建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)濟(jì)師考試試卷與參考答案

經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)自測(cè)試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某市為了改善城市居住環(huán)境，決定在市中心的一片舊城區(qū)進(jìn)行改造項(xiàng)目。該區(qū)域占地面積約為50萬(wàn)平方米，計(jì)劃將其改造成為集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合社區(qū)。市政府已完成了土地征收工作，并通過公開招標(biāo)的方式選定了甲公司作為項(xiàng)目的開發(fā)主體。甲公司在競(jìng)標(biāo)過程中提交了詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃方案，并承諾在5年內(nèi)完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為人民幣100億元，其中市政府提供基礎(chǔ)設(shè)施配套資金20億元，其余由甲公司自籌解決。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后可提供住宅面積30萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公面積20萬(wàn)平方米，以及綠地和其他公共設(shè)施10萬(wàn)平方米。此外，項(xiàng)目還包括建設(shè)一所小學(xué)和兩所幼兒園，以滿足未來(lái)居民的教育需求?？紤]到項(xiàng)目的復(fù)雜性和長(zhǎng)期性，甲公司聘請(qǐng)了專業(yè)的工程監(jiān)理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全過程的質(zhì)量監(jiān)控，并制定了嚴(yán)格的安全生產(chǎn)制度。項(xiàng)目開工以來(lái)，整體進(jìn)展順利，但最近由于原材料價(jià)格上漲以及勞動(dòng)力成本上升，甲公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目的總成本將增加約10%。請(qǐng)根據(jù)上述案例材料，回答下列問題：1、根據(jù)市政府與甲公司的合作協(xié)議，分析該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。（答案）2、假設(shè)原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致的成本增加完全由甲公司承擔(dān)，請(qǐng)計(jì)算這一變化對(duì)甲公司預(yù)期利潤(rùn)的影響。（答案）3、針對(duì)該項(xiàng)目中提到的教育設(shè)施建設(shè)，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的角度評(píng)價(jià)其必要性，并說(shuō)明其對(duì)周邊區(qū)域可能產(chǎn)生的影響。（答案）第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一座位于市中心的高檔住宅小區(qū)。該小區(qū)占地100畝，預(yù)計(jì)總投資20億元。公司經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究，制定了以下開發(fā)方案：1.項(xiàng)目定位：打造高品質(zhì)、高性價(jià)比的住宅小區(qū)，滿足中高端消費(fèi)者的需求。2.產(chǎn)品規(guī)劃：包括別墅、洋房、高層住宅等多種產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同消費(fèi)者的需求。3.銷售策略：采取分期付款、優(yōu)惠折扣等方式吸引購(gòu)房者。4.市場(chǎng)推廣：通過線上線下相結(jié)合的方式，加大宣傳力度，提高項(xiàng)目知名度。5.合作伙伴：與知名設(shè)計(jì)院合作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平；與知名施工單位合作，確保工程質(zhì)量。請(qǐng)根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目定位屬于哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目？（）A.經(jīng)濟(jì)型住宅項(xiàng)目B.中高端住宅項(xiàng)目C.豪宅項(xiàng)目D.公共住宅項(xiàng)目2、該房地產(chǎn)開發(fā)公司為了吸引購(gòu)房者，采取了哪些銷售策略？（）A.分期付款B.優(yōu)惠折扣C.贈(zèng)送車位D.以上都是3、在項(xiàng)目開發(fā)過程中，該公司與哪些合作伙伴進(jìn)行了合作？（）A.知名設(shè)計(jì)院B.知名施工單位C.知名營(yíng)銷公司D.以上都是第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）計(jì)劃開發(fā)一座位于城市中心區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、辦公及配套設(shè)施。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為20億元人民幣，預(yù)計(jì)銷售周期為5年。公司計(jì)劃采用分期開發(fā)的方式，第一期為住宅和商業(yè)部分，第二期為辦公部分。以下是公司針對(duì)該項(xiàng)目制定的初步開發(fā)策略：1.第一期住宅部分：計(jì)劃建設(shè)300套住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米1.5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入為4.5億元人民幣。2.第一期商業(yè)部分：計(jì)劃建設(shè)5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，預(yù)計(jì)租金為每平方米每月1000元，預(yù)計(jì)租金收入為6000萬(wàn)元人民幣。3.項(xiàng)目營(yíng)銷策略：公司計(jì)劃通過線上線下相結(jié)合的方式進(jìn)行營(yíng)銷，包括廣告投放、社交媒體推廣、舉辦開盤活動(dòng)等。4.融資計(jì)劃：公司計(jì)劃通過自有資金、銀行貸款和股權(quán)融資等方式籌集項(xiàng)目資金。5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制：公司對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了評(píng)估，并制定了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。【案例分析題】1、分析公司針對(duì)該項(xiàng)目制定的營(yíng)銷策略是否合理，并提出改進(jìn)建議。2、根據(jù)案例材料，估算公司第一期的投資回報(bào)率。