房地產(chǎn)定價方法

房地產(chǎn)定價方法淺析前言：本報告主要針對一些比較通用、科學(xué)的定價方法展開分析。其中包括：市場比較法，總價卡位法，價格系數(shù)法，層次分析法4種定價方法。市場比較法市場比較法定價思路：類比同質(zhì)區(qū)域的相似項(xiàng)目，確定權(quán)重，找到價值梯度，最后推導(dǎo)出一個均衡、合理的價格以遵循市場普遍價格規(guī)律.定價原則：在同質(zhì)區(qū)域內(nèi)抽取與本案類似度和關(guān)聯(lián)度高的項(xiàng)目采樣確定項(xiàng)目權(quán)重根據(jù)所選項(xiàng)目與本案的相似度和關(guān)聯(lián)度，確定樣本相對本案所占的比重確定可比參數(shù)及權(quán)重確定影響價格的各項(xiàng)參數(shù)，及根據(jù)每項(xiàng)參數(shù)對價格的決定程度來確定相關(guān)權(quán)重Step1Step2Step3項(xiàng)目靜態(tài)價格適用范圍：范圍很廣，高層、別墅等各種產(chǎn)品都可使用，或者結(jié)合其他定價方法一起使用本項(xiàng)目修正系數(shù)=土地評估系數(shù)+類比價值評估系數(shù)；基于各項(xiàng)目對應(yīng)的單位系數(shù)價格=類比（A--BC）項(xiàng)目價格/類比A---B）項(xiàng)目修正系數(shù)；本項(xiàng)目價格=基于各項(xiàng)目對應(yīng)的單位系數(shù)參考價的平均值定價體系注釋：市場比較法比較內(nèi)容權(quán)重中冶圣喬維斯萬科城市花園茵悅小城御景尚都（指標(biāo)）擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較

程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)65%/

0.7825/0.785/0.7775/0.7125建筑規(guī)模5%1.20.061.20.0610.051.250.0625建筑形態(tài)10%1.250.1251.250.1251.350.1351.350.135社區(qū)景觀10%1.20.121.20.121.30.1310.1立面設(shè)計5%1.150.05751.10.0551.150.05750.90.045內(nèi)部裝修5%1.10.0551.40.071.10.0551.10.055戶型設(shè)計15%1.20.181.20.181.20.1810.15附加面積10%1.20.121.10.111.20.121.150.115品牌效應(yīng)5%1.30.0651.30.06510.0510.05項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)35%/

0.57/0.545/0.59/0.49區(qū)位15%1.80.271.70.2551.80.271.40.21周邊配套10%1.70.171.60.161.70.171.50.15資源狀況10%1.30.131.30.131.50.151.30.13合計100%/

1.3525/1.33/1.3675/1.2025案例演示：可比參數(shù)：包涵土地評估參數(shù)和類比價值評估參數(shù)可根據(jù)不同的物業(yè)和側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行添加和刪減。擬合程度：與本案非常相似的=1。比本案好的＞1，差的＜1比較系數(shù)：擬合程度*權(quán)重修正系數(shù)

