世聯(lián)-富力-西安北郊高端綜合體項目前期策劃-153p-營銷執(zhí)行方案

富力西安北郊項目前期策劃謹呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2010年2月前期工作回顧本次溝通主要內(nèi)容本體、城市、市場等結(jié)論回顧項目發(fā)展策略與定位物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計要點開發(fā)進程及方案經(jīng)濟測算目錄3開發(fā)背景結(jié)論回顧1本體、城市、市場結(jié)論——背景。前期主要結(jié)論回顧一、本體解析與問題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場環(huán)境分析本項目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址項目區(qū)位：本項目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址及城市運動公園。項目區(qū)位行政中心新址繞城高速公路北二環(huán)未央路城市運動公園經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞內(nèi)城西郊項目本體擁有強勢區(qū)位、便利交通、優(yōu)質(zhì)景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢交通環(huán)境強勢區(qū)位：本項目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址便利交通：項目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達性及昭示性良好；位于未來西安地鐵2號線與4號線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進一步拉近項目與主城區(qū)的距離：景觀資源：項目北側(cè)緊鄰西安城市運動公園——西北地區(qū)唯一的運動型主題公園規(guī)模指標：項目總占地約5.5萬平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬平米）限制條件：根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項目將包含“國際五星級酒店”（規(guī)模3.6萬）鳳城七路未央路文景路明光路朱宏路地鐵2號線鳳城五路行政中心城運公園本項目地塊鳳城八路地鐵4號線行政中心城運公園項目總占地約5.5萬平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬平米）占地面積：5.53萬平米（83畝）；容積率：4；總建面：約22萬平米；規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型；限定條件：住宅與公建部分各占50%；用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%；住宅與公建的容積率同為4，可做適當調(diào)整；無限高要求；規(guī)模指標政府規(guī)劃要求建設(shè)國際五星級酒店；開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對酒店部分進行了市場研究及定位工作。開業(yè)時間：計劃2013年正式開業(yè)檔次定位：國際五星級標準（計劃引入萬豪、萬麗等國際品牌）酒店規(guī)模：總規(guī)模：3.6萬平米（房間數(shù)量250-280間套）根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項目將包含“國際五星級酒店”規(guī)劃要求本項目酒店部分的市場研究與定位工作已經(jīng)完成。世聯(lián)將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合其他物業(yè)市場環(huán)境，綜合研判本項目的整體發(fā)展建議。問題界定對于本項目，我們將重點解決“定位”及“增值”的問題：問題界定“定位”“增值”如何定位其他物業(yè)類型？如何實現(xiàn)“分工協(xié)作、價值提升”如何充分挖掘項目價值，保證基礎(chǔ)目標的前提下，實現(xiàn)利潤最大？前期主要結(jié)論回顧一、本體解析與問題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場環(huán)境分析城市經(jīng)濟背景

1.西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強、發(fā)展?jié)摿Υ?.近年來年西安市GDP平均增長速度保持在13%以上，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。3.高速發(fā)展的城市經(jīng)濟成為了房地產(chǎn)市場的助推器，房地產(chǎn)市場將從快速發(fā)展期進入平穩(wěn)發(fā)展階段。城市空間發(fā)展

