中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究 會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)

-1-中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究摘要房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，近10年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大大的帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上解決了就業(yè)艱難、住房需求大的問(wèn)題。但是相比較于發(fā)達(dá)國(guó)家的金融市場(chǎng)和金融政策，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)還存在著很大的差距，房地產(chǎn)融資體系還不夠健全，所以研究我國(guó)房地產(chǎn)的融資具有非常重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，可以很好的解決我姑房地產(chǎn)融資的當(dāng)前問(wèn)題，以促使其能夠健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍廣、投資規(guī)模大、所需的投資金額數(shù)目大，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金往往滿足不了企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)的資金鏈，不能有效的支持企業(yè)的健康發(fā)展。融資是解決企業(yè)在投資過(guò)程中資金短缺的一個(gè)很重要的通道，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式幾乎大都趨近于多元化，其融資方式主要包括：銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)基金等融資方式，雖然房地產(chǎn)的融資方式是趨向于多元化的發(fā)展，但是其融資方式之間的相互協(xié)調(diào)等問(wèn)題依然不能很好的解決。本文首先對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)融資進(jìn)行了概述，在資本結(jié)構(gòu)理論和有效市場(chǎng)理論的前提下，并就目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了闡述，對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)行了SWOT分析，同時(shí)還對(duì)依然存在這些問(wèn)題的原因進(jìn)行了分析，對(duì)典型的A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了案例分析，分析了A房地產(chǎn)企業(yè)存在問(wèn)題、存在問(wèn)題的原因以及提出了相應(yīng)的對(duì)策和建議；針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題和問(wèn)題原因，提出了從有效開拓多種融資渠道、完善地產(chǎn)行業(yè)融資政策體系、提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力三個(gè)方面進(jìn)行論述，從而我國(guó)的提出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的建議和意見(jiàn)。本文旨在從理論和房地產(chǎn)實(shí)踐相結(jié)合的方法，減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困哪和融資風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個(gè)新的思路和新的途徑，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資的最優(yōu)化、最低成本、最低風(fēng)險(xiǎn)的選擇。本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要是針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題在融資政策、融資體系、融資能力進(jìn)行了分析和論述。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；融資問(wèn)題；SWOT分析；資本結(jié)構(gòu)

RealestateindustryisfacingfinancingproblemsandcountermeasuresofChinaABSTACTTherealestateindustryisthepillarindustryofChina'snationaleconomy,therealestateindustryfornearly10years,greatlyboostedthedevelopmentofChina'seconomicdevelopment,ledtothedevelopmentofthetertiaryindustry,toacertainextent,solvethedifficultemployment,housingdemandbigproblem.However,comparedtothedevelopedfinancialmarketsandmonetarypolicy,China'srealestatefinancialmarket,therearestillalargegapbetweentherealestatefinancingsystemsarestillinadequate,sothestudyofrealestatefinancinghasveryimportanttheoreticalandpracticalsignificance,regardless,Icansolvethecurrentproblemsofrealestatefinancinginordertobeabletopromotetheirhealthydevelopment.Realestatecompaniesoperatingawiderangeoflarge-scaleinvestment,theamountofinvestmentrequiredlargenumberofself-fundedrealestatecompaniesoftencannotmeettheproductionandreproductionofcapitalchain,cannoteffectivelysupportthehealthydevelopmentofenterprises.CorporatefinanceistosolvetheshortageoffundsintheinvestmentprocessisaveryimportantchannelofChina'scurrentrealestatebusinessfinancingapproachesmostnearlytodiversifyitsfinancinginclude:bankloans,realestatetrusts,bondfinancing,equityfinancing,realestatefundsandotherfinancing,althoughtherealestatefinancingisgearedtowardsdiversification,butcoordinationbetweenitsfinancingandotherissuesarestillnotwellresolved.Firstly,thecountry'srealestatefinancingareoutlinedunderthepremiseofthecapitalstructuretheoryandtheefficientmarkettheory,andonsomeoftheissuescurrentlyexistinChina'srealestateelaboratedonthecurrentfinancingoftherealestatebusinessenvironmentSWOTanalysis,butalsoonthecausesoftheseproblemsstillexistwereanalyzedonatypicalarealestateenterprisesinthecasestudies,analyzesarealestatebusinessisproblematicbecausetheexistenceoftheproblemandputforwardthecorrespondingcountermeasuresandsuggestions;againstthecurrentChineserealestatecausesoftheproblemsandissuespresentedfromtheeffectiveexplorevariousfinancingchannels,improvethepolicysystemoffinancingtherealestateindustry,realestatecorporatefinancecapabilitiestoimprovethreeaspectsarediscussed,sooursuggestionsandviewsofrealestatefinancing.Thispaperaimstocombinetheoryandrealestatepracticemethodstoreducethedifficultieswhichourrealestatecorporatefinanceissuesandhighfinancingriskforthesustainabledevelopmentoftherealestatebusinesstoprovideanewwayofthinkingandnewwaystoachievethebestcorporatefinanceoptimization,lowestcost,lowestriskoption.InnovationofthispaperismainlyforChina'srealestatebusinessproblemsinfinancingpolicies,financingsystems,financingcapabilityanalyzedanddiscussed.Keywords：Therealestateindustry;financing;SWOTanalysis;capitalstructure

目錄HYPERLINK摘要 -1-HYPERLINKABSTACT -2-HYPERLINK1緒論 -1-HYPERLINK1.1選題背景與研究意義 -1-HYPERLINK1.1.1選題背景 -1-HYPERLINK1.1.2研究目的及意義 -1-HYPERLINK1.2文獻(xiàn)綜述 -2-HYPERLINK1.3研究方法與內(nèi)容 -2-HYPERLINK1.3.1研究?jī)?nèi)容 -2-HYPERLINK1.3.2研究方法 -5-HYPERLINK2房地產(chǎn)行業(yè)融資概念及理論基礎(chǔ) -5-HYPERLINK2.1房地產(chǎn)行業(yè)融資概述 -5-HYPERLINK2.1.1融資及房地產(chǎn)融資界定 -5-HYPERLINK2.1.2房地產(chǎn)融資特征及原則 -6-HYPERLINK2.2房地產(chǎn)行業(yè)融資理論基礎(chǔ) -7-HYPERLINK2.2.1資本結(jié)構(gòu)理論 -7-HYPERLINK2.2.2有效市場(chǎng)理論 -8-HYPERLINK3中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析 -9-HYPERLINK3.1中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r -9-HYPERLINK3.1.1房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展歷程 -9-HYPERLINK3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析 -11-HYPERLINK3.1.3房地產(chǎn)行業(yè)格局分析 -12-HYPERLINK3.2中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析 -14-HYPERLINK3.2.1融資環(huán)境SWOT分析 -14-HYPERLINK3.2.2主要的融資模式分析 -15-HYPERLINK3.3中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中存在問(wèn)題及原因分析 -16-HYPERLINK3.3.1融資過(guò)分依賴銀行貸款，渠道單一 -16-HYPERLINK3.3.2融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏，體系不完善 -17-HYPERLINK3.3.3融資金融監(jiān)管力度不夠，調(diào)控缺失 -18-HYPERLINK4案例分析——以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例 -19-HYPERLINK4.1A房地產(chǎn)公司融資基本情況1800 -19-HYPERLINK4.1.1企業(yè)簡(jiǎn)介 -19-HYPERLINK4.1.2企業(yè)融資發(fā)展歷程 -19-HYPERLINK4.1.3企業(yè)融資現(xiàn)狀 -20-HYPERLINK4.2A房地產(chǎn)公司融資存在問(wèn)題及原因分析 -21-HYPERLINK4.2.1企業(yè)融資存在問(wèn)題 -21-HYPERLINK4.2.2企業(yè)融資存在問(wèn)題原因分析 -22-HYPERLINK4.3A房地產(chǎn)公司融資創(chuàng)新 -25-HYPERLINK4.3.1融資改進(jìn)方向 -25-HYPERLINK4.3.2融資問(wèn)題解決及創(chuàng)新 -25-HYPERLINK5中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資對(duì)策及建議 -26-HYPERLINK5.1有效開拓多種融資渠道 -26-HYPERLINK5.1.1開拓房地產(chǎn)信托融資渠道 -26-HYPERLINK5.1.2鼓勵(lì)有限合伙制等各類私募基金的發(fā)展 -27-HYPERLINK5.1.3資產(chǎn)證券化 -27-HYPERLINK5.1.4積極推動(dòng)企業(yè)在境內(nèi)外發(fā)行企業(yè)債 -28-HYPERLINK5.1.5保險(xiǎn)資金進(jìn)入住宅融資市場(chǎng) -28-HYPERLINK5.1.6大力推行融資租賃方式 -29-HYPERLINK5.2完善地產(chǎn)行業(yè)融資政策體系 -29-HYPERLINK5.2.1完善融資產(chǎn)業(yè)政策 -29-HYPERLINK5.2.2完善融資金融政策 -30-HYPERLINK5.2.3完善融資稅收政策 -30-HYPERLINK5.3完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè) -30-HYPERLINK5.4提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力 -31-HYPERLINK5.4.1合理選擇融資模式 -31-HYPERLINK5.4.2爭(zhēng)取融資多元化發(fā)展 -31-HYPERLINK5.4.3爭(zhēng)取上市拓展融資渠道 -32-HYPERLINK6結(jié)論 -32-HYPERLINK6.1總結(jié) -32-HYPERLINK6.2對(duì)未來(lái)的展望 -33-HYPERLINK參考文獻(xiàn) -34-HYPERLINK致謝 -36-1緒論選題背景與研究意義選題背景我國(guó)的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了1996到2008年的迅猛發(fā)展之后，在這幾年內(nèi)逐漸的顯示出低溫的發(fā)展趨勢(shì)，這不僅是我國(guó)政府的宏觀調(diào)控，同時(shí)還有一個(gè)很重要的因素就是房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈跟不上企業(yè)發(fā)展的需要，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金短缺的現(xiàn)象。