房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究-以景瑞地產(chǎn)為例

目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究——以景瑞地產(chǎn)為例摘要：隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展熱點(diǎn)之一，房地產(chǎn)融資問題日益凸顯出來。本文主要研究景瑞地產(chǎn)的融資問題，以景瑞地產(chǎn)為主要研究對(duì)象，結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)發(fā)展，深入研究探討景瑞地產(chǎn)融資存在的問題，這些問題主要表現(xiàn)為：融資渠道單一、融資模式缺乏創(chuàng)新性、融資規(guī)范制度不夠完善、融資結(jié)構(gòu)不完整等，從房地產(chǎn)融資基本內(nèi)容出發(fā)，通過對(duì)融資基礎(chǔ)環(huán)境的分析，來找到影響因素，研究景瑞地產(chǎn)的基本融資情況并且找出問題弊端，針對(duì)企業(yè)存在的實(shí)際問題，提出具有建設(shè)性的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)融資;景瑞地產(chǎn)RESEARCHONREALESTATEFINANCING:AcasestudyofJingruirealestateAbstract:Withtherapiddevelopmentoftherealestateindustryinrecentyears,thedevelopmentofrealestateenterpriseshasbecomeoneofthedevelopmenthotspotsofthemarketeconomy,andtherealestatefinancingproblemhasbecomeincreasinglyprominent.ThispapermainlystudiesthefinancingproblemsofJingruirealestate,takingJingruirealestateasthemainresearchobject,combiningwiththeactualrealestatedevelopment,in-depthstudyanddiscussionoftheexistingproblemsofJingruirealestatefinancing,whicharemainlymanifestedin:singlefinancingchannel,lackofinnovationinfinancingmode,imperfectfinancingstandardsystem,incompletefinancingstructure,etc.,startingfromthebasiccontentofrealestatefinancingThroughtheanalysisofthebasicfinancingenvironment,wecanfindtheinfluencingfactors,studythebasicfinancingsituationofJingruirealestateandfindouttheproblemsanddisadvantages,andputforwardconstructivesuggestionsfortheactualproblemsoftheenterprise.Keywords:RealEstate;EnterpriseFinancing;JingRuirealestate引言房地產(chǎn)企業(yè)的興起和發(fā)展，使如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等方面發(fā)生了巨大變化。良好的融資管理可以促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)取得長足的發(fā)展，傳統(tǒng)的融資模式已度過了萌芽期和醞釀期，開始呈現(xiàn)出多樣化快速發(fā)展的趨勢(shì)，融資問題將面臨著不斷探索和不斷創(chuàng)新的局面。本文研究的意義在于，通過景瑞地產(chǎn)的融資研究，分析當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)融資運(yùn)作形式及其問題，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行剖析，促進(jìn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)趨于完整化；提高企業(yè)對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，保證融資環(huán)境的和諧健康。1房地產(chǎn)企業(yè)融資概述1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義企業(yè)融資是指以企業(yè)為主體，平衡企業(yè)之間資金供求關(guān)系及其內(nèi)部聯(lián)系的融資過程。當(dāng)資金短缺時(shí)，以最小的代價(jià)籌措到適當(dāng)期限，適當(dāng)額度的資金；當(dāng)資金盈余時(shí)，以最低的風(fēng)險(xiǎn)、適當(dāng)?shù)钠谙尥斗懦鋈ィ匀〉米畲蟮氖找?，從而?shí)現(xiàn)資金供求的平衡。本文研究的房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征1.2.1經(jīng)濟(jì)性房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一種具有特殊性質(zhì)的行業(yè)，決定于其融資特征區(qū)別于一般企業(yè)活動(dòng)和行業(yè)行為，這是由行業(yè)特征屬性決定的。首先，從經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有經(jīng)濟(jì)性，融資行為就是基于資金流轉(zhuǎn)、資金收益、資金供求等行為表現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資具有經(jīng)濟(jì)性，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況緊密相關(guān)，它的過程也是企業(yè)資金流通的主要途徑之一。