江北城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告（合）

頁(yè)目前重慶帶星酒店主要集中在渝中區(qū)，傳統(tǒng)的商務(wù)中心地位為渝中區(qū)帶來(lái)了大量的商務(wù)人流，同時(shí)也支撐起了渝中區(qū)龐大的酒店供應(yīng)。大渡口、北碚、巴南區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，酒店數(shù)量少，檔次低。五星級(jí)的酒店主要分布在渝中區(qū)、高新區(qū)和江北區(qū)，渝中區(qū)的核心地位、高新區(qū)的會(huì)展功能、江北區(qū)的新商圈建設(shè)是這幾個(gè)區(qū)域五星級(jí)酒店相對(duì)集中的原因。影響重慶酒店業(yè)發(fā)展的因素旅游人流——2005年重慶接待國(guó)際旅游人數(shù)52.39萬(wàn)人次（同比增幅21%），國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)5965.32萬(wàn)人次（同比增幅14%），實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入2.64億美元（同比增幅31%），國(guó)內(nèi)旅游收入279.17億人民幣（同比增幅18%）。旅游人數(shù)的上漲成為酒店業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。商務(wù)人流——商務(wù)交流是除旅游之外，另一個(gè)可帶來(lái)大量酒店客戶的途徑；商務(wù)人流的多少基本由城市地位決定。重慶的經(jīng)濟(jì)地位隨著直轄市的成立而飛速提升，現(xiàn)在的重慶，已經(jīng)不滿足于西部重鎮(zhèn)的地位，邁向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)是重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)。除了一般的商務(wù)交流外，會(huì)展商務(wù)也是重慶的一大潛力支撐點(diǎn)。與重慶相鄰的成都因舉辦大規(guī)模的交流會(huì)（如糖酒會(huì)）受益頗豐，重慶政府也加大對(duì)會(huì)展的投入，打造會(huì)展經(jīng)濟(jì)。（2）重慶酒店業(yè)產(chǎn)品綜述經(jīng)濟(jì)型酒店：利潤(rùn)都建立在低成本、低費(fèi)用、低投資之上。經(jīng)濟(jì)型酒店往往租用廠房或普通房屋改造成為酒店，避免過(guò)大的固定資產(chǎn)投入代表相關(guān)項(xiàng)目如家快捷酒店；產(chǎn)權(quán)式酒店：一般都位于著名的旅游城市，景色優(yōu)美的旅游地區(qū)或國(guó)際知名的會(huì)務(wù)中心，代表相關(guān)項(xiàng)目海蘭云天產(chǎn)權(quán)式酒店。商務(wù)酒店：商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店幾乎同時(shí)起步，是在經(jīng)濟(jì)型酒店基礎(chǔ)上提高了一個(gè)檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時(shí)尚，含有許多資訊等元素?，F(xiàn)在重慶一般四星級(jí)及以上的酒店因?yàn)橛邢鄬?duì)完善的商務(wù)配套，都應(yīng)該算是商務(wù)酒店。度假型酒店：提供商務(wù)與度假相結(jié)合的場(chǎng)所，代表相關(guān)項(xiàng)目如東方山水的度假酒店。目前重慶的酒店業(yè)主要由以上幾種酒店形式組成，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，重慶現(xiàn)在尚無(wú)私人酒店、主題酒店這類相對(duì)高端及個(gè)性的酒店形式。（3）酒店經(jīng)營(yíng)形式國(guó)際酒店集團(tuán)的四種經(jīng)營(yíng)模式委托管理管控：通過(guò)酒店業(yè)主與管理管控集團(tuán)簽署管理管控合同合約來(lái)約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理管控集團(tuán)能以自己的管理管控風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)方式來(lái)向被管理管控的酒店輸出專業(yè)技術(shù)，管理管控人才和管理管控模式，并向被管理管控酒店收取一定比例的“基本管理管控費(fèi)”。要求酒店擁有較強(qiáng)的酒店管理管控經(jīng)驗(yàn)和能力，優(yōu)勢(shì)在于可以對(duì)下屬酒店進(jìn)行緊密的控制與管理管控，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；管理管控輸出、直接經(jīng)營(yíng)管理管控權(quán)，利潤(rùn)較高，代表企業(yè)洲際集團(tuán)、萬(wàn)豪集團(tuán)、喜達(dá)屋集團(tuán)。特許經(jīng)營(yíng)：是以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營(yíng)方式，利用管理管控集團(tuán)自己的專有技術(shù)與品牌與酒店業(yè)主的資本相結(jié)合的來(lái)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。