新建農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目評(píng)審報(bào)告(代可研報(bào)告)

1關(guān)于新建農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目貸款評(píng)審報(bào)告2一、總論二、借款人基本情況三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性四、項(xiàng)目工程建設(shè)條件五、設(shè)計(jì)方案及工程估算六、項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)評(píng)估七、項(xiàng)目投資估算與資金來源評(píng)估八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析十、貸款償還計(jì)劃十一、不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)1、建設(shè)投資估算表2、建設(shè)期利息估算表3、流動(dòng)資金估算表4、項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表5、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表6、總成本費(fèi)用估算表7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表8、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表9、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表10、建設(shè)期利息及借款還本付息計(jì)劃表11、資產(chǎn)負(fù)債表12、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表13、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表14、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表15、借款還本付息計(jì)算表3湖北****物流股份有限公司新建工程項(xiàng)目評(píng)審報(bào)告一、總論(一)項(xiàng)目基本情況****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。****是江漢平原和洞庭湖平原的合稱，其中：江漢平原包括湖北省5個(gè)地級(jí)市中的17個(gè)縣市區(qū)(即****的洪湖市、監(jiān)利縣、石首市、江陵縣、公安縣、松滋市、****市區(qū)和****區(qū)；宜昌的枝江市和當(dāng)陽市；荊門的鐘祥市、京山縣、沙洋縣和東寶區(qū)；孝感的漢川市和應(yīng)城市；武漢的蔡甸區(qū)),以及天門、仙桃、潛江3個(gè)直管市；洞庭湖平原包括湖南省常德、岳陽、益陽3個(gè)地級(jí)市?？偯娣e達(dá)9.68萬平方公里，常住人口約3500萬。湖北省****大道，西起****,東至*****,南抵****,北達(dá)****,總占地面積****畝，其中：商業(yè)用地****畝，工業(yè)用地****畝，道路綠化湖北****物流股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“****公司”)。1.5項(xiàng)目立項(xiàng)及批復(fù)情況依據(jù)湖北省人民政府《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院投資體制改革決定的意見》4(鄂政發(fā)〔2005〕***號(hào))規(guī)定，本項(xiàng)目屬備案性質(zhì)。200*年*月，項(xiàng)目取得了《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》(項(xiàng)目編碼*****)。2007年3月，項(xiàng)目完成了可行性研究。水產(chǎn)品市場(chǎng)7727M2、副食市場(chǎng)13149M2、干貨市場(chǎng)8077M2、肉食禽蛋市場(chǎng)5375M;二是倉儲(chǔ)設(shè)施及冷庫，總建筑面積31612M2,其中：綜合倉庫5092M2、糧油倉庫3255M2、副食倉庫2537M2、干貨倉庫6681M2、冷庫14047M;三是配套服務(wù)設(shè)施，總建筑面積57477M2,其中：分揀加工包其他2632M2。項(xiàng)目總建筑面積193437M2。1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后，農(nóng)產(chǎn)品年交易量為290萬噸，其中：糧食50萬噸、油料45萬噸、棉花30萬噸、蔬菜50萬噸、水果50萬噸、水產(chǎn)品10萬噸、副食20萬噸、肉禽蛋30萬噸、干貨土特產(chǎn)5萬噸。配套服務(wù)規(guī)模為：農(nóng)產(chǎn)品配送5000噸/天、初清分級(jí)分揀1700噸/天、包裝能力800噸/2年。1.9項(xiàng)目投資規(guī)模項(xiàng)目總投資****萬元，其中：建設(shè)投資****萬元，建設(shè)期利息****5萬元，配套流動(dòng)資金****萬元。項(xiàng)目總籌資****萬元，其中：項(xiàng)目資本金****萬元，占比***%;債務(wù)資金****萬元，占比***%;其他資金來源****萬元，占比**%。項(xiàng)目已進(jìn)入施工階段，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。冷庫、倉儲(chǔ)設(shè)施和干貨土特產(chǎn)市場(chǎng)的框架結(jié)構(gòu)已基本形成，蔬菜、水果市場(chǎng)的大棚基礎(chǔ)已開始建設(shè)，截至200*年底，已累計(jì)到位資金****萬元。1.12項(xiàng)目評(píng)估方法國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》及國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的評(píng)估方法。1.13項(xiàng)目評(píng)審依據(jù)國(guó)家糧食儲(chǔ)備局武漢科學(xué)研究設(shè)計(jì)院(工程咨詢甲級(jí)資質(zhì))編制的《****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及****公司提供的相****公司前身為****市****商貿(mào)城有限公司，由****集團(tuán)有限公司于199*年發(fā)起設(shè)立，200*年更名為湖北****物流股份有限公司。該公司位于湖北省****市，主營(yíng)裝飾建材、家居用品、農(nóng)副產(chǎn)品的流通和物流配送以及電子商務(wù)等業(yè)務(wù)，2001年通過IS09001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，6200*年*月被湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定為湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)(鄂農(nóng)產(chǎn)字〔2007〕***號(hào))。公司基本存款賬戶開設(shè)在農(nóng)行****市支行****分理處，在****市**營(yíng)業(yè)部開設(shè)一般存款賬戶。公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，各種證照合法、齊全、有效。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：****,組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)：****,貸款卡號(hào)：****,稅務(wù)登記證號(hào)：****,糧食收購許可證號(hào)：鄂****。1996年至1998年，****集團(tuán)公司投資建設(shè)了****商貿(mào)城裝飾材料市場(chǎng)和****商貿(mào)城陶瓷石材市場(chǎng)，占地面積220畝，建筑面積16.7萬M2,主營(yíng)建筑裝飾裝潢材料，市場(chǎng)覆蓋****、等地，是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委評(píng)定的首批“國(guó)家重點(diǎn)商品市場(chǎng)”。1999年12月，****集團(tuán)有限公司以上述裝飾材料市場(chǎng)和陶瓷石材市場(chǎng)資產(chǎn)投資組建****市****商貿(mào)城有限公司，2001年更名為湖北****物流股份有限公司。2003年，公司投資建設(shè)了占地面積70畝、建筑面積7萬M2、主營(yíng)家居用品的****國(guó)際家居城。目前，公司三大市場(chǎng)形成的市場(chǎng)集群是長(zhǎng)江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施年投資興建了主營(yíng)BTOB電子商務(wù)業(yè)務(wù)、目前我國(guó)建材流通行業(yè)重點(diǎn)電子商務(wù)試點(diǎn)項(xiàng)目“中國(guó)建材商務(wù)網(wǎng)”?？梢哉f，在經(jīng)營(yíng)物流產(chǎn)業(yè)上，公司積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。2007年3月，經(jīng)股東大會(huì)決議，公司擬申請(qǐng)?jiān)谏钲谥行∑髽I(yè)板塊上市，相關(guān)準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行中。公司***年成立時(shí)注冊(cè)資本****元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比***%;****市****實(shí)業(yè)發(fā)展總公司*萬元，占比***%;****7市****有限公司為5萬元，占比0.1%。200*年*月，公司注冊(cè)資本增加至****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%;北京一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司***萬元，占比***%;****市***貿(mào)易有限公司13萬元，占比***%;****市****實(shí)業(yè)發(fā)展總公司為***萬元，占比****%;****市****有限公司為*萬元，占比*%。2001年12月，公司注冊(cè)資本增加至****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%;北京****開發(fā)有限公司****萬元，占比****%;****市****貿(mào)易有限公司****萬元，占比****%;****市****實(shí)業(yè)發(fā)展總公司****萬元，占比****%;****市****有限公司****萬元，占比****%。