《運(yùn)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃書》模板

1、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃書 項(xiàng)目名稱： d編 制 人： d編制單位： d編制時(shí)間： d目 錄一、 項(xiàng)目概況.3二、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位.3三、 規(guī)劃設(shè)計(jì).3四、 進(jìn)度計(jì)劃.4五、 營(yíng)銷計(jì)劃.5六、 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃.6七、 成本收益測(cè)算.7八、 項(xiàng)目管理體系計(jì)劃.9九、 風(fēng)險(xiǎn)分析.9計(jì)劃編制說明（含假設(shè)條件）1、2、3、一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目位置 描述項(xiàng)目所在區(qū)域并附地理位置圖2、 周邊環(huán)境及交通 描述項(xiàng)目周邊配套及交通狀況并附交通配套平面圖3、 土地狀況 描述土地性質(zhì)及場(chǎng)地概況（土地性質(zhì)、四至、周邊住宅及商業(yè)、場(chǎng)地現(xiàn)狀）二、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位1、 住宅（類住宅）部分1.1 所在區(qū)域市場(chǎng)供需、成交價(jià)格及

2、數(shù)量分析1.2 區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)項(xiàng)目1.3 項(xiàng)目 SWOT 分析（注：已進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目可不填寫此3項(xiàng)）1.4 項(xiàng)目定位2、 商業(yè)部分2.1 所在城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境現(xiàn)狀2.2 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)分析2.3 項(xiàng)目 SWOT 分析（注：已進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目可不填寫此3項(xiàng)）2.4 項(xiàng)目定位三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)1、 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 單位數(shù)量備注總用地面積M2其中：建設(shè)用地面積 M2代征地面積M2總建筑面積M2地上建筑面積M2其中住宅M2共建及商業(yè)M2其中商業(yè)及小區(qū)配套M2幼兒園M2地下建筑面積M2容積率建筑密度%綠化率%停車位個(gè)其中地上個(gè)地下個(gè)停車位個(gè)其中住宅停車位個(gè)公建停車位個(gè)2、 設(shè)計(jì)進(jìn)展情況及成果（設(shè)計(jì)圖紙

3、作為附件提交）四、 進(jìn)度計(jì)劃1、 項(xiàng)目分期計(jì)劃1.1 分期依據(jù)：1.2 分期指標(biāo) 序號(hào) 第一期第二期第三期備注 1工程名稱 2物業(yè)類型 結(jié)構(gòu)類型 3層數(shù)（地下/地上） 4建筑面積（m2）合計(jì)地上地下2、 一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 一級(jí)節(jié)點(diǎn)第一期第二期第三期 備注1取得國(guó)土使用權(quán)證2交地3項(xiàng)目立項(xiàng)4項(xiàng)目定位完成5概念設(shè)計(jì)完成6取得規(guī)劃用地許可證7規(guī)劃設(shè)計(jì)完成8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9施工圖設(shè)計(jì)完成10總包單位確定11取得建筑工程施工許可證12項(xiàng)目開工13確定經(jīng)營(yíng)合作單位14主體結(jié)構(gòu)封頂15售樓處、樣板區(qū)開放16取得預(yù)售許可證17開盤18項(xiàng)目銷售50%19項(xiàng)目銷售95%20室外配套、園林景觀工程完工21取得竣

4、工備案證22集中交付入住五、 營(yíng)銷計(jì)劃1、銷售指標(biāo) 指標(biāo)名稱合計(jì)一期二期備注可銷售面積（平米）其中：住宅商業(yè) 車位（個(gè)）2、市場(chǎng)分析周邊同類項(xiàng)目成交量?jī)r(jià)分析結(jié)論：價(jià)格及銷售進(jìn)度安排3、銷售目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱2013 2014合計(jì)Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q41銷售均價(jià)（萬元/ 平米）1.1其中：住宅1.2商業(yè)1.3車位2銷售面積（平米）2.1其中：住宅2.2商業(yè)2.3車位2.4銷售率 3銷售額（萬元）3.1其中：住宅3.2商業(yè)3.3車位 4銷售回款（萬元）4.1其中：住宅4.2商業(yè)4.3車位4、銷售費(fèi)用： 項(xiàng)目總銷售費(fèi)為 萬元（含銷售代理傭金、樣板間、售樓處裝修、售樓處家具、裝飾、日常維護(hù)

5、及客戶關(guān)系維護(hù)費(fèi)及營(yíng)銷推廣費(fèi)用等） 費(fèi)用類別一期二期三期.合計(jì)銷售費(fèi)用 銷售額 費(fèi)用比率5、銷售策略六、 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（注：純住宅或全銷售項(xiàng)目可不填寫此項(xiàng)）1、經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 指標(biāo)名稱合計(jì)一期二期備注寫字樓可租賃面積（平米）酒店經(jīng)營(yíng)面積（平米）2、市場(chǎng)分析周邊同類項(xiàng)目租賃、經(jīng)營(yíng)狀況結(jié)論：租金、租賃策略及經(jīng)營(yíng)方式3、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱2013 2014合計(jì)Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q41平均租金（元/平米/ 日）2出租面積（平米）3出租率（%）4租金收入（萬元）5酒店經(jīng)營(yíng)收入（萬元）6平均房?jī)r(jià)（元/套/日）7入住率（%） 七、 成本收益測(cè)算1、目標(biāo)成本測(cè)算： 序號(hào)成本（費(fèi)用）名稱造價(jià)（萬元）單方造

