TLPM-QP754-GC02設(shè)備管理程序

文件名稱：設(shè)備管理程序版次：D文件編號：TLPM-QP754-GC02修改狀態(tài)：0編制于江審核曾優(yōu)良批準(zhǔn)黃秀華1.0目的保障所轄物業(yè)各系統(tǒng)設(shè)備正常使用，滿足各項(xiàng)服務(wù)要求，盡可能延長設(shè)備使用壽命，并節(jié)能降耗。2.0適用范圍適用于公司所管轄物業(yè)的設(shè)備的維護(hù)與管理。3.0職責(zé)部門/崗位工作內(nèi)容管理者代表批準(zhǔn)各項(xiàng)目設(shè)備維修操作作業(yè)指導(dǎo)書品質(zhì)管理部審核各項(xiàng)目設(shè)備維修操作作業(yè)指導(dǎo)書定期對各管理處設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢修保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查。協(xié)助各管理處重大設(shè)備設(shè)施問題處理。管理處負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)管理處設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作。工程組進(jìn)行設(shè)備設(shè)施日常巡查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修等工作執(zhí)行。4.0方法和過程控制4.1公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，由物業(yè)承接查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)按設(shè)備（設(shè)施）使用要求對設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行驗(yàn)收。對達(dá)不到使用要求的應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。并由物業(yè)承接查驗(yàn)小組與有關(guān)單位辦理相應(yīng)的設(shè)備（設(shè)施）資料接管手續(xù)，接管后交管理處編制目錄后，歸檔保存并指定專人管理。4.2公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備的分類:根據(jù)設(shè)備使用功能分為六大類：強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、空調(diào)。按對物業(yè)服務(wù)的影響程度，將設(shè)備分成三個(gè)級別：Ⅰ級設(shè)備——對服務(wù)有直接影響；Ⅱ級設(shè)備——Ⅰ級設(shè)備的附屬設(shè)備；Ⅲ級設(shè)備——對服務(wù)無直接影響。各類設(shè)備編號原則如下：公司名稱縮寫—管理處區(qū)域代碼—專業(yè)代號—各專業(yè)分系統(tǒng)代號—設(shè)備流水號—設(shè)備級別。注1：公司名稱縮寫:TLPM注2：管理處區(qū)域代碼：中心商務(wù)大廈ZXSW、天利廣場TLGC、安通ATDS，以管理處簡稱的漢語拼音的大寫字母。注3：專業(yè)代號：QD—強(qiáng)電DT—電梯RD—弱電XF—消防GPS—給排水KT—空調(diào)注4：各專業(yè)分系統(tǒng)代號分配：QD：GY—高壓柜DY—低壓柜FD—發(fā)電機(jī)ZP—照明配電箱DLX—?jiǎng)恿ο銪Y—變壓器JL—進(jìn)線測量柜DB—電熔補(bǔ)償柜LLG—聯(lián)絡(luò)柜KD—饋電柜KZ—控制箱YDZ—應(yīng)急電源自投箱DB—電表箱RD：WX—無線對講BLJ—閉路監(jiān)控ZC—自動抄表系統(tǒng)BAS—樓宇自控系統(tǒng)GPS：GS—生活給排水系統(tǒng)PS/PW—排水及排污系統(tǒng)KT：LG/LX—中央空調(diào)冷水主機(jī)LDB—冷凍泵LQB—冷卻泵LQT—冷卻塔LLJ—離心式冷水機(jī)組LUJ—螺桿式冷水機(jī)組ZK—空調(diào)主機(jī)控制柜XF—新風(fēng)機(jī)SKG—空調(diào)水泵控制柜DG—吊頂式空調(diào)機(jī)組FJ—風(fēng)機(jī)盤管DH—吊頂式換氣扇RK—人工空氣幕GA—掛壁式分體空調(diào)機(jī)DT：KET—客梯HT—貨梯XFT—消防梯CCJ—擦窗機(jī)XF：BJ—火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)NXD—硬線聯(lián)動系統(tǒng)JGB—緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)PK—消防噴淋控制柜XK—消防消火栓控制柜XFB—消防栓泵DJ—電機(jī)PLB—噴淋泵LK—消防聯(lián)動控制臺YG—煙感WG—溫感MH—CO2滅火系統(tǒng)XFJL—防火卷簾門SSM—疏散指示與事故照明SFS—消防水系統(tǒng)FPY—防排煙系統(tǒng)注5：設(shè)備流水號：01、02、依次類推注6：設(shè)備級別：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ4.3設(shè)備的采購、驗(yàn)收、安裝、建檔、使用管理及維護(hù)保養(yǎng)4.3.1公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備的采購、驗(yàn)收由各相關(guān)部門按照《采購及供方控制程序》執(zhí)行。