估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》押題密卷2

估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》押題密卷2單選題（共60題，共60分）(1.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確（江南博哥）性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；BD兩項(xiàng)，不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度，即估價(jià)誤差要有個(gè)度，要有一個(gè)合理的誤差范圍；C項(xiàng)，所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。(2.)下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：A參考解析：AC兩項(xiàng)，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而買方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。B項(xiàng)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲；反之，會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格下降。(3.)關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的說(shuō)法，正確的是（）.A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤(rùn)率正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得利潤(rùn)率（平均利潤(rùn)率）；B項(xiàng)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D項(xiàng)，因?yàn)樗枚愂且云髽I(yè)為對(duì)象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)，不應(yīng)扣除所得稅。(4.)()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施正確答案：A參考解析：一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。雖然任何物品在某一時(shí)間都有一個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，位置固定不變；其他物品可以移動(dòng)，位置能夠改變。因此，價(jià)格、價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購(gòu)物環(huán)境中的售價(jià)不同）。(5.)估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2003～2006年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價(jià)格為()元/m2。A.5362B.52147C.5532D.5563正確答案：C參考解析：該計(jì)算過(guò)程如下：d＝（P2006－P2003）/n＝（5192－4682）÷3＝170（元/m2），V2008＝P2003＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元/m2）。(6.)運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用()的估計(jì)值。A.正常B.較低C.平均D.較高正確答案：B參考解析：謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)；如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂(lè)觀、保守（或悲觀）和折中判斷或估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。(7.)在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用()的測(cè)算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：C參考解析：在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用比較法的測(cè)算結(jié)果，而應(yīng)采用收益法或成本法的測(cè)算結(jié)果，或者收益法和成本法的測(cè)算結(jié)果綜合出的結(jié)果。(8.)某商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為900萬(wàn)元，管理費(fèi)用為50萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為()。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%正確答案：B參考解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤(rùn)，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)。建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中。成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息，即：成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）本題中，該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。(9.)某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫(xiě)字樓，如果對(duì)賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為()。A.興建公寓B.興建寫(xiě)字樓C.興建賓館D.難以確定正確答案：A參考解析：選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，或者說(shuō)，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。根據(jù)題干給出的市場(chǎng)狀況，說(shuō)明賓館和寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求趨于飽和，而對(duì)公寓的需求逐漸增加，因此可判斷A項(xiàng)為最佳用途。(10.)下列不屬于構(gòu)筑物的是()。A.儲(chǔ)藏室B.水塔C.隧道D.道路正確答案：A參考解析：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。(11.)最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是()。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理正確答案：D參考解析：最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。有助于把握最好最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包括：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理，是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。③適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。(12.)某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33正確答案：A參考解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有。因此，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（萬(wàn)元）。(13.)如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)()。A.視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)C.考慮房屋租賃者的意見(jiàn)D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定正確答案：A參考解析：如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制或已出租的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡(jiǎn)稱合同租金、租約租金，即實(shí)際租金）與市場(chǎng)租金（房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)。(14.)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的()規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。它要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，包括在房地產(chǎn)估價(jià)行為上應(yīng)做什么，不應(yīng)做什么；應(yīng)怎樣做，不應(yīng)怎樣做。(15.)某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為()萬(wàn)元。A.100B.70C.60D.40正確答案：B參考解析：保險(xiǎn)價(jià)值是在房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。本題中，該房地產(chǎn)的投保的價(jià)值為：100－30＝70（萬(wàn)元）。(16.)拍賣保留價(jià)由人民法院參照()確定。A.應(yīng)價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.成交價(jià)D.起拍價(jià)正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中的評(píng)估價(jià)，一般是指為人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)提供參考依據(jù)，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。保留價(jià)也稱為拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)。拍賣分為無(wú)保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。其中，在有保留價(jià)拍賣中，保留價(jià)通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評(píng)估價(jià)或者市價(jià)確定的。(17.)在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取()的買賣實(shí)例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價(jià)正確答案：A參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。