深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

PAGEIV摘要本文重點(diǎn)探討深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)概念和房地產(chǎn)市場(chǎng)中現(xiàn)存在的問(wèn)題。深圳的住房市場(chǎng)交易主要以租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)為主，目前，深圳住房市場(chǎng)價(jià)格的上漲趨勢(shì)控制得相對(duì)穩(wěn)定，但住房市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題，特別是住房供求關(guān)系仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過(guò)程當(dāng)中需要采取更加嚴(yán)格的管控措施，建立一個(gè)多元化供給結(jié)構(gòu)，并將人工智能引入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有效利用并通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警。在將深圳作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展特區(qū)之后，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，在此過(guò)程當(dāng)中對(duì)住房制度的改革主要目的是應(yīng)對(duì)住房短缺這一供需矛盾，然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展吸引外來(lái)人口數(shù)量不斷的增加，在住房市場(chǎng)中住房的數(shù)量短缺的情況下還是難以滿足人們住房的需求，住房供需不平衡，結(jié)構(gòu)不合理以及其他問(wèn)題變得越來(lái)越明顯。面對(duì)這一挑戰(zhàn)，深圳必須順應(yīng)時(shí)代的進(jìn)步繼續(xù)深化改革住房制度，從根源解決問(wèn)題，住房的供應(yīng)量需要增加，保障范圍也需要相應(yīng)的擴(kuò)大，從而改善人們的生活需求，提高每個(gè)人的幸福感和歸屬感。本文將會(huì)運(yùn)用理論的方法進(jìn)行的專題分析。全文分三個(gè)部分：首先，第一部分是討論并闡述了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)時(shí)分析最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。其次，第二部分針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前所面臨的一系列問(wèn)題展開(kāi)了深入分析，把握住發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇同時(shí)我們也需分析其所面臨的挑戰(zhàn)。最后，第三部分是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了解決對(duì)策并做了展望與分析，并進(jìn)行預(yù)期調(diào)整。關(guān)鍵詞：深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾住有所居空置率ABSTRACTThispaperfocusesontheconceptofshenzhenrealestatemarketandtheexistingproblemsintherealestatemarket.Thehousingmarketinshenzhenismainlydominatedbytherentalmarketandthesecond-handhousingmarket.Atpresent,therisingtrendofthehousingmarketpriceinshenzhenisrelativelystable,buttherearestillmanyproblemsinthehousingmarket,especiallythestructuralcontradictionbetweenhousingsupplyanddemand.Therefore,intheprocessofrealestatemarketmanagement,itisnecessarytotakemorestringentcontrolmeasures,establishadiversifiedsupplystructure,introduceartificialintelligenceintotherealestatefield,andeffectivelyusebigdatatoanalyzetherealestatemarketandconductreal-timemonitoringandearlywarning.Aftershenzhenaseconomicdevelopmentzone,thelocalrealestatemarketalsochangeddramatically,intheprocessofhousingsystemreformofmainpurposeistodealwiththecontradictionbetweensupplyanddemandofthehousingshortage,however,withthedevelopmentofeconomyofattractingforeignpopulationincreasing,shortageofhousinginthehousingmarketsituationisdifficulttomeettheneedsofpeopleofhousing,housingsupplyanddemandimbalance,unreasonablestructure,andotherproblemsarebecomingmoreandmoreobvious.Inthefaceofthischallenge,shenzhenmustfollowtheprogressofTheTimesandcontinuetodeepenthereformofthehousingsystem.Tosolvetheproblemattheroot,thesupplyofhousingneedstobeincreased,andthescopeofsecurityalsoneedstobeexpandedcorrespondingly,soastoimprovepeople'slivingdemandandenhanceeveryone'ssenseofhappinessandbelonging.Thispaperwillusetheoreticalmethodstocarryoutathematicanalysis.Thepaperisdividedintothreeparts:first,thefirstpartistodiscussandelaboratethedevelopmentstatusofshenzhenrealestatemarket,real-timeanalysisofthelatestdatastatistics.Secondly,thesecondpartmakesanin-depthanalysisofaseriesofproblemsfacingtherealestatemarketinshenzhen,soastograsptheopportunitiesofthedevelopmentofhousingandrealestateindustryandanalyzethechallengesitfaces.Finally,thethirdpartoftherealestatemarketinshenzhentoputforwardsolutionstotheproblemsanddotheoutlookandanalysis,andexpectedadjustment.Keywords:ShenzhenrealestatemarketimbalancebetweensupplyanddemandensuringhousingVacancyrate

