養(yǎng)老行業(yè)盈利模式研究

目錄contents行業(yè)發(fā)展與趨勢01企業(yè)路徑與探討02行業(yè)盈利模式03北京市場研究04客戶需求與特征05|行業(yè)盈利模式|

國外模式借鑒國家部分發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會(huì)早于中國，且已經(jīng)發(fā)展處相應(yīng)的養(yǎng)老模式，其中美國及日本對我國養(yǎng)老模式影響較大瑞典德國英國中國法國意大利加拿大日本美國|行業(yè)盈利模式|

國外模式/美國美國模式美國6成左右老年人選擇居家養(yǎng)老，而選擇CCRC社區(qū)養(yǎng)老的老人約有100萬美國老年人口為5100萬左右僅60%居家養(yǎng)老40%在家庭之外養(yǎng)老美國約有2000個(gè)養(yǎng)老社區(qū)共提供68.5萬個(gè)房間約有100萬老人入住CCRC養(yǎng)老社區(qū)|行業(yè)盈利模式|

國外模式/美國保障體系美國的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系豐富，形成保險(xiǎn)三大支柱，同時(shí)開放、活躍的金融市場環(huán)境，促成了美國養(yǎng)老行業(yè)的高度市場化美國養(yǎng)老保險(xiǎn)體系基本養(yǎng)老保險(xiǎn)·由養(yǎng)老及遺屬保險(xiǎn)（OASI）和殘障保險(xiǎn)（DI）兩部分組成覆蓋了美國約9

6%的勞動(dòng)人口資金主要來源于雇主和雇員共同繳納的工資稅養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的基石雇主養(yǎng)老保險(xiǎn)早期以固定收益計(jì)劃（DB計(jì)劃）為主，雇主承諾雇員在退休后能夠按照事先確定的金額領(lǐng)取20世紀(jì)80年代后，繳費(fèi)確定型計(jì)劃（DC計(jì)劃）逐漸取代DB，雇主和雇員按規(guī)定比例共同出資，計(jì)入個(gè)人賬戶個(gè)人儲蓄養(yǎng)老保險(xiǎn)創(chuàng)立稅收遞延型個(gè)人儲蓄養(yǎng)老賬戶（IRAs），允許雇員在跳槽或退休時(shí)把養(yǎng)老保險(xiǎn)賬戶中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)存至該賬戶開設(shè)賬戶后，個(gè)人投資者可以選擇金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品進(jìn)行投資，以獲取相應(yīng)收益美國金融環(huán)境美國老人養(yǎng)老金來源，除保險(xiǎn)體系外，部分還來源于反按揭型

“以房養(yǎng)老”；此外，美國養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)投資商通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）形式獲利的也較為普遍。這反映了美國養(yǎng)老行業(yè)的高度市場化，而這一特點(diǎn)與美國本土開放的金融市場環(huán)境密切相關(guān)美國家庭或個(gè)人投資者將大約6

0%以上的資金投入股票市場，其中

50%以上資金投資于基金市場，而中國的金融市場并不發(fā)達(dá)，居民資產(chǎn)以房地產(chǎn)和儲蓄為主，占總資產(chǎn)的93%2017年美國金融市場上R

E

T

Is產(chǎn)品量為2

2

2只，而中國金融市場類

REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行量僅有31只|行業(yè)盈利模式|

國外模式/美國市場特征已形成由投資商、建筑商、運(yùn)營商組成的一個(gè)完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營的市場化體系分工鏈接經(jīng)營方物業(yè)經(jīng)營Emeritus

Senior

Living：在美上市，目前全美規(guī)模最大、連鎖經(jīng)營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（SNH.N）：堅(jiān)持采用凈出租方式運(yùn)營的企業(yè)擔(dān)保融資、購買持有、物業(yè)運(yùn)營HCP：目前美國最大的養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類REITs公司；CPM：美國知名的養(yǎng)老及醫(yī)療投資商建設(shè)與出售DelWebb美國最大的健康型退休社區(qū)開發(fā)商|行業(yè)盈利模式|