要求酒店有較強(qiáng)品牌實(shí)力及經(jīng)營(yíng)、管理管控、服務(wù)運(yùn)作的能力，優(yōu)點(diǎn)在于能有效的低成本擴(kuò)張和品牌輸出，減少直接投入和資金風(fēng)險(xiǎn)；加盟店有助于提高品牌影響率與市場(chǎng)占有率，但是沒有直接經(jīng)營(yíng)管理管控權(quán)，只有監(jiān)督及指導(dǎo)權(quán)，利潤(rùn)較低，代表企業(yè)萬(wàn)豪集團(tuán)（中檔定位的華美達(dá)品牌）、喜來(lái)登集團(tuán)、圣達(dá)特集團(tuán)、精品國(guó)際集團(tuán)、全球卡爾森。帶資管理管控：通過(guò)獨(dú)資，控股或參股等直接或間接投資方式來(lái)獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理管控權(quán)并對(duì)其下屬系列酒店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購(gòu)系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營(yíng)理念的管理管控方式。香格里拉酒店集團(tuán)是在我國(guó)最早采用此方式的國(guó)際酒店管理管控集團(tuán)，2000年以前基本上以合資經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)大多數(shù)管理管控的酒店持有絕對(duì)控股權(quán)。聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)：酒店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營(yíng)管理管控的酒店自愿付費(fèi)參加并通過(guò)分享聯(lián)合采購(gòu)，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合市場(chǎng)開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。重慶目前大多數(shù)高端酒店都是采用委托管理管控的方式，邀請(qǐng)世界知名的酒店集團(tuán)直接進(jìn)行管理管控。中低端酒店的經(jīng)營(yíng)模式目前我國(guó)中低檔酒店管理管控模式主要有：自建自營(yíng)，承包經(jīng)營(yíng)，租賃經(jīng)營(yíng)，委托管理管控以及特許經(jīng)營(yíng)，連鎖加盟。其中絕大多數(shù)是自建自營(yíng)，重慶亦是如此，需要特別說(shuō)明的是，在重慶，有一定知名度的經(jīng)濟(jì)型酒店一般采用連鎖或加盟，代表企業(yè)如家、錦江之星、天鵝之星等。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店前面已經(jīng)講了，重慶高端的星級(jí)酒店直接通過(guò)委托管理管控進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由業(yè)主支付管理管控費(fèi)，并獲取營(yíng)業(yè)收益，產(chǎn)權(quán)一般不進(jìn)入市場(chǎng)銷售；此外，重慶也有不少產(chǎn)權(quán)式酒店，由業(yè)主購(gòu)買物業(yè)所有權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給專業(yè)公司進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理管控，業(yè)主定期獲取收益。案例：相關(guān)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品特征銷售價(jià)格返租形式海蘭云天擁有豪華客房320間，主要為建筑面積40㎡的標(biāo)準(zhǔn)間，有少量躍層客房建面價(jià)4000元/㎡方式1：首付20%即3.2萬(wàn)元，余款80%銀行提供1-30年按揭。投資者與海蘭云天旅游公司簽訂一套客房15年租賃合約（由發(fā)展商擔(dān)保）。酒店經(jīng)營(yíng)方運(yùn)作酒店經(jīng)營(yíng)并以營(yíng)業(yè)收入為業(yè)主代為支付按揭月供款，期滿后完全交付產(chǎn)權(quán)人自用或繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)。方式2：由投資者在簽訂購(gòu)房合同合約至酒店開業(yè)期間，分期支付購(gòu)房款全額16萬(wàn)元，與海蘭云天旅游公司簽訂15年租賃合同合約；旅游公司每月按期支付投資者經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)人民幣800元。租賃合同合約到期后，所購(gòu)客房完全交付投資者自用或繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)。新鴻泰富客房總數(shù)為360間，主力戶型套內(nèi)面積35平方米左右套內(nèi)面積6500元/平方米年回報(bào)率8%，為時(shí)10年。由于產(chǎn)權(quán)式酒店存在風(fēng)險(xiǎn)大、市場(chǎng)監(jiān)管不到位等種種弊端，目前重慶市已經(jīng)明文禁止以返本銷售或變相返本銷售以及售后包租或變相售后包租的銷售形式。（5）重慶酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《重慶市“十一五”旅游規(guī)劃》，爭(zhēng)取全市每年星級(jí)飯店總量保持10%的增速，5年內(nèi)力爭(zhēng)再造“200顆星”，即10個(gè)五星級(jí)、15個(gè)四星級(jí)、30個(gè)三星級(jí)旅游飯店。