目錄TOC\o"1-3"\h\u一、引言 1（一）選題背景及意義 1（二）文獻(xiàn)綜述 2二、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 2（一）深圳市總體呈價(jià)穩(wěn)量增的趨勢(shì)發(fā)展 2（二）長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展 4（三）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整使得二手房交易規(guī)模上升 5三、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析 6（一）住房供求結(jié)構(gòu)矛盾 6（二）居民住房自有率低 8（三）租賃市場(chǎng)不規(guī)范 9（四）內(nèi)部失衡嚴(yán)重，寫(xiě)字樓出現(xiàn)較大比例的空置現(xiàn)象 10四、改善深圳市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題的可行性對(duì)策 11（一）完善住房規(guī)劃和用地供應(yīng)機(jī)制 11（二）實(shí)行多元化住房供給模式 11（三）規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格 12（四）采取商改租策略 13五、總結(jié) 14參考文獻(xiàn) 15致謝 16PAGE16 淺析深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策莫文倩一、引言（一）選題背景及意義對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其再生產(chǎn)必須要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)而得以進(jìn)行，各種買賣出售租賃等交易行為都需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)這一平臺(tái)而得以實(shí)現(xiàn)。近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易就更為頻繁。并且每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都不可能獨(dú)立存在的，都與其它行業(yè)環(huán)環(huán)相扣、相互配合，而房地產(chǎn)業(yè)則與建筑、裝修、運(yùn)輸?shù)仍S多行業(yè)緊密聯(lián)系，帶動(dòng)其共同發(fā)展。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)的不斷提速使得城市化建設(shè)進(jìn)入快車道行列，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并且已成為了我國(guó)產(chǎn)業(yè)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終占據(jù)著主體地位，不管是房地產(chǎn)的價(jià)值還是其使用價(jià)值，都需要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)而得以踐行，并且在生活方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以合理改善生活條件，使人們的居住水平獲得顯著提升，進(jìn)而幫助引導(dǎo)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨合理化。深圳地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之間有著密切的關(guān)聯(lián)，兩者相輔相成，因此，深圳市政府也高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及健康程度。雖然房地產(chǎn)投資能夠引進(jìn)大量的資本流入，使得深圳地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了充足的資本基礎(chǔ)，但也由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于迅猛，導(dǎo)致在發(fā)展過(guò)程中許多細(xì)節(jié)被忽略了，引發(fā)了住房需求與供應(yīng)之間的矛盾、市場(chǎng)秩序困亂等問(wèn)題。因此要促進(jìn)深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并改善深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，需要進(jìn)行深入調(diào)查研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)向可持續(xù)化的發(fā)展方向進(jìn)發(fā)。雖然在近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著一系列的問(wèn)題，但是我們必須保持樂(lè)觀的態(tài)度，在市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的增強(qiáng)和相應(yīng)市場(chǎng)管理體系的建立和不斷完善下，我們有信心深圳市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和未來(lái)發(fā)展將向健康的趨勢(shì)發(fā)展，尤其該行業(yè)的發(fā)展已涉及到許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究時(shí)必須對(duì)問(wèn)題進(jìn)行綜合性分析，從發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)研究和討論方面不斷深入，為其健康有序的發(fā)展提供精準(zhǔn)的建議，從而對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。（二）文獻(xiàn)綜述學(xué)者劉志成（2016）[11]在此研究當(dāng)中著重討論了房地產(chǎn)價(jià)格的各種影響因素及它們與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性。該學(xué)者提出房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是由多方面、多層次因素促成的。并著重指出為了更好的保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，需綜合運(yùn)用各種政策措施，實(shí)行差異化政策，充分考慮城市發(fā)展的不同層次，住房供求結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)之間的差異。陳穎（2017）[7]通過(guò)具體模型分析了房屋租賃供求關(guān)系，運(yùn)用了需求價(jià)格，需求收入曲線等基本管理經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)并結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)租賃住房供應(yīng)和需求之間的變化進(jìn)行有效分析，得出了租賃房?jī)r(jià)格的變動(dòng)大于對(duì)租賃房的需求變動(dòng)的結(jié)論，并以此為基礎(chǔ)提出了滿足基本租房需求，必須大力發(fā)展租賃房的觀點(diǎn)。