房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編10

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編10問答題2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。[請問]第1題、拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂租賃合同?______我的答案：我的答案：參考答案：拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。答案解析：第2題、拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?______我的答案：我的答案：參考答案：根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：(1)被拆迂房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。(2)各地被拆迂房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(3)拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。(4)若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。(5)對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。答案解析：第3題、拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?______我的答案：我的答案：參考答案：被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定?；颍阂夜镜难b修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決?；颍阂夜緫?yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。答案解析：第4題、近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?______我的答案：我的答案：參考答案：在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：(1)預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2)開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(3)開發(fā)周期可能延長。(4)開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(5)折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。答案解析：某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。[請問]第5題、評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?______我的答案：我的答案：參考答案：政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。答案解析：第6題、政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?______我的答案：我的答案：參考答案：收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：(1)建筑物拆除費(fèi)用。(2)土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用)。(3)其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。答案解析：第7題、評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?______我的答案：我的答案：參考答案：出讓時(shí)對該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。答案解析：單項(xiàng)選擇題甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(m2·d)；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(m2·d)；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。第8題、A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為()m2。A.124500B.127000C.132500D.135000我的答案：參考答案：A答案解析：第9題、據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0元/(m2·d)，地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/(m2·d)，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是()。A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金我的答案：參考答案：D答案解析：第10題、該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為()萬元。A.810B.132025C.2835D.4860我的答案：參考答案：C答案解析：甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。第11題、采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照()前提進(jìn)行估價(jià)。A.自己開發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用()。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是()。A.辦公樓開發(fā)費(fèi)用B.食堂開發(fā)費(fèi)用C.宿舍開發(fā)費(fèi)用D.浴室開發(fā)費(fèi)用我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)()。A.按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值D.結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值我的答案：參考答案：D答案解析：某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項(xiàng)目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補(bǔ)償款后，原拆遷單位已搬遷完畢，該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。第15題、該醫(yī)院應(yīng)與()接洽購買綜合樓事宜。A.被拆遷人B.拆遷人C.建筑物拆除方D.政府規(guī)劃主管部門我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、買方可支付的最高購買價(jià)為()。A.建筑市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用B.拆除的舊建筑材料價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用C.建筑物殘值D.建筑物市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價(jià)值我的答案：參考答案：A答案解析：第17題、賣方可接受的最低購買價(jià)為()。A.建筑物市場價(jià)值B.建筑物市場價(jià)值-清理費(fèi)用C.拆除后的舊建筑材料價(jià)值D.拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用我的答案：參考答案：D答案解析：指錯(cuò)題第18題、封面(略)目錄(略)致委托人函(略)××有限公司：受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層(房屋所有權(quán)證號：××字第××號，建筑面積為339.29m2)商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。我公司派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下(見表1)：表1估價(jià)對象估價(jià)結(jié)果一覽表注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對象(一)實(shí)物狀況估價(jià)對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。估價(jià)對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29m2，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。(二)權(quán)益狀況估價(jià)對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：××字第××號；房屋所有權(quán)人：××有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29m2；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類(用途)：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30m2；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項(xiàng)權(quán)利限制。四、區(qū)位狀況(略)五、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日。七、價(jià)值定義本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)(略)九、估價(jià)原則(略)十、估價(jià)方法(略)十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過綜合分析，確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬元，單價(jià)14478.96元/m2。十二、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析(略)十三、估價(jià)人員(略)十四、估價(jià)作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司2009年5月22日附件(略)______我的答案：我的答案：參考答案：1．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限)。2．估價(jià)對象實(shí)物狀況描述不全或不清；或缺估價(jià)對象土地實(shí)物狀況；或建成時(shí)間未具體到月；或缺估價(jià)對象四至；或缺各估價(jià)對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。3．估價(jià)對象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。4．價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價(jià)值定義。5．結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒有大寫。6．缺少風(fēng)險(xiǎn)提示(或說明)。7．附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。答案解析：指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第19題、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳利用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測算過程1．收益法收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：式中V——收益價(jià)格；Ai——相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益；Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。(1)確定房地產(chǎn)收益1)租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價(jià)對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2。表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表(單位：元/m2)往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。2)租約期外房地產(chǎn)收益根據(jù)市場行情測算，目前估價(jià)對象按建筑面積計(jì)算的正常市場租金為70～75元/(m2·月)(計(jì)算過程略)，且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2%～5%，由此，預(yù)測估價(jià)對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元(m2·月)，且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2%，假設(shè)上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×(1-2%)=1176(元/m2)。(2)確定年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3(計(jì)算過程略)。(3)確定年凈收益計(jì)算公式：估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用則估價(jià)對象年凈收益見表3。表3估價(jià)對象年凈收益計(jì)算-覽表(單位：元/m2)(4)確定報(bào)酬率綜合考慮，確定報(bào)酬率為7%(計(jì)算過程略)。(5)確定估價(jià)對象收益價(jià)格估價(jià)對象收益價(jià)格為：2．市場法市場法是估價(jià)對象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)(1)可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4。表4可比實(shí)例比較因素一覽表(2)建立可比價(jià)格基礎(chǔ)(略)(3)選取比較因素及因素條件說明根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。1)交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。2)交易日期交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場的波動，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。3)區(qū)域因素和個(gè)別因素估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。4)估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況見表5。表5估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況根據(jù)估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6。表6估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)5)建立可比實(shí)例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7。表7比較因素修正取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/m2)。3．估價(jià)結(jié)果確定綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值評估結(jié)果，即：評估單價(jià)=(16740.50+12