房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)分析

一、房地產(chǎn)信托爆發(fā)性增長(zhǎng)自2009年底以來，房地產(chǎn)監(jiān)管政策已從放松轉(zhuǎn)向狹窄，狹窄程度不斷增加。限購(gòu)、限貸、差別化信貸、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等一系列政策組合拳,抑制了各種投資投機(jī)性需求,使開發(fā)商現(xiàn)金回籠速度明顯放緩。同時(shí),緊縮政策增加了開發(fā)商獲得銀行貸款的難度,資本市場(chǎng)上公開發(fā)債、IPO、增發(fā)、配股等融資渠道均對(duì)房地產(chǎn)公司亮起了紅燈,民間貸款利率更是接近甚至超過基準(zhǔn)利率的4倍。資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的資金壓力,迫切需要開拓新的融資渠道,從而促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,信托公司作為受托人遵循信托的基本原則,將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)以獲取收益,并將投資收益按比例分配給投資者。緊縮調(diào)控政策下房地產(chǎn)信托的迅速崛起,在于該產(chǎn)品同時(shí)滿足了投資者、開發(fā)商和信托公司等多方利益訴求:一是該產(chǎn)品充分滿足了投資者高收益和低風(fēng)險(xiǎn)偏好。房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)普遍較高,通常能夠?yàn)樾磐型顿Y人提供比其他金融產(chǎn)品更高的收益。且房地產(chǎn)信托通常以土地和房產(chǎn)作為抵押,因此能對(duì)信托投資人提供較高保障;二是與銀行貸款相比,房地產(chǎn)信托融資具有審批相對(duì)簡(jiǎn)單、放款速度更快、融資規(guī)模更大、對(duì)資金投向監(jiān)管寬松等特點(diǎn),因此受到了許多地產(chǎn)商的歡迎;三是對(duì)信托公司而言,房地產(chǎn)信托通常規(guī)模較大且有抵押物,在相對(duì)安全性的前提下能為信托公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。因此,在開發(fā)商、投資者和信托公司的共同推動(dòng)下,房地產(chǎn)信托成為開發(fā)商的新型重要融資渠道。自2010年起,我國(guó)房地產(chǎn)信托出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。我們知道,按資產(chǎn)來源劃分,信托產(chǎn)品可分為集合資金信托、單一資金信托,以及管理財(cái)產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托主要包括集合資金信托和單一資金信托這兩種形式。2009年以前,房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模還比較小,有資料顯示,從2007年至2009年房地產(chǎn)集合資金信托的成立規(guī)模分別為124億元、261億元、419億元。但到了2010年,隨著“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“929新政”等一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái),銀行開發(fā)貸款收緊,地產(chǎn)商被迫尋找其他融資渠道,使2010年房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模同比大幅度增長(zhǎng)3.39倍,達(dá)到1841億元。2011年,房地產(chǎn)集合資金信托繼續(xù)保持高速增長(zhǎng),成立規(guī)模達(dá)到2731億元。2012年,因監(jiān)管部門加強(qiáng)防控行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)信托事前報(bào)備制度,加之各家信托公司為了應(yīng)對(duì)兌付密集期,又在一定程度上抑制了其迅猛增長(zhǎng)。房地產(chǎn)信托爆發(fā)性增長(zhǎng)隱含著違約風(fēng)險(xiǎn)。2011年以來,大量房地產(chǎn)信托產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入兌付期。隨著多只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤,重慶國(guó)際信托和中融信托的借款人違約,華澳國(guó)際信托、吉林信托等相繼延遲支付本金和利息等一系列事件的發(fā)生,讓人們開始關(guān)注房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)上升與房地產(chǎn)信托的爆發(fā)性增長(zhǎng)密不可分。首先從數(shù)量來看,2010年以來,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量迅速上升,即使在違約概率保持穩(wěn)定的情況下,違約數(shù)量也會(huì)相應(yīng)增加。其次,從地產(chǎn)商來看,2009年房?jī)r(jià)飆升使很多開發(fā)商對(duì)后市過于樂觀,高成本拿下非中心地塊,貿(mào)然介入并不熟悉卻耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。巨額融資需求卻恰逢緊縮房地產(chǎn)調(diào)控,讓開發(fā)商不得不借助房地產(chǎn)信托以避免停工損失。開發(fā)商的行為造就了房地產(chǎn)信托的繁榮,卻為房地產(chǎn)信托違約埋下隱患。再次,從信托公司來說,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的運(yùn)作是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,當(dāng)緊縮房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資需求快速增長(zhǎng)時(shí),信托公司難以在短期內(nèi)招募到熟知業(yè)務(wù)和熟知風(fēng)險(xiǎn)控制以及投資決策等方面的優(yōu)秀人才,而大量新入職者在對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)還不十分了解的情況下,就在巨大融資需求推動(dòng)下開展工作,很可能導(dǎo)致一些資質(zhì)較差的項(xiàng)目蒙混過關(guān)。