長沙市商業(yè)市場深度調(diào)研分析報告

2023年長沙市商業(yè)市場深度調(diào)研分析報告2023年6月（上）前

言城市商圈是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)最活躍的現(xiàn)象之一，能增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，豐富城市經(jīng)濟(jì)文化生活，以便居民購物、休閑娛樂等消費(fèi)，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成果。 此次商圈調(diào)研主要是為大家呈現(xiàn)目前長沙商圈發(fā)呈現(xiàn)狀，了解城市居民去哪兒消費(fèi)。調(diào)研活動動用120余人次，歷時約4個月，其中商圈辨認(rèn)以及前期數(shù)據(jù)采集（商圈普查截止至2023年1月）等歷時90多天，后期數(shù)據(jù)整頓和分析將近一種月時間，對商圈主力店人流還將繼續(xù)進(jìn)行定時（每月）監(jiān)測。 此次研究經(jīng)過商圈的普查和人流的測量統(tǒng)計，得出全長沙既有商圈的業(yè)態(tài)分布和配比，建立相應(yīng)的模型判斷城市商圈的等級，得出五一商圈是市級商圈、東塘商圈等商圈為區(qū)級商圈等有關(guān)結(jié)論，讓商家能了解某一商圈的等級、該商圈消費(fèi)者的分布、商圈活躍程度以及商圈將來的發(fā)展；讓地產(chǎn)開發(fā)商了解商圈的等級、商圈主力店的業(yè)態(tài)分布和配比，以及它們的主要影響人口數(shù)量和距離，了解新興商圈的發(fā)展，為后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。本報告為年度報告，將來將定時更新有關(guān)數(shù)據(jù)和信息。 序言一、研究內(nèi)容及措施1.研究背景2.研究內(nèi)容3.研究思緒和措施 1）什么是商圈 2）主力店與次主力店 3）商圈邊界 4）商圈等級二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展1.商圈現(xiàn)狀——商圈分布特征2.3.4.5.6.7.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài)商圈現(xiàn)狀——商圈主力店情況商圈現(xiàn)狀——商圈五辨別布情況商圈發(fā)展——商圈等級小結(jié)三、基于商圈吸引力和活躍度的商業(yè)機(jī)會研究1.商圈吸引力研究 1）商圈吸引力研究——商圈等級情況 2）商圈吸引力研究——商圈主要影響范圍 3）商圈吸引力研究——商圈主要客群起源 4）商圈吸引力研究——小結(jié)2.商圈活躍度研究 1）商圈活躍度研究——商圈整體品牌情況 2）商圈活躍度研究——商圈服裝類連鎖品牌情況 3）商圈活躍度研究——商圈各業(yè)態(tài)服裝連鎖品牌情況 4）商圈活躍度研究——小結(jié)3.商圈商業(yè)機(jī)會研究四、新興商圈研究1.長沙新興商圈基本情況2.新興商圈區(qū)位條件分析3.新興商圈周圍的人口研究4.新興商圈商業(yè)面積研究（主力店）5.新興商圈的品牌研究6.新興商圈發(fā)展總結(jié)五、結(jié)語附件一、研究內(nèi)容與措施 1.研究背景2.

