文玩商街招商策劃報(bào)告

古韻沁園

招商策劃案2005年9月第一部分、市場調(diào)查與研究北京市同類市場調(diào)查與分析西安市同類市場調(diào)查與分析競爭性項(xiàng)目的調(diào)查與識(shí)別商圈確定項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析目錄：前言：關(guān)于古韻沁園定位與招商實(shí)施的戰(zhàn)略性思考第二部分、商業(yè)定位功能規(guī)劃概念設(shè)計(jì)商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位的設(shè)計(jì)與的論證商業(yè)開發(fā)定位經(jīng)營業(yè)種定位經(jīng)營者定位消費(fèi)群體定位檔次定位與商業(yè)功能相關(guān)的建安設(shè)計(jì)要求租賃價(jià)格及其他相關(guān)費(fèi)用設(shè)計(jì)第四部分、招商組織機(jī)構(gòu)及相關(guān)的法律文件及表單招商組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)招商人員的培訓(xùn)招商工作流程圖、簽約流程、商戶進(jìn)駐流程標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》、《終止協(xié)議》及《經(jīng)營管理合同》其他日常管理表單第三部分、招商策略、推廣及實(shí)施招商原則招商策略招商推廣實(shí)施戰(zhàn)略一：認(rèn)識(shí)古韻沁園關(guān)于古韻沁園定位與招商實(shí)施的戰(zhàn)略性思考古韻沁園地處西安四方城文昌門內(nèi)100米，北鄰開通西巷與臥龍寺相依，其中商城正門正對臥龍禪寺；南接興隆巷；西緊鄰柏樹林大街通往西安城市的各個(gè)地方。整體距碑林博物館、書院門文化街等旅游商業(yè)核心區(qū)不到100米。古韻沁園總占地面積9.547畝，建筑面積12665㎡，地下一層，地上四層。古韻沁園由東西兩部分組成，座北朝南，整體呈U形分布，規(guī)模宏大，氣勢磅礴，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的宏偉壯麗，又保留了古代建筑的精巧雅致。依托碑林博物館歷史和旅游價(jià)值，90年代初，碑林區(qū)政府打造書院門文化旅游商品街，目前商業(yè)主要以經(jīng)營書畫、文房四寶、旅游紀(jì)念品、民間手工藝品等為核心的成熟的旅游商業(yè)街區(qū)；緊鄰項(xiàng)目西側(cè)的柏樹林大街主要以經(jīng)營鮮花為主，在西安具有一定的市場知名度。戰(zhàn)略二：認(rèn)識(shí)區(qū)域旅游和商業(yè)現(xiàn)狀東大街書院門散步道南大街柏樹林大街周邊旅游景點(diǎn)密集：鐘樓、寶慶塔、書院門、關(guān)中書院、碑林博物館、城墻、臥龍寺等為進(jìn)一步提升區(qū)域的旅游和商業(yè)價(jià)值，碑林區(qū)政府對本區(qū)域未來的發(fā)展提出了“一帶五區(qū)”的改造思路，其中“一帶”指以順城巷道路為紐帶，把沿線湘子廟、書院門、三學(xué)街、碑林博物館、臥龍寺等文物景點(diǎn)和歷史街區(qū)縱橫連接，形成旅游、文化、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能齊全的黃金旅游地帶，進(jìn)一步強(qiáng)化旅游商業(yè)價(jià)值。戰(zhàn)略三：認(rèn)識(shí)區(qū)域的規(guī)劃以順城巷道路為紐帶，把沿線湘子廟、書院門、三學(xué)街、碑林博物館、臥龍寺等文物景點(diǎn)和歷史街區(qū)縱橫連接，形成旅游、文化、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能齊全的旅游黃金地帶從歷史價(jià)值、文化傳承等方面看，區(qū)域保存了最多的歷史遺留和文化古跡，能夠真正代表13朝古都西安的文化精髓。除碑林博物館外，周邊有聞名遐邇的、保留完好的明城墻、關(guān)中書院、臥龍寺、寶慶寺、董仲舒墓、八仙庵……是歷史沉積最為深厚、文化旅游商業(yè)基礎(chǔ)最好的一個(gè)區(qū)域。這里書院、寺院、城墻、街坊、牌樓以及東方古建筑各具風(fēng)格，儒教文化、佛教文化、道教文化、民俗文化、金石文化相互輝映。戰(zhàn)略四：認(rèn)識(shí)區(qū)域的歷史、文化、旅游與商業(yè)價(jià)值地處旅游商圈的核心，決定了項(xiàng)目的旅游商業(yè)核心價(jià)值與目前西安11家旅行社簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，旅行社將古韻沁園列入2006年整體推廣計(jì)劃，將古韻沁園作為旅游景點(diǎn)推出戰(zhàn)略五：認(rèn)識(shí)古韻沁園的核心競爭優(yōu)勢目前西安最主要的14家旅行社定點(diǎn)購物商場面積在200-1000㎡之間不等經(jīng)營商品內(nèi)容主要以：玉器、真絲、書畫、珍珠、彩陶、耀瓷、復(fù)制兵馬俑以及陜西土特產(chǎn)品等為主，特別是玉器占據(jù)主要的位置，這與其它城市的旅游市場有類似的地方，而其它陜西旅游產(chǎn)品出復(fù)制兵馬俑外其它利潤等因素經(jīng)營的非常少地點(diǎn)選擇基本在主要旅游景點(diǎn)路途中，但非常偏僻，消費(fèi)者完全是旅游團(tuán)隊(duì)客源完全依賴旅行社和導(dǎo)游拉客，而且拒絕散客購物旅行社賺人頭費(fèi)，價(jià)格在5元/人；導(dǎo)游賺回扣，所以，商品價(jià)格非常高戰(zhàn)略六：認(rèn)識(shí)西安旅游購物定點(diǎn)商家的運(yùn)營模式戰(zhàn)略七：認(rèn)識(shí)旅游團(tuán)隊(duì)最主要的需求團(tuán)隊(duì)來源喜歡購買的商品和服務(wù)團(tuán)隊(duì)規(guī)模能力及消費(fèi)特點(diǎn)日韓團(tuán)玉、珍珠、字畫、真絲、洗腳20-30人消費(fèi)力強(qiáng)，洗腳是計(jì)劃安排美國團(