踩盤報(bào)告模版-

踩盤報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模版二級(jí)市場(chǎng)策略中心踩盤的BPP體系2專業(yè)

[Professional]分析規(guī)劃布局要點(diǎn)，包括建筑、園林及產(chǎn)品戶型PP精細(xì)

[particularity]標(biāo)桿配置分析營(yíng)銷可述性分析B基礎(chǔ)

[BASIC]首先了解項(xiàng)目的地塊基礎(chǔ)點(diǎn)：包括了項(xiàng)目的基本指標(biāo)、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產(chǎn)品類型及整體的開發(fā)節(jié)奏和客戶定位及銷售情況分析。Contents3基礎(chǔ)專業(yè)項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目整體戶型配比項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析項(xiàng)目整體車位比分析項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析項(xiàng)目整體不利因素分析項(xiàng)目整體分期狀況項(xiàng)目當(dāng)期技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)分析項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)分析開發(fā)商背景精細(xì)基礎(chǔ)41、項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目信息開發(fā)商占地（㎡）地址代理商區(qū)/X路與X路交匯建面（㎡）住宅（㎡）建筑設(shè)計(jì)商業(yè)（㎡）承建商其他（㎡）整合推廣容積率物業(yè)管理綠化率物管費(fèi)元/㎡覆蓋率建筑類型總戶數(shù)棟數(shù)車位數(shù)總層數(shù)車位比均價(jià)配套元/㎡開盤日期 年/月/日基礎(chǔ)52、項(xiàng)目整體戶型配比戶型配比總套數(shù)套數(shù)比面積比戶型面積78.26-83.1011523.2%2*2*179.17-81.08234.6%77.66-80.52234.6%3*2*187.52-89.24234.6%96.42-98.16234.6%112.3-114.61469.3%3*2*2113.52-115.64234.6%97.67-99.83234.6%3*3*2114.76-116.99234.6%140.73-142.98234.6%4*2*215220.4%復(fù)式113.52-115.645511.1%合計(jì)494100%3、項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析6本項(xiàng)目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區(qū)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；但本項(xiàng)目是利用聯(lián)排別墅作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，使客戶實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限?；A(chǔ)例：序號(hào)

項(xiàng)目

容積率1振業(yè)城1.32招商·依山郡1.573公園大地1.664天健·現(xiàn)代城2.25君悅龍庭2.86中央悅城2.87龍城華府2.958奧林華府3.29風(fēng)臨域3.3510東方明珠城5.72產(chǎn)品線聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅多層、小高層小高層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅高層小高層、高層、合院別墅、聯(lián)院別墅、疊院別墅小高層高層高層高層4、項(xiàng)目整體車位比分析7本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1?；A(chǔ)例：序號(hào)項(xiàng)目車戶比1風(fēng)臨域0.64：12東方明珠城0.65：13龍城華府0.86：14振業(yè)城1：15奧林華府1.13：16招商·依山郡1.2：17中央悅城1.25：18公園大地1.25：19天健·現(xiàn)代城1.26：110君悅龍庭1.42：15、項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析8本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。12345基礎(chǔ)例：風(fēng)臨域東方明珠城龍城華府振業(yè)城奧林華府678招商·依山郡中央悅城公園大地910天健·現(xiàn)代城君悅龍庭6、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析9項(xiàng)目賣點(diǎn)分析?

位于龍崗中心區(qū)的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優(yōu)越；?

周邊配套完善，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場(chǎng)和龍城公園等市政設(shè)施，世貿(mào)中心、歲寶百貨、國(guó)美、天虹等大型商業(yè)配套設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目周圍；?

區(qū)域生活氛圍成熟，是片區(qū)高檔住宅聚集區(qū)；?

融國(guó)道和地鐵三號(hào)線于一體的深惠路將于 2010

年全面完工，為項(xiàng)目升值提供了巨大的空間；?

