物業(yè)管理業(yè)主委員會

物業(yè)管理作業(yè)要求：收集一個關(guān)于業(yè)主委員會成立的案例（如“郎琴園”小區(qū)的例子）；思考以下問題：業(yè)主委員會會導致什么樣的糾紛？糾紛的實質(zhì)是什么？我國物業(yè)管理體制下的業(yè)主自治最缺乏什么？下周一（17號）上課交，A4紙打印。華中科技大學學院：土木工程與力學學院專業(yè)班級：工程管理0901學號：U200915899姓名：譚洪武業(yè)主委員會成立的案例[案情簡介]:增城市新塘某某花園是分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，該小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積478320平方米，2002年開始部分交付使用，2004年7月1日前已交付使用的面積為147587平方米。2004年7月1日，該小區(qū)業(yè)主王某某、趙某某等7人成立業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)主委員會)籌備小組，在2004年7月10日召開業(yè)主代表預備會議，會議商討有關(guān)成立業(yè)主委員會的有關(guān)事宜并確定首屆業(yè)主大會的會議時間和地點，并以籌備小組的名義在2004年7月12日向增城市國土資源和房屋管理局(以下簡稱增城市局)郵遞發(fā)出邀請函，請該局前來參加首屆業(yè)主代表大會并對成立業(yè)主委員會予以指導。2004年7月25日，小區(qū)有61名業(yè)主代表(代表967戶，代表的投票權(quán)為94256平方米)參加了會議，增城市局沒有派員參加會議，大會特邀請車某某、馬某某、陳某某等律師來監(jiān)督、見證等相關(guān)會務工作．大會通過《業(yè)主委員會章程》《業(yè)主公約》等等相關(guān)事項，選舉了鄧某某等9人為業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會委員推選符某某為主任，何某某、趙某某為副主任。2004年8月10日業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，將選舉何成立業(yè)主委員會的相關(guān)資料送增城市局備案。該局在2004年8月30日向業(yè)主委員會籌備小組發(fā)出《關(guān)于暫緩備案的通知》認為：寄來新塘某菜花園首屆業(yè)主委員會選舉資料收悉。由于接到該小區(qū)部分業(yè)主對業(yè)主委員會選舉過程中有舞弊行為的投訴，因情況比較復雜，為調(diào)查核實情況，所以決定：暫緩對新塘某某花園首屆業(yè)主委員會進行備案。業(yè)主委員會不服增城市局作出通知決定的內(nèi)容，依法向我局申請行政復議．在復議期間，增城市局于2004年9月23日向業(yè)主委員會的部分業(yè)主發(fā)出《關(guān)于撤銷<關(guān)于暫緩備案的通知>的函》撤銷原作出的暫緩備案決定。我局于2004年10月21日作出《行政復議決定書》(穗房復字[2004)第24號)確認業(yè)主委員會對增城市局作出的“暫緩備案”的決定缺乏法律依據(jù)。至今增城市局仍末對業(yè)主委員會進行備案。業(yè)主委員會于2004年10月26日向增城市法院提起行政訴訟，請求判令增城市局立即給予業(yè)主委員會備案書面答復。2004年10月28日，增城市局向業(yè)主委員會的部分業(yè)主又發(fā)出《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會要求備案的復函》(增國房物復字[2004)229號)。復函：寄來新塘某某花園首屆業(yè)主委員會備案資料共23份已收悉。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第六條、第七條以及廣東省建設(shè)廳等有關(guān)部門對物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，認為“新塘某某花園尚不具備成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，如果在法定條件不具備的情況下成立首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會，容易造成對后期入住業(yè)主權(quán)益的侵害。據(jù)此決定：退回新塘某某花園首屆業(yè)主委員會備案資料，不予備案。”業(yè)主委員會不服增城市局不予備案的復函，于2004年11月3日向增城市法院請求變更原訴訟請求：判令增城市局立即撤銷不予備案的復函。案由由原來的不履行職責變更為不服行政處理決定。