tuán)玉、絲毯、珍珠、首飾、農(nóng)民畫20人以內(nèi)消費(fèi)力強(qiáng)，特別喜歡絲毯歐洲團(tuán)除以上外中國文化的商品受歡迎20人左右消費(fèi)能力非常強(qiáng)東南亞真絲、珍珠、書畫等20人左右比較低國內(nèi)團(tuán)大同小異20人左右最低，基本土特產(chǎn)品戰(zhàn)略八：關(guān)于初步的商業(yè)功能定位關(guān)于商業(yè)功能定位在探討階段提出3個(gè)方向，一是以古玩為核心同時(shí)考慮陜西特色的旅游商品；二是全部考慮以旅游商品購物為核心，同時(shí)以餐飲、休閑、娛樂、展演等綜合性旅游主題的購物中心；三是突出玉器、珍珠等核心業(yè)種，同時(shí)考慮陜西特色旅行品，在功能配套上以餐飲、休閑、展演等綜合性的主題商城經(jīng)過大量的市場分析論證，定位在古玩面臨著市場的進(jìn)入門檻、競爭激烈、租金低等重要因素，基本放棄以單純的陜西特色的旅游商品帶動(dòng)萬M2的綜合性購物中心，只是在配套功能上比書院門有特色，但是還是面臨著同質(zhì)化的經(jīng)營問題以及租金不可能接受的問題，該方案基本放棄本方案的調(diào)查與論證主要圍繞第三方案展開第一部分、市場調(diào)查與研究北京市同類市場調(diào)查與分析西安市同類市場調(diào)查與分析競爭性項(xiàng)目的調(diào)查與識(shí)別商圈確定項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析目錄：第二部分、市場定位與商業(yè)功能規(guī)劃概念設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)及商業(yè)主題定位商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計(jì)的論證商業(yè)開發(fā)定位經(jīng)營業(yè)種定位經(jīng)營者定位消費(fèi)群體定位檔次定位與商業(yè)功能相關(guān)的建安設(shè)計(jì)要求租賃價(jià)格及建議前言：關(guān)于古韻沁園定位與招商實(shí)施的戰(zhàn)略性思考一、北京市同類型市場的調(diào)查與分析1、北京工美大廈：北京工美大廈是一座具有近50年歷史的工藝美術(shù)商品專營店，地處王府井步行街最南端，建筑面積3.2萬M2，商業(yè)面積近2萬M2，經(jīng)營范圍囊括百余大類、上萬個(gè)花色品種。作為“旅游涉外定點(diǎn)單位”，工美大廈接待過上至國家元首，下到普通百姓，數(shù)以萬計(jì)的世界各國賓客，成為對外文化交流的一個(gè)窗口，被人譽(yù)為“王府井大街的一顆明珠”，享有“工藝美術(shù)世界第一店”之美譽(yù)。1、北京工美大廈樓層主題商品范圍1F黃金珠寶商場黃金鉑金首飾、金條、足金擺件、鑲嵌珠寶首飾、紅珊瑚、珍珠、銀飾品、紀(jì)念錢幣、照相器材、珠寶首飾美容修理中心2F工藝旅游商場旅游精品、現(xiàn)代禮品、民間工藝品、扇子筷子、水晶玻璃、琉璃燈具、時(shí)尚飾品、熏香臘藝、郵冊錢幣、鐘表眼鏡、中國結(jié)藝、國外工藝品、煙具家電、同仁堂藥品等3F特藝禮品商場景泰藍(lán)、雕漆、角雕木雕、骨雕根雕、工藝刀劍、紅木手杖、進(jìn)口錫器、文房四寶、印章印泥、名人字畫、國畫油畫、水晶內(nèi)畫、裝飾畫羽毛畫、青銅器、影雕、抽紗絲巾、文化衫、絲綢繡衣、華服蠟染、蘇繡湘繡、紫檀家具、古典壁飾、古玩舊貨。4F玉石文化商場和田白玉、高檔翡翠、岫玉、瑪瑙、綠松石、青金石、珊瑚、琥珀、壽山石、青田石、雞血石等幾十種玉石材質(zhì)制作的首飾、佩飾、擺件、文玩等工藝美術(shù)品工美大廈的特色是其工藝美術(shù)品同時(shí)也考慮了珠寶和玉器消費(fèi)群體除國外旅行團(tuán)隊(duì)外，國內(nèi)的消費(fèi)也是非常重要的市場2、秀水市場（老）秀水街服裝市場是改革開放后北京誕生的聞名海內(nèi)外的商品市場之一，位于建國門以東“第一使館區(qū)”，北起美國駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接?xùn)|大橋居民區(qū)。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，秀水街現(xiàn)已成為京城比較有名的商業(yè)街之一。市場原有攤棚410個(gè),從業(yè)人員近千人,年銷售額1億多元,主要經(jīng)營具有旅游文化特色的外貿(mào)服裝,絲綢制品,旅游紀(jì)念品等，不僅銷售中國傳統(tǒng)的絲綢制品和精致的手工藝品，而且還銷售各種“外國名牌商品”。老秀水因?yàn)楦鞣N原因拆遷后，新秀水大廈于2004年底建成并開業(yè)，總建筑面積達(dá)2.8萬M2，地上5層、地下3層。市場約有1500個(gè)攤位，主要經(jīng)營品牌服裝、休閑服飾、工藝品、絲綢等各種有中國特色的產(chǎn)品。結(jié)論：秀水不僅是北京老外重要的購物場所，同時(shí)也是海外散客購物中心是北京市面向海外的旅游購物商業(yè)名片現(xiàn)在也成為北京乃自國內(nèi)游客購物的重要市場新秀水在借鑒老秀水經(jīng)營的基礎(chǔ)上，進(jìn)行業(yè)種調(diào)整，如增減以前沒有經(jīng)營的珍珠等商品紅橋市場是一集旅游、購物、餐飲于一體的綜合交易市場。市場地上5層、地下3層，總建筑面積3.2萬M2，經(jīng)營面積16000M2，可容納1000余個(gè)攤位，2500名經(jīng)營者3、紅橋市場樓層商品范圍備注-1F生猛海鮮、糧油調(diào)料、水發(fā)貝類、各種肉類農(nóng)副水產(chǎn)大廳經(jīng)營面積4000余M2,水產(chǎn)經(jīng)營攤位200余個(gè),其中生猛海鮮商品經(jīng)營規(guī)模之大在京城是屈指可數(shù)的。1F日用百貨、照相器材、鐘表眼鏡、手機(jī)配件、化妝品、小家電等首層內(nèi)容相對比較雜，經(jīng)營的數(shù)碼照相器材主要面向老外2F箱包皮件、服裝鞋帽、真絲、家具、體育用品。