寧德市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(改)

五、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、【城市GDP與人均GDP】在福建各市中中處于中低水平，但增幅較高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁2、【財(cái)政收入】3、【工業(yè)產(chǎn)值】4、【外資利用情況】1社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均遞增16%

全市生產(chǎn)總值年均遞增16%以上

全縣財(cái)政總收入年均遞增均為25%

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均遞增25%

2125、【經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃】2015年，寧德全市經(jīng)濟(jì)努力實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃既定目標(biāo)六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以港口為依托，大力發(fā)展海洋食品加工及電機(jī)、船舶修造等重工產(chǎn)業(yè)第二年產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，第一及第三產(chǎn)業(yè)所占比例穩(wěn)定降低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿O高七、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況道路建設(shè)：寧德市全面建設(shè)京臺(tái)高速公路寧德段、沈海復(fù)線寧連高速公路寧德段、沈海復(fù)線柘榮至福安段、福安至壽寧(閩浙界)高速公路等4個(gè)項(xiàng)目，確保投資計(jì)劃完成。同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)沈海復(fù)線福鼎貫嶺至柘榮段、福安至漳灣段2個(gè)項(xiàng)目前期工作，并于2013年下半年動(dòng)工建設(shè)。普通公路方面，續(xù)建省道202線壽政公路等19條(段)218公里。新開工建設(shè)周寧城關(guān)至蕉城界公路一期工程等13條(段)126公里。同時(shí)，完成省道202線壽政公路一期工程等10條(段)37公里建設(shè)。港航建設(shè)方面加快建設(shè)在建的三都澳港區(qū)城澳作業(yè)區(qū)1#、2#多用途碼頭工程等10個(gè)項(xiàng)目，開工建設(shè)沙埕港區(qū)八尺門作業(yè)區(qū)1-5#通用泊位工程等12個(gè)項(xiàng)目，全力完成霞浦后港陸島交通碼頭等3個(gè)項(xiàng)目。城市綠化：寧德市建成區(qū)綠化覆蓋面積3170公頃，園林綠地面積達(dá)到2868公頃，公園綠地面積達(dá)到974公頃，城市建成區(qū)綠地率35.94%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率39.72%，人均公園綠地面積10.86㎡；中心城市建成區(qū)面積21.02平方公里，人口23.74萬人，綠化覆蓋面積842公頃，園林綠地面積達(dá)到763公頃，公園綠地面積達(dá)到324公頃，城市建成區(qū)綠地率36.3%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率40.06%，人均公園綠地面積13.65㎡；福鼎市建成區(qū)綠地率達(dá)36.80%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率41.00%，人均公園綠地面積達(dá)11.10平方米；福安市建成區(qū)綠地率達(dá)36.01%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率40.10%，人均公園綠地面積達(dá)11.02平方米。水電通訊：區(qū)內(nèi)水、電、氣、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，全區(qū)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)通訊無縫覆蓋，基本具備承接大規(guī)模開發(fā)的條件。重點(diǎn)項(xiàng)目：目前，已建成大唐寧德火電一期120萬千瓦投產(chǎn)發(fā)電，二期2臺(tái)120萬千瓦項(xiàng)目已上報(bào)國家核準(zhǔn)。寧德核電項(xiàng)目已經(jīng)國家發(fā)改委同意列入“十一五”開工項(xiàng)目，正在開展前期工作。大唐煤化工、煤炭集散中心項(xiàng)目正式簽訂合作協(xié)議，進(jìn)入方案設(shè)計(jì)和預(yù)可研階段。寧德大型鋼鐵項(xiàng)目、石化項(xiàng)目前期工作也正在深入開展。八、居民生活水平根據(jù)寧德市統(tǒng)計(jì)局2013年1-11月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：寧德市截止到2013年11月全社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3172335萬元，城鎮(zhèn)居民可支配收入21825/人·年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8829元/年，處于沿海地區(qū)中低等收入水平。從歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及居民存款反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，寧德居民消費(fèi)能力逐年遞增,消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，但與省內(nèi)其他沿海城市相比處于較低水平。13年1-11月份寧德社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3172335萬元，在福建省內(nèi)僅高于南平；13年寧德居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)4532045萬元，人均存款11000元左右，與省內(nèi)其他區(qū)域相比處于較低位置，這跟寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較晚，民間財(cái)富集中在大部分生意人或出外務(wù)工人員手里有直接的關(guān)系。寧德市二0一三年1-11月國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)指標(biāo)名稱單位本月止累計(jì)增長(zhǎng)（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元1033.0312.5社會(huì)消費(fèi)品零售額萬元317233515.5城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額萬元277687115.5鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額萬元39546416個(gè)人儲(chǔ)蓄存款萬元453204516.2期末金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額萬元1151555915.5城鎮(zhèn)居民可支配收入元218259.9農(nóng)民人均現(xiàn)金收入元882911.6