1.西安市主要由六大功能板塊構(gòu)成，既曲江、高新板塊之后，北部經(jīng)開區(qū)成為熱點發(fā)展區(qū)域2.“西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使得北城發(fā)展是大勢所趨區(qū)域發(fā)展解讀1.經(jīng)開區(qū)從“產(chǎn)業(yè)拉動”向“新城”轉(zhuǎn)變，正在完成“城市新中心”的華麗轉(zhuǎn)身2.“城市新中心”形成的過程中一定會出現(xiàn)代言區(qū)域發(fā)展的標志性建筑3.區(qū)域?qū)⑾蛑鴱?fù)合、多元、綜合化發(fā)展，逐步形成完善的城市功能體系與城市架構(gòu)本項目先天條件未央路與鳳城八路的“黃金十字”，區(qū)域核心地位緊鄰行政中心、城運公園，絕佳城市資源國際五星級酒店，高尚品質(zhì)……對于本項目而言，應(yīng)占位“城市新中心”的發(fā)展平臺樹立“城市&區(qū)域代言”的高形象預(yù)見區(qū)域發(fā)展未來，引領(lǐng)區(qū)域升級前期主要結(jié)論回顧一、本體解析與問題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場環(huán)境分析商業(yè)市場分析回顧：商業(yè)市場分析回顧：商業(yè)市場結(jié)論：目前區(qū)域商業(yè)主要分為4大類型：社區(qū)型、區(qū)域主流型、目的地型、商務(wù)/社交型，其中公務(wù)/社交型商業(yè)設(shè)施較少，存在市場機會。區(qū)域住宅底商均價已達2萬/平米以上未來區(qū)域內(nèi)有充足的高端消費人群支撐；高端消費需求主要集中在品牌商品、大型餐飲、休閑娛樂等高端商業(yè)；高端消費者對于商業(yè)檔次、品牌、環(huán)境、服務(wù)的關(guān)注程度較高。沿未央路將出現(xiàn)大量中高端商業(yè)，共同形成區(qū)域商業(yè)的“金廊”沿未央路向北，商業(yè)逐漸升級：鳳城二路→鳳城五路→鳳城八路商業(yè)現(xiàn)狀消費者發(fā)展趨勢本項目應(yīng)抓住“公務(wù)/社交型商業(yè)”的市場空白，同時針對高端消費需求，以差異化、精品化的特色商業(yè)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級商業(yè)市場寫字樓市場分析回顧：從世聯(lián)模型上看，西安寫字樓整體市場仍處于市場發(fā)展階段非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上經(jīng)濟背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)市場并未細分出來。產(chǎn)品細分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。市場足夠細分，寫字樓市場走向成熟，市場表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細分特征代表城市三、四線城市長沙、太原、武漢、哈爾濱、濟南、鄭州杭州、青島、大連、合肥、沈陽北京、上海、廣州、深圳、天津世聯(lián)模型西安區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治龌仡櫍簩懽謽鞘袌鼋Y(jié)論：現(xiàn)狀寫字樓市場發(fā)展緩慢，表現(xiàn)不佳未來區(qū)域辦公市場具備一定的發(fā)展空間受整體西安市經(jīng)濟發(fā)展的限制，整個寫字樓市場發(fā)展緩慢，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價格梯度；目前主要商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)，本區(qū)域商務(wù)氛圍較弱；區(qū)域主要客戶以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主，他們對物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會選擇在公寓項目中辦公，對租金的承受力有限。未來本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌摹俺鞘兄行摹保S著區(qū)域中心化發(fā)展，高檔辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間；產(chǎn)品提升空間大：目前區(qū)域以商住公寓為主，純寫字樓少，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均有很大提升空間；投資需求旺盛：投資客戶為目前區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁徺I客戶。區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障短期內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展空間有限，對于本項目而言，應(yīng)盡量控制辦公物業(yè)的規(guī)模，同時保持彈性處理。寫字樓市場公寓市場分析回顧：項目名稱類型客戶單價（元/平）總價（萬元）銷售狀況風景御園商住公寓投資客戶為主、陜北等資源企業(yè)老板，周邊企業(yè)中高層、生意人等600030-602棟公寓1棟（整層）1棟分散賽高街區(qū)商住公寓北郊40%，西安其他區(qū)域50%，外地10%?；緸橥顿Y客，私營小老板、長慶職工、企事業(yè)單位中高層較多690050-651棟天地時代廣場商住公寓投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占60%650030-40開1棟白樺林居商務(wù)公寓/居住公寓基本上都是投資客戶陜北客戶、企業(yè)中高層、生意人、區(qū)域外高端客戶、一二線城市投資客戶各類型投資客戶比例相當--2棟居住公寓、1棟商務(wù)公寓代表項目公寓購買客戶為投資客市場機會挖掘客戶類型行為及置業(yè)特征置業(yè)關(guān)注點現(xiàn)有客戶陜北財富人群經(jīng)濟實力很強，購買房產(chǎn)很大一部分原因是為資金找投資出口擁有多處房產(chǎn)，西安出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會投資購買數(shù)量較大，部分為整層購買公寓客戶地段升值空間開發(fā)商品牌區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層經(jīng)濟實力較強，多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高管對物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質(zhì)產(chǎn)品購買數(shù)量通常為1-2套地段戶型配套區(qū)域內(nèi)私營小老板、生意人有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，投資意識強購房跟隨現(xiàn)象普遍地段開發(fā)商品牌西安其他區(qū)域高端客戶到處買房，看到優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會購買，在西安有多處房產(chǎn)地段配套省外投資客戶多與西安有地緣關(guān)系的投資客少量西安旅游外地客戶全國性投資客戶（隨著一二線城市投資風險增加，這部分投資客戶數(shù)量將繼續(xù)增加）地段升值空間未來重要客戶政府公務(wù)員項目的重點潛力客戶地段公寓投資客戶主要以陜北客戶、區(qū)域內(nèi)中高管、私營老板、區(qū)域外客戶等幾類構(gòu)成，對地段、未來升值潛力最為關(guān)注市場機會挖掘客戶以中長期投資客戶為主，地段、升值潛力是客戶購買公寓的首要及關(guān)鍵決定因素公寓的客戶基本上都是投資客，看重項目的區(qū)位和地段，看重項目的未來升值潛力，較少的客戶單純?yōu)楂@得短期出租收益購房，其中部分客戶可能等待升值期間也會將公寓租出去，首先關(guān)注的是地段，看好項目的位置，其他方面關(guān)注的不是很多?！