番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告2013年

番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告第一部分、區(qū)域人口調(diào)研番禺人口分布華南板塊市橋板塊番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂(lè)、祈福新村等多個(gè)大型社區(qū)，居住人口逾30萬(wàn)，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約40萬(wàn)，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)大量的需求。居住人口約30萬(wàn)人居住人口約40萬(wàn)人代表樓盤(pán)居住人口華南板塊廣州碧桂園、華南新城、自在城市花園、錦銹香江、雅居樂(lè)、祈福新村、星河灣、廣地花園、南國(guó)奧園……

約30萬(wàn)人市橋板塊華僑城、海倫堡、奧園冠軍城、康裕北苑、錦繡華庭、萬(wàn)科金色城品、德寶花園……約40萬(wàn)人合計(jì)：70萬(wàn)人市橋（中心城區(qū)）主要樓盤(pán)人口分布序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932北城白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園、奧林匹克冠軍城14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長(zhǎng)堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園（含各悅園）1,79939岳泰花園3,20171開(kāi)陽(yáng)閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂(lè)園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來(lái)福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀(jì)花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂(lè)園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運(yùn)新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計(jì)28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤(pán)居住人口統(tǒng)計(jì)約28萬(wàn)人，加上自建房及民居約10-12萬(wàn)居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約38-40萬(wàn)人。項(xiàng)目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤(pán)達(dá)20多個(gè)，居住人口約15萬(wàn)人。（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬(wàn)科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時(shí)代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園…….)番禺整體房?jī)r(jià)走勢(shì)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，截止至2011年7月，番禺整體住宅均價(jià)已逾13000元/㎡。2009年2010年2011年海倫堡流金歲月18000-190002000023000星辰時(shí)代豪庭——1500020000奧園廣場(chǎng)公寓——1600017000博學(xué)公館——1500016000橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房?jī)r(jià)更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，2011年，區(qū)域部分新建樓盤(pán)均價(jià)已突破20000元/㎡的水平。第二部分、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研根據(jù)奧園廣場(chǎng)所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類(lèi)：1.同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：海印有一城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫廣場(chǎng)青蘿天地2.周邊項(xiàng)目：哈街大潤(rùn)發(fā)青蘿天地大潤(rùn)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海印又一城圖例地塊在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目市橋老城商圈本次調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目主要分布在萬(wàn)博商圈、市橋老城商圈、市橋南商圈三大區(qū)域項(xiàng)目周邊同類(lèi)型商業(yè)項(xiàng)目有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)、羅家圣鑫廣場(chǎng)、青蘿天地、將與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。哈街、大潤(rùn)發(fā)由于位置緊鄰本項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值。海印又一城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于萬(wàn)博商圈內(nèi)，與本項(xiàng)目相距約有30分鐘車(chē)程。萬(wàn)博商圈哈街匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫廣場(chǎng)一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布市橋南商圈二、所處區(qū)域特點(diǎn)萬(wàn)博商圈市橋老城商圈市橋南商圈調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手海印又一城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)博項(xiàng)目）羅家圣鑫廣場(chǎng)匯攏商業(yè)廣場(chǎng)青蘿天地哈街大潤(rùn)發(fā)區(qū)域特點(diǎn)定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚；目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主，周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂(lè)等大型社區(qū)。傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚；輻射整個(gè)番禺區(qū)域，人流量較大；區(qū)內(nèi)建筑老舊、道路擁擠，目前缺乏規(guī)模大、功能齊商業(yè)項(xiàng)目；規(guī)劃為番禺商業(yè)副中心；目前已建成商業(yè)少，商業(yè)氛圍較弱；周邊聚集大量高檔社區(qū)，總?cè)丝诩s15萬(wàn)人，消費(fèi)力較強(qiáng)主要消費(fèi)群洛溪、華南板塊樓盤(pán)居民消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)以番禺本地居民為主，消費(fèi)力品牌認(rèn)知度相對(duì)偏低橋南板塊樓盤(pán)居民發(fā)展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟萬(wàn)博商圈海印又一城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)博項(xiàng)目）三、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研分析海印又一城項(xiàng)目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。周邊樓盤(pán)包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園、雅居樂(lè)、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費(fèi)群體。海印又一城項(xiàng)目位置海印又一城（建設(shè)中）海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃：集五星級(jí)酒店、商務(wù)寫(xiě)字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。用地面積：約10萬(wàn)平方米建筑面積：超過(guò)25萬(wàn)平方米。（其中酒店約6萬(wàn)平方米，商務(wù)寫(xiě)字樓約8萬(wàn)平方米，商場(chǎng)、超市約8萬(wàn)平方米）停車(chē)位：約400個(gè)基本信息項(xiàng)目定位：打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強(qiáng)區(qū)域購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)劃：海印又一城商場(chǎng)B、C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共5層。建筑面積約60000平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：計(jì)劃引入品牌服飾、時(shí)尚用品、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場(chǎng)、五星級(jí)電影院，名牌OUTLET場(chǎng)，電玩娛樂(lè)城等業(yè)態(tài)海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃二期集中式商業(yè)，酒店及寫(xiě)字樓一期沃爾瑪超市三期住宅一期沃爾瑪山姆會(huì)員店，于09年10月已經(jīng)開(kāi)業(yè)。海印又一城（建設(shè)中）海印又一城（建設(shè)中）目前的工程建設(shè)情況招商進(jìn)度：二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開(kāi)始全面招商。主力店：一期沃爾瑪山姆會(huì)員店，已經(jīng)在09年10月開(kāi)業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會(huì)員店超市，營(yíng)業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為3000平方租賃價(jià)格：二期目標(biāo)租賃報(bào)價(jià)200/元/平方管理費(fèi)：暫定為68元/平方/月開(kāi)業(yè)時(shí)間：擬2012年5月1日招商狀況工程進(jìn)度：二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。工程進(jìn)度海印又一城項(xiàng)目借助地利、自身優(yōu)勢(shì)以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購(gòu)物中心，但現(xiàn)實(shí)交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對(duì)招商產(chǎn)生一定影響。