九、寧德市發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展定位：1、依托區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)寧德與海西、寧德與臺(tái)灣的合作，提升寧德在沿海區(qū)域中的地位。2、優(yōu)化公共設(shè)施布局，傳承歷史文脈，凸顯山海格局，建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、和諧宜居、特色鮮明的海濱新城。3、采用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集中發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)都市區(qū)一體化發(fā)展，做大做強(qiáng)環(huán)灣城市和主城區(qū)。發(fā)展構(gòu)想：建設(shè)成為海西東北翼中心城市，對(duì)接長(zhǎng)三角前沿區(qū)域、對(duì)臺(tái)交流合作重要平臺(tái)、臨港先進(jìn)制造業(yè)基地、東南沿海重要港口樞紐、海西特色文化和生態(tài)旅游基地、綠色宜居海灣新城。發(fā)展戰(zhàn)略：1、對(duì)接區(qū)域，融入海西主動(dòng)對(duì)接長(zhǎng)三角、大福州等經(jīng)濟(jì)圈，積極拓展對(duì)江西等內(nèi)陸省市的影響力；全面參與海西經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)群的構(gòu)建，主動(dòng)承接臺(tái)灣等地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在港口、能源、臨港工業(yè)等方面協(xié)同發(fā)展。

2、環(huán)灣整合，集中發(fā)展整合環(huán)三都澳地區(qū)，將蕉城區(qū)、東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以及福安、霞浦的部分地區(qū)整合為環(huán)灣城市，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3、彰顯山海，生態(tài)宜居傳承山海格局，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)建特色鮮明、綠色宜居的濱海城市。4、發(fā)展目標(biāo)：規(guī)劃期末形成“一帶、一軸，一城”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)：

（1）一帶：沿海發(fā)展帶北起福鼎市，依托溫福鐵路、沈海高速、溫福城際等交通干線形成寧德城鎮(zhèn)-產(chǎn)業(yè)沿海發(fā)展帶；

（2）一軸：沿寧武高速發(fā)展軸以寧德主城區(qū)為起點(diǎn)，以寧武高速公路為依托，沿賽江流域聯(lián)系福安市，形成寧德內(nèi)部山海呼應(yīng)的城市發(fā)展軸，同時(shí)力爭(zhēng)發(fā)展成為內(nèi)陸省份與寧德間的交通聯(lián)系軸線；

（3）一城：寧德中心城市，包括蕉城區(qū)、福安和霞浦部分地區(qū)，是寧德的沿海集聚發(fā)展區(qū)域。

總體規(guī)劃-建設(shè)海西東北翼中心城市以山海為邊界，在相對(duì)集中的空間范圍內(nèi)，以交通干線和自然山體、水體相分隔，形成有主有次、重點(diǎn)突出、功能明確、分階段發(fā)展的大城市多核心組團(tuán)城市。集聚發(fā)展城市中心區(qū)，南北輻射建設(shè)港口區(qū)，依托港口發(fā)展大型臨港工業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)制造業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展。布局結(jié)構(gòu)（1）一帶：依托溫福鐵路、沈海高速、溫福城際等交通干線形成寧德城鎮(zhèn)-產(chǎn)業(yè)沿海發(fā)展帶；

（2）一軸：沿寧武高速發(fā)展軸以寧德主城區(qū)為起點(diǎn)，沿賽江流域聯(lián)系福安市，形成寧德內(nèi)部山海呼應(yīng)的城市發(fā)展軸，（3）一城：寧德中心城市，包括蕉城區(qū)、福安和霞浦部分地區(qū)，是寧德的沿海集聚發(fā)展區(qū)域。規(guī)劃中心-東擴(kuò)面海、北展南移。城市東部及北部的東僑新區(qū)、漳灣、六都西陂塘等地是城市近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。規(guī)劃目標(biāo)—規(guī)劃2030年，寧德中心城區(qū)城市建設(shè)用地為218平方公里。預(yù)計(jì)2030年，主城區(qū)的城市建設(shè)用地約100.00平方公里，人均城市建設(shè)用地140.8平方米。

