中國房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告樣本

進(jìn)入，各類寬松政策利好密集履行營造出房地產(chǎn)市場良好發(fā)展環(huán)境，一季度在熱點(diǎn)都市價(jià)格迅速上漲帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一波“小陽春”行情。，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端利好政策頻出，國內(nèi)資我市場呈現(xiàn)超預(yù)期寬松態(tài)勢，房地產(chǎn)公司融資環(huán)境明顯改進(jìn)，融資渠道進(jìn)一步拓寬。在此背景下，先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司把握機(jī)遇，迅速調(diào)節(jié)產(chǎn)品構(gòu)造、都市布局適應(yīng)區(qū)域市場變化，并以創(chuàng)新思維推動(dòng)業(yè)績增長，以穩(wěn)健經(jīng)營方略規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績再次獲得了新突破，彰顯了較高投資價(jià)值，獲得資我市場青睞。1．研究成果及分析1.1中華人民共和國房地產(chǎn)上市公司整體發(fā)展?fàn)顩r分析“中華人民共和國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”研究對象重要涉及137家滬深上市房地產(chǎn)公司和52家大陸在港上市房地產(chǎn)公司。研究成果顯示：，供需兩端寬松政策頻出，區(qū)域市場明顯回暖，在“去庫存”大趨勢下，房地產(chǎn)上市公司抓住構(gòu)造性機(jī)遇，迅速調(diào)節(jié)產(chǎn)品構(gòu)造、市場布局，業(yè)績再創(chuàng)新高；同步，上市房企積極把握國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改進(jìn)利好，進(jìn)一步優(yōu)化資本構(gòu)造實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化，并逐漸加強(qiáng)市值管理、保持均衡合理股權(quán)構(gòu)造，減少公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入，先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司一方面借助房地產(chǎn)市場“小陽春”行情迅速提高經(jīng)營業(yè)績，另一方面加速資本化運(yùn)營持續(xù)擴(kuò)大公司規(guī)模、提高公司價(jià)值，獲得了資我市場廣泛關(guān)注。（1）經(jīng)營狀況：經(jīng)營規(guī)模保持增長，區(qū)域分化加劇業(yè)績分化，房地產(chǎn)市場處在量價(jià)齊升增長通道，區(qū)域市場分化明顯，先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司精確研判不同都市行情，合理調(diào)節(jié)區(qū)域市場方略，積極把握回暖期涌現(xiàn)出市場機(jī)遇，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模；與此同步，區(qū)域分化亦加劇了房地產(chǎn)行業(yè)分化態(tài)勢，成為某些房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增長制約因素，使其規(guī)模增速有所放緩。，房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績穩(wěn)定增長，經(jīng)營規(guī)模獲得新突破：滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值達(dá)到123.35億元，同比增長15.09%。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為76.50億元，同比增長16.83%，增速同比提高0.21個(gè)百分點(diǎn)；同期，大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為251.74億元，同比增長11.28%，增速較上一年回落5.11個(gè)百分點(diǎn)，低于滬深上市房地產(chǎn)公司5.55個(gè)百分點(diǎn)，重要因素在于，在港上市房地產(chǎn)公司大多規(guī)模基數(shù)大、市場布局廣，在區(qū)域市場分化加深背景下業(yè)績增速保持相對穩(wěn)定，而滬深上市房地產(chǎn)公司中多為植根一二線重點(diǎn)都市中小公司，受益于局部市場回暖，業(yè)績增速較高，從而拉大了兩者之間差距。從房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入構(gòu)造來看，增長較快公司重要受益于區(qū)域市場回暖：在房地產(chǎn)市場浮現(xiàn)構(gòu)造性機(jī)遇狀況下，布局廣泛大型房地產(chǎn)上市公司擁有豐富資源，具備良好業(yè)績增長基本，憑借出眾決策能力迅速抓住市場上漲行情，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)定增長。共26家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入突破200億元，比增長1家，營業(yè)收入同比增長率均值為13.60%，高于大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值增長率2.32個(gè)百分點(diǎn)，保持了較快增速。