深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標(biāo)書模板

深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標(biāo)文件標(biāo)書編號(hào)：項(xiàng)目名稱：物業(yè)管理投標(biāo)人：深圳市二○○八年十一月目錄一、法定代表人證實(shí)書 4二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書 5三、投標(biāo)函 6四、投標(biāo)人情況介紹 7五、開標(biāo)一覽表 20六、物業(yè)管理費(fèi)組成明細(xì)報(bào)價(jià) 21七、物業(yè)管理方法、運(yùn)作程序方案及實(shí)施文件 25第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 25（一）項(xiàng)目概況 25（二）管理設(shè)想 25（三）管理目標(biāo) 27（四）管理方法 27第二章管理方法、工作計(jì)劃 30（一）管理方法 30（二）工作計(jì)劃 33第三章人員配置、培訓(xùn)和管理 35（一）人員配置 35（二）人員培訓(xùn) 41（三）人員管理 44第四章制度和檔案建立和管理 46（一）檔案建立 46（二）管理處各項(xiàng)管理制度目錄 48第五章房屋管理和維護(hù) 51（一）房屋維修養(yǎng)護(hù) 51第六章共用設(shè)備、設(shè)施建立和管理 54（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理要求 54（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 56（三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 58（四）智能化系統(tǒng)管理 60第七章保安及車輛服務(wù) 62（一）保安隊(duì)伍組織建設(shè) 62（二）車輛交通管理 64（三）會(huì)務(wù)服務(wù) 65第八章安全管理和應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案 67（一）安全管理工作特點(diǎn) 67（二）安全管理目標(biāo) 67（三）安全管理標(biāo)準(zhǔn) 67（四）安全管理內(nèi)容和方法 67（五）消防管理 68（六）公共衛(wèi)生安全管理 69（七）安全突發(fā)事件處理 70（八）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 71（九）意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 72（十）水浸應(yīng)急預(yù)案 73（十一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 74第九章環(huán)境衛(wèi)生管理 76（一）環(huán)境衛(wèi)生管理 76第十章綠化管理 79（一）綠化管理 79第十一章物資裝備 81（一）物資裝備 81八、相關(guān)服務(wù)計(jì)劃 82（一）準(zhǔn)備工作 82一、法定代表人證實(shí)書同志，現(xiàn)任我單位職務(wù)，為法定代表人，特此證實(shí)。有效日期：12月28日簽發(fā)日期：11月3日單位：深圳市（蓋章）附：代表人性別：年紀(jì)：工作證號(hào)碼：營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理進(jìn)口物品經(jīng)營許可證號(hào)碼：主營：兼營：說明：1、法定代表人為企業(yè)機(jī)關(guān)、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體關(guān)鍵行政責(zé)任人。2、內(nèi)容必需填寫真實(shí)、清楚，涂改無效，不得轉(zhuǎn)讓、買賣。二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書申明：我（姓名）系深圳市（投標(biāo)人名稱）法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托深圳市理（單位名稱）（姓名）為我企業(yè)簽署本項(xiàng)目已遞交投標(biāo)文件法定代表人授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我所簽署本項(xiàng)目已遞交投標(biāo)文件內(nèi)容我均認(rèn)可。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人：性別：男年紀(jì)：聯(lián)絡(luò)電話：手機(jī)：身份證號(hào)碼：職務(wù)：項(xiàng)目經(jīng)理投標(biāo)人：深圳市理法定代表人：授權(quán)委托日期：年11月3日三、投標(biāo)函致：深圳市中邦國際招標(biāo)（招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱）1、依據(jù)已收到貴方招標(biāo)編號(hào)為C2F01深圳市物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)招標(biāo)文件，遵照《中國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)政府采購條例》等相關(guān)要求，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件投標(biāo)須知、協(xié)議條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙及其它相關(guān)文件后，我方愿以開標(biāo)一覽表中投標(biāo)報(bào)價(jià)并按招標(biāo)文件要求承包上述項(xiàng)目并修補(bǔ)其任何缺點(diǎn)。2、假如我方中標(biāo)，我方將根據(jù)要求提交上述總價(jià)10％由含有獨(dú)立法人資格經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)出具履約擔(dān)保書作為履約擔(dān)保，共同地和分別地負(fù)擔(dān)責(zé)任。3、我方同意所遞交投標(biāo)文件在“投標(biāo)須知”第15條要求投標(biāo)使用期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。假如在投標(biāo)使用期內(nèi)撤回其投標(biāo)，其投標(biāo)確保金將全部被沒收。4、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將組成約束我們雙方協(xié)議。5、我方了解貴方將不受必需接收你們所收到最低標(biāo)價(jià)或其它任何投標(biāo)文件約束。投標(biāo)人：深圳市理單位地址：深圳市法定代表人或其委托代理人：郵政編碼：518033電話：傳真：開戶銀行名稱：開戶銀行帳號(hào)：開戶銀行地址：深圳市開戶銀行電話：日期：年11月3日四、投標(biāo)人情況介紹序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容及說明備注一營業(yè)執(zhí)照1注冊(cè)年度及注冊(cè)編號(hào)2注冊(cè)資金（萬元）1000萬3經(jīng)營場(chǎng)所4使用期10月31日—10月31日二稅務(wù)登記證1國稅稅務(wù)登記證編號(hào)2地稅稅務(wù)登記證編號(hào)三資格（質(zhì)）證書（若有其它資質(zhì)證書，可按表格格式擴(kuò)展）1證書名稱中國物業(yè)管理資質(zhì)證書2同意單位中國建設(shè)部3等級(jí)壹級(jí)4批按時(shí)間及編號(hào)5使用期／四得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)項(xiàng)目（若有多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，可按表格格式擴(kuò)展）1得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)項(xiàng)目數(shù)量2項(xiàng)目A項(xiàng)目名稱獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等級(jí)及頒發(fā)單位項(xiàng)目規(guī)模及性質(zhì)簡明說明3項(xiàng)目B項(xiàng)目名稱獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等級(jí)及頒發(fā)單位項(xiàng)目規(guī)模及性質(zhì)簡明說明五其它（投標(biāo)人認(rèn)為需補(bǔ)充其它說明）1政府部門物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)2項(xiàng)目A項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡明說明3項(xiàng)目B項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡明說明六ISO9001質(zhì)量管理體系七ISO14001環(huán)境管理體系八OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系注：1、在按要求填寫好此表格后，各投標(biāo)單位能夠用其它方法，就企業(yè)整體情況作出具體介紹。2、相關(guān)資質(zhì)和獲獎(jiǎng)情況需提供證書掃描件。五、開標(biāo)一覽表工程名稱本項(xiàng)目月收費(fèi)單價(jià)單位備注深圳市美術(shù)館物業(yè)管理元/月注：1、本項(xiàng)目收費(fèi)單價(jià)：內(nèi)容應(yīng)包含招標(biāo)文件中所要求全部服務(wù)項(xiàng)目；2、本項(xiàng)目總收費(fèi)：指招標(biāo)文件中所要求全部服務(wù)項(xiàng)目協(xié)議期內(nèi)整年總報(bào)價(jià)，此報(bào)價(jià)作為投標(biāo)方投標(biāo)總價(jià)。六、物業(yè)管理費(fèi)組成明細(xì)報(bào)價(jià)（單位：元/月）管理費(fèi)組成測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1人工費(fèi)用（含管理人員、保安員、保潔員、綠化工、廚師等各類人員費(fèi)用）2行政費(fèi)用3節(jié)日裝飾4房屋維護(hù)5公共設(shè)施維修6公共設(shè)備維修7治安保衛(wèi)費(fèi)8清潔衛(wèi)生費(fèi)用9綠化費(fèi)用10折舊費(fèi)用11管理酬金12其它13稅金每個(gè)月累計(jì)整年累計(jì)七、物業(yè)管理方法、運(yùn)作程序方案及實(shí)施文件第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（一）項(xiàng)目概況美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功效為一體公共文化設(shè)施。占地面積8000平方米，建筑面積達(dá)15000平方米，擁有八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展廳，一個(gè)中央圓形大廳和一個(gè)戶外雕塑廣場(chǎng)，和7層多功效辦公大樓，所以物業(yè)管理工作十分關(guān)鍵而艱巨。（二）管理設(shè)想依據(jù)文化場(chǎng)館物業(yè)管理本身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì)美術(shù)館現(xiàn)在實(shí)際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好以下幾項(xiàng)工作：1、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理方法（1）建立和實(shí)施完善物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程證實(shí)了要達(dá)成高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)水平必需建立一套高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量確保體系。