增城市法院認為：對業(yè)主大會成立進行指導和對業(yè)主委員會的成立進行備案是增城市局的法定職責。業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之時即為合法成立?！皞浒浮迸c“指導”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責，不影響業(yè)主委員會的成立，備案也不是業(yè)主委員會成立的法定條件?！稄V東省物業(yè)管理條例》并沒有規(guī)定未達到第七條規(guī)定要求限制性成立情形，國務院《物業(yè)管理條例》第十條第一款并未規(guī)定要已交付使用面積達到數(shù)值的標準方能成立業(yè)主委員會。在上位法與下位法規(guī)定的內(nèi)容不一致時，應依據(jù)上位法所規(guī)定執(zhí)行。另外，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主代表大會授權(quán)具有訴訟主體資格，可以提起訴訟。增城市局于2004年、10月28日作出的《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會要求備案的復函》(增國房物復字[2004)229號)是具體行政行為，實質(zhì)上對業(yè)主委員會備案進行了行政審查，超出了備案的職權(quán)作出復函適用地方性法規(guī)內(nèi)容與行政法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容不一致，認定不予備案的理由不充分，于2004年12月6日判決撤銷增城市局于2004年10月28日作出的《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會要求備案的復函》(增國房物復字[2004)229號)，案件受理費100元由增城市局負擔。增城市局不服一審法院判決，向廣州市中級法院提起上訴，請求撤銷一審法院判決，駁回業(yè)主委員會的訴訟請求，理由是：1、業(yè)主委員會未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案，未經(jīng)合法程序成立，不符合廣東省高級人民法院《關(guān)于業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》規(guī)定的條件；也未經(jīng)業(yè)主大會或其代表大會作出決議并授權(quán)，從程序上未能反映廣大業(yè)主的真實意見，其不具備原告應有的訴訟主體資格；本局的復函是針對傅某某等作出的，而不是針對業(yè)主委員會作出的，業(yè)主委員會既不是行政相對人，也不是利害關(guān)系人，不具有作為原告提起本訴的訴訟主體資格；2、國務院《物業(yè)管理條例》第十條第一款雖未規(guī)定物業(yè)交付使用的建筑面積需要達到一定標準方能成立業(yè)主委員會，但《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定并沒有同《物業(yè)管理條例》相抵觸，該規(guī)定屬于強制性法律規(guī)范，任何違反了強制性法律規(guī)范行為的都屬于無效行為；本局對新塘某某花園交付使用的情況進行審查屬于形式審查的范圍，沒有超出備案的職權(quán)范圍……。市中級法院認為：對業(yè)主委員會成員的名單予以備案是物業(yè)管理行政主管部門行駛監(jiān)督和管理權(quán)的表現(xiàn)形式之一。增城市局作出不予備案的具體行政行為，是對業(yè)主委員會的主要成員作出的，其法律后果是不同意業(yè)主委員會備案的行為。由于該行為對被上訴人產(chǎn)生了實際影響，作為一個由業(yè)主選舉產(chǎn)生的自治組織，對具體行政行為不服，其以自己的名義提出行政訴訟，符合法律規(guī)定．關(guān)于《物業(yè)管理條例》與《廣東省物業(yè)管理條例》沒有對物業(yè)未達到應當成立業(yè)主委員會條件的情形能否召開業(yè)主大會、產(chǎn)生業(yè)主委員會作禁止性的規(guī)定，《條例》對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件末作限制的情形，增城市局的做法也與該條例的規(guī)定不相符。綜上所述，增城市局不予備案的行為適用法律錯誤，其上訴理由不成立；原審法院判決撤銷被訴行政復函的處理正確，依法應予維持，判決駁回上述，維持原判，二審案件受理費100元由增城市局負擔?！痉ㄒ?guī)依據(jù)】：《物業(yè)管理條例》第十條：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！稄V東省物業(yè)管理條例》第七條：物業(yè)已將付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。