不動產(chǎn)物權(quán)登記的變動

不動產(chǎn)物權(quán)登記的變動

一、不動產(chǎn)登記中的變動不動產(chǎn)登記也被稱為“不動產(chǎn)登記”，是指權(quán)利人要求國家指定服務(wù)機(jī)構(gòu)將申請人在不動產(chǎn)登記中記錄的相關(guān)事項的事實。不動產(chǎn)登記對不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失、變動(由于變動是不動產(chǎn)物權(quán)登記的主要內(nèi)容,為便于闡述,故本文主要以“變動”談登記)尤其是變動具有重要意義。因為,不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段,是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件,也是不動產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本根據(jù)。由于不動產(chǎn)是重要的社會生產(chǎn)和生活資料,物權(quán)又具有排他、追及等強(qiáng)大的效力,這就需要在不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動時,通過登記予以公示,使得當(dāng)事人和第三人都可以通過公示信息的查詢獲知該物權(quán)變動前后的情況。尤其是通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)明晰地記載于登記簿上,向公眾公示,以確立和保護(hù)物權(quán)的存在,有利于保護(hù)交易安全,奠定信用基礎(chǔ),維持社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。不動產(chǎn)登記有利于確定權(quán)利歸屬,促進(jìn)社會安定;有利于維護(hù)交易秩序,保護(hù)交易安全;有利于降低交易成本,提高交易效率;有利于依法征稅,調(diào)控市場。意義十分重大。二、房地產(chǎn)登記制度的三種模式現(xiàn)代各國不動產(chǎn)登記制度,依據(jù)其內(nèi)容效力等不同,主要分為三種模式。(一)登記的效力及登記效力契約登記制又稱“登記對抗主義”,又稱法國登記制。指經(jīng)形式審查記載權(quán)利變動狀態(tài)從而產(chǎn)生對抗效力的物權(quán)登記制度。目前,契約登記制為法國、日本、意大利、比利時、西班牙、美國多數(shù)州以及南美一些國家所采用,中國香港地區(qū)也采用這一制度。契約登記制度有以下特點:一是采用登記對抗主義。不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅未記載于不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記簿上,而是以當(dāng)事人雙方簽訂的契約生效,發(fā)生物權(quán)變動,但不得對抗第三人。如果當(dāng)事人簽訂契約后再通過登記,該權(quán)利則具有對抗效力。但是,該登記只是對抗要件,而非生效要件,即物權(quán)的變動不以登記生效。二是采用形式審查主義,即完全依據(jù)當(dāng)事人所提出的書面契約內(nèi)容及手續(xù)予以審查,不過問權(quán)利實質(zhì)性事項。三是登記無公信力,已經(jīng)登記的權(quán)利事項,如因第三人主張權(quán)利時,仍應(yīng)依實體法決定其權(quán)利歸屬。四是登記無強(qiáng)制作用,當(dāng)事人是否申請登記采取自愿原則。五是以權(quán)利為登記簿的編成方式。因無強(qiáng)制登記的規(guī)定,所以不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn),僅在契約上記載經(jīng)過事實,并且不核發(fā)權(quán)利憑證。六是不動產(chǎn)權(quán)利以動態(tài)登記為主。不動產(chǎn)權(quán)利并不是以現(xiàn)在狀態(tài)為主,而是以權(quán)利變動狀態(tài)為登記的主要內(nèi)容。(二)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)權(quán)利登記制又稱“登記生效主義”或德國登記制,指不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記不得生效的登記制度。目前權(quán)利登記制度為德國、瑞士、奧地利、匈牙利等國家所采用。權(quán)利登記制度有以下特點:一是采取登記生效主義。不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅,除當(dāng)事人意思表示一致外,非經(jīng)登記不得生效,故又稱“登記要件主義”。