斓貢r代廣場項目開了兩棟公寓，1棟整層銷售，1棟散售，整層買的客戶經(jīng)濟實力較強，有一部分是陜北客戶，有的購買基層做酒店用。客戶最為關(guān)注的還是地段，首先是看重項目所在的位置具備較強的升值空間才來項目，來到項目之后才會去關(guān)注戶型等下一個層面的問題?！L景御園投資客戶以中長期大投資客戶為主，關(guān)注最多的是地段即升值潛力，還有一方面是轉(zhuǎn)手是否容易，好不好賣，能不能賣高價錢。（因此投資客戶會站在使用者的角度來權(quán)衡公寓的實用性）。單純尋求租金收益的小型投資客戶較少?！R安逸境銷售代表市場機會挖掘客戶需求分析——長線投資型客戶收益性安全性進入性流動性投資者關(guān)心的四個方面能不能掙錢？安全性進入性流動性風險大不大？門檻高不高？脫手容易嗎？本項目所在核心地段保證了其收益性和安全性適度小面積、低總價能降低投資門檻，提升流動性區(qū)域內(nèi)公寓投資客戶以中長期大投資客戶為主，追求資產(chǎn)的升值保值能力，一方面關(guān)注地段即升值潛力，另一方面關(guān)注轉(zhuǎn)手的難易度世聯(lián)模型：市場機會挖掘其他關(guān)注因素排序：戶型〉裝修〉配套〉物管〉開發(fā)商品牌投資客戶關(guān)注點排序：地段、戶型合理、精裝修、配套、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌。戶型合理包括：采光、格局、設(shè)計等?！R安逸境銷售代表除了地段、升值空間之外，客戶考慮得最多的就是戶型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出現(xiàn)設(shè)計不合理或者面積浪費的地方。另外客戶對精裝修也比較感興趣?！L景御園銷售經(jīng)理投資客戶不像住宅客戶，對產(chǎn)品本身關(guān)注的比較少，確定了戶型、面積之后，是否有裝修，項目周邊的以及自身的配套是否成熟都是客戶最得最多的問題，此外，物業(yè)管理也比較重要?！斓貢r代廣場銷售經(jīng)理項目的地段決定了未來升值空間很大，同時項目的大規(guī)模、完善配套、開發(fā)商品牌、酒店服務(wù)等眾多的因素足夠打動客戶了。

——白樺鄰居銷售經(jīng)理市場機會挖掘客戶對戶型的格局方正、實用，采光良好關(guān)注較高，市場表現(xiàn)較好的戶型為50-60平米的一室一廳訪談紀要：戶型格局要方正、實用，一室一廳的房子銷售好于零居，投資客戶購房時會站在使用者的角度考慮，認為一室一廳功能性更強，項目內(nèi)48平的房子銷售優(yōu)于34平戶型，并非總價越低銷售越好?！R安逸境策劃經(jīng)理項目名稱公寓類型主力戶型風景御園商住公寓45-75第5國際商住公寓130-160賽高街區(qū)商住公寓70-90平白樺林居商住公寓50-70平雙子座公寓商住公寓85-95雙威理想城商住公寓49、51平雅荷中環(huán)大廈商住公寓100-150除了地段、升值空間之外，客戶考慮得最多的就是戶型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出現(xiàn)設(shè)計不合理或者面積浪費的地方。小戶型公寓的面積不宜太大，50-60平米的戶型面積比較合適，太小了功能就不完整了，住起來局促?！L景御園銷售經(jīng)理區(qū)域內(nèi)小戶公寓的主流戶型面積為50-70平米?？蛻粽J可度較高的戶型為50-60平米的一室一廳客戶對戶型的要求集中在格局方正、實用，采光良好等方面市場機會挖掘客戶對于小戶型的裝修以及精細化設(shè)計敏感度高，但目前本區(qū)域內(nèi)做精裝修以及樣板展示的公寓項目較少客戶對裝修非常敏感，一定要選擇一個合適的裝修標準，我們項目每平米的裝修費用是700元。小戶型的精細化設(shè)計很能打動客戶，如收納空間等，客戶整體素養(yǎng)都比較高，對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有較高的鑒賞和識別力，對精裝修承受能力比較強。小戶型的展示非常重要，樣板房一定要做好，有些客戶沒有過購房打算，參觀樣板房后被打動買房。項目內(nèi)南向精裝公寓8500，毛坯公寓價格僅7000，但是銷售速度明顯低于精裝公寓。——萊安逸境策劃經(jīng)理項目名稱物業(yè)類型裝修是否做樣板間其他配置天地時代廣場商住公寓精裝是地暖第5國際商住公寓毛坯否無賽高國際商住公寓毛坯否無賽高街區(qū)商住公寓毛坯否地暖風景御園商住公寓精裝(1000元)是地暖、門窗新節(jié)能環(huán)保白樺林居商住公寓精裝（廚、衛(wèi)）否無雙子座公寓商住公寓毛坯否雙威理想城商住公寓（70年產(chǎn)權(quán)）毛坯否無雅荷中環(huán)大廈商住公寓毛坯否無市場機會挖掘投資客戶對總價敏感度較低，但多數(shù)選擇銀行貸款的方式購買公寓訪談紀要：小戶型公寓的總價低，西安的投資型客戶經(jīng)濟實力一般較強，小戶型公寓的主流總價在30-50萬左右，客戶對總價敏感度不高。但是大約70%的客戶還是選擇銀行貸款，一方面由于投資客精算帳，而且貸款政策優(yōu)惠，另一方面，項目是期房，相對于現(xiàn)房客戶更愿意選擇銀行貸款來規(guī)避風險。首付款比例在20-40%左右，一般小戶型公寓的首款金額約5-15萬。萊安逸境項目首付20%，首付款在8-15萬之間，資金總額較小，對投資客戶購房的影響作用比較小。目前付款比例調(diào)整，信貸緊縮，但是從項目銷售來看并沒有對客戶帶來影響，項目月均銷售套數(shù)仍維持在100套/月?！R安逸境策劃經(jīng)理項目名稱價格（元/平米）總價（萬元）付款方式天地時代廣場650025-3560-70%銀行貸款賽高街區(qū)690050-6070%貸款風景御園600030-45約70-80%貸款雙子座公寓500040-5080%貸款雙威理想城550025-3070-80%貸款第5國際4000（08年價格）50-6060%貸款白樺林居4000（08年價格）25-3050%貸款區(qū)域內(nèi)小戶型公寓總價區(qū)間多位于30-50萬之間，投資客戶有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，對總價敏感度不高約70%投資客戶選擇銀行貸款，首付款金額多在10萬之下市場機會挖掘西安租賃市場發(fā)展緩慢，投資客戶尤其是經(jīng)開區(qū)投資客對投資回報率關(guān)注度較低西安整體租賃市場發(fā)展較為緩慢，租賃市場比較成熟的西高新區(qū)域年租金增長率為5%，相對于物業(yè)銷售價格每年10%的增長率，租賃市場發(fā)展滯后于銷售市場區(qū)域內(nèi)租賃市場本身尚不成熟，尤其是項目公寓銷售時，周邊辦公氛圍跟未央路差很多，租賃難度還要稍大一些，但是投資客對出租回報不敏感，項目的地段決定了未來升值空間很大，同時項目的大規(guī)模、完善配套、開發(fā)商品牌、酒店服務(wù)等眾多的因素足夠打動客戶了

