濱海灣年度營銷大綱

仁恒濱海灣二、態(tài)勢圖分析總體指標地塊整體1項目建設(shè)用地面積(㎡)91304.692容積率3.693總建筑面積(㎡)467495.223.1地上面積

(㎡)344858.23.2地下層數(shù)及面積(㎡)地下二層1226374總貨值(億)63.415整盤均價(元/㎡)33399（含車位、商辦）6住宅開發(fā)周期(月)一期35個月二期35個月指標高層酒店式辦公普通辦公車位合計可售面積(㎡)16706910251125472032個189867可售面積占比(%)87.99%5.40%6.61%——100%均價（元/㎡）330002400020000162968元/個33399貨值

(萬元)551333246022509433115634138貨值占比(%)86.94%3.88%3.96%5.22%100.00%

臨時展示區(qū)實體展示區(qū)

文保公園視進度開放

樣板展示區(qū)住宅商辦配套分期指標一期二期回遷地塊鄰里中心商品住宅西回遷商辦商品住宅東仁恒高投商辦幼兒園建設(shè)用地面積（㎡）15154.436267.5619650.3217321.0121860.335590.235460.81容積率3.710.83.614.463.86.951總建筑面積（㎡）79831.536514.0595802.13106313121049.6352524.085460.81地上建筑面積（㎡）58437.536514.0572898.287731385382.4838852.085460.81地下層數(shù)及面積（㎡）地下二層213940地下二層22903.85地下二層29000地下二層35667.15地下二層136720三、項目指標分解2022年年度銷售指標：簽約：21.44億；回款16.01億2020年季度指標分解一季度二季度三季度四季度合計簽約（萬元）0784396765768254214351回款（萬元）0941347339103355160107上市（萬元）00000四、項目競爭態(tài)勢分析1主要競品分析-唐家板塊成交情況2021年唐家區(qū)域成交在4月達到全年峰值，5月起成交量快速下滑，11月降至全年最低值；2021年11月唐家區(qū)域新增供應(yīng)2.10萬㎡，成交2.72萬㎡，成交均價29718元/㎡，較10月供應(yīng)基本持平，成交量降幅約50%；區(qū)域成交面積集中在80-100㎡剛需緊湊型產(chǎn)品。網(wǎng)簽面積段TOP311月區(qū)域數(shù)據(jù)一覽80-90㎡22.42%90-100㎡17.04%144-160㎡10.76%庫存面積新增面積成交面積成交均價2.10萬㎡

環(huán)比↓11.21%2.72萬㎡

環(huán)比↓49.16%29718環(huán)比↓2.19%59.53萬㎡環(huán)比↓1.03%四、項目競爭態(tài)勢分析2主要競品分析-板塊競爭情況本案入市時將面臨新增項目及周邊在售大盤持續(xù)競爭，預(yù)計本案主要競品為紅樹東岸、格力海岸六期，以及相鄰北圍板塊競爭。競品地圖本案住宅銷售周期美的寶龍城

北站寶龍城

格力北圍地塊泰盈北圍地塊21年土拍地塊萬科紅樹東岸格力海岸六期一級競品202120222023當前時點二級競品10萬方，預(yù)計22年末售罄20242021年高新區(qū)新增住宅用地供應(yīng)約8萬方，預(yù)計22年入市銷售，與本案銷售期重疊住宅約4萬方，預(yù)計22年初入市，23年上半年售罄住宅約4.5萬方，預(yù)計22年二季度入市，23年下半年售罄11.2萬方，預(yù)計23年中售罄住宅約4.96萬方，預(yù)計22年三季度入市，24年初售罄住宅約3.9萬方，預(yù)計22年初入市，23年上半年售罄四、項目競爭態(tài)勢分析3主要競品分析-萬科紅樹東岸競品