國外模式/美國盈利模式投資、開發(fā)、運(yùn)營三方，分別通過物業(yè)銷售、經(jīng)營收益、租金經(jīng)營或金融收益投資方凈租賃模式下，獲取租金收益（收益為物業(yè)價(jià)值的8-12%）委托經(jīng)營下，所有成本和風(fēng)險(xiǎn)由投資方承擔(dān)，獲得94%-95%的經(jīng)營收益凈租賃+委托經(jīng)營模式REITs模式獲取收益開發(fā)方·通過建筑建設(shè)和快速銷售獲取物業(yè)銷售收入和建設(shè)成本間的差價(jià)運(yùn)營方凈租賃下獲得除租金外的收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)委托經(jīng)營下，獲得5-6%的管理費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和成本|行業(yè)盈利模式|

國外模式/日本日本模式日本3514萬65歲以上人口中，約有70%選擇居家養(yǎng)老日本65歲以上人口占比為達(dá)27.7%老年人口總量為3514萬僅70%居家養(yǎng)老30%在家庭之外養(yǎng)老日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以小微為主建筑層數(shù)多在3層以下，設(shè)置20張左右床位|行業(yè)盈利模式|

國外模式/日本保障體系日本形成了養(yǎng)老年金保險(xiǎn)制度、介護(hù)保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)的“一體兩翼”體系格局日本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系介護(hù)保險(xiǎn)制度養(yǎng)老年金保險(xiǎn)制度長壽醫(yī)療保險(xiǎn)··日本形成了三個(gè)層次的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)制度第一層次是國民年金。1961年開始全面實(shí)施《國民年金法》，日本進(jìn)入了“全民皆年金”時(shí)代，分為養(yǎng)老年金、殘障年金、寡婦年金、母子年金和遺孤年金5種，覆蓋全體國民第二層次是與就業(yè)收入相關(guān)聯(lián)的雇員年金制度。按照加入者職業(yè)的不同，又可分為厚生年金和共濟(jì)年金第三層次是可以任意加入的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)。主要是私人機(jī)關(guān)經(jīng)營管理者的職業(yè)養(yǎng)老金或公司養(yǎng)老金···

2000年4月實(shí)施了《介護(hù)保險(xiǎn)法》，40歲以上的日本人和在日外國人都是介護(hù)保險(xiǎn)的籌資對象。通常65歲以后可以享受介護(hù)服務(wù)。共分為7個(gè)等級。針對每一等級，都設(shè)有由介護(hù)保險(xiǎn)支付費(fèi)用的上限。在上限范圍內(nèi)的部分，由個(gè)人支付10%，國家承擔(dān)90%；超過上限的部分，由個(gè)人全額承擔(dān)。目前日本介護(hù)保險(xiǎn)的特別之處就在于繳費(fèi)上采取“稅收+保險(xiǎn)金”的形式，以此來保證介護(hù)保險(xiǎn)財(cái)源的穩(wěn)定···

日本醫(yī)療保險(xiǎn)為執(zhí)行強(qiáng)制公立保險(xiǎn)制度，針對一般國民和特殊人員均有相應(yīng)的保險(xiǎn)。

2008年針對75歲及以上老年人專門制訂了后期高齡者醫(yī)療保險(xiǎn)（長壽醫(yī)療保險(xiǎn)），獨(dú)立于其他公共醫(yī)療保險(xiǎn)制度，規(guī)定年滿75歲老人要退出公共醫(yī)療保險(xiǎn)制度，轉(zhuǎn)而加入該保險(xiǎn)制度該制度以都道府縣為單位，由地方管理和經(jīng)營，年滿75歲的投保老人享受就醫(yī)時(shí)，本人負(fù)擔(dān)比例在原則上為10%（高收入老人和年輕老人的負(fù)擔(dān)比例為30%）|行業(yè)盈利模式|

