房地產(chǎn)法-交易法律制度(一)

房地產(chǎn)交易概述

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概念一、房地產(chǎn)交易定義

房地產(chǎn)交易是指一切房地產(chǎn)權屬的流通。從狹義上說，房地產(chǎn)交易僅指房地產(chǎn)轉讓。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉讓、抵押和房屋租賃

房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、房地產(chǎn)交易特征（一）房地產(chǎn)交易主體為平等的民事主體

（二）房地產(chǎn)交易內容由交易雙方約定

（三）房地產(chǎn)交易的客體是房地產(chǎn)

（四）房地產(chǎn)交易的法律事實是要式法律行為不能進行房地產(chǎn)交易的情況

1．我國憲法禁止任何組織或者個人買賣或者以其他形式非法轉讓土地，所以房地產(chǎn)交易不包括土地所有權流通。2．城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉為國有土地后，該幅土地的使用權方可有償出讓。集體所有土地的使用權，不得直接進入房地產(chǎn)市場，集體土地不得用于開發(fā)房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)交易也不包括集體土地使用權的流通。第二節(jié)房地產(chǎn)交易一般要求一、房地產(chǎn)交易合同的成立房地產(chǎn)交易合同成立的一般要件當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示內容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾生效時合同成立。房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件房地產(chǎn)交易合同應當采用書面形式，故書面形式為房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。房地產(chǎn)交易合同成立的行為承諾法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。采取合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。締約過失責任假借訂立房地產(chǎn)交易合同，惡意進行磋商；故意隱瞞與簽訂房地產(chǎn)交易合同有關的重要事實或者提供虛假情況；房地產(chǎn)交易合同訂立過程中有其他違背誠實信用原則的行為給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。當事人泄露或者不正當使用在房地產(chǎn)交易合同訂立過程中知悉的商業(yè)秘密給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。二、房地產(chǎn)交易合同的有效房地產(chǎn)交易合同有效的基本要件1．房地產(chǎn)交易主體具有完全民事行為能力

參與房地產(chǎn)交易的公民和法人，應具有相應的民事行為能力。作為房地產(chǎn)交易主體的公民，必須是完全民事行為能力人，限制民事行為能力人或無民事行為能力人不能直接參與房地產(chǎn)交易（限制民事行為能力人簽訂的合同，經(jīng)其法定代理人追認后，該合同有效）。2．房地產(chǎn)交易主體的意思表示真實

房地產(chǎn)交易合同主體之間的意思表示不僅要一致，而且要真實。房地產(chǎn)交易主體的外部表達與內部意圖不一致，即意思表示不真實，可能由多種主、客觀原因造成。意思表示不真實，可能導致房地產(chǎn)交易合同無效（或者成為可變更、撤銷的合同）。3．合同內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且不損害社會公共利益有效的房地產(chǎn)交易合同凡依法成立的房地產(chǎn)交易合同，不具有法律規(guī)定的無效情形的，為有效的房地產(chǎn)交易合同。無效的房地產(chǎn)交易合同

有下列情形之一的，房地產(chǎn)交易合同無效：（1）無民事行為能力人訂立的；（2）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（3）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（4）以合法形式掩蓋非法目的；（5）損害社會公共利益；（6）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。無效的房地產(chǎn)交易合同自始沒有法律約束力。效力待定的房地產(chǎn)交易合同限制民事行為能力人訂立的合同、不具有代理權限的人訂立的合同以及無處分權的人訂立的房地產(chǎn)交易合同等，屬于效力待定的合同。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。被代理人追認的，則對被代理人生效。無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。可變更、撤銷的房地產(chǎn)交易合同因重大誤解訂立的，在訂立合同時顯失公平的房地產(chǎn)交易合同，第三人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。三、房地產(chǎn)交易合同的生效

有效的房地產(chǎn)交易合同才能生效。

有效的房地產(chǎn)交易合同可分為依法成立時立即生效的合同和符合法定和約定特殊生效條件時生效的合同。

當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效；附解除條件的合同，條件成就時失效。房地產(chǎn)交易合同當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效；附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，故房地產(chǎn)抵押登記為房地產(chǎn)抵押合同生效的特殊要件。

四、房地產(chǎn)交易的物權變動按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照法律的規(guī)定辦理權屬登記。根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》關于“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”等規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓和房地產(chǎn)抵押的物權變動效力自房地產(chǎn)權屬登記之時開始，即房地產(chǎn)交易的物權變動，以房地產(chǎn)權屬登記為要件。房屋承租人的權利不屬于物權，故房屋租賃不存在物權變動問題。小結：房地產(chǎn)交易的法律流程成立時立即生效有效登記（物權變動）↑符合特殊條件時生效成立效力待定↓合同的訂立無效

不成立

房地產(chǎn)轉讓制度

第一節(jié)房地產(chǎn)轉讓概念一、房地產(chǎn)轉讓定義房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。二、房地產(chǎn)轉讓的法律特征（一）房地產(chǎn)轉讓人必須是房地產(chǎn)權利人房地產(chǎn)轉讓法律關系的雙方主體，一方為轉讓人，另一方為受轉讓人。轉讓人即房地產(chǎn)的賣方、贈與方等，受轉讓人是房地產(chǎn)的買方、受贈方等。（二）房地產(chǎn)轉讓的權利內容是特定的房地產(chǎn)權利1．國有土地使用權。2．國有土地上的房屋所有權。

（三）房地產(chǎn)轉讓的方式包括買賣、贈與和其他合法方式1．房地產(chǎn)買賣。2．房地產(chǎn)贈與。房地產(chǎn)轉讓的其他合法方式包括：1．以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；2．一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；3．因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之發(fā)生轉移的；4．以房地產(chǎn)抵債的；5．法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（四）房地產(chǎn)轉讓屬于要式民事法律行為房地產(chǎn)轉讓的雙方主體，應當簽訂書面房地產(chǎn)轉讓合同（房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同、房地產(chǎn)互換合同等）。房地產(chǎn)轉讓合同是房地產(chǎn)交易中最重要的合同。第二節(jié)房地產(chǎn)轉讓條件一、房地產(chǎn)轉讓的禁止條件