2007年11月，公司對(duì)其股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后注冊(cè)資本仍為****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%;深圳市****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%;****市****有限公司****萬元，占比****%;****科技有限責(zé)任公司****萬元，占比****%;*****500萬元，占比7.17%;****300萬元，占比****%;*********萬元，占比****%;****45.2萬元，占比****%。各股東基本情況如下：2.2.1****集團(tuán)有限公司該公司始創(chuàng)于1989年，是一家以裝飾建材、家居、農(nóng)產(chǎn)品物流交易為主，兼營(yíng)廣告?zhèn)髅?、電子商?wù)、化學(xué)工業(yè)清洗、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本****萬元，法人代表****。近幾年來，公司先后被各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)授予“全國(guó)守信用重合同企業(yè)”、“中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)”、“湖北省AAA級(jí)信用企業(yè)”、“湖北省最佳文明單位”、“****8市納稅大戶”等榮譽(yù)稱號(hào)。除了控股****公司外，公司還擁有********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、********廣告有限公司、湖北*******有限公司等3家子公司.該公司成立于****年10月，公司注冊(cè)資本****萬元，法人代表****,是目前國(guó)內(nèi)資本規(guī)模最大、投資能力最強(qiáng)、最具競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資該公司成立于****年***月，注冊(cè)資本****萬元，法人代表****。公汽車工業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)，小至家電產(chǎn)品、辦公設(shè)備、文具及玩具等，全球需求量每年增長(zhǎng)****%以上。該公司成立于****年**月，注冊(cè)資本****萬元，主營(yíng)計(jì)算機(jī)技術(shù)開發(fā)、研制、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、安裝，計(jì)算機(jī)軟硬件耗材、辦公自動(dòng)化、總負(fù)債0萬元。*****年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入****萬元，凈利潤(rùn)****萬元。****,男，***年***月出生，浙江***人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生學(xué)歷，曾任****國(guó)有大型企業(yè)副廠長(zhǎng)、廠長(zhǎng)、總經(jīng)理等職務(wù)，****年創(chuàng)辦浙江****股份有限公司，現(xiàn)任上市公司****法人代表、董事長(zhǎng)。****,男，1****年*月出生，大學(xué)學(xué)歷，中國(guó)****工業(yè)協(xié)會(huì)理事、9中國(guó)工商會(huì)理事、中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)理事，****年創(chuàng)辦****有限公司，現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。****,男，19**年*月出生，湖北****人，中共黨員，大專學(xué)歷，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，歷任原****地區(qū)****局辦公室副主任、****科長(zhǎng)，19**年至19**年任****市****科長(zhǎng)，199*年至200*年任****市****所長(zhǎng)，2003年至今任****市****有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。公司董事、****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目建設(shè)指揮部副指揮長(zhǎng)。公司具有獨(dú)立的法人資格，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行治理，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東大會(huì)，股東大會(huì)選舉產(chǎn)生董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)?？偨?jīng)理由董事會(huì)聘任，并負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理。公司內(nèi)設(shè)財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目部、企管部、證券部等內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，各部門部長(zhǎng)按崗位履行自己的職能，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司現(xiàn)有一個(gè)子公司湖北********有限公司，該公司成立于20**年**月，是一家主營(yíng)物業(yè)管理、房屋出租、物流配送、室內(nèi)外裝飾服務(wù)、家具及廚用機(jī)械、五金交電生產(chǎn)與銷售的民營(yíng)企業(yè)。公司法人代表****,注冊(cè)資本****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司出資****萬元，占比****%;****公司出資****萬元，占比***%。2.4經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)總經(jīng)理***,*,19**年**月出生，中共黨員，大專學(xué)歷。19**年*月應(yīng)聘到****集團(tuán)，先后擔(dān)任****等職務(wù)。近幾年來，先后獲得****。副總經(jīng)理****,19**年**月出生，中共黨員，大學(xué)本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)年加盟公司，曾任董事會(huì)秘書，****國(guó)際家居城、****裝飾城經(jīng)理、企管部部長(zhǎng)。副總經(jīng)理****,19****年**月出生，大學(xué)文化，會(huì)計(jì)師。19***年參加工作，曾任中國(guó)***銀行****支行營(yíng)業(yè)部主任，19**年加盟公司，曾任項(xiàng)目部部長(zhǎng)。副總經(jīng)理***,19**年**月出生，湖北****人，大學(xué)本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師。19**年參加工作，19**起歷任大型國(guó)有上市公司銷售經(jīng)理、營(yíng)銷副總等職，20**年加盟公司，歷任****經(jīng)理、企管部部長(zhǎng)等職。財(cái)務(wù)總監(jiān)****,19****年***月出生，湖北****人，大專學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。19***年參加工作，曾任湖北****會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)科長(zhǎng)等職，19***年加盟公司，是公司財(cái)務(wù)電算化的倡導(dǎo)者和執(zhí)行者。2.5.1信貸征信系統(tǒng)查詢情況該公司及其控股公司****集團(tuán)公司的貸款情況該集團(tuán)公司及控股公司目前在金融機(jī)構(gòu)貸款余額共***萬元，其中****集團(tuán)公司貸款余額為****萬元，****物流公司貸款余額****萬元。****集團(tuán)貸款其中農(nóng)行****市支行****萬元、工行****支行***萬元、市物流公司貸款其中國(guó)家開發(fā)銀行貸款***萬元，****建行****萬元，*********萬元，另公司其它借款包括財(cái)政借款****萬元，臨安****公司各金融機(jī)構(gòu)貸款明細(xì)如下：(一)****集團(tuán)有限公司借款明細(xì)表單位：萬元借款銀行借款方式年末余額借款期限農(nóng)行****市支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款****市商業(yè)銀行抵押借款中行****市支行抵押借款中行****市支行抵押借款****信用社抵押借款(二)****物流有限公司借款明細(xì)表單位：萬元借款銀行借款方式年末余額借款期限****信用社抵押借款****信用社抵押借款國(guó)家開發(fā)銀行抵押借款建行****支行抵押借款****市區(qū)財(cái)政局信用借款臨安****公司信用借款自成立以來，公司嚴(yán)格按照****市區(qū)政府及稅務(wù)部門目標(biāo)責(zé)任考核的要求及時(shí)上繳各項(xiàng)稅款，無偷稅、拖欠稅款現(xiàn)象，2003至2006年連續(xù)被市、區(qū)地方稅務(wù)局評(píng)為納稅大戶，2005年被湖北省國(guó)家稅務(wù)局、地2.5.3信用等級(jí)評(píng)定情況200*年*月，公司被建設(shè)銀行湖北省分行評(píng)定為A級(jí)信用企業(yè)。2007年5月，公司被中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行****市分行評(píng)定為A級(jí)信用企業(yè)。3.1項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)****農(nóng)產(chǎn)品流通的需要****地處長(zhǎng)江中游，氣候溫和，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，是我國(guó)糧食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品、禽蛋、副食、土特產(chǎn)品的主要生產(chǎn)區(qū)和集散地，農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出。長(zhǎng)期以來，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)量占湖北、湖南兩省生產(chǎn)總量的40%左右，商品量占湖北、湖南兩省商品總量的60%以上。