liwen20181801-內(nèi)部控制建設(shè)在XX房地產(chǎn)公司的應(yīng)用

案例名稱：全面預(yù)算管理在濰坊利和置業(yè)有限公司的初步運用案例類型：企業(yè)案例案例單位具體名稱：濰坊利和置業(yè)有限公司通信地址：山東濰坊市高新區(qū)新城街道府佑社區(qū)金馬路5008號十甲花園郵政編碼：261061作者姓名：李紅職務(wù)職稱：財務(wù)經(jīng)理聯(lián)系電話子郵箱地址：895432611@面預(yù)算管理在濰坊利和置業(yè)有限公司的初步運用摘要：內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)管理的一個重要組成部分，對于加強企業(yè)經(jīng)營管理，維護財產(chǎn)安全，提高經(jīng)濟效益，具有十分重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有著產(chǎn)品不可移動性、生產(chǎn)周期長、資金密集、業(yè)務(wù)服務(wù)性和高風(fēng)險等特點，面臨著較大的市場、政策、資金風(fēng)險。近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更好收益選擇擴張規(guī)模，這也就要求企業(yè)對其員工、資金、風(fēng)險等加強規(guī)范和管理，而內(nèi)部控制則是目前滿足市場需求與發(fā)展的最為有效的一種現(xiàn)代管理方法。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，健全內(nèi)部監(jiān)督機制，增強抵御風(fēng)險的能力，顯得尤為迫切和現(xiàn)實。關(guān)鍵詞：應(yīng)用；建設(shè)；全面預(yù)算；房地產(chǎn)

目錄TOC\o"1-3"\h\u31849一、應(yīng)用背景 應(yīng)用背景（一）背景描述濰坊利和置業(yè)有限公司成立于1999年，公司注冊資本6000萬人民幣，擁有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。公司擁有一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)和施工建設(shè)的技術(shù)人才。公司以股東為領(lǐng)導(dǎo)核心，下設(shè)總經(jīng)理，及綜合部，辦公室，工程部，銷售部，財務(wù)部等部門，其中具有本科以上學(xué)歷20人，中級職稱以上10人，分別占員工人數(shù)的67%和33%。

公司自成立以來，本著“素質(zhì)決定實力”的企業(yè)精神和“營造高品質(zhì)生活”的開發(fā)理念，以引進人才、強化管理、塑造品牌、始終貫徹“以質(zhì)量取勝”的原則，借鑒國內(nèi)外先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，注重現(xiàn)代建筑科技與民族傳統(tǒng)風(fēng)格的統(tǒng)一，在規(guī)劃設(shè)計上秉承“以人為本”的思想，以“創(chuàng)新求變”的精神去適應(yīng)市場的需求，致力于各類精品?，F(xiàn)狀分析2006年年度報中，濰坊利和置業(yè)有限公司在其公司治理情況中說明為了加強內(nèi)部風(fēng)險控制，于2004年12月批準了公司內(nèi)部控制制度，公司逐步形成了完整的內(nèi)部控制體系。2008年度，濰坊利和置業(yè)有限公司以《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為參考，對公司的內(nèi)控體系進行了梳理及優(yōu)化，并組織總部及各控股公司對內(nèi)控設(shè)計及執(zhí)行情況進行自我評價。2010年度，濰坊利和置業(yè)有限公司除了參照《上市公司內(nèi)部控制指引》等相關(guān)規(guī)定，整理近年來已披露的內(nèi)控信息，以國家時事政策為不變宗旨，堅持以風(fēng)險導(dǎo)向為原則，對公司的內(nèi)控體系進行持續(xù)的改進，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境及越發(fā)嚴格的內(nèi)部管理要求。