二是采取實質(zhì)審查主義,即在登記中除須審查登記收件是否完備外,還必須對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符,有無瑕疵等進(jìn)行實質(zhì)審查,經(jīng)確定后方予登記。登記是就當(dāng)事人的契約加以注記驗證,并不另發(fā)書狀。三是登記有公信力,即已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán),具有確定的效力。一項物權(quán),即使依實體法認(rèn)定其登記原因不能成立或該項物權(quán)無效,應(yīng)予撤銷,但只要通過登記,登記簿上予以記載,仍然可確定其效力,并可以此對抗第三人。四是登記具有強(qiáng)制作用,即法律規(guī)定物權(quán)變動當(dāng)事人必須到登記機(jī)關(guān)申請登記,否則,其權(quán)利不予確認(rèn)。五是采取物的編成主義,即登記簿的編制,以不動產(chǎn)(土地和建筑物的編號)為準(zhǔn),依其登記先后而編成。六是不動產(chǎn)權(quán)利以靜態(tài)登記為主,即登記不動產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)。(三)我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的不足托倫斯登記制又稱“登記發(fā)證制度”或“地券交付主義”。指經(jīng)實質(zhì)審查,用政府所發(fā)的憑證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利物權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)制度。采用這一制度的國家主要有澳大利亞、新西蘭、英格蘭、加拿大、菲律賓、馬來西亞以及美國的若干州,中國臺灣地區(qū)也采用這種制度。該制度在德國登記模式的基礎(chǔ)上增加了記載權(quán)利狀態(tài)的地券和證書并交與權(quán)利人的規(guī)定。托倫斯登記制有以下特點:一是初始登記不強(qiáng)制,但一經(jīng)登記后便進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)。托倫斯登記制度將不動產(chǎn)登記建立在土地登記基礎(chǔ)上,政府不強(qiáng)制一切土地必須申請登記,但是任何土地一經(jīng)申請第一次登記后,其權(quán)利的移轉(zhuǎn)或變更,非經(jīng)登記不發(fā)生效力。二是采取實質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對土地登記申請進(jìn)行實質(zhì)性審查,并可要求經(jīng)公告程序后,方準(zhǔn)予登記。三是登記具有公信力。權(quán)利一經(jīng)登記,國家便提供保障,并且具有不可推翻的效力。四是頒發(fā)權(quán)利憑證,土地權(quán)利人持有權(quán)利證書,作為土地登記簿的副本。五是登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地經(jīng)登記后,有不可推翻的公信力。如果因登記機(jī)關(guān)錯誤導(dǎo)致真實權(quán)利人受損害,權(quán)利人有權(quán)請求國家賠償。六是采取物的編成主義,即以土地標(biāo)的物為標(biāo)準(zhǔn)編成。七是登記土地靜的狀態(tài),即登記土地現(xiàn)在的狀態(tài)。比較以上三種登記制度,契約登記制和權(quán)利登記制(即對抗主義與要件主義)具有完全不同的特點,因而是兩個最具代表性的登記制度。而托倫斯登記制與權(quán)利登記制在主要特點上相同,即以登記為生效要件,登記采取實質(zhì)審查主義,登記具有公信力,登記采取物的編成主義,登記土地的靜的狀態(tài)等。其不同點在于托倫斯登記制采取任意登記制、交付產(chǎn)權(quán)證書、設(shè)置賠償金等。基于上述分析,可以看出,我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度,既不是契約登記制,也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制,而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)于登記為不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件、采取實質(zhì)審查主義、強(qiáng)制登記及實行登記發(fā)證等方面。