中冶圣喬維斯萬科城市花園茵悅小城御景尚都比較系數(shù)1.35251.331.36751.2025均價7500780075007350基于各項(xiàng)目對應(yīng)參考價5545.295864.665484.466112.266112比重20%20%25%35%權(quán)重價1109.061172.931371.122139.293139本案綜合定價5792.397945針對本案，各項(xiàng)目的參考價格：各項(xiàng)目均價/比較系數(shù)比重：根據(jù)相似度和關(guān)聯(lián)度確定的各項(xiàng)目在本案價格中的重要程度權(quán)重價=參考價*權(quán)重各個項(xiàng)目權(quán)重價加和小結(jié)：應(yīng)用范圍廣——公寓，辦公，商業(yè)等都可以使用此種定價方法。應(yīng)用前提條件——存在多個可比照的項(xiàng)目。延伸和轉(zhuǎn)化——在不同產(chǎn)品的定價中，可以對參數(shù)和權(quán)重進(jìn)行適當(dāng)修改。擴(kuò)容——可以在采樣階段，豐富體系內(nèi)容，比如表現(xiàn)采樣原則，刪選樣本過程等。比較法的打分中，有以1為基數(shù)的，有100分別為基數(shù)，有0為基數(shù)的，道理都是相同的，靈活掌握。市場比較法附：動態(tài)價格推算可根據(jù)以往的市場增長趨勢，區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目本體特征（如產(chǎn)品稀缺性等）來推算未來的月度增長系數(shù)。上年至今月度等（過去一個時間段至今）本案未來月增長系數(shù)預(yù)計區(qū)域全市保守中庸樂觀趨勢系數(shù)//①a1%②區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展a2%③項(xiàng)目本體特征（項(xiàng)目突出的優(yōu)勢或者劣勢）a3%….….….增長系數(shù)=∑n=1an%動態(tài)價格=靜態(tài)價格*增長系數(shù)市場比較法總價增卡位咳法主力板總價葛卡位嚴(yán)法總價駱空白勿點(diǎn)卡河位法總價卡位法分類：求同——主力總價卡位法求異——總價空白點(diǎn)卡位法適用渠范圍烏：總價獎特征宅特別哀明顯渴的物動業(yè)產(chǎn)幫品，色如別寸墅產(chǎn)神品一、猴主力振總價抖卡位駝法依據(jù)福市場洲主力淘總價伸區(qū)間護(hù)界定煎本案紐奉總價畜區(qū)間定價軟原則貫：定價圍思路惑：選擇跟同一紗區(qū)域面，或杯者相盤似區(qū)哀域。推如果講選擇惰不同科區(qū)域渾的組幫合，早則要喇在區(qū)寫域主汗力總壘價區(qū)半間選錄取上豆通過面權(quán)重飾來剔沾除掉獅不同素區(qū)域暈的差榜異性區(qū)域選擇市場主力總價確定確定鼓與本揪案產(chǎn)渣品同糞質(zhì)的尖區(qū)域筍市場暮主力拆總價語區(qū)間St沒ep纏1St終ep身2總價趙區(qū)間+面積鄭區(qū)間單價肅區(qū)間范本獨(dú)：1.根據(jù)暈最近破一年今區(qū)域隙內(nèi)同勇質(zhì)產(chǎn)醬品的冷主力號成交糾總價鍛判定雅（推萬薦）艷。2烏.根據(jù)孤區(qū)域桃內(nèi)當(dāng)競期在受售項(xiàng)集目中羅，同翼質(zhì)產(chǎn)屬品的耍主力險總價純判定（一起）市趴場總蔬價的幫兩種隔判定行方法吐：1.以上絡(luò)圖示地僅作竟示意鋼，表蘆現(xiàn)形雞式根紋據(jù)具石體要次求，毒自己籍選擇D400500EC520450680440450500650800550600800800100012001200450350XX年XX區(qū)域各項(xiàng)目XX別墅成交總價B最小值220500A450570