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓應當符合的兩項條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產(chǎn)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的

（三）依法收回土地使用權的以出讓方式取得土地使用權的，如出讓年限屆滿而未續(xù)期，根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回，以及因逾期開發(fā)而被無償收回土地使用權的，土地使用者即喪失土地使用權。原土地使用者不再是該項房地產(chǎn)的權利主體，也就無權轉讓該項房地產(chǎn)了。以劃撥方式取得土地使用權的，如因依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定收回用地單位的土地使用權，則原土地使用者不得轉讓該項房地產(chǎn)。（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)指兩上以上的權利主體共同享有房屋所有權和土地使用權。共有房地產(chǎn)分為按份共有和共同共有兩種形式。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買權。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓房地產(chǎn)。這就要求，在按份共有或者共同共有房地產(chǎn)的情況下，如部分共有人要轉讓房地產(chǎn)，必須征得其他共有人的書面同意。這樣規(guī)定，一是保護其他按份共有人的優(yōu)先購買權，二是保護其他共同共有人對共有房地產(chǎn)的共同權利。（五）權屬有爭議的權屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉讓。這里的權屬爭議，應當指各種內容的房地產(chǎn)權屬爭議，但其爭議核心是房地產(chǎn)產(chǎn)權的爭議。只有在房地產(chǎn)權屬清楚的情況下，房地產(chǎn)權利人才可轉讓房地產(chǎn)。也只有這樣，才可有效地避免房地產(chǎn)轉讓中的權利瑕疵現(xiàn)象。（六）未依法登記領取權屬證書的有關房地產(chǎn)權屬的證書是房地產(chǎn)權屬的法律憑證，凡未依法取得房地產(chǎn)權屬證書者，不得轉讓相應的房地產(chǎn)。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形

二、房地產(chǎn)轉讓的必備條件（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓必備條件

1．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書2．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件3．轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書（二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓必備條件1．土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；2．領有國有土地使用證；3．具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；4．依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金?？梢圆晦k理出讓手續(xù)的情形1．經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；2．私有住宅轉讓后仍用于居住的；3．按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；4．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5．轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；6．根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；7．縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。第三節(jié)房地產(chǎn)轉讓合同一、房地產(chǎn)轉讓合同分類

房地產(chǎn)轉讓合同，是指房地產(chǎn)轉讓人與受讓人就轉移房地產(chǎn)而成立的書面協(xié)議。主要包括：房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同、房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同。房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)買賣合同，是指房地產(chǎn)買方與賣方就轉移房屋所有權、土地使用權和支付房地產(chǎn)價款等房地產(chǎn)買賣事宜所達成的書面協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)買賣合同是轉移房屋所有權和土地使用權合同房地產(chǎn)買賣合同由此不同于房屋租賃合同。（2）房地產(chǎn)買賣合同是等價有償?shù)碾p務合同房地產(chǎn)買賣合同由此不同于房地產(chǎn)贈與合同。（3）房地產(chǎn)買賣合同的標的物是不動產(chǎn)和特定物（4）房地產(chǎn)買賣合同是要式合同房地產(chǎn)買賣合同必須是書面合同，而不能是口頭合同。房地產(chǎn)贈與合同房地產(chǎn)贈與合同，是指房地產(chǎn)贈與人自愿將自己擁有的房屋所有權和土地使用權無償轉移給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議。房地產(chǎn)贈與合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)贈與合同是無償合同；（2）房地產(chǎn)贈與合同是要式合同。房地產(chǎn)贈與合同包括以下主要條款：（1）贈與雙方當事人，即贈與人和受贈人；（2）贈與房地產(chǎn)基本情況；（3）贈與人的意思表示；（4）受贈人的意思表示；（5）交付時間；（6）贈與人所附義務；（7）其他約定的條款。房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同，是指不同產(chǎn)權人交換房屋所有權和國有土地使用權的合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同是關于房屋所有權和國有土地使用權轉移的合同（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同是等價有償?shù)碾p務合同（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同是要式合同房地產(chǎn)產(chǎn)權互換合同包括以下主要條款：（1）產(chǎn)權互換當事人；（2）互換標的物基本情況；（3）雙方互換房地產(chǎn)產(chǎn)權的意思表示；（4）雙方關于差價補償?shù)募s定；（5）雙方換房地產(chǎn)產(chǎn)權的交付時間；（6）違約責任；（7）糾紛的解決；（8）其他約定的條款。

二、商品房買賣合同示范文本《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171）主要內容包括：1．合同雙方當事人；2．項目建設依據(jù)；3．商品房銷售依據(jù)；4．買受人所購商品房基本情況；5．計價方式與價款；6．面積確認及面積差異處理；

7．付款方式及期限；8．買受人逾期付款的違約責任；9．交付期限；10．出賣人逾期交房的違約責任；11．規(guī)劃、設計變更的約定；12．交接；13．出賣人的產(chǎn)權保證；14．出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任；

15．出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾；16．關于產(chǎn)權登記的約定；17．保修責任；18．關于公共部位和設施的約定；19．糾紛解決方式（仲裁或者訴訟）；20．四個附件，即房屋平面圖，公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明，裝飾、設備標準及合同補充協(xié)議。三、房地產(chǎn)轉讓中的特殊問題出租房買賣問題1．買賣不破租賃。2．出租人出賣出租房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。3．承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。---是為保護承租人的居住利益。但新的《房屋租賃合同解釋》F24規(guī)定了四種不得主張優(yōu)先購買權的情形！《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。關于優(yōu)先購買權的救濟《民法通則》F118，承租人的優(yōu)先購買權受侵害的，可請求法院確認無效。但是《房屋租賃合同解釋》F21廢止了這一規(guī)定，這是為了保護第三人利益和維護交易安全，同時給出了救濟途徑：請求出租人承擔損害賠償責任！第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。抵押房地產(chǎn)買賣問題根據(jù)《擔保法》的有關規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。根據(jù)《物權法》