研究內(nèi)容 3.研究思緒和措施 1）什么是商圈 2）主力店與次主力店 3）商圈邊界 4）商圈等級二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展三、基于商圈吸引力和活躍度的商業(yè)機(jī)會研究四、新興商圈研究五、結(jié)語更多商圈研究內(nèi)容，請掃二維碼：一、研究內(nèi)容與措施 目前，業(yè)內(nèi)主要提到的商圈主要是指商勢圈，是商店所輻射和影響的最遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者所處于的區(qū)域，但在這區(qū)域內(nèi)并不全部都是商業(yè)（門店），商業(yè)只是集中在某一區(qū)域內(nèi)，所以根據(jù)商勢圈的解釋，商圈是沒有邊界的，但商業(yè)集中區(qū)域必然有一種明確的邊界，所以我們需要提出一種合理的商圈解釋，以便愈加好地了解商圈。 業(yè)內(nèi)商圈研究主要以項(xiàng)目為導(dǎo)向，多考慮分析項(xiàng)目周圍商圈內(nèi)商業(yè)活動和常住人口等，極少對全長沙主城區(qū)商圈進(jìn)行進(jìn)一步的剖析，所以開發(fā)商、商家、投資者等極難對長沙主城區(qū)的商圈有一種清楚地認(rèn)識和了解，所以對長沙商圈作一種進(jìn)一步的分析研究很有必要性。因?yàn)闃I(yè)內(nèi)對商圈及有關(guān)定義沒有形成統(tǒng)一的解釋，為了研究的順利進(jìn)行，我們將對有關(guān)名詞作某些解釋。1.研究背景一、研究內(nèi)容與措施2.研究內(nèi)容本報告研究內(nèi)容主要涉及三個部分：了解長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展變化：辨認(rèn)和判斷長沙主城區(qū)商圈的個數(shù)和分布、規(guī)模 業(yè)態(tài)構(gòu)造、已形成的商圈等級以及商圈與周圍人口的關(guān)系，以防止長沙“圓環(huán)套圓環(huán)”、 到處都是商圈，并在現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上預(yù)判長沙將來新商圈出現(xiàn)的可能性和既有商圈的 將來發(fā)展變化。研究商圈將來潛在的商業(yè)發(fā)展機(jī)會：判斷長沙商圈各商圈的吸引力，了解各等級商圈的 主要影響距離和人口數(shù)量，以及辨認(rèn)各商圈的客群起源；分析長沙商圈內(nèi)老式購物服裝 類連鎖品牌在各商圈的分布情況，以此判斷各商圈的活躍度。經(jīng)過商圈吸引力研究和商 圈活躍度研究，判斷商業(yè)發(fā)展機(jī)會。了解已形成新興商圈的特征：對長沙新興商圈進(jìn)行剖析，研究其存在的基本條件和發(fā)展規(guī)律，以及可能存在的問題和不足，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商圈發(fā)展提供借鑒。一、研究內(nèi)容與措施本報告研究思緒詳細(xì)分為如下5點(diǎn)：1、對有關(guān)調(diào)研措施和概念進(jìn)行統(tǒng)一定義，為后續(xù)的調(diào)研和資料整頓的順利開展奠定基礎(chǔ)； 2、根據(jù)有關(guān)定義，采用實(shí)地普查、監(jiān)測等方式辨認(rèn)和鑒別長沙主城區(qū)商圈的個數(shù)、分布情況、業(yè)態(tài)構(gòu)成，以了解長沙主城區(qū)商圈的基本信息；經(jīng)過對長沙商圈現(xiàn)狀的分析，預(yù)判將來新商圈出現(xiàn)的可能性和既有商圈的將來發(fā)展變化。 3、根據(jù)搜集的商圈信息整頓、分析，結(jié)合有關(guān)定義判斷長沙主城區(qū)商圈等級，并對各等級商圈進(jìn)行吸引力研究，分析各等級商圈的主要客源分布及影響范圍。 4、根據(jù)搜集的商圈品牌信息，了解長沙商圈品牌整體分布情況，尤其是服裝類品牌的分布，分析各商圈服裝業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌占比，以此為基礎(chǔ)研究商圈活躍度。結(jié)合商圈吸引力研究及商圈將來發(fā)展情況，判斷商圈發(fā)展機(jī)會， 5、經(jīng)過對長沙新興商圈的區(qū)位、周圍人口分布、主力店面積及業(yè)態(tài)構(gòu)造、品牌入駐情況和實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行研究分析，了解新興商圈的發(fā)展情況，從中探索其發(fā)展規(guī)律，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和新商圈的發(fā)展提供借鑒。3.研究思緒與措施——研究思緒