宋丁教授（2018）[5]研究了政策調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康運(yùn)行之間的關(guān)系，認(rèn)為深圳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的方向是實(shí)現(xiàn)了“住房不炒”、“住有所居”的居住愿望，使得人們基本的住房需求得到有效滿足，從而為民生的安定奠定基礎(chǔ)，不斷推動(dòng)深圳的房地產(chǎn)行業(yè)獲得可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展。鄒林華（2019）[6]研究了住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的關(guān)系，認(rèn)為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立及運(yùn)用可以調(diào)整市場(chǎng)的新問(wèn)題，因此，為了解決供求矛盾的存在，鄒林華提出立足于“一城一策”，實(shí)行差異化管理，落實(shí)公共服務(wù)的均等化，利用先進(jìn)的信息技術(shù)來(lái)對(duì)各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的監(jiān)控和預(yù)警，加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理。二、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）深圳市總體呈價(jià)穩(wěn)量增的趨勢(shì)發(fā)展進(jìn)入2019年之后，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖現(xiàn)象，在9月份所發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告當(dāng)中，在新房領(lǐng)域深圳房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了1.2%的上漲。在深圳這包容度極高的城市也會(huì)由于高房?jī)r(jià)的緣故導(dǎo)致擠出效應(yīng)的產(chǎn)生，為穩(wěn)樓市穩(wěn)房?jī)r(jià)，深圳市政府在住宅用地拍賣會(huì)上對(duì)商品房和人才住房的均價(jià)設(shè)置了一個(gè)最高限額，為防止盲目上漲引起經(jīng)濟(jì)泡沫，并制定出了一系列的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從而形成了健全的定價(jià)管理體系，推行標(biāo)定地價(jià)，折扣力度大，使得安居房的成本進(jìn)一步縮減，售價(jià)僅為普通商品房的一半價(jià)格，樓市售價(jià)也逐漸趨于穩(wěn)定，降低了普通群眾的購(gòu)房壓力。為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，市政府在第六屆第五次全體會(huì)議中提出應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中使用更多的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和租金，使其增長(zhǎng)速度處于穩(wěn)定的水平之上，并構(gòu)建完善的可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促使并監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和加快住房制度的深化改革。自2019年以來(lái)，政府也采取了一些監(jiān)管措施使房地產(chǎn)市場(chǎng)推向“住房不炒”的格局，在政府嚴(yán)格的政策調(diào)控和法律法規(guī)的不斷規(guī)范下，房地產(chǎn)投資者數(shù)量顯著減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，總體形勢(shì)趨于穩(wěn)定，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效的調(diào)控措施，因此，“穩(wěn)定”仍然是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一直強(qiáng)調(diào)的主題。在推動(dòng)深圳房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，各種政策的支持是不可或缺的，比如說(shuō)粵港澳大灣區(qū)和先鋒示范區(qū)這兩種政策的推行給房地產(chǎn)帶來(lái)了深刻的影響，吸引并增加了人們對(duì)深圳這個(gè)“黃金地帶”的購(gòu)房需求，加上豪宅線的松動(dòng)繼續(xù)激活了市場(chǎng)的購(gòu)房需求，交易量持續(xù)上升，成為了推動(dòng)深圳樓市發(fā)展的重要因素之一。在對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示在2019年深圳的整體新房銷售量保持著較為積極的態(tài)勢(shì)，銷售量總體呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。在新房銷售方面，2019年累計(jì)銷售出374.4萬(wàn)平方米，相較于去年而言有了27.4%的增長(zhǎng)，其交易數(shù)量為37,882套，較之上一年實(shí)現(xiàn)了28.9%的增長(zhǎng)。其中，1-5月，新房交易量波動(dòng)比較大，但總體呈向上趨勢(shì)發(fā)展，而二月是年度銷量最低迷的一月，僅售出了1,279套，而到了5月份，交易了4,605個(gè)單位，創(chuàng)造出階段性的最高點(diǎn)。基于住房不炒的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模速度也逐漸下降趨于穩(wěn)定，使得房地產(chǎn)的各個(gè)參與投資者也能夠基于理性思維開(kāi)展相應(yīng)投資行為，而在年末，樓市交易活躍度提升，樓市政策的發(fā)布刺激了成交量的增長(zhǎng)，購(gòu)房需求再度激發(fā)，成交量上升至4,861套住房，達(dá)到了該年度的新月高點(diǎn)。表1深圳市2019年新房成交量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)綜合來(lái)看，2019年深圳住房的成交量分別在年初和年末小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量總體呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)深圳房地產(chǎn)業(yè)的前景預(yù)期良好，在政府和企業(yè)的共同努力下不斷提供新房源滿足人們的住房需求，成交量預(yù)期將會(huì)持續(xù)增加。