房地產經濟對城市經濟發(fā)展的影響探究

房地產經濟對城市經濟發(fā)展的影響探究【摘要】我國發(fā)展的支柱產業(yè)毋庸置疑就是房地產，其在我國經濟發(fā)展中重要的一環(huán)，能發(fā)揮推動我國城市經濟發(fā)展的作用，并對我國城市經濟產生多方面的影響。房地產經濟不只會對房地產行業(yè)發(fā)展步伐產生影響，還會影響城市經濟的發(fā)展方向。改革開放以來，房地產經濟時我國經濟一直保持著持續(xù)增長的發(fā)展態(tài)勢，同時還有效提升了我國城市居民的生活水平與質量，這些都是其優(yōu)勢之處，但房地產經濟也存在其負面影響。因此，本文首先介紹房地產經濟與城市經濟的概念，然后闡述房地產經濟在城市經濟中的地位，接著詳細分析房地產經濟對城市經濟增長具體影響，并以此為基礎，列出從房地產經濟角度促進城市經濟發(fā)展的對策，給相關工作者以參考?！娟P鍵詞】房地產經濟；城市經濟；經濟發(fā)展；影響探究引言這些年來，我國房地產經濟發(fā)展十分迅速，雖然在發(fā)展過程中經歷著起起伏伏，即使我國不斷施以調控手段，但但房地產經濟總體還是呈現上漲趨勢。房地產經濟的發(fā)展不光帶動了房地產行業(yè)的發(fā)展壯大，同時也牽動了一系列相關產業(yè)的發(fā)展，如水泥業(yè)、鋼材業(yè)以及建筑業(yè)等。除此之外，房地產經濟還深深影響著城市居民的日常住房生活，對城市經濟的發(fā)展有著不可取代的作用。一、房地產經濟與城市經濟概念（一）房地產經濟概念房地產經濟這一概念是相對于房地產而言的，其是立足于房地產完成生產、分配、交換雨消費等一系列活動產生的人和人之間的經濟互動。其是房地產經濟關系、房地產生產力兩大塊的結合共融。換言之，房地產經濟其是就是房地產生產、房地產流通以及房地產消費這一流程中所發(fā)生的各種經濟類活動和經濟條件的總稱。房地產經濟的考察應當從三個層次出發(fā)，微觀經濟、中觀經濟、宏觀經濟都是房地產考察的重要內容。微觀經濟是房地產企業(yè)所進行的一些經濟行為與房地產開發(fā)項目運營。中觀經濟是房地產部門經濟、區(qū)域經濟這兩者。把國民經濟這一整體當作對象來進行衡量被劃歸為宏觀層面。（二）城市經濟的概念城市經濟簡單的來說，是工業(yè)、商業(yè)等一些非農業(yè)經濟部門聚集在一起從而形成的地區(qū)經濟。深入其中來討論，城市經濟是載體和發(fā)展空間都是城市，并基于此來推動二三產產業(yè)發(fā)展，促進經濟結構優(yōu)化創(chuàng)新，強化資金、技術、信息以及勞動力等生產要素的高集中度規(guī)?；貐^(qū)經濟。我國西部中小城市的顯著特征包括產業(yè)層次低、經濟總量小以及輻射作用小，和東部城市相比較來看，是比較落后的。我國中西部在發(fā)展中存在明顯差距，這一差距體現于城市供給、城市發(fā)展質量以及經濟發(fā)展水平等方面。由此，向讓西部經濟跟上東部經濟發(fā)展的步伐，實現各區(qū)域城市經濟的均衡發(fā)展，就必須將西部工業(yè)化與城市化結合起來，為城市經濟發(fā)展奠定基礎。而在這一過程中，房地產對于城市經濟的重要作用也是不可忽視的。二、房地產經濟在城市經濟中的地位（一）房地產是城市經濟的先導性基礎產業(yè)房地產企業(yè)會提供給廣大群眾以生活資料以及生產資料，這些都是人類社會經濟活動不可缺少的基礎性資料。所以說，在城市經濟發(fā)展中，房地產經濟是十分重要的基礎性產業(yè)。民眾的日常生活都是在房屋中進行的，所以和房地產之間的聯系十分緊密，也因此，房地產的發(fā)展會領先于其他產業(yè)，同時其發(fā)展還會帶動其他行業(yè)的需求增長，推動其它行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產經濟也被稱之為我國城市經濟中的先導性基礎產業(yè)。（二）房地產是城市經濟的主導產業(yè)我國房地產企業(yè)也被稱為城市經濟主導產業(yè)。主導產業(yè)的意思就是指，在國民經濟的各個發(fā)展階段內，可以指導與帶動其他產業(yè)結構轉化與推進社會經濟發(fā)展的產業(yè)。