河南平原新區(qū)大眾創(chuàng)業(yè)園概念規(guī)劃設(shè)計(jì)4

河南平原新區(qū)”大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念性方案設(shè)計(jì)北京大學(xué)/同濟(jì)大學(xué)2015.07目錄Contents第二部分項(xiàng)目策劃業(yè)態(tài)選擇總部基地2.3產(chǎn)業(yè)用地2.4住宅與商業(yè)用地2.5項(xiàng)目意向2.6投資與收益第一部分說明書項(xiàng)目背景基地概況區(qū)位與交通項(xiàng)目策劃規(guī)劃理念與目標(biāo)功能與結(jié)構(gòu)交通與景觀投資估算第三部分案例分析3.1北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地3.2亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道3.3上?！た偛?號(hào)3.4東北總部基地3.5案例總結(jié)第五部分建筑方案設(shè)計(jì)5.1企業(yè)辦公方案設(shè)計(jì)5.2會(huì)所方案設(shè)計(jì)5.3休閑平臺(tái)方案設(shè)計(jì)第四部分基地規(guī)劃4.1區(qū)位分析總平面圖功能分析景觀分析4.5交通分析4.6效果圖Ⅰ說明書項(xiàng)目背景基地概況區(qū)位與交通項(xiàng)目策劃規(guī)劃理念與目標(biāo)功能與結(jié)構(gòu)交通與景觀投資估算1說明書河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District41說明書河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District51說明書河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District61說明書河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District71說明書河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District8Ⅱ項(xiàng)目策劃業(yè)態(tài)選擇總部基地產(chǎn)業(yè)用地住宅與商業(yè)用地項(xiàng)目意向投資與收益2項(xiàng)目策劃大眾創(chuàng)業(yè)園支撐體系市場限制導(dǎo)致獨(dú)棟別墅稀缺大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新政策導(dǎo)向區(qū)位和交通優(yōu)越大眾創(chuàng)業(yè)園高端住宅企業(yè)辦公商業(yè)會(huì)所開發(fā)商投資政府補(bǔ)償誘導(dǎo)鏈資金鏈業(yè)態(tài)鏈河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District102.1支撐體系2項(xiàng)目策劃河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District2.2總部基地2.2.1總部基地定義總部基地，是一個(gè)能讓夢想根植的地方。在這片土地上創(chuàng)建一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)共同體平臺(tái)，將國內(nèi)外優(yōu)秀的企業(yè)總部融匯在此將自發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為變?yōu)橛杏?jì)劃、有步驟、有目標(biāo)的企業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)模式，從而為總部經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐開創(chuàng)了實(shí)驗(yàn)空間，創(chuàng)造一個(gè)最強(qiáng)有力的企業(yè)總部集群經(jīng)濟(jì)，即總部經(jīng)濟(jì)。112項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District122.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式模式1：制造加工型總部基地KPI：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。案例：Park

west西區(qū)商務(wù)花園二期2項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District13模式2：物流型總部基地KPI：靠近機(jī)場（國門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點(diǎn)的辦公場所。案例：哥本哈根機(jī)場商務(wù)花園2.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式2項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District142.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式模式3：研發(fā)及高科技型總部基地KPI：產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。案例：Park