國外模式/日本介護(hù)保險(xiǎn)制度2000年推行“介護(hù)保險(xiǎn)制度”，迅速推進(jìn)了養(yǎng)老市場的擴(kuò)大和成熟合作模式

支付方式開發(fā)模式：日本政府、社會(huì)團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老設(shè)施多為政府補(bǔ)貼，民營公司開發(fā)，政府補(bǔ)助建設(shè)費(fèi)的十分之一及改造費(fèi)的三分之一，還可享受稅收優(yōu)惠，通常養(yǎng)老項(xiàng)目只租不售。支付比例：個(gè)人保險(xiǎn)費(fèi)支付50%。自2015年起，費(fèi)用支出時(shí)保險(xiǎn)公司支付80%-90%，個(gè)人負(fù)擔(dān)10%-20%。|行業(yè)盈利模式|

國外模式/日本市場特征政企合作通常政府給予補(bǔ)貼，以持有經(jīng)營性物業(yè)為主；企業(yè)獨(dú)立開發(fā)的適老化住宅，以銷售型物業(yè)為主政企合作開發(fā)主體政府特征：明顯的社會(huì)福利性·以介護(hù)保險(xiǎn)制度為前提，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)政府支持方式·分擔(dān)入住者介護(hù)費(fèi)用、予以機(jī)構(gòu)相應(yīng)補(bǔ)貼機(jī)構(gòu)服務(wù)方式·運(yùn)營養(yǎng)老設(shè)施并提供多種專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)主體房地產(chǎn)建筑商、投資商特征：可租可售謀求盈利·主要開發(fā)銷售型和出租型適老住宅銷售型盈利模式·適老住宅銷售，無專業(yè)持續(xù)性養(yǎng)老服務(wù)出租型盈利模式·投資開發(fā)物業(yè)后提供養(yǎng)老服務(wù)并收取會(huì)費(fèi)和每月管理費(fèi)、護(hù)理費(fèi)|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式國內(nèi)盈利模式目前國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式主要有四種，其中運(yùn)營直接盈利模式采用較多134銷售盈利·

復(fù)合養(yǎng)老社區(qū)（偽養(yǎng)老），銷售物業(yè)盈利可售性養(yǎng)老項(xiàng)目，用地性質(zhì)不受產(chǎn)權(quán)限制，房屋產(chǎn)權(quán)可銷售如烏鎮(zhèn)雅園，住宅用地性質(zhì)，于2013年7月開始銷售，最低均價(jià)2.3萬/㎡2運(yùn)營直接盈利運(yùn)營門檻費(fèi)持續(xù)服務(wù)費(fèi)金融產(chǎn)品盈利目前國內(nèi)只有收并購?fù)顺鲇绞襟w現(xiàn)親和源：2016.6.29宜華收購親和源58.33%股權(quán)，2017.4收購剩余股份，收購價(jià)格約2.9億元萬科：收購北控老年公寓70%股權(quán)，收購價(jià)格約4億元其他盈利補(bǔ)償性取地—燕達(dá)：通過成功運(yùn)作燕達(dá)健康城，企業(yè)低價(jià)購得燕郊1800畝地塊，并受秦皇島政府邀請開發(fā)秦皇皓月城項(xiàng)目輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)—萬科已在北京、成都等完成布局；遠(yuǎn)洋椿萱茂已完成12個(gè)城市布局品牌輸出機(jī)會(huì)—親和源已在全國60多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行品牌輸出，覆蓋上海、浙江、山東、江西、遼寧等政府補(bǔ)貼—CC（養(yǎng)老驛站）、HC（居家服務(wù)）主要靠政府補(bǔ)貼平衡。|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利運(yùn)營直接盈利運(yùn)營門檻費(fèi)是養(yǎng)老社區(qū)主要盈利來源，在盈利模式理想化前提下，一般收取物業(yè)價(jià)值的60-70%，其持續(xù)服務(wù)費(fèi)一般低于同檔次養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)銷售使用權(quán)銷售長租會(huì)員卡保險(xiǎn)押金床位費(fèi)護(hù)理費(fèi)餐費(fèi)其他費(fèi)用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)CCRC養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營門檻費(fèi)持續(xù)服務(wù)費(fèi)運(yùn)營門檻費(fèi)為主要盈利模式，一般收取物業(yè)價(jià)值的60-70%高門檻費(fèi)用的社區(qū)，持續(xù)服務(wù)費(fèi)一般低于同檔次的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)門檻費(fèi)一般低于養(yǎng)老社區(qū)，主要依托持續(xù)服務(wù)費(fèi)|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利產(chǎn)權(quán)銷售模式按照95%產(chǎn)權(quán)分割銷售，通過產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，同時(shí)收取持續(xù)服務(wù)費(fèi)，以獲得運(yùn)營收益恭和家園（產(chǎn)權(quán)銷售+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）產(chǎn)權(quán)銷售：居室分割銷售，購買人持95%的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)單位持有5%銷售情況：第一批共145套約半年已基本售罄，成交均價(jià)4.1-4.2萬/㎡總投資：5.26億元總收益：至2017年底，銷售收入為5.58億服務(wù)費(fèi)用·