箱包、皮具制品是本層的特色如：女士時(shí)裝包、化妝包、男士公文包、手包、旅行包、學(xué)生書包、腰包、公文箱、手提箱、拉桿式皮箱、錢包等一應(yīng)俱全3F珍珠項(xiàng)鏈、鑲嵌飾品、古玩字畫、民間舊貨、文房四寶、工藝品?！罢渲槭澜纭苯?jīng)營規(guī)模大、經(jīng)營品種多、珍珠款式全、銷售服務(wù)與眾不同。珍珠飾品經(jīng)營面積達(dá)1000余M2，有100多個(gè)珍珠經(jīng)營攤位。海水珍珠、淡水珍珠、南洋珍珠、黑珍珠等一應(yīng)俱全，珍珠按色澤、大小、圓滑度等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格分類，價(jià)格從幾十元到幾千元不等。4F珠寶精品屋。主要是品牌實(shí)力大戶，購物環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、接待的客戶與攤位經(jīng)營商戶徹底分化5F開鑫酒樓面積1300M2，設(shè)有卡拉OK雅間及多功能大廳可，容納200人同時(shí)就餐，憑借紅橋市場海鮮產(chǎn)品的優(yōu)勢，經(jīng)營以海鮮為主的純正粵菜3、紅橋市場結(jié)論：紅橋的核心競爭力是4F的珍珠市場，不僅是北京老外買珍珠的零售消費(fèi)地，也是北京和華北地區(qū)重要的珍珠批發(fā)集散地其珍珠的來源主要從浙江的諸暨、蘇州等地，經(jīng)營戶基本也是浙江人未主其整體的業(yè)種結(jié)構(gòu)經(jīng)過了10年的調(diào)整，感覺沒有主題，但是根據(jù)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征逐步調(diào)整的結(jié)構(gòu)整體的消費(fèi)國外和國內(nèi)的消費(fèi)各占一半，國外的消費(fèi)群體重點(diǎn)還是長期居住在北京的外國人和這些外國人介紹和直接帶來的出差到北京的外國人如果古韻沁園經(jīng)營珍珠這也是重要的商業(yè)合作伙伴3、紅橋市場4、北京古玩城北京古玩城是全國最大的古玩舊貨藝術(shù)品交易中心，而且是亞洲之最。城內(nèi)有300多家在文物部門監(jiān)管下經(jīng)營古玩的店鋪，經(jīng)營10大類上千個(gè)品種4、北京古玩城結(jié)論：北京古玩城開始的初衷依托首旅集團(tuán)的綜合實(shí)力，打造以旅行團(tuán)隊(duì)購物為核心的商店，經(jīng)過市場驗(yàn)證團(tuán)隊(duì)購物不適合現(xiàn)在的定位，重新調(diào)整其經(jīng)營理念目前首層的珠寶玉器的經(jīng)營重點(diǎn)面對北京和國內(nèi)消費(fèi)市場，而且打出了只經(jīng)營A貨的品牌知名度首層經(jīng)營的商戶與北京珠寶國際交易中心具有非常強(qiáng)的重合度如果古韻沁園主營業(yè)種定位在珠寶，古玩城將是重要的合作伙伴5、北京國際珠寶交易中心北京國際珠寶交易中心，位于北四環(huán)，珠寶城交易及配套辦公面積20000M2，是亞洲首屈一指的的專業(yè)珠寶市場，為商家營造了一個(gè)典雅、舒適、安全的交易環(huán)境。中心專營各種珠寶原料、半成品、成品、飾品及珠寶精品、珍品、藏品的批發(fā)、零售、展示交易。自1998年4月開業(yè)以來，中心已入駐國內(nèi)外名優(yōu)廠商100多家，其鉑金、翠鉆、珍珠、寶石鑲嵌，玉雕等商品以精湛、高檔的高品質(zhì)，廠商坐市直銷的優(yōu)惠價(jià)格而冠絕京城。5、北京國際珠寶交易中心北京國際珠寶交易中心，位于北四環(huán)，珠寶城交易及配套辦公面積20000M2，是亞洲首屈一指的的專業(yè)珠寶市場，為商家營造了一個(gè)典雅、舒適、安全的交易環(huán)境。中心專營各種珠寶原料、半成品、成品、飾品及珠寶精品、珍品、藏品的批發(fā)、零售、展示交易。自1998年4月開業(yè)以來，中心已入駐國內(nèi)外名優(yōu)廠商100多家，其鉑金、翠鉆、珍珠、寶石鑲嵌，玉雕等商品以精湛、高檔的高品質(zhì)，廠商坐市直銷的優(yōu)惠價(jià)格而冠絕京城。5、北京國際珠寶交易中心樓層商品范圍F1珠寶首飾：翡翠、珍珠、寶石、玉飾品、銀飾品F2珠寶首飾：鉆石、鉑金、寶石、珍珠、玉器、翡翠、壽山石雕、首飾加工、水晶。F3珠寶交易中心F4多功能展示交易大廳F5保齡娛樂中心6、百工坊：京城百工坊是目前國內(nèi)規(guī)模最大的專業(yè)工藝美術(shù)創(chuàng)作和研發(fā)基地。“百工坊”是由北京市和崇文區(qū)兩級政府共同立項(xiàng)、扶植，并由北京工藝美術(shù)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合上海、江蘇、陜西等八省市工藝美術(shù)行業(yè)協(xié)會(huì)共同合建的“百工坊”整體建筑面積4.2萬M2，由國內(nèi)100個(gè)工藝美術(shù)頂級大師工作室和17個(gè)工藝美術(shù)作坊組成，其中牙雕、玉器、景泰藍(lán)、金漆鑲嵌、雕漆、花絲鑲嵌、宮毯、宮繡被中外贊譽(yù)為“燕京八絕”6、百工坊：樓層商品經(jīng)營和服務(wù)的范圍1F骨雕坊、葫蘆坊、壽山石坊、銅藝坊、珍珠坊、京繡坊、仿真動(dòng)物坊、漆線雕坊、琉璃坊、古玩奇石坊、紫檀象牙坊、胡同坊、金漆家具坊2F絲毯坊、紫砂壺藝坊、民間剪紙坊、花絲鑲嵌坊、泥人坊、面人坊、徐陽剪紙坊、李博生玉雕坊、鈞瓷坊、卒文閣篆刻坊、景泰藍(lán)坊、郭石林玉雕坊、陶藝坊、內(nèi)畫坊、絹人坊、料器坊、雕塑坊3F蠶絲工藝坊、工藝精品廳4F珠寶首飾鑲嵌坊、金漆鑲嵌坊6、百工坊：結(jié)論：“百工坊”具有非常前的政府色彩，作為政府為保護(hù)民間傳統(tǒng)工藝，大力弘揚(yáng)民族文化，傾力打造體驗(yàn)式工藝美術(shù)品的場所在整體商業(yè)功能規(guī)劃中，如何體現(xiàn)陜西傳統(tǒng)民間工藝的類似“百工坊”經(jīng)營形式和內(nèi)容，是值得我們借鑒的東西目前，西安市主要的旅游購物商場和市場，包括兩種類型：一是旅游定點(diǎn)商店，主要接待西安團(tuán)隊(duì)旅游購物，主要分布在典型的旅游景點(diǎn)路線上二是面向散客旅游的旅游購物市場和商業(yè)街區(qū)二、西安市同類型市場的調(diào)查與分析西安榮盛齋友誼購物商城是西北最大的一家旅游涉外定點(diǎn)單位，主要經(jīng)營旅游工藝品，包括珠寶玉器、名人字畫、絲綢制品、文物、絲毯等36個(gè)大類上千個(gè)品種。