1.2.2長期性基于企業(yè)發(fā)展的眼光看企業(yè)融資，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有長期性。融資環(huán)節(jié)和融資過程要根據(jù)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)和要求來進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要依據(jù)融資這一活動(dòng)來進(jìn)行支撐，所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有長期性，要綜合考慮企業(yè)發(fā)展的問題。基于房地產(chǎn)行業(yè)的融資特點(diǎn)和目前發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開融資活動(dòng)的促進(jìn)，融資環(huán)節(jié)的順利程度與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有一定的關(guān)系。企業(yè)融資問題可以影響到企業(yè)自身的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也可以進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1.2.3風(fēng)險(xiǎn)性數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資金額在逐年增加，諸多企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)存在一定問題。房地產(chǎn)企業(yè)融資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流轉(zhuǎn)比較頻繁，資金量比較巨大，所以該行業(yè)的融資活動(dòng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。在進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)的過程中，大量的資金運(yùn)行會(huì)使得其過程存在安全隱患；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有高資金流轉(zhuǎn)性，這個(gè)特征與風(fēng)險(xiǎn)性有一定的關(guān)系，二者互相影響和聯(lián)系。1.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式1.3.1外源融資外源融資是企業(yè)通過一定方式從除企業(yè)以外其他的經(jīng)濟(jì)主體獲得資金的一種融資行為，主要方式有銀行貸款、發(fā)行股票和企業(yè)債券等方式。一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。與此同時(shí)，股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用公司資源間接上市。發(fā)行企業(yè)債券是股份有限公司或有限責(zé)任公司的主要融資手段之一，是中國存在的一種特殊法律規(guī)定的債務(wù)形式。1.3.2內(nèi)源融資內(nèi)源融資是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的資金，主要組成部分是留存收益和折舊。內(nèi)源融資是獨(dú)特的、自主的。因此，內(nèi)源融資往往是企業(yè)的首選融資方式和企業(yè)的主要資金來源，但與此同時(shí)內(nèi)源融資規(guī)模有限，無法提供大規(guī)模融資，股息的分配也將按比例進(jìn)行，這將影響到未來的外部融資。2景瑞地產(chǎn)融資問題分析2.1景瑞地產(chǎn)簡介景瑞地產(chǎn)，全稱為景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司，屬于房地產(chǎn)行業(yè)的重要代表之一，是房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展典型。該企業(yè)成立于1993年，專注于房地產(chǎn)開發(fā)，其房產(chǎn)產(chǎn)品遍布多個(gè)核心城市，企業(yè)品牌具有一定的影響力。2.2景瑞地產(chǎn)融資存在的主要問題2.2.1融資渠道單一景瑞控股旗下設(shè)有景瑞地產(chǎn)等業(yè)務(wù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，景瑞控股的總負(fù)債為452.15億元，與2018年底的390.69億元相比上漲逾60億元，在景瑞控股逾400億元的負(fù)債中，未償還借款總額為209.65億元，其中一年內(nèi)到期的借款為103.8億元。但在景瑞控股的賬面上，銀行及手頭的現(xiàn)金約為142億元，其中30.87億元現(xiàn)金受到了限制。2019年1月和4月，景瑞控股分別發(fā)行了2020及2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，7月18日，景瑞控股發(fā)行2022年到期的2.6億美元優(yōu)先票據(jù)公司上述發(fā)債所募資金，均用于再融資集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)，即“借新還舊”。目前，景瑞地產(chǎn)的融資渠道不夠多元化，其融資主要來源是銀行貸款、發(fā)行股票兩項(xiàng)，當(dāng)這兩個(gè)渠道的資金數(shù)額達(dá)到上限或無法融資，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受限，企業(yè)經(jīng)濟(jì)條件受到一定的影響，該企業(yè)融資難的現(xiàn)狀也是由于融資渠道單一造成的。企業(yè)的融資渠道是由景瑞地產(chǎn)的融資觀念直接決定和影響的結(jié)果。