到2010年，重慶將實(shí)現(xiàn)入境游客突破100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客超過(guò)1億人次，旅游總收入600億元，相當(dāng)于GDP的12%，直接與間接提供就業(yè)崗位200萬(wàn)個(gè)，屆時(shí)，星級(jí)酒店將供不應(yīng)求。調(diào)整結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)擴(kuò)大低星級(jí)飯店，適度發(fā)展三星級(jí)中檔飯店，控制發(fā)展四、五星級(jí)高檔飯店。逐步形成商務(wù)會(huì)展型、度假休閑型、旅游觀光型、大眾經(jīng)濟(jì)型等多元化發(fā)展格局。（6）江北城CBD酒店業(yè)的發(fā)展前景宏偉的旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是重慶市的酒店業(yè)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。“十一五”期間重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2010年，入境旅游者突破100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過(guò)1億人次，旅游總收入600億元人民幣以上。也就是說(shuō)，在5年的時(shí)間里，旅游業(yè)的各種指標(biāo)均將翻一番。這就意味著，在未來(lái)幾年里，重慶市的酒店業(yè)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，高速增長(zhǎng)的旅游人數(shù)重慶市的酒店業(yè)發(fā)展提供了重要支撐。逐步升級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、逐步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射能力是酒店業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力支撐。重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在發(fā)生著質(zhì)的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從傳統(tǒng)的制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展；發(fā)展模式由自我增長(zhǎng)朝積極吸引外資、通過(guò)聚集效應(yīng)提速發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。重慶市的經(jīng)濟(jì)輻射能力也在逐年增強(qiáng)，外商投資企業(yè)迅速增長(zhǎng)，重慶市與國(guó)內(nèi)外的商務(wù)交流日益頻繁，商務(wù)旅游發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其是各種會(huì)議及大型商業(yè)活動(dòng)也日漸頻繁，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際各種大型博覽會(huì)、交易會(huì)來(lái)渝舉行，這些將會(huì)有力促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。CBD吸納的高級(jí)商務(wù)客戶為酒店提供穩(wěn)定、精準(zhǔn)的客源。江北城是重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)核心區(qū)，未來(lái)將憑借其獨(dú)特的城市定位吸納大量高規(guī)格的企業(yè)進(jìn)駐，外資銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司等等，高級(jí)商務(wù)客也會(huì)隨之而增加，故江北城的城市定位將為該片區(qū)的酒店業(yè)的發(fā)展提供穩(wěn)定而精準(zhǔn)的客源。大型文化設(shè)施帶動(dòng)旅游業(yè)。江北城CBD目前正在修建大型的市政文化設(shè)施，包括科技館和大劇院，這里將成為重慶文化氛圍最濃厚的片區(qū)，再加上規(guī)劃中的特色濱水娛樂區(qū)的打造，將會(huì)極大地帶動(dòng)都市觀光旅游業(yè)的發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。3.商務(wù)產(chǎn)品（含純寫字樓和商務(wù)公寓）（1）重慶商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展歷程第一個(gè)小高潮的出現(xiàn)：1993～1995年重慶寫字樓市場(chǎng)第一個(gè)小高潮突現(xiàn)在1993-1995年間。市場(chǎng)熱鬧的大背景源于中國(guó)第一波房地產(chǎn)市場(chǎng)熱。客觀地講，這時(shí)的重慶市場(chǎng)，沒有嚴(yán)格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場(chǎng)是在資金的假想中被迅速“做大”。但是，因?yàn)槿狈I(yè)、人性化、檔次等方面的綜合考慮，這一時(shí)期重慶的商務(wù)樓質(zhì)量不高，大量的表現(xiàn)為商住兩用樓。辦公與居住不分，來(lái)往人流混雜。