原因分析預(yù)算管理與自身發(fā)展戰(zhàn)略脫節(jié)由于濰坊利和置業(yè)有限公司預(yù)算管理以利潤為核心進行，重視年度目標利潤和銷售額等財務(wù)指標的完成，沒有將預(yù)算目標與公司總體戰(zhàn)略相結(jié)合，忽略了公司的長期發(fā)展，使預(yù)算管理傾向于變成一種短期行為。而且預(yù)算目標以財務(wù)方面的目標為主，忽略了一些重要的非財務(wù)指標，比如服務(wù)質(zhì)量的提升、信息化水平、員工的成長等，而公司長期戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)有賴于這些非財務(wù)指標的設(shè)定。預(yù)算執(zhí)行與控制不嚴密濰坊利和置業(yè)有限公司現(xiàn)行的預(yù)算執(zhí)行流程不合理，濰坊利和置業(yè)有限公司的各個生產(chǎn)經(jīng)營部門作為預(yù)算的執(zhí)行機構(gòu)，由每個部門的負責(zé)人負責(zé)本部門預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行工作，對于部門中的其他員工基本上不參與預(yù)算的編制，而且對于本部門的預(yù)算也不負主要責(zé)任，這會使員工在實際工作過程中，不考慮預(yù)算限制作用，對于超出預(yù)算的現(xiàn)象也習(xí)以為常，預(yù)算管理的作用也會大打折扣。二、總體設(shè)計（一）總體目標房地產(chǎn)行業(yè)從事的經(jīng)濟活動包括從取得土地、規(guī)劃建設(shè)，到銷售和物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，具有區(qū)別于其它純生產(chǎn)或純銷售企業(yè)的特點。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，一方面受經(jīng)濟頹勢和融資環(huán)境惡化的影響，一方面又必須面對嚴格的政策約束，再加上客戶對產(chǎn)品品質(zhì)要求提高，導(dǎo)致項目成本不斷上升。因此，建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)順利經(jīng)營、達成戰(zhàn)略目標，具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)想要擴張規(guī)模，必須采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式，而內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)管理最有效的管理方式，就要求企業(yè)建立適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展形勢的內(nèi)部控制制度。健全的內(nèi)部控制能夠規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理，確保資金安全，提高企業(yè)運營效率，增強企業(yè)的管理透明度，樹立企業(yè)健康形象。（二）總體思路內(nèi)部控制當中，內(nèi)部環(huán)境是基礎(chǔ)。好的內(nèi)部環(huán)境，表現(xiàn)出的是企業(yè)的軟實力，影響著內(nèi)部控制各個環(huán)節(jié)。企業(yè)文化在內(nèi)部環(huán)境當中至關(guān)重要，一個企業(yè)如果不注重誠信，就可能會出現(xiàn)違法的行為，或使員工欺詐舞弊行為就會普遍存在，最終會使企業(yè)利益遭受巨大的損失;如果公司沒有一個良好的、積極地工作氛圍，那么員工面對公司的各種懲罰制度可能就會縮手縮腳，無法在崗位上投入更多的精力，同樣如果公司得激勵措施不合理，員工就沒有足夠的動力投身到工作當中，就會使效率降低。對此就要求企業(yè)加強內(nèi)部環(huán)境方面的建設(shè)，提高員工的道德水平，增強企業(yè)歸屬感。