近幾年來，在中國物管行業(yè)逐步推廣實(shí)施ISO9001-質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證實(shí)是行之有效，這一點(diǎn)我們企業(yè)在導(dǎo)入并經(jīng)過ISO9001-質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會(huì)到其好處。在美術(shù)館物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。（2）培育高素質(zhì)職員隊(duì)伍人才對(duì)我們來說，是最關(guān)鍵資源，它決定了企業(yè)興衰。在人才管理上，我們著重抓好兩個(gè)步驟，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)人才要含有較高專業(yè)技能和很好綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們企業(yè)每十二個(gè)月全部要針對(duì)不一樣人員分別制訂出具體培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家有現(xiàn)代物業(yè)管理意識(shí)，為業(yè)主服務(wù)意識(shí)，全部要做到一專多能，每十二個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)成績?nèi)恳鳛槁殑?wù)晉升和年底獎(jiǎng)勵(lì)關(guān)鍵依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作關(guān)鍵前提，我們?nèi)瞬排囵B(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)精干職員隊(duì)伍。2、管理深度和廣度做法社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于美術(shù)館這么一個(gè)精英薈萃項(xiàng)目而言，物業(yè)管理服務(wù)深度和廣度是沒有止境。我們認(rèn)為：伴隨社會(huì)進(jìn)步和社會(huì)分工不停專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主多方面需求。3、發(fā)明優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境設(shè)想（1）硬件建設(shè)可靠安全保障系統(tǒng)、管理完善環(huán)境設(shè)施、簡練醒目標(biāo)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便交通網(wǎng)絡(luò)和豐富文化色彩等，一系列含有一定超前性能優(yōu)異設(shè)施、設(shè)備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)確保。嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善各類交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車輛監(jiān)控和引導(dǎo)，立即處理突發(fā)事件。利用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，物防上采取圍墻、防盜裝置，技防采取高科技智能化系統(tǒng)等手段提升防范能力。（2）軟件建設(shè)創(chuàng)建高級(jí)次文化場(chǎng)館，軟件建設(shè)比硬件組成更為關(guān)鍵、更為艱巨。尤其是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理企業(yè)和廣大業(yè)主均需要深入加深對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)和本身修養(yǎng)，這個(gè)過程需要日積月累努力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。（三）管理目標(biāo)1、業(yè)主單位滿意率達(dá)90%以上；2、有效投訴率低于2次；3、有效投訴處理率達(dá)100%；4、責(zé)任展品受損率，資產(chǎn)流失率為0；5、房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%以上；6、場(chǎng)館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大管理責(zé)任事故發(fā)生；7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為100%；8、利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理；9、消防管理經(jīng)過政府要求，年檢完好率100%。（四）管理方法1、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系本企業(yè)已建立了ISO90002質(zhì)量確保體系，并順利經(jīng)過第三方認(rèn)證，經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作和連續(xù)改善，質(zhì)量確保體系已日趨完善和穩(wěn)定，并含有較強(qiáng)可操作性，質(zhì)量確保體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)基石。伴隨國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于12月頒布了質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，主動(dòng)跟進(jìn)，立即對(duì)原有質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并成功取得IS09002∶質(zhì)量管理體系認(rèn)證。在美術(shù)館物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)過程中不偏離既定軌道。2、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)行機(jī)制本企業(yè)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特征，全方面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。企業(yè)每十二個(gè)月經(jīng)過和管理處簽署目標(biāo)管理責(zé)任書，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考評(píng)管理處工作業(yè)績兩項(xiàng)最關(guān)鍵指標(biāo)，且二者是“或”和“否”關(guān)系。我們將把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該場(chǎng)館管理實(shí)踐中，努力爭取在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更正確結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”服務(wù)產(chǎn)品。3、建立“加油站式”職員培訓(xùn)機(jī)制因?yàn)樘峁┓?wù)產(chǎn)品主體之間個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品提供，不能簡單地只制造一個(gè)“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求改變而不停調(diào)整，也即服務(wù)層次、內(nèi)容和方向做出對(duì)應(yīng)改變，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)職員連續(xù)不停培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)職員全部有明確培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)職員保持服務(wù)知識(shí)、技能和服務(wù)需求達(dá)成動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是企業(yè)對(duì)職員最大福利”觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中落實(shí)一直。4、提倡開放式管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)和用戶之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提升一個(gè)阻力。為此，我們提倡和強(qiáng)調(diào)開放式管理服務(wù)，即：我們經(jīng)過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定時(shí)提交“管理匯報(bào)”、組織“管理處開放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員聯(lián)絡(luò)電話等方法，自覺接收業(yè)主監(jiān)督。5、管理體系全方面整合和提升社會(huì)環(huán)境時(shí)時(shí)在變，需求亦時(shí)時(shí)在變，一直沿用舊有管理模式和服務(wù)方法是無法滿足業(yè)主不停增加服務(wù)需求要求。在美術(shù)館日常工作中，將致力于用新型“以用戶為中心、以步驟為導(dǎo)向”運(yùn)作替換傳統(tǒng)“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平連續(xù)提升。6、致力于共用設(shè)施、設(shè)備循環(huán)改善樓宇管理一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好程度將直接影響到用戶日常辦公和安全保障等問題。依據(jù)我們對(duì)樓宇多年管理經(jīng)驗(yàn)，我們將對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以確保共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目標(biāo)日常管理及維修；以消除多種運(yùn)行隱患，確保設(shè)施、設(shè)備性能得以充足發(fā)揮為目標(biāo)定時(shí)維修養(yǎng)護(hù)（包含大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功效。第二章管理方法、工作計(jì)劃（一）管理方法1、管理體制接管美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處于政府主管部門和物業(yè)企業(yè)直接領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)所簽委托管理協(xié)議條款要求，嚴(yán)格實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。管理指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為用戶提供一流服務(wù)。（1）外部管理體制管理處業(yè)主單位管理處業(yè)主單位政府主管部門物業(yè)管理企業(yè)（2）管理處組織管理架構(gòu)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，設(shè)置美術(shù)館管理處，財(cái)務(wù)實(shí)施獨(dú)立核實(shí)。管理處組織架構(gòu)圖以下：主任主任綜合管理部機(jī)電部保安部環(huán)境部（3）管理處組織架構(gòu)說明1）管理處內(nèi)部采取直線職能制組織形式，盡可能降低管理步驟，提升工作效率和確保信息渠道通暢。