XX年XX區(qū)域XX別墅成交總價分布總價200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)52010862OROR2.圖示暈同1，只動是把酒成交蹦數(shù)據(jù)優(yōu)改成嗚在售亮數(shù)據(jù)主力總價卡位法（二新）通贏過面餡積段陳比較帥，確吼定本掛案XX別墅嫁總價財區(qū)間1.基本糊吻合市場車中XX別墅堤的面敏積段蓬為30燙0-豈50搏0㎡，惑主力安成交飄價格曠段為20搬0-布40冒0萬本案XX別墅怎的面潑積段忌為35得0-且45顧0㎡，如與總賀體市適場面鍬積段單吻合則本尖案XX別墅苦總價篩區(qū)間往框定扯為20嘆0-甘40拜0萬如：2.差距得較大如：市場圓中XX別墅倆的面凡積段黎為30地0-稱50味0㎡，禾主力騾成交誓價格然段為20少0-梅40訪0萬本案XX別墅駕的面劑積段末為60俯0-煌70找0㎡，毒與總稱體市訓(xùn)場面民積段理差距集較大睬，則當(dāng)根據(jù)犯面積驕段比駕例進(jìn)蓋行價妨格段賢的同叫比例莫放大咸或者使縮小蛾。主體稅市場較面積執(zhí)段/本案XX別墅臥面積舞段≈1.劫4520錄0*墨1.燭45爺=2用9040喉0*形1.穗45斥=5緒80因此映：則本糖案XX別墅條總價酬區(qū)間刻框定只為29此0-群58渡0萬主力總價卡位法（三渣）確季定本棍案單捎價區(qū)畜間本案XX別墅欣的面議積段聽為35繁0-糞45水0㎡，講總價個區(qū)間庸框定荒為20帝0-槽40巾0萬如：20鴉0/蹄35鬼0=命57誓14劈燕.3元/㎡20貓0/駝45連0=盆44未44有.4元/㎡40郵0/夫35必0=鎖11躲42聚8.債6元/㎡40闊0/商45書0=辛88命88殖.9元/㎡則：根據(jù)蠢不同當(dāng)?shù)倪x烈取原慨則，拉不同龍的未僵來預(yù)艘期，章從元/㎡的坑區(qū)間繪中選尼取一趕個較曾為適戀合的倍區(qū)間潑。選閘取理去由要賊加以渡說明鄉(xiāng)豐。如：為了宅避免磚高價盡入市蘆的風(fēng)說險，晴并且突保證慶價格溉成長勿的穩(wěn)超定性貿(mào)，我玩司采模用低稍開高喚走的偉價格飯策略宵，單京價區(qū)效間初癢定為墻。55藥00費(fèi)-7架00脂0元/㎡主力總價卡位法案例勁演示伯：保屋利海淘上羅咽蘭（只撫列舉驅(qū)獨(dú)棟欄定價推過程牢，其風(fēng)它產(chǎn)北品類汽推）1.選定蹈區(qū)域桌：整略個青留島市吊別墅棍市場林（注：咐區(qū)域途范圍歌很廣硬，并基不是貧類似那板塊蝕比較）板塊即墨板塊嶗山板塊城陽板塊少海板塊總價區(qū)間420-680萬1000-2000萬400-500萬280-450萬2.市場誰主力古總價鍋判定鄉(xiāng)豐：45山0-灑68寇0萬此處蟻市場取主力攀總價剝推導(dǎo)壘有部睡分漏話洞：漏洞1修正漏洞2修正不能從各版塊的主力總價上直接推導(dǎo)出整個青島市場的主力總價區(qū)間可以根據(jù)各板塊成交量占市場份額確定哪個板塊的價格是市場主力價格沒有考慮到各版塊包括本案所在膠南板塊的情況差距很大將各個板塊同比本案所在板塊，然后確定權(quán)重，推算適合本案的主力價格區(qū)間假想銜：如間果青羽島市播現(xiàn)在草主力腿成交售市場蹲在嶗寧山區(qū)剪，那亭還能偷把膠繡南板津塊的由別墅慌總價蛛定到10蓮00之-2款00丘0萬嗎導(dǎo)？3.本案?？們r菠判定哈：45吼0-毯68略0萬面積備段比始較：資本案蛙面積達(dá)段為27舒0-注38刷0㎡，脂與全峽市獨(dú)貞棟別營墅主臘力面矮積區(qū)聾間吻碑合，輔因此舒選定創(chuàng)市場嫁的主眠力總西價區(qū)右間為頂本案術(shù)的總刊價區(qū)安間，她即45皇0-釋68溫0萬/套。附：雷此處湊最好遞將市勤場獨(dú)娃棟別造墅的挺主力撿面積土區(qū)間釘用數(shù)金字表星示，睬可以藝增強(qiáng)積說服鳴力。4.單價喊判定藝：19洪00掛0—此20嘉00斜0元/㎡左比右總價橋區(qū)間/面積結(jié)區(qū)間奔，進(jìn)罵一步炎確定痕單價芳范圍在進(jìn)貞行單勾價區(qū)知間細(xì)我化的閉時候召，給扯出細(xì)茂化原蔑則和太理由總價耗卡位機(jī)法主力脹總價旨卡位伍法總價啦空白桐點(diǎn)卡拐位法二、恭總價下空白遇點(diǎn)卡爸位法依據(jù)哄同一詠區(qū)域肥或相迎似區(qū)警域的航同質(zhì)沿產(chǎn)品蠶的總束價分號布，拒將總顯價空少白點(diǎn)島作為捆本案丈的總擔(dān)價區(qū)奶間定價朵原則歐：定價嬌思路公：選擇塑同一多區(qū)域級，或市者相惑似區(qū)弄域。持區(qū)別郊于主趴力總粥價卡到位法竄，空遭白點(diǎn)社卡位倦法只陸能選蓄擇同館一區(qū)負(fù)域或傍者類塘似區(qū)跑域，怨不能飯選定尚差距腹很大痛的區(qū)禁域組糞合，輝否則比空白囑點(diǎn)會妄有很遙多，歌此方鈴法就注沒意可義了區(qū)域選擇市場總價空白點(diǎn)確定根據(jù)牧區(qū)域酬各種叉別墅盯產(chǎn)品街的總趟價區(qū)雖間的拘分布宰，結(jié)事合本捐案別趟墅產(chǎn)畢品定畝位，諷找到犧區(qū)域鈴總價貨空白狀點(diǎn)St當(dāng)ep鬼1St眼ep呆2通過壞兩個戀總價畜區(qū)間雕的相帝互比京較和障驗(yàn)證單價筐和總鑰價區(qū)占間根據(jù)價格梯度推單價及總價根據(jù)啄本案奪以往歷價格居和區(qū)錢域代胖表項(xiàng)樹目價日格的括梯度榆，推幫算出范單價秀，進(jìn)侄而根攝據(jù)面糊積區(qū)僵間推緞算總厚價區(qū)糞間St墓ep酷3這一霧步可脖用市圍場比銷較等巷方法框替換椒，因睛為只當(dāng)有二潔手盤冊才會跌有以虹前的手價格程?？們r空白點(diǎn)卡位法范本：（貞一）縮慧區(qū)域腔各別侍墅產(chǎn)草品總扒價區(qū)件間框廣定

XX年XX區(qū)域聯(lián)排別墅成交總價分布總價200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)52010862如：

XX年XX區(qū)域雙拼別墅成交總價分布總價200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58102062聯(lián)排曠別墅漆總價密分布雙拼窗別墅伙總價拋分布經(jīng)濟(jì)炎型獨(dú)樹棟別糖墅總送價分借布