其中，華夏幸福、陽光城、越秀地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司精確把握市場走勢、深度聚焦核心區(qū)域，營業(yè)收入獲得大幅增長，增速均超過40%；重點(diǎn)布局一二線都市大中型房企在熱點(diǎn)都市回暖行情下受益最大，業(yè)績獲得大幅攀升，營業(yè)收入在100-200億元、50-100億元區(qū)間房地產(chǎn)上市公司分別擴(kuò)容7家、2家，營業(yè)收入同比增長率均值分別達(dá)到23.16%和20.31%，明顯超過同期滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值增速，如聚焦一線和二線核心都市泰禾、首創(chuàng)置業(yè)營業(yè)收入同比增長均超過50%。房地產(chǎn)上市公司賺錢規(guī)模整體保持增長，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司群體增速體現(xiàn)分化：，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為16.03億元，同比增長6.44%，增速低于上一年1.36個(gè)百分點(diǎn)。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤均值8.36億元，同比增長7.73%，增速企穩(wěn)回升，較上年提高1.28個(gè)百分點(diǎn)；同期，大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為37.05億元，同比增長3.23%，增速較上年回落2.27個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)持續(xù)四年下降。，熱點(diǎn)都市土地市場競爭加劇導(dǎo)致公司土地成本壓力明顯增大，利潤空間受到進(jìn)一步擠壓。與上年相比，不同凈利潤規(guī)模層級(jí)上市房企數(shù)量保持不變，但平均增速明顯分化，呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”發(fā)展態(tài)勢：在行業(yè)賺錢空間收窄背景下，實(shí)力突出大型房企依托領(lǐng)先品牌地位和強(qiáng)大資源整合能力，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢，呈現(xiàn)出更高管控水平，賺錢優(yōu)勢更加凸顯，凈利潤規(guī)模超過100億元房地產(chǎn)上市公司凈利潤均值為209.67億元，同比增長率均值為18.47%，增速最高；某些凈利潤規(guī)模在10-50億元區(qū)間中型房企，其產(chǎn)品較好地順應(yīng)了改進(jìn)型需求釋放市場趨勢，在本輪構(gòu)造性回暖中亦獲益匪淺，該區(qū)間公司凈利潤同比增長率均值達(dá)到11.92%，其中某些公司凈利潤增速甚至達(dá)到60%-90%，進(jìn)一步縮小了與行業(yè)領(lǐng)先公司差距；而凈利潤規(guī)模在50-100億元區(qū)間房地產(chǎn)上市公司均值為75.71億元，同比增長0.70%，該區(qū)間上市公司受市場布局或產(chǎn)品構(gòu)造略顯單一影響，凈利潤增長緩慢。一季度，受益于全國各項(xiàng)去庫存寬松政策密集發(fā)布，房地產(chǎn)市場加速回暖，呈現(xiàn)“小陽春”之勢，房地產(chǎn)上市公司迎來了銷售業(yè)績爆發(fā)式增長，也帶動(dòng)了營業(yè)收入及凈利潤大幅提高，滬深上市房地產(chǎn)公司一季度營業(yè)收入均值達(dá)到11.06億元，同比增長37.64%，凈利潤均值為1.03億元，同比增長17.93%，為全年業(yè)績增長奠定了良好開端。與此同步，隨著著區(qū)域市場加劇分化和市場集中度進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)繼續(xù)審慎布局并秉承因地制宜精細(xì)化經(jīng)營方略，全面提高運(yùn)營實(shí)力，推動(dòng)業(yè)績再創(chuàng)新高。（2）賺錢能力：利潤率持續(xù)下滑，開源節(jié)流保障賺錢空間，房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系變化導(dǎo)致房企運(yùn)營成本提高，區(qū)域加劇分化致使一、二線熱點(diǎn)都市土地成本高企，在此背景下，房地產(chǎn)上市公司利潤中樞下移已成行業(yè)大勢所趨，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司利潤率普遍浮現(xiàn)下滑。先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司則更加注重“修煉內(nèi)功”，一方面通過加大項(xiàng)目和土地收并購力度減少購地成本、抓住資我市場融資機(jī)遇減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；另一方面強(qiáng)化內(nèi)部管控、調(diào)動(dòng)員工積極性，“自內(nèi)而外”增進(jìn)公司運(yùn)營效率和賺錢水平提高。利潤率持續(xù)下滑，多措并舉保障賺錢水平，房地產(chǎn)上市公司毛利率與凈利潤率延續(xù)近年來下滑趨勢，持續(xù)四年走低。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為31.26%、29.82%，同比分別下降1.87和2.35個(gè)百分點(diǎn)；滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%，較上年減少2.35和2.21個(gè)百分點(diǎn)。受行業(yè)供需關(guān)系變化影響，房企為提高項(xiàng)目去化水平而加大營銷、管理投入，導(dǎo)致利潤空間被削薄，滬深上市房地產(chǎn)公司營銷、管理費(fèi)用率分別較上年增長了0.15和2.61個(gè)百分點(diǎn)；此外，一、二線都市土地市場火爆推動(dòng)土地成本高企，如恒大、世茂房地產(chǎn)截至12月31日土地儲(chǔ)備平均樓面價(jià)分別同比增長17.65%、11.08%，進(jìn)一步擠壓房企利潤空間，成為導(dǎo)致公司利潤率下降最重要因素。