這也為后來(lái)寫字樓市場(chǎng)的低迷埋下了伏筆。市場(chǎng)低迷期：1996～1999年市場(chǎng)低迷期年份市場(chǎng)低迷期辦公樓空置面積（萬(wàn)平方米）空置一年以上的面積（萬(wàn)平方米）當(dāng)年新增空置面積（萬(wàn)平方米）199711.60————199836.3511.8724.48199947.3017.5829.72市場(chǎng)回暖期2000市場(chǎng)回暖期49.4229.5919.83200155.0036.7318.27200251.3936.7614.63200344.7236.108.62200448.7537.3911.362005年44.4625.7518.712006年1-11月42.4327.7514.68備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于各年的《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》到九十年代中期時(shí)，市場(chǎng)“綜合癥”就開始突現(xiàn)出售價(jià)持續(xù)下滑、租金一蹶不振的狀況。對(duì)重慶寫字樓而言，1997年是具有轉(zhuǎn)折性的一年，空置率迅速膨脹使寫字樓市場(chǎng)遭遇了前所未有的“滑鐵盧”，以江北觀音橋?yàn)榇淼臓€尾寫字樓也在這一時(shí)期開始涌現(xiàn)，典型的如江田君悅大廈（1999年）、江重百?gòu)V場(chǎng)、華音大廈、嘉陵大廈、正源大廈（1999年）。低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場(chǎng)。這一時(shí)期，重慶的住宅市場(chǎng)在短暫的盤整之后，再次活躍起來(lái)。而寫字樓市場(chǎng)卻始終沉默著，即便如此，也不乏出現(xiàn)一些高檔次的商務(wù)相關(guān)項(xiàng)目，如大都會(huì)商廈。市場(chǎng)回暖期：2000年～2004年市場(chǎng)的回暖是在2000年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長(zhǎng)，市場(chǎng)形成了新一輪商務(wù)用房的需求。這一階段，“酒店式商務(wù)公寓”是流行一時(shí)的詞匯。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時(shí)段營(yíng)銷的主力客戶。大量的高檔寫字樓浮出水面，解放碑的國(guó)際貿(mào)易中心、世界貿(mào)易中心，觀音橋的同聚遠(yuǎn)景等紛紛面世，重慶商務(wù)市場(chǎng)開始回暖。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)中呈現(xiàn)出幾大共同現(xiàn)象，一是新一批高檔寫字樓在區(qū)域市場(chǎng)中都具有標(biāo)高的意義，它們的物業(yè)品質(zhì)、管理管控國(guó)際化上均有強(qiáng)力的支撐；二是它們的活躍與大機(jī)構(gòu)、大財(cái)團(tuán)的入駐和搶灘帶動(dòng)有關(guān)。商務(wù)區(qū)間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場(chǎng)一樣，重慶的商務(wù)區(qū)間也經(jīng)歷著數(shù)度變遷。市場(chǎng)調(diào)整期：2005年至今從2005年開始，重慶寫字樓市場(chǎng)就相對(duì)處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)供應(yīng)很少，2005年全年，重慶市的純寫字樓供應(yīng)有10個(gè)（未來(lái)國(guó)際、美源國(guó)際、金星、木星等），供應(yīng)量不足40萬(wàn)方。主要原因在于經(jīng)歷了2004年住宅的火熱后，業(yè)內(nèi)的投資資金大量涌進(jìn)住宅市場(chǎng)，同時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)回暖期的建設(shè)，也緩解了大量的需求，所以2005年無(wú)論是從需求還是供應(yīng)上，都表現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)。此外目前上海、北京等城市紛紛要求企業(yè)的注冊(cè)地址必須為純寫字樓，這就加大了對(duì)純寫字樓的需求，而重慶目前尚未頒布此項(xiàng)規(guī)定，且重慶還有大量小型企業(yè)仍在住宅或商務(wù)公寓類似的物業(yè)內(nèi)辦公，如果以后重慶頒布此項(xiàng)規(guī)定后，對(duì)純寫字樓的需求將大大增加。（2）重慶的商務(wù)格局解放碑——重慶寫字樓區(qū)間變化的起點(diǎn)。歷史文脈的積淀以及商業(yè)中心地位的確立，使這一區(qū)域在相當(dāng)一段時(shí)間里被人們很容易誤認(rèn)為它就是重慶的商務(wù)中心區(qū)。而商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)的適度分離卻是國(guó)際化的一種必然的趨勢(shì)。上清寺——兩路口片區(qū)——在九十年代中后期，數(shù)家金融組織將中心機(jī)構(gòu)匯集到了上清寺至兩路口沿線，隨后，希爾頓酒店攜商務(wù)樓搶灘該地，并于2003年落成，使上清寺——兩路口地帶迅速形成輻射力強(qiáng)大的商務(wù)板塊。這一點(diǎn)，從周邊的寫字樓穩(wěn)定而高比例的出租率，我們不難看出。石橋鋪商務(wù)區(qū)——石橋鋪商務(wù)市場(chǎng)的成長(zhǎng)背景源于高新區(qū)眾多快速成長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)型創(chuàng)業(yè)企業(yè)。