商店主要商圈 次要商圈 邊際商圈目前社會上普遍覺得的商圈示意圖次主力店街區(qū)商業(yè)道路我們覺得的商圈示意圖一、研究內(nèi)容與措施3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義 1）什么是商圈 目前市場上普遍覺得，商圈又稱購置圈、商勢圈，是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為關(guān)鍵 向外延伸一定距離而形成的一種方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。所以根 據(jù)這種理論，商圈沒有一種絕正確邊界，因?yàn)榘殡S交通的發(fā)展，任何一種城市都 可能變成一種商圈，這對地產(chǎn)發(fā)展、商家、消費(fèi)者等來說意義不大，所以為了更 好地研究和辨認(rèn)商圈，我們覺得商圈是由若干主力店和次主力店為關(guān)鍵以及部分 商業(yè)街區(qū)門店構(gòu)成的老式商業(yè)，在城市商業(yè)活動中具有一定影響力的商業(yè)經(jīng)營活 動匯集區(qū)。 商圈邊界 主力店商圈主力店、次主力店三維力度示意圖項(xiàng)目主力店、次主力店四維力度示意圖一、研究內(nèi)容與措施3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義 2）主力店、次主力店 主力店主要在購物中心規(guī)劃、招商、運(yùn)營中經(jīng)常被利用和提及到，業(yè)內(nèi)主要稱為 “錨店”或者“關(guān)鍵租戶”，但卻沒有一種明確的定義和權(quán)威的原則解釋，也找不到廣泛 的認(rèn)同和比較原則的概念。目前業(yè)內(nèi)所涉及主力店主要考慮的是某個項(xiàng)目的本身單個品牌 商家，其所起的作用主要是針對項(xiàng)目本身，我們所研究的是整個商圈，所以提到的主力店 是指在商圈內(nèi)部起關(guān)鍵引領(lǐng)作用的商家。項(xiàng)目主力店和商圈主力店維度示意圖：一、研究內(nèi)容與措施2）主力店、次主力店 因?yàn)樯倘α私獠煌嘞鄳?yīng)的主力店了解也不相同。我們覺得商圈主力店是對商圈客流吸引力、品牌商家?guī)恿σ约绊?xiàng)目的安全運(yùn)營力起關(guān)鍵引領(lǐng)作用的大型品牌商家。此三項(xiàng)作為商圈主力店和次主力店是否的關(guān)鍵考量標(biāo)準(zhǔn)。三項(xiàng)指標(biāo)的基本定義：客流拉動力：指對最終消費(fèi)者的吸引力，具有一定的目的性消費(fèi)牽引力；品牌拉動力：指對其他散戶品牌商家的吸引力；安全運(yùn)營力：指后期運(yùn)營階段能連續(xù)經(jīng)營的能力，不會因市場波動或短期虧損而關(guān)店等情況發(fā)生。3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施2）主力店、次主力店主力店主要體現(xiàn)的是對整個商圈客流吸引的關(guān)鍵作用，所以，主力店業(yè)態(tài)主要為：百貨商場和大型超市為便于實(shí)際操作，我們對主力店有一種相對量化的原則。百貨：面積在15000平米以上；超市：5000平米以上。次主力店的界定原則：次主力店是指在整體商圈內(nèi)，客流吸引力、品牌帶動力、安全運(yùn)營力三個維度中，承擔(dān)起一種或幾種方面起到主要影響作用的品牌商家。相對來說，主力店三個維度里有全方位的貢獻(xiàn)能力，而次主力店是在某方面有特殊貢獻(xiàn)的商家。所以，我們界定次主力店的原則為：娛樂業(yè)態(tài)：影院、KTV等；餐飲業(yè)態(tài)：肯德基、麥當(dāng)勞等；專業(yè)賣場：國美電器、蘇寧電器、友阿電器、通程電器等。3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施2）主力店、次主力店主力店、次主力店界定參照表注：主力店、次主力店的品牌界定，因品牌發(fā)展、地域經(jīng)濟(jì)不均等原因而存在品牌影響力差別。所以，在主力店、次主力店選擇評估層面，必須是具有良好發(fā)展業(yè)績的全國型連鎖品牌，以此來降低地域差別的甄別難度。3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施2）主力店、次主力店百貨類三項(xiàng)維度都保持最高，故單獨(dú)百貨店界定為商圈。大型生活超市+2個次主力店，且在有效的人流互換的范圍內(nèi)，界定為商圈。4個次主店，在有效的人流互換的范圍內(nèi)，界定為商圈。在此原則以上，主力店、次主力店數(shù)量越多闡明商圈的吸引力越大。在此原則如下的主力店和次主力店存在，定義為人流聚點(diǎn)，也能夠了解為具有發(fā)展成商圈的潛力區(qū)?？赡艽嬖诘默F(xiàn)象為：主力店與其他主力店或者次主力店存在一定的空間距離。所以必須辨認(rèn)其是否為同一商圈相互依存的關(guān)系，即有效關(guān)聯(lián)度。商圈主力店、次主力店三維力度示意圖3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施2）主力店、次主力店——關(guān)聯(lián)度（關(guān)聯(lián)度表見附件）有關(guān)有效關(guān)聯(lián)的解釋：有效關(guān)聯(lián)是指主力店與次主力店或次主力店與次主力店之間存在地理距離時，雙方客流互通的緊密程度，也稱之為客流有效關(guān)聯(lián)度。我們覺得，影響兩店之間的原因，主要體現(xiàn)三個方面：1、商業(yè)斷層：指商業(yè)街區(qū)中出現(xiàn)長距離的非商業(yè)形態(tài)而造成的斷層區(qū)。例如芙蓉路上的賀龍體育館，廣場造成商業(yè)斷層，影響了商業(yè)客流的關(guān)聯(lián)度。2、道路阻隔：指車行道、火車道等橫穿兩店之間時造成的客流阻隔。例如芙蓉路八車道，造成了街區(qū)兩邊的客流互通率低下。3、兩店之間的地理距離：兩店之間的步行距離過遠(yuǎn)而造成的客流阻隔。以此三種指標(biāo)來界定兩店是否為同一商圈：測量值為60分如下，不存在關(guān)聯(lián)性，視為獨(dú)立存在；60分以上，視為關(guān)聯(lián)，分值越高，闡明關(guān)聯(lián)性越強(qiáng)。3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施3）商圈邊界 根據(jù)主力店、次主力店測量表的成果，我們大致判斷了商圈的位置；根據(jù)商圈研究內(nèi)容，需要懂得商圈內(nèi)的各個業(yè)態(tài)占比等信息，需要判斷商圈的邊界。商圈的邊界即商圈內(nèi)商鋪分布最邊沿的位置。根據(jù)商圈研究經(jīng)驗(yàn)以及商圈數(shù)據(jù)信息搜集便捷性，我們覺得只要滿足如下其中一種條件即可判斷此處為本商圈的邊界：1、商業(yè)斷層（商業(yè)干擾）：非商業(yè)大型設(shè)施（工廠、高速公路、鐵道線路）且商業(yè)活動出現(xiàn)明顯下降，另外還有河流、公園等。 2、連續(xù)出現(xiàn)非老式零售業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量超出4個以上。（老式零售百貨業(yè)態(tài)主要涉及：零售購物、餐飲、休閑娛樂等）3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義一、研究內(nèi)容與措施4）商圈等級3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義當(dāng)消費(fèi)者前往某一商圈的概率P????不小于50%時，該商圈為市級商圈；當(dāng)消費(fèi)者前往某一商圈的概率P????不小于2%且不不小于50%時，該商圈為區(qū)級商圈；當(dāng)消費(fèi)者前往某一商圈的概率不不小于2%時，該商圈為小區(qū)級商圈注：對于新開業(yè)的商圈，P????位于1.9%以上，且不不小于2%，我們能夠該商圈覺得處于準(zhǔn)區(qū)級商圈。 商務(wù)部對商業(yè)中心（商圈）的劃分是：國際商業(yè)中心、城市商業(yè)中心、市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、小區(qū)商業(yè)中心五大類，因?yàn)閲H商業(yè)中心和城市商業(yè)中心的主城區(qū)常住人口要分別達(dá)成700萬和400萬，根據(jù)長沙目前的人口分布情況，所以這兩類商業(yè)中心（商圈）臨時不存在。 為了便于同城（長沙）比較，此次研究消費(fèi)者逛街原理：任何一種消 費(fèi)者有去任何一種商圈消費(fèi)的可能性，建立消費(fèi)者逛街概率模型，判斷主 城區(qū)消費(fèi)者去各個商圈街逛街的概率P????，根據(jù)消費(fèi)者去某個商圈的概率， 判斷商圈所處的等級。商圈等級劃分原則一、研究內(nèi)容與措施P????代表i消費(fèi)者前往j商圈購物的概率；S??代表

