2024年大學(xué)試題(經(jīng)濟(jì)學(xué))-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)歷年高頻考點(diǎn)試卷專家薈萃含答案

2024年大學(xué)試題(經(jīng)濟(jì)學(xué))-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)歷年高頻考點(diǎn)試卷專家薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.債務(wù)性融資2.房地產(chǎn)咨詢活動(dòng)應(yīng)遵循哪些原則？3.房地產(chǎn)抵押4.建筑容積率5.試述正確運(yùn)用定價(jià)策略還應(yīng)了解房地產(chǎn)價(jià)格的形成特點(diǎn)是什么？6.土地使用權(quán)抵押7.試述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的七大任務(wù)。8.業(yè)主委員會(huì)9.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性地位？10.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)直接調(diào)控11.住房需求方政策12.房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？13.試述房地產(chǎn)營(yíng)銷策略有哪些？14.間接融資15.利潤(rùn)16.房地產(chǎn)中介服務(wù)17.樓盤起價(jià)18.特征價(jià)格19.城鎮(zhèn)住房制度20.試述建立房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制.21.城市居民私房22.試述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制？23.房地產(chǎn)開發(fā)用地24.試述房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。25.合同備案套數(shù)第2卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.多層2.交易過戶金額3.實(shí)用率4.中國(guó)1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)、成因及其現(xiàn)實(shí)意義？5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素？6.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.為什么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要市場(chǎng)中介服務(wù)？要建立哪些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？8.房地產(chǎn)周期季節(jié)波動(dòng)9.拆遷安置10.土地批租11.耕地使用稅12.住宅13.應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡(jiǎn)評(píng)“物業(yè)稅”？14.物業(yè)管理公司15.級(jí)差地租有哪些特征？16.成交套數(shù)17.城市土地有償使用的意義何在？18.房地產(chǎn)相鄰權(quán)19.公地悲劇20.房屋出典21.房屋贈(zèng)與22.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)23.簡(jiǎn)答房地產(chǎn)投資信托及其分類。24.交易費(fèi)用25.現(xiàn)房抵押第3卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.地產(chǎn)2.簡(jiǎn)述建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品的聯(lián)系？3.市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制4.中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的特點(diǎn)及其未來(lái)改革取向？5.房地產(chǎn)企業(yè)6.房?jī)r(jià)收入比7.貨幣政策8.房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理的總目標(biāo)是什么？9.土地融資10.什么是產(chǎn)權(quán)置換？11.應(yīng)征12.土地供給彈性13.住房二級(jí)市場(chǎng)14.從業(yè)資格人員15.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的原則。16.影響絕對(duì)地租的因素有哪些？17.房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)18.簡(jiǎn)述城市用地的特點(diǎn)。19.影響城市地價(jià)的因素是什么？20.開發(fā)商取得土地的方式和成本發(fā)生？21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受資質(zhì)審查的重點(diǎn)內(nèi)容包括哪些？22.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)是什么？23.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性。24.房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)25.什么是二手房？第1卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案: 融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為。2.參考答案: （1）符合政府政策和法律規(guī)范； （2）尊重科學(xué)，實(shí)事求是； （3）對(duì)委托人負(fù)責(zé)； （4）發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)； （5）有償服務(wù)，合理收取報(bào)酬。3.參考答案: 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。4.參考答案: 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。5.參考答案: （1）房地產(chǎn)價(jià)格受自然條件的影響很大； （2）制約房地產(chǎn)價(jià)格的不確定因素多，且價(jià)格變異性大，價(jià)格形式靈活； （3）價(jià)格地區(qū)性強(qiáng)； （4）價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)、形式多。6.參考答案: 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從買賣土地使用權(quán)的債款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。7.參考答案: 首先，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。具體說來(lái)就是堅(jiān)持六個(gè)必須，即必須按用地計(jì)劃進(jìn)行數(shù)量控制，必須按規(guī)劃審批，必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，必須有明確的開發(fā)期限和進(jìn)度要求，必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套條件，必須按權(quán)限審批。 其次，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)。這里說的重點(diǎn)就是城鎮(zhèn)職工住宅，要控制開發(fā)的主要是花園別墅、度假村、高級(jí)公寓、高檔賓館、寫字樓。