——白樺鄰居銷售代表物業(yè)形式售價（元/平米）租金（元/平/天)年租金收益(元/平/年)投資回報率賽高街區(qū)690035-40450-5507%風景御園600040500-6009%天地時代廣場650025300-3505%白樺林居400025300-3508%西安的很多投資客戶經(jīng)濟實力都較好，尤其是陜北客戶，投資公寓很大一個原因是給資金找一個投放出口，西安的投資客戶基本上由陜北財富人群、區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高管、私營業(yè)主等構(gòu)成，多以資產(chǎn)的長期增值保值為投資目的，小型的獲取租金收益的投資客戶比較少。再加上西安整體租賃市場尤其是經(jīng)開區(qū)發(fā)展得不是很好，客戶也了解這一情況所以對投資回報率關(guān)注度也就沒有那么高了。經(jīng)開區(qū)的客戶更是這樣，未來這個區(qū)域升值空間非常大，客戶都是沖著這點買房的。

——西安世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理市場機會挖掘客戶對產(chǎn)權(quán)感知不強，50年與70年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品在價格與市場表現(xiàn)上無明顯差異項目名稱物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)價格（元/平米）天地時代廣場商住公寓506500賽高街區(qū)商住公寓506900風景御園商住公寓506000雙子座公寓商住公寓505000雙威理想城商住公寓705500第5國際商住公寓504000（08年價格）賽高國際商住公寓504500白樺林居商住公寓704000雅荷中環(huán)大廈商住公寓503700目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項目多為50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地開發(fā)，只有少量白樺林居等是70年產(chǎn)權(quán)；客戶對產(chǎn)權(quán)年限不敏感，70、50年產(chǎn)權(quán)對他們來說無太大區(qū)別，在產(chǎn)品的價格上看也無太大差別；訪談紀要：到我們項目來的客戶很少問產(chǎn)權(quán)的問題，因為客戶購買公寓的絕大部分目的還是投資，投資客關(guān)注的就是升值潛力，一旦升值了他們變會轉(zhuǎn)手賣掉，至于有多少年的年限不太關(guān)心。不像住宅項目，使用年限對于對投資客戶的影響很小很小。在銷售價格和市場表現(xiàn)上，70年產(chǎn)權(quán)的公寓相對50年產(chǎn)權(quán)的幾乎沒有優(yōu)勢，70年產(chǎn)權(quán)并不能帶來溢價。——風景御園銷售經(jīng)理市場機會挖掘投資客戶對梯戶比關(guān)注度較低，市場梯戶比較低，單層面積在1000平左右訪談紀要：帶空中花園的是6梯20戶，不帶空中花園的是6梯30戶，我們項目戶型偏小，相應(yīng)的梯戶比小一些，但是市場項目的電梯配置基本都是在這個范圍左右，有的項目梯戶比稍微高一些，但是客戶對這個關(guān)注度不是很高，因為本來小戶型的電梯就是很多戶共用的，再加上購買客戶都是投資客，自己也不住，對電梯也沒有太多要求。——天地時代廣場銷售代表項目名稱公寓類型主力戶型層數(shù)單層面積梯戶比風景御園商住公寓45-751410004梯16戶天地時代廣場商住公寓40-503015006梯20戶/6梯30戶賽高街區(qū)商住公寓70-9028/32600-6502梯8戶/2梯6戶第5國際商住公寓150平左右29約8002梯5戶白樺林居商住公寓50-702梯18戶公寓購買客戶梯戶比關(guān)注度較低在售項目標準層平面面積多集中在800-1500平米左右市場機會挖掘客戶對于物業(yè)管理、配套及服務(wù)感知明確，目前市場公寓項目有很大的超越空間區(qū)域內(nèi)沒有純居住公寓，現(xiàn)有公寓基本上都為商住兩用，居住條件欠佳公寓的物業(yè)管理和配套水平有較大提升空間客戶對于服務(wù)、配套等有較明確的感知項目名稱公寓類型物業(yè)管理配套服務(wù)風景御園商住公寓華榮物管聯(lián)盟國際白金管家商業(yè)街、會所無天地時代廣場商住公寓深圳大眾物業(yè)管理公司商業(yè)無賽高街區(qū)商住公寓恒興佰迪商業(yè)無第5國際商住公寓-商業(yè)白樺林居商住公寓經(jīng)發(fā)物業(yè)商業(yè)、會所酒店服務(wù)（送餐、洗衣等）隨著政府搬遷，城市中心都會向北遷移，商務(wù)辦公氛圍逐漸濃厚，高端商務(wù)人士數(shù)量必定會增加，再加上客運站明年使用后，對高檔次的居住公寓有需求的客戶將會大幅增加。目前區(qū)域內(nèi)沒有單純居住的公寓，辦公、居住都是混在一起的，整體居住氛圍比較差，配套、物業(yè)管理、服務(wù)方面有很大欠缺。齊全的綜合體配套以及星級服務(wù)概念對客戶都是強有力的吸引?！讋?chuàng)國際城銷售經(jīng)理市場機會挖掘小結(jié)：在客戶感知度較高的精裝修、服務(wù)、配套方面存在較大的市場超越空間客戶關(guān)注因素：戶型、精裝修、配套、物業(yè)管理、服務(wù)等關(guān)注度較高不敏感因素：投資回報率、產(chǎn)權(quán)、總價、梯戶比在精裝修、服務(wù)、配套、物業(yè)管理等方面公寓產(chǎn)品存在較大的市場可超越空間項目名稱市場平臺客戶感知度發(fā)力方向戶型★★★★★★★★√√精裝修★★★★★★★√√√配套★★★★★★√物業(yè)管理★★★★★√服務(wù)-★★★√√√投資回報率★★★-產(chǎn)權(quán)-★-總價及付款方式-★-梯戶比★★★★-市場機會挖掘公寓市場結(jié)論：公寓市場區(qū)域市場特征目前經(jīng)開區(qū)公寓項目較少，且位置分散，產(chǎn)品形式全部為商務(wù)公寓、無居住類公寓；產(chǎn)品水平全部為商住兩用型公寓，精裝修的產(chǎn)品較少。公寓戶型主要集中在50-70和70-90兩個區(qū)間；價格平臺目前區(qū)域公寓產(chǎn)品價格為6000—7000元/平米，高出同項目中的住宅約1000元/平左右；客戶特征購買客戶：以投資客為主，多為本地企業(yè)中高層、生意人以及陜北能源縣市財富人群；使用客戶：大部分為中小企業(yè)辦公，居住客戶占比較小。區(qū)域公寓市場仍處于初級階段，整體市場存在較大提升空間，滿足居住需求的服務(wù)式公寓存在市場機會在客戶感知度較高的精裝修、服務(wù)、配套方面存在較大的市場超越空間住宅市場分析回顧1：住宅市場分析回顧2：住宅市場結(jié)論：整體市場特征西安市呈現(xiàn)明顯板塊特征，地緣性情結(jié)顯著，本項目市場競爭主要來自于區(qū)域內(nèi)部；區(qū)域市場平臺價格：城運公園板塊成為區(qū)域價格峰值點（6000—7000元/平），高出其他區(qū)域1000-1500元；戶型：城運公園板塊主流面積高于其他區(qū)域，兩居主流面積為90-110平米，三居主流面積為130-160平米；消化速度：整體銷售狀況良好，月均銷售速度達60-80套；產(chǎn)品水平：整體水平不高，同質(zhì)化嚴重，個別項目已經(jīng)開始注重產(chǎn)品形式、景觀、科技等方面的打造。市場機會：與市場代表項目相比，本項目在規(guī)模、景觀等方面均不具備競爭優(yōu)勢，只能從產(chǎn)品創(chuàng)新、增加附加值方面形成突破！區(qū)域客戶特征客戶類型：高端樓盤客戶以陜北資源行業(yè)財富人群、以長慶油田為代表的大企業(yè)高管、政府公務(wù)員為主，高端客戶數(shù)量龐大；客戶特征：高端客戶眼界開闊，易于接受新事物，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。核心關(guān)注點集中在“地段、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)配套”，同時對景觀、居住舒適度等開始重視。本項目應(yīng)立足于城運公園的高端板塊價值，充分發(fā)揮綜合體價值，同時通過產(chǎn)品品質(zhì)提升建立競爭優(yōu)勢住宅市場各物業(yè)市場表現(xiàn)總結(jié)價格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅公寓價格平臺約為6000—7000元/平米，高出同項目中的住宅約500-1000元/平左右，除去裝修成本，公寓和住宅售價相當。寫字樓和住宅價格沒有拉開檔次，均價僅稍高于住宅500元/平速度比較：公寓〉住宅〉寫字樓住宅約是寫字樓的5倍公寓月均銷售套數(shù)優(yōu)于住宅，月均銷售面積和住宅相似物業(yè)類型住宅寫字樓商住公寓底商售價6000-7000元/平6500-7000元/平6000-7000元/平20000-3000元/平銷售速度10000-15000平/月（60-80套/月）2000平/月10000萬/平（100套/月左右）-租金-35-55元/平/月20-25元/平/月-入住率-70-80%50-70%-市場環(huán)境基于世聯(lián)模型對本項目各種物業(yè)進行判斷商業(yè)——對于物業(yè)價值提升貢獻較大，能夠提升整個項目的品質(zhì)感。住宅底商實現(xiàn)價格較高。寫字樓——可提升物業(yè)整體價值，易于樹立形象，但回現(xiàn)速度慢。商住公寓——回現(xiàn)速度較快，對整體形象提升作用一般。高端住宅——消化速度較快，溢價能力較好，對整體形象提升作用一般。酒店——對整體物業(yè)價值和物業(yè)形象的提升貢獻均較大。物業(yè)價值物業(yè)形象溢價能力回現(xiàn)速度寫字樓住宅商業(yè)公寓結(jié)合項目本體，從市場角度評估各物業(yè)對項目不同需求的貢獻度酒店市場環(huán)境城市背景與市場環(huán)境總結(jié)區(qū)域受政府多項利好，將成為未來西安城市的“新中心”，城市發(fā)展的新一極；房地產(chǎn)市場的熱點板塊，區(qū)域市場09年以來快速升溫，量價齊升；利好因素：市政府搬遷、地鐵線路開通、北客運站開通、大明宮修復(fù)……商業(yè)：商務(wù)需求存在市場機會，整體商業(yè)氛圍有提升空間；寫字樓：現(xiàn)狀表現(xiàn)不佳，未來有一定發(fā)展空間；公寓：精裝修、酒店服務(wù)式公寓存在市場機會；住宅：板塊價值以形成市場認知，同時產(chǎn)品存在提升空間。價格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅速度比較：公寓〉住宅〉寫字樓城市與區(qū)域發(fā)展市場環(huán)境總結(jié)442項目發(fā)展策略及整體定位——策略&定位。發(fā)展策略與與整體定位回顧案例借鑒回顧：物業(yè)類型規(guī)模占比3棟寫字樓3030%商業(yè)(購物中心+商業(yè)街)2020%2座酒店99%住宅(高檔公寓)2020%其他（公園、展覽中心等）2121%總計100100%華貿(mào)中心物業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比購物中心19萬40%商業(yè)街2萬4%寫字樓8萬16%酒店及公寓8萬17%住宅11萬23%總計48萬100%華潤中心物業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比酒店6萬32%商業(yè)2.5萬14%公寓6萬27%寫字樓4萬27%總計18.5萬100%上海商城物業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比萬豪酒店7萬24%甲級寫字樓5萬17%商業(yè)4萬14%公寓13萬45%總計29萬100%沿海國際中心物業(yè)配比看區(qū)域：

城市新中心+眾多利好+熱點板塊城市新中心眾多利好熱點板塊市政府搬遷/地鐵線路開通北客運站開通/大明宮修復(fù)房地產(chǎn)市場的熱點板塊、價值洼地區(qū)域市場09年以來快速升溫，量價齊升城市新中心城市發(fā)展的新一極看市場：