與本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、開(kāi)業(yè)時(shí)間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項(xiàng)目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目招商影響有限。優(yōu)勢(shì)分析：地處規(guī)劃中萬(wàn)博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運(yùn)營(yíng)，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場(chǎng)知名度；工程進(jìn)度較快，對(duì)現(xiàn)階段招商促進(jìn)大；海印自身多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)商家給予一定信心。劣勢(shì)分析：公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費(fèi)。海印又一城（建設(shè)中）番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）項(xiàng)目位置：處于萬(wàn)博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目14公里；用地面積：6.7萬(wàn)平方米建筑面積：超過(guò)66萬(wàn)平方米。主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)購(gòu)物中心、城市商業(yè)街、寫(xiě)字樓等基本信息經(jīng)營(yíng)定位：高級(jí)商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體商業(yè)定位招商進(jìn)度：招商團(tuán)隊(duì)籌備到位，目前與禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語(yǔ)、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。租金價(jià)格：預(yù)計(jì)可達(dá)到200元/平方米/月開(kāi)業(yè)日期：預(yù)計(jì)2013年初招商信息工程進(jìn)度：已基本完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工工程進(jìn)度番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析：地處規(guī)劃中萬(wàn)博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。萬(wàn)達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商及工程建設(shè)速度快；劣勢(shì)分析：位置相對(duì)較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利；開(kāi)業(yè)時(shí)間初定2013年，整體進(jìn)度較后。商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場(chǎng)的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。

由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前尚未開(kāi)展地塊動(dòng)工，且其計(jì)劃在2013年初開(kāi)業(yè)，與本項(xiàng)目在推進(jìn)時(shí)間上存在一定差距，建議在近期該項(xiàng)目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生分流。番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）市橋老城商圈羅家圣鑫廣場(chǎng)匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫廣場(chǎng)位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。項(xiàng)目靠近地鐵3號(hào)線番禺廣場(chǎng)站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來(lái)的政治、商貿(mào)中心。羅家圣鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目位置羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）與本項(xiàng)目距離：處于番禺廣場(chǎng)側(cè)，距離本項(xiàng)目3公里；用地面積：4.7萬(wàn)平方米建筑規(guī)劃：總建筑面積約20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積12.55萬(wàn)平米（地上5層地下2層）；

項(xiàng)目負(fù)2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場(chǎng)站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。停車(chē)位：1,741個(gè)基本信息項(xiàng)目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時(shí)鄰近高架橋，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造。周邊環(huán)境羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù)2層施工階段，部分建筑建至地上2層。開(kāi)業(yè)時(shí)間擬在2012年10月。工程進(jìn)度羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū)域型一站式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：共7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類(lèi)業(yè)態(tài)約占項(xiàng)目6成比例，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合較類(lèi)似。商業(yè)定位招商情況：現(xiàn)階段計(jì)劃整體打包出租，與泰國(guó)中央百貨、廣百百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家洽談當(dāng)中租賃價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)約90元/㎡；招商狀況B2B1L1L2L3L4L5羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）優(yōu)勢(shì)分析：所處區(qū)域?yàn)榉?、?jīng)濟(jì)文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)；建筑面積達(dá)20萬(wàn)㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理劣勢(shì)分析：地塊為羅家村集體用地，對(duì)招商產(chǎn)生一定影響?？拷呒軜?，使項(xiàng)目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造，項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)帶動(dòng)，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡；羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但由于其股權(quán)分配問(wèn)題及用地屬性的限制，項(xiàng)目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。隨著該項(xiàng)目主力店招商明朗化，與本項(xiàng)目餐飲、配套類(lèi)業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）項(xiàng)目位置：位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行10分鐘可達(dá)地鐵3號(hào)線番禺廣場(chǎng)站D出口，距離本項(xiàng)目約3公里；用地面積：3.7萬(wàn)平方米，建筑面積：約15萬(wàn)平方米；其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬(wàn)平方米。地下停車(chē)場(chǎng)約3萬(wàn)平方米。停車(chē)位：3,000個(gè)基本信息商業(yè)定位：體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場(chǎng)、國(guó)際品牌超市、跨國(guó)飲食集團(tuán)、名店街、專(zhuān)賣(mài)店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)定位從現(xiàn)場(chǎng)模型規(guī)劃顯示，購(gòu)物中心外設(shè)計(jì)有大型戶外休閑廣場(chǎng)，面積近2萬(wàn)平㎡。匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）目前正處于地基開(kāi)挖階段；擬2012年5