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！镜盅簷嗳送廪D讓、告知受讓人，知道權利瑕疵合同法F150】

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

【并非絕對無效】2009.3-55．甲公司向某銀行貸款100萬元，乙公司以其所有的一棟房屋作抵押擔保，并完成了抵押登記?，F(xiàn)乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經(jīng)抵押的事實。乙、丙訂立書面買賣合同后到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。下列哪些說法是正確的？

A．不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門應當準予過戶，但銀行仍然對該房屋享有抵押權

B．如丙公司代為清償了甲公司的銀行債務，則不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門均應當準予過戶

C．如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務，則不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門均應當準予過戶

D．如甲公司清償了銀行債務，則不論銀行是否同意，房屋管理部門均應當準予過戶優(yōu)先購買權問題1．按份共有人的優(yōu)先購買權2．承租人的優(yōu)先購買權3．住戶對公有住房的優(yōu)先購買權4．原公房出售單位的優(yōu)先購買權5.典權人的優(yōu)先購買權【注意】房屋抵押權人無優(yōu)先購買權典當概述人們習慣于將“典”與“當”并提，稱為“典當”，最高人民法院的解釋文件中常說“典當關系”，若干年北京、上海、廣州等城市就出現(xiàn)了“典當行”。其實，“典”和“當”是不同的兩種民法制度。所謂“當”，就是“當鋪”。紅樓夢里的薛寶釵家里就是開“當鋪”的。電視劇《大宅門》也有“當鋪”?，F(xiàn)在各地都開設有“當鋪”，“典當行”是“當鋪”的另一種稱呼?！爱敗本褪乾F(xiàn)行擔保法上規(guī)定的“質押”。假設我們現(xiàn)在急用一筆錢，又不想向親戚朋友借，我們就可以把家里暫時不用的財產(chǎn)如首飾，拿到當鋪去“當”一筆錢。實際是我們從當鋪借款，把自己的財產(chǎn)（如首飾）交給當鋪作為擔保品（稱為“質物”），當鋪對該質物（首飾）享有一種擔保物權，稱為“質權”。我們從當鋪取得借款的同時拿到一張“當票”，“當票”就是質押借款合同書。在我們與當鋪之間的質押借款合同關系中，當鋪是出借人和質權人，我們是借款人和出質人?！爱斊薄鄙霞s定的期限屆滿，如果我們的經(jīng)濟情況好轉，就可以拿一筆同樣數(shù)額的錢附上約定的利息，到當鋪把首飾“贖”回來。實際是清償我們欠“當鋪”的債務，使當鋪在我們的首飾上的質權歸于消滅，當鋪當然會把首飾退還我們。如果我們的經(jīng)濟情況沒有好轉，拿不出錢去“贖當”，就成了“死當”，當鋪即取得首飾的所有權，我們對首飾的所有權歸于消滅，當然我們欠當鋪的那筆債務也一筆勾銷。等于是以首飾的所有權“抵償”了我們欠當鋪的債務。因為經(jīng)營當鋪是一種特殊營業(yè)，當鋪對我們的首飾享有的擔保物權，叫“營業(yè)質權”?！盃I業(yè)質權”是一種特殊的“質權”，要說明其特殊性，須先說明什么是“質權”。按照我國擔保法第六十三條的規(guī)定：所謂“質權”，是指債務人將自己的動產(chǎn)交給債權人占有，作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人以該動產(chǎn)折價或者從拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。用動產(chǎn)如珠寶、首飾等設定的質權，稱為“動產(chǎn)質權”，用財產(chǎn)權利如股票、匯票、存款單、國庫券等設定的質權，稱為“權利質權”?！具@里有個“清算”的義務，否則構成“流質條款”而無效】人們習慣于將“典”、“當”并提，而其實“典”和“當”是不同的法律制度。“當”就是“當鋪”，是“營業(yè)質權”?，F(xiàn)在介紹“典”?！暗洹笔恰暗錂唷?，是中國特有的民法制度。中國傳統(tǒng)思想認為，子孫如果出賣祖宗留下的產(chǎn)業(yè)（房屋、土地），就是“敗家子”、“不肖子孫”，將被眾人恥笑。因此非到萬不得已，絕不輕易出賣祖產(chǎn)。急需一筆資金而又不愿出賣祖產(chǎn)背負“敗家子”的惡名，怎么辦？我們的先輩憑借中國人的智慧，發(fā)明了一種既能保持財產(chǎn)所有權又能夠解決資金困難的兩全其美的辦法，這就是“典權”制度。按照典權制度，急需資金的人把自己的不動產(chǎn)（房屋、土地）“典”給他人占有、使用、收益，并從該他人收取一筆差不多等于賣價的金額，以解決面臨的資金困難。因急需資金而交出不動產(chǎn)的一方，稱為出典人；以支付一筆金額為代價占有該不動產(chǎn)的一方，稱為典權人；該不動產(chǎn)稱為“典物”；該筆差不多等于賣價的金額，稱為“典價”。典權人所享有的權利，就是“典權”：因支付典價而對他人（出典人）的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益的權利。從出典人方面說，首先是取得了一筆差不多等于賣價的金額以解決燃眉之急。其次，因為采取的是“出典”而不是“出賣”，雖然典物的占有、使用、收益歸了典權人，但出典人仍舊是所有權人，他仍舊保有典物的所有權，這就使他回避了出賣祖產(chǎn)的“敗家子”的惡名。最后，待典期屆滿時，如果出典人的經(jīng)濟狀況好轉，他可以返還一筆與典價相同的金額，贖回“典物”；如果出典人的經(jīng)濟狀況沒有好轉，他還可以要求典權人再支付一筆相當于典物時價與典價的差額的金額（找貼），最終,把典物的所有權讓與占有人。從典權人方面說，首先是取得了對典物的占有、使用、收益之權。其次，他雖然名義上不是典物的所有權人，卻有所有權人之實，他不僅有權對典物占有、使用、收益，于必要時還有權將典物“出租”或者“轉典”他人，差別僅僅是不能將典物出賣。最后，典期屆滿時，如果出典人回贖典物，則典權人還可以取回當年所支付給出典人的“典價”；如果出典人無力回贖，則典權人只需再支付一筆相當于典物時價與典價的差額的金額，即可最終獲得典物的所有權。以房地產(chǎn)贈與形式規(guī)避法律問題以房地產(chǎn)贈與形式規(guī)避法律，主要存在于以下兩種情形：（1）以房地產(chǎn)贈與形式掩蓋房地產(chǎn)買賣事實；（2）以房地產(chǎn)贈與形式逃避其應履行的義務（如債務，撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)義務等）。以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的。贈與人為了逃避應履行的法定義務，將自己的財產(chǎn)贈與他人，如果利害關系人主張權利的，應當認定贈與無效。避稅方法：假贈與真買賣