j商圈的應(yīng)用面積；T????代表i地到j(luò)商圈所花費(fèi)時間；λ代表顧客因購物類型不同而對路途時間的注重程度（日本通產(chǎn)省原則化=2）；n表商圈的數(shù)量。注：因?yàn)橹髁Φ晔巧倘?gòu)成的根本，在吸引消費(fèi)者能級上不小于街區(qū)門店，所以，需要對不同的商業(yè)面積賦予不同的權(quán)重，商圈面積=主力店商業(yè)面積*0.7+街區(qū)商業(yè)面積*0.34）商圈等級3.研究思緒與措施——措施及有關(guān)定義消費(fèi)者逛街概率模型如下：微信號：SOSO_dc

微信二維碼將來我司將經(jīng)過微信訂閱號定時免費(fèi)公布商業(yè)、商圈、商業(yè)品牌等方面的研究信息以及如下數(shù)據(jù)信息：長沙商圈基礎(chǔ)信息（按年度更新，涉及各商圈門店數(shù)量、面積、品牌名稱、品牌個 數(shù)、業(yè)態(tài)種類等）長沙人口發(fā)展數(shù)據(jù)（根據(jù)人口普查情況統(tǒng)計，涉及2023年第五次人口普查和2023年第六次人口普查的各街道辦常住人口和戶籍人口數(shù)據(jù)）長沙商圈零售品牌數(shù)據(jù)（分業(yè)態(tài)業(yè)種品牌統(tǒng)計，涉及各業(yè)態(tài)譬如女裝、男裝、休閑服裝、運(yùn)動服裝等品牌在長沙各商圈的門店數(shù)量、門店經(jīng)營面積等，以及某個品牌譬如NIKE在長沙各商圈的分布信息等） 長沙商圈客流情況數(shù)據(jù)（每月定時監(jiān)測更新，涉及客流量、提袋數(shù)和提袋率） 我司目前的主要業(yè)務(wù)是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)的定制服務(wù)研究，涉及市場調(diào)研和前期定位等，已負(fù)責(zé)過的市場調(diào)研項(xiàng)目有：長沙河西王府井商業(yè)廣場、常德火車站家具城B地塊、常德漢壽龍博灣商業(yè)街、株州新華聯(lián)集團(tuán)、瀏陽豫園商業(yè)步行街、郴州南方稀貴交易中心、吉首太豐中央廣場等。三、基于商圈吸引力和活躍度的商業(yè)機(jī)會研究四、新興商圈研究五、結(jié)語一、研究內(nèi)容與措施二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展1.商圈現(xiàn)狀——商圈分布特征2.3.4.5.6.7.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài)商圈現(xiàn)狀——商圈主力店情況商圈現(xiàn)狀——商圈五辨別布情況商圈發(fā)展——商圈等級小結(jié)更多商圈研究內(nèi)容，請掃二維碼：二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展 經(jīng)過對商圈的辨認(rèn)與鑒定，確認(rèn)長沙商圈的數(shù)量、分布，并鑒別每個商圈的邊界，找出長沙商圈的分布特征；經(jīng)過對全長沙商圈進(jìn)行主力店和街區(qū)的業(yè)態(tài)、面積等信息普查，發(fā)覺長沙商圈主力店和街區(qū)的門店數(shù)量占比、業(yè)態(tài)占比分布特征；選擇商圈部分主力店出入口作為客流和提袋率測量點(diǎn)，經(jīng)過對長沙主力店客流量進(jìn)行歸一化處理，得出長沙商圈某一時段的人氣指數(shù)，并結(jié)合各自商圈的業(yè)態(tài)，判斷商圈業(yè)態(tài)與人氣的關(guān)系；結(jié)合消費(fèi)者逛街概率模型和阿普波姆法則以及赫夫理論，計算各個商圈的消費(fèi)者逛街概率，并以此劃分長沙商業(yè)板塊和判斷各個商圈的等級。 根據(jù)長沙商圈發(fā)呈現(xiàn)狀，預(yù)測長沙既有商圈將來的發(fā)展變化，如商業(yè)版塊內(nèi)商圈的兼并以及商圈邊界的擴(kuò)張等變化，并結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，判斷長沙將來新商圈出現(xiàn)的位置和可能性。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展1.商圈現(xiàn)狀 根據(jù)本報告對有關(guān)概念的定義和界定原則，經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，我們判斷出目前長沙存在25個零售商圈，他們既有老式的老商圈，如五一商圈、東塘商圈等，也有新近產(chǎn)生的商圈如銀盆嶺奧克斯商圈等等。詳細(xì)情況如下表（排名不分先后）：注：此次長沙商圈研究僅限于主城區(qū)（內(nèi)五區(qū)），不含長沙縣、望城區(qū)、瀏陽市和寧鄉(xiāng)縣。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展1.商圈現(xiàn)狀——分布長沙各個商圈的位置如下圖：二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展1.商圈現(xiàn)狀——分布特征 長沙商圈分布的特征： 除極個別商圈外，大部分商圈都分布在主干道上（或者附近），且處于十字 路口為主。 譬如： 分布在五一大道上（或者附近）的商圈有6個分布在韶山路上的商圈有5個分布在萬家麗路上的商圈有4個分布在芙蓉路上的商圈有4個分布在勞動路上的商圈有3個分布在桐梓坡路上的商圈有2個更多商圈研究內(nèi)容，請掃二維碼：二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展2.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模 1）城市商圈發(fā)展到一定程度，主力店和街區(qū)面積之比會接近80:20，數(shù)量之比會接近60:40。量,