該類產業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊，其創(chuàng)新力也十分強勁，并會逐漸發(fā)展成為一個國家的龍頭企業(yè)。（三）房地產是城市經濟的支柱產業(yè)除了以上地位之外，房地產企業(yè)不可置疑是我國城市經濟的支柱產業(yè)。和主導產業(yè)不一樣的地方在于，支柱產業(yè)是城市經濟中少數占據重要位置的關鍵核心產業(yè)，這類產業(yè)在整體國民生產總值中的占有比例十分高。主導產業(yè)重視的是產業(yè)帶動與引導的作用，而支柱產業(yè)則更重視其在城市經濟中的產業(yè)占據比例以及市場份額占有率。三、房地產經濟對城市經濟增長的具體影響在我國城市化過程中，房地產行業(yè)一直呈現著蓬勃發(fā)展的趨勢，從2000年到現在，在全社會固定投資中，中國房地產開發(fā)投資比例達到了17%以上，且立足于《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》來進行討論，2018年我國的房地產經濟充分表現出城市經濟增長方面的正向拉動效果。房地產市場面對的挑戰(zhàn)與威脅是結構性風險和價格泡沫這兩塊。雖然這些年房地產去庫存的效果比較顯著，但是在最近卻出現了反彈的跡象。（一）房地產經濟與城市經濟增長關系呈現倒U狀在我國城市化不斷推進的過程中，房地產經濟呈現蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。從圖1房地產投資開發(fā)對城市經濟增長的貢獻度的數據來看，2000年~2013年的這段時間內，我國房地產開發(fā)投資在城市經濟增長方面的貢獻度雖然會上下起伏，但是大致保持在10%以上。我們換個角度來思考，這也許說明了房地產經濟是城市經濟不可或缺的貢獻方。筆者認為這有點以偏概全，該數據不能反映房地產對城市經濟增長的真實貢獻，是因為其忽視了房地產對其他行業(yè)的負面影響，以至于房地產貢獻度被高估。圖1房地產開發(fā)投資對于城市經濟增長貢獻度表現圖簡單一提，房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮的作用是表現為倒U形的。房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮了正向拉動作用，但同時也存在負向擠出的潛在威脅。當房價水平下滑時，房地產經濟在城市經濟增長方面會發(fā)揮正向大于負向的效益，這個時候的房地產經濟發(fā)展步伐會帶動城市經濟同步發(fā)展。但是，如果房價水平居高不下，那么房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮的效益就變成了負向大于正向，此時的房地產經濟發(fā)展反而會阻礙城市經濟增長。因此，我們常說看房地產經濟對城市經濟增長的影響要從整體層面出發(fā)來觀察。將目光轉向2018年，房地產經濟在城市經濟增長方面正向拉動效果發(fā)揮出現折點。本文對2010~2016年我國家庭追蹤調查數據和2003~2015年我國285個城市的數據進行了分析研究。研究顯示，房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮的正向拉動效應和負向擠出效應如同圖2所示。就圖2來說，房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮的負向擠出效應超過正向拉動效應的臨界比為是9。與此同時，隨著房價收入比的不斷升高，房地產經濟在城市經濟增長方面發(fā)揮的正面拉動效應也在逐步縮水。相反，負面擠出效應則在逐步的增大，轉折房價收入比大約為9。由此而言，在房地產收入比高于9以后，房地產經濟發(fā)展是不利于城市經濟增長的。圖2房地產經濟在城市經濟增長方面的正向拉動效應與負向擠出效應2018年，中國城市房價所處的階段是正向拉動效應向負向擠出效應轉變的折點。思考2018年中國商品房平均銷售價格，然后來進行計算，可知道我國2018年的房價收入為9.4，高過9這個轉折點。這也說明了，中國未來的城市房價假如一直呈現上身的趨勢，那么房地產在城市經濟增長方面發(fā)揮的效應會變?yōu)樨撁嫘??；叵胍痪€城市以及二線城市，能明顯發(fā)現這些城市的房價收入比都比9高。