存在提升空間&機會商業(yè)寫字樓公寓短期內(nèi)寫字樓市場發(fā)展緩慢；目前區(qū)域?qū)懽謽钦w品質(zhì)不高；長期區(qū)域高檔辦公具有一定發(fā)展空間整體區(qū)域公寓市場處于初級階段；公寓產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)水平提升空間大；居住型服務(wù)式公寓存在市場機會。公務(wù)/社交型商業(yè)存在市場空間；區(qū)域高端消費需求旺盛；區(qū)域商業(yè)升級的趨勢明顯住宅城運公園板塊已形成高端板塊的價值認知；本項目應(yīng)發(fā)揮綜合體自身價值，提升品質(zhì)；區(qū)域高端客戶需求穩(wěn)定，購買力強?？幢倔w：絕佳地段+強勢資源+稀缺高端綜合體絕佳地段綜合物業(yè)強勢資源22萬平米城市綜合體五星級酒店為核心集商業(yè)、辦公、居住等多種物業(yè)形式行政中心新址城市運動公園地鐵雙線交匯城市北門戶緊鄰城市迎賓大道，昭示性強交通便利，地段優(yōu)勢明顯絕佳地段+強勢資源+稀缺高端綜合體城市新中心+眾多利好+熱點板塊市場均存在提升空間&機會我們需要以引領(lǐng)西安城市向前發(fā)展的標準打造本項目以獻給這片珍貴的土地！新的中心地標、門戶地標、潮流標桿該如何發(fā)展呢？

——北京、深圳的案例將給到我們答案整體——功能復(fù)合，互補，合力共贏形象——高形象，營造視覺焦點產(chǎn)品——品質(zhì)感、標簽化、主題化大連沿海國際中心北京華貿(mào)中心深圳華潤中心項目整體發(fā)展策略

占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標桿——樹立新地標，聚焦全城影響產(chǎn)品標桿——引領(lǐng)地產(chǎn)升級，建立市場標準價值標桿——聚合城市功能，實現(xiàn)全能生活我們要做的是——形象標桿地標建筑，匯聚全城眼球，代言中心形象引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品升級，締造品質(zhì)標簽產(chǎn)品標桿頂級酒店、精品商業(yè)、頂禮華宅、商務(wù)辦公、服務(wù)式公寓……匯聚綜合體物業(yè)價值價值標桿形象定位城市中心國際風范領(lǐng)先潮流Enjoy…….共賞；World……世界；中心、國際、標桿Enjoytheworld國際中心標桿領(lǐng)先前期工作回顧本次溝通主要內(nèi)容本體、城市、市場等結(jié)論回顧項目發(fā)展策略與定位物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計要點開發(fā)進程及方案經(jīng)濟測算目錄59功能定位、規(guī)模配比、整體規(guī)劃3物業(yè)配比與整體規(guī)劃建議——落地。物業(yè)功能定位：

酒店+商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅商業(yè)酒店公寓寫字樓住宅價值標簽彈性物業(yè)功能補充核心驅(qū)動現(xiàn)金流利潤主力以國際五星級酒店做為整體綜合體項目的核心驅(qū)動力；以五星級酒店、精品商業(yè)形成項目價值標簽，體現(xiàn)高占位、高形象。高品質(zhì)住宅與精品公寓，依托綜合體整體價值平臺，作為項目回現(xiàn)的主力產(chǎn)品寫字樓為整體項目提供商務(wù)服務(wù)功能，完善綜合體的功能補充，提升項目整體價值項目物業(yè)配比建議功能總建面22萬（地上）1.酒店規(guī)模已定：3.6萬平米（根據(jù)GVA前期可研結(jié)果）；2.住宅規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬平米；3.商業(yè)部分以精品商業(yè)為主，不建議設(shè)置大規(guī)模商業(yè)，建議3萬平米左右；4.公寓為明星產(chǎn)品，應(yīng)保證一定的體量，建議2.3-2.5萬平米；5.寫字樓為補充物業(yè)（考慮物業(yè)彈性），建議規(guī)模與公寓相同有利于形象統(tǒng)一，2.3-2.5萬平米；發(fā)展模式物業(yè)配比原則：指標要求本體制約市場現(xiàn)狀市場規(guī)律3.6萬平米（含地下）2.3-2.5萬平米2.3-2.5萬平米商業(yè)寫字樓持有持有銷售銷售11萬平米（地上）住宅銷售3萬平米（地上）酒店式公寓五星級酒店物業(yè)類型地上規(guī)模（平方米）地上占比地下規(guī)模（平方米）地下說明五星級酒店3200015%4000地下兩層商業(yè)

20000（集中商業(yè)）13%10000地下兩層（B1商業(yè)，B2停車場）8000-10000（商業(yè)街）商業(yè)街全部為地上1-3層酒店式公寓23000-2500011%為商業(yè)裙房上蓋部分，無地下面積寫字樓23000-2500011%住宅11000050%26000地下一層（全部為車庫，約650個車位，戶均車位0.8個）合計220000100%40000

項目物業(yè)配比建議注：以上方案為世聯(lián)基于市場環(huán)境與項目自身條件而提出的物業(yè)配比建議，主要用于指導(dǎo)規(guī)劃方案設(shè)計。在具體規(guī)劃設(shè)計中可根據(jù)實際情況適當調(diào)整。整體規(guī)劃原則不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。商業(yè)價值最大化：地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價值的最大化。同時住宅保持相對私密性：住宅應(yīng)保證相對純粹與私密性，同時處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價值實現(xiàn)住宅產(chǎn)品價值的提升。充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價值：地塊北側(cè)緊鄰城運公園，應(yīng)充分利用城運公園的景觀價值。同時未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。規(guī)劃理念——“內(nèi)城+外城”外城——國際時尚區(qū)：五星級酒店、商業(yè)、辦公、公寓等，體現(xiàn)城市活力、都市感……內(nèi)城——高尚居住區(qū)：高尚住宅，體現(xiàn)純粹、私密、宜居、高檔……整體規(guī)劃內(nèi)城外城規(guī)劃理念——

“外城的現(xiàn)代時尚VS內(nèi)城的寧靜安逸核心價值：舒適的尺度、高尚的氛圍核心價值：便利的交通、城市的活力內(nèi)城——寧靜安逸外城——現(xiàn)代時尚自然都市整體規(guī)劃案例——上海海上海項目區(qū)位：位于楊浦區(qū)大連路920號；南部臨近浦江兩岸綜合開發(fā)的重點區(qū)域北外灘和東外灘；項目概況：占地8.49萬平米,總建面23.4萬平米,容積率2.5。物業(yè)形態(tài)：

辦公樓：8萬平米；的3幢匣型建筑。率先提出創(chuàng)意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間。售價15000-16000元/m2。特色商業(yè)街：2萬平米，1-3層藝術(shù)商業(yè)街，將各種生活、商務(wù)配套融于一體。售價30000元/m2。高層住宅：9萬平米