但是，當(dāng)前****農(nóng)產(chǎn)品流通大體處于自產(chǎn)自銷、固定攤位和流動(dòng)攤販、現(xiàn)貨交易的低水平狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)65個(gè)二、三級(jí)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)中，85%以上屬傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，收購、清理、分級(jí)、包裝、貯藏、交易、運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)都還處于初級(jí)粗放階段，信息采集發(fā)布、質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)等更是空白。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷脫節(jié)、流通不暢和生產(chǎn)、貯藏、運(yùn)輸過程中的腐爛變質(zhì)，造成了大量農(nóng)產(chǎn)品資源的浪費(fèi)和人力物力的消耗，難以形成與該區(qū)域產(chǎn)地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)、大交易、大物流格局。本項(xiàng)目按照現(xiàn)代物流規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的要求實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)“升級(jí)改造”,是促進(jìn)****農(nóng)產(chǎn)品流通的需3.2項(xiàng)目建設(shè)是確保****食品安全、提高人民生活質(zhì)量的需要隨著生產(chǎn)水平的不斷提高，人民群眾更加重視生活質(zhì)量，更加注重個(gè)人健康。但隨著城市的發(fā)展，人口的增加，工業(yè)化進(jìn)程加快，工礦企業(yè)排出的廢氣、廢水、廢渣及生活垃圾、污水中的有害物質(zhì)，使農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境不斷惡化，加上植物危險(xiǎn)性有害生物和動(dòng)物疫病的傳播以及人為不良添加物的使用，導(dǎo)致動(dòng)植物產(chǎn)量減少和產(chǎn)品質(zhì)量下降，直接關(guān)系到食品的安全，關(guān)系到人民的身體健康和生活質(zhì)量的提高。因此，加強(qiáng)各類農(nóng)產(chǎn)品的檢驗(yàn)檢測(cè)工作是保證食品衛(wèi)生安全的重要措施。本項(xiàng)目的建設(shè)，按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)，確保進(jìn)出交易市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保人民群眾的消費(fèi)安全。3.3項(xiàng)目建設(shè)是****及其周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要農(nóng)業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是相對(duì)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體高度重視“三農(nóng)”工作，對(duì)于****及整個(gè)****來說，既是挑戰(zhàn)，也是難得的機(jī)遇。解決“三農(nóng)”的關(guān)鍵在于市場(chǎng)建設(shè)和運(yùn)作，在****區(qū)域的中心城市****建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心，不僅有利于解決****地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品流通不暢的問題，有效引導(dǎo)市場(chǎng)需求和供給，促進(jìn)該區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局的調(diào)整和優(yōu)化，而且有利于引導(dǎo)農(nóng)民按市場(chǎng)需求進(jìn)行生產(chǎn)，緩解農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性和結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾，在全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供需中起到調(diào)節(jié)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于發(fā)展****現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)中部崛起都具有重要作用。3.4項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)施****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)升級(jí)和提升****城市功能的需要****是全國(guó)聞名的農(nóng)業(yè)大市，也是****區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品的傳統(tǒng)集散地。****市城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)4家，全部集中在中心城區(qū)，占地面積200多畝，經(jīng)營(yíng)面積不足3萬M,基本上是利用原國(guó)有企業(yè)廢舊廠房改建而成，設(shè)施簡(jiǎn)陋陳舊。2008年1月，受雪災(zāi)影響，就有3家市場(chǎng)交易大棚倒塌，導(dǎo)致****農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)近乎癱瘓。同時(shí)，隨著****中心城區(qū)及城郊人口的增多，交通流量的加大，這些集中在中心城區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)所造成的環(huán)境污染、占道經(jīng)營(yíng)、交通堵塞、噪音擾民等問題都急待解決。將農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)在北部城郊結(jié)合部的***大道兩側(cè)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，提升基礎(chǔ)設(shè)施，完善市場(chǎng)功能，不僅符合****市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，對(duì)****市城市的發(fā)展、環(huán)境的改善、功能的提升都能起到直接的促進(jìn)作用，也有利于發(fā)展和培育設(shè)施先進(jìn)、功能完善、帶動(dòng)力強(qiáng)的大型農(nóng)產(chǎn)品物流龍頭企業(yè)。4.1項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)條件評(píng)估4.1.1地理和環(huán)境條件****市擁有四通八達(dá)的公路網(wǎng)，主骨架由****高速公路、****高速公路、***國(guó)道、****國(guó)道組成。項(xiàng)目緊鄰**、***高速公路****出入口，距****中心城區(qū)僅3公里，距長(zhǎng)江碼頭約5公里，距新建的****火車站僅1.5公里，是****市整體城市規(guī)劃中的“物流商務(wù)區(qū)”。項(xiàng)目的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，具有公路、鐵路、水路聯(lián)運(yùn)的良好地理環(huán)境。4.1.2主要農(nóng)產(chǎn)品資源本項(xiàng)目主要交易糧食、棉花、油料、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品、禽蛋、副食、土特產(chǎn)品等10大類4500多個(gè)品種。湖北、湖南兩省，尤其是****地區(qū)是糧、棉、油、蔬菜和土特產(chǎn)的主要產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量分別達(dá)13200多萬噸和5600多萬噸。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)交易量為****和湖北、湖南兩省年產(chǎn)量的5.2%和2.2%。此外，由于****市的特殊地理位置和商貿(mào)基礎(chǔ)，已形成了具有一定交易規(guī)模和影響力的轉(zhuǎn)手流通市場(chǎng)，對(duì)周邊市場(chǎng)有很強(qiáng)的輻射力和影響力。項(xiàng)目通過與各地農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)打造“資源共享、信息互通、調(diào)劑余缺、平抑物價(jià)”運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為項(xiàng)目成為我國(guó)中部規(guī)模最大、功能最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐和物流平臺(tái)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。電力：本項(xiàng)目新建交易物流中心總裝機(jī)容量約9500KVA,緊鄰****市草市變電站，擁有足夠的電力資源。目前，市電力局已承諾保證該項(xiàng)燃料：本項(xiàng)目屬交易、貯存、物流組織與協(xié)調(diào)項(xiàng)目，所需的燃料主要是生活用燃料，使用量少，可直接從市場(chǎng)上購買。本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活用水由****市自來水公司供應(yīng)，并自備50噸/小時(shí)深井水供應(yīng)冷凝用水和消防水池用水，提供消防管網(wǎng)用水。4.2環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生評(píng)估理和烘干過程中的含塵空氣排放。本項(xiàng)目加工區(qū)擬以密封為主，輔以吸風(fēng)。凡屬無需操作的部位均采用密閉的方法，防止粉塵飛揚(yáng)。在需要操作和易激起粉塵的部位和設(shè)備，采用吸風(fēng)除塵等措施，并采用高效膠沖布筒濾塵器來凈化空氣。通過采取上述措施，可使作業(yè)部位空氣含塵濃度低于10MG/M,排入大氣的氣體含塵濃度低于120MG/M。二是噪聲。主要是風(fēng)機(jī)和機(jī)械噪聲，以及運(yùn)輸過程中的汽車噪聲。