與股東就應(yīng)用內(nèi)部控制達成以下一致目標：序號目標簡述內(nèi)部控制目標目標簡述1理順資金有效保護企業(yè)資源扭轉(zhuǎn)賒銷，增加經(jīng)營現(xiàn)金流2把好關(guān)經(jīng)濟且有效地利用企業(yè)資源內(nèi)部審計，防止舞弊3打好地基確保信息質(zhì)量業(yè)務(wù)財務(wù)一體化4促規(guī)范服從法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)則制度建設(shè)，人治轉(zhuǎn)變法治（三）重點實施內(nèi)容主要從績效管理五個方面出發(fā)，在此基礎(chǔ)上，各單位可根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點與經(jīng)營管理需要選擇并應(yīng)用其他管理會計工具，如價值鏈分析、關(guān)鍵績效指標法(KPI)、內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價等。各單位選擇適合的管理會計工具并加以應(yīng)用，第一年可選兩項，每年年終對管理會計工具應(yīng)用情況及效果進行全面總結(jié)。在應(yīng)用過程中，開拓思路，創(chuàng)新方法，結(jié)合公司實際組織開展管理會計工具的理論研究，并將研究成果應(yīng)用到經(jīng)營實踐中，逐步推進管理會計工具的應(yīng)用，持續(xù)為公司創(chuàng)造價值。三、應(yīng)用過程（一）評價指標的設(shè)計原則濰坊利和置業(yè)有限公司內(nèi)部控制手冊等相關(guān)管理制度應(yīng)當作為濰坊利和置業(yè)有限公司選取評價指標時的參考標準，并同時應(yīng)當結(jié)合內(nèi)部控制相關(guān)理論、濰坊利和置業(yè)有限公司的實際運行情況、內(nèi)部控制五要素，對指標進行科學(xué)的選取，其應(yīng)當遵循的準則如下：（1）全面性原則指標的選取首當其沖的是要體現(xiàn)全面性，本次濰坊利和置業(yè)有限公司的指標在選取上除了要要涵蓋內(nèi)部控制關(guān)鍵的五要素外，要結(jié)合濰坊利和置業(yè)有限公司的實際情況以及行業(yè)特殊情況，選取適合濰坊利和置業(yè)有限公司的關(guān)鍵性指標，并且這些指標能夠全面的覆蓋濰坊利和置業(yè)有限公司的內(nèi)部控制。（2）層次性原則其次，指標的選取還要體現(xiàn)出一定的層次性，指標的深度能夠體現(xiàn)出企業(yè)的內(nèi)部控制的結(jié)構(gòu)是否抓住了關(guān)鍵點。對濰坊利和置業(yè)有限公司的具體部門、具體業(yè)務(wù)、具體流程要著重關(guān)注，要明確的將關(guān)鍵點和非關(guān)鍵點區(qū)分出來，保證指標之間具有邏輯關(guān)聯(lián)。（3）客觀真實性原則內(nèi)部控制評價指標應(yīng)當根據(jù)企業(yè)管理的真實情況如實反映。只有保證了指標在選取時是客觀的，才能確保評價結(jié)果是真實可靠的。因此，我們必須堅持實事求是的原則，確保對評價指標做出的所有判斷都有足夠和適當?shù)闹С植牧稀?4)成本益性原則評價成本是在考慮濰坊利和置業(yè)有限公司內(nèi)部控制評價的一個因素。在充分考慮成本效益原則的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)的公司內(nèi)部控制評價指標體系。在選擇指數(shù)時，應(yīng)該結(jié)合各種因素來選擇符合公司利益的組合。（二）具體應(yīng)用模式和應(yīng)用流程應(yīng)用模式根據(jù)石油行業(yè)缺乏對管理會計的內(nèi)部會計建設(shè)、本量利分析、作業(yè)成本法、關(guān)鍵績效指標分析等管理會計工具導(dǎo)致的企業(yè)產(chǎn)品成本高，組織結(jié)構(gòu)不完善，庫存積壓，銷售盈利能力弱等幾個個主要問題進行深入分析，并以此為依據(jù)，提出加強管理意識，重視管理會計；注重培養(yǎng)管理會計人才，提高員工素質(zhì)；構(gòu)建健全的管理會計體系。2、應(yīng)用流程①公司組織成立協(xié)調(diào)小組實行利潤管理中心化體制制度改革項目實施工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組,由各家公司正副總經(jīng)理分別擔(dān)任常務(wù)員和副組長，各公司職能部門的主要負責(zé)人分別各自擔(dān)任常務(wù)員和副組員，并分別負責(zé)組織成立實行利潤管理中心制的運營管理領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組,負責(zé)和組織處理公司實行利潤管理中心制制度變革后的各項日常事務(wù)。