園林及建筑特色以西班牙風(fēng)情為主題，引用其專屬特征進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)及選材；?

戶型產(chǎn)品豐富，兩房至

th均涵蓋在內(nèi)，面積范圍跨度廣（從

78-330

㎡），且其南北通透，具備良好的通風(fēng)性和采光性，采用大面積

6米高空中花園陽(yáng)臺(tái)、大面積凸窗、

6米高入戶花園和錯(cuò)層露臺(tái)，贈(zèng)送面積多，最多高達(dá)315

平方米；?

廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設(shè)計(jì)，則保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無(wú)視線干擾?；A(chǔ)例：7、項(xiàng)目整體不利因素分析10項(xiàng)目不利因素分析?

封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)由于龍崗目前房產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，而新建樓盤數(shù)目眾多，區(qū)內(nèi)客戶群分散力度大，而高端市場(chǎng)為初探，周邊樓盤入住率低，需時(shí)間打造及營(yíng)造居住氛圍基礎(chǔ)例：?區(qū)域位置偏離市中心，交通費(fèi)用增加本項(xiàng)目雖然位于龍崗中心區(qū)核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設(shè)對(duì)龍崗區(qū)融入深圳關(guān)內(nèi)是一大有利之處，但卻設(shè)有收費(fèi)站，使有車一族交通成本增加?

昭示性不強(qiáng)3層的歲寶本項(xiàng)目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長(zhǎng)段臨街面都屬樓高百貨，極大影響昭示性的體現(xiàn)?；A(chǔ)118、項(xiàng)目整體分期狀況需要用色塊在圖上標(biāo)出分期開發(fā)的分布二期例：切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識(shí)的圖片一期占地面積：36.46萬(wàn)㎡住宅面積：57.92萬(wàn)㎡總建筑面積：82.66㎡（分十期開發(fā)）建筑類別：高層、小高層、聯(lián)體別墅容積率：1.66 覆蓋率：28.74% 綠化率：33.49%總戶數(shù)：3776 停車位：4715項(xiàng)目定位：都市成功人士的理想居所基礎(chǔ)129、項(xiàng)目當(dāng)期指標(biāo)（分期項(xiàng)目須填寫）當(dāng)期信息占地（㎡）建面（㎡）住宅（㎡）棟數(shù)與棟別總層數(shù)均價(jià)元/㎡商業(yè)（㎡）開盤日期建筑類型當(dāng)期配套年/月/日開盤折扣當(dāng)期戶數(shù)開盤日銷售率%基礎(chǔ)10、項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比（分期項(xiàng)目須填寫）戶型戶型配比面積78.26-83.10A座

02、03一棟B座

07C座A座二棟B座C座

12、13合計(jì)115百分比23.2%2*2*179.17-81.0811234.6%77.66-80.5212234.6%3*2*187.52-89.2405234.6%96.42-98.1610234.6%112.3-114.610115469.3%3*2*2113.52-115.6401234.6%97.67-99.8303234.6%3*3*2114.76-116.9906234.6%4*2*2140.73-142.9802234.6%152（

06、07

）20.4%復(fù)式113.52-115.6406、07、08、09、105511.1%合計(jì)25313241494100%基礎(chǔ)1411、項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）例：萬(wàn)科在造一座城12、項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）15基礎(chǔ)例：基礎(chǔ)1613、開發(fā)商背景分析?

開發(fā)商成立年份?

注冊(cè)資本?

所獲榮譽(yù)?

開發(fā)理念?

項(xiàng)目（主要寫代表作品）?