十、寧德市發(fā)展規(guī)劃以環(huán)三都澳港區(qū)為中心，逐步像外發(fā)展延伸序號(hào)主題具體內(nèi)容1工業(yè)項(xiàng)目繁多，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要支點(diǎn)2013年寧德81個(gè)在建工業(yè)類項(xiàng)目中，年度投資超億元的項(xiàng)目超過30個(gè)。其中：（1）福建聯(lián)德30萬噸鎳合金項(xiàng)目，總建筑面積18萬平方米，建設(shè)4條礦熱爐生產(chǎn)線，年產(chǎn)鎳合金30萬噸。已投資10億，完成主廠房結(jié)構(gòu)及鋼構(gòu)安裝以及行政大樓、生產(chǎn)大樓建設(shè)，實(shí)現(xiàn)部分投產(chǎn)。2、寧德蕉城聚合物鋰離子電池項(xiàng)目二期，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，建設(shè)45條自動(dòng)加工生產(chǎn)線及污水處理附屬設(shè)施，年產(chǎn)鋰離子電池2.34億個(gè)。今年已投資3億元，建設(shè)2座廠房、2幢宿舍樓，總建筑面積192950平方米;建成10條生產(chǎn)線。3、東僑中科寧德高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)路網(wǎng)、排水渠、污水管網(wǎng)提升與改造工程等。主要包含東僑工業(yè)集中區(qū)工業(yè)北路、5號(hào)路、16號(hào)路、18號(hào)路、19號(hào)路、團(tuán)圓路等約10條主要路網(wǎng);鄭岐溪排洪渠工程、油行溪排洪渠、北山溪等排洪渠建設(shè)等工程。今年已投資1.5億元，完成部分土地征用、填方和路網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4、福安鼎信科技不銹鋼冷軋及深加工配套項(xiàng)目，建設(shè)年產(chǎn)300萬噸不銹鋼熱軋鋼卷、100萬噸不銹鋼冷軋及深加工生產(chǎn)線。已投資8億元，完成項(xiàng)目工作量40%。