XX年XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅成交總價分布總價200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58106202高檔本獨(dú)棟央別墅祖總價料分布

XX年XX區(qū)域高檔獨(dú)棟別墅成交總價分布總價200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58106520本案毛前期薦定位寨為聯(lián)膨排+雙拼+經(jīng)濟(jì)肉型獨(dú)推棟Ⅰ.確定纏全盤段均價袋的總純價空淘白點(diǎn)涂卡位Ⅰ總價空白點(diǎn)卡位法（二基）確組定總撞價空肝白點(diǎn)根據(jù)辟區(qū)域銳市場萌別墅洞產(chǎn)品墻的總仆價梯叛度，礎(chǔ)找到寧市場顧總價賣空白沫點(diǎn)40腫0-愧60死0萬即本紗案整羞體總旁價區(qū)偵間初巴定為40密0-弄60件0萬如：20碧0萬80允0萬60講0萬40欺0萬10笛00萬聯(lián)排雙拼經(jīng)濟(jì)晴型獨(dú)佳棟高檔界型獨(dú)草棟本案總價空白點(diǎn)卡位法（三向）單繭價推違算，伶用總盡價空竿白點(diǎn)姑進(jìn)行蛛總價眼驗(yàn)證單價弄的推熔算可害結(jié)合帝其他餃定價份法，境如市泛場比莖較法鴨，比婆較系齡數(shù)法噸等等禁。如：推算喝出整鞏盤均限價為18雜00胸0元/㎡本案養(yǎng)面積耐區(qū)間告為22偷0-扔30掏0㎡則總逢價區(qū)示間為39喘6-嗎54載0萬驗(yàn)證培：推算灰出的撈總價遞區(qū)間閥與市花場總貧價空融白點(diǎn)40運(yùn)0-恩60載0萬基逮本吻古合，嘗因此舉全盤狠均價稠可定籍為18便00請0元/㎡如果竊推算鹽出的央總價汽區(qū)間串與市尾場空撒白點(diǎn)唯相差跟較大巷，應(yīng)寶采取賤折中撕的方但法，井估算梨出一艘個全喚盤單醋價。OR總價空白點(diǎn)卡位法案例擦演示欺：好舅世麒惠麟園1.區(qū)域膠總價磁區(qū)間哨框定聯(lián)體滑別墅經(jīng)濟(jì)鋸型獨(dú)窯棟別薦墅本案距根據(jù)健最近哭一年還的成估交套軍數(shù)在捎各總近價段同的占能比，手來確卡定市雖場總拔價區(qū)右間。2.尋找具總價錄空白標(biāo)點(diǎn)此處卵的總極價空活白點(diǎn)禽只是復(fù)相對迎而言舉，很膨難做六到總循價的夸完全導(dǎo)真空璃區(qū)，都有一律些總貴價交焦集是炎正常平的，摩需靈粗活運(yùn)炮用3.單價顧推算兔及驗(yàn)誰證（本菌案例梯用系先數(shù)比顧較法蹄做單丟價推即算）選取布一個詳類似駛案例植（萬躬科燕婚南園蠢）和盞本案立以前的單價域做比敞較。將兩鋼個項(xiàng)叮目的色年度冠均價佳進(jìn)行娘比較牧，得炭出系查數(shù)。萬科抬燕南撈園最填近一剛月的終單價*價格許比較妥系數(shù)恨作為羊本案嶼單價依據(jù)條面積望段和浴推算婦所得末的單趣價來夕確定榴總價錄區(qū)間翻。用區(qū)拒域總宣價空貼白點(diǎn)際進(jìn)行會驗(yàn)證紋。Ⅱ.分物孟業(yè)的主總價婦空白候點(diǎn)卡縫位同確裁定全蹦盤均險價的珍過程概完全習(xí)一樣掘，只葡是將運(yùn)別墅候分物歲業(yè)，虜如聯(lián)晃排，拆雙拼楊，獨(dú)消棟等娃，最棗后確猶定的毀均價漆也是述本案甚不同盞別墅胃產(chǎn)品垃的均刃價。需要六注意惠，在烤尋找越空白僵點(diǎn)的克時候,比較勿項(xiàng)會岔有不抗同。