（二）長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展離不開(kāi)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制的推動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制主要是調(diào)整或干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中可能存在的潛在危險(xiǎn)并預(yù)防樓市大幅度的波動(dòng)，如果單靠房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度來(lái)管理市場(chǎng)是不夠完善的，而長(zhǎng)效機(jī)制的建立及存在可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)所遺漏的問(wèn)題，兩者相輔相成，使房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。在2018年，為了對(duì)本地域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更合理的調(diào)控和管理，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》這一規(guī)劃文件，主要著眼于滿足市場(chǎng)的多層次需求，為政府的調(diào)控提供了基本保證，為人們的住房問(wèn)題提供了多渠道保障，并為深化推進(jìn)住房制度改革，構(gòu)建深圳房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提供了重要舉措。進(jìn)入2019年之后，政府堅(jiān)定不移的站在住房不炒的房地產(chǎn)管理理念之上，對(duì)各種房地產(chǎn)畸形發(fā)展現(xiàn)象進(jìn)行有效的調(diào)控和管理，通過(guò)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并取消商務(wù)公寓只租不售的相關(guān)規(guī)定，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，并且通過(guò)租賃和出售房屋這兩種措施來(lái)增加了房屋的供給，通過(guò)推行租購(gòu)并舉制度來(lái)解決住房供不應(yīng)求的問(wèn)題，加快推進(jìn)城市更新，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中提出的最新要求予以有效滿足，通過(guò)完善的政策支持有效的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展。[6]對(duì)于社會(huì)公民來(lái)說(shuō)，居住關(guān)系到每一個(gè)人的基本生活需求，因此深圳始終堅(jiān)持“住有所居”的立場(chǎng)，并認(rèn)真履行規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職責(zé)，堅(jiān)持落實(shí)一城一策的管控方針[2]。對(duì)于每個(gè)城市都設(shè)置相對(duì)應(yīng)的差異化政策，使得城市公共服務(wù)空間到了有效的均衡，從每一個(gè)城市具體的實(shí)際情況出發(fā)，為保障其房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展制定出針對(duì)性的政策，使其居民的居住條件得到較大改善。中共中央政治局也表示支持“一城一策”和“一城政策”的實(shí)施，并建立了“市政府的主要職責(zé)”的永久監(jiān)督機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理機(jī)制更趨完善。進(jìn)入到2020年之后，深圳將繼續(xù)保持在房地產(chǎn)方面的監(jiān)管政策，主要是穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，并以市場(chǎng)的實(shí)際需求為基礎(chǔ)穩(wěn)步調(diào)整房產(chǎn)供應(yīng)量。與此同時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和控制，發(fā)揮長(zhǎng)效管理機(jī)制的政策職能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。（三）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整使得二手房交易規(guī)模上升為了促使普通群眾在房地產(chǎn)消費(fèi)的過(guò)程中更具理性化，政府需采取舉措進(jìn)行政策調(diào)整，因此在去年的11月，深圳市房屋建設(shè)局正式宣布，對(duì)深圳市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了有效的調(diào)整。在此次調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，將以往普通住宅的三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)降到兩項(xiàng)，即認(rèn)定普通住宅的容積率要大于1.0，且單套住宅面積要在144平方米以內(nèi)，當(dāng)交易滿兩年之后可以免收增值稅。這一舉措讓許多購(gòu)房者享受稅收優(yōu)惠政策，房屋成本降低，提高了居民的購(gòu)房購(gòu)買力，也極大促進(jìn)了居民們合理住房需求的滿足。在對(duì)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的過(guò)程當(dāng)中，針對(duì)其二手住宅的成交數(shù)據(jù)展開(kāi)了深入的討論，發(fā)現(xiàn)在2019年深圳二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較為積極的成交態(tài)勢(shì)，整個(gè)年度共完成了77,149套二手住宅的交易，比2018年多成交了12522套，同比增長(zhǎng)19.4％;而交易面積為6,372,290平方米，比2018年成交的530.6萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)20.1％。表22019年深圳（二手住宅）成交數(shù)據(jù)區(qū)域成交面積（m2）同比成交套數(shù)同比羅湖81713910.7%1177718.7%福田115668813.4%1448115.1%南山113053010.6%1277711.7%鹽田14363143.7%188538.5%寶安159944836.3%1841735.5%龍崗152485422.4%1781820.2%深圳637229020.1%7714919.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整一落地，稅費(fèi)調(diào)整使二手房的交易成本大大減少，使得住房置換的需求得到了極大的滿足，購(gòu)房者對(duì)二手市場(chǎng)興趣急劇增加，短期內(nèi)激活二手房成交量，實(shí)時(shí)交易急劇增加，給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了較為明顯的積極影響。通過(guò)這些積極的減稅措施，能夠使得買賣雙方的經(jīng)濟(jì)壓力得到極大緩解，最終將刺激買賣雙方，減輕了購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)的同時(shí)賣方也會(huì)分享這個(gè)利好消息促成交易賺取更多的利潤(rùn)，但深圳目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以穩(wěn)定為基礎(chǔ)，“不炒房”的觀念仍不會(huì)改變，在嚴(yán)格的政策下房?jī)r(jià)也不會(huì)急劇上漲，其他雖然會(huì)出現(xiàn)一些短期的波動(dòng)現(xiàn)象，但是對(duì)于長(zhǎng)期的穩(wěn)定趨勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生較大影響，由此可見(jiàn)，通過(guò)對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，給房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的推動(dòng)效果是顯而易見(jiàn)的。