(18.)某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬(wàn)元，余款半年后支付8萬(wàn)元，一年后支付10萬(wàn)元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為()元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80正確答案：B參考解析：該可比實(shí)例的實(shí)際總價(jià)格＝12＋8÷（1＋8%）0.5＋10÷（1＋8%）＝28.9573（萬(wàn)元），實(shí)際單價(jià)＝289573÷100＝2895.73（元/m2）。(19.)買方購(gòu)買與其原有土地相鄰的土地時(shí)，其購(gòu)買價(jià)格一般會(huì)()這塊土地單獨(dú)存在時(shí)的價(jià)格。A.低于B.等于C.接近D.高于正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價(jià)值會(huì)提高，從而會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“合并價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu)買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售人通常也會(huì)索要高價(jià)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常市場(chǎng)價(jià)格。(20.)當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則()。A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D.均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，此時(shí)與均衡價(jià)格相對(duì)應(yīng)的數(shù)量被稱為均衡數(shù)量。當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少。(21.)某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016正確答案：C參考解析：在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算公式為：①建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積；②套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＝使用面積下的單價(jià)×使用面積/套內(nèi)建筑面積；③使用面積下的單價(jià)＝建筑面積下的單價(jià)×建筑面積/使用面積。該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。(22.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說(shuō)法，正確的是()。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際情況C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格正確答案：D參考解析：A項(xiàng)，遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。B項(xiàng)，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價(jià)目的的需要設(shè)定的狀況。C項(xiàng)，《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。D項(xiàng)，合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。(23.)自然經(jīng)過(guò)的老朽主要是由于()引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。A.外力B.內(nèi)力C.自然力的作用D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化正確答案：C參考解析：自然經(jīng)過(guò)的老化又稱自然老化折舊，主要是隨著時(shí)間的流逝由于自然力作用而引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。這種折舊與建筑物的實(shí)際年齡（建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)）正相關(guān)，并且要看建筑物所在地的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。(24.)年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或()之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價(jià)值B.建筑物的文化價(jià)值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.建筑物的功能是否時(shí)興正確答案：C參考解析：年限法又稱年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊的方法。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物實(shí)際年齡是建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。建筑物有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等。(25.)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的()。A.實(shí)用價(jià)值B.有效價(jià)值C.折算價(jià)值D.時(shí)間價(jià)值正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款、后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。考慮資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法，將后一種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。(26.)簽訂了書(shū)面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確()能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無(wú)明確規(guī)定正確答案：A參考解析：對(duì)受理的估價(jià)業(yè)務(wù)，無(wú)論估價(jià)項(xiàng)目大小，都應(yīng)選派至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，并且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。(27.)某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為()萬(wàn)元。A.250B.1000C.2500D.3000正確答案：C參考解析：因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為：補(bǔ)地價(jià)＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（萬(wàn)元）。(28.)下面不滿足不同估價(jià)方法之間的關(guān)系的是()。A.相互彌補(bǔ)B.相互引用C.相互替代D.同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證正確答案：C參考解析：不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有以下3種：一是可以同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證，而不是相互替代。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法是從不同的方面或角度來(lái)測(cè)最房地產(chǎn)價(jià)值的，同時(shí)采用多種估價(jià)方法估價(jià)，可以使估價(jià)結(jié)果更加合理。二是可以相互彌補(bǔ)。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價(jià)而不適用比較法估價(jià)，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用比較法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開(kāi)發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，比較法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法；收益法中的租賃收入、成本法中的土地成本可以采用比較法求??；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法和收益法求取。(29.)某個(gè)可比實(shí)例2013年1月1日的價(jià)格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2013年9月1日為()元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51正確答案：C參考解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)。在統(tǒng)一幣種方面，將美元的價(jià)格換算為人民幣的價(jià)格，因本題中指出按照人民幣為基準(zhǔn)，因此應(yīng)采用成交日期的匯率。根據(jù)題意，將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2013年9月1日為：2000×6.29×（1＋0.2%）8＝12782.69（元人民幣/m2）。(30.)實(shí)際估價(jià)中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是()。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法正確答案：D參考解析：“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”就是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，如未來(lái)3年或5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為凈收益。由于收益法采用的凈收益應(yīng)是未來(lái)的凈收益，而不是過(guò)去的凈收益或目前的凈收益，所以“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”是求取凈收益最合理的方法，應(yīng)避免采用過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法和未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。(31.)在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的公式為：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝()×直接成本利潤(rùn)率。