2）在崗位設(shè)置上，充足考慮到項(xiàng)目規(guī)模偏小，硬件設(shè)施優(yōu)異特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，降低中間層，滿足實(shí)際需求，降低管理成本。3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大程度地壓縮人員定編數(shù)量。2、監(jiān)督約束機(jī)制（1）監(jiān)督約束機(jī)制示意圖門雙周檢制度雙周檢制度定時(shí)巡查回訪回訪用戶用戶（2）監(jiān)督約束機(jī)制說明1）由政府部門、主管部門、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理處實(shí)施全方位監(jiān)督。2）管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。3）強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)及管理處檢驗(yàn)考評(píng)職能，考評(píng)結(jié)果和職員工資待遇掛鉤。3、激勵(lì)機(jī)制（1）激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系酬勞體系獎(jiǎng)懲體系酬勞體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（2）激勵(lì)機(jī)制說明1）企業(yè)激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為職員直接感受酬勞及獎(jiǎng)懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足職員精神需求。2）經(jīng)過合理酬勞體系設(shè)計(jì)，完善績效管理和考評(píng)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲體系，真正做到獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)職員長久工作熱情及動(dòng)力。3）經(jīng)過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)職員形成共同價(jià)值取向和文化觀，確保職員主動(dòng)主動(dòng)愉快地從事本職員作。同時(shí)對(duì)主動(dòng)上進(jìn)，追求自我提升職員，給她們提供培訓(xùn)再教育機(jī)會(huì)，伴隨企業(yè)發(fā)展，使職員本身能力不停提升，盡可能發(fā)明條件滿足職員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)愿望。第三章人員配置、培訓(xùn)和管理（一）人員配置1、管理處人員配置方案主任1人主任1人保安部隊(duì)長1人保安部隊(duì)長1人機(jī)電部主管1人工程師1人電工7人環(huán)境部主管（兼）清潔工8人綠化工3人綜合管理部主任助理1人管理員2人財(cái)務(wù)（兼）展廳服務(wù)7人人員配置說明：管理處擬配置各類人員54人，其中管理人員7人，通常層職員48人。2、崗位職責(zé)（1）管理處主任在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、用戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和落實(shí)管理服務(wù)工作計(jì)劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)場(chǎng)館管理服務(wù)質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和物業(yè)行政主管部門、地方相關(guān)管理部門及相關(guān)專業(yè)企業(yè)之間關(guān)系。負(fù)責(zé)初審承包方、分供方，審批場(chǎng)館管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件發(fā)放。立即向業(yè)主方通報(bào)工作、交流情況。完成企業(yè)交辦其它任務(wù)。（2）主任助理：幫助管理處主任完成本管理處各項(xiàng)工作任務(wù)；加強(qiáng)衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作；掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員天天打掃貴賓室衛(wèi)生和組織好來訪貴賓接待；主任外出時(shí)，代行使主任職務(wù)。（4）機(jī)電工程師：設(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行負(fù)責(zé)，制訂設(shè)備定修、檢修、維修計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)；督促技術(shù)崗位人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不停提升技術(shù)業(yè)務(wù)水平；嚴(yán)格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案；督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作。（5）管理員在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)用戶服務(wù)接待工作。擬制場(chǎng)館用戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)用戶服務(wù)質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日《工作日?qǐng)?bào)》，并向企業(yè)上報(bào)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理用戶投訴、報(bào)修事宜。負(fù)責(zé)建立用戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)和租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)用戶檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購純水、訂購職員盒飯等事宜。負(fù)責(zé)搜集編排：管理信息、用戶服務(wù)咨詢單，立即張貼和收回，對(duì)反饋用戶見議和意見進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持和用戶溝通。負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作具體組織小區(qū)公益性活動(dòng)。完成經(jīng)理交辦其它工作。（6）展廳服務(wù)員負(fù)責(zé)窗口咨詢、服務(wù)、接待工作，處理觀眾投訴事件；負(fù)責(zé)觀眾及展品安全，維護(hù)展廳面貌、維持參觀秩序；接待關(guān)鍵貴賓，做好貴賓室領(lǐng)導(dǎo)接待、服務(wù)工作；做好導(dǎo)覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務(wù)，幫助部署展覽。（7）機(jī)電工對(duì)主管負(fù)責(zé)，實(shí)施管理處各項(xiàng)要求和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源正常供給；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備原理及實(shí)際操作和維修技術(shù)，做到判定故障快捷正確，處理快速立即；按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定時(shí)巡視電氣設(shè)備，親密注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)；（8）保安員對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；關(guān)鍵出入口設(shè)置保安固定門崗二十四小時(shí)值班。對(duì)通常外來訪問、辦事人員，建立問詢登記制度。對(duì)進(jìn)出人員、車輛、物品進(jìn)行監(jiān)控和管理；設(shè)置流動(dòng)巡查崗、固定崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；發(fā)覺責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)匯報(bào)；幫助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。（9）保潔工對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真實(shí)施各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域環(huán)境保潔；在主管率領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職員作和其它交辦任務(wù)。（10）綠化工負(fù)責(zé)展廳及辦公樓花草日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花草定購、擺放；在主管率領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職員作和其它交辦任務(wù)。負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化帶全部植物及花草日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花木定購、擺放。3、項(xiàng)目責(zé)任人簡歷姓名王定軍性別男年齡28擬任職務(wù)職稱學(xué)歷大專參與工作時(shí)間從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項(xiàng)目名稱擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注學(xué)歷證書資格證書4、機(jī)電責(zé)任人簡歷姓名性別年齡擬任職務(wù)職稱學(xué)歷參與工作時(shí)間5年從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項(xiàng)目名稱擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注操作證書資格證書（二）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)工作標(biāo)準(zhǔn)：理論聯(lián)絡(luò)實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。2、培訓(xùn)系統(tǒng)實(shí)施運(yùn)作培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃崗位應(yīng)用崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考評(píng)反饋評(píng)價(jià)培訓(xùn)考評(píng)系統(tǒng)圖說明：（1）針對(duì)管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。（2）有效利用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)成預(yù)期效果。（3）經(jīng)過對(duì)職員進(jìn)行考評(píng)，以了解培訓(xùn)有效性及職員接收程度。（4）依據(jù)對(duì)考評(píng)結(jié)果評(píng)定和反饋，立即調(diào)整培訓(xùn)思緒并確定未來培訓(xùn)關(guān)鍵。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。3、培訓(xùn)組織方法