三、不動產(chǎn)登記的作用其實際作用發(fā)揮得好所謂不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,指的是登記這一法律事實對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用。既然同為不動產(chǎn)物權(quán)登記,那么無論是登記生效主義還是登記對抗主義,登記的效力均有相同之處。但是,因為不同登記模式對物權(quán)變動的要件規(guī)定不同,登記的作用自然有重大區(qū)別。綜合起來看,不動產(chǎn)物權(quán)登記的具體效力有:1、不動產(chǎn)登記的功能因為物權(quán)屬于絕對權(quán)、對等權(quán),故物權(quán)的任何變動均應(yīng)進(jìn)行公示。動產(chǎn)物權(quán)的公示手段是交付,而不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段是登記,這是物權(quán)法的基本規(guī)定。登記首要的功能是發(fā)揮向社會展示當(dāng)事人物權(quán)變動的公示作用,這一作用在不同登記模式中有所不同。登記生效主義實行“強(qiáng)制公示”,而登記對抗主義實行“自愿原則”。2、不動產(chǎn)登記的公示對抗效力不動產(chǎn)物權(quán)因法律行為發(fā)生的變動,包括設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止等,只能在登記時發(fā)生物權(quán)變動的后果,不經(jīng)登記,法律不認(rèn)可物權(quán)的變動。這就決定登記不但發(fā)揮著針對第三人的公示對抗作用,而且同時還發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)是否按當(dāng)事人意愿變動的作用。登記對抗第三人的效力是登記的消極作用,而登記對物權(quán)變動的決定效力是它的積極作用,這也是登記生效主義制度的重要功能,是其與登記對抗主義的重要區(qū)別。3、登記所記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實際權(quán)利并存權(quán)利正確性的推定效力即以登記的物權(quán)為正確的不動產(chǎn)物權(quán)并依法予以保護(hù)的效力,這一效力是由登記生效主義制度所產(chǎn)生的。不動產(chǎn)登記的物權(quán)應(yīng)該與實際的不動產(chǎn)物權(quán)相一致,這是正常的不動產(chǎn)秩序的基本要求。但也不可否認(rèn),在當(dāng)事人或者登記機(jī)關(guān)有過錯時,通過登記所記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實際權(quán)利并不一致,出現(xiàn)前述的“權(quán)利瑕疵”,在這種情況下,登記對于任意第三人來說都應(yīng)該是正確的,即從登記推定其權(quán)利應(yīng)該正確;但同時為保護(hù)真正權(quán)利人的利益,法律許可其進(jìn)行異義登記,即針對不動產(chǎn)登記的瑕疵而提出異議,并防止損害自己利益的結(jié)果發(fā)生。4、登記生效主義模式下的請求權(quán)善意保護(hù)效力即登記的公信力對于不動產(chǎn)物權(quán)的善意第三人的保護(hù)效力。由于信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該權(quán)利的第三人,法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效并予以保護(hù),禁止原權(quán)利人予以追奪的權(quán)利。這一效力在登記生效主義模式被視為絕對效力,其對于真正權(quán)利人予以債權(quán)賠償。而在登記對抗主義模式其效力則是相對的,其對于善意第三人予以債權(quán)賠償。5、信息融合的內(nèi)容。對于種不動產(chǎn)登記的主要任務(wù)之一就是反映不動產(chǎn)物權(quán)的詳細(xì)信息,并將其向社會公示,為不動產(chǎn)市場交易服務(wù)。登記公示的信息為全面的信息,既包括對利害關(guān)系人有利的內(nèi)容,也有可能包括對其不利的內(nèi)容。登記部門將其全部納入登記,并將各種不動產(chǎn)物權(quán)登記的信息記載于登記簿,通過公示,達(dá)到告誡物權(quán)相對人不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利歸屬和負(fù)擔(dān)情況及其可能存在不動產(chǎn)交易風(fēng)險。這樣做的目的,是為社會作不動產(chǎn)風(fēng)險的警示,讓社會尤其是不動產(chǎn)取得人全面了解不動產(chǎn)的權(quán)屬情況,然后自己決定是否參與交易。