對(duì)噪聲大的設(shè)備選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)在設(shè)備布置時(shí)擬進(jìn)行局部隔離，并配以減振器，減少噪聲的產(chǎn)生和擴(kuò)散。三是廢水。主要是生活污水。本項(xiàng)目加工廢水只含少量有機(jī)雜質(zhì)，將采用國(guó)家對(duì)加工廢水處理標(biāo)準(zhǔn)，采取過濾雜質(zhì)后，利用350噸/天地埋式無動(dòng)力生活污水凈化裝置處理后達(dá)標(biāo)排放。為了保護(hù)環(huán)境清潔，該項(xiàng)目還采用立體多層次綠化方式，道路兩旁種植常綠小喬或灌木類樹，空地種植青草及觀賞性樹木及花卉，部分區(qū)域設(shè)置花壇、本項(xiàng)目位于****市荊沙大道兩側(cè)，遠(yuǎn)離住宅區(qū)，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。****市環(huán)境保護(hù)科學(xué)技術(shù)研究所編制的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》 (編號(hào)****)中認(rèn)為：“在嚴(yán)格落實(shí)擬定的污染防治措施和本報(bào)告提出的污染防治對(duì)策建設(shè)的情況下，項(xiàng)目的建設(shè)從環(huán)境保護(hù)而言是可行的”。****市環(huán)保局以《關(guān)于湖北****物流有限公司****農(nóng)產(chǎn)品中心項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告的審查意見的函》(*環(huán)保函文****號(hào))文件形式對(duì)環(huán)評(píng)報(bào)符合環(huán)境功能區(qū)劃的要求，同意該項(xiàng)目實(shí)施?！北卷?xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置多個(gè)出入口，均與城市道路和國(guó)道相通，場(chǎng)區(qū)所有道路寬度均大于12M,一般呈環(huán)形布置，利于消防。堆場(chǎng)四周有道路，消防間距和消防設(shè)施均按規(guī)范要求設(shè)計(jì)。合理地配置了消防栓和消防器材。各倉庫均按規(guī)范設(shè)防火區(qū)，每個(gè)分區(qū)不大于2000M,其出入口不少于2個(gè)，防火分區(qū)之間用甲級(jí)防火門連接。室外最大消防流量為50L/S,全場(chǎng)消防采用低壓制，消防管網(wǎng)環(huán)狀布置，管徑DN100,設(shè)多座室外地上消防栓。倉庫消防電源為二級(jí)負(fù)荷，各控制室內(nèi)根據(jù)消防要求設(shè)置消****市公安消防大隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目中的消防設(shè)施建設(shè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了評(píng)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生要求，主要設(shè)備和通道布置均留有合理的操作和維修空間，樓梯及操作平臺(tái)設(shè)防護(hù)欄桿，粉塵和噪聲采取防護(hù)措施，達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)更衣室和浴室，保證工人衛(wèi)生安全。場(chǎng)區(qū)內(nèi)所有設(shè)備的傳動(dòng)裝置均設(shè)安全防護(hù)罩，高溫設(shè)備及管道采取保溫措施，防止?fàn)C傷。本項(xiàng)目包裝、運(yùn)輸、貯存設(shè)備或工具專品專用，不將有毒、有害和有污染的包裝用于各種產(chǎn)品。配備必要的衛(wèi)生設(shè)施。如：供水、飲水、洗手、廁所、抽排風(fēng)等。操作人員須經(jīng)健康體檢，操作場(chǎng)所不允許吃食4.3項(xiàng)目工藝技術(shù)評(píng)估本項(xiàng)目可分為會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品分揀加工、農(nóng)產(chǎn)品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設(shè)施。所有子項(xiàng)均為普通結(jié)構(gòu)，工藝和土建施工無特殊要求，其施工和安裝技術(shù)成熟，其結(jié)構(gòu)形式為：會(huì)展中心為框剪結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品分揀為輕鋼結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和生活用公設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品倉庫為磚混和排架結(jié)構(gòu)。4.3.2低溫冷庫制冷劑為NH3,-18℃以下蒸發(fā)溫度采用雙級(jí)壓縮系統(tǒng)。由于局部有-25℃庫，-18℃以下氨蒸發(fā)溫度為-35℃;0℃以下氨蒸發(fā)溫度為-10℃;供液方式以氨泵強(qiáng)制供液再循環(huán)為主；壓縮機(jī)為螺桿壓縮機(jī)，配有PC、根據(jù)運(yùn)行工況的需要配有自動(dòng)容積比能量調(diào)節(jié)，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器；電氣控制方面，以庫溫和設(shè)備調(diào)定值為中心，根據(jù)負(fù)荷自動(dòng)進(jìn)行制冷系統(tǒng)最佳工況(節(jié)能)運(yùn)行，在壓縮機(jī)房，設(shè)置大屏幕電視對(duì)壓力、溫度、液位、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行模擬顯示4.3.3信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分三個(gè)層次，即電子商務(wù)系統(tǒng)、信息門戶系統(tǒng)和后臺(tái)管理系統(tǒng)。電子商務(wù)系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū)域性的網(wǎng)上虛擬交易電子商務(wù)系統(tǒng)，采用企業(yè)對(duì)企業(yè)(B2B)的電子商務(wù)模式，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在網(wǎng)上的洽談、合同簽訂、電子結(jié)算、產(chǎn)品交割及物流配送等功能。信息門戶系統(tǒng)：建立交易中心信息中心，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)立交易中心、協(xié)會(huì)組織、生產(chǎn)基地、收購企業(yè)、農(nóng)民大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點(diǎn)，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報(bào)導(dǎo)系統(tǒng)及價(jià)量數(shù)據(jù)庫及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫，以WEB站點(diǎn)形式發(fā)布，進(jìn)而連結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷電子化組織后臺(tái)管理系統(tǒng)：通過該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、訂單和供應(yīng)鏈的統(tǒng)一管理及批發(fā)市場(chǎng)交易、質(zhì)檢、物業(yè)、客戶等各方面的綜合管理。4.3.4IC交易市場(chǎng)管理系統(tǒng)是一個(gè)集IC卡管理、交易及市場(chǎng)綜合管理一體化、模塊化、開放的資料管理、IC卡管理、交易管理、攤位管理、收費(fèi)管理、質(zhì)量檢測(cè)、數(shù)4.3.5多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)為購銷雙方提供及時(shí)準(zhǔn)確市場(chǎng)交易實(shí)時(shí)行情。根據(jù)市場(chǎng)的成交情況實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)出每一種商品的行情，如最新成交價(jià)格、成交總量、當(dāng)日最高價(jià)、最低價(jià)、加權(quán)平均價(jià)等，利用電子顯示屏進(jìn)行實(shí)時(shí)播放。動(dòng)態(tài)發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品供求等各類農(nóng)業(yè)信息，為客戶制作播放多媒體廣告宣傳等資料。4.3.6檢疫、檢測(cè)系統(tǒng)主要對(duì)國(guó)家目前規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)，常規(guī)指標(biāo)在市場(chǎng)內(nèi)完成，需要大型儀器設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)的以對(duì)外協(xié)助方式進(jìn)行。本項(xiàng)目的檢測(cè)，重點(diǎn)解決糧油、蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場(chǎng)需對(duì)國(guó)家目前糧油產(chǎn)品99種產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)項(xiàng)共計(jì)93項(xiàng)；蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)項(xiàng)中的主要常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行檢測(cè)。對(duì)肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進(jìn)行常規(guī)的檢疫、檢驗(yàn)。常規(guī)項(xiàng)目的檢驗(yàn)將直接在交易物流中心進(jìn)行，檢驗(yàn)的項(xiàng)目將申請(qǐng)有關(guān)部門和單位在交易物流中心設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和實(shí)驗(yàn)室，在現(xiàn)場(chǎng)無法進(jìn)行的項(xiàng)目送相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。4.4項(xiàng)目建設(shè)土地條件評(píng)估根據(jù)****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見書(JGY20060080),該項(xiàng)目計(jì)劃占地****M2(****畝),一是建設(shè)用地****M2(****畝),其中：存量建設(shè)用地面積****M2(****0畝),新征建設(shè)用地****M2(****畝，已經(jīng)省國(guó)土資源廳和****市國(guó)土資源局批準(zhǔn));二是代征城市公共用地面積*****M2 (*****畝)。