最后,從事后監(jiān)管看,有限的后續(xù)跟蹤監(jiān)管人員與大量房地產(chǎn)信托產(chǎn)品之間的矛盾,又會(huì)使信托公司不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),最終導(dǎo)致作為借款人的房地產(chǎn)商違約,從而給信托公司或投資者造成損失。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放盡管房地產(chǎn)信托爆發(fā)性增長(zhǎng)與信托違約有一定關(guān)系,但爆發(fā)性增長(zhǎng)并不是造成房地產(chǎn)信托違約的真正原因。房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款困難與過高融資成本的矛盾,直接導(dǎo)致借款人無力償付信托本息。銀行、信托公司及其從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)則進(jìn)一步放大了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果處置抵押物和信托公司托底這最后兩道屏障不能充分發(fā)揮作用,房地產(chǎn)信托違約就會(huì)發(fā)生,并給投資者造成損失。(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不足造成違約現(xiàn)象房地產(chǎn)市場(chǎng)需求很大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,市場(chǎng)價(jià)格又決定了項(xiàng)目資金流入,因此房產(chǎn)銷售所帶來的現(xiàn)金流入是工程投資和償債資金的最終來源。而當(dāng)限購(gòu)政策實(shí)施后,消費(fèi)者購(gòu)房熱情下降,市場(chǎng)需求降低,從而房屋銷售量縮減,再加上政府對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的努力,以及由于經(jīng)濟(jì)周期、信貸、國(guó)際資本流動(dòng)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),致使一些房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不足,就容易出現(xiàn)信托公司不能按時(shí)足額獲得收益甚至不能到期收回本金,因此就可能導(dǎo)致其無法兌現(xiàn)對(duì)投資者的承諾,進(jìn)而出現(xiàn)違約現(xiàn)象。2010年4月“國(guó)十條”出臺(tái)后,全國(guó)新房交易量迅速萎縮,而房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。但自2011年8月,房?jī)r(jià)步入下行趨勢(shì),直到2012年6月,一線城市房?jī)r(jià)和成交量率先企穩(wěn)回升,并帶動(dòng)二、三線樓市逐漸擺脫價(jià)跌量縮的低迷態(tài)勢(shì)。因此,2010年4月至2012年6月,開發(fā)商必須面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條引發(fā)的新房銷售困難和現(xiàn)金緊張的困境。對(duì)于以信托融資的開發(fā)商,盡管信托兌付期限已到,但由于新房銷售受阻,現(xiàn)金流不足以償付信托本息,最終恐難逃信托違約的厄運(yùn)。(二)銷售本業(yè)成本過低當(dāng)緊縮調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊后,房地產(chǎn)業(yè)龐大的資金需求被迫轉(zhuǎn)向信托、民間融資和海外融資。而與銀行相比,這些資金供給規(guī)模相對(duì)有限,造成資金供不應(yīng)求,使得房地產(chǎn)融資成本迅速提高。據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2011年房地產(chǎn)信托平均收益率是10.02%,比其他金融產(chǎn)品平均收益率高出了1.5個(gè)百分點(diǎn),雖然10.02%已經(jīng)遠(yuǎn)高于銀行同期存款利率,但是房地產(chǎn)信托的實(shí)際融資成本卻不止這個(gè)水平。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)還需要支付2%至5%的費(fèi)率給信托公司,以及2%左右的銷售傭金給信托銷售機(jī)構(gòu),因此房地產(chǎn)信托的平均真實(shí)總成本就會(huì)超過15%,在信用緊縮時(shí)甚至超過20%。銷售不暢使得開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯不足,有時(shí)甚至不能支付高企的利息成本,從而造成信托在未到期之前就出現(xiàn)違約。即使勉強(qiáng)付息,但到期時(shí)償付本金的沉重負(fù)擔(dān),也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信托計(jì)劃違約。(三)第二,道德風(fēng)險(xiǎn)。在這3在房地產(chǎn)信托運(yùn)作過程中,投資人先將資金委托給信托公司,信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托公司和信托經(jīng)理能否勤勉盡職地履行職責(zé),直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。由于委托代理關(guān)系中存在著目標(biāo)不一致、信息不對(duì)稱、契約不完全和責(zé)任不對(duì)稱四大問題,代理人為了自身利益最大化可能會(huì)降低努力程度或者損害委托人利益,并導(dǎo)致房地產(chǎn)信托違約率上升。例如,中融信托在中融·青島凱悅的推介資料里曾稱“經(jīng)山東省一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2010年6月17日對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)裙房評(píng)估,價(jià)值達(dá)到9.56億元,抵押率不高于40%,抵押物價(jià)值充足?！倍?012年12月12日山東省高院的拍賣公告卻顯示,對(duì)青島凱悅中心1~5層商業(yè)房產(chǎn)的總評(píng)估價(jià)值僅為5.8463億元。兩年多時(shí)間,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)縮水竟然高達(dá)38.85%!抵押物評(píng)估值虛高雖與2010年二三線的商業(yè)地產(chǎn)火爆有關(guān),但也不能完全排除道德風(fēng)險(xiǎn)的存在。比如信托經(jīng)理可能出于個(gè)人業(yè)績(jī)和利益的考慮,與融資方和評(píng)估公司協(xié)調(diào),高估抵押物價(jià)值。