west西區(qū)商務(wù)花園、硅谷2項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District15模式4：企業(yè)內(nèi)腦型總部基地KPI：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐。案例：劍橋商務(wù)花園2.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式2項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District16模式5：后臺(tái)服務(wù)型總部基地KPI：土地價(jià)格優(yōu)勢，優(yōu)惠政策，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)。案例：上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園2.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式2項(xiàng)目策劃2.2總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District172.2.2國際總部基地六大發(fā)展模式模式6：聯(lián)合國等國際組織型總部基地KPI：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；開放性、國際性的氛圍，對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國際新興組織的聚集。案例：紐約聯(lián)合國總部、日內(nèi)瓦聯(lián)合國總部2項(xiàng)目策劃2.2總部基地2.1.3總部基地開發(fā)模式的意義眾多企業(yè)聚集在總部基地，形成了以總部基地為中心，輻射周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心；企業(yè)總部內(nèi)人才、資本聚合，為入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、信息互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國際化進(jìn)程。利用總部基地的模式和政策上的優(yōu)勢，吸引來自區(qū)內(nèi)\外各地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，為片區(qū)創(chuàng)收提供支持?？偛炕氐慕⒑瓦\(yùn)營需要管理，需要充足的人力資源，企業(yè)的進(jìn)駐能為片區(qū)帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District182項(xiàng)目策劃2.3產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)權(quán)年限：50年買地價(jià)格：30萬元/畝容積率：0.6辦公樓（別墅）造價(jià):1500元/平方米河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District192項(xiàng)目策劃2.4住宅和商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)年限：70年買地價(jià)格：70萬元/畝容積率：2.0住宅和商業(yè)造價(jià):1500元/平方米河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District202項(xiàng)目策劃2.5項(xiàng)目意向?為住宅商業(yè)區(qū)規(guī)劃設(shè)置13萬方建筑，約1300套住宅。?為企業(yè)辦公區(qū)1套辦公樓/畝；規(guī)劃設(shè)置300套。工程換土地修路工程：地塊內(nèi)東西大道修成二層立體交通，一層為道路，二層為平臺(tái)（設(shè)小廣場，連接南北）土地出讓方式：由開發(fā)商建設(shè)道路和平臺(tái)，政府補(bǔ)償河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District21住宅商業(yè)區(qū)企業(yè)辦公區(qū)公共活動(dòng)空間2項(xiàng)目策劃2.6投資與收益河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District22序號(hào)工程費(fèi)用名稱計(jì)算數(shù)量（平方米）數(shù)額（萬元）備注1前期費(fèi)用743建安工程費(fèi)的2%2建安工程費(fèi)37181各項(xiàng)之和辦公樓9000013500每平方米1500元2.1新建建筑住平方米1500元2.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3351以上兩項(xiàng)費(fèi)用的10%2.3景觀綠化106700320每平方米30元3工程其他費(fèi)用3718建安工程費(fèi)的10%4不可預(yù)算費(fèi)用1227按2、3項(xiàng)的3%5土地購置費(fèi)26680016000合計(jì)58869說明：項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為223400平方米，占地面積為266800平方米。序號(hào)收益項(xiàng)目數(shù)額（萬元）備注1辦公樓（別墅）30000每棟100萬元2住宅46690每平米5000元合計(jì)76690投資估算表收益估算表總利潤=收益-投資約為17821萬元Ⅲ案例分析北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道上海·總部1號(hào)東北總部基地案例總結(jié)3案例分析河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District3.1北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項(xiàng)目辦公+科研+中試+產(chǎn)業(yè)243案例分析位置河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District25北京西南四環(huán)豐臺(tái)科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)占地面積

65萬平方米項(xiàng)目概況建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米（三期包括4萬平米五星級(jí)酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數(shù)500棟，6-12層高，8米*8米大開間。容積率1.59綠化率50％配套總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)所，4萬平米五星級(jí)酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位100個(gè)/萬平米獨(dú)棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價(jià)格起價(jià)6600元/平米，現(xiàn)在對外報(bào)價(jià)均價(jià)7900元/平米，實(shí)際銷售均價(jià)7150元/平米銷售狀況一期銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進(jìn)度放慢主要賣點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地，被列為2003年北京市60大重點(diǎn)外商投資項(xiàng)目之一，北京市2003年69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣?0%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）3.1北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地3案例分析中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地概念定位中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的概念是以科技為主體的企業(yè)總部聚集基地。其概念的內(nèi)涵包括以5A智能、綠色空間、全程信息為企業(yè)提供良好的中樞式經(jīng)營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國乃至全球的區(qū)域間的現(xiàn)代企業(yè)文化為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。其概念的外延在于能夠?qū)崿F(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)的信息整合、互動(dòng)；能夠達(dá)到國內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良好釋放效果；能夠作為北京中關(guān)村及北京總部經(jīng)濟(jì)大區(qū)的重要基地；能夠成為國內(nèi)成長期企業(yè)形象的特征標(biāo)志。中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地，是豐臺(tái)園將國外歷經(jīng)四代發(fā)展的先進(jìn)Business

Park理念，

與自身的交通、綠化等獨(dú)特資源相結(jié)合，同時(shí)融合日臻成熟的“總部經(jīng)濟(jì)理論”的產(chǎn)物。商務(wù)花園（Business