項(xiàng)目A本案聯(lián)排項(xiàng)目B項(xiàng)目C800萬600萬400萬1000萬200萬全盤涼單價吧總價妄空白豬點(diǎn)卡咬位分物旋業(yè)單所價的誦總價轉(zhuǎn)空白埋點(diǎn)卡賭位以各姓種別園墅產(chǎn)揚(yáng)品作劃為比胖較項(xiàng)組。以可缺比項(xiàng)鍬目作彎為比稼較項(xiàng)緩?？們r空白點(diǎn)卡位法總價宮卡位頁法總大結(jié)主力總價卡位法總價空白點(diǎn)卡位法全盤均價分物業(yè)均價適用范圍使用范圍非常狹窄，只能針對總價特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行定價（如別墅等）使用的獨(dú)立性總價卡位法需要和別的定價方法結(jié)合使用，相互進(jìn)行驗(yàn)證，自己不能單獨(dú)構(gòu)成完整的定價體系前提條件條件苛刻，必須有可以比照的區(qū)域或者可比照的其他項(xiàng)目，并且總價必須存在主力區(qū)間或空白點(diǎn)，兩者缺一，便不能使用本質(zhì)區(qū)別總價求同（找到市場主力總價，迎合主流市場）總價求異（找到總價空白點(diǎn)，發(fā)掘新的機(jī)遇）所推價格粗放1.市場的主力總價段只是大致區(qū)間，找到的主力總價段也只是一個寬泛粗略的概念2.在比較本案面積段和市場主力面積段時，多數(shù)情況只是接近，或者用一個大致比例的系數(shù)去修正3.最后選取單價區(qū)間時，只是根據(jù)總價得出的一個非常大的區(qū)間中，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和價格策略選取一個適當(dāng)?shù)膯蝺r區(qū)間1.不分物業(yè)，根據(jù)本案大致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去尋找市場總價空白點(diǎn)2.推算出來的單價只是一個全盤均價的概念。其中不同產(chǎn)品的單價需要分別選?。ㄆ渌安痪_”同主力總價卡位法）1.所選區(qū)域中不同產(chǎn)品的總價范圍就是一個比較粗略的總價段2.面積段不可能完全和市場面積段吻合3.單價推算選取區(qū)間時，有經(jīng)驗(yàn)和策略的成分價格績系數(shù)靠法價格系數(shù)法定價鐘思路掠：根據(jù)椒對同險一特堤征的賊表現(xiàn)點(diǎn)程度做（如付相同灶資源汽的占畢有度時），聯(lián)尋求饑比值叛系數(shù)灰，再秩聯(lián)系因本案買在此日特征動上的捉表現(xiàn)惰，推轎算出浙單價對。定價修原則錢：根據(jù)賢同一光特征牙的不防同表弓現(xiàn)程棕度，泥將若下干樣株本項(xiàng)蕉目分涉為兩東個梯早隊(duì)，檢然后某進(jìn)行鴨均價褲比較村，得循出系本數(shù)。假一般旺會選汪取2個以塘上的林特征確定價格系數(shù)確定價格基數(shù)根據(jù)叨不同恒價格和梯度改的樣煙本價呢格，豆確定城價格脆基數(shù)St狠ep夸1St籃ep繞2項(xiàng)目蝦靜態(tài)爬價格適用律范圍適用尚某項(xiàng)收特征掛非常糟明顯譽(yù)的物旦業(yè)產(chǎn)該品，滅如靠膛近公桿園，拼高爾者夫，莊海景邁等等受。且鐘同一竿個板毀塊區(qū)我域內(nèi)我沒有刑類似異項(xiàng)目價格系數(shù)法范本：（悔一）截確定時價格刻系數(shù)1.本案筐站位如，賤本案粘占據(jù)窮一線爐海景鉤資源剃，且廈與高允爾夫慨球場目距離忍較近2.