這意味著，這些城市的房地產經紀在城市經濟增長方面發(fā)揮的效應是負向擠出效應。光無法起到正面影響作用，還會導致反面效果。所以說，這些房價收入過高的城市，應關注其房地產企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，確實提升居民可支配收入水平，使收入跑贏房價，來保證房價收入比在合理區(qū)間里。（二）倒U狀的房地產經濟與城市產業(yè)結構關系這些年，我國經濟房地產化情況越來越明了突出。其一，社會資金和銀行貸款都進入了房地產這一行業(yè)，依照2019年中國央行發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》來看，2018年末尾，房地產的人民幣貸款余額是38萬億元，同比增長20%，金額全面增長6.4萬億元，同期貸款增量占了38.9%。房地產開發(fā)貸款余額是10億元，同比增長22.5%，其增速相較于2017年來看，高了5.5個百分點。其二，2018至今，在制造業(yè)面向的國內外危急形勢、房地產高回報以及制造業(yè)發(fā)展不確定性這三類因素的推動下，房地產投資變成了需要十分謹慎的工作。房地產經濟與城市產業(yè)結構，這兩者之間呈現的關系是倒U形?？梢韵胂蟪銎溆绊懞蠊?，第一，企業(yè)在衡量了生產性投資與非生產性投資之后，會將更多的資源投進房地產投資性資產中，并抽空生產性投資與創(chuàng)新性投資，導致配置效應。第二，因為沒辦法負擔起增長的要素成本和房地產投資比重，低效率的實體生產者會并退出實體經濟生產，實體經濟內最后只會剩下效率高的生產者，導致篩選效應。根據相關研究可以發(fā)現，房價增速高的城市，其進入企業(yè)和留存企業(yè)的生產率都不低，可以稱之為篩選行為，這也是房地產擠出生產的體現。房價對某些公司生產率和多元化方面展現的是非線性影響，也就是倒U型，而房價對企業(yè)的生產效率和綜合發(fā)展方面的影響正面臨轉折。以全要素生產率為例子，調查五年來各城市的平均商品房住宅房價水平，會驚奇的發(fā)現，我國大多城市的房價增長速度都超過了轉折點，很可能導致該城市企業(yè)全要素生產率下滑。因此，未來房地產經濟政策的制定調整，應當立足于房地產穩(wěn)定這一奠基，選擇性的指導制造業(yè)開展優(yōu)化升級工作。（三）房地產市場面對價格泡沫風險與結構性風險1.從房價收入比來看，我國主要城市的房價收入比遠遠拋離了國際城市的收入水平，有房價泡沫的趨勢。全球房價收入比排名前十位的城市中，我國就占了第八位；房價排名前二十位的城市中，我國城市占據十六位；在房價收入比排名前四十位城市中，我國城市總共占據20位。其中，北京、上海以及深圳的房價收入比位于國內外主要城市的前三位置。2.站在庫存去化周期角度來看，過高庫存去化周期問題已經得到了一定的緩解，但仍舊存在反彈的風險可能。2011年起始，我國房地產市場庫存去化周期就顯著攀升，房地產去庫存化周期從原本的2011年9.28個月上升到了2015年的20.96個月。之后，伴隨著去庫存政策的缺漏，我國房地產市場庫存去化周期開始呈現下降趨勢，從最高的20.96個月下降到2017年的11.58個月，已經大致恢復到了合理狀態(tài)，不過，2018年的庫存去化周期又有一定的上升。3.房地產市場潛在著結構性風險隱患，而且不同城市的房價分化越發(fā)夸張。2011年，一二三城市房價收入比是9.60、7.43、5.81和5.75。而2016年一二三四線城市的房價收入比則是16.17、7.12、5.29以及4.87。四、從房地產經濟角度促進城市經濟發(fā)展的對策（一）解決城市房價短時間內漲幅過快問題為了解決一些城市房價短時間增長過快的問題，應該參考一些國家或地區(qū)的房價不合理上漲時所采取的方法措施。例如，澳洲的房價之所以增長的十分快，其原因是因為眾多內地投資者的大量涌入以致供需失衡所導致的。因此，澳洲便針對其城市地區(qū)房地產經濟政策做出了相關調控。澳洲頒布的新調控政策為，再次上調針對海外投資者的附加印花稅與土地稅。該政策頒布之后，不光能有效抑制澳洲本國房價上漲過快的態(tài)勢，避免外來投資者炒高澳洲房價，還能為其帶來一定的額外收入，一舉兩得。我國相關城市想要抑制房價也可以參考該政策制定有關房價控制政策。