這是一筆巨大的財(cái)富。它不僅支撐了高新區(qū)住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)，甚至包括餐飲市場(chǎng)、休閑市場(chǎng)等等。觀音橋商務(wù)中心——作為江北區(qū)的商務(wù)中心，觀音橋的商務(wù)地位正式確立應(yīng)該是在2004年，這之前，江北的商務(wù)辦公地比較分散，比較知名的有紅旗河溝的國(guó)際商會(huì)大廈、華新街的西普大廈、中信大廈等。2004—2005年，隨著觀音橋步行街的建設(shè)，步行街核心位置，出現(xiàn)了三個(gè)撼動(dòng)重慶商務(wù)市場(chǎng)的相關(guān)項(xiàng)目：同聚遠(yuǎn)景、嘉年華大廈、未來(lái)國(guó)際，其中一個(gè)是甲級(jí)寫字樓，一個(gè)是5A級(jí)寫字樓，均是配置較高的商務(wù)相關(guān)項(xiàng)目，此外還有金源大飯店五星級(jí)酒店的支撐，帶動(dòng)商務(wù)的發(fā)展。江北城——規(guī)劃中未來(lái)重慶的CBD的商務(wù)中心，將有237萬(wàn)方的寫字樓、54萬(wàn)方酒店、63萬(wàn)方商業(yè)配套以及54萬(wàn)方文化娛樂設(shè)置將在這片土地上拔地而起。（3）商務(wù)產(chǎn)品供需現(xiàn)狀各區(qū)域現(xiàn)存商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)狀況區(qū)域純寫字樓商務(wù)公寓總計(jì)北部高新園35.41%0.00%26.36%高新區(qū)12.38%33.99%17.90%江北區(qū)15.48%22.68%17.32%九龍坡區(qū)0.00%2.22%0.57%南岸區(qū)4.87%5.16%4.94%沙坪壩區(qū)0.00%22.54%5.76%渝北區(qū)13.42%9.73%12.48%渝中區(qū)18.44%3.68%14.67%總計(jì)100.00%100.00%100.00%

純寫字樓相關(guān)項(xiàng)目供應(yīng)價(jià)格價(jià)格段體量所占比重4000-499929%5000-59999%6000-699923%7000-799924%8000以上14%商務(wù)公寓相關(guān)項(xiàng)目供應(yīng)價(jià)格價(jià)格段體量所占比重4000以下27%4000-499966%5000-59996%6000及以上2%各類型商務(wù)產(chǎn)品銷售狀況銷售率相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量比重純寫字樓商務(wù)公寓30%以下17%0%30%-49%10%0%50%-69%7%26%70%-79%17%4%80%-89%17%26%90%及以上33%43%重慶辦公樓需求狀況年份辦公樓銷售面積同比增幅199916.23——200020.0824%200123.4717%200225.609%200332.0025%200429.63-7%200532.5810%2006年1-11月份18.995%備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》從市場(chǎng)的實(shí)際需求看，重慶從2000-2002年辦公樓的銷售面積在20-30萬(wàn)方之間，主城整個(gè)商務(wù)市場(chǎng)正處于回暖期，到2003-2005年的三年間，重慶辦公樓銷售面積在30萬(wàn)方左右，市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，2006年前11個(gè)月，重慶辦公樓銷售18.99萬(wàn)方，同比上漲5%，全年的銷售應(yīng)該與2005年持平。商務(wù)產(chǎn)品入駐情況入駐率商務(wù)公寓寫字樓總計(jì)累計(jì)百分比5%114%15%118%20%1111%30%1115%35%1118%40%1122%50%11229%55%1133%60%42654%65%1158%70%12368%75%12379%80%2286%85%1190%90%2297%92%11100%總計(jì)121628——小結(jié)：江北區(qū)、高新區(qū)、北部高新園是目前商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)集中的區(qū)域；純寫字樓產(chǎn)品的價(jià)格集中在6000-8000元/平方米之間，商務(wù)公寓產(chǎn)品的價(jià)格以4000-5000元/平方米為主，90%以上的產(chǎn)品價(jià)格都在5000元以下；整體來(lái)看，商務(wù)產(chǎn)品的銷售比較樂觀，純寫字樓相關(guān)項(xiàng)目有67%銷售率超過(guò)70%，商務(wù)公寓相關(guān)項(xiàng)目有69%銷售率超過(guò)80%；但是，值得注意的是，重慶市場(chǎng)上的純寫字樓產(chǎn)品在市場(chǎng)認(rèn)可度上根據(jù)產(chǎn)品不同，差異較大，檔次較高的甲級(jí)寫字樓、5A級(jí)寫字樓等產(chǎn)品在消化速度上更快，普通的純寫字樓相關(guān)項(xiàng)目銷售速度相對(duì)較慢，商務(wù)公寓因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢(shì)，銷售速度也比較理想。