采樣高爾賄夫本案海景板塊兔內(nèi)其皺他項(xiàng)職目全坡為二好線海羊景，務(wù)且距煉高爾蹈夫較倘遠(yuǎn)高爾甘夫海景板塊昨甲板塊拿乙板塊諸丙一線押海景二線白海景近靠街高爾辣夫遠(yuǎn)離陪高爾炊夫在售的一線海景房項(xiàng)目名稱均價項(xiàng)目A10000項(xiàng)目B10200項(xiàng)目C10300項(xiàng)目D10400在售的二線海景房項(xiàng)目名稱均價項(xiàng)目E8800項(xiàng)目F9000項(xiàng)目G9300項(xiàng)目H9100板塊渴乙島特征碼一：黎海景均價走：10駁22尿5元/㎡均價魂：90咸50元/㎡10愉22茶5/伍90紙50詠=1宅.1派3板塊輕丙怕特賊征二柏：高乳爾夫距離高爾夫較近項(xiàng)目名稱均價項(xiàng)目a11500項(xiàng)目b11300項(xiàng)目c12000項(xiàng)目d11600距離高爾夫較遠(yuǎn)項(xiàng)目名稱均價項(xiàng)目e9100項(xiàng)目f9200項(xiàng)目g9300項(xiàng)目h9600均價曉：11渣60等0元/㎡均價帽：93飲00元/㎡11纏60稍0/拴93旨00法=1暴.2炮5價格項(xiàng)系數(shù)：（1.漏13傲+1糟.2肅5）/2葛=1.月19(算術(shù)燙平均模值）價格系數(shù)法反思堂：為仁什么程最后嚷的系柔數(shù)是椅算數(shù)定平均鄙值？（二尤）確華定價箱格基戲數(shù)，猶推算編單價板塊裹甲的酒二線齊海景慮、遠(yuǎn)旺離高塘爾夫猾的項(xiàng)伏目均有價為價格晉基數(shù)如：價格甲基數(shù)火為10址00某0元/㎡則本籃項(xiàng)目炮的價聚格定福位為愛：10查00高0*麻1.隨19裕=11瓜90細(xì)0元/㎡價格系數(shù)法案例盒演示萍：公園至附近蓄的項(xiàng)蟻目均役價為19陜05閥5元/㎡特征勝一：廳公園距離嶺公園稈較遠(yuǎn)描的項(xiàng)欠目均長價為13等71悶2元/㎡19黃05先5元/平米13貸71格2元/平米1.亞391.確定驅(qū)價格議系數(shù)價格系數(shù)法1.確定撫價格悅系數(shù)特征默二：傾板塊板塊洋內(nèi)的電項(xiàng)目眉均價慶為22枕00撤0元/㎡板塊窄邊緣披的項(xiàng)魔目均應(yīng)價為16千05驕5元/㎡22旺00蜻0元/平米16墻05糾5元/平米1.聰37本項(xiàng)譯目的摸價格承系數(shù)：（1.成39巡壽+1躍.3嶄7）/2扎=1.嚇38價格系數(shù)法2.確定珍價格葵基數(shù)惕及最裝后價芒格根據(jù)水一定捏的原虎則，敘選擇揚(yáng)特定喜區(qū)域篩和樣香本，冶確定嫁其均挨價，惱作為靠價格遙基數(shù)旋，如80吃00元/㎡1.贈38睛*較8成00慘0元/㎡=11洲04登0元/㎡確定租價格爪基數(shù)確定掃靜態(tài)帆價格價格系數(shù)法價格神系數(shù)農(nóng)法小斬結(jié)擬定頸價的槐項(xiàng)目遙必須鵝具有留明顯遇特征涂，如拒資源皇，區(qū)乘位，袍配套陣等，閘最好舉有2個以白上的廉特征使用繁的前潔提條楚件：優(yōu)勢貪：在特逝殊條瓜件下皮運(yùn)用場顯得蓮非常扯簡潔——一定稠區(qū)域租內(nèi)沒蝦有和凡本案駕相類雙似的臟項(xiàng)目棵（如劍果運(yùn)勁用其隊(duì)他方多法，體會比裝較繁翅瑣)可以傍突出主主要脊賣點(diǎn)劣勢中：條件恒比較卷苛刻俯，適仗用范確圍比矮較狹何窄根據(jù)名一兩拘個主紡要特?fù)p征去屬定價盞，會福忽略辮一些初其他村影響蓮價格草的因特素。定出堪的價蝦格一紙般需怖要其伏他方箱法進(jìn)斑行驗(yàn)釀證，絨不適良合獨(dú)挽立使雷用。價格系數(shù)法層次累分析地法層次分析法定價竿思路攔：經(jīng)過道對各胳項(xiàng)影啦響價不格因曠素的杜比較驅(qū)，來址確定面各因槽素對館應(yīng)的冤權(quán)重巷。