三、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析（一）住房供求結(jié)構(gòu)矛盾對(duì)于深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住房的供需不平衡問(wèn)題是其所面臨的一個(gè)主要矛盾。而城市住房問(wèn)題主要是人口與住房之間的不兼容性問(wèn)題，收入的增長(zhǎng)決定人口的流向，深圳作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)快且人口包容度極高的城市，深圳的常住人口多年來(lái)一直都在增加。從深圳市的十三五規(guī)劃出發(fā)，當(dāng)前在深圳市內(nèi)出現(xiàn)了非戶籍人口快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，到2020年深圳市的常住人口將突破1500萬(wàn)人，其中戶籍人口所占的比率是比較低的，由此而導(dǎo)致了政府所提供的公共服務(wù)和其人口結(jié)構(gòu)之間出現(xiàn)了極大的不平衡問(wèn)題，因此需要從擴(kuò)大戶籍人口規(guī)模和優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。在人口不斷凈流入的情況下，深圳市在住房方面的總需求將會(huì)呈現(xiàn)出明顯的增加趨勢(shì)，在“二次房改”的18年的供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中預(yù)計(jì)新增170萬(wàn)套住房的供給，但其實(shí)際需求卻在180萬(wàn)套左右。綜合來(lái)看，18年的住房供給都無(wú)法滿足其實(shí)際需求，這使得深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題再一次凸顯出來(lái)。人才的引進(jìn)是人口的增長(zhǎng)的重要因素之一，為了不斷提升本地域的人才競(jìng)爭(zhēng)力，深圳市推出了一系列的人才吸引政策來(lái)引進(jìn)和挽留人才，在這保障體系吸引下，人才的流入也隨之增長(zhǎng)。從相關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，近2019年這一年度深圳市就從海外留學(xué)生中引進(jìn)了2.29萬(wàn)人，同時(shí)對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生引進(jìn)了10.3萬(wàn)人，以及15.8萬(wàn)名的市外在職人員，其年度總?cè)瞬乓M(jìn)計(jì)劃達(dá)到了28萬(wàn)人。人才引進(jìn)的增加也意味著對(duì)人才住宅的安置房的需求也隨之增加，而人才住宅的安置房?jī)H占住房總供應(yīng)量20％，在人才住宅的安置房飽和的情況下剩余的人員只能通過(guò)租賃住房或購(gòu)買商品房來(lái)解決住房缺口問(wèn)題，這也進(jìn)一步推動(dòng)了租賃住房和新房的市場(chǎng)價(jià)格的上升。表3深圳2015-2019年住宅供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期，深圳的土地供應(yīng)已達(dá)到極限，土地資源的供不應(yīng)求給深圳市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了極大的阻礙。在對(duì)2020年進(jìn)行期末規(guī)劃的過(guò)程中，僅有8萬(wàn)平方公里的新建筑用地，而激活和使用現(xiàn)有建設(shè)用地是增加土地供應(yīng)的主要渠道。從城市的規(guī)模角度來(lái)看，深圳地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)擁有著較小的發(fā)展空間，而整個(gè)空間結(jié)構(gòu)城中村占地居多，因此提高住房建設(shè)用地的另外一種主要方式就是盤(pán)活存量進(jìn)行城市更新，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)難度很大，因?yàn)橥€存在許多歷史上搬遷問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)利益錯(cuò)綜復(fù)雜，而且總體進(jìn)展相對(duì)緩慢，短期內(nèi)難以成效。在近些年來(lái)這些問(wèn)題給深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重阻礙，在未來(lái)的數(shù)年之內(nèi)土地資源的稀缺性將會(huì)使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入更深的供需矛盾當(dāng)中。（二）居民住房自有率低從深圳房地產(chǎn)研究中心所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)，目前深圳房屋住房擁有率是城市規(guī)模的23.7％，表示在住房領(lǐng)域上仍然有許多沒(méi)有屬于自己住房產(chǎn)權(quán)的居民，其余人口規(guī)模都是靠租房居住為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷提速，深圳市推出了一系列的人才引進(jìn)計(jì)劃，吸引了大量?jī)?yōu)秀人才來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而深圳是許多年輕人熱衷于打拼的城市，外來(lái)人口的不斷流入，因此深圳的人口格局更多是靠外來(lái)流動(dòng)人口支撐著，從貝殼研究院的研究數(shù)據(jù)當(dāng)中得出，這些人當(dāng)中僅有不到20%的人擁有廣東深圳籍貫，其他超過(guò)80%人都屬于新深圳人的范疇。[13]而這些新深圳人大多數(shù)經(jīng)濟(jì)能力十分有限，沒(méi)有自己的住房產(chǎn)權(quán)，只能依靠自己僅微的工資來(lái)租房才能在這諾大的城市打拼下去，在深圳人們更傾向于在城中村租賃住房，因?yàn)樯钲趲缀跤幸话氲姆课荻际浅侵写?，商品房和配套宿舍，保障房都占很少，房屋結(jié)構(gòu)不合理，在租賃房屋市場(chǎng)中城中村房源比例占了65%，也因?yàn)槌侵写宓木幼…h(huán)境相對(duì)比較惡劣，臟亂差的環(huán)境使得租金價(jià)格較為實(shí)惠[13]?，F(xiàn)在仍然有大多數(shù)人沒(méi)有自己的產(chǎn)權(quán)，住房自有水平低，這使得深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有著較大的需求空間。在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得快速發(fā)展的過(guò)程中，公共住屋方面卻沒(méi)有得到有效的重視，如今深圳的住房模式更傾向于是市場(chǎng)模式，所以公共住房大多數(shù)都是由市場(chǎng)提供的，雖然市場(chǎng)模式能更好的刺激消費(fèi)者推動(dòng)市場(chǎng)的運(yùn)行，給予了消費(fèi)者更多的主動(dòng)性，但在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，如今的房?jī)r(jià)是中低收入階層的消費(fèi)者所承擔(dān)不了的，所以導(dǎo)致居民普遍以租房為主，住房自有率極低的現(xiàn)象存在。