之所以用“控制開發(fā)”而沒有使用“限制開發(fā)”的提法，主要是考慮到這是屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的范疇，而結(jié)構(gòu)調(diào)整就不能輕易采用行政命令手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一刀切，而應(yīng)立足于政策引導(dǎo)，立足于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，同時(shí)也必須考慮到實(shí)際的需要。 第三，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。對(duì)規(guī)定時(shí)限內(nèi)未進(jìn)行實(shí)際開發(fā)建設(shè)的，取消開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)；對(duì)注冊(cè)資金虛假，沒有開發(fā)能力及偷稅漏稅的，進(jìn)行查處；未進(jìn)行資質(zhì)審查或資質(zhì)條件不符的，取消開發(fā)資格。同時(shí)規(guī)定銀行和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)公司，已經(jīng)開辦的限期脫鉤。 第四，規(guī)范市場(chǎng)行為，制止炒買炒賣。出讓土地要制定基本價(jià)格，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督；受讓土地必須按合同開發(fā)，一年內(nèi)投入資金不足購(gòu)地費(fèi)25%的，收回土地；未完成開發(fā)投資總額20%的，不得轉(zhuǎn)讓；土地和房屋轉(zhuǎn)讓必須到指定部門辦理交易手續(xù)，對(duì)炒買炒賣哄抬房?jī)r(jià)、地價(jià)的進(jìn)行嚴(yán)肅查處。 第五，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國(guó)家收益流失。 第六，推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，加快“解困解?！辈椒?。所有開發(fā)公司都要承擔(dān)20%以上微利居民住宅建設(shè)的任務(wù)。 第七，加強(qiáng)對(duì)外商投資的管理。外商投資要實(shí)投而不能虛投，必須有和項(xiàng)目適應(yīng)的注冊(cè)資本，中方企業(yè)不得為外商出資或提供擔(dān)保，不準(zhǔn)以壓低地價(jià)作為吸引外商的條件。8.參考答案: 是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表核維護(hù)業(yè)主核使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。9.參考答案: ①是社會(huì)一切部門不可缺少的物質(zhì)條件 ②是社會(huì)勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件 ③是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ) ④是城市環(huán)境革命、更新改造的重要?jiǎng)恿?⑤是國(guó)民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來(lái)源10.參考答案: 所謂直接調(diào)控就是政府利用行政手段通過行政系統(tǒng)直接控制管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng).11.參考答案: 也即消費(fèi)者補(bǔ)貼政府，是指政府直接將住房補(bǔ)貼發(fā)放給住房消費(fèi)者，有租金憑單和住房?jī)?yōu)惠券兩種。12.參考答案: （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性； （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非規(guī)范性； （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的層次性和一次交易的大額性； （4）生產(chǎn)與生活消費(fèi)的雙重性； （5）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)。13.參考答案: 1.產(chǎn)品策略 2.銷售渠道策略 3.價(jià)格策略 4.促銷策略 房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化組合策略.新產(chǎn)品開發(fā)策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命周期與營(yíng)銷策略·房地產(chǎn)產(chǎn)品命名策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)方法，房地產(chǎn)定價(jià)策略，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的具體形式，房地產(chǎn)促銷組合策略。14.參考答案: 資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，這時(shí)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起到房地產(chǎn)中介的作用。間接融資的主要特征是，金融中介自身發(fā)行間接債務(wù)憑證，將貨幣資金供給者的貨幣引向貨幣資金需求者。15.參考答案: 是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的利潤(rùn)。16.參考答案: 是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：是指按國(guó)家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊(cè)的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。17.參考答案: 樓盤中相對(duì)位置不好的那一類房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對(duì)購(gòu)房者沒有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。18.參考答案: 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，即每個(gè)房屋有不同的居住特性和位置特性，如：戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、管理服務(wù)、房齡、易達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等，房?jī)r(jià)由住宅的異質(zhì)性的隱含價(jià)格構(gòu)成，這些價(jià)格就是房地產(chǎn)的特征價(jià)格。19.參考答案: 城鎮(zhèn)住房制度是國(guó)家在城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和方法。主要包括：城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式、分配方式、管理方式、交換關(guān)系等方面。這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和就是城鎮(zhèn)住房制度.20.參考答案: 1房地產(chǎn)的商品經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題 2有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡 2.