目前，項(xiàng)目實(shí)際取得土地使用權(quán)證面積為****M2(****畝),其中：商業(yè)用地*****M2(****畝),工業(yè)用地****M2(*****畝)。(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估5.1****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況近年來，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。2006年達(dá)到5200萬噸，除自給外，提供農(nóng)產(chǎn)品商品量3280萬噸，商品率達(dá)到63%。由于農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性特點(diǎn)強(qiáng)，外地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入**市場(chǎng)銷售或流轉(zhuǎn)總量達(dá)500多萬噸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達(dá)到3800多萬噸、年流通總額超過1200億元，大大高于全國(guó)其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場(chǎng)建5.2全國(guó)與****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況比較評(píng)估據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品年交易總額約8000億元，其中約4519億元通過4682家規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行交易，年平均交易額1億元左右，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通主渠道。然而。在****億元交易規(guī)模以上的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)僅65家，年交易額220億元，僅為****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的18%。整個(gè)****市(含所轄三市三縣兩區(qū))億元規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)僅12家，年交易額40億元，僅占****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的14%。這種批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的地位極不相稱，但同時(shí)也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)5.3****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)營(yíng)運(yùn)情況分析評(píng)估鎮(zhèn)為主，交易形式是農(nóng)民直接與消費(fèi)者買賣，交易時(shí)間為朝聚晚散；二是批零兼營(yíng)的簡(jiǎn)易市場(chǎng)，主要設(shè)在縣城的中心農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格人為操作因素較大；三是集中在地級(jí)城市，以批發(fā)為主的市場(chǎng)。如****的長(zhǎng)港路、沙隆達(dá)水果批發(fā)市場(chǎng)，常德的甘露寺，岳陽的花板橋等，主要由房地產(chǎn)業(yè)主提供場(chǎng)地、房屋。市場(chǎng)大多場(chǎng)地窄小，秩序混亂，并且絕大部分沒有完備的檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)施。****65家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理，發(fā)展空間受阻，經(jīng)營(yíng)設(shè)施簡(jiǎn)陋，交易手段落后，市場(chǎng)主體組織化程度低，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)存在盲目性，信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道不暢，市場(chǎng)輻射能力不強(qiáng)，社會(huì)知名度不高等弊端。目前，****沒有一家具有強(qiáng)大輻射功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，江漢平原最大的港務(wù)副食批發(fā)市場(chǎng)年交易額也僅為16億元，這種狀況與****的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位極不相配。5.4項(xiàng)目在市場(chǎng)流通總量中的占比評(píng)估目前，****乃至****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)處于低層次的自由競(jìng)爭(zhēng)階段。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的年交易總量290萬噸，約占****農(nóng)產(chǎn)品流通總量的10%,設(shè)計(jì)的交易總量是有保證的，同時(shí)也對(duì)區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)具有相對(duì)的影響5.5(二)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃評(píng)估5.5.1市場(chǎng)導(dǎo)入期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入期，是指市場(chǎng)的建設(shè)期和建設(shè)完成后1-2年內(nèi)。項(xiàng)面按照“總體規(guī)劃、分步實(shí)施、邊建設(shè)邊經(jīng)營(yíng)”的思路，強(qiáng)化業(yè)務(wù)拓展。其營(yíng)銷策略主要是整合市場(chǎng)，大力發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)，以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口，提升市場(chǎng)的知名度。主要工作是接納或聯(lián)合****區(qū)域內(nèi)有實(shí)力的市場(chǎng)和商戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理。此“淡水產(chǎn)品節(jié)”、“糖酒會(huì)”等，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。5.5.2市場(chǎng)發(fā)展期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)2-3年內(nèi)。其經(jīng)營(yíng)實(shí)施方案包括形成縱橫交錯(cuò)的營(yíng)運(yùn)格局。產(chǎn)品策略的重點(diǎn)在增加服務(wù)的附加值上。此能夠給廠商、流通商、農(nóng)戶帶來收入上。項(xiàng)目在進(jìn)一步鞏固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、電子商務(wù)等交建立和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入、質(zhì)檢、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退貨等制度；二是價(jià)格管理體系，包括構(gòu)建各類農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫、推行競(jìng)價(jià)拍賣交易、杜絕價(jià)格欺詐、實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)檢查制等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)、崗位管理標(biāo)準(zhǔn)、建立服務(wù)投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)流程等；五是信息技術(shù)體系，通過電子商務(wù)平臺(tái)，對(duì)外提供商戶訂單管理、銷售管理、庫存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息，對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。二是渠道策略。貿(mào)易業(yè)務(wù)選擇“基地+中心+超市”短渠道模式，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理規(guī)范和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)獲取效益；加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流布局，與全國(guó)有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在資金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國(guó)家級(jí)媒體上隆重推介。5.5.3市場(chǎng)成熟期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)成熟期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)3-5年后，項(xiàng)目發(fā)展成為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè)，重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。項(xiàng)目在維持發(fā)展期產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運(yùn)用品牌效應(yīng)，采取資本運(yùn)營(yíng)方式建立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)。中心的貿(mào)易業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù)。