Park）是豐臺(tái)園對正在開發(fā)的產(chǎn)業(yè)基地二期進(jìn)行的規(guī)劃上的定位，而“總部基地”是一種對產(chǎn)業(yè)基地的功能定位。商務(wù)花園（Business

Park）具有獨(dú)門獨(dú)院、獨(dú)立的入口和門牌號(hào)，并能贈(zèng)與企業(yè)大廈獨(dú)立冠名權(quán)，能夠在統(tǒng)一中體現(xiàn)企業(yè)的個(gè)性。商務(wù)花園（Business

Park）的規(guī)劃和“總部基地”功能定位同時(shí)作用于豐臺(tái)園的產(chǎn)業(yè)基地二期，將會(huì)為高科技企業(yè)創(chuàng)造出真正的“公司家園”。KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨

勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公

樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)

質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶

動(dòng)。優(yōu)勢：享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策；政府扶持；公路交通發(fā)達(dá)；國內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動(dòng)；地價(jià)優(yōu)勢，土地資源豐富；可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)狀：不具備CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。依托豐臺(tái)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。定位及營銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以O(shè)EM方式運(yùn)作或“兩頭分離”的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國家級(jí)、市級(jí)大型企業(yè)的辦公總部，定位于國內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時(shí)，吸引跨國公司的地區(qū)總部，同時(shí)以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。國際案例KPI總結(jié)：

良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多

種交通方式便利，方

便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主

流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對

象的服務(wù)公司入駐；

高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；

經(jīng)營方式靈活；環(huán)境

優(yōu)美。良好的交通和地理位置保證項(xiàng)目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務(wù)氛圍，后期增長乏力，需要較大投入。河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District26北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地KPI分析3.1北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地3案例分析北京豐臺(tái)總部國際北京豐臺(tái)總部國際，項(xiàng)目總建筑面積22萬平方米，規(guī)

劃110余棟多功能、復(fù)合式獨(dú)棟總部樓，推出的功能更完備、理念前瞻的科技總部項(xiàng)目。各棟總部樓的功能將涵蓋：低密度庭院辦公、企業(yè)級(jí)活性空間、可塑性獨(dú)立大堂三大功能，開創(chuàng)“多功能總部商務(wù)模式”新格局。項(xiàng)目定位：企業(yè)獨(dú)棟、花園辦公、新派辦公、駐京接待、商業(yè)展示、科研總部綠蔭廣場型——低密度總部圍合位于項(xiàng)目北部，由6棟獨(dú)立總部樓圍合構(gòu)成。毗鄰近大面積市政綠化帶，中央圍合形成綠蔭停車場。城市大道型——街區(qū)式總部組團(tuán)由總部樓與市政交通干道排列形成為“臨街”。整體建筑集群東側(cè)依鄰區(qū)域內(nèi)市政主干道，與總部基地樓群隔街相望，企業(yè)招牌顯著展示在世人面前。西側(cè)鄰園區(qū)景觀綠地。此區(qū)域樓型設(shè)前后雙出入口，形成園區(qū)內(nèi)街區(qū)式，可分可合的總部組團(tuán)。精致花園型——小體量總部結(jié)構(gòu)此區(qū)域位于項(xiàng)目南段=端，由數(shù)十座小體量總部樓圍合

而成。該區(qū)域中心地段由兩大花園廣場與一條景觀通廊組成。通透景觀視野，大面積集中花園綠地與圍合而成的私密專屬

庭院為其特色?？偛炕禺a(chǎn)品形態(tài)總部基地產(chǎn)品分區(qū)中國質(zhì)量認(rèn)證中心中華通信系統(tǒng)有限公司中成進(jìn)出口股份有限公司長征火箭技術(shù)股份有限公司中國汽車技術(shù)研究中心中國中金科技股份有限公司中國物資運(yùn)輸總公司中國集裝箱控股集團(tuán)公司正泰電器股份有限公司長城汽車股份有限公司建龍鋼鐵控股有限公司特變電工股份公司入駐企業(yè)中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地規(guī)劃建設(shè)情況3.1北京中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District273案例分析京津城際發(fā)展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地北京市唯一一個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)+高配置的商務(wù)區(qū)+高品質(zhì)的生活區(qū)河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District283.2亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道3案例分析位置亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)占地面積12萬平米建筑面積11萬平方米（地上９萬平米），一期3萬平米左右項(xiàng)目概況總套數(shù)容積率43棟0.77綠化率41％配套3700平米會(huì)所（康體、娛樂、就餐），車位65個(gè)/萬平米獨(dú)棟面積區(qū)間1000-3000平米/棟，3、4層高銷售價(jià)格5500-6000元/平米銷售狀況一期3萬平米15棟半年消化完，其中約70％的業(yè)主為高新技術(shù)企業(yè)，二期、三期銷售放緩主要賣點(diǎn)定位于“國際企業(yè)內(nèi)腦型總部基地”。“雙生態(tài)”，享受中關(guān)村科技園政策客戶特征成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境3.2亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District293案例分析BDA國際企業(yè)大道——準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公

樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非定

位目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶

動(dòng)。國際案例KPI總結(jié)：

良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多

種交通方式便利，方

便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主

流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對

象的服務(wù)公司入駐；

高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；

經(jīng)營方式靈活；環(huán)境

優(yōu)美。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總部基地KPI分析優(yōu)勢：受亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射，享受中關(guān)村科技園和國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙重政策；政府政策扶持，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效；國際知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動(dòng)；市政配套設(shè)施完善，土地資源豐富；交通便捷。發(fā)展現(xiàn)狀：受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)前期大型制造型、生產(chǎn)型標(biāo)桿企業(yè)入駐影響，定位方向與目標(biāo)客戶心理認(rèn)知發(fā)生錯(cuò)位。政府目標(biāo)：發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主，同時(shí)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將制約不符合此目標(biāo)的企業(yè)總部入駐。雖然距離CBD較近，幾乎沒有傳承CBD商務(wù)及商業(yè)氛圍，成為商務(wù)不活躍區(qū)，慣性影響難以再有作為。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎(chǔ)和區(qū)域定位使BDA不能承接CBD良好的商務(wù)氛圍，因此原定位難有市場作為。入駐客戶特征：成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公環(huán)境。部分入駐客戶名錄：中石化、資生堂、白領(lǐng)服飾、世紀(jì)城房地產(chǎn)、寶恒服裝設(shè)計(jì)、西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)（北京）公司、中國黃金集團(tuán)市場細(xì)分市場細(xì)分市場細(xì)分市場細(xì)分高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值服務(wù)為主體的智力密集型企業(yè)3.2亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District303案例分析3.3上?！た偛?號(hào)河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District31上海市政府規(guī)劃的19個(gè)現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)之一創(chuàng)意設(shè)計(jì)研發(fā)中心+會(huì)議展示中心+企業(yè)總部+加工物流中心3案例分析一期工程占地250畝，規(guī)劃建設(shè)約為