A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.土地成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息C.土地成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用D.土地成本＋開(kāi)發(fā)成本正確答案：D參考解析：使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值，一般使用公式：直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地成本＋開(kāi)發(fā)成本）；因此，本題中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地成本＋開(kāi)發(fā)成本）×直接成本利潤(rùn)率。(32.)房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日正確答案：A參考解析：確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)是要確定將要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)不確定，后續(xù)的估價(jià)工作就難以進(jìn)行，因?yàn)橥环康禺a(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值和價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或?qū)?lái)，是由估價(jià)目的決定的。房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。(33.)關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值正確答案：B參考解析：B項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。這里的房地產(chǎn)折舊額是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)、土地取得費(fèi)用的攤銷，而不包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。(34.)報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率正確答案：D參考解析：A項(xiàng)，一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報(bào)是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。報(bào)酬率＝投資回報(bào)÷所投入資本。B項(xiàng)，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低。C項(xiàng)，由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報(bào)酬率。這屬于投資帶來(lái)的優(yōu)惠率，是報(bào)酬率計(jì)算公式中的扣減項(xiàng)。(35.)某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案：C參考解析：建筑物的凈收益＝建筑物價(jià)值×資本化率＝200×12%＝24（萬(wàn)元），土地凈收益＝房地產(chǎn)年收益－建筑物凈收益＝60－24＝36（萬(wàn)元），土地價(jià)格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（萬(wàn)元），則該房地價(jià)格＝495.53＋200＝695.53（萬(wàn)元）。(36.)在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)()。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定正確答案：A參考解析：估價(jià)假設(shè)主要包括：①一般假設(shè)；②未定事項(xiàng)假設(shè)；③背離事實(shí)假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)。其中，一般假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料在無(wú)法進(jìn)行核查驗(yàn)證的情況下進(jìn)行了認(rèn)真的檢查，在無(wú)理由懷疑其真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及合法性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整及合法的合理假定；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。(37.)某寫(xiě)字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.500B.750C.800D.1000正確答案：C參考解析：利用資本化率將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的公式為：V＝NOI/R。式中，V為房地產(chǎn)價(jià)值，NOI為房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益，R為資本化率。則本題中，該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（萬(wàn)元）。(38.)某房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬(wàn)元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬(wàn)元）。(39.)某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為()。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B參考解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物的成新率，成新率的計(jì)算公式為：q＝1－d×t，則該建筑物當(dāng)前的成新率為：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。(40.)房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)相互影響的特性。(41.)運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則正確答案：C參考解析：替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算和確定時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。(42.)現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制正確答案：D參考解析：①對(duì)土地權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：a．土地所有權(quán)狀況；b．土地使用權(quán)狀況；c．土地使用管制情況；d．土地利用現(xiàn)狀；e．出租或占用情況；f．他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；g．其他特殊情況。其中，土地使用管制情況應(yīng)說(shuō)明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。②對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃條件，包括：a．土地用途；b．容積率或建筑控制規(guī)模；c．建筑高度；d．建筑密度；e．綠地率；f．其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。(43.)求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括()。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.造價(jià)分析法D.指數(shù)調(diào)整法正確答案：C參考解析：求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有四種：①單位比較法；②分部分項(xiàng)法；③工料測(cè)量法；④指數(shù)調(diào)整法，又稱成本指數(shù)趨勢(shì)法。(44.)中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向()征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民正確答案：C參考解析：契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，其計(jì)稅依據(jù)是：①國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。(45.)可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在()的價(jià)格。A.估價(jià)作業(yè)日期B.其成交日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.建成時(shí)點(diǎn)正確答案：B參考解析：可比實(shí)例的成交價(jià)格是在其成交日期的價(jià)格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。(46.)間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)()的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933正確答案：C參考解析：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格為1，則可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格為：1×（1－2%）＝0.98；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：1×（1＋5%）＝1.05。改為直接判定后，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；調(diào)整系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象價(jià)格÷可比實(shí)例價(jià)格＝1.05÷0.98＝1.071。(47.)土地具有()，而其他物品，經(jīng)一定年限或長(zhǎng)久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長(zhǎng)久性正確答案：B參考解析：壽命長(zhǎng)久特性又稱為耐久性、耐用性，對(duì)土地而言，又稱為不可毀滅性、永續(xù)性。實(shí)際上，只要對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會(huì)發(fā)生磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或較長(zhǎng)時(shí)間的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。(48.)以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為()。