一、業(yè)主委員會會導致什么樣的糾紛？"業(yè)委會"是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是代表業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理行使民主監(jiān)督的群眾自治組織。1、相鄰權(quán)侵犯從大雜院紛紛走出來的城市居民，城市化進程中從農(nóng)村紛紛邁向城市的農(nóng)民朋友，在選擇現(xiàn)代化氣派的高樓大廈作為自己未來安身立命的新居時，或許能根據(jù)自己的喜好、需要和經(jīng)濟能力，自主選擇住宅的格調(diào)、地段、層次、朝向，卻無法選擇左右上下的鄰居。如今在法院審理的民事糾紛中，鄰里間因相鄰權(quán)的糾紛日益突出，不能不引起社會各界的關(guān)注。據(jù)某市法院系統(tǒng)的信息，去年審理此類糾紛達百余起，鄰里之間因相鄰權(quán)引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛呈上升趨勢，同比增加了30％，大多是居民在裝熱水器或空調(diào)、噪音、采光等方面處理不當，影響了鄰居的正常生活，侵犯了鄰居的相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或占有使用人之間，一方行使不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。相鄰權(quán)是根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定提出來的?！睹穹ㄍ▌t》83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)，方便生活，團結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！?、業(yè)主委員會越權(quán)行為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其不是獨立的自然人或法人，本身也并無承擔民事責任所需具備的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，不具備當事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。委員存在越權(quán)行為！業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。有些行為是侵犯了業(yè)主的權(quán)益的！3、重中之重：委員會與物業(yè)公司之間的糾紛近幾年，隨著首府房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，物業(yè)糾紛成了曝光率直線攀升的名詞并愈演愈烈。因為涉及面廣，物業(yè)所有權(quán)人維權(quán)成本和難度較大，不穩(wěn)定因素多，部分小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系高度緊張、形同水火，糾紛對抗形式也由拒繳物業(yè)管理費、拉條幅、貼標語發(fā)展到堵塞交通、暴力沖突等，成為影響社會穩(wěn)定的隱患和城市發(fā)展突出的矛盾。物業(yè)與業(yè)主糾紛不斷升級，成立業(yè)委會可以緩解形勢，更好的解決糾紛，但是也不能從根本上消除糾紛的產(chǎn)生，不管是業(yè)主和物業(yè)還是業(yè)委會和物業(yè)的糾紛都是不可避免的，但是有了業(yè)委會，糾紛解決起來是肯定要好于沒有業(yè)委會的！希望以后出臺的法律政策、行政政策可以更有效的幫主到糾紛的處理解決中來。根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理法律規(guī)定，前期物業(yè)管理合同的期限，應至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效為止。而目前大多上海社區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司大多都是由開發(fā)商前期指定，因此在實踐過程中，大多物業(yè)公司都會倒向開發(fā)商，不理會業(yè)主，甚至會阻撓業(yè)主委員會的成立，以期達到繼續(xù)無期限地行使物業(yè)管理權(quán)。因此，及時成立業(yè)主委員會是當前業(yè)主最好的維權(quán)工具。有必要強調(diào)的是，如果對當前的物業(yè)服務表示不滿，如果業(yè)主需要維權(quán)，就必須先成立業(yè)主委員會。