定價防原則膽：找到鵝所有賣影響兵價格混的因證素，瓣按照疲不同脖的范醋疇進(jìn)貸行分杜層（腔至少舒可以必分為榆一層唇）影響價格因素分層因素比較并標(biāo)度通過艷對同圍層因及素對菊價格僵的影御響程疑度的艇比較揉，來留進(jìn)行低標(biāo)度St嶺ep拉1St沉ep槽2項(xiàng)目示靜態(tài)槍價格適用茅范圍賴：范圍排很廣埋，基浙本可幣以涵歲蓋任慣何物識業(yè)形每態(tài)，毒只要義影響熟價格撒的因些素可辯比，仿則都優(yōu)能用狐此方旺法目標(biāo)衛(wèi)：確定內(nèi)影響份價格排的因纏素所哲占權(quán)重確定權(quán)重通過涂計算村，確據(jù)定最給細(xì)分而的一蛾層因粒素對終項(xiàng)目堂價格挺影響異所占搏的權(quán)多重St奔ep引3因素劉比較議并標(biāo)粥度設(shè)填勻?qū)懞笳f的判謝斷矩拉陣為A=束(aij)n×躍n，判轟斷矩考陣具輪有如卷下性魚質(zhì)：(1垃)醬aij〉0(2拌)aji=1呈/aji(3叢)aii=1根據(jù)干上面過性質(zhì)拋，判想斷矩澆陣具掏有對據(jù)稱性詢，因嗎此在薪填寫狐時，垮通常前先填迷寫aii=1部分鑄，然失后再咸僅需閱判斷歌及填能寫上尺三角絹形或爽下三熔角形守的n(洽n-夏1)下/2個元砌素就澡可以挑了。重要性標(biāo)度含義1表示兩個因素相比，具有同等重要性3表示兩個因素相比，前者比后者稍重要5表示兩個因素相比，前者比后者明顯重要7表示兩個因素相比，前者比后者強(qiáng)烈重要9表示兩個因素相比，前者比后者極端重要2，4，6，8上述判斷的中間值倒數(shù)若元素I與元素j的重要性之比為aij,則元素j與元素I的重要性之比為aji=1/aij表1重要梳性標(biāo)熄度含姨義表即1-肅9共九僑個數(shù)筋字，衡表示類前者算比后僵者的歐重要拒程度瓶。1為同碧等重餡要，9為極喬端重宵要，互其他啄類推嘩。層次分析法一致可性檢改驗(yàn)的境步驟霞如下延：第一努步，覺計算稻一致張性指繡標(biāo)C.名I.（co母ns揚(yáng)is掛te妖nc蜘y霜in稱de鈴x）第二偉步，暢查表正確定酬相應(yīng)丘的平臂均隨范機(jī)一馬致性淋指標(biāo)R.足I.（ra何nd客om撫i熄nd花ex）據(jù)判濁斷矩賴陣不傍同階廟數(shù)查圣下表坑，得境到平康均隨焰機(jī)一圖致性音指標(biāo)R.申I.。例尿如，飼對于5階的萬判斷裂矩陣金，查修表得析到R.民I.幅=1尚.1杜2第三填步，胃計算卡一致配性比碼例C.廣R.（co錦ns批is版te騙nc吹y轉(zhuǎn)ra降ti搏o）并艷進(jìn)行出判斷當(dāng)C.姐R.抱<0龍.1時，才認(rèn)為扣判斷戚矩陣泡的一去致性村是可益以接怠受的惰，C.行R.溪>0漸.1時，窮認(rèn)為糖判斷束矩陣稀不符美合一敬致性突要求育，需對要對腦該判幸斷矩送陣進(jìn)殼行重濱新修父正層次分析法范本余一：單剝層因漂素（一卡）影駛響價盛格因忍素分歡層本節(jié)案(A污A)首層市區(qū)腫距離(C填1)交通枕系統(tǒng)(C勁2)未來遮潛力(C貫7)社會負(fù)化境(C梅6)自然餃環(huán)境(C叢5)板塊旋屬性(C致3)區(qū)域候配套(C唇4)規(guī)模(C販8)容積推率(C獲9)綠化(C劫10肝)內(nèi)部盜景觀(C爬11用)外立量面(C析12屑)戶型批設(shè)計(C售15鉗)附加碼值(C屋13援)空間喚尺度(C映14罷)物業(yè)(C疏17和)會所(C哀18聰)現(xiàn)場扭包裝(C洲16壁)開發(fā)標(biāo)商品駐牌(C久19負(fù))二層層次分析法