②研究制定完善制度和流程利潤中心的管理制度和績效考核流程,明確各企業(yè)利潤管理中心市場資源的合理分配和方法，完善各企業(yè)利潤管理中心的績效考核申請、變更、撤銷管理機制，并研究制訂具體的利潤中心績效考核實施方案。③認真做好利潤管理中心的會計報表精細統(tǒng)計和核算各利潤管理中心的財務(wù)損益分配狀況，通過會計報表建立配套的各個利潤管理中心財務(wù)核算的細則以及用于支撐各個利潤管理中心的收入、成本、費用、稅費等的財務(wù)核算確認和損益分攤。④做好預(yù)算按年做預(yù)算，按月做計劃，計劃及實施預(yù)算應(yīng)包括業(yè)務(wù)收入、成本、費用、利潤及業(yè)務(wù)實施計劃,包含關(guān)鍵的業(yè)務(wù)發(fā)展指標、業(yè)務(wù)發(fā)展策略、業(yè)務(wù)資源以及投入，再經(jīng)公司董事會及預(yù)算公司執(zhí)行管理部門的匯總審議編制，經(jīng)上級公司預(yù)算董事會執(zhí)行部門批準后方可實施。（三）營運資金管理作為管理型房地產(chǎn)公司，濰坊利和置業(yè)有限公司采用營運資金管理這一管理會計工具進行資金集中管理，合理進行資源配置，近年開始加強信用管理工作，從一定程度上控制成本費用。該項管理會計工具應(yīng)用成果如下:建立信用管理框架體系，對客戶、供應(yīng)商的信用管理規(guī)范化、制度化。重點對應(yīng)收賬款、存貨規(guī)模合理性、結(jié)構(gòu)變化等方面進行定期跟蹤與分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合績效考核激勵的方式，下達應(yīng)收賬款、存貨限額指標，進一步加強應(yīng)收賬款回款與存貨規(guī)模的合理管控。進行資金集中管理，繼續(xù)推進“資金池”上線工作，增加總部可調(diào)配資金規(guī)模與單位數(shù)量，節(jié)約資金成本。加強現(xiàn)金的管理效率，繼續(xù)控制日均可用資金存量限額，通過每日數(shù)據(jù)更新、跟蹤，保證可用資金存放在歸集公司賬戶。四、經(jīng)驗總結(jié)統(tǒng)一資金調(diào)度，集中管理權(quán)資金是一個企業(yè)得以生存發(fā)展的命脈，沒有資金，企業(yè)就無法運轉(zhuǎn)，所以，掌握資金的控制權(quán)就能夠強有力的集中對該企業(yè)的管理權(quán)。面對如今投資市場中強取強奪股份的亂象，只有管理層主動改變資金結(jié)構(gòu)，強化資本經(jīng)營，健全完善的財務(wù)系統(tǒng)，在不失公平的前提下，對資金和人員進行統(tǒng)一調(diào)度和管理，將資金調(diào)度和使用權(quán)交由最高管理層。具體管理方式及流程見圖1。 圖1資金調(diào)度管理方式及流程（二）健全股權(quán)結(jié)構(gòu)過度分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)也不利于保證公司治理結(jié)構(gòu)的有效性，反而容易被外來投資人奪取企業(yè)控制權(quán)，所以理想的股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)當是股權(quán)既有一定的分散度，又不致過度分散的中間狀態(tài)，大股東會為了企業(yè)帶來的利益收入和分紅，監(jiān)控企業(yè)經(jīng)營者嚴格按照企業(yè)內(nèi)控的規(guī)范和資金市場的環(huán)境要求對企業(yè)進行合理經(jīng)營，使之不偏離正常的軌道。對于濰坊利和置業(yè)有限公司而言，管理層應(yīng)當建立適度分散型股權(quán)結(jié)構(gòu)，聯(lián)合友好且多年合作的股東，對分散的股權(quán)進行收購合并，保證股權(quán)有一定的集中度，并適當提高并購條件和成本，不會被外來投資人輕易收購，保證控制權(quán)的穩(wěn)定性，這樣就可以在一定程度上有利于公司穩(wěn)定經(jīng)營，提升企業(yè)的整體效率，更好地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和長遠戰(zhàn)略目標。