1、榮盛齋友誼購物商城樓層商品范圍1F兵馬傭復(fù)仿制品、兵傭加工間、景泰藍(lán)、珍珠玉器、文房四寶、名人字畫、絲毯、華服2F紅木家具、漆器家具、榆木家具、家具車間、木雕、結(jié)論：游客現(xiàn)場參觀兵馬傭復(fù)仿制品加工間，體驗(yàn)到東方文化的神秘中，這是其經(jīng)營特點(diǎn)經(jīng)營的商品結(jié)構(gòu)中，將珍珠玉器、景泰藍(lán)、絲毯等也作為重要的內(nèi)容，基本反映了老外到中國購物的特點(diǎn)1、榮盛齋友誼購物商城2、西安文寶齋旅游購物中心西安文寶齋旅游購物中心是西北地區(qū)首批涉外旅游定點(diǎn)購物商店之一。自1980年以來，中心累計(jì)接待世界各國賓客三十余萬人次，是西安市對外開放的重要窗口。西安文寶齋旅游購物中心隸屬西安市美術(shù)廣告總公司，營業(yè)面積3000余M2，職工人數(shù)百余人。主要經(jīng)營旅游商品。經(jīng)營品種約35大類，200余種商品，已形成旅游產(chǎn)品規(guī)?；?jīng)營。2、西安文寶齋旅游購物中心樓層商品范圍F1全國主要產(chǎn)地的絲毯、毛毯、絲綢服裝F2主要經(jīng)營珠寶玉器、名人字畫、文物古董F3復(fù)仿制兵馬俑、陶俑、銅車馬結(jié)論：絲毯、毛毯、絲綢服裝是其特色，古韻沁園必須也要考慮暢銷的商品存在就是合理的，每一家經(jīng)營珍珠玉器、景泰藍(lán)基本反映了老外到中國購物的特點(diǎn)西安古玩舊貨市場：

朱雀路古玩城、八仙庵古玩市場、小東門古玩市場從上世紀(jì)80年代古玩市場啟動(dòng)，經(jīng)過了90年代至今的發(fā)展，目前西安已經(jīng)形成八仙庵古玩市場、小東門古玩市場和朱雀路古玩城三分天下的大格局，其中，陜西西安古玩城和八仙宮古玩市場規(guī)模較大，形成時(shí)間較長。目前，各家市場仍處于“大棚”階段，存在一些通病問題，如市場分散、規(guī)模小、周邊環(huán)境差，售品擺放零亂，而且贗品充斥市場，各類舊貨和仿復(fù)品混雜等，這與西安作為十三朝古都、文物大省的歷史地位很不相稱，也與收藏家、古玩愛好者的實(shí)際需求不相稱，難以吸引外來的游客參觀。西安古玩城坐落于西安市朱雀大街中段。該市場建于1998年，是目前西安市規(guī)模最大的古玩市場，里面有固定營業(yè)的文物商店500多家，分為古玩文物交易大廳、古玩精品區(qū)、古玩經(jīng)營區(qū)（地?cái)偅?、電器舊貨區(qū)。西安古玩城占地面積數(shù)千M2，為鋼筋大棚式建筑，類似于農(nóng)貿(mào)市場的布局。里面共有固定營業(yè)的文物商店260多戶，呈東西縱向排列的商店過道中間的則密布150多個(gè)攤位。這里的文物商店專業(yè)性很強(qiáng)，一家商店為一個(gè)主題，有專門的古陶商店，比如說陶泓居、文博軒、泉當(dāng)閣等，也有專門的古瓷商店、古幣商店、古玉商店、古畫商店、青銅古鏡商店、唐三彩商店等等八仙庵地區(qū)主要有2個(gè)古玩市場西安八仙庵古玩城、八仙宮文物市場

八仙宮文物市場坐落于西安碑林區(qū)安仁坊八仙庵。八仙庵是中華民族道教文化發(fā)祥地之一和文物薈萃之地。建于1993年至今，整個(gè)市場是一幢兩層仿古回廊式木結(jié)構(gòu)建筑，底層中間的走廊中軸線則擺放地?cái)?。原來一共?2家正式經(jīng)營的店面，現(xiàn)在由于新的文物市場的崛起，使得其規(guī)?？s水很多，一樓的經(jīng)營情況還保持正常的水平，二樓的店面則已經(jīng)閑置很多，現(xiàn)在還有40余家商店在此繼續(xù)安家落戶。這里的文物商店屬于小而全類型，幾乎每家都出售古陶、青銅器、玉器、唐三彩、宋元明清瓷器、古舊家具乃至字畫收藏等等。八仙庵古玩城座落于長樂坊街道北大巷78號(hào)，占地10畝，結(jié)構(gòu)為4層的現(xiàn)代化古玩商城，但是其招商存在困難，除了一層部分鋪位經(jīng)營外其他空置。結(jié)論：目前西安現(xiàn)存的3家古玩市場，經(jīng)營整體上不太景氣，這可能與西安市文物管理有關(guān)系整體租金水平非常低，基本在2元/天/㎡左右非常分散，還沒有形成類似北京古玩城這樣的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌因?yàn)檎叩年P(guān)系，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相對比較大穿過鼓樓20多米，在通往著名的清真大寺化覺寺的小巷里，集中了上百個(gè)小型旅游紀(jì)念品店，綿延300多米長是西安最近兩年興起的著名旅游商業(yè)街，這條街區(qū)因?yàn)樘幵阽姽臉菑V場——鼓樓——化覺寺的徒步路線上。聚居于此的回民臨巷開鋪面，除了繼續(xù)出售民間收藏品，經(jīng)營范圍擴(kuò)大到民間傳統(tǒng)服飾、外貿(mào)服飾、箱包、工藝品、旅游紀(jì)念品、瓷器、油畫、戶縣農(nóng)民畫、皮影、名人書畫、文房四寶、仿舊品等。該街區(qū)又與西安著名的西羊市回民飲食街連在一起，在聞名全國的小吃食街上，有老白家水盆羊肉、賈三灌湯包、馬家的甜八寶等飲食老字號(hào)，它們使整體街區(qū)的商業(yè)功能更為完善，在未來的競爭中將具有強(qiáng)大的市場競爭力。4、化覺巷旅游商品一條街結(jié)論：該街區(qū)這幾年的發(fā)展已經(jīng)超越了書院門，非常重要的一點(diǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種非常齊全餐飲是整體街區(qū)的特色，許多人因?yàn)槌燥埗鴰?dòng)旅游商品消費(fèi)的經(jīng)營的內(nèi)容反映了老外購物的特點(diǎn)，如增加了民間傳統(tǒng)服飾、外貿(mào)服飾、箱包等書院門文化街西臨南大街，東至博物館，全長570米、寬10米。