區(qū)域發(fā)展預(yù)期公共配套交通因素自然環(huán)境人文環(huán)境建筑外觀建筑類型戶型舒適度會所園林景觀裝修及配套物業(yè)管理配套商業(yè)開發(fā)商品牌現(xiàn)場包裝區(qū)域發(fā)展預(yù)期153

1/4

1/2

1/2

1/3

1/35

1/53

1/3433公共配套

1/51

1/3

1/8

1/6

1/6

1/7

1/5

1/2

1/8

1/4

1/71

1/7

1/6交通因素

1/331

1/5

1/3

1/5

1/5

1/53

1/51

1/73

1/5

1/3自然環(huán)境485153337372744人文環(huán)境263

1/51111514

1/2512建筑外觀265

1/311115

1/23

1/351

1/2建筑類型375

1/311115352533戶型舒適度355

1/311113132321會所

1/52

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/31

1/5

1/3

1/62

1/5

1/5園林景觀585

1/312

1/31514

1/2531裝修及配套

1/341

1/7

1/4

1/3

1/5

1/33

1/41

1/53

1/3

1/2物業(yè)管理377

1/223

1/2

1/26251632配套商業(yè)

1/41

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/3

1/2

1/5

1/3

1/61

1/5

1/5開發(fā)商品牌

1/375

1/411

1/3

1/25

1/33

1/351

1/2現(xiàn)場包裝

1/363

1/4

1/22

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1/2521實(shí)例問：符合探：aji=1乏/aij層次分析法幾何凈平均循數(shù)即連謹(jǐn)乘之巖后開焰根如第層一行金：1*5*3*（1/4）*（1/2）*（1/2）*（1/3）*（1/3）*5*（1/5）*3*（1/3）*4*3*315=1.盒09吵21區(qū)域發(fā)展預(yù)期1.09210.0543公共配套0.23430.0117交通因素0.46140.0230自然環(huán)境3.89170.1937人文環(huán)境1.55060.0772建筑外觀1.37970.0687建筑類型2.28150.1135戶型舒適度1.69340.0843會所0.32380.0161園林景觀1.79860.0895裝修及配套0.53290.0265物業(yè)管理2.28270.1136配套商業(yè)0.28610.0142開發(fā)商品牌1.04820.0522現(xiàn)場包裝1.23940.0617合計20.09631.0000幾何社平均兼值權(quán)重1.鉆09泉21/20銀.0困96搶3反思敏：1.為什瞎么不妙直接絞拿第喊一列攤的直神接推賭出權(quán)抬重？2.為什奪么是輸幾何分平均貴值，核而不鎮(zhèn)是算延數(shù)平謹(jǐn)均值萌？合計250.04000.00800.01330.16000.08000.08000.12000.12000.00800.20000.01330.12000.01000.01330.0133層次分析法一致傻性驗(yàn)秒證：0.9831

0.18580.37653.15331.20951.09851.88911.39750.26251.50320.41921.84840.23120.87071.0204第一難行：1：C.吉I.的計屬算1，5，3，1/4，1/2，1/2，1/3，1/3，5，1/5，3，1/3，4，3，30.05430.01170.02300.19370.07720.06870.11350.08430.01610.08950.02650.11360.01420.05220.0617*18.089915.940316.397516.283415.675516.000116.639616.585316.289516.795615.809516.273016.241616.693816.5462每行有數(shù)字/相應(yīng)耽的概施率合計24查6.暗26箏10附：λmax=246.261015=16.4174C.I.=16.4174-1515-1=0.1012C.R.=C.IR.I=0.10121.59=0.0637C.盼R.蒼<0泊.1，矩漲陣的互一致捎性是橋可以腿接受最終罰：影響因素權(quán)重區(qū)域發(fā)展預(yù)期0.0543公共配套0.0117交通因素0.0230自然環(huán)境0.1937人文環(huán)境0.0772建筑外觀0.0687建筑類型0.1135戶型舒適度0.0843會所0.0161園林景觀0.0895裝修及配套0.0265物業(yè)管理0.1136配套商業(yè)0.0142開發(fā)商品牌0.0522現(xiàn)場包裝0.0617合計1.0000之后丟可以奇結(jié)合矮市場輛比較牧法等自來進(jìn)若行定忠價層次分析法范本袍二：多字層因漸素（一待）影時響價本格因荒素分磚層C本化案(A管A)區(qū)我域(A瞞1)本體(A郵2)區(qū)域霧位置(B冰1)規(guī)劃(B父3)產(chǎn)品(B美4)其他(B男5)市區(qū)赤距離(C兵1)交通呼系統(tǒng)(C忽2)區(qū)域近環(huán)境(B男2)未來霸潛力(C茶7)社會絡(luò)化境(C鍬6)自然堤環(huán)境(C深5)板塊眾屬性(C宮3)區(qū)域錫配套(C圈4)規(guī)模(C哪8)容積東率(C克9)綠化(C騎10梅)內(nèi)部哥景觀(C慎11某)外立酬面(C院12迎)戶型栽設(shè)計(C禽15內(nèi))附加鏈值(C漫13瓣)空間求尺度(C義14景)物業(yè)(C唇17撞)會所(C益18暴)現(xiàn)場蹈包裝(C重16散)開發(fā)印商品問牌(C畏19燥)四層首層二層此處淚分層械只做娛為示閃范，座具體慈的因陸素和慣層次伯間的蔑關(guān)系違可根康據(jù)不永同物譽(yù)業(yè)產(chǎn)印品等重進(jìn)行巖變化禾，可挪刪可驢添，縮慧靈活眾運(yùn)用三層層次分析法表2判斷梢矩陣展表AAA1A2A1A21141/41A1B1B2B1B211/22A2B3B4B3B4111/22B5B5131/371/7B1C1C2C1C211/3311B2C3C4C5C6C7C3C4C5C7C611111131/51/351/2261/641/451/541/41/551/33B3C8C9C8C9112C10C10141/41/3C11C1111/221/2321/21/55B4C12C13C12C13111/9C14C1411/441/3C15C15191/8831/551/55B5C16C17C16C17111/2C18C1811/441C19C19121/66121/21/66首層嗽與二都層二層偉與三晨層層次分析法三層攜與四摘層（二業(yè)）因球素比草較并屠標(biāo)度首層焰與二短層表3層次戴計算凈權(quán)向瞞量及授檢驗(yàn)司結(jié)果檢表AAA1A2A1A21141/4層次分析法1+1/41=0.81+1/41/4=0.2注釋二層薯與三昌層AAA1A20.80.2CR0A1B1B20.33330.6667CR0=0=0A2B3B40.30.6B50.1CR0三層熊與四懷層B1C1C20.250.75CR0B2C3C4C5C7