雖然我國(guó)政府在2003年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》之后對(duì)房地產(chǎn)融資的要求有所提升，客觀的控制了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)還在進(jìn)行中，并且這是一個(gè)長(zhǎng)期的工程，房地產(chǎn)行業(yè)只是暫時(shí)的處于遏制的狀態(tài)，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分研究其在今后的發(fā)展中如何融資獲取資金鏈?zhǔn)欠浅Ｓ幸饬x的。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過(guò)內(nèi)部融資和外部融資兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行的，但是畢竟內(nèi)部融資的金額數(shù)目有一定的限制，所以對(duì)外部融資的繼續(xù)研究是不可或缺的。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)目前也漸漸的步入了多元化融資的渠道，其主要的融資方式包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)基金等渠道和方式，但是房地產(chǎn)行業(yè)的融資還是存在一定的難度，并且融資風(fēng)險(xiǎn)較大。所以在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化的基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展融資成本低、風(fēng)險(xiǎn)小的融資方式是不可缺少的。研究目的及意義房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以及受到了政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拓寬企業(yè)的融資渠道越來(lái)越重視，所以對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)融資中面臨的一些問(wèn)題的研究依然是非常重要的。本文的主要對(duì)我國(guó)的融資中存在你的一些問(wèn)題的原因進(jìn)行了分析，就目前我國(guó)融資存在的一些潛在的問(wèn)題提出了建議和建議，對(duì)一些還沒(méi)有使用的融資方式進(jìn)行了論述，希望在今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路上起到一定的借鑒的作用。房地產(chǎn)的“過(guò)熱”、“過(guò)冷”發(fā)展都對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有一定的沖擊影響，所以研究房地產(chǎn)的融資是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基本要求；房地產(chǎn)是當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，研究房地產(chǎn)的融資可以有效的加速金融機(jī)構(gòu)的改革，為金融結(jié)構(gòu)的改革提供新鮮的血液；改革開放之后我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的繼續(xù)推行的基本要求。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)生存的基本保障就是保證一個(gè)暢通的融資渠道，隨著各種融資模式的不斷使用，以及融資方式多元化的應(yīng)用，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)融資還是存在一定的欠缺，本文的研究為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式在今后的選擇和發(fā)展有一定的指導(dǎo)和借鑒意義；同時(shí)對(duì)相關(guān)人士研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式有一定的參考價(jià)值。文獻(xiàn)綜述我國(guó)的有關(guān)學(xué)者和專家對(duì)房地產(chǎn)的投資融資在今年來(lái)也做了許多相關(guān)的研究，我國(guó)學(xué)者的研究重點(diǎn)主要是傾向?qū)?guó)外已有的一些制度和融資工具的借鑒基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀探究新型的適用于我國(guó)的融資制度和投資融資工具。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資融資主要觀點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：（1）張育才在2004年的時(shí)候提出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該積極的利用資本市場(chǎng)，將上市、海外融資等結(jié)合起來(lái)是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向，同時(shí)指出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資融資制度應(yīng)該在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)投資融資制度的基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)，建立自主創(chuàng)新的制度；（2）匡繼蘭等在2009年發(fā)表的《論房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)多元化的必要性》主要闡述了我國(guó)房地產(chǎn)在銀行貸款這一環(huán)節(jié)中的問(wèn)題以及所帶來(lái)的危害，指出了我國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該走多元化投資的路線，以將房地產(chǎn)投資融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散的觀點(diǎn)；（3）楊悅在2010年發(fā)表的《中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析》中研討了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及我國(guó)房地產(chǎn)的投資融資格局。當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資融資的研究主要是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策研究和投資融資的工具研究，因受到我國(guó)的金融投資制度的影響，房地產(chǎn)的投資融資整體程度偏低，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的投資融資制度的討論和研究還需要進(jìn)一步的研究。（4）周永平（2010）對(duì)主要融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)、政策約束和成本進(jìn)行分析最后得出實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的必由之路，這不僅需要在融資渠道實(shí)現(xiàn)新的拓展，還需要對(duì)融資制度進(jìn)行創(chuàng)新。促進(jìn)房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)化、多元化；大力發(fā)展直接融資模式，不斷拓寬融資渠道；完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資市場(chǎng)建設(shè)。（5）熊立（2012）認(rèn)為信托在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展中有著很大的發(fā)展空間。（6）李嬌（2012）等對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的地域性差異進(jìn)行了分析，提出不同的地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度不同，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身的發(fā)展選擇合適的房地產(chǎn)融資方式。（7）李娜（2013）認(rèn)為結(jié)合國(guó)內(nèi)銀行貸款、信托融資、債券融資、銀信合作等融資方法，并對(duì)這些策略進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，會(huì)對(duì)二線城市的中小型房地產(chǎn)融資有實(shí)質(zhì)性的幫助。房地產(chǎn)金融投資制度和融資制度隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸的趨向于完善的程度，但是對(duì)于國(guó)外的一些融資制度的照搬不適合房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展，沒(méi)有建立自主的融資投資制度，其次在走多元化的路線中沒(méi)有根據(jù)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情在針對(duì)具體的融資方式選擇融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)的最低化。在綜合分析我國(guó)多元化融資方式和制度的完善中沒(méi)有一個(gè)較為明確的意見(jiàn)和建議。研究方法與內(nèi)容研究?jī)?nèi)容本文的主體在結(jié)構(gòu)上分為六個(gè)章節(jié)，主要的研究?jī)?nèi)容如下：第一章：這部分主要是對(duì)課題研究背景、選題的研究意義和研究背景，對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的文獻(xiàn)綜述、研究?jī)?nèi)容和研究方法的分析。第二章：此部分主要從概念和理論出發(fā)闡述了房地產(chǎn)行業(yè)融資概念及理論基礎(chǔ)，為在后面的論述和研究提供一個(gè)理論基礎(chǔ)。第三章到第五章是本論文的核心部分。第三章：此部分內(nèi)容主要是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析和討論，引出后文的論述。在第一節(jié)中總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的發(fā)展歷程，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需情況和行業(yè)格局進(jìn)行了分析；在第二節(jié)通過(guò)SWOT分析法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行了論述性分析，針對(duì)固定的融資模式進(jìn)行了分析；在第三節(jié)中提出我國(guó)的房地產(chǎn)融資存在的一些問(wèn)題，渠道單一、融資體系不完善、金融管理力度不夠等問(wèn)題；在第四節(jié)中針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行了原因分析，本文主要就資本市場(chǎng)有效性差、房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理、受到外部環(huán)境影響進(jìn)行了分析。第四章：本章節(jié)主要是對(duì)我國(guó)典型的房地產(chǎn)公司A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，進(jìn)行了案例研究，主要對(duì)該企業(yè)融資制度存在的問(wèn)題和出現(xiàn)問(wèn)題的原因以及解決問(wèn)題的方法進(jìn)行了探討。第五章：本章節(jié)主要是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資對(duì)策和建議進(jìn)行了論述。在第一節(jié)中重點(diǎn)論述從開拓房地產(chǎn)信托融資渠道、鼓勵(lì)有限合伙制等各類私募基金的發(fā)展、資產(chǎn)證券化、積極推動(dòng)企業(yè)在境內(nèi)外發(fā)行企業(yè)債、保險(xiǎn)資金進(jìn)入住宅融資市場(chǎng)、大力推行融資租賃方式等方面來(lái)論述有效的開拓房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化；在第二節(jié)中從完善融資產(chǎn)業(yè)政策、完善融資金融政策、完善融資稅收政策、完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)等角度出發(fā)論述了完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策體系；在第三節(jié)中就企業(yè)自身提高其融資能力角度出發(fā)提出了通過(guò)合理選擇融資模式、融資多元化發(fā)展、上市拓展融資渠道等方式進(jìn)行。第六章：主要對(duì)本文的主要研究?jī)?nèi)容進(jìn)行總結(jié)，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)投資融資的研究進(jìn)行了展望。本論文的結(jié)構(gòu)圖如下圖所示：