；的7幢16至25層高尚住宅；售價19000元/m2。整體規(guī)劃—借鑒海上海整體規(guī)劃形成公建與住宅獨立分區(qū)，中間由特色商街形成過渡與區(qū)隔整體規(guī)劃—借鑒整體社區(qū)形象統(tǒng)一，表達現(xiàn)代、時尚、國際化特征整體規(guī)劃—借鑒寫字樓——3棟匣形寫字樓，總規(guī)模約8萬平米，底層為商業(yè)裙房整體規(guī)劃—借鑒創(chuàng)意商業(yè)街——2萬平米，地上1-3層，集生活服務(wù)、商務(wù)配套于一體整體規(guī)劃—借鑒住宅——與整體形象風格相統(tǒng)一，約9萬平米高尚住宅整體規(guī)劃—借鑒規(guī)劃示意：（僅作為說明我們規(guī)劃理念和思路的示意，一切以設(shè)計院最終布局方案為準）整體規(guī)劃住宅酒店寫字樓公寓1.住宅與公建部分形成區(qū)隔：外圍為公建組團、內(nèi)部為住宅；2.公建部分體現(xiàn)整體形象感，酒店單獨設(shè)置于地塊南側(cè)，保持相對獨立行，便于后期整體運營；3.住宅與公建部分之間可視情況設(shè)置街區(qū)型商業(yè)，以特色街區(qū)作為公建與住宅區(qū)的過渡，豐富空間體驗。后期可作為銷售型商鋪回現(xiàn)。規(guī)劃示意商業(yè)街示意氣勢恢宏：作為城市濃縮單元集合，整體建筑群體展現(xiàn)建筑美感；現(xiàn)代統(tǒng)一：展示現(xiàn)代美感；從項目整體考慮，功能分化的不同建筑體，其風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一有助于強化項目的整體性；主次有序：規(guī)劃中應(yīng)在高度、選材、位置、體量等方面突出項目的核心功能。整體形象體現(xiàn)設(shè)計感——氣勢恢宏、現(xiàn)代統(tǒng)一、主次有序形象打造頂部造型與燈光處理（建議）——增強建筑的設(shè)計美感，突出項目的標識與歸屬感形象打造屋頂豪華造型能夠形成視覺沖擊力，突顯項目整體形象、展示項目標志性；頂部燈的處理使得建筑整體更顯高貴典雅、雄偉壯觀，增強了項目的領(lǐng)地感和歸屬感，同時也豐富了夜空的天際線。DIS區(qū)域識別系統(tǒng)(districtidentificationssystem)項目的邊界感依靠位于項目四周道路的綠化，道路沿線的綠化成為城市風景線區(qū)域邊界的圍墻既要體現(xiàn)尊貴，又要充分考慮到其維護安全的作用。使客戶感受進入完全不同的區(qū)域，建立強勢區(qū)域形象國際氛圍營造道路系統(tǒng)及鋪裝導(dǎo)示系統(tǒng)情趣小品76產(chǎn)品設(shè)計要點4分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計要點——產(chǎn)品。精品商業(yè)（商務(wù)、主題化）商務(wù)中心（商務(wù)的、彈性的）酒店服務(wù)式公寓（精品、領(lǐng)先）高端住宅（高品質(zhì)、身份感）住宅商業(yè)寫字樓公寓以差異化、精品化打造商業(yè)核心價值；通過主題化的營造實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價值的升級?？刂埔?guī)模，保持彈性功能，降低市場風險；適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競爭優(yōu)勢及營銷賣點。借勢星級酒店的資源價值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價值；以精品化產(chǎn)品，建立市場領(lǐng)先性，體現(xiàn)競爭優(yōu)勢。依托（城運）板塊價值和綜合體自身價值，打造高品質(zhì)城市住宅；通過產(chǎn)品細節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對位目標客戶需求，建立競爭優(yōu)勢。分物業(yè)發(fā)展策略商業(yè)定位——都市核心主題商業(yè)廣場精品生活薈萃名流社交中心魅力休閑體驗商業(yè)定位——消費者定位本項目商業(yè)的終端消費者以周邊企事業(yè)單位、政府機關(guān)單位，以及區(qū)域中高端消費人群為主核心消費者重要消費者客戶：區(qū)域大型企事業(yè)單位高管和中堅政府公務(wù)員陜北遷入人群大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工消費內(nèi)容：生活型消費及商務(wù)往來、餐飲、休閑娛樂消費等?？蛻簦和鈬鷧^(qū)域偶得消費人群消費內(nèi)容：餐飲、娛樂、商務(wù)往來等特定消費需求。商業(yè)定位——業(yè)態(tài)定位與主題策劃（3大主題）娛樂體驗商務(wù)社交精品生活說明：針對區(qū)域商務(wù)/社交需求，以大型餐飲、品牌餐飲及高端休閑娛樂設(shè)施，打造高端圈層的交流空間；針對周邊高端人群，以品牌旗艦店、高端商品專賣點，營造高端商業(yè)氛圍，滿足消費者需求；從項目自身出發(fā)，通過商業(yè)的整體打造，形成項目賣點與價值標簽。同時滿足社區(qū)居民的消費所需大型餐飲（3-4家）西餐廳（1-2家）咖啡廳、茶社雪茄吧、書吧……高端休閑會館（1家）娛樂演藝/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）……高端品牌旗艦店（如品牌服裝、服飾、家居家飾、汽車概念展廳、電子數(shù)碼）中/西式快餐銀行、通訊營業(yè)廳等……本項目商業(yè)業(yè)態(tài)建議：餐飲（40%）、休閑娛樂（30%）、品牌專賣及服務(wù)設(shè)施（30%）商務(wù)

社交精品生活休閑

體驗商業(yè)設(shè)計要點領(lǐng)先內(nèi)部空間活力廣場空中花園現(xiàn)代簡約的建筑風格，體現(xiàn)國際化特征精品生活、商務(wù)社交、休閑娛樂景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次動線指引性明確的地面鋪裝，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計感國際商業(yè)設(shè)計要點建議觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神現(xiàn)代建筑主題特色綠植、桌椅、天井等在商業(yè)頂層打造特色休憩地設(shè)計、材質(zhì)等方面突出極致形象，自造營銷話題設(shè)置運動和休閑娛樂設(shè)施，提供情趣生活配套情景商街創(chuàng)意街區(qū)形式、情景空間、氛圍營造利用公建的裙房設(shè)置集中商業(yè)，地上2-3層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風格，體現(xiàn)國際化特征建筑類型：裙房，3棟集中商業(yè)，每棟地上3層，單層3000平米左右；在建筑設(shè)計上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性。建筑形象內(nèi)部空間——雕塑/景觀、動線指引、景觀中庭內(nèi)部空間動作一——通過點綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍

動作二——動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感動作三——通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次Boutique主題廣場——體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計感活力廣場Boutique：可追溯到法國的普羅旺斯地方語言，特指精品小商店，隨著時代和地域的變遷，人們不斷演繹著這個概念，也賦予了它更豐富的含義Boutique=獨特設(shè)計理念、藝術(shù)氛圍營造、趣味生活體驗、精致產(chǎn)品創(chuàng)新；Boutique廣場的基本構(gòu)成元素：色彩活躍的硬鋪裝功能性和觀賞性的小品屋頂花園——利用綠植、桌椅、運動設(shè)施等在商業(yè)頂層空間特色小成本屋頂休憩地屋頂花園動作一——利用綠植、桌椅、天井等在商業(yè)頂層空間打造一處特色的小成本屋頂休憩地