從商務(wù)產(chǎn)品的入駐率看，50%的商務(wù)產(chǎn)品入駐率在50%以上，入駐率在80%以上的相關(guān)項(xiàng)目占14%，整體來(lái)說(shuō)，檔次較高的寫字樓入駐率略高，如希爾頓商務(wù)大廈、嘉年華大廈等，此外，一些商務(wù)氛圍成熟區(qū)域內(nèi)的商務(wù)產(chǎn)品入駐率也比較高，如渝高商務(wù)大廈等。（4）重慶市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓特征綜述甲級(jí)寫字樓分布多集中在商業(yè)中心地段甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量少，占總供應(yīng)量17%左右潛在的高端寫字樓占有資源更加豐富甲級(jí)寫字樓享有高租金、高入駐率未來(lái)重慶高端寫字樓的開發(fā)區(qū)域——江北城、北部新區(qū)高新園。（5）江北城CBD商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)江北城的商務(wù)產(chǎn)品受區(qū)域形象和地價(jià)的影響將成為重慶高端商務(wù)的集中地，在重慶的高端商務(wù)市場(chǎng)中擁有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。江北城CBD形象和高昂地價(jià)都決定了江北城的商務(wù)產(chǎn)品肯定會(huì)是走高端，規(guī)劃的“城市之冠”還要樹立重慶寫字樓的標(biāo)桿。未來(lái)的江北城在商務(wù)市場(chǎng)上將成為重慶高端商務(wù)區(qū)的代名詞，237萬(wàn)方的寫字樓規(guī)劃，重慶找不出第二個(gè)高端商務(wù)如此集中的地段，因此，江北城的商務(wù)產(chǎn)品在高端商務(wù)需求市場(chǎng)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)的增長(zhǎng)為重慶的商務(wù)需求撐起一片天地。商務(wù)產(chǎn)品的需求主體來(lái)自于辦公需求和投資需求，其中辦公需求為主。高端辦公需求來(lái)源于實(shí)力的企業(yè)的增長(zhǎng)，本土企業(yè)的實(shí)力增長(zhǎng)以及外力實(shí)力企業(yè)增多都會(huì)為高端商務(wù)產(chǎn)品帶來(lái)需求。下表為重慶市2004年底第一次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果區(qū)域法人單位(個(gè))產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位(個(gè))個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(戶)渝中區(qū)71091282739734大渡口區(qū)1540187312272江北區(qū)3547443320552沙坪壩區(qū)5028621829422九龍坡區(qū)6421857743381南岸區(qū)3224398328217北碚區(qū)2594347516818渝北區(qū)3421429528833巴南區(qū)2456338224164主城區(qū)3534049063243393重慶市85858129864843810與2001年第二次基本單位普查的同口徑數(shù)據(jù)比較，2004年重慶市企業(yè)法人單位數(shù)增加5552個(gè)，增長(zhǎng)12.5％。其中，國(guó)有企業(yè)、國(guó)有聯(lián)營(yíng)企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司下降40.8％；集體企業(yè)、集體聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份合作企業(yè)下降49.8％；其他XX、XX增長(zhǎng)56.2％；私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)52.8％；其他內(nèi)資企業(yè)增長(zhǎng)388.2％；港澳臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)下降9.9％。從企業(yè)數(shù)量的變化可以看出，經(jīng)過(guò)4年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重慶企業(yè)法人單位的數(shù)量上漲12.5%，主要是由XX、XX、私營(yíng)企業(yè)以及內(nèi)資企業(yè)的增長(zhǎng)帶動(dòng)起來(lái)的，而這部分企業(yè)正是日益增長(zhǎng)的需求商務(wù)產(chǎn)品的生力軍，來(lái)自重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年重慶辦公樓的銷售面積比2001年上漲26%。由此，我們可以得出一個(gè)大概的比重，當(dāng)企業(yè)法人單位數(shù)量上漲12.5%，辦公樓的需求將上漲26%。而重慶2004年企業(yè)法人占法人單位的比重為58%，同期全國(guó)平均比重為63%，上海為94%，北京為90%，成都為76%，可見，雖然我們沒有辦法預(yù)計(jì)重慶企業(yè)法人的增長(zhǎng)速度，但是，按照把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心，綜合實(shí)力居中國(guó)西部第一，建設(shè)國(guó)際大都會(huì)的目標(biāo)，重慶企業(yè)法人的數(shù)量必定會(huì)逐漸上漲，超過(guò)全國(guó)平均水平是必然的，趕超成都也是遲早的。