目前贈與只交納房屋評估價格3%的契稅及公證費，因此有些買賣雙方的當事人為了避稅，采用贈與的方式逃避稅費。通過贈與的方式進行房屋買賣存在相當大的法律風險，出現(xiàn)問題時買房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國《合同法》中規(guī)定，“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔責任”，也就是說，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質量問題，在法律上不受保護，不能要求售房人賠償。此外，買方還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務的風險，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負法律責任，輕則補繳稅款與罰款，重則可能導致合同無效，這對雙方來說都得不償失。下面重點介紹假贈與真買賣的法律后果:

為避稅采用贈與的方式買賣房屋是否合法

2005年國家為控制房價的過快上漲，出臺了一系列宏觀調控措施，其中包括未滿五年的房屋轉讓時需交納房價款5%的營業(yè)稅及交納個人所得稅。有些購房人為避免多交5%的營業(yè)稅及個人所得稅，采取贈與的方式轉讓房屋。這種行為首先違反了國家稅收方面的法律規(guī)定，嚴重者要承擔刑事責任。其次雙方以贈與的形式規(guī)避國家的規(guī)定，損害了國家的利益，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。雙方簽訂的贈與合同應屬于無效合同，因為買賣雙方是以合法的形式掩蓋非法的目的，任何一方都可主張合同無效，對購房人任何一方合法權益都沒有保障。最后，因為對于賣方而言，合同是贈與合同，是沒有付款作為對價的，起碼從形式上不構成實際的買賣合同關系，買方完全有可能不按事先約定付款，如果買方不付房款，那么賣方將得不到任何利益補償，除非賣方證明是假贈與、真買賣。二手商品房契稅繳納二手普通商品房（1）取得產(chǎn)權證或完稅憑證的時間不滿五年的，買賣雙方所需繳納的稅費如下：賣方交納：①營業(yè)稅。按成交價的5%繳納。舉例：交易的房屋面積是100平方米，從開商處購買的價格是每平方米8000元，總計購入價800000元，賣出價為900000元，則營業(yè)稅為900000元X5%＝45000元；②城市建設維護稅、教育費附加。按成交價的0.5%繳納。按照上面的舉例，城市建設維護稅、教育費附加為900000元X0。5%＝4500元；③個人所得稅。個人所得稅的稅率為20%，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分。具體計算公式如下：應納稅額＝成交價－買入價－合理費用（合理費用包括各種稅費、裝修費用）X20%。納稅人未能提供完整、準確的有關扣除合理費用的憑證，不能正確計算應納稅額的，采取核定征稅，目前核定征收稅率暫按成交價的1%來執(zhí)行。④印花稅。按照成交價的0.05%繳納。按照上面的舉例，印花稅為900000元X0.05%＝450元；買方交納：①契稅：普通住宅按成交價的1.5%繳納。按照上面的例子，契稅標準為900000元X1.5%＝13500元；B：印花稅。按照成交價的0.05%繳納。按照上面的舉例，印花稅為900000元X0.05%＝450元；

房地產(chǎn)互換糾紛問題在實踐中，常因雙方當事人沒有明確是互換產(chǎn)權還是互換使用權而發(fā)生糾紛。如果雙方?jīng)]有訂立書面互換合同，又未辦理房地產(chǎn)權屬變更手續(xù)，一方提出是互換產(chǎn)權，主張產(chǎn)權轉移的，人民法院在審理時只宜確定為互換房地產(chǎn)使用權，對另一方有正當理由要求換回房地產(chǎn)的，應依法予以支持。第四節(jié)房地產(chǎn)轉讓程序一、出讓方式的房地產(chǎn)轉讓程序（一）房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。（二）房地產(chǎn)轉讓合同公證

從法律上講，法律、法規(guī)規(guī)定經(jīng)過公證和當事人雙方約定經(jīng)過公證生效的房地產(chǎn)轉讓合同，以房地產(chǎn)轉讓公證為其生效條件，不經(jīng)過公證不能生效。

必須經(jīng)過房地產(chǎn)轉讓公證的情形有：1．房地產(chǎn)贈與2．涉外、涉港澳臺房地產(chǎn)轉讓【思考】以為成年子女的名義買房，同時過戶在未成年名下是不是也涉及到公證呢？如何以未成年子女名義購房