3080元/月|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利使用權(quán)銷售模式項(xiàng)目一期采用使用權(quán)銷售模式，通過使用權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)較大幅度變現(xiàn)，但入住率水平相對較低，運(yùn)營難度相應(yīng)增加隨園嘉樹一期（使用權(quán)銷售+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）·

收費(fèi)模式：30年使用權(quán)銷售，費(fèi)用120-176萬·

銷售情況：2013年5月推出一期3號和7號樓·

投資：6500萬土地成本+5億建設(shè)陳本+700萬年運(yùn)營成本·

收入：2013年收入約1.8億，其中使用權(quán)銷售約100套、1.4億·

服務(wù)費(fèi)用：服務(wù)費(fèi)區(qū)間2500-3200元，根據(jù)戶型差異費(fèi)用不同問題四·達(dá)不到價(jià)值最大化問題三·類地產(chǎn)化特征明顯，政策風(fēng)險(xiǎn)較大問題二·入住率得不到保障，增加運(yùn)營難度問題一·購買客戶基本為預(yù)養(yǎng)老客群采用使用權(quán)銷售模式遇到的問題：|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利長租模式經(jīng)過一期采用使用權(quán)銷售，項(xiàng)目運(yùn)營難度增加；二期則采用靈活多變的長租模式，通過短期租賃實(shí)現(xiàn)迅速盈利隨園嘉樹（二期）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二期租期租金服務(wù)費(fèi)用15年長租80萬2500元/月110萬3000元/月120萬3200元/月5年長租33萬2500元/月43萬3000元/月48萬3200元/月隨園嘉樹二期（長租+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）收費(fèi)模式：長租模式，租期靈活，分為15年和5年長租入住率：目前已經(jīng)住滿總投資：截止2017年總投入約5.77億總收入：截止2017年總收入約6億運(yùn)營平衡：2015年達(dá)到運(yùn)營平衡|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利會(huì)員卡模式通過銷售會(huì)員卡實(shí)現(xiàn)資金快速回流，同時(shí)隨著時(shí)間變化，具有一定增值空間親和源康橋社區(qū)（會(huì)員卡+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）銷售模式：會(huì)員卡銷售，分為A卡、B卡，A卡可繼承轉(zhuǎn)讓，會(huì)員費(fèi)178萬/套；B卡15年內(nèi)可退運(yùn)營平衡：入住率達(dá)到50%-60%時(shí)運(yùn)營基本平衡總收入：至2017年，總收入16.6億，會(huì)員費(fèi)12.7億，服務(wù)年費(fèi)3.9億；年運(yùn)營收入3000多萬，年運(yùn)營支出2000萬總投資：5.5億元A卡會(huì)員（永久會(huì)員）B卡會(huì)員（終身制，1