3186,

41%主力店門店數(shù)

量,

4518,主力店面積,

1423590,

81%341963,

19%長沙商圈主力店面積與街區(qū)面積分布情況

街區(qū)面積,長沙商圈主力店門店數(shù)量與街區(qū)門店數(shù)量分布情況

街區(qū)門店數(shù) 59% 注：商圈主力店面積為建筑面積，街區(qū)面積為營業(yè)面積。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 長沙全部商圈的商業(yè)面積為1765553㎡，其中主力店的商業(yè)面積為1423590㎡，街區(qū)為341963㎡，占比為81:19。 長沙全部商圈內(nèi)營業(yè)門店為7704家，其中主力店內(nèi)門店數(shù)量為4518家，街區(qū)為3186家，占比為59:41。 這表白商圈發(fā)展到一定程度，商圈主力店和街區(qū)面積之比會接近80:20，門店數(shù)量之比會接近60:40。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展2.商圈規(guī)模 2）長沙各商圈面積以主力店營業(yè)面積為主，尤其是近年新形成的商圈，但新開鋪除外長沙各商圈主力店面積與街區(qū)面積分布情況

110000

100000

100000

8531036900059000

11100075000

6000060000600002202336000360003000030000160002023018000120237500800080006780

10000142743017550031291150001208119077590

750019029318002804

1500101435100

51001060850004200318022050%40%30%70%

2711060%100%

90%

80%主力店面積街區(qū)面積20% 1202310% 0% 注：商圈主力店面積為建筑面積，街區(qū)面積為營業(yè)面積。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月 份。 長沙各商圈面積以主力店商業(yè)面積為主，大部分占比超出70%，尤其是金星步步高、華 晨世紀(jì)廣場、萬達(dá)廣場、銀盆嶺奧克斯等等新近形成的商圈，占比超出了90%，但新開鋪商 圈是唯一一種主力店面積占比低于50%的商圈，占比為30%左右。14024437309636453941541285513755188154010341930116176115100323334384576849294100125126129150154154189189201204265459154530%20%10%

0%40%80%70%60%50%100%

90%街區(qū)門店數(shù)量主力店門店數(shù)量長沙各商圈主力店與街區(qū)門店數(shù)量分布情況二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展2.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模 3）除個別商圈之外，長沙各商圈門店數(shù)量主要位于主力店內(nèi)注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 長沙各商圈門店數(shù)量主要分布于主力店內(nèi)部，尤其是新近形成的商圈，譬如萬達(dá)廣場、金星步步高、華晨世紀(jì)廣場等，但湘江世紀(jì)城和新開鋪商圈因?yàn)槠渲髁Φ隇樯铑惓校运鼈兊拈T店大部分分布在街區(qū)。五一廣場銀盆嶺奧克斯紅星大潤發(fā)長沙店華晨世紀(jì)廣場金星步步高湘江世紀(jì)城喜盈門范城萬達(dá)廣場上河國際天虹百貨時代廣場芙蓉廣場東塘雨花亭火車站榮灣鎮(zhèn)袁家?guī)X朝陽路新開鋪侯家塘伍家?guī)X林科大左家塘銀盆嶺奧克斯大潤發(fā)長沙店赤崗沖金星步步高林科大銀盆嶺奧克斯華晨世紀(jì)廣場大潤發(fā)長沙店五一廣場上河國際芙蓉廣場時代廣場天虹百貨湘江世紀(jì)城喜盈門范城萬達(dá)廣場東塘新開鋪雨花亭火車站侯家塘榮灣鎮(zhèn)袁家?guī)X伍家?guī)X林科大左家塘朝陽路赤崗沖紅星華晨世紀(jì)廣場五一廣場萬達(dá)廣場上河國際天虹百貨時代廣場金星步步高喜盈門范城湘江世紀(jì)城芙蓉廣場紅星東塘雨花亭火車站袁家?guī)X榮灣鎮(zhèn)朝陽路伍家?guī)X侯家塘新開鋪?zhàn)蠹姨脸鄭彌_長沙各商圈面積占全長沙商圈百分比長沙各商圈主力店面積占全長沙主力店百分比 長沙各商圈街區(qū)面積占全長沙街區(qū)百分比 從長沙各商圈面積占比來看，五一商圈不但主力店占比較大，街區(qū)占比也是最大的。 其他商圈譬如老商圈東塘、上河國際等雖然占比沒有五一商圈大，但主力店和街區(qū)占比也處于第二梯隊中；而新商圈萬達(dá)廣場、銀盆嶺奧克斯、金星步步高等以主力店為主，街區(qū)占比非常小，將來街區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整將會比較頻繁。 二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展 2.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模 4）除五一商圈之外，長沙其他商圈面積占全部商圈面積差別比較小30.00%占比超出5% 以上商圈20.00%15.00%10.00%

5.00%

0.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%25.00%25.00%20.00%15.00%10.00%