基本情況與本案同屬后環(huán)板塊，分期開發(fā)體量大，復(fù)合濱海及濕地景觀資源，高層住宅均價2.8-3.1萬/㎡，主力戶型為90-151㎡3-4房，庫存約800套。會所室內(nèi)外網(wǎng)球場、泳池、健身房、舞蹈室等已開放2萬方商業(yè)部分進行招商，超市已開業(yè)游艇碼頭、濕地公園現(xiàn)已建成投入使用占地面積：333668㎡建筑面積：736683㎡，2594戶工程進度：三期14-19棟達到預(yù)售條件銷售動態(tài)：

2017年8月開售，一二期主力戶型105㎡三房、130㎡四房，洋房151㎡四房，去化速度不佳。2020年9月三期高層及洋房入市，

主力戶型調(diào)整為高層90㎡三房、111㎡四房，洋房151㎡四房，實現(xiàn)快速去化；高層均價2.7-2.9萬/㎡，洋房均價2.6萬/㎡；21年累計銷售532套。主力客群：本地客戶占29%，珠三角客戶46%，外省客戶占比24%，港澳客戶2%。z客廳精裝標準玄關(guān)柜（含衣物護理機）、日立中央空調(diào)，瓷磚配鋁合金踢腳線廚房精裝標準油煙機（方太）、燃氣灶（方太）、消毒柜（方太）衛(wèi)生間精裝標準洗面盆和馬桶（杜拉維特）、龍頭和花灑（漢斯格雅）、浴霸一體燈入戶大堂精裝標準仿大理石瓷磚墻壁其他插座、開關(guān)（西蒙）鋁合金門窗、鋼制入戶防火門（電子密碼鎖）、戶內(nèi)門、可視對講機在售售罄待售122#15020#90/11121#90/111四、項目競爭態(tài)勢分析3主要競品分析-萬科紅樹東岸競品

客戶情況其成交客戶來源以深圳及珠海本地客戶為主，置業(yè)目的六成投資，看重升值潛力及戶型實用性，配套及生活便利性為主要抗性。成交客戶置業(yè)目的旅居 自住7% 31%投資62%省內(nèi)47%珠海29%

省外24%深圳;325;66%東莞;57;12%33;7%廣州;

42;9%佛惠山湛州韶潮;江揭;清關(guān)陽州4江;梅陽山汕遠;4;江;門3州;西尾2;;2;;2;;2;1;1;1;;;中山11;

;

211%1%0%0%0%0%%萬科岸成交客來 省內(nèi)成交客戶分布區(qū)域源四、項目競爭態(tài)勢分析3主要競品分析-格力海岸競品

基本情況濱海百萬大盤，休閑配套定位高端，商業(yè)配套逐步落地，在售均價約3.4-3.8萬/㎡精裝，主力57-106㎡二至四房，庫存套數(shù)約1600套，六期及七期與本案銷售期重疊。200個泊位游艇碼頭現(xiàn)已建成6000平米會所，目前作為銷售中心使用濱海公園投入使用6萬商業(yè)體局部運營落地板式超高層聯(lián)排蝶式超高層小高層蝶式高層風(fēng)帆洋房石坑山海景商業(yè)街區(qū)濱海公園會所五期三期高層六期占地面積：391990㎡建筑面積：1035508㎡，6500戶工程進度：五期全面預(yù)售，六期在建中銷售動態(tài)：項目在售五期，主力戶型92-112㎡三房，起價2.88萬/㎡，均價3.15萬/㎡；169㎡四房，均價3.4萬/㎡。20年累計銷售900套，月均去化75套。主力客群：本地客戶占47%，珠三角客戶26%，外省客戶占比25%，港澳客戶2%。1234567857㎡