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日正確答案：C參考解析：在實(shí)際中，多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查之日）確定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）。(49.)在運(yùn)用路線價(jià)法過(guò)程中，為了簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的()作為標(biāo)準(zhǔn)深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)正確答案：B參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算。否則，后面根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度確定的臨街深度價(jià)格修正率，將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算要用該臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。(50.)越接近()的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場(chǎng)供求C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在正確答案：C參考解析：平均發(fā)展速度法與平均增減量法類似，由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格更接近或符合實(shí)際。(51.)A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)安置C村()個(gè)農(nóng)民。A.30B.60C.100D.180正確答案：C參考解析：征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。本題中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)安置的農(nóng)民＝100/1＝100（人）。(52.)產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為()。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減正確答案：B參考解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，可以表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞減。(53.)現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開(kāi)工之日算起），計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為()萬(wàn)元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09正確答案：C參考解析：該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值的現(xiàn)值計(jì)算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（萬(wàn)元）。(54.)在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對(duì)所調(diào)換房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以()為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求正確答案：A參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書(shū)面意見(jiàn)說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(55.)如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，則成交價(jià)格多會(huì)()正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無(wú)法確定正確答案：A參考解析：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。如果房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無(wú)奈只有出售房地產(chǎn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(56.)建筑物實(shí)物因素中的采光和()尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱正確答案：B參考解析：交通運(yùn)輸工具（如汽車、火車、飛機(jī)、船舶）、社會(huì)人群活動(dòng)（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)、游樂(lè)場(chǎng)、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲）、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會(huì)干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對(duì)住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。因此，隔聲對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)比較重要。(57.)一般來(lái)說(shuō)，()圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.投資價(jià)格D.理論價(jià)格正確答案：A參考解析：一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)。(58.)一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A.40B.42C.48D.50正確答案：C參考解析：在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。其中，非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。屬于第二種情況的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。本題中，該建筑物晚于土地使用期限的那部分壽命＝50－8－40＝2（年）；該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命＝其經(jīng)濟(jì)壽命－其晚于土地使用期限的那部分壽命＝50－2＝48（年）。(59.)在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品正確答案：D參考解析：因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。但對(duì)低檔商品來(lái)說(shuō)，其需求量可能隨著收入增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反而會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。(60.)估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第4層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/m2，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第1層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表；6層住宅樓中第1層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第1層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比較價(jià)值為()元/m2。表5-25層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)A.6280B.6408C.6881D.7021正確答案：C參考解析：具體計(jì)算如下：①將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下的價(jià)格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本題中，所有稅費(fèi)由買家承擔(dān)，則正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為：賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。多選題（共40題，共40分）(61.)下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.房產(chǎn)稅正確答案：A、B、C、E參考解析：成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。D項(xiàng)，保險(xiǎn)費(fèi)屬于全價(jià)租金構(gòu)成的內(nèi)容。(62.)運(yùn)用成本法對(duì)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。A.項(xiàng)目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀D.工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況正確答案：A、D、E參考解析：新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。例如，采用成本法測(cè)算某個(gè)新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，雖然它們實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，或者無(wú)論誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)都需要這么多支出，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)應(yīng)予以減價(jià)調(diào)整。(63.)運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)一般包括()等步驟。A.確定估價(jià)范圍B.進(jìn)行房地產(chǎn)分組C.設(shè)定多元回歸模型D.確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)E.確定多元回歸模型正確答案：A、B、C、E參考解析：運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，一般分為下列5個(gè)步驟：①確定估價(jià)范圍；②進(jìn)行房地產(chǎn)分組；③設(shè)定多元回歸模型；④確定多元回歸模型；⑤計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。(64.)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有()。