工作領(lǐng)域2 新居住項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格策59課件講解

工作領(lǐng)域2新居住項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格策劃任務(wù)3新居住項(xiàng)目價(jià)格策劃戴小清5.制定新居住項(xiàng)目定價(jià)方案制定新居住項(xiàng)目定價(jià)方案需要在上述價(jià)格影響因素分析基礎(chǔ)上、根據(jù)所確定的定價(jià)目標(biāo)與原則、定價(jià)方法和策略，采用加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法，充分考慮房屋朝向差價(jià)、樓層差價(jià)、采光差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)、產(chǎn)品差價(jià)、設(shè)計(jì)差價(jià)等綜合因素制定價(jià)格。（1）確定新居住項(xiàng)目垂直價(jià)差。1）分析垂直價(jià)差的影響因素。確定同一棟建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異，先決定一個(gè)基準(zhǔn)樓層，使基準(zhǔn)樓層的單價(jià)等于該棟建筑的平均單價(jià)，然后再評(píng)估其他樓層與該基準(zhǔn)樓層之間價(jià)格差異的程度。①樓層數(shù)。樓層數(shù)越多，最高層與最低層之間的差價(jià)也就越大。②市場狀況。市場狀況較好時(shí)，價(jià)差幅度大；市場狀況不佳時(shí)，價(jià)差幅度小。③產(chǎn)品單價(jià)。產(chǎn)品單價(jià)水平高時(shí)，價(jià)差幅度大；產(chǎn)品單價(jià)水平低時(shí)，價(jià)差幅度小。④目標(biāo)客戶的購房習(xí)性。目標(biāo)客戶的購房習(xí)性比較保守時(shí)，大多無法接受差異大的價(jià)格，因此價(jià)差的幅度不宜過大；反之，若客戶多來自本區(qū)域之外，或客戶的背景多元化，則價(jià)差幅度可能較大。3.3任務(wù)實(shí)施2）確定垂直價(jià)格的分布規(guī)律。就2樓以上而言，無論是小高層，還是高層，其最高單價(jià)層幾乎全在樓頂，最低單價(jià)則為2樓。至于其他樓層之間價(jià)格高低的順序可以依據(jù)實(shí)際情況劃分等級(jí)。決定各樓層之間價(jià)格高低順序后，選定垂直價(jià)格的基準(zhǔn)層，即垂直價(jià)差為0的樓層?；鶞?zhǔn)層的確定一般需視樓層數(shù)量而定，且以取價(jià)格順序居中的樓層最為常見。各樓層之間的價(jià)差也因產(chǎn)品而異。例如，多層住宅樓層少，各層條件相差不遠(yuǎn)，價(jià)差一般在200-300元/平方米之間，見表2-3；高層住宅，特別是超高層，與基準(zhǔn)價(jià)格差距為300-500元/平方米，甚至更大。表2-3多層住宅樓層垂直價(jià)差樓層單價(jià)（元/平方米）價(jià)差（元/平方米）備注110300300送庭院2100000基準(zhǔn)層310600600金三410400400銀四510200200銅五610300300送閣樓3）首層住宅定價(jià)。一樓住宅價(jià)格的確定方式，大多以2樓以上平均單價(jià)（或基準(zhǔn)層單價(jià)）的倍數(shù)來計(jì)算，其價(jià)格大約為2樓以上平均單價(jià)的0.9-1.3倍，倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套、綠化寬度或庭院大小來確定。附近的環(huán)境優(yōu)良、適合住家，則差價(jià)的倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較??；配套設(shè)施完善，例如附近即為公園，則倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較小；庭院的面積大，且形狀方正實(shí)用，則價(jià)差的倍數(shù)就大。4）地下室定價(jià)。①地下室用作停車場。由于地下室不計(jì)容積率，且大多地下室規(guī)劃為停車場，其價(jià)值主要視當(dāng)?shù)赝＼噲鰞r(jià)位而定。②用作住宅地下室。規(guī)劃為住宅，其價(jià)格一般可以定為1樓住宅的30%-50%。③用作商鋪，其價(jià)格大約為1樓商鋪的40%-60%。（2）確定房地產(chǎn)項(xiàng)目水平價(jià)差。1）分析水平價(jià)差的影響因素。確定同一樓層各戶之間的價(jià)格差異，通常是依據(jù)各樓層的平均垂直價(jià)格，評(píng)估同一樓層之間朝向、采光、私密性、格局等因素之優(yōu)劣程度，寫出同層平面中各戶的單價(jià)。要分析的影響因素有樓座位置朝向、所在單元位置、采光、視野觀景效果、戶型布局、面積大小、客戶的消費(fèi)心理等。2）制定項(xiàng)目水平價(jià)差過程。①先確定建筑棟數(shù)。只有單棟建筑，則以同一樓層的不同戶別制定水平價(jià)差；有多棟建筑，先制定各棟之間的水平價(jià)差，再分別就同一棟同一樓層的戶別制定差價(jià)。②確定各樓層的戶數(shù)與位置是否有差別。A.如果建筑物各個(gè)樓層的戶數(shù)相同，而且相對位置也相同，則只需制定一個(gè)樓層的水平價(jià)差，其余樓層均可參照。B.樓層之間戶數(shù)不同或位置不同，則需各自制定不同樓層的水平價(jià)差。C.雖然戶數(shù)與位置相同，但臨近的環(huán)境卻不同，例如外部景觀等，水平價(jià)差也各自制定。③單一樓座定價(jià)。根據(jù)以上定價(jià)依據(jù)來排布定價(jià)次序，先定出第一位戶型為基價(jià)，然后同一戶型根據(jù)不同位置制定出第一個(gè)價(jià)差，再根據(jù)采光制定出第二個(gè)價(jià)差，以此類推，綜合計(jì)算價(jià)差。再根據(jù)不同樓座的價(jià)格排定順序的價(jià)差，最終制定出樓座價(jià)格。不同樓座戶型的定價(jià)策略基本吻合，故不做過多解釋。3）朝向水平價(jià)差的確定方法。