景瑞地產(chǎn)的傳統(tǒng)融資觀念包括“融資就是貸款，貸款就找銀行，非銀行融資都是高利貸”、“企業(yè)的融資成本就是貸款利息，降成本就只能和銀行談利率”等。造成景瑞地產(chǎn)融資渠道單一的主要原因可能是，企業(yè)融資觀念過于傳統(tǒng)，不能夠及時(shí)創(chuàng)新，導(dǎo)致企業(yè)融資渠道單一；該企業(yè)的管理人員不能根據(jù)時(shí)代的發(fā)展更新自身企業(yè)的融資觀念，對(duì)待資金問題過于傳統(tǒng)和謹(jǐn)慎，導(dǎo)致企業(yè)融資單薄，不能走多元化的融資道路。在某一方面的融資渠道出現(xiàn)問題后，就會(huì)造成景瑞地產(chǎn)的資金出現(xiàn)斷裂，阻礙企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。2.2.2融資模式缺乏創(chuàng)新性企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況往往可以反映出融資模式給企業(yè)帶來的影響，下圖為景瑞地產(chǎn)2015-2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)圖（見圖1）。圖SEQ圖表\*ARABIC圖SEQ圖表\*ARABIC1景瑞地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)圖（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)網(wǎng)）景瑞地產(chǎn)的融資問題出現(xiàn)與缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持存在一定的聯(lián)系，在企業(yè)內(nèi)部融資經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，通過這樣的機(jī)構(gòu)可以提升企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)完整性和專業(yè)性。融資模式缺乏創(chuàng)新性的主要原因可能是，景瑞地產(chǎn)在企業(yè)融資管理方面缺乏重視，忽略融資管理工作，導(dǎo)致融資模式缺乏創(chuàng)新性。房地產(chǎn)行業(yè)中有為了擴(kuò)大規(guī)模，發(fā)展項(xiàng)目而爭(zhēng)取向銀行貸款，在評(píng)估項(xiàng)目時(shí)高估項(xiàng)目投資收益而低估潛在風(fēng)險(xiǎn)的固化融資觀念。在全國大中型房地產(chǎn)企業(yè)中有超過40%的房地產(chǎn)企業(yè)選擇繼續(xù)從銀行貸款，只有小部分的企業(yè)選擇金融市場(chǎng)融資。同時(shí)，由于景瑞地產(chǎn)融資的資金鏈不健全，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎行事，擔(dān)心企業(yè)融資出現(xiàn)資金流通受阻的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合諸多考慮，無法對(duì)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新。除此之外，景瑞地產(chǎn)還由于海外融資難度大，只能借助國內(nèi)資金進(jìn)行流轉(zhuǎn)，缺乏更有力的資金支撐。2.2.3融資規(guī)章制度不夠完善景瑞地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)節(jié)存在一定的問題，具體表現(xiàn)為融資相關(guān)規(guī)章制度不夠完善。融資規(guī)章制度包括對(duì)內(nèi)投資工作的規(guī)定及規(guī)劃、對(duì)外融資方式及途徑的制定、融資前期工作準(zhǔn)備內(nèi)容、融資具體操作規(guī)范、融資風(fēng)險(xiǎn)防范及規(guī)定等內(nèi)容，它體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的融資管理工作強(qiáng)度。景瑞地產(chǎn)現(xiàn)行的融資制度是：加強(qiáng)企業(yè)融資和財(cái)務(wù)監(jiān)控能力，降低融資成本，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況制定融資制度。所執(zhí)行的融資活動(dòng)要保證企業(yè)的長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，嚴(yán)格控制企業(yè)各項(xiàng)償債比率，避免因償債能力所造成的困境。在景瑞內(nèi)部，一直踐行8611經(jīng)營法則，即8個(gè)月開盤，首開去化60％，11個(gè)月現(xiàn)金流回正。出現(xiàn)不規(guī)范的情況主要可能有以下幾個(gè)方面：融資人員操作的過程和流程不夠完整，對(duì)企業(yè)的償債能力沒有明確的分析或認(rèn)知，未能嚴(yán)格按照企業(yè)融資規(guī)定進(jìn)行；在融資監(jiān)控方面缺少對(duì)相關(guān)融資人員工作監(jiān)督、建立完整、標(biāo)準(zhǔn)的工作流程等方面的要求；企業(yè)制定的融資制度缺乏現(xiàn)實(shí)意義，存在一定的局限性，導(dǎo)致融資工作脫離制度，實(shí)際工作與理論知識(shí)脫節(jié)；企業(yè)融資的工作要求不完善，具體對(duì)融資結(jié)果的考核結(jié)果沒有硬性要求，對(duì)于工作人員的融資效率無法掌控，導(dǎo)致企業(yè)融資人員的工作不積極。2.2.4融資環(huán)節(jié)不完整融資環(huán)節(jié)基本包括如下內(nèi)容：首先確定目標(biāo)投資機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)備融資文件，聯(lián)系投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)行融資演示，然后進(jìn)行后續(xù)會(huì)談和盡職調(diào)查，簽訂法律文件，直至資金到賬。