有效開拓多種融資渠道完善地產(chǎn)行業(yè)融資政策體系渠道提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力渠道中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資對(duì)策及建議案例分析——以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例A房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題及原因分析A房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新A房地產(chǎn)企業(yè)融資基本情況中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中存在問(wèn)題中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資存在問(wèn)題原因分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析房地產(chǎn)行業(yè)融資理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)行業(yè)融資概述國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀研究?jī)?nèi)容和研究方法選題研究背景、意義和目的緒論融資概念及理論基礎(chǔ)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究有效開拓多種融資渠道完善地產(chǎn)行業(yè)融資政策體系渠道提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力渠道中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資對(duì)策及建議案例分析——以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例A房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題及原因分析A房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新A房地產(chǎn)企業(yè)融資基本情況中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中存在問(wèn)題中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資存在問(wèn)題原因分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析房地產(chǎn)行業(yè)融資理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)行業(yè)融資概述國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀研究?jī)?nèi)容和研究方法選題研究背景、意義和目的緒論融資概念及理論基礎(chǔ)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究

研究方法本篇文章主要是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資融資制度進(jìn)行研究，通過(guò)提出存在的問(wèn)題、分析存在問(wèn)題的原因、典型案例分析以及針對(duì)問(wèn)題解決的建議和意見(jiàn)。文章主要是通過(guò)案例分析將理論分析和實(shí)踐分析相結(jié)合、運(yùn)用了實(shí)證分析和案例分析相互聯(lián)系。論述了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資融資制度存在的問(wèn)題、對(duì)存在問(wèn)題原因的探討，從目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資融資的市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面出發(fā)提出了房地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題相對(duì)應(yīng)的建議和意見(jiàn)。通過(guò)微觀分析和宏觀分析相互結(jié)合的方式方法，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資融資制度受到的宏觀因素主要是我國(guó)國(guó)家的融資投資制度、行政法律等的影響；而影響其微觀因素主要是企業(yè)自身的市場(chǎng)、融資投資的渠道、融資投資等的方式。本文通過(guò)對(duì)上述分析方法的綜合分析利用，力求探討出目前影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資融資制度的因素，并且從根本上找到一個(gè)解決方法，使在多種投資融資模式不斷的相互借鑒和融合，已達(dá)到目前我國(guó)社會(huì)制度的高效、快捷、使用的投資融資模式。房地產(chǎn)行業(yè)融資概念及理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)行業(yè)融資概述融資及房地產(chǎn)融資界定融資的內(nèi)涵所謂融資（Financing）即是以一種信用的方式調(diào)劑一定的資金進(jìn)行融通和流動(dòng)，主要是針對(duì)資金欠缺的一方。投資融資過(guò)程主要有融出資金方和融入資金方兩者的交易，融資投資對(duì)于二者都有利益可言。對(duì)于融入資金方通過(guò)投資融資可以解決自己在經(jīng)濟(jì)上的欠缺，從而獲得更大的利潤(rùn)，而融出資金方主要是通過(guò)對(duì)融入資金方提供的資金來(lái)獲得利益——利息。房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資主要是指融資的過(guò)程主要是針對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)和房地產(chǎn)資金的流通、以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)的一種投資的金融活動(dòng)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及后續(xù)工作的進(jìn)行中所涉及的范圍較廣，規(guī)模大，所以使其的投資金額數(shù)目大，因此由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中出現(xiàn)資金的欠缺的現(xiàn)象，這就主要是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)解決。房地產(chǎn)融資主要是通過(guò)資金的借貸、賒欠以及其他的融資方式進(jìn)行的。金融業(yè)的投資融資是房地產(chǎn)業(yè)能夠生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本經(jīng)濟(jì)支持，房地產(chǎn)的發(fā)展中主要的資金流動(dòng)是通過(guò)投資和融資的形式進(jìn)行的，金融業(yè)的融資是房地產(chǎn)的資金流通載體，所以，房地產(chǎn)融資也是房地產(chǎn)對(duì)籌集資金、融通資金、結(jié)算資金等過(guò)程的綜合。房地產(chǎn)融資特征及原則房地產(chǎn)融資特征房地產(chǎn)融資相比較與一般的投資融資項(xiàng)目來(lái)比主要有以下的3個(gè)特征：（1）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)規(guī)模較大，金額投資數(shù)目較大，所以對(duì)資金的需求量也有著較高的要求和依賴性，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的融通具有非常高的要求，否則企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、建設(shè)等程序就會(huì)中斷，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)內(nèi)部、外部各種手段和方式來(lái)獲取金錢的融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)銀行貸款可以解決某些錢款緊張的局面，但是因?yàn)槠滟Y金需求量大，不能從根本上解決問(wèn)題，所以目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都是趨向于多元化。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地是作為融資時(shí)的基本保障。雖然當(dāng)前我國(guó)國(guó)家對(duì)土地不斷的進(jìn)行改革和調(diào)整，但是近幾年我國(guó)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資企業(yè)投資的資本。我國(guó)的人口居住的特征使得部分地方的土地成為稀缺性資源，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)土地的數(shù)量和質(zhì)量等要求和需求不斷的增加，增加了房子和土地的附加值，土地和房產(chǎn)的抵押成為金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。（3）房地產(chǎn)業(yè)的融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)性比一般的融資要大很多，這主要是房地產(chǎn)業(yè)的宏觀和微觀的周期關(guān)聯(lián)度非常的明顯所導(dǎo)致，并且對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策的調(diào)整等非常敏感，若是資金緊張，則經(jīng)常出現(xiàn)資金的波動(dòng)幅度大等特點(diǎn)，同時(shí)在開發(fā)的過(guò)程中變化隨時(shí)可能發(fā)生，具有不確定性。所以對(duì)于房地產(chǎn)也的投資融資往往分散在開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)環(huán)節(jié)中。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也將隨之增加。房地產(chǎn)融資原則融資原則是企業(yè)進(jìn)行融資過(guò)程時(shí)的依據(jù)，也是企業(yè)融資所必須考慮的基礎(chǔ)，目前對(duì)融資的過(guò)程最成熟且對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所接收的方式是：確定融資的數(shù)量——融資渠道分析——融資方式及成本比較——融資方式的選擇及融資方案的評(píng)價(jià)。（1）保證資金的合理性房地產(chǎn)融資的主要目的就是為了解決企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中所出現(xiàn)的錢款欠缺問(wèn)題，所以在企業(yè)在進(jìn)行融資之前，必須對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模有一定個(gè)把握，以免在融資的過(guò)程對(duì)資金的缺口把握不住，導(dǎo)致融資過(guò)多或過(guò)少，造成人力物力的浪費(fèi)，同時(shí)也是為了保障資金利用的合理性。為了更好的把握住資金的缺口大小，企業(yè)應(yīng)該講銷售和指出做一個(gè)計(jì)劃和協(xié)調(diào)。（2）確定最佳的融資順序在現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)于融資多元化制度的建設(shè)越來(lái)越完善，企業(yè)在對(duì)融資選擇的時(shí)候有較多的方式。所以企業(yè)在融資的時(shí)候應(yīng)該確定好最佳的融資方式的順序性，以降低企業(yè)的成本，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的最佳融資順序?yàn)閮?nèi)源融資、銀行貸款、債券融資、租賃融資、引入基金、委托貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行股票融資等。（3）融資費(fèi)用適當(dāng)原則房地產(chǎn)企業(yè)融資方式隨著融資業(yè)的發(fā)展越來(lái)越多。