如果僅憑借著市場(chǎng)提供一些公共住房，是無(wú)法滿足實(shí)際需求的，這就要求政府在公共住房方面不斷加大投入，以降低消費(fèi)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，確保提高居民的購(gòu)房購(gòu)買力，在這巨大購(gòu)房需求基礎(chǔ)上推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，所以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)由市場(chǎng)提供服務(wù)，并加上政府監(jiān)督管理，確?？梢詢蓷l腿走路，糾正過(guò)度市場(chǎng)化。（三）租賃市場(chǎng)不規(guī)范深圳租賃市場(chǎng)不規(guī)范主要體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)整體規(guī)模較小導(dǎo)致供不應(yīng)求和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范由此引發(fā)租金上漲的問(wèn)題存在。中國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模是越來(lái)越大的，從《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)，到2020年的時(shí)候中國(guó)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將達(dá)到1.6萬(wàn)億元的規(guī)模，在經(jīng)歷10年之后到2030年這一數(shù)值將突破4萬(wàn)億元，而且大多數(shù)年輕人傾向于租房的，尤其90后的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，90后的租房者居多。但是，我國(guó)的租金水平?jīng)]有得到嚴(yán)格的調(diào)整，出租房屋的價(jià)格不合理，租賃住房資源的短缺以及對(duì)租賃房屋的需求不斷增加，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了商機(jī)并專注于開(kāi)發(fā)租賃住房來(lái)滿足市場(chǎng)需求獲取大量利潤(rùn)，更有一些商家與個(gè)別房屋中介相勾結(jié)，哄抬房?jī)r(jià)從中牟利，這導(dǎo)致許多租戶支付更高的費(fèi)用，而面對(duì)昂貴的租金許多低薪階層或應(yīng)屆畢業(yè)生都負(fù)擔(dān)不起，最終造成了極其惡劣的影響。在對(duì)深圳的租賃市場(chǎng)進(jìn)行研究的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，住房租賃市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的不規(guī)范現(xiàn)象，一些租客為了獲取資金以二房東的形式轉(zhuǎn)售自己的租房給其他的租客，通過(guò)提高租金賺取租金差價(jià)，更有一些長(zhǎng)期公寓以“高價(jià)收房，低價(jià)出租”的經(jīng)營(yíng)方式吸引租客，但在這種商業(yè)模式比較冒險(xiǎn)，因?yàn)榉繓|需獲取現(xiàn)金流量來(lái)進(jìn)行下一步收房，他們通常規(guī)定租金按每年或每半年支付，如果資本鏈在某些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)失控的情況。為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，需要對(duì)非法使用虛假住房信息和違規(guī)使用住房租賃貸款等問(wèn)題進(jìn)行了嚴(yán)格監(jiān)管并做出嚴(yán)格規(guī)定。租賃市場(chǎng)的旺盛是隨著季節(jié)性波動(dòng)的，每年的春節(jié)后和畢業(yè)季后，返潮工人和畢業(yè)生會(huì)給租賃市場(chǎng)帶來(lái)較強(qiáng)的需求沖擊。每年的二、三月份春節(jié)后假期過(guò)后，城務(wù)工人數(shù)上漲，對(duì)住房需求增長(zhǎng)租賃市場(chǎng)也隨之升溫；而六、七月將產(chǎn)生大批的畢業(yè)生，畢業(yè)生進(jìn)入工作場(chǎng)所對(duì)租房的需求也會(huì)不斷增加，在這兩個(gè)時(shí)期中，租金水平最高，租金大幅上漲，但是由于各種因素的綜合影響（例如政府對(duì)市場(chǎng)秩序的修改），不斷降低租金的水平，會(huì)使得租賃市場(chǎng)收獲到較好的降溫效果，同時(shí)也會(huì)給長(zhǎng)期出租的公寓經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力。[7]（四）內(nèi)部失衡嚴(yán)重，寫(xiě)字樓出現(xiàn)較大比例的空置現(xiàn)象近年來(lái)，由于受整體經(jīng)濟(jì)疲軟和貿(mào)易摩擦沖擊的影響，大部分中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)都遭受了嚴(yán)重的打擊甚至出現(xiàn)倒閉的現(xiàn)象，即便還能夠生存的企業(yè)為了嚴(yán)格管控成本，退到三四線城市中或者搬到租金更低廉的地方去，許多面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的公司，特別是初創(chuàng)公司，已經(jīng)從高端辦公樓轉(zhuǎn)移到了普通辦公樓，導(dǎo)致辦公樓空置率持續(xù)上升，辦公樓市場(chǎng)供過(guò)于求。從第一太平戴維斯數(shù)據(jù)當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)，2019年深圳的辦公樓面積一共新增了200萬(wàn)平方米，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的新供應(yīng)量實(shí)現(xiàn)了70.7萬(wàn)平方米的增長(zhǎng)，相較于去年同期提高了12個(gè)百分點(diǎn)，空置率同比上升至22.04%。而更難以控制的是，現(xiàn)存的空置寫(xiě)字樓還沒(méi)完全得到有效解決而新增的供應(yīng)量還在不斷上漲，到了2020年，深圳甲級(jí)辦公樓約新增112萬(wàn)平方米，由于后續(xù)供應(yīng)量不斷上升，加劇了總體市場(chǎng)空置率進(jìn)一步的惡化。表42019年深圳寫(xiě)字樓空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯、戴德梁行。在需求方面，由于深圳試點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)和大灣區(qū)的優(yōu)惠政策，監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)金融業(yè)的整頓，有很多金融企業(yè)都倒閉或縮小規(guī)模，雖然在未來(lái)的科技和金融方面會(huì)保持一定量的需求增長(zhǎng)，但發(fā)展步伐將會(huì)比以前慢。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，深圳行業(yè)的升級(jí)和變化使小企業(yè)難以經(jīng)營(yíng)，加上新增供應(yīng)量不斷上升，導(dǎo)致整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)上升，因此深圳辦公大樓需要更長(zhǎng)的庫(kù)存處理周期，并且租金和空置率的問(wèn)題會(huì)很長(zhǎng)一段時(shí)間仍然會(huì)存在。