基于以上敘述，景瑞地產(chǎn)的融資環(huán)節(jié)存在缺陷，具體表現(xiàn)為：確定目標(biāo)環(huán)節(jié)不夠明確和謹(jǐn)慎，在搜集信息和準(zhǔn)備融資文件過程存在弊端，準(zhǔn)備不夠充分；對(duì)于市場(chǎng)情況未能進(jìn)行有效的調(diào)查和研究，忽略實(shí)際企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)參考價(jià)值；融資演示不夠貼近真實(shí)情況，理論與實(shí)踐存在一定的偏差，企業(yè)的資金狀況與實(shí)際需求規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個(gè)環(huán)節(jié)不合理。從而導(dǎo)致企業(yè)融資環(huán)節(jié)不流暢，融資結(jié)構(gòu)不完整，就會(huì)損失企業(yè)的資金收益，影響企業(yè)的長期發(fā)展。由于融資環(huán)節(jié)具有整體性的特點(diǎn)，所以這對(duì)企業(yè)在整個(gè)融資的過程中連續(xù)性和完整性要求比較高，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)必須具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈和成熟融資環(huán)節(jié)，才能保證融資結(jié)構(gòu)及環(huán)節(jié)的緊密性。然而，景瑞地產(chǎn)對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的完整性還不夠重視，沒有完全意識(shí)到完整性對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的諸多影響，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)普遍問題。在融資的過程中，企業(yè)需要與資金流轉(zhuǎn)方互相積極協(xié)調(diào)，各個(gè)環(huán)節(jié)流程緊密結(jié)合在一起，良好的配合完成交易，但是景瑞地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)中，目前沒有完全做到協(xié)調(diào)性，使得融資環(huán)節(jié)不是很順暢。2.2.5融資風(fēng)險(xiǎn)管理不健全景瑞地產(chǎn)的融資出現(xiàn)的問題表現(xiàn)之一就是融資環(huán)節(jié)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)管理工作不到位。作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一員，景瑞地產(chǎn)面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是自身企業(yè)負(fù)債率高帶來資金壓力，融資風(fēng)險(xiǎn)管理不健全的基本表現(xiàn)包括，景瑞地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系是不完善的，完整的管理體系應(yīng)該包括前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)體系、風(fēng)險(xiǎn)分析體系、風(fēng)險(xiǎn)管理策略體系、風(fēng)險(xiǎn)控制體系、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系等，在這個(gè)體系問題上，景瑞地產(chǎn)缺少融資風(fēng)險(xiǎn)的分析體系和預(yù)測(cè)體系。還有，在日常的融資過程中，企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的掌握意識(shí)并不明顯，過于形式主義。但反觀其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如萬科集團(tuán)，通過完善的風(fēng)險(xiǎn)管理模式規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新融資模式。萬科2009年9月增發(fā)不超過112億元A股股票，并且截止2010年年底，該公司已連續(xù)四年未進(jìn)行股權(quán)再融資；2012年初，萬科向華潤深國投信托融資10億元用于東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目開發(fā)。在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加大的背景下，萬科通過多元化的融資渠道尋找相對(duì)低的成本融資，維持資金鏈不會(huì)因過于緊張而斷裂，保持了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，相比之下，景瑞地產(chǎn)只能是離行業(yè)頭部越來越遠(yuǎn)。另一個(gè)突出表現(xiàn)是，景瑞地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理工作不健全，尤其是融資管理人員水平有限。他們?nèi)狈I(yè)的金融知識(shí)，直接導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)管理出現(xiàn)問題，進(jìn)而影響企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管理。造成融資工作人員專業(yè)性知識(shí)薄弱的原因，有可能是融資工作人員學(xué)歷和文化差異，導(dǎo)致他們的個(gè)人能力和基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)出現(xiàn)不同；還有可能是融資工作人員對(duì)于企業(yè)融資相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)較少，導(dǎo)致非專業(yè)的行為出現(xiàn)；企業(yè)在選拔工作人員的條件上不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致非專業(yè)性人員進(jìn)行融資工作，影響企業(yè)整體發(fā)展。