同時(shí)籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)合作，向期貨交易市場(chǎng)發(fā)展。自2004年以來，黨中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)五年下發(fā)“一號(hào)文件”,提出了一系列發(fā)展“三農(nóng)”的政策措施。而“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是落實(shí)黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具體實(shí)踐。本項(xiàng)目的總體定位和建設(shè)計(jì)劃，均屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務(wù)部“雙百市場(chǎng)工程”和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程，受到全方位、多層次的政策支持，****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對(duì)該項(xiàng)目給予重要批示。項(xiàng)目在取得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上，被列入****市“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目。20**年，****市人民政府為支持本項(xiàng)目建設(shè)，先后向該公司撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā)展專項(xiàng)資金***萬元(***財(cái)商字[***]***號(hào))、流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)資金***萬元(**財(cái)商字[20**]*號(hào)),此外，****市****市區(qū)財(cái)政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金***萬元用于本項(xiàng)目建設(shè)。2***年，****市委、市政府**號(hào)文件繼續(xù)將本項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。本項(xiàng)目兼有產(chǎn)地市場(chǎng)和銷地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)條件?！?***”自古以來被稱為“天下糧倉”,有“兩湖熟，天下足”之譽(yù)，是國(guó)家確定的重點(diǎn)糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。同時(shí)形成了以京山國(guó)寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工(“福娃”和“銀欣”系列產(chǎn)品)、洪湖特色水產(chǎn)、石首三寶(筆架山魚肚、淡水銀魚、桃花山土雞蛋)、秭歸臍橙等一批在國(guó)內(nèi)有影響的特色農(nóng)副產(chǎn)品。在以****為中心的“3小時(shí)商圈”內(nèi)建設(shè)一家實(shí)現(xiàn)“立足****,跨越***,承輻四方，面向全國(guó)，創(chuàng)新品牌，走向國(guó)際”發(fā)展目標(biāo)并具有產(chǎn)銷對(duì)接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)明顯。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)交易情況如表1、表2所示：表1****與湖北湖南兩省及全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對(duì)比一覽表單位：萬噸主要農(nóng)產(chǎn)品湖北湖南全國(guó)占兩省比(%)占全國(guó)比(%)糧食棉花油料肉類禽蛋水產(chǎn)品蔬菜水果合計(jì)表2****、****和全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況一覽表對(duì)比區(qū)域情況總交易額(億元)農(nóng)批市場(chǎng)數(shù)量(家)規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易總額(億元)規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易“兩湖”項(xiàng)目在總從表16、表17可以看出，****乃至****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的地位極不相稱，這也為從事農(nóng)產(chǎn)品交易物流的企業(yè)提供了資源基礎(chǔ)。同時(shí)“****”項(xiàng)目確立的以產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)為主、銷地市場(chǎng)建設(shè)為輔、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷對(duì)接“雙循環(huán)”的建設(shè)運(yùn)營(yíng)思路，將極大推動(dòng)****乃至****農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化增值進(jìn)程。****地處****中心，也是我國(guó)中西部的結(jié)合點(diǎn)，自古就是我國(guó)南方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，農(nóng)業(yè)上是名副其實(shí)的魚米之鄉(xiāng)，工業(yè)上是聞名遐邇的輕紡重鎮(zhèn)。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居湖北省第一位，城市商品貿(mào)易額長(zhǎng)期居湖北省第二位(僅次于***),也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點(diǎn)和信息傳輸中心。****市集鐵路、水路、公路、管道四種運(yùn)輸方式于一體。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)3954公里，內(nèi)河通航里程1744公里。****市港是長(zhǎng)江十大港口之一，被國(guó)家批準(zhǔn)為一類通商口岸。以318國(guó)道(上海至拉薩)、207國(guó)道(漠河至三亞)、**高速公路、**高速公路、**高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。**鐵路與焦枝線接軌，年貨新建的****長(zhǎng)江大橋加速了湖南、湖北的溝通。電信和網(wǎng)絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國(guó)領(lǐng)先水平。****市水源充足，城區(qū)現(xiàn)有水廠5個(gè)，日綜合生產(chǎn)能力200多萬噸；****市的電網(wǎng)是華中電網(wǎng)的重要組成部分，全市現(xiàn)有220千伏變電站12座，容量為183萬千伏安，水電供應(yīng)有可靠的保證。市最大的民營(yíng)企業(yè)。公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制靈活，管理規(guī)范，資信度高，2001年全面通過了IS09001質(zhì)量體系認(rèn)證。公司十分注重對(duì)人才的招徠、培養(yǎng)和扶持。現(xiàn)有員工中，具有大專文化程度者占員工總數(shù)的45%,持有中、高技術(shù)職稱者占員工總數(shù)的33%。公司在對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)十多年的經(jīng)營(yíng)管理不斷探索和創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，針對(duì)本項(xiàng)目新的特點(diǎn)擬建立五大管理體系：一是市場(chǎng)質(zhì)量準(zhǔn)入管理體系。(1)建立商戶進(jìn)入市場(chǎng)參與經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)準(zhǔn)入制度和完善的產(chǎn)品質(zhì)量管理制度，使市場(chǎng)形成名品、名商、名店、總代理、總經(jīng)銷的經(jīng)營(yíng)格局。(2)從源頭上把好商戶經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證、質(zhì)量等級(jí)、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)地址等商品不能進(jìn)場(chǎng)銷售。(3)組建由本公司、工商稅務(wù)部門和商戶幾方代表組成的“****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心管理委員會(huì)”,成立行業(yè)商會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律，按照國(guó)家雙百市場(chǎng)的要求建立系列制度。(4)以保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的堡壘為市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)目標(biāo)，針對(duì)農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點(diǎn)，堅(jiān)持進(jìn)行質(zhì)量和價(jià)格專項(xiàng)檢查；每年進(jìn)行一次經(jīng)營(yíng)綜合評(píng)比，使市場(chǎng)不僅成為規(guī)模上的大市場(chǎng)，也成為信譽(yù)和服務(wù)上二是市場(chǎng)價(jià)格管理體系。公司制定相關(guān)制度，實(shí)行指導(dǎo)價(jià)檢查制，堅(jiān)持核定商品的進(jìn)貨價(jià)格、中間費(fèi)用、營(yíng)運(yùn)成本、核準(zhǔn)毛利率浮動(dòng)范圍等諸多內(nèi)容。同時(shí)，要統(tǒng)一標(biāo)簽形式，要求商家明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)范填寫，杜絕價(jià)格欺詐。在商戶中建立起合理的、消費(fèi)者可接受的價(jià)格體系，極大地提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)同。三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù)，包括規(guī)范化服務(wù)、親情化服務(wù)、無障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費(fèi)化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持實(shí)行“商戶評(píng)議”、“顧客評(píng)議”和“部門評(píng)議”三結(jié)合的服務(wù)質(zhì)量評(píng)議制度。