為應(yīng)對利潤率持續(xù)下滑，某些房地產(chǎn)上市公司嚴(yán)控土地成本、融資成本，以保障賺錢空間，同步加強(qiáng)員工勉勵(lì)，擴(kuò)大賺錢來源：，某些房地產(chǎn)上市公司多策并舉強(qiáng)化運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)了凈利潤率小幅提高，萬科、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)、龍湖、金地凈利潤率分別較上年提高0.09、0.58、2.73、2.58、3.92個(gè)百分點(diǎn)。第一，通過加大項(xiàng)目及土地收并購力度破解拿地難、土地成本高企問題，有效減少房企購地成本支出。如融創(chuàng)截至底土地儲(chǔ)備貨值達(dá)到了4427億元，其中通過并購獲得有2851億元，占比達(dá)到64.40%。第二，抓住國內(nèi)資我市場特別是債券市場融資機(jī)遇大力發(fā)債。據(jù)記錄，滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)費(fèi)用率為5.17%，同比下降0.78個(gè)百分點(diǎn)，而某些在港上市房地產(chǎn)公司亦抓住國內(nèi)融資機(jī)會(huì)大舉融資，如龍湖地產(chǎn)獲準(zhǔn)發(fā)行80億元公司債，利率為4.6%，優(yōu)化了公司整體負(fù)債構(gòu)造，更使綜合借貸成本同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)至5.74%。第三，創(chuàng)新管理模式，全面實(shí)行跟投制度，由內(nèi)而外增進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營效率和賺錢水平提高。如萬科“事業(yè)合伙人”、碧桂園“成就共享”勉勵(lì)籌劃、金地核心成員跟投籌劃、越秀雇員獎(jiǎng)勵(lì)籌劃、當(dāng)代置業(yè)“智業(yè)合伙人”籌劃等，均將公司利益與員工利益緊密結(jié)合，降費(fèi)提效，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，勉勵(lì)員工為公司發(fā)展做出創(chuàng)新型貢獻(xiàn)。周轉(zhuǎn)速度減少，加強(qiáng)管理提高運(yùn)營效率除了加強(qiáng)各項(xiàng)成本管控以外，先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司也積極通過加快周轉(zhuǎn)來改進(jìn)賺錢水平。近年來在行業(yè)由“高增長”進(jìn)入“平穩(wěn)增長”發(fā)展階段中，上市房企運(yùn)營效率逐漸步入下行通道，多數(shù)二三四線都市去化壓力導(dǎo)致銷售放緩，進(jìn)一步影響了公司運(yùn)營效率提高，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別為0.24、0.36，較上一年下降0.01、0.07；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別為0.20、0.33，同比分別下降0.01、0.02。為保障公司賺錢水平，某些上市房地產(chǎn)公司積極采用辦法強(qiáng)化管理，提高運(yùn)營效率：萬科、綠地通過履行住宅產(chǎn)業(yè)化模式，提高運(yùn)營效率，如萬科新開工面積中工業(yè)化應(yīng)用比例達(dá)到81%，公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率分別提高到0.35、0.40；綠地在上海嘉定南翔綠地威廉公館等項(xiàng)目中通過全面運(yùn)用新科技、新材料和裝配式操作，不但有效縮短項(xiàng)目工期、提高項(xiàng)目運(yùn)營效率，也在保障建筑品質(zhì)同步減少建設(shè)成本，提高賺錢水平。此外，保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地等龍頭房企憑借高效管理能力及強(qiáng)大執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)了公司運(yùn)營效率迅速提高，存貨周轉(zhuǎn)率分別較上年提高0.06、0.28、0.16。，在市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)影響下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間被進(jìn)一步擠壓，房地產(chǎn)上市公司更為注重賺錢能力提高，積極創(chuàng)新運(yùn)營模式推動(dòng)公司降本增效，增進(jìn)公司健康發(fā)展。某些龍頭房地產(chǎn)上市公司以更高成本管控水平和運(yùn)營效率實(shí)現(xiàn)了賺錢能力逆市提高。，在“去庫存、穩(wěn)增長”總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，但利潤下行壓力仍存，房地產(chǎn)上市公司仍需強(qiáng)化賺錢能力，繼續(xù)降費(fèi)提效，保障公司在規(guī)模增長同步具備穩(wěn)定賺錢質(zhì)量。（3）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：短期償債能力提高，優(yōu)化融資、合理布局緩和資金壓力，銷售回暖和中長期公司債大量發(fā)行使房地產(chǎn)上市公司鈔票流充裕，短期償債能力有所提高、債務(wù)構(gòu)造得到明顯改進(jìn)。