6、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行政作用我國不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理和調(diào)控的重要手段,為此,登記部門要對登記的要件、程序及其內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性審查,比較多地體現(xiàn)了政府的行政干預(yù)職能。而在西方,即使是實行登記生效主義的德國,不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請材料是否齊備的積極權(quán)利之外,對登記的內(nèi)容也只有消極的登記義務(wù)。以上六項效力是法律對不動產(chǎn)物權(quán)變動提供確認(rèn)和保護(hù)的重要理論基礎(chǔ)。依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)登記制度,是不動產(chǎn)物權(quán)法在登記領(lǐng)域貫徹物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn),是不動產(chǎn)交易安全的法律保障,也是我們通過物權(quán)法和登記法建立不動產(chǎn)登記制度的基本依據(jù)。(二)不動產(chǎn)物權(quán)法上的方式依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn),可把不動產(chǎn)物權(quán)登記方式劃分為各種類型,它們在不動產(chǎn)物權(quán)法原理上有不同的意義,在登記的實務(wù)中又有不同的程序內(nèi)容和具體要求。1、不動產(chǎn)登記和程序權(quán)登記所謂實體權(quán)利登記,就是指對當(dāng)事人所享有的實體權(quán)利的登記。依物權(quán)法定主義原則,對應(yīng)否納入登記的物權(quán),由法律做出明確的規(guī)定,登記部門和當(dāng)事人均不得突破法律規(guī)定自行創(chuàng)設(shè)登記物權(quán)。目前我國法律對應(yīng)該進(jìn)行登記的具體不動產(chǎn)物權(quán)種類尚未有統(tǒng)一的規(guī)定,因而顯得很零散,缺乏系統(tǒng)性。所謂程序權(quán)利登記,在不動產(chǎn)法上就是指順位登記。一切不動產(chǎn)客體上均可承擔(dān)性質(zhì)不同的多個不動產(chǎn)物權(quán),如不動產(chǎn)所有權(quán)上可同時存在多個同一種類的物權(quán)(如多個抵押權(quán))或存在多個不同物權(quán)(如抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等多個他物權(quán)),為此必須通過程序權(quán)利登記,為各種權(quán)利依登記時間先后確定登記順位,以確保權(quán)利人按順位先后實現(xiàn)自己的應(yīng)有權(quán)利。2、被登記的所有權(quán)登記能否為不動產(chǎn)登記?按照被登記的實體權(quán)利劃分,不動產(chǎn)物權(quán)登記分為所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記。所謂所有權(quán)登記是指不動產(chǎn)所有人依法在規(guī)定的時間內(nèi)對其權(quán)利進(jìn)行的登記。有的法學(xué)家將所有權(quán)登記等同于初始登記,而除初始登記之外的登記,不管什么類型的權(quán)利登記都視為他項權(quán)利登記。我從實踐中體會到這一分類是錯誤的,因為所有權(quán)登記不僅包括原始獲得所有權(quán)的登記,也應(yīng)包括所有權(quán)變動的登記。據(jù)此我認(rèn)為,他項權(quán)利登記是指在不動產(chǎn)所有權(quán)確立后,為不動產(chǎn)上設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他物權(quán)而進(jìn)行的登記,當(dāng)然不應(yīng)包括所有權(quán)因變動而進(jìn)行的再次登記。這樣劃分,易于區(qū)分所有權(quán)與他物權(quán),也便于在登記簿和權(quán)利證書上進(jìn)行區(qū)分和操作。3、當(dāng)事人意愿登記終局登記又稱本登記,是指直接使當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記后,當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立,所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生相應(yīng)結(jié)果。