書院門是結(jié)合舊城改造，將原沿街598家住戶自籌資金1500萬經(jīng)區(qū)政府城建部門統(tǒng)一組織、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工于1991年9月建成。書院門地理位置優(yōu)越，西段有建于隋代后移入此處的寶慶寺塔。中斷有明代著名的關(guān)中書院，東段有建于宋代的碑林。沿街商鋪100多間，樓造型典雅古樸，建筑精致美觀。主要經(jīng)營文房四寶、玲瓏古玩、名人字畫、書籍字帖、精致工藝品等。全街有100多商戶，每日到處旅游購物的中外游客萬人次。５、書院門文化街書院門古文化一條街西臨南大街，東至博物館，全長570米、寬10米。書院門一條街是結(jié)和舊城改造，有原沿街598家住戶自籌資金1500萬經(jīng)區(qū)政府城建部門統(tǒng)一組織、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工于1991年9月建成。書院門地理位置優(yōu)越西段有建于隋代后移入此處的寶慶華塔。中斷有明代著名的關(guān)中書院，東段有建于宋代的碑林。沿街有200多間2層營業(yè)樓造型典雅古樸，建筑精致美觀。主要經(jīng)營文房四寶、玲瓏古玩、珠寶玉器、金銀首飾、名人字畫、書籍字帖、精致工藝品等。全街有100多商戶，每日到處旅游購物的中外游客萬人次。５、書院門古玩藝術(shù)品文化一條街主要店鋪有：榮寶閣、文寶閣、狀元閣、文萃閣、六愚閣、中天閣、云林閣、珍寶閣、寶藝閣、文化閣、逸心閣、灝文堂、盛大莊、秦風(fēng)堂、居易齋、榮故齋、鼎盛齋、印石軒、兩宜軒、惠碧軒、依林昌、一品宣、百寶園、藝林閣、珍玉樓、洗硯園、蘭玉樓、景德都瓷、華寶樓、琦林、國根筆莊、墨寶齋、萬印樓、騰達(dá)筆莊、紫陶居、進(jìn)寶寨、百業(yè)珠寶、聚鑫樓、龍圖油畫藝術(shù)、大晟青銅器、紫光閣筆齋等等。５、書院門文化街主要店鋪有：榮寶閣、文寶閣、狀元閣、文萃閣、六愚閣、中天閣、云林閣、珍寶閣、寶藝閣、文化閣、逸心閣、灝文堂、盛大莊、秦風(fēng)堂、居易齋、榮故齋、鼎盛齋、印石軒、兩宜軒、惠碧軒、依林昌、一品宣、百寶園、藝林閣、珍玉樓、洗硯園、蘭玉樓、景德都瓷、華寶樓、琦林、國根筆莊、墨寶齋、萬印樓、騰達(dá)筆莊、紫陶居、進(jìn)寶寨、百業(yè)珠寶、聚鑫樓、龍圖油畫藝術(shù)、大晟青銅器、紫光閣筆齋等等。５、書院門古玩藝術(shù)品文化一條街結(jié)論：書院門主要依托碑林博物館，其特點(diǎn)主要是字畫、拓帖、文房四寶等，在陜西形成了真正的書畫產(chǎn)品的集散地目前業(yè)態(tài)業(yè)種功能比較單一，主要是旅游商品購物，其他業(yè)態(tài)業(yè)種非常缺乏，整體的人氣開始往下走，目前平均租金水平在5元/天/㎡左右隨著順城巷項(xiàng)目的建成，其綜合體量和功能將日趨完善，同時(shí)徹底打通南門、文昌門之間的連接，商業(yè)、交通等環(huán)境將越來越好５、書院門古玩藝術(shù)品文化一條街碑林區(qū)文化旅游區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目，位于南門至文昌門，長500米，縱深20-300米，占地約68畝，工程正在建設(shè)。建筑形式沿襲了目前書院門的形式，單體項(xiàng)目規(guī)劃為3層，銷售價(jià)格10000元/㎡，不論在銷售價(jià)格還是以后租賃租金水平對古韻沁園將形成巨大的影響。三、競爭性項(xiàng)目的調(diào)查與分析1、書院門順城巷項(xiàng)目結(jié)論：其建筑形式對目前中國商業(yè)經(jīng)營模式講，還是受到絕大多數(shù)投資和經(jīng)營商戶的認(rèn)可，即獨(dú)立門面的商鋪無需養(yǎng)商，建成后與南門、文昌門、碑林博物館、書院門、三學(xué)街燈完全溶為一體，自然的引入人流其所處的地段正在黃金旅游商業(yè)帶上隨著該項(xiàng)目的建成，其將有效的完善區(qū)域餐飲、娛樂等綜合功能不足的特點(diǎn)，有效的帶動(dòng)黃金旅游商業(yè)帶的發(fā)展不僅在銷售上，還是對現(xiàn)在的招商，該項(xiàng)目將對古韻沁園形成巨大的影響，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展看，應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴1、書院門順城巷項(xiàng)目三、競爭性項(xiàng)目的調(diào)查與分析地處西安市西南角，面臨古城墻，背靠20畝園林，東有含光門北鄰西城門。由10棟具有漢唐風(fēng)格的古建筑組成，總建筑面積7000㎡，綿延300多米，城內(nèi)有商鋪攤位600多個(gè)，從2005年7月份開始出租，目前出租率已經(jīng)到80%以上，只有二層有部分剩余的鋪位。其主要商戶來源于西安古玩城和小東門古玩市場的商戶。租金水平：地下35元/月/㎡；首層100-120元/月/㎡（使用面積）。2.西安無極古玩城小東門古玩城是在原小東門古玩舊貨市場基礎(chǔ)上建設(shè)起來，建筑面積在2萬M2左右，地下一層地上三層，目前地下一層已經(jīng)開始經(jīng)營，還是以前的商戶，租金在40-80元/月/㎡，建筑面積。3.小東門古玩市場核心商圈：針對西安市最有影響力的11家旅行社的團(tuán)隊(duì)消費(fèi)群體以及碑林書院門旅游消費(fèi)者次級商圈:面向西安市700多萬人口對珠寶飾品、玉器、珍珠等高檔飾品消費(fèi)的窄眾市場第三商圈：輻射陜西周邊區(qū)縣及西北五省的珍珠的零售及批發(fā)網(wǎng)絡(luò)四、商圈確定：成熟商圈：古韻沁園位于文昌門內(nèi)50米，千年碑林，十年的書院門成就的成熟旅游商圈。隨著順城巷、柏樹林大街等的改造完成，政府策動(dòng)打造的黃金旅游商業(yè)帶將日趨成熟。規(guī)模優(yōu)勢：占地約項(xiàng)目占地面積是6364.6M2，本項(xiàng)目總建筑面積是12665M2，是西安市規(guī)模最大的經(jīng)營旅游文化商品的商城。支柱產(chǎn)業(yè)：與日前競爭激烈的百貨、超市等不同，古韻沁園定位于旅游主題商城。西安市未來3000萬人次，200億元的旅游大市場，古韻沁園將與蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)共同成長。