四是物流配送體系。公司建設(shè)市場(chǎng)倉儲(chǔ)配送中心將形成現(xiàn)代化立體倉儲(chǔ)，形成年供貨能力100萬噸規(guī)模。同時(shí)，制定并實(shí)施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡(jiǎn)單的收費(fèi)型向規(guī)范管理型，進(jìn)而向服務(wù)型延伸轉(zhuǎn)變，如統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范程序、核定運(yùn)載時(shí)間等。五是信息技術(shù)體系。通過電子商務(wù)中心信息管理平臺(tái)，對(duì)外提供商戶定單管理、銷售管理、庫存管理、帳務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息；對(duì)內(nèi)，信息平臺(tái)可以進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換，發(fā)布內(nèi)部信息。信息技術(shù)在商場(chǎng)交易、服務(wù)管理中運(yùn)用，提高市場(chǎng)運(yùn)作效率、管理水平、服本項(xiàng)目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn)代物流企業(yè)。公司通過多年堅(jiān)持不懈地探索和頑強(qiáng)艱苦地創(chuàng)業(yè)，不斷壯大，不斷完善，成為湖北省具有重大影響力的民營(yíng)企業(yè)。****商貿(mào)城是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委評(píng)定的首批國(guó)家級(jí)“全國(guó)重點(diǎn)商品市場(chǎng)”之一、“全國(guó)重點(diǎn)聯(lián)系商品市場(chǎng)”、中國(guó)建材市場(chǎng)協(xié)會(huì)理事單位，被湖北省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)納入省重點(diǎn)中小企業(yè)范圍。公司三大市場(chǎng)形成的市場(chǎng)集群是長(zhǎng)江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、管理最先進(jìn)的建材裝飾、家居用品集散批發(fā)中心。按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于“整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，支持做大做強(qiáng)名牌產(chǎn)品”和“保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品知名品牌”的要求，公司已在國(guó)家工商總局成功注冊(cè)了“兩湖熟，天下足”系列產(chǎn)品商標(biāo)，涵蓋24個(gè)大類品種。通過對(duì)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品“合縱”——采取“基地(農(nóng)戶)+加工企業(yè)+中心”方式，形成上接基地(農(nóng)戶)和初加工企業(yè)，下連超市、深加工企業(yè)、經(jīng)銷商和消費(fèi)者，產(chǎn)、供、存、銷鏈接相扣的現(xiàn)代交易物流格局來實(shí)現(xiàn)品牌農(nóng)產(chǎn)品的安全保障。通過“連橫”——對(duì)本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)整合并與全國(guó)各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建立資源共享、信息互通、互調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營(yíng)運(yùn)機(jī)制來擴(kuò)大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻射力和影響力。7.1項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資****萬元，其中：建設(shè)投資****萬元，建設(shè)期利息****7.1.1建設(shè)投資估算項(xiàng)目建設(shè)投資****萬元，其中：建筑工程費(fèi)****萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)****萬元，安裝工程費(fèi)****萬元，工程建設(shè)預(yù)備費(fèi)****萬元。與可行性研究報(bào)告相比，減少****萬元，原因?yàn)椋阂皇枪こ藤M(fèi)用減少****萬元。由于實(shí)際征地比規(guī)劃用地少***畝，農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個(gè)市場(chǎng)暫不建設(shè)，建筑工程費(fèi)減少***萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)減少***萬元，安裝工程費(fèi)減少**萬元。二是工程建設(shè)其他費(fèi)用增加***萬元。第一，由于工程費(fèi)用減少***萬元，使工程建設(shè)其他費(fèi)用中的建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、開辦費(fèi)相應(yīng)減少54萬元。第二，由于土地增值，從當(dāng)前實(shí)際支出情況看，土地使用權(quán)取得成本增加2337萬元。三是預(yù)備費(fèi)減少1159萬元，按照估算的工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%提取預(yù)備費(fèi)較可研相比減少。7.1.2建設(shè)期利息估算本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，為本項(xiàng)目的建設(shè)合計(jì)借款**8萬元，共產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元。與可行性研究報(bào)告相比，減少***萬元，原因?yàn)橘J款結(jié)構(gòu)、進(jìn)度以及利率發(fā)生變化。建設(shè)期第一年，集團(tuán)公司借款****萬元以合同利率****%計(jì)算，農(nóng)村信用社****萬元以合同利率****%計(jì)算，共產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元，建設(shè)期第二年，集團(tuán)公司追加****萬元借款以合同利率****%、***貸款****萬元按目前利率****%,假設(shè)均衡投入估算為****萬元，合計(jì)產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元。7.1.3流動(dòng)資金投資估算按照詳細(xì)分項(xiàng)法估算，項(xiàng)目需要流動(dòng)資金****萬元。與可行性研究報(bào)告相比，減少****萬元，主要由營(yíng)業(yè)收入的調(diào)整引起，營(yíng)業(yè)收入的調(diào)整見11.1.1經(jīng)營(yíng)收入估算。對(duì)可行性研究報(bào)告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表3所示：表3投資估算調(diào)整表單位：萬元調(diào)整前調(diào)整額調(diào)整后一、建設(shè)投資1、建筑工程費(fèi)2、設(shè)備及工器具購置費(fèi)3、安裝工程費(fèi)4、工程建設(shè)其他費(fèi)其中：土地征用費(fèi)5、預(yù)備費(fèi)二、建設(shè)期利息三、流動(dòng)資金四、總投資7.2項(xiàng)目資金來源評(píng)估項(xiàng)目總投資****萬元，其中：項(xiàng)目資本金*****萬元，債務(wù)資金****萬元，其他資金來源****萬元。項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)如表4所示：表4項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)表單位：萬元金額占比(%)一、項(xiàng)目資本金公司近三年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)二、債務(wù)資金(一)銀行貸款(二)信用社借款(三)集團(tuán)公司借款三、其他資金來源新市場(chǎng)門面保證金四、總籌資八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析(一)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)1、投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資×100%其中年利潤(rùn)總額=年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用-營(yíng)業(yè)收入稅金及附加投資利潤(rùn)率=***2、投資利稅率=年利稅總額/項(xiàng)目總投資×100%其中年利稅總額=年銷售利潤(rùn)+年銷售稅金及附加投資利稅率=****3、資本金凈利潤(rùn)率=年凈利潤(rùn)總額/資本金×100%(二)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)1、凈現(xiàn)值項(xiàng)目在建成后用設(shè)定折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和其計(jì)算公式如下：t該項(xiàng)目的全部投資稅前現(xiàn)金流量表1.1單位：萬元項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元速設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123456789l1營(yíng)業(yè)收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出建設(shè)投資營(yíng)業(yè)稅金及附加維持運(yùn)營(yíng)投資3該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限為15年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目15年后固定資產(chǎn)殘值及流動(dòng)資金回收額為****萬。該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為****%。