這兩個(gè)問題會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資過程出現(xiàn)狀況，極大的提高了風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性，為整個(gè)景瑞地產(chǎn)融資過程帶來了不良的影響。3景瑞地產(chǎn)融資問題的解決措施3.1探索新的多元化融資渠道探索多元化融資渠道，是指景瑞地產(chǎn)要將融資重點(diǎn)更多放在私募股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化等融資渠道上，根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)情況，組合多種融資形式為企業(yè)融資提供有利條件。景瑞地產(chǎn)應(yīng)為當(dāng)前財(cái)務(wù)形勢(shì)下的企業(yè)選擇比較合適合理的融資渠道，將多元化的融資渠道按照與企業(yè)幫助性的大小進(jìn)行排序，側(cè)重著重發(fā)展某一渠道，但又不放棄其他渠道。另外，還要時(shí)刻關(guān)注融資后對(duì)控股權(quán)的影響。3.1.1私募股權(quán)融資景瑞地產(chǎn)可以將重心逐漸放到多元化融資渠道上，比如通過私募形式對(duì)具有融資意向的非上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過程中附帶考慮了將來的退出機(jī)制，即通過上市、并購或者管理層回購等方式，出售持股獲利。這種融資方式不僅可以為景瑞地產(chǎn)帶來經(jīng)濟(jì)上的幫助，對(duì)于企業(yè)的品牌影響力和知名度也存在一定的幫助作用。3.1.2房地產(chǎn)信托信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。這樣的融資渠道獲取的資金可以用來為景瑞地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)的地產(chǎn)項(xiàng)目和地產(chǎn)的啟動(dòng)資金，進(jìn)而，為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托的融資渠道包括的方式比較廣泛，但是在這個(gè)渠道的融資過程中，會(huì)可能出現(xiàn)賠償風(fēng)險(xiǎn)、操作不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等，需要企業(yè)時(shí)刻注意。3.1.3房地產(chǎn)證券化將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。房地產(chǎn)證券化的融資行為可以為企業(yè)有效帶來資金的支撐，證券具有一定的靈活性和流通方便性，這樣的渠道可以極大提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)流暢度，保障資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3.2規(guī)范融資行為3.2.1完善融資制度企業(yè)融資不僅要企業(yè)融資理念進(jìn)行完善，還要從制度建設(shè)方面進(jìn)行整頓。景瑞地產(chǎn)的融資相關(guān)的制度還有待完善和嚴(yán)格加強(qiáng)，融資問題的本質(zhì)解決辦法就是要從需要制度的加強(qiáng)，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)條件，建立嚴(yán)格完整的工作標(biāo)準(zhǔn)和流程，可以有效制約工作人員的操作規(guī)范，保障景瑞地產(chǎn)的融資環(huán)節(jié)完整性。在以往的融資過程和融資環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金掌握不全面和資金運(yùn)行操作不規(guī)范，從而對(duì)企業(yè)發(fā)展造成負(fù)面影響，現(xiàn)在可以通過完善規(guī)章制度，建立健全的制度來有效避免這一問題。完善融資制度的操作包括：企業(yè)實(shí)際融資過程中出現(xiàn)的行為操作進(jìn)行完善、對(duì)預(yù)先可能發(fā)生的不規(guī)范行為進(jìn)行完善、對(duì)已經(jīng)發(fā)生的行為進(jìn)行評(píng)定等內(nèi)容。針對(duì)企業(yè)之前的不規(guī)范行為可以在企業(yè)制度中進(jìn)行有效的規(guī)避，使企業(yè)的融資過程標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)性得到提高。因此，景瑞地產(chǎn)應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)融資制度的制定工作，對(duì)整體融資內(nèi)容進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，培養(yǎng)融資專業(yè)技能；并靈活運(yùn)用制度管理，用制度約束融資工作和流程，降低融資資金鏈斷裂的概率，建立有效的限制條件，在這樣的約束和規(guī)定下，保證企業(yè)的穩(wěn)定長久發(fā)展。3.2.2改善融資結(jié)構(gòu)景瑞地產(chǎn)若要改善融資結(jié)構(gòu)，需要對(duì)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行完善和改進(jìn)，從前期的融資準(zhǔn)備工作開始，確保資料準(zhǔn)備充足，對(duì)于融資環(huán)境和融資項(xiàng)目有一個(gè)完整的認(rèn)知，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效分析，對(duì)比其他企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn)，完善自身的環(huán)節(jié)存在的漏洞問題。