五、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及對策優(yōu)勢客源保障：碑林、書院門區(qū)域每年旅游觀光的人流近100多萬，是國內(nèi)外旅客城墻內(nèi)首選觀光購物勝地。古韻沁園與西安市旅行社11強(qiáng)戰(zhàn)略結(jié)盟，從2006年開始，古韻沁園納入旅游線路，成為定點(diǎn)購物商城，而這11家旅行社占據(jù)了西安團(tuán)隊(duì)旅游80%以上的市場份額，商城客源有保障，消費(fèi)穩(wěn)定。旅游名城：依托馳名中外的歷史文化名城、旅游名城——西安，項(xiàng)目的定位更有利于招商。符合政府的中長期商業(yè)規(guī)劃：作為碑林區(qū)政府“一帶五區(qū)”規(guī)劃中的黃金旅游商業(yè)帶，從以后經(jīng)營的角度，區(qū)域商業(yè)的功能更完善、更強(qiáng)大、更具有輻射力。五、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及對策優(yōu)勢雖然地域的認(rèn)可度非常高，如果從經(jīng)營的角度分析人流動(dòng)向，與到書院門旅游人口行走的線路有沖突，而且有一定的距離；項(xiàng)目已經(jīng)接近書院門步行街和碑林的邊緣，旅游消費(fèi)人群不便于直接到達(dá)。由于高家大院的影響，使整體分為東西兩部分，中間連接部分已經(jīng)獨(dú)立出售，前后不連通，商場后樓的門進(jìn)入胡同還有50米，使商場整體掩埋在胡同里面。停車位數(shù)量不足，尤其現(xiàn)在如果接納團(tuán)隊(duì)旅游每天來150多個(gè)團(tuán)，停車位根本沒有辦法解決。招商適逢年底以及旅游淡季。一般做生意的商戶年底只進(jìn)不出，而且忙于生意加大招商的難度。市政規(guī)劃改造未能如期完成，商業(yè)氣氛未形成，尤其是周邊不是用高墻擋起來，就是賣花圈的，與商業(yè)規(guī)劃功能規(guī)劃的氣氛不吻合。銷售價(jià)格以及承諾的回報(bào)不支持實(shí)際的租金水平，關(guān)鍵看未來3年的經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)期目的。五、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及對策劣勢第一部分、市場調(diào)查與研究北京市同類市場調(diào)查與分析西安市同類市場調(diào)查與分析競爭性項(xiàng)目的調(diào)查與識(shí)別商圈確定項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及對策目錄：第二部分、商業(yè)定位功能規(guī)劃概念設(shè)計(jì)商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位的設(shè)與的論證商業(yè)開發(fā)定位經(jīng)營業(yè)種定位經(jīng)營者定位消費(fèi)群體定位檔次定位與商業(yè)功能相關(guān)的建安設(shè)計(jì)要求租賃價(jià)格及其他相關(guān)費(fèi)用設(shè)計(jì)前言：關(guān)于古韻沁園定位與招商實(shí)施的戰(zhàn)略性思考第二部分、商業(yè)定位與功能規(guī)劃通過相關(guān)市場調(diào)查和研究的成果進(jìn)行進(jìn)一步的分析和修正。我們將主方案及備選方案做如下明確定位，內(nèi)容包括：、概念設(shè)計(jì)之一古韻沁園——西安文化旅游商業(yè)名片概念設(shè)計(jì)詮釋：每一個(gè)歷史文化名城，都有自己的文化旅游商業(yè)名片。正如北京的琉璃廠、上海的豫園城隍廟、南京的夫子廟……它們傳承歷史、弘揚(yáng)文明、發(fā)展旅游、繁榮商業(yè)，以文化旅游商業(yè)味基礎(chǔ)帶動(dòng)城市整體旅游商業(yè)發(fā)展。碑林、書院門區(qū)域繼承了西安豐富的歷史文化遺留和人文商脈精髓，尤其是目前已經(jīng)形成了文化旅游商業(yè)的整體商圈環(huán)境，隨著政府“一帶五區(qū)”規(guī)劃的逐步實(shí)施，區(qū)域旅游商業(yè)的功能將更為強(qiáng)大，古韻沁圓的建成和開業(yè)將極大的豐富區(qū)域的商業(yè)功能，尤其是體量規(guī)模、建筑形式、商業(yè)功能將引領(lǐng)商圈的升級，具備打造西安文化旅游商業(yè)名片的質(zhì)素。、概念設(shè)計(jì)之二古韻沁園——西安珍寶城概念設(shè)計(jì)詮釋：如果項(xiàng)目重點(diǎn)經(jīng)營珍珠、翡翠、玉器等各種珠寶，那么概念必須非常明確，傳遞給經(jīng)營者、消費(fèi)者的信息直接，簡單，知道該商城打算經(jīng)營什么業(yè)種，出售什么商品。就兩個(gè)概念分析而言，前者大，而比較虛；后者比較實(shí)；從國內(nèi)實(shí)際情況看，上海的豫園其整體的商業(yè)經(jīng)營的核心還是黃金、珍寶，占到全部經(jīng)營面積的40%左右，就經(jīng)營黃金規(guī)模在萬M2的主題商場在豫園就有4家，就古韻沁園目前的規(guī)模和體量而言，建議虛實(shí)結(jié)合。二、商業(yè)功能定位1、商業(yè)功能定位的原則如果我們的功能規(guī)劃還是繼續(xù)以書院門現(xiàn)在的業(yè)種同質(zhì)化經(jīng)營，不僅做不到打造文化旅游商業(yè)名片的高度，最重要的是目前物業(yè)價(jià)格的租金書院門以及其它的商戶承受不了，而且與順城巷項(xiàng)目又將形成直接的競爭；以旅游團(tuán)隊(duì)購物為重點(diǎn)，但不能絕對依賴旅行社為原則，否則對商城以后的經(jīng)營將形成致命的影響，一方面考慮旅行團(tuán)隊(duì)的消費(fèi)，還是力主于本土市場的消化。所以，在業(yè)態(tài)業(yè)種上我們倡導(dǎo)總體升級是全范圍的。