4.3.2管理處工程組負(fù)責(zé)組織機(jī)電設(shè)備的安裝，若安裝技術(shù)要求超出了工程組實(shí)施能力之外，擬寫請示報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，按《采購及供方控制程序》進(jìn)行委外安裝。4.3.3管理處工程組將所有設(shè)備登記在《設(shè)備臺帳》中，并填制《設(shè)備卡》懸掛于設(shè)備上。4.3.4管理處轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)資料由管理處分類建立資料目錄、建檔并指定專人管理。4.3.5管理處建立保存轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備臺帳和Ⅰ級設(shè)備的健康檔案資料。4.3.6設(shè)備檔案包括但不限于以下內(nèi)容：a.設(shè)備生產(chǎn)廠家名稱、地址和聯(lián)系電話；b.設(shè)備的型號規(guī)格、主要參數(shù)、產(chǎn)品合格證、出廠證明等；c.設(shè)備使用說明書；d隨機(jī)圖紙等技術(shù)資料；e.銷售代理商名稱、地址及聯(lián)系電話；f.安裝試機(jī)驗(yàn)收單(安裝時(shí)間、地點(diǎn)、安裝負(fù)責(zé)人、驗(yàn)收人等)；g.設(shè)備年保養(yǎng)記錄；設(shè)備大、中修記錄；設(shè)備革新、改造記錄；h.設(shè)備報(bào)廢及處理記錄。4.3.7設(shè)備（設(shè)施）的日常管理記錄、維修申報(bào)記錄和巡查記錄、檢查維修、定期保養(yǎng)記錄均由管理處歸檔保存。4.4公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備操作及維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書的編制管理處工程組負(fù)責(zé)根據(jù)公司編制的《設(shè)備維修操作作業(yè)指導(dǎo)書》范本編制Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備的設(shè)備操作及維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，其中應(yīng)包括設(shè)備的操作、巡查、維護(hù)保養(yǎng)、安全操作規(guī)則等要求。沒有操作指導(dǎo)書的應(yīng)詳細(xì)寫明操作方法及注意事項(xiàng)，設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)寫明保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)頻次、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)要求等。Ⅲ級設(shè)備由使用人參照其設(shè)備的使用說明書操作，或由工程組對操作人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，設(shè)備運(yùn)行維修人員對設(shè)備進(jìn)行日常的清潔、潤滑、更換易損易耗件。4.5公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及巡查管理處工程組工作人員依據(jù)相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書對設(shè)備進(jìn)行操作和巡查，并按要求根據(jù)運(yùn)行情況填寫相應(yīng)的記錄。每季度根據(jù)設(shè)備運(yùn)行操作和巡查的記錄對設(shè)備完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并填寫《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》。4.6公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)4.6.1日常維護(hù)管理處工程組操作人員負(fù)責(zé)按照相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書的要求，對設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。4.6.2定期維護(hù)保養(yǎng)管理處工程組負(fù)責(zé)在每年12月編制下年度《設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》。在每月的下旬編制下月的《設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，據(jù)此安排維護(hù)保養(yǎng)工作，如因特殊原因改變計(jì)劃，必須注明原因，由管理處主任簽字確認(rèn)。管理處工程組根據(jù)《設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書對設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)工作，保養(yǎng)人員根據(jù)實(shí)際維護(hù)保養(yǎng)情況填寫相應(yīng)表格。對于委外維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備應(yīng)在分包合同中注明維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容，工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、頻次等要求，由管理處工程組編制設(shè)備檢查作業(yè)指導(dǎo)書，并據(jù)此以及分包合同對供方的工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，每月填寫相應(yīng)的表格作為公司維保費(fèi)結(jié)算的依據(jù)。