番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調(diào)研報告2013年

番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調(diào)研報告第一部分、區(qū)域人口調(diào)研番禺人口分布華南板塊市橋板塊番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂、祈福新村等多個大型社區(qū)，居住人口逾30萬，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約40萬，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的需求。居住人口約30萬人居住人口約40萬人代表樓盤居住人口華南板塊廣州碧桂園、華南新城、自在城市花園、錦銹香江、雅居樂、祈福新村、星河灣、廣地花園、南國奧園……

約30萬人市橋板塊華僑城、海倫堡、奧園冠軍城、康裕北苑、錦繡華庭、萬科金色城品、德寶花園……約40萬人合計：70萬人市橋（中心城區(qū)）主要樓盤人口分布序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932北城白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園、奧林匹克冠軍城14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園（含各悅園）1,79939岳泰花園3,20171開陽閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀(jì)花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計約28萬人，加上自建房及民居約10-12萬居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約38-40萬人。項目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達(dá)20多個，居住人口約15萬人。（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園…….)番禺整體房價走勢一直呈穩(wěn)步上升趨勢，截止至2011年7月，番禺整體住宅均價已逾13000元/㎡。2009年2010年2011年海倫堡流金歲月18000-190002000023000星辰時代豪庭——1500020000奧園廣場公寓——1600017000博學(xué)公館——1500016000橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房價更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，2011年，區(qū)域部分新建樓盤均價已突破20000元/㎡的水平。第二部分、項目競爭對手調(diào)研根據(jù)奧園廣場所處區(qū)域與自身特點，選取區(qū)域內(nèi)同類型競爭對手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢，為項目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類：1.同類型競爭項目：海印有一城萬達(dá)廣場匯瓏商業(yè)廣場羅家圣鑫廣場青蘿天地2.周邊項目：哈街大潤發(fā)青蘿天地大潤發(fā)萬達(dá)廣場海印又一城圖例地塊在建項目已開業(yè)項目市橋老城商圈本次調(diào)研商業(yè)項目主要分布在萬博商圈、市橋老城商圈、市橋南商圈三大區(qū)域項目周邊同類型商業(yè)項目有匯瓏商業(yè)廣場、羅家圣鑫廣場、青蘿天地、將與本項目直接競爭。哈街、大潤發(fā)由于位置緊鄰本項目，具有一定參考價值。海印又一城與萬達(dá)廣場處于萬博商圈內(nèi)，與本項目相距約有30分鐘車程。萬博商圈哈街匯瓏商業(yè)廣場羅家圣鑫廣場一、競爭項目分布市橋南商圈二、所處區(qū)域特點萬博商圈市橋老城商圈市橋南商圈調(diào)研競爭對手海印又一城萬達(dá)廣場（萬博項目）羅家圣鑫廣場匯攏商業(yè)廣場青蘿天地哈街大潤發(fā)區(qū)域特點定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚；目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主，周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂等大型社區(qū)。傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚；輻射整個番禺區(qū)域，人流量較大；區(qū)內(nèi)建筑老舊、道路擁擠，目前缺乏規(guī)模大、功能齊商業(yè)項目；規(guī)劃為番禺商業(yè)副中心；目前已建成商業(yè)少，商業(yè)氛圍較弱；周邊聚集大量高檔社區(qū)，總?cè)丝诩s15萬人，消費力較強主要消費群洛溪、華南板塊樓盤居民消費力相對較強以番禺本地居民為主，消費力品牌認(rèn)知度相對偏低橋南板塊樓盤居民發(fā)展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟萬博商圈海印又一城萬達(dá)廣場（萬博項目）三、競爭性項目調(diào)研分析海印又一城項目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。周邊樓盤包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國奧林匹克花園、雅居樂、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費群體。海印又一城項目位置海印又一城（建設(shè)中）海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃：集五星級酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。用地面積：約10萬平方米建筑面積：超過25萬平方米。（其中酒店約6萬平方米，商務(wù)寫字樓約8萬平方米，商場、超市約8萬平方米）停車位：約400個基本信息項目定位：打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強區(qū)域購物商場建筑規(guī)劃：海印又一城商場B、C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共5層。建筑面積約60000平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：計劃引入品牌服飾、時尚用品、運動休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場、五星級電影院，名牌OUTLET場，電玩娛樂城等業(yè)態(tài)海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃二期集中式商業(yè)，酒店及寫字樓一期沃爾瑪超市三期住宅一期沃爾瑪山姆會員店，于09年10月已經(jīng)開業(yè)。海印又一城（建設(shè)中）海印又一城（建設(shè)中）目前的工程建設(shè)情況招商進(jìn)度：二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計年底開始全面招商。主力店：一期沃爾瑪山姆會員店，已經(jīng)在09年10月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會員店超市，營業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為3000平方租賃價格：二期目標(biāo)租賃報價200/元/平方管理費：暫定為68元/平方/月開業(yè)時間：擬2012年5月1日招商狀況工程進(jìn)度：二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。工程進(jìn)度海印又一城項目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購物中心，但現(xiàn)實交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對招商產(chǎn)生一定影響。