A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)B.承包經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)C.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)D.公開(kāi)競(jìng)拍開(kāi)發(fā)E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)正確答案：A、C、E參考解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有三種：①估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”；③估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。(65.)房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是()房地產(chǎn)價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定E.探測(cè)正確答案：B、E參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。(66.)下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)E.租賃權(quán)正確答案：A、C、D參考解析：他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。(67.)房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件包括()。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.有價(jià)值E.可替代性正確答案：A、B、C參考解析：房地產(chǎn)與其他物品一樣，之所以有價(jià)格（價(jià)值），是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即具有使用價(jià)值、稀缺性和有效需求。使用價(jià)值是指物品能夠滿足人們的某種需要；稀缺性是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使所有的人想要得到它時(shí)就能夠得到它；有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要即人們不僅愿意購(gòu)買，而且有能力購(gòu)買。(68.)下列行政隸屬的變更，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。A.非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)B.建制鎮(zhèn)升格為市C.省轄市升格為直轄市D.縣級(jí)市升格為地級(jí)市E.地級(jí)市變?yōu)榭h級(jí)市正確答案：A、B、C、D參考解析：行政隸屬變更顯然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，將較落后地區(qū)管轄的某個(gè)地方劃歸相對(duì)較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，通常會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格下降。將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市、省轄市升格為直轄市，通常也會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(69.)影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有()。A.世界經(jīng)濟(jì)狀況B.政治對(duì)立狀況C.行政隸屬變更D.國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況E.軍事沖突狀況正確答案：A、B、D、E參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有：①世界經(jīng)濟(jì)狀況。特別是經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。②國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況。主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來(lái)投資而展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。③政治對(duì)立狀況。國(guó)與國(guó)之間難免發(fā)生政治對(duì)立，但如果政治對(duì)立升級(jí)，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制裁或經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。④軍事沖突狀況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下跌，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。(70.)需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有()。A.炫耀性物品B.吉芬物品C.低檔商品D.高檔商品E.急需商品正確答案：A、B參考解析：一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，所以被稱為需求規(guī)律。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品，因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。(71.)在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：C、E參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度主要取決于以下2個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。(72.)臨街深度價(jià)格修正率表的制作形式包括()。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.眾數(shù)深度價(jià)格修正率E.單一深度價(jià)格修正率正確答案：A、B、C參考解析：臨街深度價(jià)格修正率有單獨(dú)深度價(jià)格修正率（即臨街深度價(jià)格遞減率）、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率。(73.)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括()。A.區(qū)位狀況的調(diào)整B.實(shí)物狀況的調(diào)整C.環(huán)境狀況的調(diào)整D.權(quán)益狀況的調(diào)整E.景觀狀況的調(diào)整正確答案：A、B、D參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。(74.)房屋征收估價(jià)中，查勘記錄人員包括()。A.街道居委會(huì)人員B.實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.房屋征收部門D.被征收人E.房屋管理部門的有關(guān)人員正確答案：B、C、D參考解析：房屋征收評(píng)估應(yīng)按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。(75.)估價(jià)報(bào)告的形式一般為書(shū)面報(bào)告，按照格式可分為()。A.分欄式報(bào)告B.文字式報(bào)告C.敘述式報(bào)告D.表格式報(bào)告E.分步式報(bào)告正確答案：C、D參考解析：為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書(shū)面形式，即應(yīng)為書(shū)面估價(jià)報(bào)告。書(shū)面估價(jià)報(bào)告按照格式，分為敘述式估價(jià)報(bào)告和表格式估價(jià)報(bào)告。(76.)估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有()。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開(kāi)發(fā)程度E.容積率正確答案：A、B、D參考解析：實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來(lái)說(shuō)，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CE兩項(xiàng)屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。(77.)一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及()。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告正確答案：A、B、D、E參考解析：一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通常由以下8大部分組成：①封面；②致估價(jià)委托人函；③目錄；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。(78.)補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)正確答案：A、B、D參考解析：補(bǔ)地價(jià)是建設(shè)用地使用權(quán)人因改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形可分為三類：①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。②延長(zhǎng)土地使用期限（包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期）。③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。(79.)成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在我國(guó)可視為()的價(jià)值。A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)C.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)D.土地使用權(quán)E.土地所有權(quán)正確答案：A、C參考解析：成本法測(cè)算出的價(jià)值在未進(jìn)行有關(guān)調(diào)整之前一般是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余期限的土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，如產(chǎn)權(quán)有瑕疵，則還應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(80.)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，它包括()。A.鋼結(jié)構(gòu)B.框架結(jié)構(gòu)C.磚混結(jié)構(gòu)D.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)E.