5.00%

0.00%30.00% 占比超出5% 以上商圈占比超出5% 以上商圈15.00%10.00% 5.00% 0.00% 注：商圈主力店面積為建筑面積，街區(qū)面積為營業(yè) 面積。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止 于2023年1月份。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展2.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模5）長沙除五一商圈之外，其他新老商圈街區(qū)上也比較匱乏長沙商圈面積中以五一商圈占比最大，達(dá)成28.53%，遠(yuǎn)高于其他商圈占比，其次是紅星等其他商圈，占比均在5%-6%左右。五一商圈的街區(qū)商業(yè)占比為28%，而其他商圈最大特色是，街區(qū)商業(yè)相對比較缺乏，甚至某些商圈目前還沒有街區(qū)商業(yè)。根據(jù)這些商圈的位置看，大部分分布在河?xùn)|，在河西的都是屬于新近形成的商圈。商業(yè)面積占比超出5%的商圈注：商圈主力店面積為建筑面積，街區(qū)面積為營業(yè)面積。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展2.商圈現(xiàn)狀——商圈規(guī)模 5）五一商圈商業(yè)街區(qū)總長度接近10公里，能夠吸引足夠的消費(fèi)者五一商圈各主要商業(yè)街區(qū)長度五一商圈邊界及主要商業(yè)街區(qū) 營盤路注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 五一商圈以五一大道、黃興路等道路為主干道，以太平街、坡子街等街區(qū)為分支，目前商業(yè)街區(qū)總長度接近10公里。1042,休閑娛樂類,

436,

6%二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展3.商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài) 1）長沙商圈業(yè)態(tài)占比——購物：餐飲：休閑娛樂：生活服務(wù)為75:13:6:6 長沙商圈整體業(yè)態(tài)占比 餐飲類, 13% 生活服務(wù)類,428,6% 購物類,5797, 75% 注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)， 數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 長沙25個商圈整體業(yè)態(tài)占比——購物類：餐飲類：休閑娛樂類：生活服務(wù)類為75:13:6:6。0%10%80%90%100%

五一廣場

萬達(dá)廣場

芙蓉廣場

伍家?guī)X

湘江世紀(jì)城

金星步步高銀盆嶺奧克斯大潤發(fā)長沙店華晨世紀(jì)廣場

上河國際

天虹百貨

林科大

新開鋪

侯家塘

東塘

喜盈門范城

紅星

雨花亭

赤崗沖

袁家?guī)X

火車站

左家塘

朝陽路二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展3.商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài) 2）長沙各商圈業(yè)態(tài)構(gòu)造差別比較大，部分商圈暫無休閑娛樂業(yè)態(tài) 時代廣場 溁灣鎮(zhèn)20%

30%

購物類

40%餐飲

50%休閑娛樂60%

70%生活服務(wù) 長沙各商圈業(yè)態(tài)差別比較大，譬如天虹商圈和袁家?guī)X商圈的購物業(yè)態(tài)占比均超出90%，而芙蓉廣場、新開鋪等商圈購物業(yè)態(tài)占比不到50%，有些商圈甚至沒有休閑娛樂業(yè)態(tài)。注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。8.9%418961682

197115.7%74.2%3.6%6.3%-10.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%0.1%0.0%80.0%70.0%60.0%015001000

50025002023餐飲類購物類生活服務(wù)休閑娛樂轉(zhuǎn)讓五一商圈業(yè)態(tài)占比二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展3.商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài) 3）長沙主要商圈業(yè)態(tài)占比16383893.8%92.1%1.9%-20.0%

60.0%

40.0%

20.0%2.2%

0.0%100.0%80.0%0300250200150100

50450400350餐飲購物類生活服務(wù)休閑娛樂紅星商圈業(yè)態(tài)占比2174542815.3%1.4%

40.0%

30.0%

20.0%9.5%

10.0%

0.0%80.0%70.0%60.0%50.0%100

50

0250200150購物類餐飲類休閑娛樂生活服務(wù)銀盆嶺奧克斯商圈業(yè)態(tài)占比

73.8%30.0%20.0%10.0%0.0%70.0%60.0%50.0%40.0%80604020

0180160140120100

41餐飲

15716.7%

購物類

10.6%

26

22生活服務(wù)

休閑娛樂

7

2.8%轉(zhuǎn)讓上河國際商圈業(yè)態(tài)占比

63.8%注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。3436120167.9%83.8%4.6%3.7%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%200150100

50

0400350300250餐飲購物類生活服務(wù)休閑娛樂12818085%12%4

3%040%30%20%10%0%90%80%70%60%50%604020

0140120100

80購物類餐飲類休閑娛樂類生活服務(wù)類二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展3.商圈現(xiàn)狀——商圈業(yè)態(tài) 3）長沙主要商圈業(yè)態(tài)占比東塘商圈業(yè)態(tài)占比金星步步高商圈業(yè)態(tài)占比 注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 長沙主要商圈各業(yè)態(tài)占比中，購物業(yè)態(tài)占比較大。老商圈五一商圈和東塘商圈的購物業(yè)態(tài)占比分別為74%和83%，新商圈銀盆嶺奧克斯和金星步步高商圈分別與五一商圈和東塘商圈非常接近，分別為74%和85%。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況1）長沙各商圈主力店分布長沙各商圈主力店