動作二——通過設(shè)計、材質(zhì)等方面突出極致形象，自造營銷話題

動作三——設(shè)置運動和休閑娛樂設(shè)施，給業(yè)主提供情趣生活配套屋頂網(wǎng)球場戶外廣告——霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌。中距離確認：200米外，外墻大型店標。近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。戶外廣告參考案例一：上海海上海商業(yè)街海上海位于上海市楊浦區(qū)，總建筑面積23萬平方米；由三棟LOFT、七棟精裝修公寓和一條長400米，2萬平方米的創(chuàng)意商業(yè)街組成；建筑形式：2-3層商業(yè)街；建筑風格：現(xiàn)代的建筑風格融入中國傳統(tǒng)元素。街道迂回曲折，活潑而又序列感，增加游逛情趣，體現(xiàn)時尚風情。（平面規(guī)劃示意）商業(yè)街目前已經(jīng)開業(yè)的30余家商鋪，其中尤以各類特色餐飲為亮點，粵菜，潮州菜，湘菜，晉菜，茶餐廳，西餐等應(yīng)有盡有，如唐晉人家、DIAZ咖啡、海上軒、人間小廚、一家e廚、大金生活館等。商業(yè)街建筑形式——2-3層商鋪，部分可設(shè)計為逐層退臺和頂層露臺的建筑形式，豐富街區(qū)時尚情趣建筑形式：商業(yè)街。地上2-3層商鋪，滿足店鋪空間彈性組合需求，營造高低錯落的視覺效果；商業(yè)規(guī)模：地上2-3層商鋪，8000-10000平米。特色風情：部分商鋪可設(shè)計為逐層退臺的建筑形式，豐富了整體的視覺效果，也增添了消費者用餐的趣味性和時尚性；

部分大鋪可設(shè)計大面積露臺作為贈送，增加商家的經(jīng)營面積，自由營造特色情景空間。商業(yè)街商鋪劃分——商鋪可互聯(lián)互通，便于組合，利于后期銷售商業(yè)街風情商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃（四）商鋪劃分原則：通常商業(yè)經(jīng)營面積的面寬進深比以不小于1：2為宜為了使后期商鋪靈活組合，便于銷售，單位面積在50-200平米的鋪子可占60-70%%。200-500平米，可占30-40%；商鋪組合靈活，滿足大單購買；盡量提高商鋪的實用性。8-16m6-8m單層平面商鋪劃分——盡量使空間多變，組合方式靈活；單位面積要合理劃分，便于后期銷售

第三種兩層整體

第一種下小上大

第二種一層小單位劃鋪、銷售方式靈活1-2層餐飲鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，需整體出售；根據(jù)需要，客戶自由組合，就為經(jīng)營帶來更大的靈活性，做得好，就把周圍的鋪面合并過來，做大；或者再隔一下，變得更小，而這樣的靈活性又會帶來更多的變數(shù)，更多樣、個性更豐富。劃鋪建議：建議采用框架結(jié)構(gòu)易于分割，最小單位50平米；一二層劃為一鋪，一并銷售；層高采用市場主流的1層4米左右，2-3層3.3米。商業(yè)街商業(yè)氛圍營造——趣味小品，雕塑，等增添街區(qū)活力，街區(qū)入口設(shè)置導(dǎo)示和特色店標等地標性建筑商業(yè)街公寓定位——新空間精品國際公寓超能空間至享服務(wù)客戶類型占比客戶構(gòu)成置業(yè)關(guān)注點購買客戶投資客戶70%區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板、公務(wù)員等陜北財富人群少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶少量與西安有地緣關(guān)系的外地投資客戶資產(chǎn)保值收益穩(wěn)定自住客戶30%首次置業(yè)、過渡居住的年輕白領(lǐng)大型企業(yè)高管性價比區(qū)位配套服務(wù)交通使用客戶使用100%企業(yè)高管年輕白領(lǐng)生意人主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標；打造創(chuàng)新精品服務(wù)式公寓，滿足客戶對高品質(zhì)公寓的需求。核心客戶公寓定位——客戶定位公寓定位——產(chǎn)品定位：小戶型、精裝修1.根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，目前區(qū)域公寓產(chǎn)品的主力戶型為50-100平米（總價30-70萬）；2.本項目公寓產(chǎn)品主要針對投資客戶及少量過渡居住型客戶，應(yīng)控制產(chǎn)品總價；3.通過精裝修、高服務(wù)水平等附加值，提升產(chǎn)品性價比。本項目公寓產(chǎn)品定位定位依據(jù)項目名稱戶型面積裝修賽高街區(qū)70-90平毛坯風景御園45-75平精裝(1000元)白樺林居50-70精裝（廚、衛(wèi)）雙子座公寓85-95毛坯雙威理想城49、51平毛坯雅荷中環(huán)大廈100-150毛坯本項目戶型定位：40-70平米/套，精裝修面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例40-5030%120-130套35%50-6040%140-150套40%60-7030%90-100套25%合計100%350-380套100%假設(shè)本項目公寓售價達到1萬元/平米，租金可達到40-60元/平米·月，則年租金回報率可實現(xiàn)6-8%。公寓設(shè)計要點領(lǐng)先精品裝修科技配置公建化形象，與整體風格相統(tǒng)一個性化設(shè)計國際公寓設(shè)計要點建議建筑形象公共空間人性化設(shè)計品牌嫁接無線網(wǎng)絡(luò)、24小時衛(wèi)星電視、智能家電首層大堂、入口及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼空中花園每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼酒店服務(wù)24小時酒店貼心管家服務(wù)萬豪行政公寓大堂屋頂首層大堂——入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象公共空間樓座入口，體現(xiàn)項目形象與品質(zhì)；大堂裝修風格與外立面保持協(xié)調(diào)，體現(xiàn)項目高形象；內(nèi)部空間明亮，整潔。入口大堂內(nèi)部空間每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，能夠給客戶帶來震撼感受每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，頂部形成空中花園，底部是共享大廳“不對稱、不均勻”，空間里富于變化，局部把幾層串聯(lián)起來，保持一定的整體性，影響立面設(shè)計產(chǎn)生一定特色利于改善大進深設(shè)計，提高產(chǎn)品的舒適度空中花園通過對市場、客戶的研究，針對本項目戶型和目標客戶的特點，建議控制總價、建降低裝修標準。廚衛(wèi)精裝，廳臥地面墻面，固定的收納空間。市場平臺項目建議描述個性化單一的裝修方案多風格特征三套基礎(chǔ)設(shè)計方案，采用現(xiàn)代簡約風格，顏色明快、富有時尚感，具體方案由設(shè)計單位提供模塊化精裝菜單以功能空間為模塊，三套方案為基礎(chǔ)，根據(jù)客戶喜好，自由進行排列組合人性化缺乏細節(jié)考慮衛(wèi)浴空間注重室內(nèi)收納空間及細節(jié)設(shè)計，從四大功能空間入手，真正從實用出發(fā)，增加客戶居住便利性及舒適度入戶玄關(guān)客、臥空間廚房空間細節(jié)提升利用科技及設(shè)計，符合人體生活習慣精裝修策略——滿足客戶個性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進而提升項目價值精裝修模塊化精裝菜單：從基礎(chǔ)裝修標準上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個功能模塊，三個模塊相互獨立卻又和諧搭配，設(shè)計多套基礎(chǔ)方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊個性化提升——模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求模塊化菜單設(shè)計原則：1）只改變設(shè)計形式感。戶內(nèi)設(shè)計的功能性不變，形式感變化，且裝修標準相同2）整體風格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。在簡潔、現(xiàn)代風格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風格主題3）三大功能空間形成相對獨立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配廚房廚房廚房衛(wèi)浴衛(wèi)浴衛(wèi)浴廳臥廳臥廳臥ABC廚房廚房衛(wèi)浴廳臥廳臥衛(wèi)浴廚房衛(wèi)浴廳臥DEF三套基礎(chǔ)設(shè)計方案通過模塊組合形成的新的設(shè)計方案…精裝修設(shè)計原則：簡約、現(xiàn)代，更富時尚感，更多明快跳躍的顏色個性化提升——聘請知名設(shè)計師；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受受戶型限制，建議采用現(xiàn)代簡約的風格，提升視覺感受，但細部微調(diào)進行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標客戶的年齡特征，采用青春、富有活力的色系精裝修品牌嫁接——選用高檔品牌的中低端產(chǎn)品，與品牌嫁接，加強客戶感知廚房配置：廚房設(shè)備齊全，包括爐、爐頭、自動洗衣/干衣機、洗碗機、微波爐、咖啡機、水壺、垃圾桶和食物保鮮袋等提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具衛(wèi)浴配置：浴室配有通風和熱水系統(tǒng)浴室應(yīng)配置可拆的花灑、水槽和排水口，盡量設(shè)置浴缸智能系統(tǒng)：高科技保安鎖系統(tǒng)（刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯）每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱基本家具：床、衣柜、寫字臺、電視柜基本家電：電視、冰箱、洗衣機個性化選擇菜單：全裝修方案——提包入住。精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。精裝修新科技元素運用——精裝修