FNPN>0,該項(xiàng)目可行所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率為：二財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是財(cái)務(wù)現(xiàn)值的一個(gè)補(bǔ)充指標(biāo)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)的結(jié)論一致。(三)項(xiàng)目盈虧平衡指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用估算可以看出，在正常的營(yíng)業(yè)年份，項(xiàng)目的盈虧平衡式為：固定成本/(營(yíng)業(yè)收入-可變成本-稅金)×100%二即該項(xiàng)目達(dá)到正常年?duì)I業(yè)收入的26.8%,即***萬元時(shí)，即為盈虧平衡點(diǎn)。(四)項(xiàng)目清償能力分析(1)靜態(tài)投資回收期(P)投資回收期是項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。其投資回收期的計(jì)算公式如下：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量依據(jù)附表12:財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得：該項(xiàng)目投資回收期=(2)動(dòng)態(tài)全部投資回收期該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期，在計(jì)算過程中，動(dòng)態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其動(dòng)態(tài)全部投資回收期=累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下(根據(jù)折現(xiàn)率5%,計(jì)算)該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期=****(年)與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時(shí)間長(zhǎng)*年的原因是動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營(yíng)業(yè)周期15年的時(shí)間因素，反映了投資期限15年的時(shí)間價(jià)值，時(shí)間雖長(zhǎng)，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營(yíng)期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)算期15年，其中：建設(shè)期2年，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期13年。9.1經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算9.1.1經(jīng)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要有自營(yíng)業(yè)務(wù)收入、交易手續(xù)費(fèi)收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入、冷庫經(jīng)營(yíng)收入、整理分揀經(jīng)營(yíng)收入、包裝經(jīng)營(yíng)收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入、會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入。與可行性研究報(bào)告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入；收入；二是交易費(fèi)收入。目前省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況如表5所示：表5省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表市場(chǎng)名稱年交易額(億元)月租金(元/m2)交易費(fèi)白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)交易額的5%舵落口綜合批發(fā)市場(chǎng)交易額的3%常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)620元/噸馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)45元/噸長(zhǎng)沙紅星大市場(chǎng)交易額的3%布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額的5%壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額的2.5%合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額的3%****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)情況良莠不齊。其中除小北門農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對(duì)環(huán)境影響極壞。各市場(chǎng)收入情況如表6所示：表6****市主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表市場(chǎng)名稱年交易額(億元)月租金(元/m2)交易費(fèi)**副食批發(fā)市場(chǎng)***蔬菜批發(fā)市場(chǎng)8交易額的2.5%***水果批發(fā)市場(chǎng)800元/車****干貨批發(fā)市場(chǎng)2交易額的1.5%***糧油批發(fā)市場(chǎng)8交易額的1%****水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)3200元/間交易額的3%****批發(fā)市場(chǎng)4交易額的1.5%****農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng)7手續(xù)費(fèi)，其他市場(chǎng)按面積收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年500元/M。自營(yíng)業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年經(jīng)營(yíng)量****萬噸，第2～5年每年增加****萬噸，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即****萬噸，蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)按照交易額的***%(交易雙方各***%)收取手續(xù)費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年交易額****萬元，第2～5年每年增加****萬元，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***萬元。按年配送額的2%估算，配送額為交易額的***%。除蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面積(合計(jì)42722M)收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年***元/M,第2～5年每年增加25元/M,第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即****元/M2。9.1.1.5倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)面積****M,有效使用率***%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年***元/M2,第2～5年每年增加10元/M,第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***9.1.1.6冷庫經(jīng)營(yíng)收入冷庫經(jīng)營(yíng)面積****M2,有效使用率***%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年****元/M,第2～5年每年增加***元/M,第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即9.1.1.7整理分揀經(jīng)營(yíng)收入生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年整理分揀量****萬噸，服務(wù)收入***元/噸，第2~5年整理分揀量每年增加****萬噸，服務(wù)收入每年增加***元/噸，第6~13年均穩(wěn)定在第5年的水平。生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年包裝量****萬噸，服務(wù)收入***元/噸，第2～5年包裝量每年增加****萬噸，服務(wù)收入每年增加****元/噸，第6～13年均穩(wěn)定在第5年的水平。商務(wù)中心建筑面積****M2,其中經(jīng)營(yíng)面積****M2,有效使用率**%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年***元/M,第2～5年每年增加****元/M,第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***元/M2。會(huì)展中心建筑面積***M,有效使用率**%,每年舉辦會(huì)展***天(每?jī)蓚€(gè)月舉辦一次會(huì)展，每次**天),生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年***元/M2·天，第2～5年每年增加****元/M2·天，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)算。本項(xiàng)目自營(yíng)業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入需繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅額和營(yíng)業(yè)稅額之和的7%和3%計(jì)算。綜上，正常年?duì)I業(yè)收入****萬元，其中：自營(yíng)業(yè)務(wù)收入***萬元，交易手續(xù)費(fèi)收入***萬元，配送中心服務(wù)收入****萬元，門面租金收入****萬元，倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入***萬元，冷庫經(jīng)營(yíng)收入***萬元，整理、分揀收入