2經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交通先行，寧德將加快建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)1、在港口建設(shè)方面，列入今年在建項(xiàng)目的有福州港三都澳港區(qū)漳灣作業(yè)區(qū)8#、9#泊位項(xiàng)目、福州港三都澳港區(qū)城澳作業(yè)區(qū)1#、2#泊位以及福州港三都澳港區(qū)城澳作業(yè)區(qū)8#、9#泊位通用等。2、寧德將加快國高網(wǎng)京臺(tái)線建甌至閩侯段寧德境內(nèi)段、沈海復(fù)線寧德(漳灣)至連江(浦口)高速寧德段、沈海復(fù)線柘榮至福安段、福安至壽寧(閩浙界)四條高速公路建設(shè)。3、在鐵路方面，2013年寧德市政府投資2.9億元，建設(shè)合福鐵路寧德段。該鐵路全長(zhǎng)19.614公里，為國鐵Ⅰ級(jí)、雙線電氣化、時(shí)速350公里高速客運(yùn)鐵路。于2013年2月初開始四電、站房工程的施工，3月初開始無砟軌道板鋪設(shè)工作，6月底完成橋梁下部結(jié)構(gòu)的施工，6月底隧道整體完工，9月中旬完成架梁工程，目前已開始有砟軌道的鋪設(shè)。寧德市城市規(guī)劃最新動(dòng)向——寧德-位于東經(jīng)118°32‘～120°44’、北緯26°18‘～27°4’之間，屬于福建省，南連福州，北接浙江，西鄰南平，東面與臺(tái)灣省隔海相望，是福建離“長(zhǎng)三角”和日本、韓國最近的中心城市。寧德是中國最繁忙的深水港口城市之一，享有世界地質(zhì)公園旅游大城市之稱。根據(jù)寧德市的總體規(guī)劃版圖，蕉城區(qū)是“一帶一軸一城”的核心部位、寧德新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、寧德輻射環(huán)三都澳環(huán)灣地區(qū)的戰(zhàn)略前沿，是福建向北對(duì)接、聯(lián)系和輻射浙江溫州、麗水、長(zhǎng)三角，服務(wù)全省乃至東南沿海的樞紐中心；南聯(lián)福州、泉州、廈門、漳州、珠三角等地。十一、城市輻射力研究●寧德寧德雖然建縣已經(jīng)有一千多年的歷史了，可是一直是一座小城。按傳統(tǒng)的城市發(fā)展規(guī)律，寧德三面環(huán)山，沒有廣闊的平原和農(nóng)村作為城市的發(fā)展基礎(chǔ)，港口也沒有腹地經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，自然不能發(fā)展為大城市。但是，隨著近年來港口重工行業(yè)及旅游行業(yè)的開發(fā)，寧德完全具備成為現(xiàn)代港口大城市的條件。十二、區(qū)域中心總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)特征總結(jié)市場(chǎng)特征小結(jié)啟示城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀城市以第二產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；三都澳環(huán)灣工業(yè)集群的深入開發(fā)必將促進(jìn)城市新一輪發(fā)展；區(qū)位特殊，寧德位于閩浙交界，隨著兩省邊貿(mào)進(jìn)一步發(fā)展，寧德第三產(chǎn)業(yè)具有巨大發(fā)展?jié)摿θ司鵊DP處于中低水平，但增長(zhǎng)迅速，社會(huì)消費(fèi)品零售額及蓄存款額偏低產(chǎn)業(yè)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的引擎，帶動(dòng)城市的發(fā)展未來潛力能源產(chǎn)業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)、港口大型重工、旅游行業(yè)及港口物流2、城市現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃總結(jié)城市現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃1、城市經(jīng)濟(jì)：寧德2013年1-11月實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1033.03億元，比上年增長(zhǎng)12.5%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入114.84億元，比上年增長(zhǎng)20.6%。全市常住人口284萬人，比上年末增加1萬人。其中城鎮(zhèn)人口143.7萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化水平）50.6%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。全市農(nóng)民人均純收入8829元，比上年增長(zhǎng)13.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21825元，比上年增長(zhǎng)13.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.9%。農(nóng)村居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重為46.4%，城鎮(zhèn)為46.2%。預(yù)計(jì)至2020年，寧德城市總?cè)丝跒?14萬人，其中.市域城鎮(zhèn)人口269萬人，城鎮(zhèn)化水平65％，市區(qū)總?cè)丝跒?5萬人。2、城建現(xiàn)狀：近年來，寧德中心城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，形成了以環(huán)東湖核心區(qū)域?yàn)橹行牡摹八目v四橫”城市路網(wǎng)框架。富春東路、閩東中路成功打通，寧川路、天湖路、南環(huán)路、東湖路、塔山路瀝青路面改造有序推進(jìn)。南大塘排洪渠、后崗浮排洪渠完成建設(shè)，市區(qū)貴岐山污水處理廠二期工程、東僑北區(qū)污水處理廠、城區(qū)第三水廠建成投運(yùn)，城區(qū)總供水能力達(dá)13萬噸/日，建成區(qū)供水管道密度達(dá)到每平方公里8.95公路，用水普及率100%。東湖南北岸公園、塔山公園、鏡臺(tái)山公園等主題公園“點(diǎn)睛”城市。2011年末，城市園林綠地面積達(dá)625公頃，其中公園綠地面積達(dá)304公頃，建成區(qū)綠地率36.03%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率40.06%，人均公共綠地面積13.65平方米。2013年以來寧德以建設(shè)“六新大寧德”為契機(jī)，大力實(shí)施“五大戰(zhàn)役”提升年活動(dòng)，不斷拓展戰(zhàn)役的內(nèi)涵、領(lǐng)域和規(guī)模，寧德市“五大戰(zhàn)役”計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目1290項(xiàng)，項(xiàng)目總投資7060億元，年度計(jì)劃投資760億元，比增25%。其中，城市建設(shè)戰(zhàn)役將重點(diǎn)做好城市規(guī)劃編制和實(shí)施、城市綜合交通、城市綠化、城鄉(xiāng)景觀風(fēng)貌整治、污水處理及水環(huán)境整治、垃圾處理、全力打造城市綜合體等，共安排項(xiàng)目378項(xiàng)，年度計(jì)劃投資129億元。小城鎮(zhèn)改革發(fā)展戰(zhàn)役省市全年計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目361項(xiàng)，年度計(jì)劃投資104億元。另外，民生工程戰(zhàn)役項(xiàng)目安排67項(xiàng)，年度計(jì)劃投資57億元。3、城市規(guī)劃與項(xiàng)目開發(fā)啟示分析城市規(guī)劃及土地資源啟示確立以環(huán)三都澳灣區(qū)為中心未來城市的發(fā)展將加大對(duì)蕉城區(qū)、東僑區(qū)、福安市及霞浦縣等環(huán)三都澳港口地區(qū)的市政、生活等配套的投入，打造“一帶”、“一軸”、“一城”的美麗灣區(qū)。東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為寧德未來城市拓展主要方向東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立以來，一直都是寧德城市拓展的主要方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于活躍狀態(tài)本案位于東僑開發(fā)區(qū)，距寧德市政府、蕉城區(qū)政府不到十分鐘車程，周邊項(xiàng)目眾多，配套設(shè)施日益完善本案所處區(qū)域?yàn)閷幍滦鲁鞘兄行?，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，配套完善，道路、景觀規(guī)劃較好，將為項(xiàng)目銷售帶來較多好處第三部分市場(chǎng)背景綱要一、寧德房市總體運(yùn)行情況1、發(fā)展階段2、發(fā)展歷程3、客群特征二、區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)1、一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）2、二級(jí)市場(chǎng)（增量房市場(chǎng)）3、市場(chǎng)消化量4、供求關(guān)系解析三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1、總體競(jìng)爭(zhēng)力分析2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤具體情況4、項(xiàng)目SWOT分析5、小結(jié)四、市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判1、市場(chǎng)總結(jié)2、市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)因素3、市場(chǎng)未來趨勢(shì)研判Qutline一、寧德房市總體運(yùn)行情況