但是不管是企業(yè)采取什么樣的方式來(lái)融資，都要付出一定的代價(jià)，所以企業(yè)在選擇融資方式的時(shí)候應(yīng)該對(duì)從不同渠道融資的過(guò)程進(jìn)行成本的預(yù)算，同時(shí)還要考慮融出資金方的出資的潛力、規(guī)模的大小、以及資金及時(shí)的到位、結(jié)束時(shí)的條件、融資的成本等問(wèn)題。以便選擇最佳的融資渠道，使企業(yè)獲取最大的利益。（4）企業(yè)獲利和安全性原則企業(yè)融資的目的是解決企業(yè)資金欠缺問(wèn)題，但是終極方向企業(yè)能夠持續(xù)生產(chǎn)和再生產(chǎn)，為了企業(yè)獲得更大的利益。融資必須是保證企業(yè)在盈利的角度（主要體現(xiàn)在管理盈利能力、產(chǎn)銷盈利能力和財(cái)務(wù)盈利能力三個(gè)方面），通過(guò)融資和投資使得企業(yè)不斷的發(fā)展壯大，但是在融資的過(guò)程中，企業(yè)還需主要融資的安全性，把融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低是融資的基本保障，要保證融資過(guò)程是安全有效地進(jìn)行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資理論基礎(chǔ)資本結(jié)構(gòu)理論對(duì)于資本結(jié)構(gòu)在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，資本結(jié)構(gòu)主要以下幾種解釋：（1）資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，主要有企業(yè)的自身資本和欠債資本。（2）資本是指企業(yè)在運(yùn)行時(shí)的長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，主要是指自身資本和欠債資本的對(duì)比關(guān)系。（3）企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的自身資本和融資資金的比例關(guān)系。一個(gè)企業(yè)擁有一套合理的資本結(jié)構(gòu)是非常重要的，現(xiàn)代的資本結(jié)構(gòu)理論主要有以下的幾個(gè)典型代表：MM理論MM理論作為現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論的雛形是美國(guó)學(xué)者M(jìn)odigliani和Miller在1958年在《資本成本、企業(yè)財(cái)務(wù)與投資理論》中提出的。該理論的主要觀點(diǎn)是在企業(yè)所得稅、交易成本、破產(chǎn)成本等信息不考慮的前提下企業(yè)的本身價(jià)值與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)沒(méi)有關(guān)系。不同資本結(jié)構(gòu)的企業(yè)的總價(jià)值是一樣的，資本結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)的自身價(jià)值是不存在任何影響的。權(quán)衡理論權(quán)衡理論是在20試世紀(jì)70年代產(chǎn)生的，該理論認(rèn)為任何一個(gè)企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)和特色都有一個(gè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，且企業(yè)實(shí)行這個(gè)資本結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)企業(yè)所帶來(lái)的利益價(jià)值是最大的。如果企業(yè)在融資的過(guò)程中只是片面的追求融資的代價(jià)比較低時(shí)會(huì)從側(cè)面增加企業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和其他的費(fèi)用，這極容易導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，更甚者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。所以從一定的程度上來(lái)說(shuō)，適合企業(yè)自身的最佳資本結(jié)構(gòu)是能夠在企業(yè)資金欠缺和隨著負(fù)債增大的情況下增加給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和投資與企業(yè)自身的利益之間的一個(gè)平衡點(diǎn)。代理成本理論代理成本理論是Jensen和Meckling在1976研究最佳資本理論是提出的，代理成本理論其主要的創(chuàng)新點(diǎn)是將企業(yè)的高級(jí)管理者與股東的利益所造成的沖突所導(dǎo)致的代理成本增加定義為“外部股票代理成本”，隨著公司債務(wù)的不斷增加，債權(quán)人的監(jiān)督成本也不斷的上升，這樣使得債權(quán)人會(huì)有更高的利益，而使得公司的成本降低，而這個(gè)代價(jià)最終要股東所來(lái)承擔(dān)，這就會(huì)使股東的價(jià)值降低，但是根據(jù)代理成本理論，債務(wù)資本適度的資本結(jié)構(gòu)會(huì)增加股東的價(jià)值。信息不對(duì)稱理論70年代，信息不對(duì)稱這一現(xiàn)象引起了美國(guó)的三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重視和關(guān)注，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了一個(gè)探索的新的角度。信息不對(duì)稱是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷，為了減少信息的不對(duì)稱對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的危害，政府部門應(yīng)該定期的對(duì)信息不對(duì)稱進(jìn)行宏觀調(diào)控。信息不對(duì)稱理論主要是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的過(guò)程中，不同專業(yè)、不同行業(yè)的人士對(duì)其他行業(yè)的了解較少，之間的溝通往往會(huì)出現(xiàn)一些差異或者歧義等，這往往使掌握信息較為全面的一方占有有利的地位，所以信息不對(duì)稱理論認(rèn)為在市場(chǎng)活動(dòng)中賣方比買方更加了解商品的各種信息；市場(chǎng)信號(hào)顯示在一定程度上可以彌補(bǔ)信息不對(duì)稱的問(wèn)題。有效市場(chǎng)理論20世紀(jì)初，法國(guó)的數(shù)學(xué)家叫路易斯·巴舍利耶將統(tǒng)計(jì)分析和股票收益利率結(jié)合在一起進(jìn)行分析，被認(rèn)為是有效市場(chǎng)理論的奠基人。美國(guó)芝加哥大學(xué)的著名學(xué)者尤金·法瑪在1965年在JournalofBusiness提出了有效市場(chǎng)理論（EfficientMarketsHypothesis，簡(jiǎn)稱EMH）。有效市場(chǎng)理論主要有三種形態(tài)：（1）弱式有效市場(chǎng)理論（weakFormefficiency）：這個(gè)理論主要認(rèn)為證券價(jià)格可以反映有關(guān)證券的價(jià)格、交易量。證券市場(chǎng)的若有效指的是證券價(jià)格歷史信息對(duì)證券的價(jià)格不產(chǎn)生影響，該理論認(rèn)為在弱式有效的情況下，市場(chǎng)價(jià)格已充分反應(yīng)出所有過(guò)去歷史的證券價(jià)格信息，包括股票的成交價(jià)、成交量、賣空金額，融資金融等。（2）半強(qiáng)式有效市場(chǎng)理論(Semi—StrongFormEfficiency)：證券價(jià)格能夠反映公司的收益、股息、歷史價(jià)格等問(wèn)題，所以該理論認(rèn)為不僅能夠體現(xiàn)歷史的價(jià)格信息，所以此理論認(rèn)為價(jià)格可以反映出公司有關(guān)營(yíng)運(yùn)前景的信息。（3）強(qiáng)式有效市場(chǎng)理論(StrongFormEfficiency)：強(qiáng)有效證券市場(chǎng)是指有關(guān)證券的所有相關(guān)信息，包括公開發(fā)布的信息和內(nèi)部信息對(duì)證券價(jià)格變動(dòng)都沒(méi)有任何影響，即如果證券價(jià)格已經(jīng)充分、及時(shí)地反映了所有有關(guān)的公開和內(nèi)部信息，則證券市場(chǎng)就達(dá)到了強(qiáng)有效市場(chǎng)。強(qiáng)式有效市場(chǎng)理論認(rèn)為價(jià)格已充分地反應(yīng)了所有關(guān)于公司營(yíng)運(yùn)的信息，這些信息包括已公開的或內(nèi)部未公開的信息。西方的房地產(chǎn)發(fā)展理論對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展有很好的指導(dǎo)意義，但是部分理論的發(fā)展在我國(guó)的實(shí)踐中并不能有效的發(fā)揮其作用，我們應(yīng)該綜合考慮西方房地產(chǎn)發(fā)展理論的各個(gè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)建立自身的發(fā)展特點(diǎn)和發(fā)展方向以及理論支持。西方資本結(jié)構(gòu)理論在房地產(chǎn)中的發(fā)展中對(duì)企業(yè)構(gòu)建其自身的融資投資基本方向和方式有一個(gè)指導(dǎo)作用，而有效市場(chǎng)理論更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合兩者建立起適合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本支持理論。中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展歷程在20世紀(jì)80年代時(shí)我國(guó)主要是通過(guò)“蓋房子”、“家屬院”等形式來(lái)滿足人們對(duì)于土地居住的基本要求，并且我國(guó)政府也頒布了《土地法》、《規(guī)劃法》等和土地相關(guān)的法律文件。在80年代末，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，同時(shí)價(jià)格較低的住房也很受人民的歡迎，所以人們對(duì)于住房的需求越來(lái)越大，但是在住房上還是主要以政府的統(tǒng)一修建、統(tǒng)一派發(fā)為主，房地產(chǎn)還處于發(fā)展的萌芽階段。隨著改革開放對(duì)我國(guó)東南部帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，1991年~1995年，廣州、深圳等地區(qū)進(jìn)入了開發(fā)房地產(chǎn)的高潮時(shí)期，一些企業(yè)借著這個(gè)機(jī)會(huì)，大力的炒作炒樓、炒地等現(xiàn)象變的隨處可見(jiàn)，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；到了1995年~2003年由于中央政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)的發(fā)展處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)，市場(chǎng)價(jià)格和消費(fèi)者的需求呈現(xiàn)出平衡的關(guān)系并保持不斷的增長(zhǎng)，蔓延到全國(guó)，這一階段的穩(wěn)定發(fā)展為今后全國(guó)性的房地產(chǎn)起到了一定的鋪墊作用；2003年~2007年隨著國(guó)家政策的不斷改革，房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)調(diào)控和反調(diào)控、反思與發(fā)展的階段。隨著全國(guó)性的房地產(chǎn)行業(yè)炒樓、炒地的蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，同時(shí)也在這一個(gè)時(shí)期，國(guó)家相應(yīng)的頒發(fā)了10多項(xiàng)政策和制度，主要的涉及范圍有土地、信用貸款、經(jīng)濟(jì)適用房、房?jī)r(jià)等來(lái)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展。但是政策的頒發(fā)在實(shí)際的操作應(yīng)用過(guò)程中不是被擴(kuò)大就是縮小，使得政策措施起到的宏觀調(diào)控作用并不是很明顯，2006年~2007年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了爆發(fā)式高溫的增長(zhǎng)方式，政府部門更是頒發(fā)了相關(guān)的法律文件等來(lái)限制房地產(chǎn)的高溫發(fā)展，為房地產(chǎn)的發(fā)展降溫。到了2007年之后，國(guó)家政府開始全力的調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入了低溫之后在2009年又有所復(fù)蘇，目前在一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)下發(fā)展。FigureSEQFigure\*ARABIC1中國(guó)人均GDP水平與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析FigureSEQFigure\*ARABIC2GDP與房地產(chǎn)發(fā)展吻合度分析資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒由上面兩幅圖我們可以看到到了1996到1998左右，人均GDP為821美元，開始對(duì)住房等有了一個(gè)較高的要求，房地產(chǎn)進(jìn)入了出事階段，從1998年到2004年，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人均GDP上升到1274美元，我國(guó)南部開始了房地產(chǎn)的初期發(fā)展，并且以一個(gè)非常迅速的速度發(fā)展，全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)起步階段。