與此同步，面臨都市分化加劇也許引起運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步加強(qiáng)鈔票流和土地儲(chǔ)備管理，強(qiáng)化銷售回款管理，審慎投資，優(yōu)化土地儲(chǔ)備構(gòu)造，保障財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。資產(chǎn)負(fù)債水平上升，短期償債能力提高截至末，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為66.33%和72.91%，分別同比上升1.07、2.81個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后，滬深上市房地產(chǎn)公司有效負(fù)債率均值為53.66%，同比上升0.33個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司有效負(fù)債率均值為59.06%，較上一年下降0.69個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際負(fù)債狀況得到改進(jìn)。在行業(yè)分化日益加劇狀況下，將公司財(cái)務(wù)杠桿保持在合理范疇內(nèi)是公司穩(wěn)健發(fā)展重要方略。以來，房地產(chǎn)上市公司一方面抓住市場回暖機(jī)遇，調(diào)節(jié)銷售節(jié)奏加快資金回籠；另一方面，把握融資環(huán)境寬松有利時(shí)機(jī)，通過優(yōu)化債務(wù)構(gòu)造，保障財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。受國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)寬松、債券市場逐漸放開影響，房地產(chǎn)上市公司融資渠道進(jìn)一步拓寬，債務(wù)構(gòu)造得到明顯改進(jìn)，短期償債能力有所提高。，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司貨幣資金與短期及一年到期借款比值均值分別為1.43和1.66，較分別上升0.39和0.34；速動(dòng)比率分別為0.69、0.70，較分別上升0.24、0.09，房地產(chǎn)上市公司短期償債能力有所提高。此外，房地產(chǎn)公司債規(guī)模高達(dá)2528.6億元，同比大幅增長1859%，某些房地產(chǎn)上市公司抓住機(jī)遇大力發(fā)行中長期低成我司債置換高息債和短期債，優(yōu)化債務(wù)構(gòu)造，短期償債能力得到明顯改進(jìn)。如碧桂園年內(nèi)通過債券發(fā)行獲得鈔票流入共計(jì)151億元，年末貨幣資金/短期及一年到期借款較上年提高0.33，短期償債能力得到較大提高。每股經(jīng)營鈔票流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，土地儲(chǔ)備布局合理保障公司將來發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性較上年有所改進(jìn)，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營性鈔票流凈額均值分別為0.05元、0.34元，同比分別上升0.54元、0.66元。房地產(chǎn)上市公司鈔票流由負(fù)轉(zhuǎn)正，重要由如下因素引起：一方面，采用積極銷售方略加快項(xiàng)目去化和鈔票回籠，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款分別同比增長25.80%和18.38%；另一方面，審慎投資，嚴(yán)控資金支出改進(jìn)鈔票流狀況，，滬深及大陸在港上市綜合實(shí)力TOP10公司土地購買費(fèi)用僅同比增長12.78%，土地投資保持謹(jǐn)慎。一季度土地市場熱度持續(xù)上升，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司土地投資意愿大幅回升，土地投資額同比增長20.37%，但在市場風(fēng)險(xiǎn)加大狀況下，公司仍應(yīng)謹(jǐn)慎投資，同步配合公司資金流“量入為出”，合理安排融資籌劃，“開源節(jié)流”保障公司資金鏈安全。房地產(chǎn)上市公司存貨規(guī)模持續(xù)上升，但存貨占總資產(chǎn)比重有所下降。滬深上市房地產(chǎn)公司存貨均值達(dá)199.60億元，同比增長11.36%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司存貨均值達(dá)413.89億元，與上年基本持平；其中，大陸在港上市房地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比率下降3.75個(gè)百分點(diǎn)，重要得益于大型房企良好市場把控能力，有效緩和了庫存壓力。，去庫存依然是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，有關(guān)部委和地方政府亦出臺(tái)有關(guān)政策以支持去庫存行動(dòng)，隨著各項(xiàng)政策詳細(xì)貫徹，某些都市房地產(chǎn)市場將迎來一定發(fā)展機(jī)遇，公司應(yīng)環(huán)繞市場變化積極調(diào)節(jié)銷售方略，加速項(xiàng)目去化和鈔票回籠，穩(wěn)步推動(dòng)庫存去化。其中，先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司通過精細(xì)化土地儲(chǔ)備管理防范運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：一方面保持土地儲(chǔ)備總量及構(gòu)造合理，保證公司將來穩(wěn)健發(fā)展。