2000年11月寧德“撤地改市”，改設(shè)省轄地級(jí)市，原寧德市改為蕉城區(qū)。當(dāng)時(shí)蕉城區(qū)共有面積1537.2平方公里，區(qū)域人口40.55萬，其中建成區(qū)面積8.2平方公里，人口12萬人。主要經(jīng)濟(jì)來自于養(yǎng)殖業(yè)和種植業(yè)。城區(qū)面積狹窄，人口總量不足；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，均直接制約著城市的發(fā)展。這直接寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)起步較晚，早期樓盤開發(fā)規(guī)模小，品質(zhì)較差，且價(jià)格相對(duì)福建其它地市來說偏低，屬于中國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的空白地帶。近年來，隨著大批重點(diǎn)項(xiàng)目落戶寧德，寧德經(jīng)濟(jì)開始迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱潮。但隨著房?jī)r(jià)日益走高，及國家政策影響，寧德房產(chǎn)銷售開始日漸緩慢，陷入了銷售周期延長(zhǎng)，開發(fā)商資金回籠慢的怪圈中，很多開發(fā)商業(yè)因此出現(xiàn)資金鏈問題，為了加快銷售進(jìn)度，各種營銷活動(dòng)層出不窮，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。其主要原因在于寧德經(jīng)濟(jì)雖然有所發(fā)展，但是還存在著城市化面積小，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，人口基數(shù)低，對(duì)周邊縣市購房者吸引力不強(qiáng)等一系列問題。1、發(fā)展階段寧德市規(guī)劃為“一帶、一軸、一城”，其中一城所在的主城區(qū)蕉城今年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市化速度增快，極大刺激了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱、人口基數(shù)偏低，導(dǎo)致供求關(guān)系略微失衡；目前處于向良性發(fā)展的初級(jí)階段、緩慢調(diào)整的過程當(dāng)中。指標(biāo)1：城市化率：寧德作為閩東城市中心，其海峽西岸東北翼中心城市的城市定位及閩浙交界處的良好區(qū)位將為其帶來極大的人流、物流、信息流和資金流，蕉城區(qū)總?cè)丝谝?guī)模在2010年為43萬人，預(yù)計(jì)2015年達(dá)到49萬、2020年達(dá)到71萬人，而城鎮(zhèn)化水平分別是57％、65％，即城鎮(zhèn)人口規(guī)模為28萬和46萬人。從中可以看出，激增的人口基數(shù)是將來寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的重要保證。指標(biāo)2：固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資2007年2008年2010年2012年2015年39.1%39.9%43.350.6%57%寧德社會(huì)固定資產(chǎn)投資從04年至今保持高速增長(zhǎng)速度，增幅位居福建省第一；房地產(chǎn)投資總量自03年-07年保持高速增長(zhǎng)，08年因市場(chǎng)環(huán)境影響稍微回落，自09年起又開始大幅增長(zhǎng)。指標(biāo)2：固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資發(fā)展歷程：①、從歷年來商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)來看——2007年，寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高峰期，有122.54萬平方米的交易體量；2008年，由于受國家宏觀調(diào)控政策影響，房市明顯走低，年交易量呈現(xiàn)大量走跌態(tài)勢(shì)。2009年，樓市蕭條過后迎來了一波爆發(fā)，當(dāng)年商品房銷售面積大幅提升，年銷售量達(dá)歷史最高水平，突破159萬㎡；2010年開始，寧德房產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)；年交易量保持逐年上升；截止2113年1-11月份，寧德商品房銷售面積已達(dá)168.25萬平方米②從歷年商品房成交均價(jià)來看——房?jī)r(jià)漲幅較大，存在較大風(fēng)險(xiǎn)除2009年因房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆房?jī)r(jià)有較大幅度提升外，其余年份漲勢(shì)基本平穩(wěn)；從2010年到2012年，寧德住宅均價(jià)漲幅分別為18%、12%、12.3%，整體房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，漲幅不大。2、發(fā)展現(xiàn)狀【現(xiàn)狀一】：市場(chǎng)發(fā)展迅猛，銷售壓力加大——寧德城區(qū)人口不足20萬，總?cè)丝诓坏?5萬人，近年來，寧德城市化拓展迅速，但城市增容緩慢，加上城市發(fā)展起步較晚，配套設(shè)施不夠完善，周邊縣市買房者又遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，購房能力劇減；但隨著“十二五”規(guī)劃，寧德被多家大開發(fā)商認(rèn)可，碧桂園、陽光城、泰禾等多家大型開發(fā)商齊聚寧德，2013年1-11月，寧德房地產(chǎn)投資額為199.02億元，增長(zhǎng)56.8%，這預(yù)示著2014年市場(chǎng)放量講大幅增加，銷售壓力巨大?！粳F(xiàn)狀二】：主流產(chǎn)品形態(tài)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的自我調(diào)節(jié)1、今明年放量巨增，市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，價(jià)格受產(chǎn)品形態(tài)驅(qū)動(dòng)（08年起大部分以小高層、高層產(chǎn)品為主），銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定，增幅空間較小。時(shí)間段代表樓盤均價(jià)（元/㎡）2004年以前金港名都、靈秀山莊多層1500-2000元2005年金港名都、東湖豪門2000-2500元2006年金港名都、金域蘭灣多層2200-2500，小高層2800左右2007年君臨天下、金港名都、怡和家園小高層均價(jià)2800-32002008年儷景陽光、海濱壹號(hào)、金港明都小高層均價(jià)3500-42002009年儷景陽光、金龍紐約街、碧海云天小高層均價(jià)4500-55002010年水岸陽光、仕林東湖、華府豪庭小高層、高層均價(jià)5800-60002011年鉑金翰、唐程御品、東城國際小高層、高層均價(jià)6500-72002012年至今美倫陽光園、東湖品榛、東湖一品、德潤(rùn)萬象城小高層、高層均價(jià)7200-85002、近年來，隨著政策調(diào)整，寧德市場(chǎng)投資客日益減少，但隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，剛需型客源較多，預(yù)計(jì)最近3年內(nèi)寧德市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升，但升幅較小。現(xiàn)狀三：房地產(chǎn)開發(fā)增速快，施工面積逾千萬平方米