“放心”的設(shè)施： 要讓客人住得更為安心，公寓必須具備先進、完善的硬件設(shè)施和保安系統(tǒng)。設(shè)置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對講等系統(tǒng)。全能管家安全服務(wù)隱私保障24小時高素質(zhì)的“貼身管家”，為業(yè)主提供貼心式管家的一對一服務(wù)家政服務(wù)送取洗燙衣物庭院綠化維護日常用品代購訂餐代送代聘家教、鐘點工寵物短期托管兒童看護住區(qū)服務(wù)房屋租賃專業(yè)工具出租交通信息咨詢商務(wù)服務(wù)代訂出租車票務(wù)代訂復(fù)印傳真代發(fā)信函場地租賃酒店式服務(wù)陽臺倒飄窗設(shè)計，面積完全贈送萬科38平米經(jīng)典案例使用面積：38平米建筑面積：約53平米（按小戶型公寓的平均得房率72%估算）超大容量影音儲物柜，讓客廳永遠干凈整齊客廳臥室臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合

推開移動門就可以躺在床上看大投影！抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間哦！臥室別墅級配置—衣帽間當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件！衣帽間集約化的科技家居

科技，三眼灶電烤爐電飯煲微波爐碗碟干燥機超大儲物拉籃讓生活更輕松！升降干燥機很方便冰箱在廚房的另一側(cè)，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！廚房1平米！洗面臺和馬桶間使用互不干擾衛(wèi)浴干濕分離，洗衣機不會被水濺到！小小的家政區(qū)很實用，熨衣、疊衣、偶爾縫補，都在這里。衛(wèi)生間儲物空間特別充裕。漩渦式靜音馬桶落地凸窗免費贈送，提供女主人瑜伽、休閑場地、小房間大體驗！凸窗贈送玄關(guān)這是我家的智能控制中心，安防報警、家庭控制都靠它，一切盡在掌握！智能系統(tǒng)入戶玄關(guān)收納體系，方便生活，快樂就在進門的第一步！寫字樓定位——以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務(wù)物業(yè)為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所城市新中心彈性商務(wù)空間寫字樓定位——客戶定位客戶類型占比客戶構(gòu)成置業(yè)關(guān)注點購買客戶投資客戶70-80%主力客戶：實力較前的中大型企業(yè)陜北財富人群區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板等偶得客戶：少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶外地客戶資產(chǎn)保值收益穩(wěn)定辦公客戶20-30%辦公客戶：本地實力較強的企業(yè)、私營公司等、自用兼投資性價比自用兼投資使用客戶辦公用戶100%本地型發(fā)展型、擴張型中小公司，少量本地大型及外地、國際企業(yè)辦事處等：對性價比和形象要求較高，對區(qū)域的商務(wù)氛圍較為關(guān)注，面積需求100-300平米左右。區(qū)位、形象、性價比主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標；打造高形象和高性價比型，兼顧一定的內(nèi)部功能；核心客戶寫字樓定位——產(chǎn)品根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70-100平米為主；同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求；為保證實用性，根據(jù)市場標準，單層1300-1500平米最為經(jīng)濟。定位依據(jù)本項目公寓產(chǎn)品定位單層面積1300-1500平米框架結(jié)構(gòu)，可靈活分割，滿足多種面積需求(可分割為70—200平米不同面積區(qū)間)寫字樓設(shè)計要點領(lǐng)先空中花園公共配套靈活分割突出樓體設(shè)計感和品質(zhì)感公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本）營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務(wù)國際寫字樓設(shè)計要點建議立面形象內(nèi)部空間性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能凈高控制在3米左右采用分戶式空調(diào)成本控制立面形象——通過細節(jié)手法突出樓體設(shè)計感和品質(zhì)感，提升展示效果立面形象建筑立面建議：突出挺拔感，彌補建筑絕對高度；提高立面局部細節(jié)的設(shè)計感，突出建筑品質(zhì)；提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感。通過雨蓬的設(shè)計增強寫字樓主入口的昭示性

做整體雨蓬，強調(diào)入口部分的昭示性，往兩翼延伸（例如較為常用的梭形），增強入口的標志性內(nèi)部空間——公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時選材上控制成本）內(nèi)部空間內(nèi)部公共空間如走廊裝修時，保證品質(zhì)感的同時，在建材選擇上注意成本控制；公共衛(wèi)生間等配套設(shè)施應(yīng)注意成本控制，以實用品牌為優(yōu)。電梯間：與大堂統(tǒng)一風格，墻面用石材，自然采光；公共通道：寬敞、明亮，地面鋪石材或地毯，墻面刷白，用一些室內(nèi)綠色點綴，營造綠色辦公空間空中花園（參考公寓空中花園設(shè)計）——營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感空中花園空中花園：參考公寓部分的空中花園設(shè)計，提倡生態(tài)辦公的概念，提升辦公物業(yè)的品質(zhì)感，形成營銷賣點。公共會議室——將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務(wù)辦公空間中有些部分的使用頻率相對較低，如接待室、會議室、討論室、培訓(xùn)室、茶水間、儲物間等為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求，可以利用幾個樓層平面，選擇當中位置相對較差的部分設(shè)置這些功能，以滿足中小公司的臨時空間拓展需要，提供分時使用服務(wù)單位面積（平米）個數(shù)面積小計（平米）備注80-90180-9040人60-70160-7030人40-503120-15020人10-2010100-2005-10人合計15360-510會議室/討論室設(shè)計建議公共配套產(chǎn)品靈活劃分——性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能產(chǎn)品靈活劃分產(chǎn)品核心價值點：小單位w為主、可自由組合拆分，滿足多種面積需