開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概述

第二局部

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅本錢講解......2開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢概念是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項消耗。3開發(fā)企業(yè)的各項消耗按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為:期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢開發(fā)產(chǎn)品會計本錢與計稅本錢已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅本錢開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢分類4本錢對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項消耗而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計稅本錢對象確實(shí)定有6個原那么:(一)可否銷售原那么。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的本錢對象進(jìn)行本錢核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌惧X對象。本錢對象確實(shí)定原那么5〔二〕定價差異原那么。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為本錢對象進(jìn)行核算。〔三〕產(chǎn)品差異原那么。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，要分別作為本錢對象進(jìn)行核算。本錢對象確實(shí)定原那么6〔四〕分類歸集原那么。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的工程，可以作為一個本錢對象進(jìn)行核算。〔五〕功能區(qū)分原那么。開發(fā)工程某組成局部相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個本錢對象進(jìn)行核算。本錢對象確實(shí)定原那么......7〔六〕權(quán)益區(qū)分原那么。開發(fā)工程屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原那么分別劃分本錢對象進(jìn)行核算。本錢對象確實(shí)定原那么8根據(jù)以上計稅本錢確定原那么，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類本錢對象分別核算。計稅本錢的種類9〔一〕土地開發(fā)本錢。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地〔即建設(shè)場地〕所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品本錢。計稅本錢的種類10〔二〕房屋開發(fā)本錢。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。1．為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，那么按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。計稅本錢的種類11〔二〕房屋開發(fā)本錢3．為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除(目前在會計核算上是計入開發(fā)產(chǎn)品本錢)。計稅本錢的種類12〔三〕配套設(shè)施開發(fā)本錢。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套效勞的各項輔助設(shè)施而發(fā)生的各項支出。1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品本錢。計稅本錢的種類......13〔四〕代建工程開發(fā)本錢。代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。上述四類本錢對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。本錢對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。計稅本錢的種類14開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢支出工程有6個:〔一〕土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔或開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。計稅本錢工程15〔二〕前期工程費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)〔或開發(fā)權(quán)〕之后、工程開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。計稅本錢工程16〔三〕建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)工程施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開發(fā)工程安裝工程費(fèi)等。計稅本錢工程17〔四〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。計稅本錢工程18〔五〕公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。計稅本錢工程19〔六〕開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定本錢對象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費(fèi)等。計稅本錢工程......20計稅本錢核算的一般程序分為5步:〔一〕對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢對象的本錢和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。計稅本錢核算的一般程序21〔二〕對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的各項實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。計稅本錢核算的一般程序22〔三〕對當(dāng)期已完工本錢對象的計稅本錢進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程本錢?？墒勖娣e單位工程本錢=本錢對象總本錢÷總可售面積。計稅本錢核算的一般程序23〔四〕對當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程本錢計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢，并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢。計稅本錢核算的一般程序24〔五〕對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的局部，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。計稅本錢核算的一般程序25開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用其直接本錢和能夠分清本錢負(fù)擔(dān)對象的間接本錢，直接計入本錢對象。共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接本錢，應(yīng)按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對象，具體分配方法有5種。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法26〔一〕占地面積法指按已開工開發(fā)本錢對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法......27〔一〕占地面積法1、一次性開發(fā)的計算公式按某一本錢對象占地面積占全部本錢對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象占地面積÷全部本錢對象占地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法28〔一〕占地面積法2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全部本錢對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一本錢對象占地面積占期內(nèi)全部本錢對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法29〔一〕占地面積法2、分期開發(fā)的計算公式期內(nèi)全部本錢對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢=期內(nèi)本錢對象占地面積÷開發(fā)用地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)本錢期內(nèi)某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象占地面積÷期內(nèi)全部本錢對象占地面積×期內(nèi)全部本錢對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法30〔一〕占地面積法2、分期開發(fā)期內(nèi)全部本錢對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法31〔二〕建筑面積法指按已開工開發(fā)本錢對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法32〔二〕建筑面積法1、一次性開發(fā)的計算公式按某一本錢對象建筑面積占全部本錢對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象建筑面積÷全部本錢對象建筑面積×應(yīng)分配的開發(fā)本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法33〔二〕建筑面積法2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全部本錢對象建筑面積占開發(fā)用地方案建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一本錢對象建筑面積占期內(nèi)全部本錢對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法34〔三〕直接本錢法指按期內(nèi)某一本錢對象的直接開發(fā)本錢占期內(nèi)全部本錢對象直接開發(fā)本錢的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的本錢分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法35〔三〕直接本錢法計算公式：某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象直接開發(fā)本錢÷期內(nèi)全部本錢對直接開發(fā)本錢×應(yīng)分配的開發(fā)本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法36〔四〕預(yù)算造價法指按期內(nèi)某一本錢對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部本錢對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的本錢分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法37〔四〕預(yù)算造價法計算公式：某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象預(yù)算造價÷期內(nèi)全部本錢對預(yù)算造價×應(yīng)分配的開發(fā)本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法38〔五〕預(yù)定售價法指按期內(nèi)某一本錢對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部本錢對象預(yù)定售價總額的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的本錢分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法39〔五〕預(yù)定售價法計算公式：某一本錢對象應(yīng)分配的本錢=該本錢對象預(yù)定造價÷期內(nèi)全部本錢對預(yù)定售價×應(yīng)分配的開發(fā)本錢計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法40以下共同性本錢工程或不能分清本錢對象的間接本錢工程必須按以下方法進(jìn)行分配：〔一〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔或自用土地開發(fā)本錢〕，應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需采用預(yù)定售價法的，應(yīng)事先和主管稅機(jī)關(guān)按預(yù)約定價的方式進(jìn)行協(xié)商。