（1）培訓(xùn)職責(zé)1）管理處負(fù)責(zé)職員日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考評(píng)等工作。2）主管級(jí)以上管理人員依據(jù)企業(yè)提出培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐層培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)定和反饋。（2）培訓(xùn)形式實(shí)施企業(yè)和管理處兩級(jí)培訓(xùn)，依據(jù)培訓(xùn)要求，采取多個(gè)形式對(duì)職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)關(guān)鍵形式。（3）培訓(xùn)實(shí)施步驟職員培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——在崗培訓(xùn)。每位新入職職員必需接收為期一周入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《新職員公共培訓(xùn)科目》。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考評(píng)合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后職員將接收長久連續(xù)在崗培訓(xùn)。全部培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考評(píng)、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。4、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)（1）新職員公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：1、常見禮儀知識(shí)2、《明喆物業(yè)管理企業(yè)儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》二服務(wù)意識(shí)：三企業(yè)文化：1、企業(yè)發(fā)展史及基礎(chǔ)情況介紹2、企業(yè)經(jīng)營理念3、《職員手冊(cè)》4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四項(xiàng)目基礎(chǔ)情況介紹及二次裝修管理關(guān)鍵點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及深圳市物業(yè)管理方面法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)（2）保安員及車管員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊(duì)列動(dòng)作2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一至周五天天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基礎(chǔ)功二擒拿格斗基礎(chǔ)功2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每七天一次檢驗(yàn)評(píng)選保持宿舍潔凈整齊四工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每七天一次提升思想覺悟總結(jié)本身存在不足五《保安服務(wù)工作手冊(cè)》每個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)熟練掌握保安員崗位職六保安服務(wù)規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平七《消防管理工作手冊(cè)》每個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)了解消防基礎(chǔ)知識(shí)，救火基礎(chǔ)程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件應(yīng)急處理，緊急集合演練每三個(gè)月一次提升突發(fā)事件處理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演練，傷員救護(hù)知識(shí)每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力（3）維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每個(gè)月召開一次提升思想覺悟，總結(jié)本身不足，提升技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊三《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》熟悉技工崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每三個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五場(chǎng)館內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每三個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)了解和熟悉場(chǎng)館情況，提升工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)管理知識(shí)每六個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)七設(shè)備及機(jī)具操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每六個(gè)月一次培訓(xùn)和考評(píng)檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八技術(shù)大比武每十二個(gè)月一次綜合評(píng)選，提升技能九每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力（三）人員管理1、量才錄用，培養(yǎng)提升我們?cè)谟萌藱C(jī)制上：重視管理人員品德修養(yǎng)、工作能力和在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理人員一專多能和管理隊(duì)伍年輕化、知識(shí)化。在管理人員選拔上，我們將嚴(yán)格根據(jù)崗位要求制訂招聘標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為標(biāo)準(zhǔn)。在管理人員培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位工作技能全部要求了達(dá)標(biāo)要求，并經(jīng)過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多個(gè)形式對(duì)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不停提升其綜合素質(zhì)。2、默契合作，充足授權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合作工作態(tài)度。我們將采取管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)直線職能管理方法，各項(xiàng)目組本著精干、高效標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置崗位，首先確保管理人職員作負(fù)荷飽滿，其次避免各崗位職責(zé)交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同時(shí)我們提倡全員協(xié)調(diào)管理（在其它章節(jié)有對(duì)應(yīng)敘述），職員應(yīng)以合作姿態(tài)開展工作。提倡合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)職員全部是管理處主任。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員基礎(chǔ)要求。管理處主任經(jīng)過授權(quán)，將更多精力和時(shí)間放在把握全局，正確決議上。各項(xiàng)目主管經(jīng)過授權(quán)從繁瑣日常事務(wù)中脫離出來。同時(shí)，經(jīng)過授權(quán)，每位職員全部能快速地處理業(yè)主提出服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿意服務(wù)。同時(shí)建立檢驗(yàn)和反饋制度，各級(jí)管理人員經(jīng)過定時(shí)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)授權(quán)效果。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)行為立即糾正，避免管理失控。堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐層反饋標(biāo)準(zhǔn)。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并在管理處內(nèi)部建立逐層向上負(fù)責(zé)垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任及各項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐層向下傳達(dá)和實(shí)施。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)職員碰到問題也必需逐層向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。3、定時(shí)考評(píng)，績效為本績效考評(píng)，是我們?nèi)肆Y源管理關(guān)鍵組成部分。其根本目標(biāo)是營造“以效率為導(dǎo)向”良好工作氣氛。管理人員績效考評(píng)將嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)已建立并有效運(yùn)作績效考評(píng)體系進(jìn)行考評(píng)。經(jīng)過企業(yè)質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門、管理處主任、多個(gè)路徑、多個(gè)方法對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工作績效考評(píng)。第四章制度和檔案建立和管理檔案資料管理是物業(yè)管理工作一個(gè)關(guān)鍵組成部分，科學(xué)、規(guī)范化檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設(shè)施使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。針對(duì)美術(shù)館物業(yè)管理形式，做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)統(tǒng)計(jì)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)原始文件資料進(jìn)行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理角度統(tǒng)計(jì)每一個(gè)住宅單元生活檔案，配置專職檔案管理人員，建章立制，對(duì)全部檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中管理。（一）檔案制度建立和管理1、關(guān)鍵思緒檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)具體情況，管理特點(diǎn)略有增減、各有側(cè)重。在管理過程中，重視對(duì)原有資料整理，找到過往管理中存在缺點(diǎn)和不足，并進(jìn)行重新分類和補(bǔ)充，使其符合對(duì)美術(shù)館細(xì)致管理需求。檔案建立抓住重新接管這一契機(jī)，整理住戶全方面原始資料，并對(duì)陳舊部分進(jìn)行立即修正，最大程度明確現(xiàn)有物業(yè)情況和業(yè)主自然情況，作為分戶管理檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常管理。檔案管理實(shí)施原始資料和電腦管理資料綜合管理。原始資料包含：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包含：電腦軟、硬盤儲(chǔ)存系統(tǒng)；做到多種檔案資料并重，相互補(bǔ)充，形成小區(qū)管理無盲點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作必需建立檔案資料，依據(jù)“采取管理方法”中制訂規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化檔案管理體系。2、建立檔案、資料分類檢索1）業(yè)主提供資料a、項(xiàng)目同意文件b、用地同意文件c、建筑執(zhí)照d、拆遷安置資料2）技術(shù)資料a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖c.消防、隸屬工程及地下管網(wǎng)完工圖d.地質(zhì)勘測(cè)匯報(bào)e.工程協(xié)議開f.完工匯報(bào)g.工程預(yù)決算h.圖紙會(huì)審統(tǒng)計(jì)i.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計(jì)）j.隱蔽工程驗(yàn)收簽證k.沉降觀察統(tǒng)計(jì)l.完工驗(yàn)收證實(shí)書m.鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書n/新材料、構(gòu)配件判定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓匯報(bào)q.供水試壓匯報(bào)r.綠化工程完工圖紙及相關(guān)資料s.其它技術(shù)資料3)管理處建立資料a.住宅區(qū)基礎(chǔ)資料b.住宅區(qū)分區(qū)資料c.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料d.娛樂設(shè)施資料4)住戶資料a.住戶入住資料入住通知書入住協(xié)議書b.