終局登記是在當(dāng)事人所具備的實質(zhì)要件(即有關(guān)當(dāng)事人實體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件)和形式要件(即不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要的申請程序條件)都已經(jīng)具備時,登記機(jī)關(guān)按當(dāng)事人意愿進(jìn)行的登記。預(yù)告登記,是保全債權(quán)請求權(quán)的臨時登記,即在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或尚未成就時,為保護(hù)當(dāng)事人對未來物權(quán)享有的請求權(quán),以及因保護(hù)當(dāng)事人登記請求權(quán)而由法律規(guī)定的登記。在諸如預(yù)售商品房之類的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中,當(dāng)事人雖簽訂合同,但由于當(dāng)事人約定的條件尚未成就,權(quán)利取得人無法進(jìn)行終局登記,此時權(quán)利人只具有請求權(quán),而無排斥第三人的權(quán)利。為保全債權(quán)法上的請求權(quán),法律規(guī)定可以將該請求權(quán)及其順位進(jìn)行預(yù)告登記,從而給予債權(quán)法上的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力。異議登記又稱異議抗辯登記,是保全物權(quán)的臨時登記,即事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)時登記權(quán)利的異議的登記。登記的異議有對抗現(xiàn)時登記權(quán)利人按照登記內(nèi)容行使權(quán)利的效力。異議登記制度的目的在于臨時性的保護(hù)真正權(quán)利人。在登記實踐中,由于登記機(jī)關(guān)或登記人的錯誤,往往會導(dǎo)致登記內(nèi)容與事實不符,出現(xiàn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人。在這種情況下,法律為保護(hù)真正權(quán)利人,必須設(shè)立此項登記制度,以促使登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記。4、繼承等法律行為涉及到原產(chǎn)權(quán)人的變更初始登記是指所有權(quán)人按規(guī)定所進(jìn)行的第一次登記。移轉(zhuǎn)登記是指初始登記后,不動產(chǎn)權(quán)屬因發(fā)生買賣、贈與、繼承等法律行為涉及到原產(chǎn)權(quán)人變更,必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)所進(jìn)行的登記。變更登記是指在不涉及其他人的情況下,權(quán)利主體對自己的權(quán)利內(nèi)容的變更進(jìn)行的登記。更正登記是指對錯誤登記的改正登記。而涂銷登記是指不動產(chǎn)物權(quán)因拋棄、混同、滅失等原因而消失時進(jìn)行的登記。這五種登記在不動產(chǎn)登記中的程序及其條件是各不相同的。四、不同登記模式的利益分析1、注冊效率原則的利益(1)明確登記公信力的必要性實行登記生效主義模式,不動產(chǎn)物權(quán)變動同物權(quán)的登記相一致,物權(quán)不經(jīng)登記公示,就不發(fā)生效力。這一制度有以下好處:一是登記生效主義將登記公示同物權(quán)變動的效力相一致,物權(quán)在登記公示之后才能取得所有的效力,這一制度彰顯了不動產(chǎn)物權(quán)的效力,便于統(tǒng)一確定物權(quán)變動的時間,明晰物權(quán)歸屬,充分保護(hù)物權(quán)權(quán)利人的利益。二是由于采取實質(zhì)審查,確立了登記公信力,給予登記權(quán)利正確性的推定效力,并且保護(hù)依賴該登記的第三人的利益,使第三人可以花較少的成本(即查詢登記簿及調(diào)查交易物權(quán)的權(quán)屬狀況)即可明確物的權(quán)利歸屬,促進(jìn)交易的迅速運轉(zhuǎn)。同時公信力原則使得交易方憑借合同和物權(quán)變動的登記可以直接取得物權(quán),并可對抗真正的權(quán)利人。由此保護(hù)交易的進(jìn)行,同時也保障了交易安全。三是通過強(qiáng)制登記制度,國家可以及時掌握不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利歸屬以及有關(guān)交易的各種信息,有利于國家從宏觀上加強(qiáng)對不動產(chǎn)交易的管理和調(diào)控,尤其是便于政府征稅和監(jiān)控市場。