尤其對(duì)于中融這樣風(fēng)格比較激進(jìn)以及市場(chǎng)化程度比較高的信托公司,每筆交易的提成非常高,信托經(jīng)理也就更有強(qiáng)烈的動(dòng)力去促成每一單交易。(四)推動(dòng)房地產(chǎn)信托向投資渠道多元化房地產(chǎn)信托火爆的背后離不開巨大的資金支持,其中銀信合作是房地產(chǎn)信托的重要資金來源。在銀行與房地產(chǎn)信托的合作中,銀行具有天然優(yōu)勢(shì)。一方面銀行會(huì)接觸許多不符合房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的地產(chǎn)商,地產(chǎn)商希望銀行幫助其從其他渠道獲得資金;二是信托公司希望銀行介紹好的地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)幫助尋找信托計(jì)劃的委托人。而銀行手中也積累了大批高凈值的優(yōu)質(zhì)客戶,客戶基于信任愿意購(gòu)買銀行推薦的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。因此,銀行的牽線搭橋,使銀行資金源源不斷地流向房地產(chǎn)信托領(lǐng)域。銀行資金主要以理財(cái)產(chǎn)品、同業(yè)資產(chǎn)和自有資金等形式流向信托,形成了一條對(duì)地產(chǎn)業(yè)的巨額輸血渠道。一邊是銀行資金源源不斷地供給,另一邊是資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè),信托公司只要牽線搭橋就賺到可觀的收入。所以在巨額利益誘惑下,許多質(zhì)地較差的項(xiàng)目紛紛通過了信托公司的風(fēng)控和投資委員會(huì)的審核,為未來違約埋下隱患。(五)信托計(jì)劃及其所償還本對(duì)投資者的違約現(xiàn)象—房地產(chǎn)信托的脆弱性使?jié)撛谶`約風(fēng)險(xiǎn)變成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)信托的脆弱性主要表現(xiàn)在信托抵押物的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信托公司資本金不足風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押,一旦融資方出現(xiàn)還款困難,受托人不能及時(shí)行使抵押權(quán),或變現(xiàn)抵押物所得現(xiàn)金遠(yuǎn)低于信托應(yīng)償付的本息,則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2012年12月12日和12月28日,山東高院對(duì)青島凱悅中心進(jìn)行了兩次公開拍賣,拍賣資產(chǎn)包括信托計(jì)劃中作為抵押物的1-5層商業(yè)房產(chǎn)、地下三層的停車場(chǎng)和96套公寓,兩次拍賣只拍出了34套公寓,總價(jià)為5.8463億的商業(yè)房產(chǎn)卻無人問津。在該信托計(jì)劃中,盡管信托抵押物流動(dòng)性較差,但由于中融信托對(duì)投資者進(jìn)行了兌付,使該信托計(jì)劃沒有對(duì)投資者違約。而一旦兌付集中時(shí),規(guī)模較小的信托公司可能會(huì)因資本金不足難以實(shí)現(xiàn)如期兌付。處置抵押物和先行墊付是避免信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的最后兩道防線,但其脆弱性卻使房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯。三、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防范措施為了進(jìn)一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)先后出臺(tái)了多個(gè)文件,從交易對(duì)手資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目證照、項(xiàng)目資本金比例、貸款用途、擔(dān)保措施、閑置土地處置、凈資本管理、銀信合作、結(jié)構(gòu)化信托、逐筆報(bào)批等方面提出防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)措施,加強(qiáng)了嚴(yán)厲監(jiān)管。但由于防范房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,因此我們認(rèn)為,在嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí),還應(yīng)從如下方面構(gòu)建全方位的房地產(chǎn)信托安全網(wǎng)。(一)房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)加當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí),即使房地產(chǎn)信托的融資方出現(xiàn)違約,信托公司也很容易將抵押物以不低于甚至高于初始評(píng)估值的價(jià)格賣出,并將拍賣所得償付信托投資人。當(dāng)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)運(yùn)行時(shí),如果信托公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,地產(chǎn)商違約應(yīng)該是小概率事件。一旦房?jī)r(jià)普遍下跌,房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售回款將明顯減少,通過日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以履行房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)義務(wù),只有依靠借新還舊來籌措本息,屆時(shí)開發(fā)商違約將是大概率事件。類似的例子如美國(guó)次貸危機(jī),房?jī)r(jià)下跌伴隨次級(jí)貸款人的違約、銀行不得不拍賣抵押房產(chǎn),造成房?jī)r(jià)不斷走低,進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)。因此在房?jī)r(jià)上升和平穩(wěn)運(yùn)行時(shí),通常不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)信托的大面積違約。