5年內(nèi)可退）會(huì)員費(fèi)服務(wù)費(fèi)會(huì)員費(fèi)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式可繼承轉(zhuǎn)讓，會(huì)員費(fèi)為178萬/套；3.98-7.38萬/年75-108萬4.5萬/年備注引入陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按單元上保險(xiǎn)，由親和源每年支付固定的保險(xiǎn)費(fèi)用天津康寧津園（會(huì)員卡+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）收費(fèi)模式：會(huì)員卡銷售會(huì)員卡增值：運(yùn)營三年來已多次調(diào)價(jià)，總體售價(jià)漲幅為40%，年均漲幅15%。運(yùn)營平衡：預(yù)計(jì)2018年底可入住1600位老人，屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)收支平衡總收入：開業(yè)至2017年收入8.41億，會(huì)員費(fèi)約8.14億，服務(wù)費(fèi)約0.25億總投資：約20億元收費(fèi)模式康寧卡費(fèi)服務(wù)費(fèi)餐費(fèi)56-160萬元2200元/人/月按年繳納按實(shí)際消費(fèi)計(jì)算，約800-1000元/月|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利保險(xiǎn)模式設(shè)置保險(xiǎn)收費(fèi)方式，可實(shí)現(xiàn)大量資金回流，與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合，可超售，但需具備開發(fā)險(xiǎn)資養(yǎng)老社區(qū)的資質(zhì)收費(fèi)方式：與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)掛鉤+服務(wù)費(fèi)開業(yè)時(shí)間：2015年6月26日運(yùn)營平衡：2017年一期入住率超過96%，實(shí)現(xiàn)收支平衡總投資：一期總投入約16.5億元，計(jì)劃總投入54億元總收入：至2017年，總收入13.1億，其中入門費(fèi)約11.2億（含保險(xiǎn)與樂泰卡），服務(wù)費(fèi)1.9億泰康之家·燕園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)模式分類戶型入門費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用月費(fèi)（元/人）特點(diǎn)保險(xiǎn)模式健康自理老人一居室64㎡20萬200萬以上10900入住前交清或者年付總額不小于200萬保險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用可支付社區(qū)居住、服務(wù)費(fèi)用；養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用含房屋使用費(fèi)、居家費(fèi)用、護(hù)理費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、餐飲費(fèi)；終身享受泰康之家居住權(quán)；入住方配偶入住養(yǎng)老社區(qū)的同一居室享有居家費(fèi)用按照屆時(shí)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半的優(yōu)惠，入住方父母可優(yōu)先入??；小一室一廳94㎡15700大一室一廳121㎡20900兩室一廳181㎡31300泰康之家·燕園（保險(xiǎn)+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利押金模式設(shè)置押金收費(fèi)模式，入園門檻費(fèi)用相對較低，市場接受度較高收費(fèi)模式運(yùn)營情況押金3-5萬元/人入住養(yǎng)護(hù)費(fèi)家居式單房5600-12300元/月賓館式單床4000-20000元/月餐費(fèi)900-1500元/人/月總投資一期總投入約80億元總收入截至2017年總收入20.8億，其中醫(yī)療15.6億，養(yǎng)老5.2億運(yùn)營平衡2011年開業(yè)，2014年底實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收支平衡燕達(dá)國際健康城一期（押金+持續(xù)服務(wù)費(fèi)）|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利退費(fèi)機(jī)制各盈利模式門檻費(fèi)基本為可退，一般根據(jù)入住時(shí)間按照一定比例退還；此外押金模式門檻費(fèi)較低，一般采用全額退還方式0102030405使用權(quán)銷售模式·