全面突破現(xiàn)有傳統(tǒng)集市型或者街區(qū)型的局限，突出“旅游”商品交易、制作、物流、餐飲休閑配套功能，形成一個(gè)復(fù)合共生的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條，充分發(fā)揮資源配置余整合功能，從而引領(lǐng)碑林書院門商圈的全面升級。（1）總體升級原則（2）適應(yīng)市場與創(chuàng)造市場的原則目前商業(yè)功能規(guī)劃和業(yè)種既要適應(yīng)旅行團(tuán)隊(duì)購物需求的特點(diǎn)以及商圈一般性購物的消費(fèi)需要，這是適應(yīng)市場；作為一個(gè)萬M2以上的賣場還要結(jié)合西安本土乃至西北地區(qū)，在某一方面形成專業(yè)業(yè)種的物流批發(fā)基地，體現(xiàn)創(chuàng)造市場。（3）相生相榮，“生態(tài)”平衡的原則一、業(yè)種的組合應(yīng)與其區(qū)位環(huán)境條件消費(fèi)需求相適應(yīng)；二、從滿足旅行團(tuán)隊(duì)需求，定位不能脫離實(shí)際，好高務(wù)遠(yuǎn)，不符合商業(yè)的規(guī)律三、各業(yè)種應(yīng)“相生”而不“相克”，即通過合理的功能分區(qū)和規(guī)劃布局，使各經(jīng)營項(xiàng)目能夠相互支持、相互配套、相互補(bǔ)充，而不相互矛盾、相互沖突相生相榮，“生態(tài)”平衡包括以下三層含義：（4）適應(yīng)目前物業(yè)條件的原則目前的物業(yè)分為前樓和后樓兩部分，而且后樓面積大，主入口不在主街道，需要進(jìn)行必要的引導(dǎo)，同時(shí)部分物業(yè)已經(jīng)出售給自營商戶，還要考慮經(jīng)營商戶本身可能要經(jīng)營的內(nèi)容2、功能定位總體商業(yè)功能集玉器、珍珠、翡翠等珠寶為核心經(jīng)營業(yè)種，以陜西民間手工藝品、旅游紀(jì)念品、地方土特產(chǎn)品輔助經(jīng)營業(yè)種，同時(shí)配套西餐廳、陜西地方特色小吃、銀行、郵局、拍賣展演大廳、珠寶玉器鑒定中心等，其打造真正的集旅游商品購物、餐飲、娛樂、展演

等綜合功能于一體的文化旅游主題商城（2）餐飲休閑業(yè)種：核心店：陜西風(fēng)味小吃城、浴足、西餐廳輔助店：水吧（3）配套服務(wù)設(shè)施：（4）輔助特色業(yè)種：展演拍賣大廳、銀行、郵局、珠寶玉器鑒定中心陜西土特產(chǎn)品（1）核心商業(yè)業(yè)種核心主力店：玉器專業(yè)賣場；珍珠專業(yè)賣場配套輔助店：絲毯制品、真絲、書畫、文房四寶等一般性旅游消費(fèi)商品，基礎(chǔ)上突出秦風(fēng)、秦韻。如：塤、陜北剪紙、戶縣農(nóng)民畫、合陽木芯畫、鳳翔彩繪泥塑、面花、陜西民間刺繡、秦腔臉譜、耀州青瓷器、仿唐三彩、藍(lán)田玉、榆林地毯、蒲城泥叫叫、小孩肚兜、商州狗娃咪以及大路旅游商品青銅器、漆器、仿制兵馬俑等三、商業(yè)功能定位的設(shè)計(jì)與論證（后樓）1、B1層功能規(guī)劃及論證

B1功能規(guī)劃：浴足城主要經(jīng)營業(yè)種：浴足規(guī)劃具體平面：足浴城地下一層從旅行社了解的情況，韓國團(tuán)和日本團(tuán)到西安旅游將浴足必須安排在旅游項(xiàng)目中，古韻親緣已經(jīng)與11家旅行社簽約，提供浴足服務(wù)基本在一條旅行線路上從到西安旅游的國外客源來講，日本和韓國團(tuán)占據(jù)海外團(tuán)隊(duì)旅游近35%的市場份額碑林博物館日韓團(tuán)基本是必到的旅游景點(diǎn)分析及論證：位次國別接待人數(shù)同比增長占接待外國人比重占接待海外游客比重1日本9961493.7318.8815.312美國89499171.8116.9613.763韓國8069657.6115.2912.414英國3627971.766.875.585法國30837279.255.854.746德國2905181.965.54.477澳大利亞19231146.523.642.968加拿大13132105.672.492.029泰國9644195.11.831.4810瑞典8987189.161.71.382、F1層功能規(guī)劃及論證F1功能規(guī)劃：主要經(jīng)營玉器、珠寶、翡翠等飾品以及景泰藍(lán)主要經(jīng)營業(yè)種：玉器：佩飾玉器；保健玉器；娛樂玉器

；大型玉器；仿古玉器；玉器配件等珠寶首飾：鉆石、鉑金、寶石、翡翠、壽山石雕、首飾加工、水晶景泰藍(lán)等規(guī)劃具體平面：作為旅游商品的支柱業(yè)種玉器及相關(guān)商品，因其單體價(jià)值高、利潤相對豐厚，同時(shí)裝修相對較有檔次，所以放在F1顯著位置，其余輔以景泰藍(lán)等相關(guān)商品整個(gè)營業(yè)面積約1400M2；4M1.5M1.5M1.5M大型玉器珠寶飾品景泰藍(lán)地上一層柜臺(tái)尺寸長：1.5米寬：0.6米高：0.9米分析論證：作為國外團(tuán)隊(duì)旅游到中國市場最喜歡的購買商品就是玉器，玉文化是中國深?yuàn)W的一種特殊文化代表，伴隨中華民族走過了整個(gè)歷史時(shí)期的現(xiàn)象，是世所僅見的。而且中國玉文化的內(nèi)涵豐富深邃，人格化、神秘化的程度讓人不可思議。美石名玉，向來就是風(fēng)雅之物。自古以來，玉器在人們心中的地位始終是神圣、崇高的。人們用它禮天祭祀，用它辟邪祛魔，也用它溫潤、凈化自己的心靈。它是靜穆的，"美石皆玉"，其不過是一塊普普通通的石頭；但它又是靈動(dòng)的，"君子如玉"，它是高貴人格的完美再現(xiàn)。根據(jù)對主要旅游商店的調(diào)查和反饋，目前西安旅行社指定的旅游商店中銷售最好的還是玉器目前西安大型高檔百貨商城雖然有玉器的銷售，但是整體的規(guī)模偏小，沒有形成類似北京古玩城、珠寶中心等比較專業(yè)的主體商場，所以，其如果形成規(guī)模不僅滿足旅游消費(fèi)，還可以在西安市形成主體商場考慮到商品展示上時(shí)尚、美感的要求：玉雕和景泰藍(lán)制品是我國傳統(tǒng)工藝美術(shù)項(xiàng)目，它以巧、俏、絕等藝術(shù)特色馳譽(yù)中外。玉石雕刻中，西安盛產(chǎn)的藍(lán)田玉在國內(nèi)外游客中享有較高的市場贊譽(yù)，景泰藍(lán)具有鮮明的民族特色，是我國傳統(tǒng)出口工藝品。由于景泰藍(lán)商品的品項(xiàng)特點(diǎn)，與玉器制品連帶銷售既可產(chǎn)生商場貨品劃分的統(tǒng)一性，也可增加1層的商品亮度、美感度。分析論證：3、F2層功能規(guī)劃及論證