開發(fā)規(guī)模等信息Contents17基礎(chǔ)專業(yè)精細(xì)項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析項(xiàng)目配套與分布分析項(xiàng)目商業(yè)配套分析項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析項(xiàng)目園林景觀分析項(xiàng)目園林景觀圖片項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目戶型具象分析項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析1、項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析18專業(yè)例：190公頃的龍城公園幼兒園高層區(qū)小高層復(fù)式區(qū)別墅區(qū)幼兒園會(huì)所幼兒園商業(yè)街小高層商業(yè)街（餐飲）2、項(xiàng)目配套與分布分析19專業(yè)例：幼兒園會(huì)所：設(shè)于龍翔大道傍，建筑面積約

3400㎡，是本項(xiàng)目唯一一個(gè)會(huì)所。其相對(duì)于52萬(wàn)㎡的住宅建面而言，配套嚴(yán)重缺乏，無(wú)法滿足所有住戶的需要，而其分布在本項(xiàng)目東南角的入口處，只能便利了周邊的住戶，最大忽略了未來西北角及相距較遠(yuǎn)的住戶使用需求。但不難看出，開發(fā)商如此規(guī)劃是為了吸引和方便外界人士進(jìn)入本會(huì)所消費(fèi)。幼兒園幼兒園（已建成）會(huì)所幼兒園：本項(xiàng)目設(shè)有3個(gè)幼兒園，且均分布在項(xiàng)目外圍靠近路邊，其意圖很明顯是使其具有對(duì)外性。3、項(xiàng)目商業(yè)配套分析20專業(yè)例：商業(yè)配套：分布在本項(xiàng)目南邊，緊

鄰龍翔大道，并緊貼成熟商業(yè)——?dú)q寶百貨兩側(cè)，此處地理位置優(yōu)越，人流量較大，商業(yè)氛圍較為成熟。本項(xiàng)目整體體量較小，目前完工的只有東面的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)為餐飲，面積較大，兩層布局，預(yù)計(jì)定位為高檔西餐，以裝點(diǎn)門面，突出豪宅的上乘商業(yè)配套。商業(yè)街商業(yè)街（餐飲）4、項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析21專業(yè)例：高層區(qū)小高層復(fù)式區(qū)別墅區(qū)小高層本項(xiàng)目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進(jìn)行排列，th位于中心位置，繼而圍繞小高層，再而圍繞高層，層層遞進(jìn)，錯(cuò)落有致，園林穿插其中，別墅區(qū)更有人工湖環(huán)繞以造成相對(duì)隔離感。整個(gè)項(xiàng)目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產(chǎn)生高低層差但無(wú)韻律感。其次，本項(xiàng)目建筑立面采用了簡(jiǎn)單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標(biāo)準(zhǔn)墻身，頂部通過退臺(tái)處理或改變窗的形式，以及坡屋頂?shù)奶幚硎址?，比例與細(xì)節(jié)處理均體現(xiàn)品質(zhì)之處，并秉承鴻榮源的一貫作風(fēng)。5、項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析22專業(yè)例：入口：主入口設(shè)于龍翔大道傍，靠近會(huì)所處，次入口設(shè)于項(xiàng)目的西面，兩入口均可直接連接別墅區(qū)，由于只有別墅區(qū)有地面停車位，因此兩入口車行通道估計(jì)只為別墅區(qū)開放。車流線：次入口本項(xiàng)目車流線如圖中紅線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。主入口龍翔大道人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規(guī)劃。6、項(xiàng)目園林景觀分析23專業(yè)?

參照了中國(guó)園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內(nèi)，作為項(xiàng)目背景；?

設(shè)置了多條通往龍城公園的路徑；?

因?yàn)榈貏?shì)存在30米高差，從北部到南部用了很多臺(tái)階式的草坪，且以開花喬木為主來映稱山景環(huán)境。例：山景花園區(qū)6、項(xiàng)目園林景觀分析24專業(yè)?

花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現(xiàn)的花朵，并非普通到處可見，由此提高項(xiàng)目園林的獨(dú)特性并與其他項(xiàng)目的花園規(guī)劃拉開了距離；?

四種季節(jié)的花種均有配置，使花園每個(gè)季度都有不同種類的花朵盛開，產(chǎn)生四季各異的花園景觀及香氣；?