3、針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，提出至少兩種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用及影響。經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)自測(cè)試卷與參考答案一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某市為了改善城市居住環(huán)境，決定在市中心的一片舊城區(qū)進(jìn)行改造項(xiàng)目。該區(qū)域占地面積約為50萬(wàn)平方米，計(jì)劃將其改造成為集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合社區(qū)。市政府已完成了土地征收工作，并通過公開招標(biāo)的方式選定了甲公司作為項(xiàng)目的開發(fā)主體。甲公司在競(jìng)標(biāo)過程中提交了詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃方案，并承諾在5年內(nèi)完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為人民幣100億元，其中市政府提供基礎(chǔ)設(shè)施配套資金20億元，其余由甲公司自籌解決。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后可提供住宅面積30萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公面積20萬(wàn)平方米，以及綠地和其他公共設(shè)施10萬(wàn)平方米。此外，項(xiàng)目還包括建設(shè)一所小學(xué)和兩所幼兒園，以滿足未來(lái)居民的教育需求?？紤]到項(xiàng)目的復(fù)雜性和長(zhǎng)期性，甲公司聘請(qǐng)了專業(yè)的工程監(jiān)理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全過程的質(zhì)量監(jiān)控，并制定了嚴(yán)格的安全生產(chǎn)制度。項(xiàng)目開工以來(lái)，整體進(jìn)展順利，但最近由于原材料價(jià)格上漲以及勞動(dòng)力成本上升，甲公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目的總成本將增加約10%。請(qǐng)根據(jù)上述案例材料，回答下列問題：1、根據(jù)市政府與甲公司的合作協(xié)議，分析該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。（答案）2、假設(shè)原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致的成本增加完全由甲公司承擔(dān)，請(qǐng)計(jì)算這一變化對(duì)甲公司預(yù)期利潤(rùn)的影響。（答案）3、針對(duì)該項(xiàng)目中提到的教育設(shè)施建設(shè)，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的角度評(píng)價(jià)其必要性，并說(shuō)明其對(duì)周邊區(qū)域可能產(chǎn)生的影響。（答案）【答案】：1、該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能會(huì)影響項(xiàng)目的銷售情況；資金風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目所需資金龐大，若融資渠道不穩(wěn)定，則可能造成資金鏈斷裂；政策風(fēng)險(xiǎn)：政策變動(dòng)如稅收政策調(diào)整等可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；施工風(fēng)險(xiǎn)：施工過程中可能會(huì)遇到技術(shù)難題或延誤工期等問題；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)保要求提高可能會(huì)增加項(xiàng)目成本。風(fēng)險(xiǎn)管理措施建議：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略；加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，確保資金來(lái)源穩(wěn)定；密切關(guān)注政策動(dòng)向，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；強(qiáng)化工程管理，確保施工質(zhì)量和進(jìn)度；提前評(píng)估并遵守環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，減少環(huán)境因素帶來(lái)的不確定性。2、若原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致的成本增加完全由甲公司承擔(dān)，那么原本的成本為80億元（總投資100億元減去政府配套資金20億元），成本增加10%，即增加了8億元。因此，甲公司的新成本為88億元。如果甲公司的收入保持不變，那么利潤(rùn)減少8億元。3、從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的角度來(lái)看，教育設(shè)施建設(shè)對(duì)于提高居民生活質(zhì)量、促進(jìn)人口聚集、提升區(qū)域文化氛圍等方面都有積極意義。對(duì)于周邊區(qū)域而言，學(xué)?？梢晕嗟募彝ト胱。瑤?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如教育培訓(xùn)、餐飲服務(wù)等，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，良好的教育設(shè)施也有助于提升區(qū)域的整體形象和發(fā)展?jié)摿Α５诙}案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一座位于市中心的高檔住宅小區(qū)。該小區(qū)占地100畝，預(yù)計(jì)總投資20億元。公司經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究，制定了以下開發(fā)方案：1.項(xiàng)目定位：打造高品質(zhì)、高性價(jià)比的住宅小區(qū)，滿足中高端消費(fèi)者的需求。2.產(chǎn)品規(guī)劃：包括別墅、洋房、高層住宅等多種產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同消費(fèi)者的需求。3.銷售策略：采取分期付款、優(yōu)惠折扣等方式吸引購(gòu)房者。4.市場(chǎng)推廣：通過線上線下相結(jié)合的方式，加大宣傳力度，提高項(xiàng)目知名度。5.合作伙伴：與知名設(shè)計(jì)院合作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平；與知名施工單位合作，確保工程質(zhì)量。請(qǐng)根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目定位屬于哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目？