詳細(xì)來看，6家代表房企土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑總面積均在1000萬平方米以上，土地儲(chǔ)備總量合理，可滿足公司將來3年左右發(fā)展需求。從土地儲(chǔ)備構(gòu)造來看，6家代表房企一二線都市土地儲(chǔ)備面積占比均超60%，整體庫存構(gòu)造良好，其中，中海、金地、融創(chuàng)、旭輝等公司堅(jiān)持深耕一二線重點(diǎn)都市發(fā)展戰(zhàn)略，一二線都市土地儲(chǔ)備面積占比均在80%以上。另一方面，基于對都市精準(zhǔn)研判，加大一二線都市新增土地儲(chǔ)備力度。一二線都市銷售去化明顯回升、發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較低，成為房地產(chǎn)上市公司布局重點(diǎn)，6家代表房企一二線都市新增土地儲(chǔ)備占比均在70%以上，特別是龍湖、融創(chuàng)、旭輝新增土地儲(chǔ)備均位于一二線重點(diǎn)都市，價(jià)格也相對合理，保障了公司將來穩(wěn)健發(fā)展。一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.50%，較下降0.83個(gè)百分點(diǎn)，速動(dòng)比率均值也有所上升，短期償債能力進(jìn)一步改進(jìn)。將來，房地產(chǎn)上市公司一方面應(yīng)把握市場回暖機(jī)遇，加快項(xiàng)目去化和項(xiàng)目回款，保障公司鈔票流穩(wěn)定；另一方面，在土地市場投資熱度持續(xù)上升狀況下，謹(jǐn)慎投資并合理安排融資籌劃，緩和公司鈔票流壓力，保障公司穩(wěn)健發(fā)展。（4）股東回報(bào)：資產(chǎn)收益水平持續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)增長值（EVA）有所增長隨著行業(yè)發(fā)展趨于成熟，房地產(chǎn)上市公司收益率也逐漸趨近于社會(huì)平均回報(bào)率水平，老式收益指標(biāo)延續(xù)下行態(tài)勢，凈資產(chǎn)收益率與每股收益均值有所下降。盡管如此，在行業(yè)局部回暖、資金成本下降發(fā)展契機(jī)下，上市房企積極采用最優(yōu)化財(cái)務(wù)政策，從加大經(jīng)營利潤、控制投資規(guī)模及資本成本入手追求長期股東權(quán)益最大化，以更注重經(jīng)營實(shí)效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)了真正“價(jià)值創(chuàng)造”。資產(chǎn)收益水平有所下降，某些公司通過積極經(jīng)營變革提高股東回報(bào)，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率均值分別為8.15%和11.91%，每股收益均值分別為0.35元和0.51元，分別與持平及下降0.13元。詳細(xì)來看，在行業(yè)利潤率下行、公司經(jīng)營壓力增大狀況下，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有約七成、六成公司凈資產(chǎn)收益率浮現(xiàn)下滑；從每股收益狀況看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中則分別有超過八成和六成公司每股收益浮現(xiàn)下降。但某些先進(jìn)房地產(chǎn)上市公司通過積極經(jīng)營變革實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營效益提高，如萬科、恒大近年來更為關(guān)注公司持續(xù)賺錢能力，通過合伙模式減少土地成本、大量發(fā)債減少資金成本等辦法，凈資產(chǎn)收益率分別較上年增長0.23、2.90個(gè)百分點(diǎn)。受業(yè)績回暖與資金成本下降疊加影響，經(jīng)濟(jì)增長值（EVA）呈現(xiàn)回升態(tài)勢，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA均值分別為2.44和1.60億元，比增長24.49%和9.59%。在滬深上市房地產(chǎn)公司中，EVA為正值公司數(shù)量約占40%，這些公司投入資本創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值能力得到持續(xù)強(qiáng)化；而大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA為正值公司數(shù)量占比約為55%，大型公司規(guī)模優(yōu)勢在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中得到持續(xù)彰顯。從詳細(xì)公司來看，龍頭房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)造“經(jīng)濟(jì)利潤”能力不斷增強(qiáng)，如萬科、保利、中海、華夏幸福等公司再度實(shí)現(xiàn)了較高經(jīng)濟(jì)增長值，財(cái)富創(chuàng)造能力凸顯。，房地產(chǎn)上市公司通過提高賺錢與資本運(yùn)用效率，財(cái)務(wù)創(chuàng)造能力得到提高。房地產(chǎn)上市公司EVA增長重要因素在于稅后營業(yè)利潤增速高于資本成本。從兩者體現(xiàn)來看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資本成本均值分別為9.91億元、32.28億元，同比增長10.48%和10.17%；滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司稅后凈營業(yè)利潤均值分別為12.35億元、33.88億元，同比增長12.99%和10.14%。房地產(chǎn)上市公司在把握行業(yè)回暖時(shí)機(jī)、增進(jìn)賺錢規(guī)模擴(kuò)大同步，通過合理控制投入資本規(guī)模、發(fā)行低息債券等放緩資本成本增速。