從企業(yè)的增長(zhǎng)看，重慶商務(wù)產(chǎn)品的需求將會(huì)增長(zhǎng)。按照重慶的“十一五”規(guī)劃：繼續(xù)加強(qiáng)與港、澳地區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)的合作，全面落實(shí)渝港“9+1”、渝澳“8+1”合作共識(shí)，健全渝港、渝澳在CEPA框架下的工作機(jī)制，積極吸引臺(tái)灣百?gòu)?qiáng)企業(yè)及有影響的企業(yè)來(lái)渝發(fā)展，辦好臺(tái)商工業(yè)園區(qū)。“十一五”末利用外商直接投資達(dá)到10億美元以上。實(shí)施外國(guó)領(lǐng)事區(qū)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目，吸引更多外國(guó)領(lǐng)事機(jī)構(gòu)落戶重慶。擴(kuò)大開放與區(qū)域合作也會(huì)對(duì)重慶的商務(wù)需求起一定促進(jìn)。世界500強(qiáng)企業(yè)入駐重慶將成為重慶高端商務(wù)產(chǎn)品開發(fā)的有力支撐。截止到2006年8月底，已有37家世界500強(qiáng)企業(yè)在重慶投資，設(shè)立了56家企業(yè)，投資總額共計(jì)33.17億美元。1979年重慶有了第一家外資企業(yè)，此后18年，世界500強(qiáng)在渝投資興辦的企業(yè)只有20家。直轄9年來(lái)，新增的世界500強(qiáng)投資企業(yè)有36家，平均以每年4家的速度發(fā)展，目前世界500強(qiáng)在渝投資興辦的56家企業(yè)，分布在汽摩、化工、房地產(chǎn)、商業(yè)、輸變電設(shè)備、水務(wù)、建材、通信、物流、飲料等10個(gè)行業(yè)。對(duì)比重慶臨近城市成都，目前入駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)有105家，2003年及以前500強(qiáng)進(jìn)駐成都的速度平均每年4家左右，與重慶目前的水平相當(dāng)，2004年到2005年，500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到100家，年增長(zhǎng)29家，這樣的變化，除了成都政府自己總結(jié)的政府辦事速度提高外，國(guó)家西部大開發(fā)的政策導(dǎo)向和成都在西部的傳統(tǒng)地位是吸引世界頂級(jí)企業(yè)的重要原因，重慶經(jīng)濟(jì)地位的提升也必將帶來(lái)這種效應(yīng)，實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐必將成為重慶高端商務(wù)的強(qiáng)勁消費(fèi)群。重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游金融中心將為重慶帶來(lái)大量的相關(guān)企業(yè)，這些企業(yè)勢(shì)必形成一部分的高端商務(wù)需求，江北城CBD作為重慶最具競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)中心，對(duì)這些企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力。除了進(jìn)駐重慶的世界500強(qiáng)企業(yè)所涉及的行業(yè)外，金融業(yè)的迅猛發(fā)展也為重慶的高端商務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)福音。重慶金融市場(chǎng)改革近年來(lái)動(dòng)作很大，發(fā)展速度也比較快，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了三大亮點(diǎn)：一是金融資產(chǎn)增長(zhǎng)較快，這表現(xiàn)在銀行存貸款余額、保險(xiǎn)資產(chǎn)、信托資產(chǎn)、證券市值等方面，每年的增長(zhǎng)速度都達(dá)到了17%-18%，非常可觀；二是不良資產(chǎn)率不斷下降，目前重慶市場(chǎng)的壞賬率只有7.5%，雖然較東部地區(qū)還有差異，但比中西部20個(gè)省市平均15%的水平要低一半；三是金融資產(chǎn)回報(bào)率較高，2006年重慶所有金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)應(yīng)該會(huì)達(dá)到80億，同比增長(zhǎng)40%多，按照現(xiàn)在重慶金融機(jī)構(gòu)400億的資本金來(lái)算，回報(bào)率有20%，這在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看都比較靠前。目前重慶金融業(yè)的發(fā)展模式主要走兩條線：一是通過(guò)政府創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，大力招商引資，吸引國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)來(lái)渝開展業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在所有全國(guó)性商業(yè)銀行都在渝開設(shè)了分行，外資銀行現(xiàn)在也有5、6家，今后每年還將增加2至3家；二是對(duì)重慶本土金融機(jī)構(gòu)的重組和扶持。政府通過(guò)各種形式，對(duì)幾家大型企業(yè)進(jìn)行了注資和重組，取得了較好的成績(jī)?