21萬平方米，建造面積從900至2600平方米的各式建筑

88幢及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施。優(yōu)勢平臺(tái)“總部一號(hào)”作為上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在閔行區(qū)首批掛牌的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，其周邊環(huán)境及自身特性具備了發(fā)展企業(yè)總部、研發(fā)中心、會(huì)議展示、倉儲(chǔ)物流的諸多優(yōu)勢條件，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面區(qū)域優(yōu)勢本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技研發(fā)氛圍濃郁；上海交大、華東師大距離本項(xiàng)目不足10分鐘的車程；周邊高速公路干線四通八達(dá)；A4、A20和A30高速公路分別貫通虹橋機(jī)場、浦東國際機(jī)場和洋山深水港等口岸；A4、A20和滬閔高架連接虹橋交通樞紐、中環(huán)線、內(nèi)環(huán)線以及A8、A9高速公路，既可迅速抵達(dá)市中心各個(gè)區(qū)域，又能夠便捷溝通江浙兩省。這些都為建設(shè)產(chǎn)業(yè)基地提供了良好條件。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢上海目前正面臨新一輪的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)功能的調(diào)整和重組，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為一種資本和智力高度密集的新興產(chǎn)業(yè)也將迎來加速發(fā)展的良機(jī)。“總部一號(hào)”企業(yè)園區(qū)一期工程定位于"中小企業(yè)總部"，具備全面接納現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特質(zhì)，依托市、區(qū)、鎮(zhèn)各級(jí)政府的大力扶持，通過一定數(shù)量的企業(yè)總部匯集，充分發(fā)揮不同業(yè)態(tài)相容互補(bǔ)的整體優(yōu)勢，從而產(chǎn)生整合共贏的產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)。產(chǎn)品優(yōu)勢“總部一號(hào)”企業(yè)發(fā)展服務(wù)區(qū)項(xiàng)目的整體規(guī)劃涵蓋研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、貿(mào)易、物流、倉儲(chǔ)等多項(xiàng)職能，采用多種業(yè)態(tài)互補(bǔ)的包容模式，并享受當(dāng)?shù)卣o予的整套優(yōu)惠政策支持，以及安排相應(yīng)的會(huì)計(jì)結(jié)算、財(cái)稅服務(wù)、法律咨詢等商務(wù)配套機(jī)構(gòu)入駐園區(qū)，從而形成一條多功能復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)鏈條，推動(dòng)園區(qū)的良性發(fā)展，進(jìn)一步完善區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。3.3上?！た偛?號(hào)河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District323案例分析第一個(gè)系統(tǒng)化、規(guī)范化、生態(tài)化、規(guī)模化、完整化的多元化總部聚集區(qū)西區(qū)獨(dú)棟總部樓區(qū)+中區(qū)總部生活區(qū)+東區(qū)蒲河島河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District333.4東北總部基地3案例分析對生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，經(jīng)營期限十年以上的，從獲利年度起，上繳企業(yè)所得稅實(shí)行“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策。對于入?yún)^(qū)經(jīng)國家及省級(jí)確認(rèn)的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收所得稅。在投資總額內(nèi)，企業(yè)進(jìn)口符合國家有關(guān)政策的設(shè)備，一律免征設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅。對從事裝備制造業(yè)、石油化工業(yè)、冶金業(yè)、船舶制造業(yè)、汽車制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的增值稅一般納稅人，購進(jìn)固定資產(chǎn)、用于自制固定資產(chǎn)的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和為固定資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)用等所含進(jìn)項(xiàng)稅金，準(zhǔn)予用當(dāng)年新增加的增值稅稅額抵扣。當(dāng)年沒有新增加的增值稅稅額或新增加的增值稅稅額不足抵扣的，未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可以結(jié)轉(zhuǎn)以后年度繼續(xù)抵扣。對投資企業(yè)的固定資產(chǎn)(房屋、建筑物除外)，可在現(xiàn)行規(guī)定折舊年限的基礎(chǔ)上，按不高于40％的比例縮短折舊年限。東北總部基地內(nèi)企業(yè)受讓或投資的無形資產(chǎn)，可在現(xiàn)行規(guī)定攤銷年限的基礎(chǔ)上，按不高于40％的比例縮短攤銷年限。但協(xié)議或合同約定有使用年限的無形資產(chǎn)，應(yīng)按協(xié)議或合同約定的使用年限進(jìn)行攤銷。東北總部基地KPI分析東北總部基地，北鄰

“東北第一大道”——盛京大街，南依蒲河大道和建設(shè)中的沈鐵城際鐵路和城市輕軌，西靠道義大街和地鐵二號(hào)線，建設(shè)中的沈陽新北站位于東北總部基地西北側(cè)，建成后，沈陽至北京只需2個(gè)小時(shí)，盛京大街、陵園北街、鴨綠江街、虎石臺(tái)街等主要道路貫穿項(xiàng)目南北，距沈陽桃仙國際機(jī)場僅40分鐘車程。遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航天航空大學(xué)沈北新區(qū)匯集著二十多家大專院校組成的

“沈陽大學(xué)城”，為東北總部基地區(qū)域內(nèi)的科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化提供了強(qiáng)大的人力資源和智力支持。東北總部基地集企業(yè)總部集群、金融機(jī)構(gòu)、文

化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及生活配套設(shè)

施于一體，以企業(yè)聚核與

輻射效應(yīng)，打造全新、生

態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。沈北

新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的蒲河生態(tài)

走廊和沈北生態(tài)旅游長廊，必將成為東北總部基地經(jīng)