朝向通常是指客廳的朝向，簡易的判斷方式以客廳鄰接主陽臺(tái)所靠的方向?yàn)樽?。水平價(jià)差調(diào)整原則：①大戶型住宅，調(diào)整幅度大；中小型戶型，調(diào)整幅度??；②單價(jià)高時(shí)，為達(dá)到價(jià)差的效果，調(diào)整幅度較大，單價(jià)低時(shí)，調(diào)整幅度小；③朝向向南，日照適中時(shí)，調(diào)整幅度大；朝西或朝東日照過多、朝北日照明顯不足時(shí)，其調(diào)整幅度較小；④風(fēng)向與朝向不同時(shí)，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時(shí)，調(diào)整幅度小。朝向價(jià)差修正系數(shù)，見表2-4。表2-4朝向價(jià)差修正系數(shù)朝向東東南南西南西西北北東北系數(shù)1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000影響朝向取舍的變因：①景觀?，F(xiàn)代園林設(shè)計(jì)、綠化，使得小區(qū)內(nèi)部景觀舒適、清新宜人，由此可以緩解朝向的壓力，優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)可以彌補(bǔ)同方向的朝向缺陷。②技術(shù)。例如空調(diào)的設(shè)置以及室內(nèi)自動(dòng)換氣設(shè)備可以在一定程度上緩解朝向無風(fēng)的壓力。③生活習(xí)慣。例如因工作習(xí)慣，早上需睡懶覺的人就不適合東向朝向，早上充足的陽光會(huì)影響睡眠。4）采光水平價(jià)差的確定方法。采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。調(diào)整原則：①有暗房時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則??；②與鄰屋棟距大時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則??；③面前道路寬敞時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則??；④日照時(shí)數(shù)適中時(shí)，調(diào)整幅度大，日照時(shí)數(shù)太長或太短時(shí)，調(diào)整幅度小；⑤樓層位置較高者，調(diào)整幅度大，反之則小。修正價(jià)差。若以單面采光者為零，再以同樓層作比較：①無采光之暗房，價(jià)差可為100-200元；②二面采光者，可比單面采光者多加100-200元；③三面采光時(shí)，則可由兩面采光的價(jià)格再加50-150元；④四面采光甚至于四面以上，每增加一個(gè)采光面，每平方米加50-100元。（3）確定新居住項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。按下面公式：房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格=每棟樓的基準(zhǔn)價(jià)格+垂直價(jià)差+水平價(jià)差+其它因素價(jià)差。1）每棟樓的基準(zhǔn)價(jià)格。一般選擇居住區(qū)位置不太好的樓棟作為基準(zhǔn)樓棟，如離出入口或中央景觀較遠(yuǎn)、離噪音源或垃圾站較近的樓棟，該樓棟的價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，如10000元/m2。小區(qū)中其他樓棟位置優(yōu)于該基準(zhǔn)樓棟，可以增加基準(zhǔn)價(jià)格100-300元/m2，小區(qū)中位置最優(yōu)越的樓王基準(zhǔn)價(jià)格可以增加500元/m2。2）垂直價(jià)差、水平價(jià)差。取值方法見上面。3）其它因素價(jià)差?；鶞?zhǔn)價(jià)格、垂直價(jià)差、水平價(jià)差之外的價(jià)差，如小區(qū)中某2個(gè)樓棟、4個(gè)樓層、5個(gè)單元，正面對一大型倉庫，需要給予降低價(jià)差或者負(fù)價(jià)差。4）單套房屋定價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格=每棟樓的基準(zhǔn)價(jià)格+垂直價(jià)差+水平價(jià)差+其它因素價(jià)差，即可計(jì)算出單套房屋定價(jià)。如某新居住項(xiàng)目3棟301價(jià)格=10000+200+100+0=10300元/m2。5）單棟樓定價(jià)。按照公式可以制定出該棟樓每一套房屋的價(jià)格，這樣單棟樓定價(jià)就完成了。6）樓盤定價(jià)。把項(xiàng)目樓盤中所有樓棟的價(jià)格都制定好了，那么整個(gè)樓盤的定價(jià)就完成了。樓盤通常分期推出，每期推出數(shù)棟樓，則需要把該期推出的數(shù)棟樓進(jìn)行全部定價(jià)。（4）制定房地產(chǎn)價(jià)格窗口表。房地產(chǎn)價(jià)格窗口表是指擺放在售樓部用于向購房者展示的某棟樓的全部戶型價(jià)格，是房地產(chǎn)定價(jià)的表格式體現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格窗口表一般包含：樓層、戶型與面積、單價(jià)或總價(jià)、目前狀態(tài)（已售、待售、預(yù)訂）等內(nèi)容，見表2-5。表2-5香樟園高層樓盤第1幢價(jià)格窗口表幢號(hào)樓層第3幢01（1單元）02（1單元）房號(hào)面積（m2）單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）目前狀態(tài)房號(hào)面積（m2）單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）目前狀態(tài)1F101120（有花園）38250459.00預(yù)訂10290（有花園）38150343.35已售2F20112038150457.80

2029038050342.45

3F30112038200458.40

3029038100342.90

4F40112038250459.00

4029038150343.35

5F50112038300459.