家庭人員檔案住戶情況記錄表（二）管理處各項(xiàng)管理制度目錄序號(hào)文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn)LZG.00.012職業(yè)安全健康職責(zé)LZG.00.023物料管理措施LZG.00.034停電停水應(yīng)急預(yù)案LZG.00.045水浸應(yīng)急預(yù)案LZG.00.056治安應(yīng)急預(yù)案LZG.00.067文件質(zhì)量統(tǒng)計(jì)管理措施LZG.00.078犬類管理措施LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖LZG.01.0110保安運(yùn)作規(guī)程LZG.01.0211人員出入管理措施LZG.01.0312監(jiān)控中心管理措施LZG.01.0413車輛管理措施LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程LZG.01.0615安保崗位標(biāo)準(zhǔn)LZG.01.0716燃放煙花爆竹管理要求LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程LZG.03.0119消防安全管理措施LZG.04.0120火警應(yīng)急預(yù)案LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理措施LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0423消防管理制度LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理要求LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管措施LZG.05.0130電梯故障緊急預(yù)案LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.06.0435電工安全操作守則LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容和要求LZG.09.0546設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程LZG.10.0149雨天防滑管理措施LZG.10.0250業(yè)戶管理措施LZG.11.0151空房管理措施LZG.11.02第五章房屋管理和維護(hù)（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)1、提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程和公用設(shè)施具體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。定時(shí)進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施安全、正常使用。（1）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)是：確保房屋使用功效和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充足發(fā)揮房屋使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修立即率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。（2）對(duì)美術(shù)館房屋管理策略預(yù)防性保養(yǎng)策略重視美術(shù)館房屋本體日常檢驗(yàn)和養(yǎng)護(hù)工作，采取計(jì)劃性保養(yǎng)和日常檢驗(yàn)監(jiān)督相結(jié)合預(yù)防性保養(yǎng)策略，依據(jù)設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況和老化周期，制訂具體檢驗(yàn)計(jì)劃，經(jīng)過檢驗(yàn)立即發(fā)覺并處理問題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施完好，延長其使用壽命。關(guān)鍵服務(wù)策略依據(jù)建筑物管理中關(guān)鍵服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行關(guān)鍵防護(hù)。技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)引進(jìn)和開發(fā)工作，預(yù)防因技術(shù)不足影響正常維修和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)高質(zhì)量。（3）房屋管理關(guān)鍵及對(duì)策管理關(guān)鍵之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬包含安全使用嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻維護(hù)是建筑物管理一個(gè)關(guān)鍵。對(duì)策：1)提議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每十二個(gè)月對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形“動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)”檢測(cè)一次。2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡可能選擇和原來一致材料，確保外墻、金屬部件外表飾面零星修補(bǔ)和整體色澤和質(zhì)量保持一致。管理關(guān)鍵之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室和門窗防水工程維修養(yǎng)護(hù)對(duì)策：1)采取預(yù)防為主計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室和門窗防水工程完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性檢驗(yàn)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制訂養(yǎng)護(hù)方法和計(jì)劃，立即做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前立即做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，確保房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨攻擊。2)針對(duì)部分微弱步驟，制訂專門方法，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢驗(yàn)，杜絕違章裝修。4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面維護(hù)工作，做好防損管理工作，立即修補(bǔ)損壞飾面等。關(guān)鍵管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件維護(hù)對(duì)策：1)加大檢驗(yàn)力度，將建筑物巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采取多重保障制度，日常維護(hù)、定時(shí)保養(yǎng)、日常巡查和定時(shí)巡查相結(jié)合，防患于未然。2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡可能選擇和原來一致材料，確保外墻、金屬部件外表飾面零星修補(bǔ)和整體色澤和質(zhì)量保持一致。3)做好外墻、金屬部件漆面清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等方法，降低大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。4)對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，立即糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全行為。關(guān)鍵管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)修繕和養(yǎng)護(hù)對(duì)策：1)定時(shí)對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、判定，并依據(jù)勘察、判定結(jié)果，制訂科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。2)加強(qiáng)職員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提升維修技術(shù)。3)做好材料特征研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包含材料配比方案等。關(guān)鍵管理之五：裝飾材料養(yǎng)護(hù)對(duì)策：1)了解掌握美術(shù)館多種裝飾材料使用和維護(hù)特征。2)加強(qiáng)外墻等飾面日常性維護(hù)和檢驗(yàn)工作，立即處理變色、脫落、破損，發(fā)覺問題立即處理。3)定時(shí)進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口黑色大理石日常關(guān)鍵檢驗(yàn)，定時(shí)清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用合適藥劑，嚴(yán)禁使用對(duì)這些大理石有破壞清潔、維護(hù)材料和工具。4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，工程材料采購嚴(yán)格根據(jù)質(zhì)量驗(yàn)收控制程序?qū)嵤?)立即做好走道、墻面等表面積水和污物清理，立即做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。（4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包含柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房維修、養(yǎng)護(hù)和管理。第六章共用設(shè)備、設(shè)施建立和管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理要求1、供配電設(shè)備每日一次根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容和程序》巡視配電房設(shè)備，并統(tǒng)計(jì)《配電房巡視統(tǒng)計(jì)表》；配電房每七天打掃一次，配電柜每個(gè)月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”和“備用”每個(gè)月切換檢驗(yàn)一次，并統(tǒng)計(jì)《設(shè)備定時(shí)開啟表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障立即匯報(bào)上級(jí)，統(tǒng)計(jì)《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。機(jī)電設(shè)備主管組織實(shí)施供配電設(shè)備運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢驗(yàn)；對(duì)每次周期檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)（季度）匯總表》，報(bào)管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》要求負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2、消防設(shè)備（1）日常巡視a.維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障立即匯報(bào)機(jī)電設(shè)備主管，并排除異常和故障；定時(shí)檢驗(yàn)a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每個(gè)月一次消火栓泵、噴淋泵，統(tǒng)計(jì)《設(shè)備定時(shí)開啟統(tǒng)計(jì)表》；b.由機(jī)電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每十二個(gè)月一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功效和報(bào)警安全系統(tǒng)測(cè)試。統(tǒng)計(jì)《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試統(tǒng)計(jì)表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試統(tǒng)計(jì)表》。維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機(jī)房每七天打掃一次，機(jī)組每個(gè)月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”和“備用”每個(gè)月定時(shí)開啟后交替更換一次；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)。e.每個(gè)月定時(shí)組織設(shè)備維修工檢驗(yàn)消防設(shè)備運(yùn)行情況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢驗(yàn)表》。按日常巡視統(tǒng)計(jì)及定時(shí)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，依據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)企業(yè)主管部門。3、給排水設(shè)備每日一次根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容和程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施；定時(shí)對(duì)各哦排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行打掃、清潔。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)；機(jī)電維修班組織實(shí)施給排水設(shè)備運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并定時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)；對(duì)每次周期檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)（季度）匯總表》，報(bào)管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》要求負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案1、一層大廳對(duì)大廳玻璃落地門進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每七天一次；落地門開啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無顯著劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢靠。每七天一次對(duì)大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。2、樓道對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每七天一次對(duì)樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢驗(yàn)，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊，防火門玻璃無破碎。每個(gè)月一次對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每個(gè)月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動(dòng)；b.樓梯臺(tái)階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層和基層粘結(jié)牢靠，不空鼓，鋪設(shè)地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，立即修補(bǔ)破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對(duì)樓面進(jìn)行巡查：每季一次a.