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)主義公有制的兼容 2.2高度集中統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對(duì)生產(chǎn)力的束縛 2.3建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界的需要 3建立房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的設(shè)想 3.1企業(yè)股份化，所有制由單一型向多元型及混合型轉(zhuǎn)變 3.2房地市場(chǎng)化，建立開放、統(tǒng)一、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系 3.3建立適合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要的宏觀調(diào)控體系和社會(huì)服務(wù)體系，保障體系21.參考答案: 是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。22.參考答案: ⒈投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ⒉多項(xiàng)目投資組合和多種經(jīng)營(yíng) ⒊加強(qiáng)資產(chǎn)管理 ⒋選擇合理的經(jīng)營(yíng)方式 ⒌加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查23.參考答案: 即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。24.參考答案: （1）房地產(chǎn)業(yè)特定的產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)職能決定了房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)部門。 （2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的主導(dǎo)地位、帶動(dòng)著其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的這種作用，所以許多國(guó)家都把房地產(chǎn)業(yè)作為先行發(fā)展產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 （3）房地產(chǎn)業(yè)是增加國(guó)民財(cái)富的重要渠道，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)本身就是構(gòu)成國(guó)民財(cái)富的重要組成部分；其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可直接為國(guó)家提供財(cái)政收入；并作為國(guó)家創(chuàng)匯的重要手段。 （4）房地產(chǎn)業(yè)是完善國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的重要條件，是合理配置社會(huì)資源的重要前提。其一是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以合理引導(dǎo)社會(huì)的投資流向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，其二可以合理引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，其三有助于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促使房地產(chǎn)品得到合理的利用和優(yōu)化的配置。25.參考答案: 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總套數(shù)。第2卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案: 多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。2.參考答案: 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋交易總金額。3.參考答案: 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買房人。4.參考答案: 房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，它通常表現(xiàn)為投機(jī)者將大量資金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動(dòng)中，造成房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其使用價(jià)值，形成市場(chǎng)繁榮假象。中國(guó)1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)可以歸結(jié)為以下幾個(gè)方面： 區(qū)域性。從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)范圍1992、1993年的房?jī)r(jià)波動(dòng)與其他年份并沒有顯著差異，進(jìn)一步分析各地區(qū)的指標(biāo)可以看出，1992、1993年我國(guó)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)主要是集中在沿海地區(qū)。泡沫現(xiàn)象較輕。從全國(guó)范圍看，中國(guó)在92、93年出現(xiàn)了地產(chǎn)泡沫的一些特征和表象，但是全國(guó)范圍的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并不十分明顯。 土地投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。這種狀況在1992、1993年的中國(guó)表現(xiàn)得十分突出，特別是在海南、北海等地區(qū)。中國(guó)1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的成因主要有： 土地投機(jī)：中國(guó)地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的“繁榮”假象，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，從而形成一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋，最終使價(jià)格膨脹為泡沫。在這一過程中，地價(jià)逐步脫離地租的貼現(xiàn)值，地價(jià)并非主要由地租間接決定，而是由市場(chǎng)上土地資產(chǎn)的買賣交易（很大程度上是投機(jī)交易）直接決定。這種狀況在1992、1993年的中國(guó)表現(xiàn)得十分突出，特別是在海南、北海等地區(qū)。 政府失?。褐袊?guó)地產(chǎn)泡沫形成的主要原因。對(duì)于中國(guó)而言，地產(chǎn)泡沫的形成還有一系列的“非市場(chǎng)因素”，可以歸納為“政府失敗”和“權(quán)力尋租”兩大方面。政府失敗是中國(guó)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最主要原因，它向前推動(dòng)了土地投機(jī)等“市場(chǎng)因素”在地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中直接發(fā)生作用，向后則拉動(dòng)“權(quán)力尋租”并使得自身得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。土地供應(yīng)“雙軌制”。劃撥土地使用權(quán)非法入市與出讓土地使用權(quán)所形成的“雙軌”，以及土地使用權(quán)出讓的三種方式中協(xié)議出讓與招標(biāo)出讓、拍賣出讓所形成的“雙軌”。雙軌并存，一軌價(jià)高，一軌價(jià)低甚至無(wú)償，這樣在土地一級(jí)市場(chǎng)上就給土地投機(jī)者以可乘之機(jī)。一些單位利用劃撥取得的土地與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞合作開發(fā)，然后分享所得；還有的將劃撥土地使用權(quán)通過“招標(biāo)”、“拍賣”的方式，高價(jià)炒賣給他人，獲得高額差價(jià)。這些違法行為在1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”中相當(dāng)普遍。 