只有這樣，才能行使獨立的物業(yè)選擇權(quán)，才能市場化、民主化地去選聘自己稱心的物業(yè)。二、糾紛的實質(zhì)是什么？產(chǎn)生矛盾糾紛的原因？業(yè)主缺乏自律且業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作不規(guī)范。1.業(yè)主缺乏自律管理意識業(yè)主公約的約束力弱。借故拖欠物業(yè)管理費、應公攤的水電費，拒絕交納或補建物業(yè)專項維修資金，不遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、擅自改變房屋性質(zhì)、侵占共用部位、影響相鄰業(yè)主生活等違法裝修行為時有發(fā)生。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理不規(guī)范相當多的物業(yè)管理區(qū)域沒有建立或難于建立業(yè)主大會，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮；業(yè)主委員會越權(quán)，擅自選聘物業(yè)服務企業(yè)；擅自決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)各收益的管理、使用、分配問題；少數(shù)業(yè)主委員會成員為達到個人目的而亂作為，熱衷于挑起物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾，甚至引發(fā)業(yè)主間糾紛。業(yè)主應當認真學習物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策，明白業(yè)主的權(quán)利、義務，業(yè)主委員會、業(yè)主大會的職責，依法維護自己的合法權(quán)益。遵守小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，履行業(yè)主管理規(guī)約。最終達到換位思考，彼此尊重的效果。3、物業(yè)服務引起的糾紛物業(yè)管理人員與各種各樣的業(yè)主打交道，即使服務再好，有的業(yè)主也會不滿意，原因是溝通的方式方法欠妥。所以，要使業(yè)主感動，除了提供優(yōu)質(zhì)服務外，必須掌握溝通的技巧，要用情感與業(yè)主溝通，處處站在業(yè)主的角度考慮問題?！跋ば姆铡笔俏飿I(yè)優(yōu)質(zhì)服務使業(yè)主得到心理滿足，它是從業(yè)人員責任心、服務行為和溝通技巧有機結(jié)合的結(jié)果?！跋ば姆铡睂a(chǎn)生明顯的社會效益和企業(yè)經(jīng)濟效益。為了能做到“悉心服務”我們對業(yè)主的心理活動進行了解剖分析。這是溝通中產(chǎn)生的矛盾問題。4、因為業(yè)主對業(yè)委會的不信任，加之沒有合理規(guī)范的按法律章程而引發(fā)的質(zhì)疑?！皹I(yè)委會設(shè)立銀行賬戶，準備管理業(yè)主資金，此種做法超出業(yè)委會職權(quán)”，“一旦卷款潛逃，后果不堪設(shè)想”等內(nèi)容。三、我國物業(yè)管理體制下的業(yè)主自治最缺乏什么？1、理解與寬容行要好伴，住要好鄰。鄰里關(guān)系是一種十分重要的人際關(guān)系。如何處理鄰里關(guān)系，不僅關(guān)乎著各自的工作、學習和生活，使大家過得愉快，有利于各家的生活幸福，而且也有利于社會的和諧安定團結(jié)，在日常生活中，鄰里之間難免磕碰，相互理解與寬容才是解決之道。鄰里相處法則：1、經(jīng)常串門走訪，做到互通信息，互相幫助，有困難互相關(guān)心，有病痛，互相看望慰問。2、平時見面，點頭微笑。3、在經(jīng)濟上有借有還，講誠實、信譽。4、鄰里間發(fā)生矛盾時，先正己后正人，把矛盾化解到最小程度，達到迎刃而解的目的。5、對待鄰居的老、弱、殘、婦、幼，應一視同仁，不歧視，要關(guān)心愛護，達到團結(jié)、和睦的目的。6、鄰里間忌閑言雜語，互挑毛?。患芍干ＡR槐、含沙射影，處事公開、公平、公道。法律服務中心就鄰里矛盾：鄰里之間糾紛最好協(xié)商解決。2、業(yè)主自治缺乏物管反客為主在全國范圍內(nèi)，類似的案件幾乎到處可見。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司是業(yè)主所聘請、委托的物業(yè)服務和管理機構(gòu)。這個規(guī)定敲定了物管與業(yè)主的關(guān)系格局，物管本應對業(yè)主保持敬畏和禮遇，換句話說，各種商業(yè)機構(gòu)對待顧客的態(tài)度理應就是物管對待業(yè)主的態(tài)度，而在現(xiàn)實生活中，諸多物業(yè)公司卻似乎反客為主。《物業(yè)管理條例》這部實施多年的法規(guī)，在現(xiàn)實生活中卻未