目前房地產(chǎn)正處于1300～8000美元階段，正是發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期，也是我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展時(shí)期，近10年來(lái)，中國(guó)人均GDP年增長(zhǎng)進(jìn)度一直保持在10%以上，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，2010—2020年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預(yù)計(jì)2030年左右中國(guó)人均GDP將達(dá)到8000美元，也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持15～20年的快速發(fā)展。FigureSEQFigure\*ARABIC3中國(guó)住宅價(jià)格及房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)圖資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒房?jī)r(jià)的收入比例可以大概的反應(yīng)我國(guó)居民對(duì)房?jī)r(jià)的接受能力和住房的支付能力，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，購(gòu)房已經(jīng)成為當(dāng)前大多數(shù)人民的一塊心病，居民在正常的收入增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)下，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)平穩(wěn)變動(dòng)。通過(guò)上圖我們可以看到：按照我國(guó)的平均房?jī)r(jià)的變化特征大致可以分為5個(gè)階段：第一階段是1991—1993年，房地產(chǎn)行業(yè)步入初始階段，房?jī)r(jià)的收入比例幾乎保持著較快增長(zhǎng)；第二階段是1994—1996年，1994年之后由于國(guó)家的宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的收入比例大幅下降，房?jī)r(jià)的收入比例變的較為平穩(wěn)并保持上升的趨勢(shì)；第三階段是1997—2003年，在1997年由于全國(guó)性的房地產(chǎn)業(yè)的雛形，使得在1997年出現(xiàn)大幅的增長(zhǎng)，但是在2007之后呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的趨勢(shì)；第四階段是2004—2006年，每戶住房總價(jià)快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對(duì)平穩(wěn)：第五階段是2008—2009年，期間平均房?jī)r(jià)收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可見(jiàn)降幅較為平緩。從國(guó)際比較來(lái)看，目前中國(guó)居民購(gòu)房能力要明顯低于國(guó)際水平。FigureSEQFigure\*ARABIC4房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行由上圖我們可以看到在房地產(chǎn)的初期以及快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額大約保持在25000左右，且房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)率有著較大的變化，在2010年之后，余額的同比增長(zhǎng)率相比前期有所下降，但是地產(chǎn)開發(fā)貸款余額還是保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)格局分析我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在僅10幾年以來(lái)發(fā)展迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的融資屬性和投資制度也不斷的被完善，逐漸的形成了一定的格局。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)是顯而易見(jiàn)的，所以房地產(chǎn)行業(yè)的針對(duì)不同的個(gè)體、集體、不同的角度都有著不一樣的格局形式，所以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的格局的不斷完善還需要對(duì)格局進(jìn)行全方位的分析。從融資對(duì)象方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的融資對(duì)象主要分為個(gè)體和集體兩個(gè)方面，個(gè)人部分主要是消費(fèi)者在購(gòu)買房子時(shí)的的住房貸款。因?yàn)槲覈?guó)最高人民法院在對(duì)關(guān)于任命法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)中規(guī)定了對(duì)于購(gòu)買房屋后無(wú)力還款者銀行有權(quán)利對(duì)房屋進(jìn)行抵押、拍賣、、抵債等行為，這就使得個(gè)人的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過(guò)程中對(duì)其抵押的房屋等一些資本也是存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)銀行的貸款以及其他金融機(jī)構(gòu)的投資有著一定的保護(hù)性。從資金來(lái)源方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。在政府和企業(yè)自身的宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款得到了有效控制，債券所占比例相當(dāng)小，利用外資金額近四年來(lái)逐步提高，而自籌資金及其他資金增幅較快。從融資方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式劃分主要包括銀行貸款、上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托和海外地產(chǎn)基金等。各種融資方式占據(jù)的市場(chǎng)份額差異較大，受宏觀政策的影響也較大，歷史形成的痕跡較明顯。中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析根據(jù)我國(guó)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2007》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力逐漸的上升，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金不多的上升，但是總的來(lái)說(shuō)企業(yè)的融資方式中銀行的貸款是企業(yè)融資的主要通道。FigureSEQFigure\*ARABIC5房地產(chǎn)企業(yè)的主要的融資方式及其變化情況資料來(lái)源《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2007》中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析融資環(huán)境SWOT分析SWOT分析是指考察研究對(duì)象的優(yōu)勢(shì)（strengths）、劣勢(shì)（weaknesses）、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats）等因素，這些因素構(gòu)成了規(guī)劃的基礎(chǔ)（UnderlyingPlanning）。其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT分析方法自形成以來(lái)，廣泛應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競(jìng)爭(zhēng)分析，成為戰(zhàn)略管理和競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)的重要分析工具。分析直觀、使用簡(jiǎn)單是它的重要優(yōu)點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)（strengths）分析隨著人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，住房以及成為現(xiàn)代生活的潮流，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講這是他們對(duì)于個(gè)體資金回籠的一個(gè)機(jī)會(huì)，消費(fèi)者的購(gòu)房導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)周期減短，投資回收較快，減少了企業(yè)的融資成本，增加了企業(yè)的利益。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于企業(yè)的資產(chǎn)較為雄厚，容易獲得融資機(jī)構(gòu)的投資和支持，使得企業(yè)融資渠道寬廣，融資較為容易。企業(yè)自身的資金較為充足，由《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2007》我們可以看到隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的自籌資金也在不斷的增加，這就說(shuō)明企業(yè)的有形資源實(shí)力強(qiáng)，所以企業(yè)的自籌資金是最直接降低融資成本的方式，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)性也較小。劣勢(shì)（weaknesses）分析隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，城市的集中化發(fā)展和建筑密度的增加，且國(guó)家的土地政策和城市規(guī)劃等宏觀調(diào)控政策使得目前對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)土地的規(guī)劃是一個(gè)很重要的難題，大多數(shù)企業(yè)都面臨著土地貯備的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)土地使其基本的資源，所以在獲得建筑土地的問(wèn)題上房地產(chǎn)企業(yè)有著相互競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)。大型企業(yè)投資的建筑項(xiàng)目一般情況下規(guī)模較大，需要的資金更多，不僅對(duì)融資渠道的壓力大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)性也隨著增加。由于近10幾年以來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)熱門的行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的增多也不斷的增加，使得企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力增加，對(duì)項(xiàng)目的簽約等造成一定的壓力。機(jī)會(huì)（Opportunities）分析銀監(jiān)會(huì)在2009年初對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)信貸監(jiān)管規(guī)章、政策等進(jìn)行了評(píng)估和調(diào)整，也明確的提出了銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)立針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)，這對(duì)于一些在投資中資金欠缺的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的機(jī)遇。國(guó)家的一些相關(guān)的政策中也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展其融資方式和融資渠道進(jìn)行了一定的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以緩解自身資金欠缺的困難，同時(shí)也有一個(gè)潛在信息，房地產(chǎn)企業(yè)依靠融資渠道可以獲得更多的資金支持。企業(yè)融資投資制度的不斷完事，也使得企業(yè)強(qiáng)化了自身的信用意識(shí)，能夠依據(jù)一定的理論來(lái)建立起企業(yè)內(nèi)部的融資機(jī)構(gòu)，從硬件方面來(lái)講，可以更加有效的解決企業(yè)欠缺的問(wèn)題。威脅（Threats）分析對(duì)目前我國(guó)的發(fā)張狀況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然在緩慢的發(fā)展，但是由于發(fā)展水平的限制，房地產(chǎn)行業(yè)還是不是很景氣，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿和政府部門的調(diào)整使得房?jī)r(jià)下跌較為研究，很多地方也出現(xiàn)了空地產(chǎn)的情況。土地資源的緊缺等一系列因素使得當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在投資時(shí)所需的資金規(guī)模更為龐大，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資、生產(chǎn)和再融資再生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)鏈連接不上，企業(yè)的利益也是隨著降低。