市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)不合理。首先市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)過于單一，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司中近一半都是國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)比重過大所導(dǎo)致的后果是顯而易見的，一方面國(guó)有企業(yè)不顧市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，盲目投入。另一方面，在泡沫破滅時(shí)卻不肯降價(jià)，使泡沫效應(yīng)久久不能消化。其次，各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、政府部門、金融機(jī)構(gòu)也參與炒作，使土地腐敗現(xiàn)象更為嚴(yán)重。最后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源不合理，大批資金未經(jīng)過嚴(yán)格的信貸程序就投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象加劇，銀行壞帳增加。 通過研究我國(guó)1992、1993年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象，我們可以進(jìn)一步的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善我們的土地供應(yīng)機(jī)制、銀行信貸機(jī)制以及政府的市場(chǎng)調(diào)手段，防止房地產(chǎn)泡沫再次危害我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)。5.參考答案: （1）市場(chǎng)主體：房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的供求雙方 （2）市場(chǎng)客體：房地產(chǎn)市場(chǎng)上用來(lái)買賣的對(duì)象 （3）市場(chǎng)規(guī)則：市場(chǎng)交換中的約定和規(guī)范 （4）市場(chǎng)信號(hào)：市場(chǎng)交換中的信息6.參考答案: 是指一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)生產(chǎn)的物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的持續(xù)增加（一國(guó)潛在的GDP或國(guó)民產(chǎn)出的增加），是社會(huì)總供給的基本源泉。7.參考答案: 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要中介服務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要中介服務(wù)，是由房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定的，是開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行分工和專業(yè)化的必然性。 ⒈房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策難度大，需要各種專業(yè)知識(shí)。 ⒉房地產(chǎn)交易需要房地產(chǎn)市場(chǎng)中介服務(wù)。 ⒊房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分，地方性強(qiáng)，難度大。 總之，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)涉及面多、工作量大、專業(yè)性強(qiáng)和非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因而，客觀上需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的分工，形成眾多的專業(yè)化行業(yè)。 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)體系： ⒈地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。 ⒉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 ⒊地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。8.參考答案: 房地產(chǎn)周期季節(jié)波動(dòng)指房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)但沒有固定的周期跨度的變化，波動(dòng)不能再被分割成更短的具有相同特征的循環(huán)。9.參考答案: 是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。10.參考答案: 可采用國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的土地一級(jí)開發(fā)方式，即土地批租。11.參考答案: 是對(duì)占用耕地建設(shè)房屋或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。12.參考答案: 共人們居住生活的房屋建設(shè)。13.參考答案: 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對(duì)象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對(duì)象一般是土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點(diǎn)。 物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配，抑制財(cái)產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢(shì)，體現(xiàn)社會(huì)分配的公正性。 納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國(guó)各地，當(dāng)?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地?shí)施征收管理。因此，許多國(guó)家都將財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。 在我國(guó)，如果開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購(gòu)房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi)，從而避免重復(fù)征稅。14.參考答案: 是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)組織。15.參考答案: 級(jí)差地租的四個(gè)特征： ①級(jí)差地租不參加商品的一般生產(chǎn)價(jià)格的形成，而是以一般生產(chǎn)價(jià)格為前提。 ②級(jí)差地租不是產(chǎn)生于所用資本或它所占勞動(dòng)的生產(chǎn)力的絕對(duì)增加，而是由于一定的投入一個(gè)生產(chǎn)部門的個(gè)別資本，同那些沒有可能利用有利生產(chǎn)條件的投資相比，相對(duì)來(lái)說具有較高的生產(chǎn)率。 ③生產(chǎn)力不是形成級(jí)差地租的超額利潤(rùn)的源泉，而只是超額利潤(rùn)的一種自然基礎(chǔ)。 ④土地所有權(quán)，對(duì)于剩余價(jià)值的創(chuàng)造沒有任何關(guān)系16.參考答案: 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋總套數(shù)。17.參考答案: 城市土地有償使用，對(duì)于合理配臵土地資源，提高土地使用效益，增加政府財(cái)政收入，加快城市化進(jìn)程，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑都產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。