疑問：我們夫婦倆在亞運村附近看中了一處商品房，對格局、環(huán)境都很滿意，已簽訂認購書。我們想在該房的房屋所有權證上署上我兒子的名字，他今年十三歲，讀初中二年級，可以嗎？律師答疑：能否在房權證上署上您兒子的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認公民以自己的行為行使民事權利和設定民事義務，并且能夠對自己的行為承擔民事法律責任的資格。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。從年齡上分析，您的兒子現(xiàn)在屬于限制民事行為能力人，能進行與其智力能力相當?shù)姆尚袨椤Ｙ彿啃袨?，標的?shù)額高，手續(xù)復雜，風險與收益并存，這已大大超出了您兒子所能預測和承擔風險的范疇，因此，購房行為必須由他的代理人，也就是作為法定監(jiān)護人的父母來代為行使。另外，根據(jù)我國房地產(chǎn)交易的相關法律規(guī)定，在房屋權屬證書上登記的產(chǎn)權人姓名，必須與《商品房買賣合同》上的＂乙方＂名稱一致。因此，您的問題歸根結底是必須以您兒子的名義簽署《商品房買賣合同》。但他不能以自己的名義單獨簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護人以＂乙方監(jiān)護人＂的名義同時簽署。這時必須辦理父母和子女關系公證。

（三）房地產(chǎn)權屬變更登記所有的房地產(chǎn)轉讓，均應由當事人向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請轉讓變更登記。未經(jīng)房屋所有權轉讓和土地使用權轉移登記的房地產(chǎn)轉讓行為，不能發(fā)生房屋所有權和土地使用權的設定或變更效力。二、劃撥方式的房地產(chǎn)轉讓程序（一）申請（二）批準（三）房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同（四）【受讓方】補辦出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。（五）房地產(chǎn)轉讓合同公證（六）房地產(chǎn)權屬變更登記第五節(jié)商品房銷售管理一、商品房銷售概念商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和房地產(chǎn)預售。所謂商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。二、商品房銷售條件商品房預售條件1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書2．持有建設工程規(guī)劃許可證3．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期4．向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》商品房預售的程序1、售前宣傳

2、簽訂商品房預售合同

3、辦理登記備案手續(xù)

4、辦理入住手續(xù)

5、辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續(xù)交付使用之日起90日內，承購人應依法持有關憑證到房產(chǎn)管理機關辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，領取房屋所有權證。

商品房現(xiàn)售條件1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；2．取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4．已通過竣工驗收；5．拆遷安置已經(jīng)落實；6．供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付條件或者已確定施工進度和交付日期；7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。禁止性規(guī)定1．不符合商品房預售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。5．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

購買商品房的流程是什么樣的？

商品房合同履行的時間比較長，交易時手續(xù)繁雜，購房的過程大致分為幾個步驟：（一）決定購買房屋，確定購買房屋的價位，制定購房預算。（二）收集購房信息、進行實地調查，確定購買樓盤。（三）簽訂認購書，確定購買具體房屋。（四）簽訂商品房買賣合同，交納首付款或全款。（五）貸款購房人辦理貸款手續(xù)。（六）辦理預售登記手續(xù)(七)辦理入住手續(xù)、領取房屋鑰匙。(八)簽訂物業(yè)管理公約，對房屋進行裝修。（九）辦理產(chǎn)權過戶、領取房屋所有權證。(十)在保修期內有質量問題開發(fā)商負責維修。購房人辦理完房產(chǎn)證后及經(jīng)過保修期后整個商品房交易最終完成。如果雙方存在爭議協(xié)商不成需通過訴訟方式解決。

三、預售商品房再行轉讓問題商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。預售商品房的轉讓1、概念：預售商品房轉讓也被稱之為樓花轉讓，或期房轉讓。它是指商品房預售法律關系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉讓他人的行為。2、樓花轉讓的限制：（1）限制樓花轉讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機行為。（2）完善房地產(chǎn)交易登記制度，將樓花轉讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過對樓花轉讓者征收所得稅，調節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉讓者的收益限定在一定的范圍，降低其刺激作用。

四、商品房計價方式與面積誤差處理按套（單元）計價按套（單元）計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。按套內建筑面積或者建筑面積計價合同未作約定的，按以下原則處理：1．面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房價款；2．面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。五、商品房交付（一）按約交付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。（二）提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

（三）承擔保修責任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保險期限、保修責任等做出約定。保修期從交付之日起計算。

（四）房地產(chǎn)權屬登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)?！舅伎肌慨a(chǎn)權登記分幾步？

產(chǎn)權登記分兩步：一是開發(fā)商在房屋竣工后，要辦理初始產(chǎn)權登記，確定開發(fā)商對房屋擁有所有權；二是開發(fā)商所建房屋確權后再辦理轉移登記，即由開發(fā)商的所有權轉移為業(yè)主的所有權。

（五）商品房主體結構質量核驗商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依據(jù)有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構不合格的，買受人可以退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征(一)概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。(二)特征：

1、房地產(chǎn)抵押法律關系比較復雜。

2、房地產(chǎn)抵押不轉移抵押財產(chǎn)的占有。

3、房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。二、房地產(chǎn)抵押權的標的：---《物權法》F180(1)房屋和其他地上附著物。(2)依法享有處分權的國有土地使用權?！咀⒁狻糠康匾惑w主義(3)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。(4)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物

(5)預購商品房

(6)在建工程不得設立抵押的房地產(chǎn)有以下幾種：

(1)土地所有權；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地的使用權(法律允許的除外)；(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團體及其他社會公益性的房產(chǎn)；(4)所有權、使用權不明或有爭議的房地產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)抵押權擔保的范圍

1、主債權

2、利息

3、違約金

4、損害賠償金

5、實現(xiàn)抵押權的費用四、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下：【抵押合同簽訂之日起30日內，去房管部門去登記】