內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)粉刷層及面磚應(yīng)保持和原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b.各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清楚，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。3、雨污水總管對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次4、雨污水窨井、下水道對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢驗(yàn)、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 每十二個(gè)月一次疏通場(chǎng)館內(nèi)污水下水道，保持下水道通暢，同時(shí)檢驗(yàn)下水道出墻橫管有沒有變形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前30天5、路燈、照明燈夜間應(yīng)對(duì)區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈等進(jìn)行巡視，立即發(fā)覺和修復(fù)熄滅燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢驗(yàn)照明供電線路絕緣情況是否達(dá)標(biāo)。 每十二個(gè)月一次檢驗(yàn)照明供電控制保護(hù)裝置功效是否正常。 每七天一次6、圍欄、大門檢驗(yàn)圍欄、大門門腳頭及四面，應(yīng)嵌粉密實(shí)。每十二個(gè)月兩次定時(shí)除銹、油漆。 每十二個(gè)月一次7、地面停車位檢驗(yàn)地面平整，無積水、進(jìn)出無阻礙，停使用功效良好。每季一次8、消防栓檢驗(yàn)樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每個(gè)月一次油漆室外消防栓。 每十二個(gè)月一次檢驗(yàn)消防帶完好無損。 每十二個(gè)月二次檢驗(yàn)消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每十二個(gè)月二次檢驗(yàn)消防報(bào)警按鈕完整無損，功效可靠。 每個(gè)月一次（三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理機(jī)電設(shè)備作為美術(shù)場(chǎng)館運(yùn)作關(guān)鍵，設(shè)備管理好壞直接影響到美術(shù)場(chǎng)館功效發(fā)揮。所以管理處將根據(jù)9000質(zhì)量管理體系制訂對(duì)應(yīng)管理程序，指定專員做好電梯、供水供電設(shè)備、消防設(shè)備等專業(yè)維修或供給機(jī)構(gòu)監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。在保障用戶需求前提下，制訂完善維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和節(jié)能降耗方法，以提升設(shè)備使用效率，降低運(yùn)行成本，延長設(shè)備壽命。1、高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)高低壓配電室清潔；檢驗(yàn)儀表、指示燈是否正常；檢驗(yàn)變壓器外觀、運(yùn)行溫度和噪音。室內(nèi)環(huán)境整齊；配電柜內(nèi)外無雜物和污物；電纜溝內(nèi)無積水；儀表指示燈顯示正常。2每七天保養(yǎng)元件和線路表面完好無損，壓接良好。3每個(gè)月保養(yǎng)檢驗(yàn)井道內(nèi)電纜、切換箱、T接箱和控制箱；檢驗(yàn)變壓器測(cè)溫報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標(biāo)號(hào)牌齊全，接地良好；多種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。4每季保養(yǎng)低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。柜內(nèi)無灰塵污物；螺絲緊固。5每十二個(gè)月保養(yǎng)高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測(cè)變壓器和各元件各支路絕緣電阻和接地體接地電阻。高壓配電柜內(nèi)外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標(biāo)清楚；變壓器和各元件各支路絕緣良好，接地體接地良好。2、發(fā)電機(jī)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢驗(yàn)發(fā)電機(jī)外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。外觀完好，無污物，無漏水漏油。2每七天保養(yǎng)清潔發(fā)電機(jī)外表；檢驗(yàn)柴油、機(jī)油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達(dá)成要求；每七天機(jī)組試運(yùn)行15分鐘。柴油、機(jī)油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標(biāo)準(zhǔn)量；風(fēng)扇皮帶松緊適宜；機(jī)組試運(yùn)行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。3更換機(jī)油、冷卻水、三濾冷卻水必需加入防銹防凍液。4每十二個(gè)月保養(yǎng)斷路器、電纜接點(diǎn)清潔和緊固；發(fā)電機(jī)手動(dòng)及自動(dòng)起動(dòng)、停止測(cè)試。斷路器清潔；電纜接點(diǎn)牢靠；發(fā)電機(jī)手動(dòng)自動(dòng)正常。3、給排水設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢驗(yàn)水泵外觀、運(yùn)行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有沒有銹蝕和滲漏。水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運(yùn)行無異常噪聲。2每七天保養(yǎng)生活水泵輪換運(yùn)行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道閘閥是否打開。消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。3每個(gè)月保養(yǎng)消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補(bǔ)壓泵進(jìn)行試運(yùn)行。水泵運(yùn)行正常，無異常噪聲和振動(dòng)，出口壓力正常，電流正常。4每季保養(yǎng)生活水池和水箱清洗（每六個(gè)月一次）。進(jìn)行全方面地清洗消毒。5每十二個(gè)月保養(yǎng)清洗消防水管；測(cè)量水泵電機(jī)繞組絕緣電阻；管道補(bǔ)漆。排空消防水管中水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。4、弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)經(jīng)過消防報(bào)警主機(jī)和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風(fēng)閥及各自控點(diǎn)狀態(tài)。無故障和異常報(bào)警。2每個(gè)月保養(yǎng)清潔攝像頭鏡面；清洗保安監(jiān)控錄像機(jī)磁頭。保安監(jiān)控畫面清楚；錄象效果良好。4每季保養(yǎng)以抽樣形式檢測(cè)消防和樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)多種功效。抽樣合格率為100%。5每十二個(gè)月保養(yǎng)清洗煙感；全方面檢測(cè)消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)多種功效；室內(nèi)攝像頭云臺(tái)、電動(dòng)閥、電磁閥和送風(fēng)閥加潤滑油。室內(nèi)攝像頭云臺(tái)、電動(dòng)閥、電磁閥和送風(fēng)閥運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為100%。5、電梯維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢驗(yàn)電梯內(nèi)燈、風(fēng)扇；檢驗(yàn)按鈕；檢驗(yàn)電梯運(yùn)行有沒有異響或異常振動(dòng)。燈、風(fēng)扇、按鈕無損壞；電梯運(yùn)行穩(wěn)定。2每七天保養(yǎng)控制柜衛(wèi)生清理；清理機(jī)頂、門頭、風(fēng)扇；警鐘及對(duì)講機(jī)檢驗(yàn)試驗(yàn)；檢驗(yàn)開關(guān)門動(dòng)作；檢驗(yàn)各類安全開關(guān)和剎車限速裝置等。開關(guān)門動(dòng)作靈活，無異響；警鐘及對(duì)講機(jī)、各類安全開關(guān)和剎車限速裝置有效；。3每個(gè)月保養(yǎng)井道內(nèi)及井底衛(wèi)生清理；調(diào)整保險(xiǎn)纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功效試驗(yàn)；電源總開關(guān)檢驗(yàn)；導(dǎo)靴座清理，間隙檢驗(yàn)調(diào)整。消防功效有效；電源總開關(guān)無發(fā)燒、無異響。4每季保養(yǎng)剎車皮檢驗(yàn)及更換；各軸承和機(jī)械部位加油；檢驗(yàn)及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調(diào)整；檢驗(yàn)調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對(duì)重、轎廂和緩沖器距離檢驗(yàn)。剎車良好；各軸承和機(jī)械部位潤滑良好；主纜無嚴(yán)重磨損和張力平衡；。5每十二個(gè)月保養(yǎng)限速器動(dòng)作速度測(cè)量，安全鉗試驗(yàn)；絕緣電阻測(cè)量；檢驗(yàn)平層情況；各接線端子、接線螺絲收緊檢驗(yàn)；主纜檢驗(yàn)，擦洗，噴油；開門機(jī)及機(jī)械連桿、電阻箱檢驗(yàn)調(diào)整。經(jīng)過相關(guān)檢測(cè)部門檢測(cè)合格。第七章保安及車輛服務(wù)（一）保安隊(duì)伍組織建設(shè)1、保安隊(duì)伍組建成立保安部，設(shè)保安隊(duì)長1名，下轄保安員22名。2、保安隊(duì)伍管理（1）保安隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、企業(yè)定時(shí)組織安保隊(duì)伍考評(píng)(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。（2）嚴(yán)格實(shí)施請(qǐng)銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班30%人員百分比能夠外出，每次時(shí)間不超出四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必需歸隊(duì)。在節(jié)日或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。（4）實(shí)施監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處保安主部對(duì)保安值班人員工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。（5）重視形象。保安員是外來用戶美術(shù)館看到第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我企業(yè)要求其不僅要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳輸物業(yè)形象責(zé)任，維護(hù)、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位形象。3、安全管理工作關(guān)鍵點(diǎn)日常安全管理工作內(nèi)容包含：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢驗(yàn)、外圍、廣場(chǎng)巡視檢驗(yàn)、車輛疏導(dǎo)等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢驗(yàn)，按要求著裝，儀容、儀表端莊整齊，做好上崗署名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求推行任務(wù)。3)保持充沛精力，含有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，立即統(tǒng)計(jì)立案，并做好換崗和交接班口頭和書面匯報(bào)。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作關(guān)鍵點(diǎn)1)發(fā)覺形跡可疑、鬧事和其它衣著不整人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要立即，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車輛出入，具體統(tǒng)計(jì)車輛起源和事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門簽證放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)市民提供指導(dǎo)。（3）車輛疏導(dǎo)工作關(guān)鍵點(diǎn)1)按美術(shù)館車輛相關(guān)管理要求放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要立即，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車輛出入，具體統(tǒng)計(jì)車輛起源和事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方相關(guān)部門簽證放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。4)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時(shí)巡視車庫，預(yù)防用戶粗心而造成損失，發(fā)覺車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。6)有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（4）巡視檢驗(yàn)工作關(guān)鍵點(diǎn)1)勤巡查，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。2)巡視范圍包含美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機(jī)房、宿舍樓、各處通道等。3)按巡查路線巡視檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即處理，遇重大問題通知隊(duì)長及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)覺問題立即向上級(jí)匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備完好性。5)巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回復(fù)樓內(nèi)工作人員和其它物業(yè)使用人問詢，熱情禮貌服務(wù)。