由于房地產(chǎn)市場區(qū)域分化導(dǎo)致土地投資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)上市公司通過理性控制投資規(guī)模規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司投入資本均值分別同比增長12.16%和0.30%，較增長率大幅減少；此外，以來房地產(chǎn)上市公司把握國內(nèi)融資環(huán)境改進(jìn)機(jī)遇，積極通過低成我司債和定向增發(fā)等市場化融資方式獲得長期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資本，投入資本構(gòu)造得到優(yōu)化，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司債務(wù)資本成本率平均下降1個(gè)百分點(diǎn)左右，有效控制公司加權(quán)資本成本水平，進(jìn)而使公司資本投入實(shí)現(xiàn)了高于資本成本價(jià)值回報(bào)，導(dǎo)致了不少房地產(chǎn)上市公司EVA“扭虧為盈”。以來，國內(nèi)資金環(huán)境持續(xù)改進(jìn)，一二線都市房地產(chǎn)市場成交旺盛、價(jià)格上漲激發(fā)了房地產(chǎn)上市公司投資熱情，但也應(yīng)當(dāng)注意到，行業(yè)去庫存壓力仍存，房地產(chǎn)市場分化風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加劇使公司經(jīng)營增長面臨較大不擬定性，房企更應(yīng)謹(jǐn)慎把握賺錢與資本投入之間平衡，借助EVA評價(jià)做出更加明智投資決策，保證真正實(shí)現(xiàn)“增值”。（5）投資價(jià)值：轉(zhuǎn)型升級(jí)、行業(yè)整合、布局緊隨國家戰(zhàn)略上市房企更具價(jià)值中華人民共和國股市經(jīng)歷了巨幅震蕩，整體呈現(xiàn)出冰火兩重天“N”字形格局，最后在年末強(qiáng)勢回升。房地產(chǎn)板塊在行業(yè)投資下行、去庫存壓力凸顯及多重政策托底影響下，于股市起伏中呈現(xiàn)出更加動(dòng)蕩趨勢。當(dāng)前，房地產(chǎn)板塊估值水平有所改進(jìn)但仍處在低位，在多厚利好政策驅(qū)動(dòng)下，其投資價(jià)值將越來越受到資我市場關(guān)注。房地產(chǎn)板塊市盈率微升，但仍處在估值洼地，滬深兩市在大幅震蕩中小幅上漲：截至12月31日，上證指數(shù)收于3539.18點(diǎn)，全年上漲9.41%；深證成指收于12664.89點(diǎn)，全年漲幅達(dá)14.98%。與A股市場相比，港股市場體現(xiàn)較平淡，香港恒生指數(shù)全年下跌1690.64點(diǎn)，合計(jì)跌幅為7.16%。在“330政策”、央行多次降準(zhǔn)降息、下調(diào)首付比例等多重政策利好刺激下，房地產(chǎn)板塊于8月觸底回升，上證房地產(chǎn)指數(shù)年末達(dá)到6568點(diǎn)，全年上漲333點(diǎn)，同比增長5.34%；深證房地產(chǎn)指數(shù)年末達(dá)到7229點(diǎn)，全年上漲2218點(diǎn)，同比增長44.25%。特別是年末各項(xiàng)去庫存新政及地產(chǎn)回暖等多厚利好下，萬科、保利地產(chǎn)、金融街、棲霞建設(shè)等上市房企年末強(qiáng)勢反彈，多次漲停。從申萬房地產(chǎn)板塊-市盈率月度變化狀況來看，以來房地產(chǎn)板塊與A股市場共同經(jīng)歷了一種較長階段震蕩整頓期，房地產(chǎn)板塊始終處在價(jià)值低估洼地。房地產(chǎn)板塊也隨A股經(jīng)歷了大漲大落，在各種利好政策刺激下，房地產(chǎn)板塊逐漸回暖。截至年終，房地產(chǎn)板塊收于5918.08點(diǎn)，達(dá)到五年來最高水平，但市盈率僅為29.41倍，較底有所提高，但遠(yuǎn)低于11月30日57.04倍水平，板塊估值狀況雖然有所改進(jìn)，但估值水平仍有上升空間。末，滬深上市房地產(chǎn)公司市盈率均值由上年23.40上升至31.91；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市盈率均值從上年5.77下降至5.50；同期，滬深上市房地產(chǎn)公司市凈率均值也升至3.59，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市凈率均值為0.75，較有所下降。對比滬深上市、大陸在港上市房企市盈率來看，以來滬深上市房地產(chǎn)公司市盈率在13倍以上，截至底更是達(dá)到20-30倍，而大陸在港上市房地產(chǎn)公司市盈率多在5-8倍，估值水平遠(yuǎn)低于滬深上市房地產(chǎn)公司。就個(gè)股而言，截至底，A股上市萬科、保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)市盈率分別為17.15倍、9.38倍與38.9倍，大陸在港上市恒大地產(chǎn)、碧桂園和融創(chuàng)市盈率僅為7.64倍、6.49倍與5.18倍，A股與港股之間差距進(jìn)一步拉大。行業(yè)整合凸顯投資價(jià)值，布局緊隨國家戰(zhàn)略房地產(chǎn)上市公司獲青睞，在央行降準(zhǔn)降息、某些都市調(diào)低首付比例等“去庫存、促消費(fèi)”利好政策下，房地產(chǎn)板塊投資價(jià)值逐漸提高。但由于各都市房價(jià)體現(xiàn)差別巨大，上市房企經(jīng)營業(yè)績浮現(xiàn)明顯分化，龍頭上市房企由于土地儲(chǔ)備聚焦一二線都市，同步結(jié)算周期更為均衡，業(yè)績增長明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，投資價(jià)值明顯高于中小上市房企?？