與本項目在招商進(jìn)度、開業(yè)時間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對項目招商影響有限。優(yōu)勢分析：地處規(guī)劃中萬博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強消費力人群。其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運營，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場知名度；工程進(jìn)度較快，對現(xiàn)階段招商促進(jìn)大；海印自身多個大型商業(yè)項目運營經(jīng)驗對商家給予一定信心。劣勢分析：公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費。海印又一城（建設(shè)中）番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中）項目位置：處于萬博中心內(nèi)，距離本項目14公里；用地面積：6.7萬平方米建筑面積：超過66萬平方米。主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等基本信息經(jīng)營定位：高級商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體商業(yè)定位招商進(jìn)度：招商團隊籌備到位，目前與禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項目尚未啟動，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。租金價格：預(yù)計可達(dá)到200元/平方米/月開業(yè)日期：預(yù)計2013年初招商信息工程進(jìn)度：已基本完成規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工工程進(jìn)度番禺萬達(dá)廣場優(yōu)勢分析：地處規(guī)劃中萬博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強消費力人群。萬達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗，招商及工程建設(shè)速度快；劣勢分析：位置相對較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利；開業(yè)時間初定2013年，整體進(jìn)度較后。商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。

由于萬達(dá)廣場目前尚未開展地塊動工，且其計劃在2013年初開業(yè)，與本項目在推進(jìn)時間上存在一定差距，建議在近期該項目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對我項目產(chǎn)生分流。番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中）市橋老城商圈羅家圣鑫廣場匯瓏商業(yè)廣場羅家圣鑫廣場位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。項目靠近地鐵3號線番禺廣場站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿(mào)中心。羅家圣鑫廣場項目位置羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）與本項目距離：處于番禺廣場側(cè)，距離本項目3公里；用地面積：4.7萬平方米建筑規(guī)劃：總建筑面積約20萬平方米，其中商業(yè)面積12.55萬平米（地上5層地下2層）；

項目負(fù)2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。停車位：1,741個基本信息項目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時鄰近高架橋，對項目帶來一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營造。周邊環(huán)境羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù)2層施工階段，部分建筑建至地上2層。開業(yè)時間擬在2012年10月。工程進(jìn)度羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體的區(qū)域型一站式購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：共7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項目6成比例，與本項目業(yè)態(tài)功能組合較類似。商業(yè)定位招商情況：現(xiàn)階段計劃整體打包出租，與泰國中央百貨、廣百百貨、華潤萬家洽談當(dāng)中租賃價格：對外報價約90元/㎡；招商狀況B2B1L1L2L3L4L5羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）優(yōu)勢分析：所處區(qū)域為番禺政治、經(jīng)濟文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)；建筑面積達(dá)20萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢；在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理劣勢分析：地塊為羅家村集體用地，對招商產(chǎn)生一定影響?？拷呒軜?，使項目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營造，項目周邊缺乏商業(yè)帶動，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡；羅家項目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢，但由于其股權(quán)分配問題及用地屬性的限制，項目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。隨著該項目主力店招商明朗化，與本項目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）項目位置：位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行10分鐘可達(dá)地鐵3號線番禺廣場站D出口，距離本項目約3公里；用地面積：3.7萬平方米，建筑面積：約15萬平方米；其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬平方米。地下停車場約3萬平方米。停車位：3,000個基本信息商業(yè)定位：體驗式休閑驗購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：以休閑體驗為主導(dǎo)，集合大型百貨商場、國際品牌超市、跨國飲食集團、名店街、專賣店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項目。商業(yè)定位從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設(shè)計有大型戶外休閑廣場，面積近2萬平㎡。匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）目前正處于地基開挖階段；擬2012年5