但目前房?jī)r(jià)已在高位,如果未來房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升,將會(huì)進(jìn)一步提高工業(yè)、商業(yè)和生活成本,嚴(yán)重?cái)D壓居民消費(fèi)需求和惡化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),加劇投機(jī)盛行和實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰落,甚至引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破滅。因此,當(dāng)務(wù)之急是要保持房?jī)r(jià)平穩(wěn),通過居民收入穩(wěn)步提高逐漸化解房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前限購(gòu)、限貸、差別化信貸、各種稅收、保障房建設(shè)等調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定成效,未來還應(yīng)在分稅制改革、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房地產(chǎn)稅制優(yōu)化、鼓勵(lì)閑置房出租、拓展投資渠道等方面進(jìn)行全面改革,以保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行,為房地產(chǎn)信托健康發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。(二)調(diào)整資金來源,降低信托計(jì)劃的市場(chǎng)份額在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)下,房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是個(gè)例,然而我們看到的房地產(chǎn)信托違約案例卻不在少數(shù),究其原因與信托計(jì)劃運(yùn)作和銷售人員的道德風(fēng)險(xiǎn)有密切關(guān)系。以銷售為例,由于目前信托業(yè)第三方代銷的傭金水平一般為1~3%,豐厚的回報(bào)促使銷售經(jīng)理過分追求業(yè)績(jī),忽視潛在的風(fēng)險(xiǎn),或者存有僥幸心理冒險(xiǎn)牟取利益,這對(duì)于交易安全以及信托業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展十分不利。因此信托業(yè)的傭金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,可在信托計(jì)劃期限內(nèi)分期支付傭金,適當(dāng)降低信托計(jì)劃初期的提成比例,提高信托計(jì)劃到期時(shí)的傭金報(bào)酬。例如對(duì)于一個(gè)2年期的信托產(chǎn)品,可對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作和銷售人員分別在信托資金募集完畢、第一年末、第二年末等3個(gè)時(shí)點(diǎn)按照總業(yè)績(jī)提成的20%、20%、60%進(jìn)行支付。即只有當(dāng)房地產(chǎn)信托沒有違約時(shí),相關(guān)人員才能得到全部傭金收入,使信托計(jì)劃參與人員將自身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)掛鉤,降低參與者為了實(shí)現(xiàn)短期利益最大化而產(chǎn)生的各種道德風(fēng)險(xiǎn)行為。此外,當(dāng)前信托參與者的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其付出,應(yīng)通過引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制降低傭金提成總額,可通過支持公募基金子公司、券商自營(yíng)部門、券商定向理財(cái)?shù)乳_展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),打破信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的壟斷,在削減高傭金的同時(shí)降低房企融資成本,以減少信托違約概率。(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信息披露通過對(duì)房地產(chǎn)信托違約案例進(jìn)行分析,這些案例在違約前似乎都是項(xiàng)目運(yùn)行良好和不存在任何違約風(fēng)險(xiǎn),至少?gòu)男磐挟a(chǎn)品的信息披露中似乎看不到違約苗頭,這表明房地產(chǎn)信托的信息披露還有很大改進(jìn)空間。對(duì)此提出五點(diǎn)建議:一是不僅應(yīng)重視房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行期的信息披露,更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目持續(xù)期間的信息披露。2011年8月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》就要求信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量波動(dòng)和土地出讓價(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)信托的抵押物價(jià)值、預(yù)期銷售情況逐月進(jìn)行評(píng)價(jià)并及時(shí)報(bào)送銀監(jiān)局,做好信息披露工作,審慎開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。二是應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上的綜合信息披露,將房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模所占比重控制在該信托公司總發(fā)行規(guī)模的15%以內(nèi)。三是可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)將地產(chǎn)商通過信托所募集的資金總額、時(shí)間、投向等信息進(jìn)行匯總,給投資者一個(gè)關(guān)于地產(chǎn)商信托融資的信息全貌,以限制地產(chǎn)商高頻率、無縫隙接盤的信托借款行為。四是專業(yè)的第三方應(yīng)根據(jù)抵押率、違約率、現(xiàn)金流等數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)級(jí),以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)勝劣汰。五是建議取消信托業(yè)不成文的“剛性兌付”制度,在信托公司履行了完整的信息披露和盡職調(diào)查等職責(zé)后,若地產(chǎn)商違約,則由投資人承擔(dān)全部或部分損失,以