1、申請

2、受理

3、發(fā)證房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件?！咀⒁狻渴欠駮嚎鬯袡嘧C？他項權證指在他項權利登記后，由房屋行政主管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。

一個比較特殊的問題：抵押權的存續(xù)期間根據(jù)物權法和擔保法的有關規(guī)定，主債權消滅、抵押權實現(xiàn)、債權人放棄抵押權以及抵押財產(chǎn)滅失的，抵押權消滅。那么，在上述任何一種情形都沒有發(fā)生的情況下，抵押權應當一直存續(xù)下去還是應當有一定的存續(xù)期間呢？

《物權法》第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。擔保法解釋：主債權訴訟時效屆滿起兩年內比較差異這樣規(guī)定的主要考慮是，隨著市場經(jīng)濟的快速運轉，如果允許抵押權一直存續(xù)，可能會使抵押權人怠于行使抵押權，不利于發(fā)揮抵押財產(chǎn)的經(jīng)濟效用，制約經(jīng)濟的發(fā)展。因此，規(guī)定抵押權的存續(xù)期間，能夠促使抵押權人積極行使權利，促進經(jīng)濟的發(fā)展。由于抵押權是主債權的從權利，因此一些國家民法和我國臺灣地區(qū)“民法”將抵押權的存續(xù)期間與主債權的消滅時效或者訴訟時效掛鉤的做法，值得借鑒?！稉７ń忉尅返娜毕荩褐鱾鶛嗟脑V訟時效期間屆滿后，抵押權還有兩年的存續(xù)期間，是否妥當？在抵押人為第三人的情況下，抵押人在這兩年期間內承擔了擔保責任后，應當有權向債務人追償。但由于主債權已過訴訟時效，債務人對抵押權人清償債務的請求享有抗辯權，這種抗辯權能否對抗抵押人的追償權？如果不能對抗，訴訟時效對債務人來說就失去了意義，債務人實際上還要履行債務；如果能夠對抗，抵押人的追償權就無法得到保障。

需要注意的是，本條規(guī)定的是抵押權人在主債權訴訟時效期間內未行使抵押權的，人民法院不予保護。也就是說，過了主債權訴訟時效期間后，抵押權人喪失的是抵押權受人民法院保護的權利即勝訴權，而抵押權本身并沒有消滅，如果抵押人自愿履行擔保義務的，抵押權人仍可以行使抵押權。五、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)(一)房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形(二)房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式

協(xié)議折價（不能損害其他債權人的利益，1年內撤銷權）、拍賣、變賣—優(yōu)先受償(三)房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)中的特殊要求1.租賃與抵押并存時如何處理？F190第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。2.再抵押情形的債權實現(xiàn)？F199擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。”對本條之規(guī)定，應為兩層涵義之理解：首先，本條以明示方式肯定了重復抵押制度，即許可債務人就同一抵押物分別向多個債權人進行抵押。其次，本條對抵押物價值與被擔保債權數(shù)額之關系作了限制，只允許抵押物價值大于被擔保債權數(shù)額，財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，也只允許就價值大于被擔保債權部分設立重復抵押。就擔保法第三十五條的這兩層涵義，前一涵義成為確立重復抵押制度之基礎，使得抵押人可以充分利用抵押物的擔保價值，以使舉債與融資更容易，成本更低。這對于實際經(jīng)濟生活之益處，自不必說。而其后一涵義對重復抵押所作之限制是值得商榷的。

第一百九十九條同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)按揭“按揭”，又稱個人住房商業(yè)性抵押貸款，是指購房者在個人購買具有合法產(chǎn)權或合法手續(xù)的商品房時，由于資金不足，不能一次性付清房款，購房者以所購房屋做抵押，向銀行申請占所購房屋總價款一定比例的貸款。在購房者的房產(chǎn)證辦理完畢前開發(fā)商承擔階段性擔保，房產(chǎn)證辦理完畢后，將房產(chǎn)抵押。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給發(fā)展商或賣方帳戶上。商業(yè)性貸款中的一種貸款方式，目前個人住房商業(yè)貸款普遍采用抵押加階段性擔保的方式。按揭的過程是什么樣的？

按揭的一般過程是：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。樓宇按揭制度涉及幾方當事人？

樓宇按揭制度至少涉及三方當事人，即買方、賣方（開發(fā)商）和金融機構（銀行）。在按揭關系中，有四至七個法律關系：即1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關系；2、買方與銀行之間的資金借貸關系；3、銀行與開發(fā)商之間有關銀行同意對預售項目提供貸款合同關系；4、開發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關系。5、買方與銀行之間的房屋抵押關系；6、買方為貸款向保險公司辦理保險而產(chǎn)生的保險關系；

7、當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發(fā)商回購買方所購房屋所產(chǎn)生的房屋回購關系。房屋租賃一、房屋租賃的概念和特征1、概念：房屋所有人作為出租人，在一定期限內，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、特征：（1）房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有權人。房屋的經(jīng)營管理權人，所有權人，委托的代理人，典權人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃法律關系的成立與登記備案?！咀赓U合同是諾成合同，只要雙方當事人意思表示一致合同即成立，與是否登記備案無關】---那為什么房屋租賃需要登記備案呢？登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃進行管理和控制的一種手段?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》F54\《城市房屋租賃管理辦法》F13\16\17-----取得房屋租賃證（是租賃合法性的證據(jù)）備案登記不影響房屋租賃合同的效力二、房屋租賃分類