同時(shí)融資政策和制度的不完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、融資方式等都有一定的限制。經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不穩(wěn)定，增加了房地產(chǎn)融資的難度。主要的融資模式分析目前我國(guó)房地產(chǎn)的主要融資模式有：銀行貸款、房地產(chǎn)基金、公開上市、房地產(chǎn)融資證券化、房地產(chǎn)信托投資等模式。銀行貸款是目前房地產(chǎn)公司融資的主要渠道和融資方式，其中主要以信用貸款、擔(dān)保貸款和抵押貸款三種形式為主；房地產(chǎn)基金主要是指私募或者公募的資金來(lái)保持企業(yè)的政策投資運(yùn)行，其中私募（主要包括股東的投資、股本的投資合作等）不僅可以解決企業(yè)的資金欠缺，還可以降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。公開上市是房地產(chǎn)企業(yè)能夠最直接、最有效的獲得資金的渠道，企業(yè)能夠有效的降低融資成本，是企業(yè)最佳的選擇方式，但是目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)公開上市還存著著一定的困難，這主要是因?yàn)橘Y金周期性變化較大和資金的使用不連續(xù)化。房地產(chǎn)融資證券化是指將一些流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N金融交易的過(guò)程。不僅可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高資金的流動(dòng)性、為企業(yè)提供更為廣闊的資金來(lái)源方式。房地產(chǎn)信托主要是將企業(yè)的項(xiàng)目、項(xiàng)目資金等集合在一起，按照國(guó)家的政策和制度對(duì)應(yīng)于企業(yè)自身的特點(diǎn)通過(guò)財(cái)政部門來(lái)安排自己的融資方式，在信托方面我們應(yīng)該借鑒美國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，來(lái)完善我國(guó)在房地產(chǎn)信托上的欠缺。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中存在問(wèn)題及原因分析融資過(guò)分依賴銀行貸款，渠道單一房地產(chǎn)的投資因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)范圍廣、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，所以資金需求量大，我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在嚴(yán)重的自己欠缺問(wèn)題，而為了企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)，最主要的一個(gè)方式來(lái)彌補(bǔ)資金短缺的問(wèn)題就是通過(guò)融資的方式來(lái)解決。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的融資方式和融資渠道有很多（銀行貸款、房地產(chǎn)基金、公開上市、房地產(chǎn)融資證券化、房地產(chǎn)信托投資等模式），完全可以建立起多元化的融資渠道，但是由于企業(yè)考慮到融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，經(jīng)常對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較大、融資成本較為高、手續(xù)復(fù)雜、難于流通的方式不采用同時(shí)目前的政策和法律環(huán)境，并不是太有利于多元化融資渠道的發(fā)展，雖然公開上市是直接融資的好渠道，但是公開上市審查過(guò)程比較復(fù)雜，所以公開上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)比較少，企業(yè)總是傾向于企業(yè)的利益最大化，所以有很多企業(yè)是主要選擇銀行貸款作為融資的主要方式，過(guò)分的依賴銀行貸款導(dǎo)致融資的渠道單一。據(jù)wind資訊上的數(shù)據(jù)顯示，1997年到2007年來(lái)自銀行貸款的房地產(chǎn)融資金額站到了全部融資金額的46%，這個(gè)數(shù)據(jù)我們可以明顯的看到大多數(shù)的企業(yè)都是傾向于銀行貸款的融資渠道，企業(yè)都集中于銀行貸款使得銀行的金融壓力大，出臺(tái)一定的政策來(lái)緩解貸款的壓力，使得企業(yè)的貸款渠道單一。我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，相應(yīng)的理論較少，發(fā)展不健全使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)導(dǎo)致體系的效率低下、金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等現(xiàn)象。其中體系的效率低下主要是因?yàn)橘Y金鏈不能有效的配置，融資的困難使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資的需求達(dá)不到滿足，而一些金融機(jī)構(gòu)把一些浪費(fèi)在了儲(chǔ)存而不是尋找投資機(jī)構(gòu)，不能將閑置資金最大的滿足資金需求方，讓應(yīng)有的資金發(fā)揮其最大的作用。不能夠充分的利用社會(huì)的資金，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分的依賴銀行貸款，對(duì)于融資社會(huì)資金不重視，導(dǎo)致原本可以利用的一部分社會(huì)資金流失，增加了房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資難度和融資機(jī)構(gòu)的壓力。不能形成一個(gè)完整的金融配置資源是體系效率低下的一個(gè)很重要的原因。隨著房地產(chǎn)在近10幾年內(nèi)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)也有所發(fā)展，比如推出一些新型的融資方式房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證、住房金融債券。但是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控減少了銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力大，融資難度大，所以本來(lái)不夠請(qǐng)打的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)在政府的宏觀調(diào)控下顯的更加的缺乏資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資體系的效率不高。融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏，體系不完善房地產(chǎn)的融資中介機(jī)構(gòu)和融資體系急需完善。我國(guó)的房地產(chǎn)所面對(duì)的融資中介機(jī)構(gòu)體制極大的落后于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于融資的需求。融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系的不完善很大程度上與我國(guó)的法律體系不健全有著一定的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有配套的法律法規(guī)使得在房地產(chǎn)中融資機(jī)構(gòu)的發(fā)展表現(xiàn)出一定的滯后性，其滯后性主要是表現(xiàn)在融資服務(wù)機(jī)構(gòu)（評(píng)估機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等）的不完善，融資服務(wù)機(jī)構(gòu)不完善使得在辦理融資的程序的時(shí)候流程不清不楚，導(dǎo)致企業(yè)融資難度增加，且融資時(shí)前期評(píng)估等做的不是很充足往往在融資之后出現(xiàn)一系列的后續(xù)問(wèn)題。由于金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺乏，企業(yè)在融資的過(guò)程中出現(xiàn)上市融資難度大債券融資相應(yīng)的手續(xù)繁瑣、程序復(fù)雜，有些金融機(jī)構(gòu)的審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，企業(yè)為了自身的時(shí)間和利益考慮并不是愿意選擇。同時(shí)由于融資機(jī)構(gòu)對(duì)于融資形式的不重視，導(dǎo)致很多的融資機(jī)構(gòu)都是使用同一類型的融資方式，并沒(méi)有一些多元化的形式來(lái)讓房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)選擇，一些創(chuàng)新的融資方式較少，融資機(jī)構(gòu)缺少一定的活力，對(duì)資金流動(dòng)的促進(jìn)性不強(qiáng)。從1996年到2008年我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)出一個(gè)較高的狀態(tài)，雖然這幾年內(nèi)負(fù)債率是不斷的下降的，但是下降的幅度并不是很大，企業(yè)的負(fù)債率依然非常高，這主要是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)不合理造成的結(jié)果。首先主要是房地產(chǎn)企業(yè)片面的追求銀行貸款來(lái)減少工作量而對(duì)自身資金的積累不重視，沒(méi)有抓住房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的大量的海外資本、社會(huì)資本等資金。我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出內(nèi)部融資成本低下的融資結(jié)構(gòu)，企業(yè)不考慮自身內(nèi)部的融資資源，而是盲目的追求了融資成本大、從融資風(fēng)險(xiǎn)高的其他融資方式。同時(shí)到目前為止我國(guó)還沒(méi)有明確的出臺(tái)關(guān)于金融信用的法律法規(guī)，所以相關(guān)的機(jī)構(gòu)對(duì)信用的意識(shí)不強(qiáng)、金融交易之前的信用基礎(chǔ)底、金融交易沒(méi)有最基本的保障從而造成部分企業(yè)的嚴(yán)重行為，直接的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，潛在的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，如果不加以調(diào)整，則有可能形成一種惡性循環(huán)，部分投機(jī)分子利用這個(gè)空洞對(duì)房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行沖擊，沒(méi)有了融資信用，房地產(chǎn)企業(yè)就丟失了融資的資本，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)融資困難程度，縮小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道方式，從而使融資結(jié)構(gòu)變的不合理。融資金融監(jiān)管力度不夠，調(diào)控缺失房地產(chǎn)因其投資規(guī)模大，涉及的范圍較為廣，所以在投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于融資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)必需要評(píng)估的問(wèn)題。但是目前我國(guó)的融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度還需大大的提升，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等都缺少一些的相關(guān)的監(jiān)管部門，為了使提升房地產(chǎn)業(yè)融資的監(jiān)管力度，應(yīng)該建立起一個(gè)多元化的金融監(jiān)管體系，這樣房地產(chǎn)業(yè)在融資的過(guò)程中可以避免較大的風(fēng)險(xiǎn)投資，金融機(jī)構(gòu)也可以減少自身的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的法律法規(guī)《證券法》、《擔(dān)保法》、《信托法》等文件中都對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控做了一定的規(guī)定，但是還不是非常的完善，目前無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)都沒(méi)有一個(gè)專業(yè)從事分析、統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控、調(diào)控的服務(wù)機(jī)構(gòu)或者體系，而是在投資融資的過(guò)程中及時(shí)的抽調(diào)相關(guān)人員來(lái)解決問(wèn)題，這在一定的程度上就表現(xiàn)出了被動(dòng)的狀態(tài)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)和融資機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)和體制不是非常的健全，往往在投資融資的運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)漏洞，經(jīng)常造成房地產(chǎn)業(yè)在用款時(shí)金融機(jī)構(gòu)不能按期合理的放貸款，所以在內(nèi)部機(jī)制和融資中兩方面的節(jié)奏的統(tǒng)一性還需進(jìn)一步增加。