景瑞地產(chǎn)應(yīng)制定與自身實(shí)際狀況緊密相關(guān)的融資方案，制定完整的融資環(huán)節(jié)和流程，按照有序的步驟進(jìn)行企業(yè)融資，對(duì)于可能發(fā)生的問題及隱患進(jìn)行及時(shí)防范，落實(shí)到方案上面，為企業(yè)的融資工作人員提供完整的文件資料，共同優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及流程。3.2.3創(chuàng)新融資模式景瑞地產(chǎn)的融資模式需要進(jìn)行創(chuàng)新，不要盲目學(xué)習(xí)其他行業(yè)以及其他企業(yè)的模式，要根據(jù)自己行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行模式調(diào)整、制定和創(chuàng)新。景瑞地產(chǎn)的融資過程中并非是照搬其他企業(yè)成功的融資模式拿來應(yīng)用那么簡單，要根據(jù)自身房產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行分析，總結(jié)融資經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新符合自己企業(yè)的融資模式，靈活運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的電子信息優(yōu)勢(shì)，克服目前融資模式單一性的不足，開拓的創(chuàng)新多元化的融資模式，完善企業(yè)發(fā)展。以行業(yè)龍頭——萬科地產(chǎn)為例，在成都萬科五龍山，建設(shè)80畝體育公園，前期投入了400萬，現(xiàn)在需要資金300萬-500萬用于后期建設(shè)，其融資方式一是靠中小學(xué)校學(xué)生和中小企業(yè)戶外活動(dòng)擴(kuò)展，以及國內(nèi)外的一些主體外交流活動(dòng)來盈利，二是通過股權(quán)融資。這樣的融資模式值得景瑞地產(chǎn)學(xué)習(xí)，可以不再局限于傳統(tǒng)的融資模式，將更多的項(xiàng)目進(jìn)行整合，既優(yōu)化管理，也提高融資收益。3.3加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理工作3.3.1完善風(fēng)險(xiǎn)管理形式房地產(chǎn)的市場(chǎng)不同于其他行業(yè)，資金消耗量比較大，針對(duì)資金問題的風(fēng)險(xiǎn)頻率會(huì)更大，尤其以景瑞地產(chǎn)，投資負(fù)債比率大的情況下，其融資風(fēng)險(xiǎn)就越大。因此，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作首先要從完善風(fēng)險(xiǎn)管理形式入手，完善風(fēng)險(xiǎn)管理形式，主要通過增加電子化信息平臺(tái)管理，借助信息時(shí)代的優(yōu)勢(shì)，將數(shù)字化、信息化的管理平臺(tái)應(yīng)用到風(fēng)險(xiǎn)管理中，可以極大擴(kuò)充融資信息的參考作用。除此之外，還可以通過組合式風(fēng)險(xiǎn)管理，部分風(fēng)險(xiǎn)管理交由專業(yè)人士管理、公司內(nèi)外共同管理的綜合形式等。在解決風(fēng)險(xiǎn)方面，景瑞地產(chǎn)可以選擇專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。風(fēng)險(xiǎn)管理組織可以制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，識(shí)別和量化的可能影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)事件，重點(diǎn)是最大程度地減少威脅和最大機(jī)會(huì)。3.3.2樹立風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)樹立風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)景瑞地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理來說是必要的。樹立標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容應(yīng)該設(shè)計(jì)很多方面，包括前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、融資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策等內(nèi)容，這些都需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的制定。相比于以前的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，樹立新的管理風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要更加具有靈活性，具體需要在風(fēng)險(xiǎn)管理的前期預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)上，針對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行重要性分類，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的分析結(jié)果制定不同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，靈活性是體現(xiàn)在方案的多元化上，不是單一的解決途徑。3.3.3改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理流程改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，包括將風(fēng)險(xiǎn)按照緊急程度可以進(jìn)行分類，依次為其制定不同種類的風(fēng)險(xiǎn)管理流程，其中有：重大風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、一般性風(fēng)險(xiǎn)等，按照風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行針對(duì)性的流程改進(jìn)，個(gè)性化管理的同時(shí)也將完善每一個(gè)流程的細(xì)節(jié)。