1、按租賃房屋的所有權性質，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃

2、按租賃房屋的使用性質，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃

3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。三、房屋租賃當事人的權利與義務

(一)出租方權利：

1．依照合同約定收取租金。

2．租賃期間有權對承租人使用房屋進行監(jiān)督和檢查。

3．在租賃合同期滿時收回出租的房屋。

出租方義務：

1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。

2．保證出租房屋的安全使用

3．不得損害承租人的利益

4．依法繳納有關稅費。

(二)承租人權利：

1．在合同約定的期限內占有、使用房屋的權利。

2．在租賃合同有效期內，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復的權利。

3．在租賃合同有效期內，出租人將出租房屋轉讓時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。

4．在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權。(二)承租方義務：

1．按房屋租賃合同約定的方式和時間交付租金，違反約定的，應承擔違約責任。

2．愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆擴建或增添。

3．因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償?shù)牧x務。

4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用。

5．承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務。四、房屋租賃合同

(一)房屋租賃合同的形式---應當采用書面形式（要式）第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

(二)房屋租賃合同的內容

(三)房屋租賃合同的終止：

1．房屋租賃合同期限屆滿。

2．當事人依法解除合同。

租賃合同（第219、224、227、231-233條）

1、承租人未按約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。

2、承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

3、承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，經(jīng)催告后在合理期限內仍未支付的，出租人可以解除合同。

4、因不可歸責于承租人的事由，租賃物部分或全部毀損、滅失的，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

5、租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同明知該租賃物質量不合同，承租人仍然可以隨時解除合同。

6、不定期租賃的，當事人雙方均可以隨時解除合同。但出租人解除合同應在合理期限前通知承租人?，F(xiàn)實案例大學剛畢業(yè)的黃某為了工作需要在單位附近租了一間房子，與房主胡某簽訂了房屋租賃合同，合同約定胡某將自己的房屋出租給黃某，租期為3年，黃某須每月按時交租。租期剛過1年，胡某在黃某回家過春節(jié)時，將房屋出售給了蘇某，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。黃某回來后，蘇某要求黃某立即搬離住處。黃某拿出自己與胡某所簽合同，以3年租期未滿為由拒絕搬離，并指出，胡某與蘇某的買賣行為是在自己不知情下進行的，對自己不公平。但蘇某認為該協(xié)議是胡某與黃某所簽，與自己毫無關系，仍強行要求黃某搬離。黃某與蘇某兩不相讓。

(四)房屋租賃合同的特殊保護

1、買賣不破租賃原則。買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。

【限制動產(chǎn)、準不動產(chǎn)的適用】買賣不破租賃原則的歷史發(fā)展過程這一條原則起源于《羅馬法》,由于承租人確定租賃房屋一定期限后，租賃期內房屋的租賃價格上升，出租人依約無法提升出租價格，就以先轉讓他人的方式解除租賃關系，然后回購再行高價出租。這樣極大的侵害了承租人的權益，因此《羅馬法》及以后的各國民法都確定了這一原則，以保護租賃協(xié)議，保護承租人利益。通過這一事實，二手房買受人就應當在購房時注意自己所購買的房屋是否已經(jīng)出租。如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計劃。到了近現(xiàn)代，大多數(shù)國家的法律便形成了買賣不破租賃的原則。

由此可見，“買賣不破租賃”是一條傳統(tǒng)規(guī)則，創(chuàng)建該規(guī)則的初始目的是為了保障社會弱勢群體的基本居住權利。

在商事領域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經(jīng)營，在承租關系中其居住權利不需要保障。因此，這個規(guī)則在現(xiàn)代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關規(guī)定，未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃”為由向新的房屋權利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但買受人明知或應當知道承租人的存在時，這一規(guī)則仍然適用。2、房屋租賃合同的效力不受當事人死亡的影響第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！舅痉ń忉孎19擴張到“共同經(jīng)營人”、“合伙人”】

3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。五、房屋的轉租(一)概念與意義：

房屋轉租是指在房屋租賃關系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。

第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

疑問1：次承租人損害租賃物如何主張權利？（同意轉租的情況下）疑問2：未經(jīng)承租人同意轉租，出租人可以解除合同。租賃合同解除后，轉租合同也就無存在的根據(jù)，轉租合同應終止。如何正確理解？疑問3：未經(jīng)出租人同意，轉租合同效力如何？疑問4：承租人賺取的差價租金應該如何處理？根據(jù)（江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見（2008

年12

月10

日審判委員會第40

次會議討論通過）第十八條未經(jīng)出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。因此，承租人擅自轉租賺取差價，出租人可以要求承租人退還租金差價。(二)特征：

1、房屋轉租必須經(jīng)過原出租人的同意

2、房屋轉租合同具有獨立性，但受原租賃合同的制約。

3、房屋轉租需要登記備案【疑問】擅自轉租的，出租人是否一直保持解除權？《解釋》規(guī)定出租人應該在知情的6個月內提出異議，否則視為同意，不得在主張解除權或合同無效?！舅伎肌糠课蒉D租與租賃合同的轉讓？【案例】某商鋪的產(chǎn)權人甲與乙簽訂房屋租賃協(xié)議，乙租用該房后由于經(jīng)營不善想解除租約，甲不同意解除但同意乙轉讓給他人。丙此時看好該房，乙在取得甲書面同意的情況下，和丙簽訂了一份房屋租賃權轉讓合同，并將房屋交給丙使用。后來，丙對該房屋進行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費用應由甲承擔，但甲已出國，于是丙找到乙，要求乙支付修繕費用。丙的理由是他從乙的手中轉租到甲的房子，乙是轉租人，依法應當承擔支付修繕費用的義務。上述案例中，乙與丙之間的合同行為屬于房屋租賃合同轉讓行為而非轉租，根據(jù)民法關于合同轉讓的規(guī)定，在房屋租賃合同轉讓合同生效后，乙與甲之間的房屋租賃權利義務關系轉由丙承擔，乙也就退出了該房屋租賃關系，不用承擔與原租賃合同規(guī)定的任何義務。所以，本案的修繕費應當由甲支付，乙與本案無關。(三)轉租雙方權利義務---參見出租合同的有關權利義務六、廉租住房的租賃廉租住房租賃的特征：