填補(bǔ)了項(xiàng)目西北角缺乏大型共建設(shè)施的不足。例：庭院花園區(qū)6、項(xiàng)目園林景觀分析25專業(yè)例：?

本項(xiàng)目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；?

廊庭分布較分散且數(shù)量較多，與坡面草地的銜接，使整個(gè)園林得到節(jié)點(diǎn)的連接與過渡，其精細(xì)的裝飾講究，材質(zhì)考究，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)感；?

社區(qū)道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現(xiàn)了西班牙特色風(fēng)情主題的設(shè)計(jì)元素。綠林花園區(qū)專業(yè)26例：7、項(xiàng)目園林景觀圖片硬質(zhì)鋪裝 植被 水系泳池 照明 架空層高視點(diǎn)景觀 硬質(zhì)景觀 智能8、項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析27專業(yè)需附圖片?

園林建筑材料?

園林風(fēng)格?

珍稀樹種?

智能化?

無(wú)邊際泳池?

大尺度空間?

。。。。。。9、項(xiàng)目產(chǎn)品分析28專業(yè)需附圖片例：?

戶型分布?

排布方式（點(diǎn)式、板式）?

建筑間距?

景觀朝向?

建筑節(jié)能、生態(tài)、智能化?

。。。。。。10、項(xiàng)目戶型分析29專業(yè)主力戶型：四房、五房特征分析：例：?

規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；?

每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局；?

首創(chuàng)奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內(nèi)花園，保證每戶兩個(gè)以上的露臺(tái)花園，贈(zèng)送面積從8-193平方米不等，其中復(fù)式洋房贈(zèng)送的面積達(dá)到75-93平方米；?

所有電梯廳均自然采光和通風(fēng)，可感受室外花園的景觀，節(jié)能、健康、綠化生態(tài)。11、項(xiàng)目戶型具象分析30例：專業(yè)二房（建面78㎡，套內(nèi)63㎡，送11㎡）二房主要分布在3號(hào)樓；?客廳開間3.8m，戶型布置方正實(shí)用，緊湊合理，不浪費(fèi)面積，每個(gè)功能區(qū)區(qū)間分明；?每戶贈(zèng)送6m高陽(yáng)臺(tái)；休息區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)311、項(xiàng)目戶型具象分析專業(yè)例：三房（建面123㎡，套內(nèi)102㎡，送15㎡）三房主要分布在1、２、３、５號(hào)樓；?

戶型方正、南北通透，躍式設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)；?

客廳開間4.5m，獨(dú)立式餐廳；?

主臥開間3.9m的長(zhǎng)條型；?大面積入戶花園及客廳南向景觀陽(yáng)臺(tái)，6米高入戶花園朝向社區(qū)園林。生活區(qū)休息區(qū)215312、項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析32專業(yè)需附圖片?

贈(zèng)送面積（贈(zèng)送率、贈(zèng)送方式）? 功能空間（生活區(qū)、休憩區(qū)、休閑區(qū)）?

空間尺度（客廳、主臥、6M露臺(tái)）?

。。。。。。Contents33基礎(chǔ)專業(yè)精細(xì)????營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析

標(biāo)桿配置分析

營(yíng)銷動(dòng)線分析

營(yíng)銷可訴性分析1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析（例：泰華陽(yáng)光海）34精細(xì)2006年底 2007

年1月17日

4月下旬

5月3日 5月18

日

6月2日推廣期/主題泰華在建一片海泰華陽(yáng)光海媒體/物料戶外廣告牌戶外廣告牌推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放樣板間開放開始VIP登記一期第一批單位發(fā)售效果評(píng)估引起業(yè)界關(guān)注2、標(biāo)桿配置分析35精細(xì)從下表可見，該項(xiàng)目配置以衛(wèi)生間數(shù)量多為最大特征，其次就是戶戶有贈(zèng)送6m高露臺(tái)，但衛(wèi)生間面積偏小，