4.7公共機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維修4.7.1管理處對設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障的大修、項(xiàng)修或改造的原因、內(nèi)容、采取的措施需詳細(xì)記錄，并保存在《設(shè)備檔案》中。4.7.2設(shè)備設(shè)施維修發(fā)生的費(fèi)用（或工程量）超過設(shè)備設(shè)施原價(jià)值的50%以上確定為大修。4.7.3設(shè)備設(shè)施維修發(fā)生的費(fèi)用（或工程量）超過設(shè)備設(shè)施原價(jià)值的20%～50%以上確定為項(xiàng)修。4.7.4設(shè)備設(shè)施的改造分為三類：ａ、設(shè)備設(shè)施功能的轉(zhuǎn)變；ｂ、改變原設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)方案；ｃ、按照國家相關(guān)規(guī)定要求更改或必須通過國家相關(guān)部門鑒定認(rèn)可的維修部份。4.7.5設(shè)備自行維修當(dāng)設(shè)備不能正常運(yùn)行、操作人員無力維修時(shí)，工程主管應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行檢查維修，并根據(jù)維修情況填寫相應(yīng)的記錄。4.7.6設(shè)備委外維修當(dāng)設(shè)備故障超出工程組現(xiàn)有維修能力時(shí)，管理處工程組填寫《資產(chǎn)購置/維修申請表》報(bào)管理處主任審核、副總經(jīng)理核準(zhǔn)、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，依《采購及供方控制程序》選擇合格供方實(shí)施委外維修。管理處工程組根據(jù)合同要求對施工方進(jìn)行監(jiān)督、檢查并填寫《施工檢查日志》，工程結(jié)束后，由管理處工程組填寫《供方服務(wù)質(zhì)量評價(jià)表》作為費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)。外委維修費(fèi)用低于人民幣1000元，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可不做《供方考察評審表》。4.8設(shè)備（系統(tǒng)）的更新、報(bào)廢當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)不能滿足服務(wù)運(yùn)作的需要或?yàn)楣?jié)能降耗進(jìn)行技改時(shí)，工程組應(yīng)組織編制《設(shè)備/系統(tǒng)技改方案》，方案應(yīng)包括實(shí)施技改的必要性、設(shè)備選型、費(fèi)用估算、實(shí)施計(jì)劃安排等方面的內(nèi)容，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。當(dāng)工機(jī)具或設(shè)備等不能正常使用，且無維修價(jià)值時(shí)，對于價(jià)值低于200元的工機(jī)具及設(shè)備等，由使用或保管部門采取交舊領(lǐng)新的方式進(jìn)行管理；對于價(jià)值大于200元（含）的工機(jī)具及設(shè)備等，則由使用或保管部門填寫《資產(chǎn)報(bào)廢審批表》，經(jīng)品質(zhì)管理部工程技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)鑒定后報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后作報(bào)廢處理?；厥盏馁M(fèi)用上交財(cái)務(wù)部。4.9應(yīng)急處理 管理處工程組負(fù)責(zé)對各系統(tǒng)建立《設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》，以滿足在設(shè)備出現(xiàn)故障或緊急情況下，能盡快排除故障，減少損失，使廣大業(yè)戶滿意。4.10系統(tǒng)、工具檢測管理處工程組按照國家有關(guān)要求定期對使用的量具、測量器具進(jìn)行檢測，檢測結(jié)果以相關(guān)部門出具的報(bào)告為準(zhǔn)。4.11管理處工程組每年定期對避雷裝置設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測試檢查，并按《避雷裝置設(shè)備設(shè)施檢修保養(yǎng)記錄表》進(jìn)行填寫記錄并存檔，如有需要，可增加測試次數(shù)或外委有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行測試。在測試絕緣電阻值大于1Ω時(shí)，證明接地系統(tǒng)不合格，由管理處工程組負(fù)責(zé)對接地系統(tǒng)進(jìn)行整改至檢測合格為止，并記錄存檔。5.0質(zhì)量記錄5.1TLPM-QR754-GC02-01《設(shè)備檔案》(Ⅰ) 5.2TLPM-QR754-GC02-02《設(shè)備檔案》(Ⅱ) 5.3TLPM-QR754-GC02-03《設(shè)備檔案》(Ⅲ) 5.4TLPM-QR754-GC02-04《設(shè)備臺帳》5.5TLPM-QR754-GC02-05《設(shè)備卡》5.6TLPM-QR630-01-04《資產(chǎn)購置/維修申請單》5.7TLPM-QR754-G