（）A.經(jīng)濟(jì)型住宅項(xiàng)目B.中高端住宅項(xiàng)目C.豪宅項(xiàng)目D.公共住宅項(xiàng)目答案：B2、該房地產(chǎn)開發(fā)公司為了吸引購(gòu)房者，采取了哪些銷售策略？（）A.分期付款B.優(yōu)惠折扣C.贈(zèng)送車位D.以上都是答案：D3、在項(xiàng)目開發(fā)過程中，該公司與哪些合作伙伴進(jìn)行了合作？（）A.知名設(shè)計(jì)院B.知名施工單位C.知名營(yíng)銷公司D.以上都是答案：D第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）計(jì)劃開發(fā)一座位于城市中心區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、辦公及配套設(shè)施。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為20億元人民幣，預(yù)計(jì)銷售周期為5年。公司計(jì)劃采用分期開發(fā)的方式，第一期為住宅和商業(yè)部分，第二期為辦公部分。以下是公司針對(duì)該項(xiàng)目制定的初步開發(fā)策略：1.第一期住宅部分：計(jì)劃建設(shè)300套住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米1.5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入為4.5億元人民幣。2.第一期商業(yè)部分：計(jì)劃建設(shè)5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，預(yù)計(jì)租金為每平方米每月1000元，預(yù)計(jì)租金收入為6000萬(wàn)元人民幣。3.項(xiàng)目營(yíng)銷策略：公司計(jì)劃通過線上線下相結(jié)合的方式進(jìn)行營(yíng)銷，包括廣告投放、社交媒體推廣、舉辦開盤活動(dòng)等。4.融資計(jì)劃：公司計(jì)劃通過自有資金、銀行貸款和股權(quán)融資等方式籌集項(xiàng)目資金。5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制：公司對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了評(píng)估，并制定了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施?！景咐治鲱}】1、分析公司針對(duì)該項(xiàng)目制定的營(yíng)銷策略是否合理，并提出改進(jìn)建議。2、根據(jù)案例材料，估算公司第一期的投資回報(bào)率。3、針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，提出至少兩種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施?！敬鸢浮?、公司制定的營(yíng)銷策略基本合理，但可以進(jìn)一步改進(jìn)如下：在線營(yíng)銷方面，可以增加與目標(biāo)客戶群體的互動(dòng)，如開展線上問答、直播銷售等；線下營(yíng)銷方面，可以加強(qiáng)與周邊商業(yè)的合作，舉辦聯(lián)合促銷活動(dòng)，提高項(xiàng)目的知名度和吸引力。2、第一期的投資回報(bào)率估算如下：住宅銷售收入：4.5億元商業(yè)租金收入：6000萬(wàn)元總收入：5.1億元投資成本：20億元（假設(shè)全部投資于第一期）投資回報(bào)率=（總收入-投資成本）/投資成本×100%投資回報(bào)率=（5.1億元-20億元）/20億元×100%=-75.5%注：此計(jì)算結(jié)果為負(fù)值，說(shuō)明第一期投資可能無(wú)法收回成本，需要進(jìn)一步分析原因。3、針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的兩種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：建立市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制，定期分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略和產(chǎn)品定位；資金風(fēng)險(xiǎn)：制定合理的融資計(jì)劃，確保資金鏈的穩(wěn)定性，同時(shí)考慮多元化的融資渠道，降低單一融資來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)。二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用及影響。答案：一、房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用1.穩(wěn)定房?jī)r(jià)：通過調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策，可以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。例如，提高房產(chǎn)稅稅率，可以抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，降低房?jī)r(jià)上漲壓力。2.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展：房地產(chǎn)稅收政策可以通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，促使企業(yè)提高管理水平，降低成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。3.增加財(cái)政收入：房地產(chǎn)稅收政策可以增加政府的財(cái)政收入，為城市建設(shè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域提供資金支持。4.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)：通過稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向高附加值、綠色環(huán)保的方向發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。二、房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1.抑制投機(jī)性購(gòu)房：提高房產(chǎn)稅稅率，可以降低投機(jī)性購(gòu)房者的收益預(yù)期，抑制投機(jī)性購(gòu)房行為。2.加大房企融資成本：房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整會(huì)增加房企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房企融資成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的抑制作用。3.影響消費(fèi)者購(gòu)房意愿：房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的