6、價(jià)（元/平米）按建筑面積按可售面積1 開發(fā)成本 1.1 土地獲得價(jià)款1.2 前期工程費(fèi) 1.3 建筑安裝工程費(fèi) 1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5 公共配套設(shè)施費(fèi)1.6 不可預(yù)見費(fèi) 1.7 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 1.8 開發(fā)間接費(fèi) 1.9 資本化借款費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 管理費(fèi)用 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 稅金 項(xiàng)目總投資測(cè)算依據(jù)及說明：2、資金籌措計(jì)劃： 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20 年20 年Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4一 現(xiàn)金流入 1 資本金2股東借款 3銀行貸款 4銷售回款 5其他流入合計(jì) 二 現(xiàn)金流出1 開發(fā)成本付現(xiàn) 1.1 土地獲得價(jià)款 1.2 前期工程費(fèi) 1.3 建筑安裝工程費(fèi) 1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1.

7、5 公共配套設(shè)施費(fèi) 1.6 不可預(yù)見費(fèi) 1.7 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 1.8 開發(fā)間接費(fèi) 1.9 資本化借款費(fèi)用 開發(fā)成本付現(xiàn)小計(jì) 2 三項(xiàng)費(fèi)用 2.1 管理費(fèi)用 2.2 銷售費(fèi)用 2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三項(xiàng)費(fèi)用小計(jì) 3 繳納稅費(fèi) 3.1 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3.2 土地增值稅 3.3 土地使用稅 3.4 房產(chǎn)稅 3.5 所得稅 稅費(fèi)小計(jì) 4 借款償還小計(jì) 4.1 貸款償還 4.2 股東借款償還 還款小計(jì) 流出合計(jì) 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)現(xiàn)金流量3、收益測(cè)算： 序號(hào)指標(biāo)名稱項(xiàng)目整體1營(yíng)業(yè)收入（萬元）2利潤(rùn)總額（萬元）3凈利潤(rùn)（萬元）4毛利率（%）5稅后利潤(rùn)率（%）6現(xiàn)金流峰值（萬元）7自有資金 IRR8全投資

8、 IRR9投入資本回報(bào)率ROIC八、 項(xiàng)目管理體系計(jì)劃1、 項(xiàng)目組織架構(gòu)2、 項(xiàng)目人員配備及分工九、 風(fēng)險(xiǎn)分析從市場(chǎng)、政策及資金等角度分析潛在風(fēng)險(xiǎn)附：一級(jí)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)釋義 序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)類別節(jié)點(diǎn)釋義1取得國(guó)土使用權(quán)證報(bào)批報(bào)建取得國(guó)土使用權(quán)證 2交地報(bào)批報(bào)建完成地上建筑和障礙物拆除及相關(guān)手續(xù)辦理,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng) 3項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)政府審核后正式批準(zhǔn)立項(xiàng) 4項(xiàng)目定位完成營(yíng)銷項(xiàng)目定位報(bào)告（含經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位）完成并通過內(nèi)部評(píng)審，達(dá)到設(shè)計(jì)輸入條件 5概念設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指由項(xiàng)目公司組織編制的規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)通過總部評(píng)審的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 6規(guī)劃設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指由項(xiàng)目公司組織編制的規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)通過總部評(píng)

9、審的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 7取得規(guī)劃用地許可證設(shè)計(jì)指項(xiàng)目公司取得由當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃用地許可證的時(shí)間。 8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批報(bào)建指項(xiàng)目公司完成各專項(xiàng)報(bào)建后，獲得當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 9施工圖設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指項(xiàng)目公司完成項(xiàng)目全套施工圖內(nèi)審，及施工圖設(shè)計(jì)交底。10總包單位確定工程 簽訂總包合同時(shí)間 11取得建筑工程施工許可證報(bào)批報(bào)建 指在項(xiàng)目公司確定工程總承包單位以及監(jiān)理單位后，獲得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門簽發(fā)建筑工程施工許可證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 12項(xiàng)目開工工程指項(xiàng)目第一棟單體工程開工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（根據(jù)具體情況的不同，工程開工時(shí)間的種類可分為土方開挖時(shí)間、天然基礎(chǔ)開挖時(shí)間或樁基礎(chǔ)開挖時(shí)間。） 13確定經(jīng)營(yíng)合作單位營(yíng)銷 確定酒店、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合作伙伴，以及物業(yè)管理公司 14主體結(jié)構(gòu)封頂工程 指項(xiàng)目單體主體封頂?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)。 15售樓處、樣板區(qū)開放營(yíng)銷 指銷售示范區(qū)園林、售樓處、樣板房、銷售通道等區(qū)域完工，對(duì)外開放的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 16取得預(yù)售許可證報(bào)批報(bào)建 指工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件，且項(xiàng)目公司獲得當(dāng)?shù)胤课莨芾砭趾灠l(fā)預(yù)售許可證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 17開盤營(yíng)銷 指在項(xiàng)目公司獲得預(yù)售許可證之后，項(xiàng)目正式開盤對(duì)外發(fā)售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 18項(xiàng)目銷售 50%營(yíng)銷 各期累計(jì)簽約面積達(dá)到總可售面積 50% 的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。19項(xiàng)目銷售 95%營(yíng)銷 指項(xiàng)目公司完成簽約