2-2-172-82㎡

2-2-194-96㎡

3-2-196㎡

3-2-2106㎡

3-2-2四、項目競爭態(tài)勢分析3主要競品分析-格力海岸競品

客戶情況珠海本地占45%，以唐家本地自住及市區(qū)功能型改善為主，外地客戶占55%，為北方投資及遠期養(yǎng)老度假客戶為主，海景敏感?？蛻纛愋涂蛻籼卣髦楹１镜?5%珠海市區(qū)（20%）來源：主要來自格力廣場業(yè)主推薦、員工推薦年齡：30-35歲、新珠海人為主置業(yè)目的：環(huán)境功能型改善，傾向三房1、從市區(qū)老舊小區(qū)搬到新商品房小區(qū)，與父母分開居住2、早期購置市區(qū)二手，70多兩房改善至海岸三房唐家本地（25%）來源：唐家周邊高校老師（中大居多）、高新區(qū)企業(yè)中高管置業(yè)目的：自住兼投資1、高校老師在學(xué)校有分配宿舍，但本地多數(shù)無房。購置在珠海的第一套房，離上班地方近，從學(xué)校宿舍搬出2、企業(yè)中高管在珠海市區(qū)已有房產(chǎn)，再在工作周邊購置房產(chǎn)偶爾自住兼顧投資。外地55%北方（35%）（東北、北京為主）年齡：45-50歲職業(yè)：企業(yè)老板或企業(yè)中高管（臨近退休）家庭結(jié)構(gòu)：4-5口多口之家或三代同堂置業(yè)目的：城市價值投資，傾向三-四房，海景城市環(huán)境優(yōu)美，近期先考慮投資占有。遠期老人+夫妻過來長期養(yǎng)老定居，小孩在工作地生活。省內(nèi)其他城市（15%）+港澳（5%）（省內(nèi)以深圳為主，占10%）深圳客戶：投資兼自住1、在深圳買不起房，目前無房，在格力購置兩房2、在深圳有房，但居住面積小，小區(qū)老舊，在格力購置三房和四房港澳客戶：投資為主，兼周末度假需求，傾向小兩房四、項目競爭態(tài)勢分析主要競品分析4競品小結(jié)唐家板塊市場自21年4月以來成交量持續(xù)下滑，11月降至全年最低值，且暫無回暖跡象，預(yù)判項目入市之時市場維持低位。本案未來面臨北圍、后環(huán)及前環(huán)盤塊多盤競爭，主力競品為萬科紅樹東岸、格力海岸等成熟大盤，產(chǎn)品面積段重疊度高，供應(yīng)充足且銷售期重合，板塊內(nèi)競爭激烈。市場冷淡、板塊內(nèi)競爭激烈前提下，本案須高舉高打，強化大城生活主張，通過公園、會所及商業(yè)等配套價值傳遞與競品形成差異化競爭；市場客戶容量有限，需配合精準拓客，精細化導(dǎo)入客戶。五、項目核心營銷策略5.1推盤策略10#1#2#9#3#5#4#8#7#6#1#商辦首推：北側(cè)景觀1棟搭配南側(cè)高性價比10棟，優(yōu)劣搭配，最大化覆蓋客戶面，打下熱銷基礎(chǔ)；二次加推：回遷地塊1棟，補充小面積門檻型投資產(chǎn)品，利用首波熱銷勢頭吸引高價格接受度投資及度假客戶，實現(xiàn)回遷地塊產(chǎn)品溢價；三次加推：2棟、9棟，金九銀十補充貨源保障傳統(tǒng)旺季去化；年度樓棟開盤時間貨量（平）貨值（億）2022年1棟、10棟2022.

4.154099812.71回遷1棟2022.5.18149404.712棟、9棟2022.9.15285699.29合計8450826.71五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略1、依托物業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)部的老社區(qū)拓展2、依托品牌中心的在售案場線上推介3、依托半島聯(lián)動經(jīng)驗的鐵粉圈層組織1、珠海成交深圳客戶拜訪答謝2、深圳地產(chǎn)公司、物業(yè)公司聯(lián)動宣講會3、深圳公司企業(yè)資源拓展分類聚焦客戶拓展轉(zhuǎn)新到訪華東拓展集團聯(lián)動深圳客戶拓展聯(lián)動1、星園/半島/中心老業(yè)主圈層攪動；2、公司內(nèi)部員工推介，

銀行、政府及供應(yīng)商資源；仁恒員工及客戶資源1、中山公園、大波浪公園客戶攔截2、半島售樓部/中心商業(yè)落地分案場3、本地周邊大型企業(yè)、主城老舊社區(qū)拓展首開前客戶導(dǎo)入動作——聚焦目標客戶群，拓展動員保障上門五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略>>內(nèi)部推介目的：充分利用珠海仁恒現(xiàn)有資源，攪動老業(yè)主圈層及內(nèi)部員工，實現(xiàn)以內(nèi)帶外。時間：

2022年1月30日-2月18日對象：半島、星園及中心業(yè)主、公司內(nèi)部員工、合作政府單位及供應(yīng)商；具體形式：珠海仁恒各小區(qū)物業(yè)宣講，告知項目信息并匹配推薦成交獎勵政策；小區(qū)公告欄、電梯框架等關(guān)鍵廣告點位上畫；內(nèi)部員工宣講會，釋放項目信息及內(nèi)部優(yōu)惠；仁恒星園小區(qū)內(nèi)部擺展。配合物料：宣講PPT、項目單張、項目戶型圖、項目宣傳展架、客戶信息登記本、禮品。五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略項目沙盤開放：2022年2月20日地點：濱海半島營銷中心VIP區(qū)展廳配置：品牌及區(qū)域價值燈箱、電子大屏（效果圖及宣傳片展示）、沙盤模型、戶型展板、資料架、廣告機>>分案場導(dǎo)客目的：為提前儲備客戶，在河濱花園售樓部開放前一個月，于濱海半島提前開放項目分案場，進行區(qū)域價值及項目信息釋放；售樓部開放后保留分案場，導(dǎo)流半島潛在客群。五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略>>華東拓展對象：上海、南京、蘇州、南通、天津、杭州等城市公司方式：1.物業(yè)公司聯(lián)動宣講會；2.老社區(qū)廣告植入及巡展；3、集團在售項目銷售大軍線上直播推介會；4.提供地域關(guān)聯(lián)性業(yè)主資源進行電CALL政策：1.全民營銷、老業(yè)主再購、老業(yè)主推薦獎勵2%；2.聯(lián)動看房機票食宿報銷。集團支持動作分解籌備事項聯(lián)動方案對接，召開溝通會確定聯(lián)動激勵方案及目標分解1.宣講ppt；2.現(xiàn)場照片視頻拍攝；3.線上推送內(nèi)容設(shè)計；4.線下擺展物料制作；5.聯(lián)動政策準備；6.品牌之旅活動組織意向客戶品牌之旅轉(zhuǎn)化到訪營銷節(jié)點對接籌備期線上推廣期銷售沖刺期3.21-3.273.28-4.34.4-4.103月19日示范區(qū)開放4月17日集中開盤集團品牌中心、物業(yè)公司聯(lián)動對接政策、物料、現(xiàn)場準備4.11-4.16轉(zhuǎn)化到訪期高頻線上直播推介落地已交付小區(qū)廣告物料及巡展

各城市公司公眾號推送及全員轉(zhuǎn)發(fā)4月1、3日銷售精英直播推介會聯(lián)動客戶品牌之旅已交付物業(yè)小區(qū)持續(xù)線上互動活動及廣告物料圈層發(fā)酵，配合老帶新政策4月10日

Vip品牌體驗之旅推介群分類建立，推介會動員召集

協(xié)調(diào)物業(yè)公司已交付小區(qū)進入宣傳擺展五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略>>深圳客戶拓展目的：攔截深圳客戶資源。配合深圳公司客戶資源宣講聯(lián)動、珠海公司深圳業(yè)主拜訪維系，擴大項目客戶池儲備時間：2022年3月28日-4月9日地點：深圳仁恒地產(chǎn)公司、物業(yè)公司以及項目周邊具體形式：宣講會：前往深圳仁恒公司組織物業(yè)公司、地產(chǎn)公司等員工進行項目內(nèi)部推介，輸出項目產(chǎn)品信息；珠海深圳業(yè)主拜訪：對珠海仁恒重點深圳業(yè)主進行一對一膜拜，輸出項目信息，引導(dǎo)老業(yè)主轉(zhuǎn)介，對復(fù)購或轉(zhuǎn)介意愿強的業(yè)主，組織圈層晚宴集中推介；電call：深圳公司客戶電話資源集中call客，篩選客戶意向度，輸出項目信息；配合措施：經(jīng)紀人政策，樓體條幅，項目推介物料五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略>>本地拓展目的：對區(qū)內(nèi)高校教職工、高新產(chǎn)業(yè)員工等高收入人群進行拓展，根據(jù)企業(yè)需求定制晚宴、講座等活動，實現(xiàn)信息植入。時間：2022年2月19日-6月30日地點：營銷中心邀請對象：事企單位、學(xué)校等行業(yè)人士活動安排：根據(jù)企業(yè)需求，安排圈層晚宴、企業(yè)團建活動及專業(yè)講座等，于活動中進行項目宣講；具體執(zhí)行：在半島老業(yè)主中尋找高新區(qū)企業(yè)、高校關(guān)鍵人進行拜訪，通過活動贊助形式洽談合作（如擺展派送早餐、下午茶、發(fā)送公司內(nèi)部郵件、贊助、宣講會、團購）等。配合物料：項目推介ppt、項目資料（每場30份，包含單張、戶型圖等）、每場晚宴3圍桌科技創(chuàng)新海岸重點企業(yè)及高校：重點企業(yè)：羅西尼、健帆生物、億勝生物、長園電力、匯金科技、英博爾新能源、優(yōu)時比、開普檢測、ABB機器人、國機機器人科技園等重點高校：北師大、北理工、UIC、中山大學(xué)珠海校區(qū)五、項目核心營銷策略5.2

渠道策略儲客途徑具體方式來訪量（批）認籌量（批）成交量（套）1陣地攔截利用大波浪公園、仁選咖啡場地進行社群營銷，通過卡丁車運營、帳篷電影節(jié)、波浪音樂節(jié)等生活方式打造活動導(dǎo)客30060302高新企業(yè)拓展針對重點高新企業(yè)定向拓展拜訪10030153半島分案場濱海半島案場布置濱海灣展廳導(dǎo)客501054內(nèi)部推介針對內(nèi)部員工、關(guān)系戶及合作單位進行內(nèi)部推介300100505主城老舊小區(qū)拓展新老香洲重點小區(qū)物業(yè)拓展、周邊廣告點位投房站位10020106星園/中心客戶攪動中心洲際酒店及星園會所展廳、客戶名單call客25050257現(xiàn)有深圳客戶拓展深圳種子客戶上門拜訪，異地答謝宴10030158深圳公司宣講深圳公司員工全民營銷發(fā)動，政策宣講及案場物料植入501059深圳媒體定投深圳地產(chǎn)大V投房5010510集團客戶聯(lián)動華東客戶通過集團聯(lián)動形式攪動150402011外地客戶拜訪北方種子客戶異地拜訪80201012入珠攔截入珠口岸、機場、高速廣告投房，洲際酒店物料植入200201013中介渠道補充階段性使用渠道補充深圳及外地客戶77010048合計2500500248五、項目核心營銷策略5.3

推廣策略>>推廣核心起勢動作——新品發(fā)布會主題：仁恒志向

灣區(qū)潮向——仁恒珠海

2022年新品發(fā)布會仁

恒

X

城市規(guī)劃部X

南方周末地點：仁恒洲際酒店

；

形式：沉浸式舞臺的互動形式聯(lián)

合

“

南方周末

”

和城市規(guī)劃部，打造?灣區(qū)?體時代?活?式發(fā)布會。形

式內(nèi)

容現(xiàn)場講好2個故事，內(nèi)容?例

3

：

7Part

1

土地勢能解讀灣區(qū)故事

&

珠海故事

&

?新故事，板塊未來發(fā)展?jié)摿?。Part

2

留詩山項目價值解讀以未來生活時間的角度來介紹整個項目，30分鐘通達世界；24小時綜合體生活等。傳

播1、爆款朋友圈視頻3min，用一組時間深刻反映珠海的時間故事，也是每個人參與的時間故事。2、《大灣區(qū)生活白皮書》發(fā)布