四是真正權(quán)利人的利益在受到侵害時,可以通過異議登記、國家賠償及侵權(quán)賠償?shù)鹊玫浇鉀Q。(2)不動產(chǎn)登記制度不合理登記生效主義模式存在以下弊端:一是妨害意思自治。不動產(chǎn)登記是權(quán)利人的一項權(quán)利,應(yīng)由其自行確定是否行使,法律不應(yīng)對當(dāng)事人的意思進(jìn)行干涉。而采取登記生效主義,否認(rèn)當(dāng)事人意思自治,使國家公權(quán)對私權(quán)干涉過重。二是由于采取強(qiáng)制登記和實質(zhì)性審查的制度,使權(quán)利人的不動產(chǎn)過分公之于眾,因而不利于保護(hù)和激發(fā)其投資不動產(chǎn)、創(chuàng)造財富的信心。三是登記生效主義偏重形式,缺乏必要的靈活性,手續(xù)和程序繁瑣,登記費用高,交易成本過大,效率較低。四是由于要給予登記權(quán)利正確性推定效力及其他一些效力,雖有利于保護(hù)善意第三人,但在登記發(fā)生錯誤的情況下,不當(dāng)?shù)美邊s不承擔(dān)責(zé)任,易助長違約甚至欺詐行為。五是實質(zhì)性登記制度審查責(zé)任過大,公信力過高,因而對登記機(jī)關(guān)和人員的素質(zhì)要求相當(dāng)高,否則就會影響第三人依賴的基礎(chǔ)。但在現(xiàn)實中尤其我國的現(xiàn)有體制很難做到這一點,這就導(dǎo)致登記效率低,出錯率高,從而影響登記機(jī)關(guān)信譽,政府負(fù)擔(dān)較重。2、注冊反對理論的利益(1)登記對抗主義登記對抗主義的最大特點,是當(dāng)事人可以直接約定物權(quán)發(fā)生變動的效力,但這種效力僅僅局限于當(dāng)事人雙方之間,不能對抗善意第三人。登記對抗主義的優(yōu)點正好彌補了上述登記生效主義的缺陷。其好處在于,一是尊重當(dāng)事人的意思自由,認(rèn)為物權(quán)的變動僅僅是當(dāng)事人之間的法律關(guān)系,應(yīng)由其自行決定。因此法律不作強(qiáng)制規(guī)定,政府公權(quán)不干預(yù)私權(quán)。二是登記對抗主義采取任意登記主義,即不強(qiáng)制當(dāng)事人登記,將是否登記及是否暴露自身財產(chǎn)狀況的權(quán)利留給當(dāng)事人。三是登記對抗主義由于不作實質(zhì)性審查,登記方式靈活,手續(xù)和程序簡便,因而登記費用低,交易成本不高,效率卻比較高。四是采取登記對抗主義,當(dāng)事人意思一致即可發(fā)生物權(quán)變動效力,但是否認(rèn)從登記結(jié)果推定權(quán)利正確,因而有利于避免因權(quán)利瑕疵給買受人造成損失。五是由于登記缺乏公信力,因此對登記機(jī)關(guān)和登記人員的素質(zhì)要求不高,登記制度是否完善并不重要。如果登記有誤,政府也無須賠償,故不影響登記機(jī)關(guān)信譽,政府負(fù)擔(dān)較輕。(2)交易取得的公信力采取登記對抗主義也存在一些弊端:一是物權(quán)效力在當(dāng)事人之間及在第三人的效力不同,顯然削弱了物權(quán)效力,不利于明晰不動產(chǎn)權(quán)利,不利于定紛止?fàn)?維護(hù)交易安全和社會秩序。二是由于采取任意登記和形式登記的方式,登記的公信力無法確立,因此交易方并不能憑借登記取得物權(quán),不能對抗真正的權(quán)利人。而且由于登記并無權(quán)利正確性的推定效力,第三人通過登記也不能得知物權(quán)的歸屬,這樣對第三人的利益難以保障,第三人進(jìn)行交易將冒風(fēng)險,因而要時刻警惕真正權(quán)利人的出現(xiàn)并行使所有權(quán)的回復(fù)效力。三是采取登記對抗主義雖然減少了當(dāng)事人之間的登記費用、省去了登記手續(xù)及程序的繁瑣,但從另一方面看,第三人進(jìn)行交易,必須花更大的時間和費用去調(diào)查交易物的真正權(quán)利人,這對交易的迅速便捷和低成本,無疑有妨害。3、對兩種登記模式的不利影響的比較以上分析了登記生效主義同登記對抗主義的各自利弊,歸納起來,集中體現(xiàn)在以下四個方面:(1)登記的生效主義登記生效主義以法律強(qiáng)制規(guī)定來代替當(dāng)事人決定自己的事務(wù),且登記中實行實質(zhì)性審查,因而物權(quán)效力強(qiáng),權(quán)利明晰,但容易導(dǎo)致政府干預(yù)私權(quán)。而登記對抗主義則主張由當(dāng)事人自己決定是否登記,個人的自主權(quán)大,但物權(quán)效力受到削弱,權(quán)利不明晰,權(quán)利人證明自己權(quán)利的難度大。登記制度是國家楔入私法的一根楔子,而這根楔子應(yīng)保持一定的彈性,其力度不能過大。盡管登記生效主義可以使交易者降低市場博弈的成本