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1-11月，寧德全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資199.02億元，同比增長(zhǎng)56.8%，增幅居全省第一位，高于全省平均增幅22.9個(gè)百分點(diǎn)。從投資完成情況看，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，增幅從一季度的71.5%小幅回落到年底的40.2%，增速平均在55%左右。其中，住宅投資137.16億元，增長(zhǎng)68.7%；占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的68%。商品房銷售面積增長(zhǎng)較慢，截止2013年1-11月，寧德全市商品房銷售增長(zhǎng)2%，腳步放緩，商品房施工面積1370.27萬平方米，房市競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)不容樂觀現(xiàn)狀四：新開工面積下降，市場(chǎng)供應(yīng)量減少據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1-11月，寧德全市商品房新開工面積253.86萬平方米，同比下降34.0%。其中商品住宅新開工面積176.19萬平方米，下降40.4%。新開工面積的大幅下降，將影響后期的房源供應(yīng)，隨著寧德市中心城市建設(shè)加快推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平的提高，市區(qū)人口增加，住房剛性需求擴(kuò)大，在市場(chǎng)有效供應(yīng)減少的情況下，房?jī)r(jià)將可能進(jìn)一步上漲，進(jìn)而影響寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

現(xiàn)狀小結(jié)：2000年，寧德正式撤地建市，至目前為止，寧德市區(qū)人口約為45萬人，但是，大多分散在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，寧德地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)集中的蕉城、東僑兩區(qū)，人口不到20萬人。近年來，寧德樓市發(fā)展迅猛，但購房者多為周邊縣市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，本地剛需趨于飽和，而外來人口到寧德購房的比例，尚待提升。未來寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，單靠本地置業(yè)者的需求很有限，需要吸引更多周邊縣市置業(yè)者。3、客群特征分類分布生活狀況置業(yè)需求特征描述泛公務(wù)員政府、學(xué)校、銀行等一般科員工資扣除五險(xiǎn)一金后只有2700元/月，早期都有單位福利房，年輕的一般住在單位宿舍。30歲以下年輕人二房為主，少部分人有改善居住，偏向三房、四房，少數(shù)人有投資的傾向。素質(zhì)較高，內(nèi)斂，低調(diào)，見識(shí)較廣，交際廣泛，信息渠道多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶三都澳環(huán)灣地區(qū)收成好時(shí)年收入100萬以上，收成不好時(shí)可能血本無歸自建房，大部分是為了兒女讀書，購買以學(xué)區(qū)房為主靠天吃飯，收入情況視收成而定，較不穩(wěn)定企業(yè)管理層各大中型企業(yè)以3500-5000元/月居多，部分超過5000元/月，自購房、公司宿舍75-90㎡左右的兩到三房為主素質(zhì)較高，信息渠道多，購房時(shí)密切與城市發(fā)展、企業(yè)未來相關(guān)聯(lián)私企業(yè)主食品、電機(jī)行業(yè)。年收入較高，生活無憂高品質(zhì)電梯住宅，別墅樸實(shí)、低調(diào)、內(nèi)斂，不愿意顯富，關(guān)注安全和環(huán)境生意人餐飲店服裝店…年收入在10萬左右一般都有一處以上的房產(chǎn)住宅換代需求，偏向于三房四房，面積追求舒適型生活不規(guī)律，素質(zhì)一般，好熱鬧，好娛樂，期望提高自身階層，喜歡跟風(fēng)普通職工企業(yè)工資較低，雖然收入穩(wěn)定，但生活情況較差以中小戶型為主生活規(guī)律，見識(shí)一般，安于現(xiàn)狀二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)統(tǒng)計(jì)表年份宗數(shù)土地面積(畝)平均容積率平均單價(jià)(萬元/畝)2007年4210.43.02167.52008年1802.2151.62009年8595.542.91243.742010年7450.822.8302.982011年6773.242.93203.242012年34053236.272013年7492.633.1172.62合計(jì)293007.633211.55分析：商住、商業(yè)用地