F2功能規(guī)劃：

珍珠飾品、水晶飾品等主要經(jīng)營業(yè)種：

珍珠規(guī)劃具體平面：作為主題商城的特色商品，位于F2的珍珠、水晶等相關(guān)飾品將吸引大量客流及形成規(guī)模的消費(fèi)流，營業(yè)面積約1650M2；天然珍珠飾品水晶飾品珍珠精品地上二層柜臺(tái)尺寸長：1.5米寬：0.6米高：0.9米自改革開放以來，中國的珍珠養(yǎng)殖業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，如今中國珍珠年產(chǎn)量已達(dá)1500多噸，占世界珍珠總產(chǎn)量的95％以上，其中淡水珍珠的產(chǎn)量更是占到全世界淡水珍珠產(chǎn)量的99％。中國已成為名副其實(shí)的珍珠大國，對世界珍珠市場產(chǎn)生著巨大影響。幾乎所有的國外游客到中國購買珍珠，珍珠是僅次于玉器的國外游客的購買的重點(diǎn)從市場經(jīng)營上講，其從業(yè)的企業(yè)資源較多，行業(yè)利潤亦較高。在廣大游客、特別是外國游客的心理上已經(jīng)產(chǎn)生了旅游購物過程中的定向性消費(fèi)習(xí)慣。珠寶飾品的消費(fèi)日趨多元化，涵蓋黃金、鉑金、珍珠、鉆石等多種商品。但在旅游消費(fèi)這一領(lǐng)域中，珍珠的消費(fèi)則比例較大。當(dāng)前，在歐美、韓國、日本、東南亞各地珍珠首飾消費(fèi)呈快速增長之勢。分析論證：從西安市珍珠市場現(xiàn)狀上看，珍珠的經(jīng)營有著嚴(yán)重不足，目前只有旅游用品商店（榮盛齋、文寶齋、地礦陳列館）、購物中心的珠寶專柜（民生百貨、開元商城）有珍珠出售，根本沒形成規(guī)模。市區(qū)內(nèi)的主要珍珠市場則為購物中心的珠寶專柜，其主要是經(jīng)營中、高檔品牌的首飾連帶商品，如戴夢得、六福等，如果珍珠能形成主體，既可以帶動(dòng)外來旅游顧客的強(qiáng)勢消費(fèi)也可彌補(bǔ)市區(qū)內(nèi)西安市民珍珠消費(fèi)市場的不足。此外，從西部地區(qū)珠寶市場的發(fā)展上看?，F(xiàn)在，國內(nèi)的珍珠品產(chǎn)地、市場主要集中于江浙一帶，青島、北京、深圳等城市為主要的華北、華東批發(fā)、銷售市場；而西北部地區(qū)尚無此類商品的經(jīng)營集散地。本項(xiàng)目的出現(xiàn)可以彌補(bǔ)區(qū)域性的稀缺，帶動(dòng)西安市乃至陜西省、西部地區(qū)珍珠市場的發(fā)展。分析論證：4、F3層功能規(guī)劃及論證F3功能規(guī)劃：主要經(jīng)營絲毯制品、真絲、書畫、文房四寶等一般性旅游消費(fèi)商品基礎(chǔ)上突出13朝歷史古都風(fēng)韻內(nèi)容的商品并考慮珠寶鑒定中心主要經(jīng)營業(yè)種：絲毯制品、真絲、書畫、文房四寶、塤、陜北剪紙、戶縣農(nóng)民畫、合陽木芯畫、鳳翔彩繪泥塑、面花、陜西民間刺繡、秦腔臉譜、皮影、耀州青瓷器、仿唐三彩、榆林地毯、蒲城泥叫叫、小孩肚兜、商州狗娃咪以及大路旅游商品青銅器、漆器、仿制兵馬俑等規(guī)劃具體平面：柜臺(tái)尺寸長：1.5米寬：0.6米高：0.9米絲毯雜項(xiàng)（臉譜、皮影、兵俑等）字畫、文房四寶地上三層青銅器兵馬俑唐三彩、耀瓷鑒定中心西餐廳分析論證：作為西安首家大型文化旅游主體商城，必須要考慮陜西本土特色旅游商品古韻沁園經(jīng)營的陜西特色的旅游紀(jì)念品不可避免的與目前書院門經(jīng)營的商品同質(zhì)化，但是在具體招商時(shí)突出品牌、突出經(jīng)營商家的實(shí)力、強(qiáng)化經(jīng)營藝人的知名度在整體不可能形成突破，但是局部必須強(qiáng)勢，即我們一直倡導(dǎo)的將陜西著名的民間手工藝人作坊引進(jìn)到古韻沁圓，形成加工、制作、表演、展示等一體化的百工坊珠寶鑒定中心作為珠寶玉器主題商城的功能構(gòu)成，為項(xiàng)目今后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，提高商城整體的競爭力，鑒定中心的設(shè)置，在硬件上為消費(fèi)人群提供“貨真價(jià)實(shí)”的心理鋪墊和保證，吸引潛在客流（外來旅客、市內(nèi)居民）5、F4層功能規(guī)劃及論證F4功能規(guī)劃：陜西特色的風(fēng)味小吃及展演拍賣大廳、陜西土特產(chǎn)超市作為配套服務(wù)設(shè)施兼表演空間的拍賣大廳規(guī)劃在位于F4的北片，面積約380M2，特色餐飲占據(jù)F4南片，面積約為505M2。小超市80M2；郵寄25M2。主要經(jīng)營業(yè)種：

陜西特色的風(fēng)味小吃：如牛、羊肉泡饃、臘羊肉、臘汁肉、太后餅、葫蘆頭、蜂蜜涼棕子、千層油酥餅、太后火鍋、黃桂柿子餅、涼皮、扯面、鍋盔、燴麻食、蕎面饸饹、石子饃、肉夾饃、歧山面、餃子、酸湯水餃、柿面糊塌、商州糍粑、燒肘子、臊子面等。

展示演藝大廳：書畫展示、拍賣、民間藝人的手工藝絕活表演、皮影戲演出等。土特產(chǎn)品超市：老童家臘牛羊肉、稠酒、西鳳酒、西黨參、陜西青茶、臨潼石榴、火晶柿子、紅棗、中華獼桃、板栗、核桃、黑米、水晶餅、酸梅湯（粉）等。建議直接和超市聯(lián)營，通過租賃和流水抽成的形式經(jīng)營規(guī)劃具體平面：地上四層多功能廳風(fēng)味快餐操作售賣區(qū)土特產(chǎn)超市就餐區(qū)就餐區(qū)郵局分析論證：目前以西安飯莊為代表的經(jīng)營陜西風(fēng)味中式快餐或美食擋口，建議通過與他們合作經(jīng)營風(fēng)味小吃，可以通過租賃和聯(lián)營的方式作為萬M2的主題商城，不僅里面的經(jīng)營商戶存在大量的就餐需求，尤其是每天接待的游客這是非常重要的消費(fèi)市場項(xiàng)目周邊餐飲設(shè)施存在嚴(yán)重不足的特點(diǎn)，快餐廳的設(shè)立將有效彌補(bǔ)區(qū)域餐飲不足，有利于提