外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響極其大，特別是對(duì)于我姑政府頒發(fā)的一些文件和調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要受到土地資源的開發(fā)、金融市場(chǎng)的波動(dòng)這兩大外部環(huán)境的影響。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，政府對(duì)于城市的規(guī)劃看得越來(lái)越重，這就讓企業(yè)在土地的開發(fā)上受到了一定的限制，由于某些地方的資源較為匱乏，財(cái)政部門采取出賣土地來(lái)達(dá)到財(cái)政的需求，使得放低產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)的難度和成本的大大增加，財(cái)政部門對(duì)資金的收集，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通回轉(zhuǎn)，造成更大的資金缺口。我國(guó)政府與房地產(chǎn)之間的協(xié)調(diào)性差，政府在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做出宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)不及調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃和發(fā)展造成了不便。并且就消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者缺乏一定的知識(shí)基礎(chǔ)和信息，處于一種劣勢(shì)的地位，消費(fèi)者的反應(yīng)直接對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)有著沖擊性的影響，降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率，而這些主要是因?yàn)槲覈?guó)沒(méi)有明確的法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外部環(huán)境的分析缺少，不主動(dòng)的去防范一些金融風(fēng)險(xiǎn)是造成其容易受到外部環(huán)境影響的主觀原因。案例分析——以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的重要力量，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要作用。而紫菘房地產(chǎn)公司作為成立于上個(gè)世紀(jì)八十年代的房地產(chǎn)公司，可謂是房產(chǎn)公司中的元老，而從目前來(lái)講，紫東房地產(chǎn)公司在融資方面有著一定的特色，可謂是房地產(chǎn)融資的有效代表。因此，在本文的研究中，為了進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨問(wèn)題的有效探討，特選取紫菘房地產(chǎn)公司為研究案例，來(lái)進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的研究。A房地產(chǎn)公司融資基本情況企業(yè)簡(jiǎn)介紫松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A房地產(chǎn)公司）是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼有房屋設(shè)計(jì)銷售和物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于二十世紀(jì)八十年代，最初叫做紫松建筑公司，在全體員工的努力下，公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，隨后開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，至今發(fā)展成為本地綜合實(shí)力最強(qiáng)的幾家房地產(chǎn)公司之一。下轄多個(gè)子公司，產(chǎn)業(yè)涉及土地開發(fā)、房屋建造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，公司曾多次獲得省、市級(jí)先進(jìn)企業(yè)榮譽(yù)稱號(hào)。A房地產(chǎn)公司本著“建設(shè)精品社區(qū)，服務(wù)廣大群眾”的理念進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。技術(shù)力量雄厚，擁有一批素質(zhì)良好的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)人員，以及技術(shù)過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑設(shè)計(jì)、施工人員，具有社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷、物業(yè)管理等綜合開發(fā)能力，能夠獨(dú)立執(zhí)行公共基礎(chǔ)設(shè)施以及各類型住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。今年，在市區(qū)中心黃金地段，一座由公司承建的占地面積20萬(wàn)平方米的高檔住宅小區(qū)也已經(jīng)完工。公司堅(jiān)持“誠(chéng)信為本，客戶至上”的原則，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，所有員工團(tuán)結(jié)合作、共同努力，在每個(gè)方面都力求做到完美。企業(yè)融資發(fā)展歷程在當(dāng)今世界，無(wú)論是東方還是西方國(guó)家，類似于A房地產(chǎn)公司的中小企業(yè)已經(jīng)成為了撐起國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱，所以每個(gè)國(guó)家政府都十分重視本國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展，采用各種各樣的政策鼓勵(lì)并促進(jìn)中小企業(yè)的成長(zhǎng)。在我國(guó)，自改革開放的政策實(shí)施之后，中小企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的狀態(tài)，各地的中小企業(yè)如雨后春筍般不斷出現(xiàn)，一些原本規(guī)模較小的企業(yè)也在不斷擴(kuò)大規(guī)模，A房地產(chǎn)公司正是在這一特殊時(shí)期誕生并迅速崛起的中小企業(yè)之一。隨著類似企業(yè)的數(shù)量不斷增加，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)變得激烈，為了在殘酷的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立足并發(fā)展壯大，資金是必不可少的。1980年，A房地產(chǎn)公司由當(dāng)時(shí)的幾位創(chuàng)立者共同集資創(chuàng)建。自成立之初，公司就希望能夠向銀行貸款，用這筆資金幫助公司發(fā)展壯大。由于當(dāng)時(shí)類似的借貸企業(yè)數(shù)量較多，公司也沒(méi)有相應(yīng)的歷史誠(chéng)信記錄，銀行沒(méi)有批準(zhǔn)貸款，幾位公司的創(chuàng)建者被迫自行籌集資金以維持公司運(yùn)營(yíng)。1990年，經(jīng)歷了十年初創(chuàng)時(shí)期，公司進(jìn)入發(fā)展階段，之前數(shù)年的努力讓公司積累了一些業(yè)績(jī)和口碑，而擴(kuò)大規(guī)模需要大量的資金，僅僅依靠幾位創(chuàng)建者集資無(wú)法滿足需要。為了增加融資數(shù)額，公司再次向銀行申請(qǐng)貸款。然而這時(shí)銀行貸款制度變得更加嚴(yán)格，貸款公司需要固定資產(chǎn)抵押，而且抵押的同時(shí)也要付出高昂的成本。貸款給予公司經(jīng)濟(jì)方面的支持，讓公司順利發(fā)展，卻沒(méi)有給公司帶來(lái)利潤(rùn)。發(fā)展前期的經(jīng)驗(yàn)積累為公司成長(zhǎng)打下了良好的基礎(chǔ)，進(jìn)入新世紀(jì)，公司逐漸在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，獲得了良好的信用評(píng)價(jià)，同時(shí)吸收了一些優(yōu)秀人才，發(fā)展道路開始變得順風(fēng)順?biāo)?。在新的發(fā)展時(shí)期，銀行貸款數(shù)額少、融資渠道過(guò)于狹窄、競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大等一系列問(wèn)題再次擺在公司領(lǐng)導(dǎo)層的面前，公司遭遇了新的挑戰(zhàn)。企業(yè)融資現(xiàn)狀在時(shí)代背景和國(guó)情的前提下，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部資金的供給和需求的狀況，A房地產(chǎn)公司采取銀行貸款為主，民間融資為輔的融資形式。就市場(chǎng)情況而言，銀行在資金數(shù)量和借貸信用方面都有很大的優(yōu)勢(shì)，公信度高。而其他商業(yè)信用機(jī)構(gòu)在誠(chéng)信度方面做得不夠理想，企業(yè)之間的信用還處于起步階段，實(shí)用性較低。民間融資機(jī)構(gòu)成為多數(shù)公司的第二外部融資選擇，但是民間融資行業(yè)存在較多問(wèn)題，比如行業(yè)制度漏洞，國(guó)家缺少相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)民間融資行為進(jìn)行界定規(guī)范，一旦遭遇糾紛，調(diào)解的時(shí)候無(wú)法可依。還有資金數(shù)量短缺問(wèn)題，民間融資機(jī)構(gòu)能力畢竟有限，不足以負(fù)擔(dān)數(shù)量眾多的中小企業(yè)的融資問(wèn)題。外部融資的另一個(gè)選擇就是證券或者股票等直接融資方式，但對(duì)于目前的A房地產(chǎn)公司而言，企業(yè)的實(shí)力有限，不能像大型企業(yè)那樣依靠發(fā)行大量股票或在證券交易所上市獲得足夠的資金，直接融資的方法在這里也行不通。綜上所述，銀行貸款已經(jīng)成為A房地產(chǎn)公司這樣的中小企業(yè)優(yōu)先選擇的外部融資渠道。然而當(dāng)今少數(shù)大型銀行擁有大量的金融資產(chǎn)，多數(shù)中小型銀行僅有少量金融資產(chǎn)。與中小型銀行相比，大型銀行貸款的數(shù)額較大，但是向中小企業(yè)貸款的比例較低。因此，A房地產(chǎn)公司從銀行獲得的貸款大多用來(lái)維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，若要擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，還需繼續(xù)從其它渠道融資，這在一定程度上限制了該企業(yè)的發(fā)展。A房地產(chǎn)公司融資存在問(wèn)題及原因分析企業(yè)融資存在問(wèn)題融資結(jié)構(gòu)受市場(chǎng)限制A房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部融資在融資總量中所占比重偏大，而外部融資中，銀行貸款所占比例大但數(shù)額不足，而股票融資、債券融資等融資方式所占比例非常小。由于公司創(chuàng)建初期，幾位創(chuàng)建者為公司募集了大量的資金，為公司的生存和成長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。而且在之后的發(fā)展過(guò)程中，創(chuàng)建者們將個(gè)人資產(chǎn)投入公司，幫助公司渡過(guò)了資金短缺的困難時(shí)期。這些資金對(duì)公司的發(fā)展起著重要意義，因此公司把這部分資金轉(zhuǎn)換成了股份分給幾位創(chuàng)建者。外部融資是A房地產(chǎn)公司融資的另一個(gè)渠道，但因?yàn)楣镜囊?guī)模、盈利不大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，很多投資機(jī)構(gòu)都望而卻步，因而難以吸引市場(chǎng)投資。公司發(fā)行的股票、債券僅有少數(shù)人會(huì)購(gòu)買，余下的大多分給了內(nèi)部員工，收益微乎甚微。銀行的貸款條件逐漸嚴(yán)格，公司需要為此付出不小的代價(jià)。選擇非正規(guī)的融資渠道，能在短時(shí)間獲得足夠的資金，然而這樣的行為不受法律保護(hù)，公司也會(huì)因此陷入危險(xiǎn)之中。由市場(chǎng)帶給公司發(fā)展的重重阻力，迫使公司選擇了銀行貸款和內(nèi)部融資并行的融資結(jié)構(gòu)。銀行貸款是公司主要資金來(lái)源，但是相應(yīng)的高代價(jià)和嚴(yán)格條件限制了公司的貸款數(shù)額，因此僅依靠貸款不能使公司迅速發(fā)展壯大。內(nèi)部融資在一定程度上解決了資金不足的問(wèn)題，可是內(nèi)部融資被公司的盈利能力所制約，通過(guò)這種渠道也無(wú)法大規(guī)模融資?？偠灾?，市場(chǎng)環(huán)境的限制，減少了A房地產(chǎn)公司的融資數(shù)額和外部機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)投資的熱情，在某種程度上制約了公司的發(fā)展。國(guó)內(nèi)金融投資市場(chǎng)混亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向總是朝著利益最大化的方向，風(fēng)險(xiǎn)投資人和投資機(jī)構(gòu)也不例外。在進(jìn)行投資之前，投資者會(huì)衡量企業(yè)的現(xiàn)狀、盈利情況、信用評(píng)價(jià)、發(fā)展前景，并結(jié)合該企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總體評(píng)估。A房地產(chǎn)公司最初的發(fā)展時(shí)期，沒(méi)有突出的業(yè)績(jī)和足夠的信用評(píng)價(jià)，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，多數(shù)銀行態(tài)度冷淡，僅給予少量貸款或拒絕貸款。