偨Y(jié)上市房企體現(xiàn)，環(huán)繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、緊抓行業(yè)兼并收購和重組機(jī)遇、布局緊隨國家戰(zhàn)略房地產(chǎn)上市公司獲得了資我市場較多青睞：第一，謀求轉(zhuǎn)型，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，積極打造新利潤增長點(diǎn)上市房企，如恒大地產(chǎn)除主業(yè)外根據(jù)自身優(yōu)勢完畢金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、文化旅游多元化產(chǎn)業(yè)布局，并通過對具備核心競爭力業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆上市，推動(dòng)對新業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)估值提高，底恒大地產(chǎn)股價(jià)大幅上漲120.00%。第二，緊抓行業(yè)深度整合機(jī)遇，以兼并收購、重組實(shí)現(xiàn)市值跨越式發(fā)展上市房企，特別是具備國企背景上市房企，例如12月招商蛇口停牌前股價(jià)一度上升到40.99元，較底大幅上漲57.05%，底中海股價(jià)也同比上漲26.81%。第三，項(xiàng)目儲(chǔ)備布局一線和重點(diǎn)二線都市或緊隨國家戰(zhàn)略房地產(chǎn)上市公司，例如華潤置地、首開股份近年來深耕一線都市及重點(diǎn)二線都市，這些都市房價(jià)大幅上漲為該類上市房企經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長提供了有效支撐，公司投資價(jià)值也得以凸顯；泰禾集團(tuán)項(xiàng)目分別位于京津冀、長三角、珠三角，以及海西經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，契合“京津冀協(xié)同發(fā)展”、“一帶一路”、“自貿(mào)區(qū)”等國家重大戰(zhàn)略，長期發(fā)展優(yōu)勢突出，投資價(jià)值彰顯，年終股價(jià)同比上漲50.12%。，房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松，房地產(chǎn)行業(yè)總體將穩(wěn)步前行但都市分化嚴(yán)重，轉(zhuǎn)型升級(jí)、兼并重組和戰(zhàn)略布局仍是行業(yè)發(fā)展核心詞，值得資我市場持續(xù)關(guān)注。除此之外，如下幾類公司值得重點(diǎn)關(guān)注：第一，政府積極勉勵(lì)并重點(diǎn)支持“雙創(chuàng)”（大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新）類公司、都市地下空間運(yùn)用、綠色城鄉(xiāng)化等20多項(xiàng)綠色專項(xiàng)債券等領(lǐng)域債券發(fā)行，因而，可重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)房企，例如朗詩地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)等；第二，內(nèi)地資我市場對大型內(nèi)地龍頭公司承認(rèn)度高，但海外估值不合理，為此海外房企或?qū)⒒貧wA股，實(shí)現(xiàn)估值提高、回歸合理。例如，12月4日新城控股吸取合并新城地產(chǎn)并在A股上市，上市當(dāng)天市值突破500億元，成功實(shí)現(xiàn)了市值翻番。富力地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)和首創(chuàng)置業(yè)等在港上市公司相繼發(fā)布A股上市籌劃，以扭轉(zhuǎn)在H股市場市值被低估局面，可重點(diǎn)關(guān)注。（6）市值管理：并購、重組、分拆等多維舉措促市值增長，均衡股權(quán)構(gòu)造防范管理風(fēng)險(xiǎn)上市房企市值管理意愿加強(qiáng)，板塊市值持續(xù)增長在過去十近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“黃金時(shí)代”，上市房企更注重規(guī)模迅速擴(kuò)張和業(yè)績迅速提高，加上國內(nèi)資我市場融資環(huán)境與國外相比并不具備優(yōu)勢，上市房企對于市值管理有所忽視。，新國九條初次提出“勉勵(lì)上市公司建立市值管理制度”，著力推動(dòng)涉及上市房企在內(nèi)上市公司市值管理制度建設(shè)；，由于房地產(chǎn)板塊估值水平仍處洼地，萬科等龍頭房地產(chǎn)上市公司經(jīng)歷多次“野蠻人”通過資我市場運(yùn)作進(jìn)駐公司甚至控制公司，引起行業(yè)思考。在各種因素共同作用下，關(guān)注市值、以市值為基準(zhǔn)衡量上市房企實(shí)力和股東價(jià)值成為越來越明智選取，上市房企加強(qiáng)市值管理意愿不斷加強(qiáng)。在國家“去庫存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長”總基調(diào)下，央行降息降準(zhǔn)、減少首付比例，某些都市限購政策放松，房地產(chǎn)行業(yè)成交回暖，加之上市房企多元化轉(zhuǎn)型持續(xù)推動(dòng)和市值管理意愿不斷加強(qiáng)，共同增進(jìn)房地產(chǎn)板塊市值呈現(xiàn)整體上漲趨勢：截至底，滬深上市房地產(chǎn)公司平均市值為208.60億元，同比上漲59.68%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為202.99億元，同比上漲12.28%。并購重組、分拆增進(jìn)市值增長，均衡股權(quán)構(gòu)造防范管理風(fēng)險(xiǎn)隨著市場化限度提高，市值深度挖掘和資產(chǎn)凈化重要性得到凸顯。