一般按照原支付房價(jià)同比例退租·隨園嘉樹一期-按實(shí)際入住時(shí)間收費(fèi)，剩余

年限費(fèi)用全額退還長租模式·

退費(fèi)機(jī)制與使用權(quán)相似，按照支付房價(jià)同比例退租·隨園嘉樹二期-按實(shí)際入住時(shí)間收費(fèi)，剩余

年限的費(fèi)用全額退還會(huì)員卡模式·

一般按照會(huì)員卡費(fèi)一定比例退費(fèi)·康寧津園-按照會(huì)員卡費(fèi)90%退費(fèi)，同時(shí)會(huì)員卡可繼承轉(zhuǎn)讓不收取手續(xù)費(fèi)住時(shí)間按照一定比例退還·燕園-不滿3個(gè)月或滿3年入門費(fèi)全額退還；2-3年退還

95%；1-2年退還90%；3個(gè)月-1年退還85%保險(xiǎn)模式

押金模式·

一次性收取的入門費(fèi)根據(jù)入·

一般繳納的押金全額退還·燕達(dá)-合同期滿或退住時(shí)，所繳納的押金均予以退還；入住期間若有費(fèi)用未結(jié)，

在押金中予以扣除。|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利門檻費(fèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)門檻費(fèi)主要以收取押金為主，費(fèi)用相對較低，市場接受度相對較高極少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收取會(huì)員費(fèi)，主要以押金為主，其門檻相對較低，一般以醫(yī)療緊急金名義收取，退住時(shí)押金可退還門檻費(fèi)會(huì)員卡押金·

普遍集中在8-10萬元/人，2-3萬區(qū)間相對較少·

如首開寸草學(xué)知園押金8萬，千禾老年公寓押金2萬極少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收取會(huì)員費(fèi)，普遍集中在150-230萬如溫都水城金手杖國際老年公寓會(huì)員費(fèi)155-225萬|行業(yè)盈利模式|

國內(nèi)模式/運(yùn)營直接盈利持續(xù)服務(wù)費(fèi)養(yǎng)老項(xiàng)目通過收取護(hù)理費(fèi)、餐費(fèi)及其他費(fèi)用，獲得長期運(yùn)營收益；在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，護(hù)理費(fèi)可產(chǎn)生較大的收益床位費(fèi)餐費(fèi)以北京為例·餐費(fèi)集中在1200-1800元其他相關(guān)收益護(hù)理費(fèi)以北京為例基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)集中在1500-3000元護(hù)理費(fèi)用集中在3000-10000元，跨度較大，一般分4-6個(gè)等級，1000-2000為一檔服務(wù)/護(hù)理費(fèi)床位費(fèi)餐費(fèi)其他費(fèi)用|國內(nèi)盈利模式|

各盈利模式優(yōu)劣勢對比模式優(yōu)勢分析盈利模式模式劣勢分析·資金回現(xiàn)最快·前提具備產(chǎn)權(quán)用地性質(zhì)①產(chǎn)權(quán)銷售模式·操作起來較難，可復(fù)制性較弱·資金回現(xiàn)快且多，僅次于產(chǎn)權(quán)銷售②使用權(quán)銷售影響項(xiàng)目運(yùn)營價(jià)值，入住率水平得不到保障存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)·風(fēng)險(xiǎn)程度與收益大小較為平衡·具有一定回現(xiàn)優(yōu)勢·租期靈活③長租模式·租期規(guī)定較嚴(yán)，住房租賃市場租期不得超過

10年，護(hù)理型養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施租期不超5年·資金回現(xiàn)相對較快且相對較多·可超售·形式多樣，分為終身制會(huì)員和永久制④會(huì)員卡模式·存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)，如非法集資風(fēng)險(xiǎn)·資金回現(xiàn)快且多·與保險(xiǎn)結(jié)合，可超售·風(fēng)險(xiǎn)較小⑤保險(xiǎn)模式·需借助險(xiǎn)資開發(fā)資質(zhì)，對