18.參考答案: 即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。19.參考答案: 當(dāng)資源或財(cái)產(chǎn)有許多擁有者，他們每一個(gè)人都有權(quán)使用資源，但沒有人有權(quán)阻止他人使用，由此導(dǎo)致資源的過度使用，即為“公地悲劇”。如草場(chǎng)過度放牧、海洋過度捕撈等。20.參考答案: 是指承典人支付典價(jià)，占有出典人房屋，并進(jìn)行使用、收益的行為。21.參考答案: 是指房屋所有人將自己的房屋無(wú)償移交給他人的行為。22.參考答案: 是指委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。23.參考答案: 房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購(gòu)置、建造、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行為，是一種融資與融物相結(jié)合的方式。 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為： ①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等； ②代理業(yè)務(wù)，即代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等； ③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。24.參考答案: 科斯的貢獻(xiàn)在于首次闡述了交易費(fèi)用，并由此創(chuàng)立了產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)，核心命題是市場(chǎng)運(yùn)行本身是有代價(jià)的.交易費(fèi)用的涵義分為兩部分：一、事先的交易費(fèi)用；二、簽訂契約后的履行費(fèi)用。交易費(fèi)用就是經(jīng)濟(jì)制度運(yùn)行費(fèi)用。25.參考答案: 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。第3卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案: 是土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和反映，具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點(diǎn)。2.參考答案: 聯(lián)系： （1）建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品在實(shí)體上是同一的。 （2）建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品物的使用價(jià)值是同一的。 （3）建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品具有許多共同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。3.參考答案: 指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，房地產(chǎn)交易的三個(gè)要素，及房地產(chǎn)交易主體房、地產(chǎn)交易客體和房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者管理者。三個(gè)要素的相互聯(lián)系相互作用的集合所形成的。4.參考答案: 特點(diǎn)： 1）城鎮(zhèn)住房制度改革從屬于經(jīng)濟(jì)體制改革，又具有相對(duì)的獨(dú)立性。 2）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。 3）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進(jìn)式改革。 4）城鎮(zhèn)住房制度改革具有原則性與靈活性相統(tǒng)一的特點(diǎn)。 改革的取向： （1）全面推進(jìn)和不斷完善住房公積金制度。 （2）建立適合不同收入層次的住房供應(yīng)新體系。 （3）轉(zhuǎn)換住房管理機(jī)制"實(shí)現(xiàn)住房管理的社會(huì)化、專業(yè)化。 （4）發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。5.參考答案: 指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。6.參考答案: 房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)城市某一時(shí)期上市銷售的全部住房平均每套的價(jià)格，與這個(gè)國(guó)家或城市居民某一時(shí)期戶均收入的比值，用以考察居民的購(gòu)房能力。7.參考答案: 指一個(gè)國(guó)家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)和控制貨幣的供應(yīng)量，進(jìn)而控制貨幣的投放量和需求量，最終達(dá)到總量平衡目的政策手段。8.參考答案: 總目標(biāo)：滿足社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)生活的需要，為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富；9.參考答案: 是指利用土地作為信用保證而融通資金的行為。10.參考答案: 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。11.參考答案: 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定各單位及個(gè)人應(yīng)該交納的稅費(fèi)金額。12.參考答案: 供給彈性：供給的價(jià)格彈性，它表示一定時(shí)期內(nèi)一種商品的供給量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該商品的價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)反應(yīng)程度。土地供給彈性，表示土地供給量的變動(dòng)相對(duì)于土地價(jià)格變動(dòng)的的反應(yīng)程度。13.參考答案: 住房二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。14.參考答案: 是指報(bào)告期末，取得房地產(chǎn)估價(jià)員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員。15.參考答案: 以人為本、服務(wù)第一的原則；企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的原則；社會(huì)化管理的原則；統(tǒng)一管理、綜合經(jīng)營(yíng)的原則；專業(yè)化管理與業(yè)主自主管理相結(jié)合的原則；合同化管理的原則；管理競(jìng)爭(zhēng)和三效益并舉的原則。16.參考答案: 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的供求狀況；農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成；農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)市場(chǎng)。17.參考答案: 房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由于供給和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的，指房地產(chǎn)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長(zhǎng)期趨勢(shì)的周期性但并非定期的波動(dòng)，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波