，F(xiàn)在重慶市商業(yè)銀行在全國(guó)70多家城市商行中已排名前5，重慶國(guó)投在信托公司中也能排到5、6位，西南證券在競(jìng)爭(zhēng)激烈的證券市場(chǎng)中也有重要的地位。另外，重慶渝富還與國(guó)家開發(fā)銀行一起注資20億，成立了全國(guó)最大的擔(dān)保公司———三峽擔(dān)保公司，專門為三峽庫(kù)區(qū)的中小企業(yè)貸款提供服務(wù)。按照重慶政府的“十一五規(guī)劃”：“引導(dǎo)主城區(qū)金融機(jī)構(gòu)相對(duì)集中布局，逐步形成功能齊全、國(guó)際接軌、輻射力強(qiáng)的中央商務(wù)區(qū)核心金融區(qū)。”這里的中央商務(wù)區(qū)核心金融區(qū)，除了江北城CBD，沒有第二人選。從政府打造力度和重慶金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀都預(yù)示了重慶金融業(yè)在西部、在長(zhǎng)江上游城市中的地位會(huì)逐步提高，外部企業(yè)的入駐和本地企業(yè)的成長(zhǎng)都為高端商務(wù)產(chǎn)品提供了有效需求。重慶蘊(yùn)含的投資潛力能夠吸引外地的投資者。在目前市場(chǎng)投資產(chǎn)品并不豐富的情況下，投資樓市受到很多投資客戶的青睞。重慶房產(chǎn)的價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)處于中下的水平，各類產(chǎn)品擁有較大的升值潛力。特別是重慶擁有的城市環(huán)境資源，對(duì)于這樣一個(gè)兩江環(huán)繞，山巒重疊的城市，它稀缺的自然資源以及相對(duì)較低的投資成本對(duì)外地的投資客戶具有很強(qiáng)的吸引力。2006年重慶的市外購(gòu)房客戶占9.17%，同比上漲3.04%。例如，位于長(zhǎng)濱路的?？湾蘧臀瞬簧偻獾赝顿Y客戶。江北城CBD作為重慶今后的商務(wù)門戶，擁有很高的市場(chǎng)地位以及發(fā)展前景，相信對(duì)外來(lái)的高端投資客戶也有很強(qiáng)的吸引。重慶商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。經(jīng)過(guò)上面的分析，雖然重慶的商務(wù)市場(chǎng)擁有廣闊的發(fā)展前景，但是從近3年重慶商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，銷售量徘徊不前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題長(zhǎng)期存在。商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展依賴的是重慶經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及地位的提升。2007年政府將控制GDP的增長(zhǎng)速度在10%以內(nèi)，主要原因就在于重慶以投入拉動(dòng)的粗放型增長(zhǎng)模式不利于重慶經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府的這一決定雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)經(jīng)濟(jì)有利，但是在近兩年，對(duì)重慶的二、三產(chǎn)業(yè)有一定的影響，在這樣一個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境下，商務(wù)發(fā)展速度將受影響。4.商業(yè)（1）重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型到目前為主，重慶的商業(yè)用房形態(tài)已經(jīng)相當(dāng)豐富，商業(yè)用房分類中涉及到的各類物業(yè)在重慶市場(chǎng)都已出現(xiàn)，購(gòu)物中心、專賣店、百貨商場(chǎng)、超市、便利店等構(gòu)成了目前重慶主城區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)商貿(mào)體系，并且其功能劃分和檔次劃分已日益明確。目前重慶商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)類型：社區(qū)商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街區(qū)百貨、超市類購(gòu)物中心SHOPPINGMALL（2）重慶市商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)述商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)主要包括出售、出租、合作分成三種方式。目前重慶市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式不外乎細(xì)分為以下四種形式：產(chǎn)權(quán)式商鋪（純投資性商鋪），采取先招商再分零銷售，業(yè)主只收取固定租金，不參與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。分零銷售，即以門面的形式銷售，業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)或租賃。整體銷售，即將整個(gè)商業(yè)物業(yè)整體賣與一個(gè)買家，一次性收回投資。招租，即不銷售，只采取租賃的方式逐漸收回投資。重慶商業(yè)開發(fā)情況——2005年重慶商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額71