計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法41以下共同性本錢工程或不能分清本錢對象的間接本錢工程必須按以下方法進(jìn)行分配：〔二〕公共配套設(shè)施開發(fā)本錢〔或公共配套設(shè)施開發(fā)本錢費(fèi)〕按建筑面積法在可售計稅本錢對象間進(jìn)行分配。計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法42以下共同性本錢工程或不能分清本錢對象的間接本錢工程必須按以下方法進(jìn)行分配：〔三〕其他本錢工程的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。

計稅本錢工程的結(jié)轉(zhuǎn)方法43自用的土地和公共配套設(shè)施：作為獨(dú)立本錢對象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售本錢對象時，按以下規(guī)定進(jìn)行分配：〔一〕自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計稅本錢按前條規(guī)定分配至可售本錢對象。特定事項的稅務(wù)處理44自用的土地和公共配套設(shè)施：〔二〕自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價按前條規(guī)定分配至可售本錢對象。特定事項的稅務(wù)處理45土地使用權(quán)本錢：開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。特定事項的稅務(wù)處理46〔一〕其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其本錢，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的本錢。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。特定事項的稅務(wù)處理47〔一〕其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的本錢。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。特定事項的稅務(wù)處理48〔二〕企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得本錢。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。特定事項的稅務(wù)處理49代建工程本錢和提供勞務(wù)本錢：代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計算確認(rèn)相關(guān)的本錢并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的本錢并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除。

特定事項的稅務(wù)處理50利息支出：包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價或溢價攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項。特定事項的稅務(wù)處理51利息支出：開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)計入本錢對象；屬于本錢對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。應(yīng)計入本錢對象的借款費(fèi)用按以下規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理:特定事項的稅務(wù)處理52利息支出：(一)能直接歸屬于某一本錢對象的，直接計入該本錢對象。(二)屬于不同本錢對象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一本錢對象的，按期內(nèi)各本錢對象直接開發(fā)本錢占期內(nèi)全部本錢對象直接開發(fā)本錢的比例進(jìn)行分配;也可按期內(nèi)各本錢對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部本錢對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。特定事項的稅務(wù)處理53利息支出：(三)上述以外的借款費(fèi)用,首先應(yīng)在未銷開發(fā)產(chǎn)品和各類在建本錢對象之間進(jìn)行分配,然后再將應(yīng)由各類在建本錢對象負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用分配至具體本錢對象。各類在建本錢對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建本錢對象預(yù)算造價之和的比例進(jìn)行分配。特定事項的稅務(wù)處理54利息支出：〔四〕一般借款發(fā)生的