07-08,年，掛牌出讓，約151到167萬元每畝；09年——13年：大部分以掛牌或拍賣方式出讓，約172-302萬元每畝。2009年以來，寧德地價(jià)一直保持在200萬元每畝的價(jià)格上徘徊，2011年后，泰和、碧桂園等大型房地產(chǎn)開發(fā)商大宗拿地，導(dǎo)致樓面均價(jià)較10年大幅下跌。從地塊出讓情況可以看出，寧德的一級(jí)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化，地價(jià)也在最近幾年趨于穩(wěn)定，在寧德加快開發(fā)的背景下，地價(jià)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。1、一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）地塊開發(fā)情況分類區(qū)域/板塊地塊編號(hào)用地規(guī)模（公頃）地理位置開發(fā)項(xiàng)目名稱土地使用人已開發(fā)地塊東僑8741.725寧德市福寧南路西南側(cè)宗地盛輝-仕林東湖寧德盛輝房地產(chǎn)東僑8755.4821萬安路北側(cè)、夢(mèng)龍路南側(cè)——寧德市國投東僑9664.5956南湖濱路南側(cè)、林聰路東側(cè)綠城-德馨苑廈門博來房地產(chǎn)蕉城83515.16寧川路東側(cè)、天湖路南側(cè)萬達(dá)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)蕉城8212.66福寧大道南側(cè)東方偉業(yè)廣場(chǎng)福建東方偉業(yè)投資合計(jì)29.6227在開發(fā)地塊東僑8774.2008南湖濱路金谷~湖畔嘉園寧德金谷房地產(chǎn)東僑8785.6215華亭路西側(cè)、正大路北側(cè)碧城云庭寧德鑫田房地產(chǎn)東僑10069.0544南湖濱路南側(cè)、福寧路東側(cè)龍威經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)寧德龍威房地產(chǎn)蕉城7732.8968富春東路南側(cè)、高速公路西側(cè)泰和紅樹林福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)東僑11252.66金馬北路和石湖路交叉口陽光城福建陽光房地產(chǎn)東僑50810.1133閩東東路北側(cè)和暢路西側(cè)---------寧德交通投資集團(tuán)東僑5282,6267和暢路東路正大東路北側(cè)東晟泰麗園寧德東晟房地產(chǎn)合計(jì)37.1735地塊開發(fā)情況分類區(qū)域/板塊地塊編號(hào)用地規(guī)模（公頃）地理位置開發(fā)項(xiàng)目名稱土地使用人即將開發(fā)地塊東僑113843.3寧德市閩東東路與金馬路交叉億利城億利金威投資有限公司東僑5.8067學(xué)院路南側(cè)，金馬路東側(cè)金馬小區(qū)福建環(huán)三興港投資集團(tuán)蕉城113614.1743寧德市蕉城區(qū)八都鎮(zhèn)碧桂園碧桂園天茂集團(tuán)蕉城11430.9502蕉城區(qū)閩東中路北側(cè)——福建京潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)東僑11612.0013閩東東路南側(cè)、下凡村預(yù)留地東側(cè)）——福建報(bào)業(yè)投資控股東僑11131.2038萬安路北側(cè)鶴峰路東側(cè)——福建友和投資東僑11674.6667閩東路南側(cè)金馬北路西側(cè)——寧德市東晟房地產(chǎn)蕉城116611.5711高速公路東側(cè)公交停車保養(yǎng)場(chǎng)北側(cè)泰禾紅樹林泰禾集團(tuán)合計(jì)83.6741未開發(fā)地塊蕉城11790.1105蕉城區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園舊址——寧德市天元房地產(chǎn)開發(fā)蕉城5851.1776蕉城南路東側(cè)——中國銀行寧德分行東僑26.97天山路北側(cè)、東井路西側(cè)聲立方智造(中國)有限公司蕉城0.5617塔山路東側(cè)逸濤大廈福建美福房地產(chǎn)開發(fā)東僑5.6975閩東東路北側(cè)、華庭路西側(cè)

國際公館世鴻（福建）發(fā)展有限公司

合計(jì)34.5173地塊開發(fā)情況分類區(qū)域/板塊地塊編號(hào)用地規(guī)模（公頃）地理位置開發(fā)項(xiàng)目名稱土地使用人即將出讓地塊蕉城131912.6277金漳路東北側(cè)即將推出東僑13180.6666閩東路南側(cè)明月路東側(cè)即將推出合計(jì)13.2943總計(jì)198.2819基本結(jié)論：統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示——寧德已開發(fā)地塊29.6227公頃，在開發(fā)地塊37.1735公頃（基本屬于07-10年拿的地塊），即將開發(fā)地塊83.6741公頃，體量較大，原因是由于11年以來眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商云集寧德，開始大宗拿地，加劇了寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局；未開發(fā)用地規(guī)模為13.2943公頃；即將入市的樓盤為寧德動(dòng)車站旁的東部呼叫中心聲立方及寧德億利城。2、二級(jí)市場(chǎng)(增量房市場(chǎng))1、市場(chǎng)供應(yīng)量（寧德市區(qū)）表1：2013年四季度寧德市區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售情況預(yù)售許可證號(hào)開發(fā)商項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面積（㎡）可售套數(shù)（套）開發(fā)商寧建〔2013〕房預(yù)售證第55號(hào)