磚木結(jié)構(gòu)正確答案：A、C、D、E參考解析：可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。(81.)確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意的是()。A.重新構(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的B.重新構(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)在的C.重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的D.重新構(gòu)建價(jià)格是開(kāi)發(fā)成本、稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的總和E.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格正確答案：A、C、E參考解析：重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵包括三點(diǎn)：①重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本；②重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本；③建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本，土地的重新購(gòu)建成本是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的重新購(gòu)建成本。(82.)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況正確答案：B、C、D參考解析：直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。(83.)下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有()。A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站正確答案：B、C、D參考解析：按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫(xiě)字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等；非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。AE兩項(xiàng)屬于收益性房地產(chǎn)。(84.)在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的()。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制正確答案：C、D參考解析：房地產(chǎn)的相互影響特性體現(xiàn)在以下兩方面：①房地產(chǎn)具有相互影響特性，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。②房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。(85.)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去時(shí)，()也都要以價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況B.估價(jià)作業(yè)日期C.建筑物實(shí)物狀況D.土地用途E.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況正確答案：A、C、D、E參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。鑒定該評(píng)估價(jià)是否過(guò)低，首先應(yīng)回到原價(jià)值時(shí)點(diǎn)（除非原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定有誤），相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也都要以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況而不是鑒定時(shí)的狀況為準(zhǔn)。(86.)在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式正確答案：A、C、D、E參考解析：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。(87.)房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)()來(lái)實(shí)現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán)正確答案：A、B、C、D參考解析：政府對(duì)房地產(chǎn)的限制常見(jiàn)的有城市規(guī)劃、土地用途管制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等，一般是通過(guò)下列4種特殊的權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)的：①管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉；②征稅權(quán)，政府為了增加財(cái)政收入等目的，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平征收的；③征收權(quán)，政府為了公共利益的需要，可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收單位和個(gè)人的意愿，但要對(duì)被征收單位和個(gè)人給予合理、公平的補(bǔ)償；④充公權(quán)，政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。(88.)房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是()。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.路線價(jià)法C.市場(chǎng)法D.成本法E.收益法正確答案：C、D、E參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)有三種基本方法，包括：①比較法（又稱交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法）；②收益法（又稱收益資本化法、收益還原法）；③成本法（又稱重置成本法、重建成本法）。此外，還有一些其他估價(jià)方法，包括假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又稱剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法）、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（又稱基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法）、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，還有修復(fù)成本法、損失資本化法和價(jià)差法。(89.)在考慮房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格等于()。A.賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）B.賣方實(shí)得金額－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)C.買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E.買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）正確答案：A、C、D、E參考解析：具體公式為：①正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)；②正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)；③買方實(shí)付金額－賣方實(shí)得金額＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)；④正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）；⑤應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率；⑥應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率；⑦正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）。(90.)在活躍的土地交易市場(chǎng)下，土地成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款、應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出的稅費(fèi)構(gòu)成。其中，地價(jià)款主要是采用()求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法正確答案：A、C、E參考解析：土地成本包括：①建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)款），主要是采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求?。虎谕恋厝〉枚愘M(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。(91.)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算的，相應(yīng)的利潤(rùn)率包括()。A.直接成本利潤(rùn)率B.全部成本利潤(rùn)率C.成本利潤(rùn)率D.投資利潤(rùn)率E.銷售利潤(rùn)率正確答案：A、C、D、E參考解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率主要有四種：①計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率；②計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率；③計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率；④計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率。(92.)下面關(guān)于經(jīng)濟(jì)因素的說(shuō)法正確的有()。A.從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率B.中等收入的家庭收入增加，不會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.低收入的家庭收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大D.經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)大幅度上漲E.GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加正確答案：A、C、D、E參考