整體來看長沙主力店分布主要集中在老商圈，譬如五一商圈的主力店的檔次和數(shù)量均比其他商圈高。注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 2）長沙商圈除五一商圈外，以生活超市為主力店的商圈人氣比較旺 長沙各商圈1小時人氣指數(shù)19.87%7.59%6.63%6.26%5.67%4.61%4.41%4.11%3.83%3.79%3.53%3.27%3.16%2.98%2.86%2.83%2.59%2.54%2.52%1.84%1.59%1.55%1.54%0.44% 0.00%注：商圈人氣指數(shù)主要考慮商圈主力店1小時內(nèi)經(jīng)過被測入口的人數(shù)占全部測量入口的百分比。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 五一商圈的人氣指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他商圈，占全長沙的近五分之一，其他商圈人氣指數(shù)均在8%以內(nèi)。 從上圖看，以生活超市為主的商圈人氣指數(shù)相對與其他類型商圈比較高。10.00%5.00%20.00%15.00%25.00%0.00%10.00%

5.00%20.00%15.00%25.00%二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.主力店情況3）長沙主要商圈業(yè)態(tài)占比長沙各主力店1小時被測入口客流量 注：客流測量日期為4月26、27日，天氣為陰雨。數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 在全部商圈中，假如單看商圈主力店，相對來說以華晨世紀(jì)廣場主力店人氣最低，赤崗沖家潤多人氣最旺，從商圈整體看，五一商圈的人氣遠(yuǎn)勝于其他商圈。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 3）同一品牌主力店比較——平和堂三店相比，新開業(yè)的奧克斯平和堂人氣優(yōu)于東塘平和堂長沙平和堂三店1小時被測入口人氣及提袋數(shù)29868035790245113200100

0400300600500800700東塘銀盆嶺奧克斯

五一廣場客流量

提袋數(shù)96%82%94%2%16%4%30%20%10%

0%50%40%80%70%60%100%

90%東塘奧克斯購物類

五一廣場餐飲類

休閑娛樂類長沙平和堂三店業(yè)態(tài)占比注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 平和堂三店人氣以五一商圈的最佳，奧克斯次之，東塘再次之。五一商圈的人氣最旺毋庸置疑，銀盆嶺奧克斯商圈的人氣優(yōu)于東塘的平和堂，在業(yè)態(tài)差別不大的情況下，可能主要因?yàn)闁|塘平和堂孤立存在，旁邊沒有一種能夠很好吸納客流的商業(yè)街區(qū)，同步強(qiáng)競爭對手友誼商城對其客流存在分流的可能。794343258178900800700600500400300200100

0芙蓉廣場林科大客流量提袋數(shù)二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 4）同一品牌主力店比較——家樂福兩店相比，芙蓉廣場家樂福人氣遠(yuǎn)高于林科大 林科大和芙蓉廣場家樂福1小時被測入口人氣及提袋數(shù) 注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 從絕對數(shù)量看，芙蓉廣場家樂?？土髁亢吞岽藬?shù)均高于林科大家樂福，特別是客流量，是其兩倍多，闡明芙蓉廣場的人氣遠(yuǎn)高于林科大。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 5）同一品牌主力店比較——通程商業(yè)廣場，溁灣鎮(zhèn)通程商業(yè)廣場人氣遠(yuǎn)高于紅星19245969750150100

50250200300400350500450紅星溁灣鎮(zhèn)客流量提袋數(shù)溁灣鎮(zhèn)和紅星商業(yè)廣場1小時被測入口人氣及提袋數(shù)97.20%90%6.50%1.40%1.40%3.50%84%88%86%92%90%94%96%100%

98%紅星溁灣鎮(zhèn)購物類餐飲類休閑娛樂類溁灣鎮(zhèn)和紅星商業(yè)廣場業(yè)態(tài)占比注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 從絕對數(shù)量看，溁灣鎮(zhèn)通程商業(yè)廣場客流量和提袋人數(shù)均高于紅星，尤其是 客流量，是其兩倍多，因?yàn)闇粸虫?zhèn)以通程商業(yè)廣場為關(guān)鍵，本身業(yè)態(tài)比較豐富， 但紅星除了通程商業(yè)廣場，還有夢和商業(yè)廣場和步步高，這對客流量和提袋等有 較大影響。15025442330722041671231035827.33%26.38%29.08%33.55%26.36%10.00%15.00%20.00%30.00%25.00%35.00%0100

50200150350300250450400友阿百貨友誼商城友誼商店

阿波羅商業(yè)廣場客流量

提袋數(shù)友阿春天提袋率二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 5）同一品牌主力店比較，友誼阿波羅集團(tuán)下的主力店提袋率比較接近，但人氣差距比較大 阿波羅集團(tuán)在長沙主力店1小時被測入口人氣及提袋率 注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 從提袋率看，各主力店的提袋率比較近，以友阿春天最高，為34%；以友誼商店和友誼商城最低，為26%。 從客流量看，阿波羅商業(yè)廣場的客流量最大，友阿百貨最小，這可能與各自商圈主力店數(shù)量有關(guān)，友阿百貨旁邊有一種家潤多，同一時間段客流量為340人，而阿波羅商業(yè)廣場周圍則沒有主力店分流其客流。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 6）同一商圈內(nèi)，超市類主力店的被測入口客流量均高于百貨類主力店267221192177121690100