首先按照金額的不同及數(shù)量多少可以將其劃分成不同級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)類型這不是一個(gè)固定的規(guī)則和概念，需要景瑞地產(chǎn)根據(jù)自身的發(fā)展情況進(jìn)行實(shí)際性分析，將其分為不同級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于像景瑞地產(chǎn)這樣的企業(yè)來說，重大風(fēng)險(xiǎn)是政治上以及經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)，由于國內(nèi)的一些政策變化以及全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)等給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是非常大的，同時(shí)這類風(fēng)險(xiǎn)也是不可控的，有些房地產(chǎn)企業(yè)因此倒閉、破產(chǎn)；中等風(fēng)險(xiǎn)是不完善的財(cái)務(wù)管理制度，目前房地產(chǎn)企業(yè)仍然是“紙上談兵”的資金預(yù)算，在缺乏對(duì)支出和資金合理性的財(cái)務(wù)分析的情況下，房地產(chǎn)融資需要完善財(cái)務(wù)管理體系；一般風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身的融資結(jié)構(gòu)及流程不完善，融資人員專業(yè)性不足所造成的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)需要企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整和完善才能有效地規(guī)避。按照風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行針對(duì)性的流程改進(jìn)，個(gè)性化管理的同時(shí)也將完善每一個(gè)流程的細(xì)節(jié)。3.3.4重視和培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理人才解決景瑞地產(chǎn)融資問題，還需從人才入手。該企業(yè)的融資問題需要專業(yè)性人才來促進(jìn)資金有效與運(yùn)行，并從招聘和篩選環(huán)節(jié)上進(jìn)行有效控制。因此，景瑞地產(chǎn)在選擇員工進(jìn)入融資工作之前，應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行嚴(yán)格的條件限制，如企業(yè)管理專業(yè)、金融專業(yè)、經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)的人才是符合這樣的隊(duì)伍建設(shè)需求的。在工作經(jīng)驗(yàn)來看，景瑞地產(chǎn)需要招聘具有豐富的房產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)人才，能夠充分掌握房地產(chǎn)融資工作以及具備該相關(guān)工作的能力。要找到對(duì)口的人才與之匹配，為公司引進(jìn)專業(yè)性的融資人才，為企業(yè)融資環(huán)節(jié)提供專業(yè)支撐。專業(yè)性人才可以對(duì)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的分析，找出資金結(jié)構(gòu)的不足和融資結(jié)構(gòu)存在的問題，這可以有效幫助企業(yè)完善融資發(fā)展問題。4總結(jié) 從發(fā)展的角度來看，資金對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都是稀缺資源，同樣也是必不可少的，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營和長遠(yuǎn)發(fā)展時(shí)時(shí)刻刻又離不開資金。因此，如何有效地進(jìn)行融資就成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門一項(xiàng)極其重要的基本活動(dòng)。綜上所述，以景瑞地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)行業(yè)，在整體上來看，融資實(shí)力是良好的，但還是存在一定的問題，比如企業(yè)融資的模式、渠道過于單一，導(dǎo)致容易出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不完善，進(jìn)而會(huì)存在一些安全隱患；企業(yè)的融資規(guī)定流程不夠完整，導(dǎo)致整個(gè)融資過程出現(xiàn)局限性等，這些都是企業(yè)實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)的融資問題，解決這些問題需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完善自身的融資不足，從而完善融資渠道與融資模式。通過本文的寫作，希望可以通過對(duì)景瑞地產(chǎn)的融資問題研究分析給房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的建議，開拓多元化的渠道發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定的經(jīng)濟(jì)保障。參考文獻(xiàn)：[1]陶雪.我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資問題及對(duì)策[J].區(qū)域治理,2019(46):203-205.[2]林艷華.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇分