區(qū)鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告（下）

XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告（下）土地是不行再生資源，一個(gè)工程的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及接近樓盤(pán)的品質(zhì)等，打算了此地塊大局部的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建立用地構(gòu)成，較平坦。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平坦，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延長(zhǎng)四周也大致是一望平原，地塊四周有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有2023人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊四周。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境狀況：

1.南向

遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能模糊感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，接近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建立大路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面眺望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清亮，空氣清爽，安靜而漂亮，但近處有零星的小村落減弱了風(fēng)光。

3.東向

遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建立中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，模糊有河水淤積下來(lái)的異味。

4.西向

西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，模糊可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2工程周邊狀況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（進(jìn)展大道），北至張公堤四周，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃大路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1．地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖）（略）

2．物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（略）

3．局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖）（略）

1.岱黃大路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，四周的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。四周設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車(chē)過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等四周的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等四周區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村也許有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比擬簡(jiǎn)陋。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁始終到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以“賣(mài)地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，根本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不興旺，小學(xué)，中學(xué)都比擬遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，許多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，四周有許多廢墟空地，根底設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚(yú)臺(tái)，無(wú)污染，空氣清爽，風(fēng)光怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段根本同上。

社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車(chē)。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)缺乏，但具備進(jìn)展條件，有待進(jìn)一步建立，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建立，有液化汽供給站。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)到達(dá)大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，效勞業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹(shù)路段調(diào)查沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無(wú)商業(yè)門(mén)面,有兩個(gè)工廠及XX新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線有35路車(chē)通行,根底設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng),私營(yíng)工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚(yú)臺(tái),打工,出租房屋為來(lái)源.道路狀況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無(wú)污染.

整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,根底公共設(shè)施也相對(duì)完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。

4.XX大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒(méi)有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚(yú)塘。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大局部為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大局部已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng),一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所,因XX大道在建,鄉(xiāng)里的水電非常便利。

5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,進(jìn)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門(mén)面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)展根底設(shè)施道路建立,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.

人文環(huán)境:進(jìn)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),消遣等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。進(jìn)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中進(jìn)展大道,二七路四周都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在2023-3000人之間。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境:進(jìn)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現(xiàn)今在修建大路,路旁有零散建筑物,大局部要拆遷,道路通車(chē)后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

1.根底設(shè)施狀況分析

1.1交通狀況1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于進(jìn)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線,如世華大酒店,中百倉(cāng)儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃大路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等消遣設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門(mén)診部?？偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是工程開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。

1.3市政配套設(shè)施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠供應(yīng),在地塊南側(cè)的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管。氣:整個(gè)XX地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲(chǔ)藏站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè)DN500管道至XX生態(tài)花園一帶,XX路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)夫,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界根本不關(guān)懷和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響,生活已開(kāi)頭城市化傾向。

2.XX地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查

2.1XX地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓狀況XX地區(qū)大約有2.5萬(wàn)畝地,已征用一萬(wàn)畝,尚未征用的地塊有1.5萬(wàn)畝.有四十余家開(kāi)發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無(wú)工程,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此論述XX地塊的出讓狀況(以下?tīng)顩r屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓狀況:左塊地出讓狀況:右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)工程,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉(xiāng)政府和XX生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2XX地區(qū)開(kāi)發(fā)覺(jué)狀及態(tài)勢(shì)

XX地區(qū)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃大路以東，現(xiàn)有XX生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)工程，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門(mén)花園兩個(gè)工程．XX地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。XX地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域進(jìn)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)治理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)狀況．

2.2.1區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩r2.2.2供求關(guān)系2.2.3價(jià)格

2023年XX市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷來(lái)看也是如此，各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)到達(dá)1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。XX大道建成通車(chē)，各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到1900元/平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區(qū)域樓盤(pán)比市內(nèi)同比樓盤(pán)低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)力量的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是到達(dá)88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。

2.2.5物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。

2.2.6戶型2.2.7物業(yè)治理

物業(yè)治理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)治理的主流，營(yíng)造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氣氛，在物業(yè)治理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大效勞的范圍，形成肯定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)治理的方向。

2.2.8目標(biāo)客源

目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是黃浦路和進(jìn)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特殊是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。

二、工程周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.工程規(guī)劃2.戶型設(shè)計(jì)戶型1*12*23*2錯(cuò)式復(fù)式分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

比例20%15%45%15%5%

3.價(jià)格策略4.宣傳推廣5.銷售狀況6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有局部中小企業(yè)的業(yè)主。

三、工程周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.工程規(guī)劃2.戶型設(shè)計(jì)戶型1*12*23*2錯(cuò)式復(fù)式分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

比例20%15%45%15%5%

3.價(jià)格策略4.宣傳推廣5.銷售狀況6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有局部中小企業(yè)的業(yè)主。

XX生態(tài)花園

1.工程規(guī)劃2.戶型設(shè)計(jì)

一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，詳細(xì)指標(biāo)如下：

戶型2*23*24*2復(fù)式比例10%45%30%15%

二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，詳細(xì)指標(biāo)如下：

戶型2*23*24*26*2

面積89,98120,140154173

比例41%44%10%5%

3.配套設(shè)施

小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂(lè)泳池，健身房，美容中心，購(gòu)物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車(chē)場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。

４.物業(yè)治理

有XX金冠物業(yè)治理公司進(jìn)展智能化治理，物業(yè)治理費(fèi)為0.5元／平方米*月

５.價(jià)格策略６.宣傳推廣

主要采納派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參與了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處有戶外廣告。

７.銷售狀況

首期498套2023年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購(gòu)置占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買(mǎi)了6棟，XX鄉(xiāng)政府購(gòu)5棟，一期已根本售完．2023年5月份完成銷售額500萬(wàn)，6月份完成銷售額700萬(wàn)，由于調(diào)價(jià)緣由７月份以后，未超過(guò)500萬(wàn)。其中3*2的戶型銷售最好，主要緣由還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。缺乏之處是局部衛(wèi)生間為黑房。

８.客戶分析

一期主要客戶為集團(tuán)購(gòu)置，雷達(dá)學(xué)院購(gòu)6棟，XX鄉(xiāng)政府購(gòu)5棟，散戶主要為XX區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購(gòu)房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大，80%以上的客戶采納銀行按揭貸款的付款方式。

竹葉苑

1.工程規(guī)劃2.戶型設(shè)計(jì)

竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，詳細(xì)戶型指標(biāo)如下：

戶型3*2*24*2*24*3*36*3*3分布D區(qū)C區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)

比例46%9%30%15%

3.配套設(shè)施

竹葉苑小區(qū)周邊局部景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氣氛；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車(chē)位，泊車(chē)位可達(dá)55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，便利住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采納自然采光；可供應(yīng)有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可供應(yīng)ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)掌握開(kāi)關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂(lè)園，少兒樂(lè)園，門(mén)球場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所，幼兒園，金融，郵政效勞等。

4.物業(yè)治理

有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)治理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)治理，向住戶供應(yīng)安全，便利修理效勞．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車(chē)輛出入治理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電修理；代定飛機(jī)，火車(chē)票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)效勞．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門(mén)效勞。

５.價(jià)格策略６.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開(kāi)盤(pán)，正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，2023年XX金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)膭倮?，隨后又參與了2023年11月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處。目前處于前期的預(yù)備階段，將于4-5月正式開(kāi)盤(pán)。

７.銷售狀況

竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大勝利，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積存了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷售100套。

８.客戶分析

從前期銷售狀況來(lái)看，客戶主要來(lái)自進(jìn)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境．

佳海華苑

1.工程規(guī)劃2.價(jià)格策略

早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式敏捷多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行供應(yīng)七成十五年按揭，幫助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣4.銷售狀況

佳海華苑銷售狀況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。

5.客戶分析

客戶主要為開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。

世紀(jì)家園

1.工程規(guī)劃2.戶型設(shè)計(jì)

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下：

戶型／多層２室３室４室５室數(shù)量733521024戶型／小高層３室４室躍式５室躍式

數(shù)量28014056

比例58%29%13%

調(diào)查結(jié)果說(shuō)明：

1、工程所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競(jìng)相爭(zhēng)艷。

2、工程所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為劇烈。

3、工程所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤(pán)較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距則較為懸殊。

5、在調(diào)查的全部樓盤(pán)中，大多數(shù)都實(shí)行隨行就市的追隨策略。

6、同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，打算價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

1.消費(fèi)者需求調(diào)查

2023年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售約10萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)展調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

1.1客戶類別

來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在進(jìn)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋四周等鄰近XX的范圍。如XX生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，XX鄉(xiāng)政府集團(tuán)購(gòu)置占很大比重，其他工程客戶也是以周邊地區(qū)為主。已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下：

區(qū)域XX江漢其它

比例80%15%5%

已購(gòu)放客戶職業(yè)分布

行政事業(yè)單位科研教育單位個(gè)體私營(yíng)企業(yè)

45%45%10%

由于XX屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域樓盤(pán)客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。

1.2購(gòu)置力1.3購(gòu)置動(dòng)機(jī)

此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)置動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購(gòu)置動(dòng)機(jī)如下：

換環(huán)境結(jié)婚用投資

87%8%5%

1.4客戶認(rèn)同的因素

選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：

因素環(huán)境好距離近戶型合理付款方式價(jià)格升值潛力

比例70%50%50%20%20%15%

從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式敏捷，價(jià)格，地段進(jìn)展前景。

第四章工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與時(shí)機(jī)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)形成模式

經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。

經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。

經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)化為工程共性以后，即成為在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中工程的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。

二、工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

本報(bào)告

一、

二、三局部對(duì)該工程作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了很多爭(zhēng)論?，F(xiàn)對(duì)該工程真正的、突出于XX鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。

（1）工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。

①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升富強(qiáng)期，恰恰是本工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)治理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成局部，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其進(jìn)展空間與規(guī)模

①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心；

②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家抱負(fù)的生活基地；

③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的抱負(fù)地方。

（3）工程公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。

①工程開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)治理等方面可實(shí)行全新的體制，

②工程開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為XX市人民，XX鄉(xiāng)政府作出奉獻(xiàn)。

③工程也可以運(yùn)行類似于BOT模式，這也將將得到政府的充分支持。

上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正