濟(jì)生態(tài)區(qū)的完美結(jié)合的典

范。優(yōu)惠的稅收政策發(fā)達(dá)的大交通大學(xué)城環(huán)抱經(jīng)濟(jì)生態(tài)與環(huán)境生態(tài)的結(jié)合河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District343.4東北總部基地3案例分析3.5案例總結(jié)河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District35從運(yùn)營模式上來看以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的BusinessPark均以銷售為主。在招商過程中無一例外政府都給予了各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)筑巢。從產(chǎn)業(yè)類型上看總部基地的產(chǎn)業(yè)以智力密集型為主，如企業(yè)總部管理中心、研發(fā)高科技、生物制藥、軟件開發(fā)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看均截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，形成信息互動(dòng)、資源共享的效果，從而形成內(nèi)聚效應(yīng)。從區(qū)位上來看均坐落于城市相對邊緣地帶，據(jù)核心區(qū)有一定距離，又有很好地通達(dá)性。從園區(qū)功能上來看已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在管理、研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看均表現(xiàn)為低容積率，高綠化率，園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美建筑多以小體量多層為主。從園區(qū)配套上來講商務(wù)配套、商業(yè)配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經(jīng)成了影響園區(qū)品質(zhì)和檔次的關(guān)鍵因素。IV

基地規(guī)劃區(qū)位分析總平面圖功能分析景觀分析交通分析效果圖基地規(guī)劃

4河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District4.1區(qū)位分析平原新區(qū)在中原城市群的位置通過三座大橋跨黃河與鄭州聯(lián)系，南距鄭州市中心20公里，北距新鄉(xiāng)36公里，西北方向距焦作50公里，距離新鄭國際機(jī)場45公里。轄區(qū)內(nèi)有京廣線、京廣高鐵線、國道107及其復(fù)線、鄭焦晉高速和京港澳高速穿越。鐵路線高速公路省道37基地規(guī)劃

4河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District4.1區(qū)位分析高速公路省道城市道路項(xiàng)目基地在平原新區(qū)的位置黃河北岸的平原新區(qū)西南側(cè)，G107復(fù)線西側(cè)，原焦高速北側(cè)，長江大道南側(cè)，濱湖大道東側(cè)?；刂苓吔ㄔO(shè)的項(xiàng)目主要有1800畝鳳湖中央公園，恒大金碧天下和綠地泰晤士小鎮(zhèn)大型住宅項(xiàng)目等。4基地規(guī)劃4.2總平面圖河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District39住宅區(qū)休閑平臺(tái)會(huì)所企業(yè)辦公配套設(shè)施高端企業(yè)辦公企業(yè)辦公企業(yè)辦公綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃建設(shè)用地面積

266800㎡（400畝）用地性質(zhì)辦公用地（300畝）居住用地（100畝）規(guī)劃總建筑面積223400㎡建筑面積企業(yè)辦公樓90000㎡住宅133400㎡容積率總用地0.842.0居住用地0.6辦公用地建筑密度18%綠地率40%機(jī)動(dòng)車位地上停車位地下停車位10023004基地規(guī)劃4.3功能分析圖河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District40“五片區(qū)”住宅區(qū)休閑平臺(tái)高端企業(yè)總部配套設(shè)施企業(yè)辦公住宅區(qū)休閑平臺(tái)高端企業(yè)總部企業(yè)辦公企業(yè)辦公企業(yè)辦公配套設(shè)施4基地規(guī)劃4.4景觀分析圖“一心，兩軸，多節(jié)點(diǎn)”“兩軸”將主要景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來，“一心”為兩條景觀軸線相交的景觀核心?！岸喙?jié)點(diǎn)”景觀軸線上的景觀節(jié)點(diǎn)和每個(gè)組團(tuán)都有自己的景觀節(jié)點(diǎn)。主要景觀軸景觀廊道主要景觀節(jié)點(diǎn)次要景觀節(jié)點(diǎn)河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District414基地規(guī)劃城市道路基地內(nèi)車行道基地內(nèi)人行道河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District42人車分行基地內(nèi)道路分為采用人車分流的理念設(shè)置道路，保證組團(tuán)綠地良好的環(huán)境，同時(shí)不影響車行的速度。4.5交通分析圖4基地規(guī)劃4.6效果圖示意——整體鳥瞰圖河南平原新區(qū)“大眾創(chuàng)業(yè)園”（新鄉(xiāng)）概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)The

Conceptual

Plan

of

Headquarters

Base

in

Pingyuan

New

District43Ⅴ建筑方案設(shè)