四、改善深圳市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題的可行性對(duì)策（一）完善住房規(guī)劃和用地供應(yīng)機(jī)制面對(duì)供需失衡，要增加住房用地供給，盡量與住房需求總量相適應(yīng)，適應(yīng)住房需求的變化，達(dá)到供需平衡。此外，城市公共服務(wù)水平的高低也影響著房地產(chǎn)需求的高低，基于這樣的情況，如果想要通過(guò)單純的增加居住用地來(lái)解決住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾的話，顯然是不太容易實(shí)現(xiàn)的。為確保有效利用現(xiàn)有住房資源，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施和住房建設(shè)供給的相適應(yīng)來(lái)調(diào)整住房供應(yīng)和總需求，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)在公共服務(wù)的均等化方面做出較多努力，增加對(duì)公共服務(wù)的投入，積極促進(jìn)教育，醫(yī)療衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。除此之外，還需要不斷的對(duì)住房用地供應(yīng)機(jī)制加以完善，使城市的居住用地和建設(shè)用地獲得很好的平衡，面臨著住房極度緊張的時(shí)候應(yīng)當(dāng)向居住用地方面進(jìn)行傾斜，在人才住房以及商品房等占比方面都需要做出科學(xué)合理的規(guī)劃，并且在交通運(yùn)輸便捷的地帶或一定范圍內(nèi)優(yōu)先安排人才住房的建設(shè)，促進(jìn)住房資源的有效利用的同時(shí)可以吸引留住人才來(lái)進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。對(duì)于深圳都市圈而言，房地產(chǎn)相關(guān)稅收可作為拓寬公共投入資金來(lái)源與創(chuàng)新資金使用方式的一個(gè)突破口，完善房地產(chǎn)稅征收和分配制度，將住房市場(chǎng)發(fā)展與區(qū)域公共服務(wù)供給關(guān)聯(lián)起來(lái)，保障稅收收入的合理使用和進(jìn)行有效監(jiān)管，將房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入主要用于區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給，實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)培育與公共服務(wù)供給相結(jié)合，并為都市圈范圍內(nèi)推進(jìn)多層次住房供給體系統(tǒng)籌構(gòu)建提供資金和制度保障，使房地產(chǎn)稅更好地服務(wù)區(qū)域發(fā)展，也有利于調(diào)節(jié)中心城區(qū)與郊區(qū)的住房需求結(jié)構(gòu)矛盾，推動(dòng)住房市場(chǎng)朝向健康有序的方向發(fā)展。[5]（二）實(shí)行多元化住房供給模式實(shí)行多元化住房供給模式的首要舉措是改變走純市場(chǎng)模式的道路，處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行的前提下，需要同時(shí)重視市場(chǎng)機(jī)制在住房領(lǐng)域的作用和政府的引導(dǎo)作用，二者缺一不可。然后，調(diào)整好商品房保障房的供給結(jié)構(gòu)。住房不僅能反映一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的興衰，更是能體現(xiàn)這個(gè)城市或這個(gè)國(guó)家的民生問(wèn)題，而深圳的住房自有率極低，數(shù)據(jù)顯示僅有73%的人口靠租房居住為主，甚至也有可能因?yàn)樽饨鸢嘿F的問(wèn)題居無(wú)定所，民生問(wèn)題已成為一個(gè)赤裸裸的威脅并給予了一個(gè)嚴(yán)重警告[13]。因此需要市場(chǎng)供給和政府保障供給相結(jié)合，實(shí)行多元化的住房供給模式和建立一個(gè)全面覆蓋每一個(gè)群體的住房保障體系，并對(duì)不同收入水平的人群制定出差異化的住房補(bǔ)貼政策，特別幫助中低收入租房居住的群體實(shí)現(xiàn)住有所居的美好生活目標(biāo)。在深圳市政府所提供的公共租賃房、安居房以及人才住房這三種類型的保障性住房當(dāng)中，安居房和人才住房擁有著共有的產(chǎn)權(quán)，所有人都可以進(jìn)行買賣，政府主要是通過(guò)設(shè)置最高售價(jià)限定進(jìn)行一定的價(jià)格折扣來(lái)吸引人才的進(jìn)駐，并幫助其他類型的低收入人群獲得有效的住房保障，其基本目的是通過(guò)對(duì)購(gòu)買成本的控制來(lái)提升社會(huì)的普遍購(gòu)買力。公共租賃住房的適用對(duì)象主要是無(wú)法負(fù)擔(dān)住房購(gòu)買的低收入人群，解決貧困人群的居住問(wèn)題，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，也需要受到政府的支配。但也因深圳的住房模式更趨向于走市場(chǎng)模式，公共住房大多數(shù)都是由市場(chǎng)來(lái)提供，政府提供的比例很少，面對(duì)貸款買房金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，居民更趨向于租房居住，由此而使得深圳居民的住房自由率僅為23.7%。為保障人們的住房需求，應(yīng)平衡市場(chǎng)與政府的關(guān)系，增加政府公共住房的供應(yīng)量，并控制其價(jià)格，提供多樣化的市場(chǎng)主體，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、私人住房、企業(yè)開(kāi)發(fā)等來(lái)增加有效供給，確保市民們住有所居。深圳房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，但仍處于高房?jī)r(jià)水平，根據(jù)《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》中數(shù)據(jù)顯示，深圳1-2月份的房?jī)r(jià)為60418元/平方米，是許多人的經(jīng)濟(jì)能力所負(fù)擔(dān)不起的，加上深圳住房自有率水平低，使深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的需求壓力。正是因?yàn)槿绱?，發(fā)展積極的住房保障制度已經(jīng)成為深圳市政府當(dāng)前所面對(duì)的一大問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，需要保證市場(chǎng)調(diào)配、政府支持以及政府保障的有機(jī)結(jié)合，將安居房、保障房、租賃房結(jié)合起來(lái)，不斷對(duì)供應(yīng)主體的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，利用多個(gè)渠道對(duì)本區(qū)域內(nèi)的住房予以保障，并推行租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)保障系統(tǒng)。