參照國外上市房企發(fā)展規(guī)律，市值排名靠前上市房企均采用產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運(yùn)作相結(jié)合發(fā)展途徑，依托資我市場力量并購重組或轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷做大市值，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭剑缥髅傻禺a(chǎn)集團(tuán)、西田集團(tuán)等。隨著中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”到來，行業(yè)集中度逐漸提高，房地產(chǎn)上市公司通過并購、重組、拆分等資本化配備手段做大做強(qiáng)，并積極完善股權(quán)管理，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增進(jìn)公司良性、健康發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司通過兼并收購和重組增進(jìn)市值跨越式發(fā)展，彰顯公司綜合實(shí)力，獲得融資優(yōu)勢和更高股權(quán)溢價(jià)，減少被收購風(fēng)險(xiǎn)。，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)共計(jì)305起并購案件，涉及并購交易金額2567.97億元，較大幅提高15%。其中，恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個(gè)超大型地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過1700萬平方米，截至底恒大地產(chǎn)市值達(dá)到798.30億元，同比大幅增長120.30%；除了中建股份總價(jià)428億港幣、總建筑面積約為1092萬平方米直營地產(chǎn)項(xiàng)目注入外，中海地產(chǎn)還以310億元收購中信股份住宅地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益，一系列兼并收購?fù)戤呏笾泻５禺a(chǎn)市值將成為資我市場中巨頭；綠地控股7月在重組金豐投資后，上市公司資產(chǎn)規(guī)模得到大幅充實(shí)，當(dāng)天動(dòng)態(tài)市值最高超過3000億元；招商蛇口工業(yè)區(qū)吸取合并招商地產(chǎn)，在資我市場上規(guī)模效應(yīng)大幅提高，截至底招商蛇口總市值達(dá)到1544.01億元，資我市場競爭力進(jìn)一步提高。大型上市房企憑借規(guī)模和實(shí)力進(jìn)行股權(quán)或項(xiàng)目收購，成就規(guī)模市值，中小房企則在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、金融等資我市場熱點(diǎn)領(lǐng)域展開跨界并購，以此帶動(dòng)股價(jià)上漲，推動(dòng)公司市值提高。以泛海控股為例，泛?？毓扇牍擅裆C券、民生財(cái)險(xiǎn)等，完畢在金融板塊布局，截至底市值達(dá)到571.94億元，同比增長26.90%。通過度拆具備競爭力新業(yè)務(wù)上市，房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)了市值規(guī)模迅速擴(kuò)張。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時(shí)代”，上市房企通過度拆具備競爭力新業(yè)務(wù)上市，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、高度市場化運(yùn)作，運(yùn)用資我市場推動(dòng)新業(yè)務(wù)高速發(fā)展，從而反哺母公司價(jià)值提高。例如，以來，中海所屬中海物業(yè)在香港上市，萬科、保利地產(chǎn)、碧桂園等上市公司也紛紛籌劃分拆物業(yè)管理等業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，提高物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值。此外，某些房企也分拆其她獲投資者青睞業(yè)務(wù)板塊上市，以實(shí)現(xiàn)更高估值，如恒大地產(chǎn)分拆足球、文化業(yè)務(wù)新三板上市，碧桂園也籌劃分拆教誨業(yè)務(wù)上市，這些教誨文化類、金融、醫(yī)療健康等業(yè)務(wù)，屬于國家政策層面勉勵(lì)且符合消費(fèi)升級(jí)大趨勢行業(yè)及業(yè)務(wù)板塊，被投資者以為擁有遼闊市場空間。在市值低迷時(shí)上市房企通過增持、回購等手段維護(hù)公司市值。6月底至7月初，A股股市暴跌，引起股市前所未有恐慌，為了保護(hù)投資者利益，維護(hù)公司市值，提振投資者信心，萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城、泛?？毓傻榷嗉曳科笙群筮M(jìn)行回購增持：7月6日，萬科宣布使用公司自有資金回購股票，回購資金總額在100億元以內(nèi)，當(dāng)天萬科股價(jià)實(shí)現(xiàn)高開，大漲8.61%，最高價(jià)達(dá)到15.07元，收盤價(jià)為14.88元，上漲2.33%；華僑城7月6日通過二級(jí)市場增持公司2731.8萬股，占股份總額0.38%；泛?？毓扇魏嫌?jì)增持公司股份占總股本0.15%，耗資約8600萬元；7月初港股持續(xù)大跌，恒大地產(chǎn)7月8日以約14.75億港元回購約3.74億股，占已發(fā)行股份2.39%，最后實(shí)現(xiàn)逆市沖高，最高漲幅達(dá)19.15%，收盤價(jià)上漲3.19%。除了在必要時(shí)刻增持、回購，上市房企還通過引入戰(zhàn)略合伙伙伴，擴(kuò)大股東構(gòu)