（三）管理結(jié)構(gòu)扁平化由于房地產(chǎn)項目周期較長，整個過程中需要相關(guān)人員對不斷變化的外界因素作出及時反應(yīng)，所以應(yīng)當盡可能減少中間管理層次，對工程相關(guān)人員進行專業(yè)化分工，各職能部門橫向協(xié)作，在縱向上歸屬同一管理部門，在保證工程效率的前提下精簡管理層與基層員工。為防止結(jié)構(gòu)扁平化可能導(dǎo)致的無序與混亂，可以設(shè)立專門的數(shù)據(jù)部門，用以收集篩選信息、整合配置資源、分類并協(xié)調(diào)各部門之間的合作，該交流部門可與管理部門進行無隸屬關(guān)系的交流，防止傳達失誤。（四）推進企業(yè)文化建設(shè)由于基層員工在數(shù)量上遠遠超過管理層，因此基層員工的道德水準和價值觀念作為企業(yè)文化建設(shè)的基礎(chǔ)，是影響內(nèi)部控制實施的重要因素。通過加強企業(yè)文化建設(shè)，能夠培育員工進取、團結(jié)的價值觀，并增強自身的積極性。所以，企業(yè)可以舉辦與內(nèi)部控制管理相關(guān)的活動，開設(shè)企業(yè)大學(xué)，定期進行員工培訓(xùn)，使其能夠以企業(yè)的整體效益為出發(fā)點，用積極進取的心態(tài)學(xué)習(xí)其他企業(yè)成功的內(nèi)控案例，提高工作人員的內(nèi)控意識，并鼓勵員工取得更高等級專業(yè)資格證書和更高學(xué)歷以更新內(nèi)控知識，從科學(xué)角度提高全體內(nèi)部控制工作人員的專業(yè)水平、應(yīng)用技術(shù)以及綜合素質(zhì)，從而為企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高打下堅實基礎(chǔ)。五、取得的成效（一）經(jīng)濟效益2016年在房地產(chǎn)市場行情持續(xù)下滑的情況下，濰坊利和置業(yè)有限公司實現(xiàn)利潤9.023億元，同比扭虧增盈5.9億元。成本費用下降。營業(yè)收入成本費用率同比5.25%下降。價格比市場平均價高，采購價格大幅下降。主要產(chǎn)品銷售價格比市場高2.86%，創(chuàng)效近60500萬元；采購成本同比下降8.22%。經(jīng)濟技術(shù)指標上升。列表說明各年應(yīng)收賬款縮減情況：項目\年度2015年末2016年末2017年末2018年9月備注應(yīng)收賬款31,150萬90,230萬129500萬284260萬（二）社會效益職工的積極性大大加強。管理會計應(yīng)用于績效考核，把職工靜態(tài)的崗位職責(zé)與動態(tài)的績效目標結(jié)合起來，責(zé)任更明確，考核更科學(xué)。這樣，職工明確努力方向及公司目標，充分發(fā)揮職工的主動性與創(chuàng)造性，職工的積極性大大加強。對績效考核更加認可。管理會計與業(yè)務(wù)高度融合，共同為績效考核服務(wù)，參與制定、考核的業(yè)務(wù)部門更廣泛，加強了職工對績效考核的參與程序，廣大職工及管理人員更加認可績效考核措施。（三）企業(yè)戰(zhàn)略目標。六、實施對策與建議（一）資金管理內(nèi)部控制優(yōu)化款項收付是計劃財務(wù)部一項重要的日常工作，合理科學(xué)的款項支付流程對于企業(yè)資金安全完整性有著重要的意義。目前濰坊利和置業(yè)有限公司的款項收付流程是由計劃財務(wù)部單獨操作的，遵照總公司的統(tǒng)一安排采用全部信息化處理手段而不設(shè)立手工帳，但是其相關(guān)操作缺少其他部門對其經(jīng)辦業(yè)務(wù)完整性、合規(guī)性的監(jiān)督，因此為了對計劃財務(wù)部經(jīng)辦的業(yè)務(wù)進行有效而專業(yè)的監(jiān)督，應(yīng)該設(shè)立獨立于計劃財務(wù)部的內(nèi)部審計部門由專業(yè)人員對這項工作負責(zé)，第一時間降低經(jīng)辦人員不合規(guī)辦理業(yè)務(wù)所帶來的風(fēng)險。（二）完善內(nèi)控信息披露信息披露缺陷可能引起投資人和客戶的不信任，造成資金來源減少或缺失，因此，應(yīng)完善內(nèi)控信息披露系統(tǒng)，首先需要規(guī)范內(nèi)控報考和審計報告的格式，認真組織內(nèi)控評價和信息披露工作，從意識形態(tài)將信息披露工作放到重要地位；其次，組織專家，從科學(xué)的