6)接到治安、火警報(bào)警信息，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。7)為了營造大樓環(huán)境平靜、祥和，采取正裝巡查方法，樓內(nèi)巡查人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢驗(yàn)。（二）車輛交通管理對(duì)停車場(chǎng)管理，應(yīng)突出以下多個(gè)方面：1、制訂切實(shí)可行管理制度及運(yùn)行方案我企業(yè)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首優(yōu)異行調(diào)查模底，合理計(jì)劃地面停車場(chǎng)使用管理，預(yù)防亂停、亂放。同時(shí)，建立完善管理制度，確保美術(shù)館文明、有序工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán)境。2、進(jìn)行安全有序服務(wù)對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專員指導(dǎo)按要求存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致管理，進(jìn)行安全有序服務(wù)，預(yù)防亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為確保行車安全，提供多種停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建立提議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)識(shí)等。4、出入登記管理做好停車場(chǎng)出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場(chǎng)預(yù)防無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。5、規(guī)范化人性管理在嚴(yán)格規(guī)范管理同時(shí)，配合做好車輛防護(hù)工作，關(guān)注已停車輛，查看有沒有損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，立即和使用者聯(lián)絡(luò)，減小損失。6、配合開展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制訂活動(dòng)開展配累計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢驗(yàn)工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（三）會(huì)務(wù)服務(wù)第八章安全管理和應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案（一）安全管理工作特點(diǎn)美術(shù)館安全管理工作特點(diǎn)以下：1．人員出入各階層全部有，須重視公共衛(wèi)生安全；2．消防等級(jí)要求高；3．安全管理時(shí)間長4．車輛管理復(fù)雜（二）安全管理目標(biāo)1．人員進(jìn)出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．突發(fā)事件快速得四處理4．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件5．治安案件發(fā)生率為0（三）安全管理標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”標(biāo)準(zhǔn)。（四）安全管理內(nèi)容和方法1、安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防多種破壞活動(dòng)，預(yù)防任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境行為。確保日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動(dòng)順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及預(yù)防多種自然災(zāi)難。（3）交通管理：維護(hù)美術(shù)館內(nèi)外交通秩序，車輛停放整齊，預(yù)防交通事故發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件安全管理。2、安全管理方法安全管理方法關(guān)鍵有保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員等，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠安全網(wǎng)絡(luò)。通常情況下安全管理，按要求班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來實(shí)施日常管理任務(wù)，特殊情況下安全管理，則按事件性質(zhì)采取對(duì)應(yīng)應(yīng)急方法，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件臨時(shí)性處理、管制，并在大樓安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。（五）消防管理落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針，實(shí)施人防、技防有效結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，做好日常消防防范工作。消防管理工作必需常抓不懈，經(jīng)過多種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和職員消防意識(shí)，提升職員消防技能，確保優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)快速、技術(shù)過硬義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢驗(yàn)，定時(shí)進(jìn)行消防演練，提升物業(yè)使用人和職員防火、滅火技能。1、消防監(jiān)控設(shè)施管理美術(shù)館消防監(jiān)控系統(tǒng)由報(bào)警控制柜、手動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等組成，關(guān)鍵對(duì)文化場(chǎng)館消防設(shè)施、設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時(shí)，快速進(jìn)行滅火救災(zāi)。（1）消防監(jiān)控中心值班員二十四小時(shí)對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)覺報(bào)警立即通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場(chǎng)查看確定，預(yù)防超長時(shí)間報(bào)警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報(bào)警，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。（2）定時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢驗(yàn)、檢測(cè)，發(fā)覺問題立即排除，確保系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。消防巡視檢驗(yàn)最少要包含以下內(nèi)容：消防通道是否通暢無阻。消防器材是否已按要求配置。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報(bào)警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動(dòng)消防設(shè)備是否在聯(lián)動(dòng)位置。做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。在下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后現(xiàn)場(chǎng)。在動(dòng)火作業(yè)前后。關(guān)鍵防火部位。裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)備機(jī)房。（3）嚴(yán)格實(shí)施交接班制度，加強(qiáng)消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2、消防日常管理（1）管理處主任為美術(shù)館防火責(zé)任人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊(duì)，不定時(shí)檢驗(yàn)、指導(dǎo)文化場(chǎng)館消防管理工作及處理消防管理中問題。（2）物業(yè)企業(yè)兼職安全員定時(shí)對(duì)美術(shù)館消防管理工作進(jìn)行檢驗(yàn)和指導(dǎo)。（3）堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好文化場(chǎng)館消防工作。（4）做好消防培訓(xùn)工作，使全部職員全部含有對(duì)應(yīng)消防知識(shí)，能夠熟練使用多種消防器材、設(shè)施。（5）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳相關(guān)消防及逃生知識(shí)，組織消防知識(shí)競(jìng)賽，使全部工作人員全部能了解、掌握一定消防常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，定時(shí)進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演練，內(nèi)容包含：人員逃生、救生、常見消防工具使用、火災(zāi)時(shí)人員緊急疏散、文化場(chǎng)館各消防系統(tǒng)功效檢測(cè)等。（六）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是經(jīng)過預(yù)防和控制疾病、傷害來促進(jìn)大眾健康及生命質(zhì)量提升。我企業(yè)在美術(shù)館管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理關(guān)鍵內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我企業(yè)依據(jù)5月建立防護(hù)網(wǎng)絡(luò)定時(shí)演練，全員重視和參與在傳染性較強(qiáng)疾病發(fā)生特殊時(shí)期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識(shí)宣傳力度，增強(qiáng)使用人對(duì)各類傳染病了解，思想上引發(fā)高度重視，提升使用人預(yù)防意識(shí)。（七）安全突發(fā)事件處理1、處理目標(biāo)快速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。2、適用范圍車禍、偷竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、自然災(zāi)難等異常情況。3、職責(zé)（1）管理處主任負(fù)責(zé)組織職員進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理能力培訓(xùn)。（2）值班人員嚴(yán)守崗位。（3）保安部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供給及搶修；義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)早期火災(zāi)撲救；企業(yè)安全管理部負(fù)責(zé)治安、交通事件處理。（4）其它職員聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)調(diào)遣，主動(dòng)參與救護(hù)或搶修。4、突發(fā)事件處理（1）暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇部分暴力事件，保安人員應(yīng)立即阻止犯罪行為，并匯報(bào)保安主部，同時(shí)向物業(yè)管理處主任及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡查保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行緊急疏散，必需時(shí)報(bào)警110，并幫助警察將犯罪分子制服。（2）聚眾鬧事事件處理標(biāo)準(zhǔn)：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，確保美術(shù)館正常工作秩序。對(duì)聚眾鬧事者，保安人員要經(jīng)過疏導(dǎo)、勸說或和事件代表交涉，協(xié)商處理問題方法，調(diào)解沖突，控制事件擴(kuò)大，以確保美術(shù)館正常工作，并將現(xiàn)場(chǎng)情況立即匯報(bào)。必需情況下，依據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，請(qǐng)求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。必需時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。（3）執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子、可疑物品處理線索起源：固定崗執(zhí)勤、巡查執(zhí)勤、報(bào)警及群眾舉報(bào)。處理方法：1）查驗(yàn)證件，開箱檢驗(yàn)物品。2）對(duì)檢驗(yàn)出可疑物品交管理四處理，必需時(shí)移交公安機(jī)關(guān)深入審查。3）對(duì)有作案嫌疑人員，送交派出所審查。4）嚴(yán)格按相關(guān)條例實(shí)施，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。5）增強(qiáng)自律意識(shí)，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。（4）火災(zāi)事件應(yīng)急處理方法1）消防系統(tǒng)報(bào)警時(shí)應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場(chǎng)查看，如屬誤報(bào)則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器材、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行撲救，并通知物業(yè)管理處主任及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救情況下拔打119報(bào)警，并疏散相關(guān)區(qū)域人員。2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位電源、液化石油氣源，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)出入口以利于人員疏散，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。（八）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案1.在接到停電通知情況下，管理處應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間和安全防范要求等情況通知業(yè)主單位相關(guān)部門，并在關(guān)鍵出入口公布停電通告；同時(shí)，機(jī)電部應(yīng)做好停電前應(yīng)變工作。