泰禾紅樹林6#樓古溪路1號(hào)

50622.74395中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑分公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第57號(hào)

幸福佳園1、2#福寧北路東2號(hào)21723.36196寧德市東僑實(shí)業(yè)投資有限公司——中宏花苑鶴峰路135號(hào)

37442.05335福建中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧建（2008）房預(yù)售證第3號(hào)

東城國際福寧北路2號(hào)26493.61寧德大源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第51號(hào)鑫隆嘉園蕉城區(qū)署前路18522.24192寧德市雄成置業(yè)發(fā)展有限公司

——匯盛商貿(mào)中心蕉城區(qū)環(huán)城路

29618.02179福建匯盛房地產(chǎn)有限公司

——金谷湖畔嘉園國寶路1號(hào)

29546.31

199寧德市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第12

中豪東湖一品北湖濱路9號(hào)

107215.67390福建中豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

——聯(lián)信財(cái)富廣場(chǎng)閩東中路32號(hào)

23912.35111寧德聯(lián)信置業(yè)有限公司——上東曼哈頓南湖濱路6號(hào)40343.59227寧德市東湖置業(yè)發(fā)展有限公司

——東湖天地東湖路17號(hào)

17067.4787寧德市華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

表1續(xù)：2013年四季度寧德市區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售情況預(yù)售許可證號(hào)開發(fā)商項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面積（㎡）可售套數(shù)（套）開發(fā)商寧建〔2013〕房預(yù)售證第59號(hào)

中融中央公館9.10.11#薛令之路19號(hào)

72164.43398福建中融房地產(chǎn)有限公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第50號(hào)美侖陽光園林聰路6號(hào)

15546.9657

寧德福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第28號(hào)

碧城云庭3#正大路1號(hào)

15124.82

22寧德市鑫田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧建〔2013〕房預(yù)售證第19號(hào)

德潤(rùn)萬象城萬安東路6號(hào)

122085.97

264寧德德潤(rùn)置業(yè)有限公司——寶信城市廣場(chǎng)天湖東路2號(hào)

39641.94164福建八閩置業(yè)有限公司寧建（2010）房預(yù)售第7號(hào)

海天水岸陽光福寧北路5號(hào)

27634。678寧德市海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

合計(jì)673586.43827基本結(jié)論——截止至2013年底，寧德在售樓盤17個(gè)，總建筑面積673586.4平方，約3827套項(xiàng)目名稱批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積(㎡)成交套數(shù)成交總面積(㎡)成交總額(萬元)泰禾紅樹林42346995。17282761.72149.98幸福佳園1、2#24120103.6453873.67

2943.4中宏花苑38237442.054745203066.37東城國際6#6810402.59000鑫隆嘉園22718522.24353664.973283.08匯盛商貿(mào)中心19529618.02192011.621770.23金谷湖畔嘉園2#24827810.51494910.14002.22中豪東湖一品702107199.9831244802.4443108.91

聯(lián)信財(cái)富廣場(chǎng)B2.B3576745.1827

2867.523039.86上東曼哈頓1#、3#29839951.89718002.41

6677.21東湖天地2#8816621.131171.71203.99中融中央公館87772164.4348148411.6938540.55美侖陽光園100488252.7634827718.4619907.4碧城云庭3#969847.2585358.544532.4海天水岸陽光136112161028496.587535.62寶信城市廣場(chǎng)16、2023239641.9468104949742.63德潤(rùn)萬象城975117401.5471177113.2559030.23、市場(chǎng)消化量4、供求關(guān)系年份預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）市場(chǎng)供應(yīng)體量（㎡）市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)（套）市場(chǎng)消化體量（㎡）市場(chǎng)消化套數(shù)（套）市場(chǎng)剩余體量（萬㎡）市場(chǎng)剩余套數(shù)（套）新增市場(chǎng)放量（萬㎡）2013年17699936.26249243302.62375456633.63874基本結(jié)論按年均消化量25萬㎡計(jì)算，市場(chǎng)剩余體量消化時(shí)間=456633.6÷250000=1.83年，市場(chǎng)剩余體量消化時(shí)間較短，但2014年新增市場(chǎng)體量較大，市場(chǎng)供求形勢(shì)略微失衡！1、總體競(jìng)爭(zhēng)力分析寧德作為閩東中心城市，未來規(guī)劃以港口重工為主。近年來，寧德經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，掀起了一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，2012年以來，碧桂園、陽光城、泰禾等大型房地產(chǎn)開發(fā)商相繼進(jìn)入寧德市場(chǎng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局愈發(fā)激烈。本案所在的東僑板塊作為城市拓展主要區(qū)域