為尋求其他的資金來(lái)源，公司選擇了吸收市場(chǎng)投資方式進(jìn)行融資。二十世紀(jì)九十年代的金融投資市場(chǎng)中，各式各樣的投資機(jī)構(gòu)讓人眼花繚亂。A房地產(chǎn)公司為獲得合適的投資資金，尋找了很多投資機(jī)構(gòu)，不放過(guò)每一個(gè)機(jī)會(huì)。其中一部分投資機(jī)構(gòu)有足夠的資金，但是對(duì)公司進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的考察調(diào)研后，還是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)高放棄了投資。也有些機(jī)構(gòu)不具有合法資格，他們把從非正常的渠道獲得的資金投資給A房地產(chǎn)公司。然而這樣的投資行為不受法律保護(hù)，雖然之后這些非法集資被沒(méi)收，機(jī)構(gòu)也受到法律的制裁，但也給當(dāng)時(shí)的A房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不小的損失。金融投資市場(chǎng)混亂不堪，缺乏有效的治理，而A房地產(chǎn)公司在其中盲目的尋求投資，最終導(dǎo)致融資不成功。企業(yè)自身原因A房地產(chǎn)公司擁有數(shù)量眾多的技藝嫻熟的建筑工人，經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售、設(shè)計(jì)人才。從表面上看，企業(yè)在人力資源方面有不小的優(yōu)勢(shì)。與其他同行業(yè)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，A房地產(chǎn)公司憑借深厚的根基穩(wěn)穩(wěn)立足，2008年，全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶給整的房地產(chǎn)企業(yè)很大的沖擊，而A房地產(chǎn)公司依舊安然屹立。不過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累給公司帶來(lái)的僅僅是穩(wěn)固的基礎(chǔ)，無(wú)法為公司的發(fā)展的提供動(dòng)力，如今A房地產(chǎn)公司遭遇了發(fā)展的停滯期。2012年，A房地產(chǎn)公司向銀行貸款的總額達(dá)到了28億元人民幣，這一數(shù)字低于同行業(yè)的其他房地產(chǎn)企業(yè)，如xx公司貸款46億，xx公司貸款70億，甚至比不上一些剛成立幾年的公司。同時(shí)，A房地產(chǎn)公司仍有近20億元的貸款沒(méi)有償還，這筆貸款共涉及xx銀行等8家大中型銀行，其它企業(yè)的情況也與此類似，企業(yè)負(fù)債率過(guò)高。不能償還貸款就意味著無(wú)法繼續(xù)增加貸款數(shù)額，缺少資金，公司前進(jìn)的腳步也會(huì)因此停滯。對(duì)A房地產(chǎn)公司而言，公司對(duì)于土地資源的評(píng)估把握比較到位，然而在房產(chǎn)開發(fā)方面出現(xiàn)了問(wèn)題，由于公司的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)缺乏新意，不符合現(xiàn)代大眾的審美觀。公司開發(fā)的房產(chǎn)達(dá)不到預(yù)期銷售目標(biāo)，不能收回開發(fā)成本，因此無(wú)力償還銀行貸款，為繼續(xù)融資帶來(lái)困難。歷史信用記錄也是融資時(shí)對(duì)公司的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。2005，A房地產(chǎn)公司的年終財(cái)務(wù)報(bào)告中出現(xiàn)了弄虛作假，虛報(bào)數(shù)據(jù)的情況，曾經(jīng)被銀行查出并錄入信用記錄。雖然對(duì)于當(dāng)時(shí)財(cái)務(wù)部的xx部長(zhǎng)和幾位會(huì)計(jì)，公司做出了嚴(yán)厲的處分，也及時(shí)修改了錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)記錄，但是這個(gè)事件嚴(yán)重影響了公司的形象。在之后的融資過(guò)程中，公司多次因?yàn)樵撜\(chéng)信記錄導(dǎo)致申請(qǐng)貸款遭拒絕。企業(yè)融資存在問(wèn)題原因分析融資結(jié)構(gòu)中內(nèi)部融資比例較大A房地產(chǎn)公司創(chuàng)建的時(shí)期比較特殊，1978年，黨中央召開了十一屆三中全會(huì)，明確指出要把工作重心轉(zhuǎn)移到發(fā)展生產(chǎn)力上，改革開放后，政府加大了對(duì)中小企業(yè)的支持力度。在A房地產(chǎn)公司創(chuàng)建初期，由于大量中小企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，政府面對(duì)如此多的新生企業(yè)，短期內(nèi)沒(méi)有政策和能力進(jìn)行調(diào)控，銀行也無(wú)法承擔(dān)數(shù)額龐大的貸款。這導(dǎo)致A房地產(chǎn)公司找不到融資渠道，沒(méi)有足夠的資金，只能依靠幾位創(chuàng)建者集資，這些資金成為了公司內(nèi)部融資的重要來(lái)源。這些內(nèi)部融資變成了約50%的公司股份分給幾位創(chuàng)建者，他們自然也成為公司的股東。然而在股利方面，公司內(nèi)部產(chǎn)生了分歧，幾位創(chuàng)建者堅(jiān)持把股利維持在較高的水平，希望分到更多利潤(rùn)，而其余股東則希望股利降低，用這些利潤(rùn)來(lái)推動(dòng)公司發(fā)展。在A房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部融資所占比例約為30%，遠(yuǎn)高于其他同類企業(yè)，這部分融資如果處理不當(dāng)會(huì)對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)造成相當(dāng)大的損失，因此公司現(xiàn)在的管理者也在協(xié)調(diào)兩方股東的矛盾。在外部融資中，公司選擇銀行貸款作為主要融資渠道，然而規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、信用能力低等普遍問(wèn)題也同樣影響著A房地產(chǎn)公司，銀行貸款的條件非常嚴(yán)格，還需要付出不小的代價(jià)，考慮到公司的承受能力，這部分融資還顯得不足。其他的外部融資方式中，證券市場(chǎng)對(duì)公司的能力要求高，門檻不低；民間融資資金充足，但缺乏約束管理，都不能成為公司的融資渠道。所以A房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了內(nèi)部融資占有比例大，外部融資過(guò)于單一的情況。公司內(nèi)部機(jī)制人員方面，公司內(nèi)年齡層次鮮明，多數(shù)工人和領(lǐng)導(dǎo)的年齡都集中在40到50歲之間，而年輕的員工數(shù)量較少。此外，公司管理者大多是在城鎮(zhèn)集體企業(yè)向私營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中晉升到管理層，他們的經(jīng)驗(yàn)還停留在管理集體企業(yè)的模式上?？偠灾?，A房地產(chǎn)公司的管理和技術(shù)人才年齡較大、思想觀念落后，缺乏新生代的想象力和活力。沒(méi)有了新血液的補(bǔ)充和新思想的啟發(fā)，公司的技術(shù)創(chuàng)新能力難以提升，而創(chuàng)新能力弱意味著公司的缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。投資者和銀行普遍不會(huì)看好缺少競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新意識(shí)的公司，而且受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊，公司每年的盈利情況不一，有時(shí)還會(huì)遭遇虧損，在投資者眼中，經(jīng)營(yíng)情況不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)大等因素容易降低安全感，也會(huì)影響他們投資的熱情，種種類似原因?qū)е翧房地產(chǎn)公司在融資時(shí)失去了很多引資機(jī)會(huì)。財(cái)務(wù)方面，A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)制度不夠嚴(yán)格，相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員專業(yè)素質(zhì)不高，在財(cái)務(wù)部門審批時(shí)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不能給出相應(yīng)的完整財(cái)務(wù)報(bào)表以證明公司的經(jīng)營(yíng)情況，還選擇做假賬、拖欠銀行貸款利息等方法逃避稅收，這在信用記錄方面也對(duì)公司造成影響。公司資金缺少專人管理，經(jīng)常出現(xiàn)不明資金進(jìn)出而無(wú)記錄的情況，對(duì)于資產(chǎn)規(guī)劃也不合理，大量資金不能被有效使用以獲取利潤(rùn)，反而被用來(lái)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，資金浪費(fèi)讓公司的財(cái)務(wù)長(zhǎng)期陷入緊張狀態(tài)，若不能加以合理分配利用，公司在經(jīng)營(yíng)方面很快會(huì)陷入困境，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)貸款不安全的暗示，會(huì)進(jìn)一步縮小公司的融資渠道。金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的制約在我國(guó)，金融市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如西方國(guó)家發(fā)達(dá)，向金融機(jī)構(gòu)貸款成了大多數(shù)中小企業(yè)融資的唯一渠道。A房地產(chǎn)公司雖然沒(méi)有對(duì)銀行貸款產(chǎn)生絕對(duì)依賴，但依然將其作為主要融資來(lái)源。由于國(guó)內(nèi)幾家大型銀行掌握了大部分貸款資金，而這幾家銀行對(duì)中小企業(yè)的關(guān)注度較低，把投資主要放在大型企業(yè)和國(guó)有企業(yè)身上，以求得利益最大化。所以一些中小型銀行和民間融資機(jī)構(gòu)逐漸走入人們的視野，這些金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的支持力度較大，但通常提供給企業(yè)的資金數(shù)量有限。A房地產(chǎn)公司遭遇現(xiàn)在的融資困難狀況，其主原因是大型銀行對(duì)公司的歧視和排擠，貸款條件嚴(yán)格復(fù)雜，中小型銀行有心扶植，但無(wú)力融資。銀企關(guān)系方面，大型銀行往往選擇大企業(yè)作為客戶，對(duì)中小企業(yè)不予甄別，一味排斥，態(tài)度冷淡，也不重視培養(yǎng)銀企關(guān)系。中小型銀行對(duì)企業(yè)貸款的限制小了一些，與企業(yè)之間的關(guān)系更為融洽，成了越來(lái)越多的中小企業(yè)的選擇。A房地產(chǎn)公司目前與幾家銀行建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系，在保持良好誠(chéng)信記錄的基礎(chǔ)上，公司從這些銀行獲得了一些貸款，但仍然不能滿足公司的發(fā)展需求。政府服務(wù)體系不完善政府對(duì)中小企業(yè)的支持主要在政策上，在落實(shí)方面有所欠缺。A房地產(chǎn)公司在融資過(guò)程中，遇到如金融詐騙、銀行貸款矛盾等問(wèn)題時(shí)，政府沒(méi)有相關(guān)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)。而政府監(jiān)管部門設(shè)置不合理，部門出現(xiàn)職能交叉的情況，導(dǎo)致一些問(wèn)題多個(gè)部門同時(shí)監(jiān)督處理，而處理另一些問(wèn)題時(shí)卻無(wú)人負(fù)責(zé)。監(jiān)管部門職責(zé)履行不到位，沒(méi)有做到辨別和取締非法的融資機(jī)構(gòu)，因此出現(xiàn)了A房地產(chǎn)公司融資時(shí)遇到金融詐騙的情況。政府對(duì)公司發(fā)展的支持力度不大，雖然出臺(tái)了相關(guān)政策指出要支持中小企業(yè)的發(fā)展，但在A房地產(chǎn)公司融資過(guò)程中，由于政府沒(méi)有為開通中小企業(yè)的融資渠道提供應(yīng)有的優(yōu)惠和扶植政策，而且公司的經(jīng)營(yíng)獲利情況不夠穩(wěn)定，銀行缺乏安全感，產(chǎn)生“恐貸”的情緒，從客觀上也限制了A房地產(chǎn)公司的融資能力。對(duì)于A房地產(chǎn)公司這樣的企業(yè)，政府沒(méi)有制定明確的法律對(duì)其權(quán)利進(jìn)行界定，也無(wú)法維護(hù)它們的法律地位，消除市場(chǎng)對(duì)這些企業(yè)的歧視和不平等對(duì)待。由于制度上存在漏洞，個(gè)別公司因此進(jìn)行非法集資或逃避銀行債務(wù)行為卻未受到法律制裁，致使金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的整體信用評(píng)價(jià)大打折扣，A房地產(chǎn)公司雖一直選擇合法的融資渠道，但也難免受到波及。A房地產(chǎn)公司融資創(chuàng)新融資改進(jìn)方向A房地產(chǎn)公司的改進(jìn)首先應(yīng)從公司內(nèi)部入手，消除內(nèi)在隱患，可采取如下思路：提高公司人員綜合素質(zhì)公司是建立在全體員工的基礎(chǔ)上，他們代表了公司的形象，決定了公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。若要公司得以發(fā)展，首先需要提高員工素質(zhì)。公司應(yīng)擴(kuò)大年輕員工的比例，不斷吸收新鮮血液，這樣公司才能經(jīng)久不衰。年輕人接受新式教育，富含新世紀(jì)