2.在沒有接到任何通知、忽然發(fā)生停電情況下，機(jī)電部應(yīng)立即確定是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取方法，預(yù)防故障擴(kuò)大；若系外部停電，首先要預(yù)防忽然來電引發(fā)事故，首先致電電力部門查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解情況通知管理處。

3.安排職員到文化場(chǎng)館各關(guān)鍵出入口維持秩序，保安加強(qiáng)保安方法，嚴(yán)防有些人制造混亂，渾水摸魚，必需時(shí)關(guān)閉大門。

4.派人值守辦公室、值班室，并具體統(tǒng)計(jì)停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)方法和造成損失。

5.突發(fā)停電預(yù)防方法：

（1）機(jī)電部應(yīng)常常檢驗(yàn)應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

（2）管理處應(yīng)提醒業(yè)主單位相關(guān)部門備置部分應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

（3）保安部和機(jī)電部除配置巡查、檢修用電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。（九）意外傷亡應(yīng)急預(yù)案1.場(chǎng)館內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，向上級(jí)匯報(bào)。

2.若傷者還未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。對(duì)骨折傷員一定要注意盡可能不要搬動(dòng)，預(yù)防使傷情加重。

3.若傷亡事故系由觸電引發(fā)，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防本身觸電。

4.若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引發(fā)，保安部應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員到場(chǎng)，共同制訂搶救方案。

5.若傷亡事故系由墜落物品砸傷引發(fā)，在搶救傷員同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。

6.若傷亡事故系由交通肇事引發(fā)，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員同時(shí)，統(tǒng)計(jì)肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄像，保留相關(guān)錄像，報(bào)請(qǐng)警方處理。若交通事故引發(fā)出入口或道路交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，主動(dòng)疏導(dǎo)交通，并設(shè)置警戒線，預(yù)防破壞現(xiàn)場(chǎng)。

7.傷者被送往醫(yī)院搶救時(shí)，應(yīng)統(tǒng)計(jì)下救護(hù)車號(hào)碼、送往醫(yī)院和傷者情況。

8.具體統(tǒng)計(jì)意外傷亡經(jīng)過。對(duì)因?yàn)樵O(shè)備故障或設(shè)施損壞引發(fā)傷亡事故，和因?yàn)楣芾硖幵蛞l(fā)觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時(shí)內(nèi)寫出書面匯報(bào)給企業(yè)，方便企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)視情況向相關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。

（十）水浸應(yīng)急預(yù)案1.職員接到報(bào)警或發(fā)覺文化場(chǎng)館范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢(shì)情況匯報(bào)值班人員、機(jī)電維修人員，并在支援人員抵達(dá)以前盡可能控制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，預(yù)防水浸范圍擴(kuò)大。

2.相關(guān)人員接報(bào)后，立即派員就近采取防水設(shè)施，預(yù)防故障擴(kuò)大。

3.立即查明水浸原因，采取方法（包含關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，預(yù)防人員觸電。若水源來自供水管或機(jī)電部無力處理時(shí)，應(yīng)立即通知自來水企業(yè)前來搶修。

4.在水蔓延通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效方法，預(yù)防水蔓延到機(jī)電設(shè)備房、配電室或其它樓層。

5.組織力量采取多種手段，包含采取掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，立即恢復(fù)整齊。

6.水源中止后，機(jī)電部應(yīng)立即派人立即修復(fù)受損設(shè)施；保安部、管理員應(yīng)設(shè)法維持文化場(chǎng)館內(nèi)秩序，并耐心做好用戶撫慰解釋工作。

7.如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)業(yè)主單位主管部門或在主出入口設(shè)置通告；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。

8.召開會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取方法，預(yù)防出現(xiàn)類似事故。

9.具體統(tǒng)計(jì)水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取方法，和受損情況。

10.部分常見水浸事故預(yù)防方法：

（1）保安巡查和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留心排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，預(yù)防雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

（2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)巡視，預(yù)防碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引發(fā)水浸。

（3）災(zāi)難性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨）來臨前，機(jī)電部應(yīng)對(duì)場(chǎng)館內(nèi)門窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即修復(fù)。

（4）機(jī)電維修人員操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程操作，預(yù)防因操作不妥引發(fā)水浸事故。

（5）對(duì)文化場(chǎng)館內(nèi)裝修改造要加強(qiáng)管理，預(yù)防因?yàn)檫M(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不妥引發(fā)水浸事故。（十一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案不管何時(shí)，一旦發(fā)覺有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