（二）制定有效政策，避免“地王”現象頻繁出現為了促進我國城市經濟的發(fā)展與產業(yè)結構的調整，應該科學合理的征用與開發(fā)土地資源，將土地資源的效益最大化。政府可以轉變角色，從原本的土地供應角色轉變?yōu)榉仗峁┙巧瑢⒄ぷ鲝脑镜谋恍枰D變?yōu)橹鲃犹峁┬枰慕巧?。在土地需求量方面，政府也不再如往常一樣強制推出供應量，而是變?yōu)橥顿Y者主動判斷分析土地情況、市場情況、資金規(guī)劃以及承受范圍，以此為基礎進行選擇，提升土地供應量的科學性與高效性。同時，一方面，依靠存量型商品房收購，來對保障性住房分配方式進行調整。購買與出租商品房當做公共資源使用地，縮減房地產市場上的有價無市商品房數量，使閑置房被盤活，并最大程度發(fā)揮其效果作用。另一方面，構建公開透明的競價制度，健全土地市場制度與手續(xù)，避免惡性競爭與虛高房價的出現。將一些以高利貸方式進行土地競標的開放商剔除掉，防止該類開發(fā)商擾亂房地產市場秩序。通過這些方面來保障房地產產業(yè)經濟的供需平衡，并推進城市經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。（三）控制投機性購房需求投機性購房需求不光會浪費社會資源，還會影響房地產經濟與城市經濟的可持續(xù)健康發(fā)展，因此，需要對其采取抑制控制措施。這些年，房地產金融主要工作集中在房地產信貸與利率這兩方面調控與控制上。但特定限制利率政策的缺失，會導致房地產真實購房需求與投機性投放需求難以分表，也因此無法控制投機性購房行為。所以，我國在2017年頒布了新的首套房貸款利率下浮10%的政策，調整了原本的下浮15%的政策。以靈活的信貸利率組合方式，例如首套房貸款利率與公積金結合，來區(qū)分開個人收入、購房面積意向與住宅區(qū)域不同需求的購房者。給首套房購買者以優(yōu)惠，提高多套房與投機購房者的房產稅與土地使用稅，以控制惡性投機購房行為，保證房地產市場經濟與城市經濟的穩(wěn)定與健康。（四）推進房地產的集約化發(fā)展房地產一直有分散性的發(fā)展特點，以至于許多房地產企業(yè)在經濟發(fā)展的過程中，時常因實力不足，出現資金周轉不靈等狀況，導致爛尾樓的出現，這不僅侵犯了群眾的合法權益，還影響了城市經濟的良性發(fā)展。除此之外，因為房地產分散發(fā)展的緣故，一些經濟實力不足的房地產商為謀取暴利而不斷推高房價，加重民眾買房的負擔。為解決這一問題，應當積極提倡房地產的集約化發(fā)展，以強強聯合的方式，將房地產企業(yè)聯系起來。這既能有效促進企業(yè)的進一步發(fā)展，又能節(jié)約資源降低資本，保證房價的合理性與科學性，推動房地產經濟與城市經濟的可持續(xù)并行發(fā)展。（五）規(guī)劃好用地搞好城市經營普通民眾可能簡單認為城市經營等同于炒地皮，地方政府通過土地出讓來實現財政收入增長，用房地產經濟來拉動城市GDP。但這種單純的城市經營理念其實與科學發(fā)展觀念相背離。房地產開發(fā)項目中的一些是依靠短期出售來獲取利益的，例如小型商鋪、商品房等；有的是依靠長期出租來盈利的，如工廠房屋、娛樂房屋等；有些是公共設施，本身不具備獲利性，但因為其能夠美化城市形象，吸引游客前來游玩與投資商前來投資，因此可以促進城市經濟的發(fā)展，如公園、綜合大學、旅游景點等。所以說，只有合理規(guī)劃用地，搞好城市經營，才能以房地產經濟促進城市經濟的更快更好發(fā)展。五、結語總而言之，我國房地產經濟對我國城市經濟發(fā)展的作用與影響十分重要，但是，在房地產發(fā)展過程中，其影響又分為正面影響與負面影響。負面影響包括房地產經濟與城市經濟增長U型關系的負向擠出效應、U型關系的房地產經濟與城市產業(yè)結構房價擠出生產和價格泡沫風險與結構性風險等。面對這些問題，只有采取有效的調控與干預手段，才能進行解決，以保證房地產市場的穩(wěn)定健康，并最大化房地產經濟對城市經濟發(fā)展的積極作用。【參考文獻】[1]趙雯,吳倩.房地產經濟對我國經濟增長的作用[J].鄂州大學學報,2019,26(03):42-43+58.[2]魏歡.房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調[J].知識經濟,201