50150300250200步步高夢和商業(yè)廣場通程百貨客流量提袋數(shù)68060056830722624537132103550300200100400800700600500平和堂悅方ID王府井有阿春天樂和城客流量提袋數(shù)紅星商圈主力店1小時被測入口客流量及提袋數(shù)五一商圈主力店1個小時被測入口客流量及提袋數(shù) 注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 紅星商圈各主力店的客流量以步步高最高，以通程商業(yè)廣場最低，闡明百貨類主力店客流量低于超市類主力店，這可能與這兩類型主力店客流動線設(shè)計和業(yè)態(tài)定位有關(guān)。 五一商圈平和堂的客流量和提袋數(shù)高于其他主力店，提袋數(shù)以悅方ID最低，客流量以樂和城最低，這可能與各自所處位置和本身產(chǎn)品業(yè)態(tài)有關(guān)。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展4.商圈現(xiàn)狀——主力店情況 6）同一商圈內(nèi)，超市類主力店的被測入口客流量均高于百貨類主力店 東塘、新開鋪、朝陽路商圈主力店1小時被測入口客流量及提袋數(shù)2982544674433041509067178257140410100

50200150250350300500450400平和堂友誼商城步步高新一佳家潤多友阿百貨客流量提袋數(shù)東塘商圈新開鋪商圈朝陽路商圈注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2023年1月份。 各商圈橫向和縱向?qū)Ρ?，超市類主力店在客流量上均高于百貨類主力店。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展5.商圈現(xiàn)狀——五區(qū)商圈分布情況 1）長沙商圈五辨別布占比長沙商圈行政辨別布情況目前長沙商圈主要集中在雨花區(qū)，共9個，占比達(dá)36%，其次為天心區(qū)，占比20%。這主要是因?yàn)槔铣菂^(qū)人口相對較集中，所以形成的商圈較多。后期伴隨城市開發(fā)建設(shè)，城區(qū)范圍不斷外擴(kuò)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目陸續(xù)建成，在其周圍逐漸形成新的商圈，近期最新形成的商圈即主要分布于房地產(chǎn)開發(fā)較熱的雨花區(qū)和岳麓區(qū)。4359416%12%20%36%16%0%15%10%5%20%40%35%30%25%04321510

9

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6雨花區(qū)岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)注：數(shù)據(jù)起源于我司商圈普查數(shù)據(jù)。二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展6.商圈發(fā)展——商圈等級 1）長沙僅有一種市級商圈，4個區(qū)級商圈商圈等級劃分 經(jīng)過我們的商圈鑒定和鑒別，目前長沙主城區(qū)涉及新老商圈合計25個，其中涉及市級商圈、區(qū)級商圈和小區(qū)級商圈。各商圈等級詳見右圖。 市級商圈：五一廣場商圈 區(qū)級商圈：金星步步高商圈、紅星商圈、東塘商圈、上河國際商圈 準(zhǔn)區(qū)級商圈：萬達(dá)廣場商圈 小區(qū)級商圈：新開鋪商圈、銀盆嶺奧克斯商圈、溁灣鎮(zhèn)商圈、時代廣場商圈、朝陽路商圈、雨花亭商圈、火車站商圈、大潤發(fā)長沙店商圈、天虹百貨商圈、芙蓉廣場商圈、林科大商圈、袁家?guī)X商圈、喜盈門商圈、湘江世紀(jì)城商圈、伍家?guī)X商圈、侯家塘商圈、赤崗沖商圈、左家塘商圈、華晨世紀(jì)廣場商圈 注：此次商圈辨認(rèn)時間截止與2023年12月，在此之后的商圈 暫不考慮。三、商圈吸引力5.五區(qū)商圈分布情況五一廣場商圈金星步步高商圈東塘商圈紅星商圈上河國際商圈市級商圈區(qū)級商圈小區(qū)級商圈二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展6.商圈發(fā)展——商圈等級 1）長沙商圈中有19個商圈處于不同的商業(yè)板塊中，另有6個商圈獨(dú)立存在 經(jīng)過赫夫理論和阿普波姆法則以及消費(fèi)者逛街概率計算，并結(jié)合商圈距 離與交通，進(jìn)行商圈競爭關(guān)系分析，對長沙進(jìn)行商業(yè)板塊劃分：五一商業(yè)板塊

五一商圈萬達(dá)廣場商圈芙蓉廣場商圈東塘商業(yè)板塊

東塘商圈侯家塘商圈雨花亭商圈赤崗沖商圈火車站商業(yè)板塊火車站商圈朝陽路商圈袁家?guī)X商圈左家塘商圈高橋商業(yè)板塊上河國際商圈大潤發(fā)長沙店

商圈華晨世紀(jì)廣場

商圈南城商業(yè)板塊

紅星商圈林科大商圈

天虹商圈河西商業(yè)板塊金星步步高

商圈

時代廣場

商圈伍家?guī)X商圈溁灣鎮(zhèn)商圈新開鋪商圈

湘江世紀(jì)城

商圈

奧克斯廣場

商圈喜盈門·范城

商圈商業(yè)板塊獨(dú)立商圈 經(jīng)過對長沙商業(yè)板塊的劃分，結(jié)合零售商圈雷利吸引力法則和赫夫模型發(fā)覺潛在消費(fèi)者起源地比較重疊，所以我們認(rèn)為，同一版塊內(nèi)商圈競爭比較劇烈。市級商圈區(qū)級商圈二、長沙商圈的現(xiàn)狀及將來發(fā)展6.商圈發(fā)展——商圈等級2）長沙將來可能會新增7個商圈 伴隨城市化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，根據(jù)目前在建商業(yè)項(xiàng)目的招商和施工進(jìn)度，長沙未來今年可能會新形成7個左右商圈，分別是：北辰三角