1、廉租房具有明顯的社會保障性

2、廉租住房法律關系主體具有特定性

3、實行政府規(guī)定的租金標準

4、廉租住房的承租實行審批制

5、廉租住房配租實行滾動制小結：購房合同陷阱（簽約前）1.認購定金難歸還；2.單方擴大解約權；3.減免責任巧設計；4.模糊標的好圈錢；5.面積誤差設陷阱；6.違約責任不對等；7.一房兩賣搞欺詐；8.虛假宣傳不負責；9.購房簽約先交錢。小結：購房合同陷阱（簽約后）1.交付房屋未按期；2.未經(jīng)驗收即交付；3.修改設計不商量；4.房屋質量成問題；5.配套設施不健全；6.產(chǎn)權辦證不及時；7.無法取得產(chǎn)權證；8.物業(yè)管理留麻煩；9.所購房屋遭拍賣。第六節(jié)房地產(chǎn)價格管理一、房地產(chǎn)價格評估制度基準地價基準地價，是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準地價，即根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地在實際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟收益，按照一定的方法折算出來的土地價格。標定地價標定地價是縣級以上政府部門根據(jù)需要評估的，在正常土地市場、正常經(jīng)營條件和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限內的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)具體地塊的土地使用年限、大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正的方法評估得出，也可直接采用收益還原法、市場比較法等方法評估得出。房屋重置價房屋重置價是指假設舊房屋在估價期日重新建造時所需的適當價格，重置成本法是計算房屋重置價的評估方法。二、房地產(chǎn)成交價格申報制度國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

瞞價現(xiàn)象主要表現(xiàn)形式有：1．私下高價出售房屋。2．簽訂真假兩份協(xié)議瞞價。3．以贈與為名進行高價買賣。4．長期租賃，相當于賣房。

三、商品住宅價格管理制度

商品住宅價格由成本、利潤、稅金和地段差價四部分構成。第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理第二節(jié)活塞式空壓機的結構和自動控制第三節(jié)活塞式空壓機的管理復習思考題單擊此處輸入你的副標題，文字是您思想的提煉，為了最終演示發(fā)布的良好效果，請盡量言簡意賅的闡述觀點。第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor壓縮空氣在船舶上的應用：

1.主機的啟動、換向；

2.輔機的啟動；

3.為氣動裝置提供氣源；

4.為氣動工具提供氣源；

5.吹洗零部件和濾器。

排氣量:單位時間內所排送的相當?shù)谝患壩鼩鉅顟B(tài)的空氣體積。單位：m3/s、m3/min、m3/h第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor空壓機分類：按排氣壓力分：低壓0.2～1.0MPa；中壓1～10MPa；高壓10～100MPa。按排氣量分：微型<1m3/min；小型1～10m3/min；中型10～100m3/min；大型>100m3/min。第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理容積式壓縮機按結構分為兩大類：往復式與旋轉式兩級活塞式壓縮機單級活塞壓縮機活塞式壓縮機膜片式壓縮機旋轉葉片式壓縮機最長的使用壽命-

----低轉速（1460RPM），動件少（軸承與滑片），潤滑油在機件間形成保護膜，防止磨損及泄漏，使空壓機能夠安靜有效運作；平時有按規(guī)定做例行保養(yǎng)的JAGUAR滑片式空壓機，至今使用十萬小時以上，依然完好如初，按十萬小時相當于每日以十小時運作計算，可長達33年之久。因此，將滑片式空壓機比喻為一部終身機器實不為過?；?葉)片式空壓機可以365天連續(xù)運轉并保證60000小時以上安全運轉的空氣壓縮機1.進氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.轉子及機殼間成為壓縮空間，當轉子開始轉動時，空氣由機體進氣端進入。2.轉子轉動使被吸入的空氣轉至機殼與轉子間氣密范圍，同時停止進氣。3.轉子不斷轉動，氣密范圍變小，空氣被壓縮。4.被壓縮的空氣壓力升高達到額定的壓力后由排氣端排出進入油氣分離器內。4.被壓縮的空氣壓力升高達到額定的壓力后由排氣端排出進入油氣分離器內。1.進氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.凸凹轉子及機殼間成為壓縮空間，當轉子開始轉動時，空氣由機體進氣端進入。2.轉子轉動使被吸入的空氣轉至機殼與轉子間氣密范圍，同時停止進氣。3.轉子不斷轉動，氣密范圍變小，空氣被壓縮。螺桿式氣體壓縮機是世界上最先進、緊湊型、堅實、運行平穩(wěn)，噪音低，是值得信賴的氣體壓縮機。螺桿式壓縮機氣路系統(tǒng)：

A

進氣過濾器

B

空氣進氣閥

C

壓縮機主機

D

單向閥

E

空氣/油分離器

F

最小壓力閥

G

后冷卻器

H

帶自動疏水器的水分離器油路系統(tǒng)：

J

油箱

K

恒溫旁通閥

L

油冷卻器

M

油過濾器

N

回油閥

O

斷油閥冷凍系統(tǒng)：

P

冷凍壓縮機

Q

冷凝器

R

熱交換器

S

旁通系統(tǒng)

T

空氣出口過濾器螺桿式壓縮機渦旋式壓縮機

渦旋式壓縮機是20世紀90年代末期開發(fā)并問世的高科技壓縮機，由于結構簡單、零件少、效率高、可靠性好，尤其是其低噪聲、長壽命等諸方面大大優(yōu)于其它型式的壓縮機，已經(jīng)得到壓縮機行業(yè)的關注和公認。被譽為“環(huán)保型壓縮機”。由于渦旋式壓縮機的獨特設計，使其成為當今世界最節(jié)能壓縮機