（三）規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的交易情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，并對(duì)租賃市場(chǎng)的狀況進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)查，收集公眾對(duì)租賃市場(chǎng)的輿論，提取分析重要意見(jiàn)，為權(quán)威機(jī)構(gòu)了解市場(chǎng)情況、制定管理政策、準(zhǔn)確了解租賃市場(chǎng)情況和政策提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并幫助有關(guān)主管部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的新問(wèn)題便于及時(shí)采取措施，更有效的改善租賃市場(chǎng)中的不規(guī)范現(xiàn)象。[3]此外，還需要隨時(shí)掌握商品房、城中村、辦公樓和工業(yè)建筑的租賃市場(chǎng)的變化，尤其是租金變化。通過(guò)市場(chǎng)研究調(diào)查以及與租賃住房有關(guān)的政策和措施的結(jié)合，從而使深圳市的住房租賃市場(chǎng)能夠得到強(qiáng)有力的政府監(jiān)督和控制。建設(shè)完善的房屋租賃市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)下載手機(jī)應(yīng)用程序可以全面了解和獲取租賃信息，更加透明、便捷、實(shí)用和安全，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，縮減中間收費(fèi)環(huán)節(jié)，以合理的價(jià)格指導(dǎo)市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)租賃房屋的全方位覆蓋和公共服務(wù)的全面融合，還需建立協(xié)調(diào)機(jī)制，提高服務(wù)質(zhì)量，方便解決租賃糾紛，有效保護(hù)業(yè)主和租客兩者的合法權(quán)益。從立法角度上保證住房租賃的管理機(jī)制完整性，嚴(yán)懲非正規(guī)化的房屋中介，規(guī)范住房租賃中介行為，鼓勵(lì)積極參加各種培訓(xùn)提高專業(yè)化水平，不斷促進(jìn)中介的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量獲得提升，幫助解答專業(yè)問(wèn)題和滿足承租人的購(gòu)房需求，提高客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、等各種形式的組織或個(gè)人，積極拓展開(kāi)發(fā)租賃住房房源，增加租賃住房的供應(yīng)量，通過(guò)多元的租賃住房供應(yīng)體系滿足人們不斷增長(zhǎng)的租賃住房需求，緩解住房短缺的問(wèn)題，逐步推動(dòng)深圳保障性住房租賃市場(chǎng)獲得穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。（四）采取商改租策略深圳寫(xiě)字樓存量過(guò)大引發(fā)了社會(huì)的重大重視，與此同時(shí)面對(duì)租賃住房供不應(yīng)求的情況，深圳市需要不斷的開(kāi)拓租賃住房的供應(yīng)總量，一邊寫(xiě)字樓的大量閑置和另一邊租賃住房的短缺，在深圳這寸土寸金的城市里，寫(xiě)字樓的空置給資源造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)，采取商改租策略可以緩解這兩個(gè)極端的情況，使市場(chǎng)恢復(fù)一個(gè)平衡的狀態(tài)。因此，要落實(shí)增加深圳的住房租賃市場(chǎng)有效供給和盤(pán)活存量閑置辦公用房，需激活現(xiàn)有的閑置寫(xiě)字樓，將現(xiàn)有的商業(yè)和辦公建筑進(jìn)行重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)改為租賃住房，這樣可以減少寫(xiě)字樓的存量的同時(shí)增加出租房屋的有效供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)居民的住宅目標(biāo)。將已完工的商業(yè)和辦公樓改為租賃項(xiàng)目可以減輕辦公空缺的壓力并增加租賃市場(chǎng)的現(xiàn)有供應(yīng)，商改租后的租賃住房與普通的商品房和政府擔(dān)保的房屋統(tǒng)一監(jiān)管，商改租后的租賃住房的租金和流轉(zhuǎn)也會(huì)受到政府的嚴(yán)格監(jiān)控，租金相對(duì)趨于穩(wěn)定。為鼓勵(lì)更多的商業(yè)辦公樓改為租賃住房可以采取項(xiàng)目激勵(lì)措施，對(duì)符合進(jìn)行“商改租”并且按照規(guī)定進(jìn)行改建和使用的商業(yè)辦公樓可獲得中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，改建后只能用作租賃住房，并使租賃房屋進(jìn)入到保障性住房體系當(dāng)中，由此而使其能夠根據(jù)相關(guān)的政府規(guī)定享受一定的政策優(yōu)惠。此外，為了競(jìng)爭(zhēng)和吸引更多租客，業(yè)主需要升級(jí)軟件和硬件，與裝修公司進(jìn)行良好溝通，裝修風(fēng)格符合大眾的審美，并注意其租賃投資策略，避免盲目開(kāi)發(fā)投資。尤其深圳處于一個(gè)黃金地段，政府會(huì)不斷推出新政策來(lái)改善和促進(jìn)深圳的發(fā)展，尤其近期粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展和先鋒試點(diǎn)地區(qū)這兩大政策，提高了人們?cè)谏钲诙ň影l(fā)展的信心和購(gòu)房的購(gòu)買欲望，商改租后的住房無(wú)疑不存在空置的擔(dān)憂，并可增加現(xiàn)金流彌補(bǔ)一些經(jīng)濟(jì)損失。就目前情況來(lái)看，相較于其他一線城市而言深圳在甲級(jí)商業(yè)寫(xiě)字樓方面出現(xiàn)了較高的空置率。在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到了快速的優(yōu)化和調(diào)整，制造產(chǎn)業(yè)逐步向服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在深圳市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中顯示，深圳2018年的第三產(chǎn)業(yè)的比重占總GDP的58.78%，這也意味著隨著服務(wù)業(yè)的比重上升對(duì)寫(xiě)字樓的需求也逐漸提高，深圳市的寫(xiě)字樓空置率將出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。五、總結(jié)本文在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行描述的基礎(chǔ)上，并查閱了大量的相關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)當(dāng)前深圳市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了全面的歸納和總結(jié)，基于政府的長(zhǎng)效管理機(jī)制的控制，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展趨于穩(wěn)定，總體呈價(jià)穩(wěn)量增的趨勢(shì)，但隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型的升級(jí)，深圳這特大城市面臨日益嚴(yán)峻的居住問(wèn)題，從這角度出發(fā)