漢沽管理區(qū)項目投標(biāo)提案-68課件

漢沽管理區(qū)第一生產(chǎn)隊居住區(qū)平房改造項目營銷代理投標(biāo)方案匯報序言經(jīng)濟(jì)價值實現(xiàn)——

在項目開發(fā)中實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保證項目在利潤和銷售速度上實現(xiàn)良性平衡。社會價值實現(xiàn)——

通過本案開發(fā)，在漢沽區(qū)打造一個城市品牌社區(qū)、生活區(qū)典范。實現(xiàn)京港公司實力展示，樹立京港品牌在漢沽市場乃至天津市范圍內(nèi)品牌影響力！目錄124開發(fā)環(huán)境研究

項目分析與定位3

案名及規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)建議

項目銷售策略5

營銷推廣策略第一章開發(fā)環(huán)境研究天津市房地產(chǎn)市場概述天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手綜述受到國家房地產(chǎn)金融政策、市場結(jié)構(gòu)調(diào)整以及消費(fèi)者觀望心理三方面因素的影響。2008年天津市場成交量下滑，價格大幅度增長，但增幅趨緩。隨著未來市場結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，國家政策的進(jìn)一步明確，相信商品房市場仍會平穩(wěn)發(fā)展勢頭。但勢必經(jīng)歷行業(yè)洗牌、資源重組的過程。土地市場天津市土地市場供應(yīng)稀缺，呈郊區(qū)化發(fā)展態(tài)勢。異地企業(yè)進(jìn)津拿地活躍，土地價格增長極為明顯。市場成交量2007年天津市商品房成交量將達(dá)到1242萬平米，環(huán)比2006年上漲幅度約18%。2008年一季度，天津市商品住宅共計成交10919套，同比下降13.8%。受春節(jié)淡季因素影響，2月成交量不到1月一半；進(jìn)入3月后，市場迅速回暖，成交量達(dá)到5018套，環(huán)比2月上漲2.6倍。市場價格2007年成交均價達(dá)到6383元/平米，環(huán)比上漲幅度約26%。其中商品住宅全年成交1019萬平米，環(huán)比去年增加約11%，成交均價將達(dá)到5948元/平米，環(huán)比增長約22%。2008年一季度天津市房地產(chǎn)市場實際成交價格同比增長迅速，環(huán)比增幅趨緩。宏觀環(huán)境全國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭依然，房價一路猛漲。政府出臺調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)硬、力度空前加大，干預(yù)程度日益加強(qiáng)。市場需求方的觀望態(tài)勢也將愈發(fā)明顯。開發(fā)環(huán)境研究城市印象典型的工業(yè)城市，化工、海洋漁業(yè)、鹽業(yè)、葡萄種植；城區(qū)空氣污染；民營經(jīng)濟(jì)不活躍；城區(qū)人口以產(chǎn)業(yè)工人為主；人均收入水平一般；缺少富人階層。區(qū)域概覽漢沽位于天津市東部；濱海新區(qū)的重要組成部分；南鄰泰達(dá)開發(fā)區(qū)。以海洋化工為主，兼具農(nóng)業(yè)和海洋漁業(yè)。城區(qū)位于區(qū)中心，分布在薊運(yùn)河兩岸。開發(fā)環(huán)境研究漢沽區(qū)情概況天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手功能定位規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化城鎮(zhèn)體系、集中產(chǎn)業(yè)布局；創(chuàng)造良好生態(tài)、適宜人居；合理開發(fā)利用海岸線；構(gòu)筑“兩區(qū)、兩城鎮(zhèn)”城市空間格局。

海洋經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，按照游、工、漁農(nóng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，從城區(qū)到城郊梯次構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)布局，以沿海開發(fā)為重點(diǎn)，規(guī)劃形成“四區(qū)兩帶”的產(chǎn)業(yè)布局。

沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)

海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)

海濱休閑旅游區(qū)

生態(tài)宜居現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城開發(fā)環(huán)境研究漢沽區(qū)域規(guī)劃分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手津濱科技創(chuàng)新工業(yè)園中新生態(tài)城中心漁港北疆電廠開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃項目天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手西擴(kuò)南移按照“西拓南移”的發(fā)展思路，漢沽區(qū)未來城市發(fā)展重心將南移，在老城區(qū)東南部沿海規(guī)劃建設(shè)新城區(qū)，區(qū)級行政單位將率先南移，以帶動相關(guān)城市建設(shè)和海岸帶開發(fā)。城市拆遷漢沽區(qū)計劃在未來三年完成河西片樓房、平房拆遷任務(wù)，兩年完成河?xùn)|片平房拆遷任務(wù)。2008年至2010年，全區(qū)共拆遷24152戶，建筑面積206.31萬平方米。目前拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償價格為5220元/平米，無租房補(bǔ)助款等其他補(bǔ)償?，F(xiàn)居住48平方米以上的被拆遷戶按規(guī)定，不能購買經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)?shù)鼐用癫粷M意此拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

分析結(jié)論區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和多個大型項目為漢沽注入巨大活力，漢沽地產(chǎn)投資價值迅速提高。大面積的城市拆遷改造，從推動需求增長方面都對本項目形成強(qiáng)有力的支撐。區(qū)政府南移將導(dǎo)致城市重心的轉(zhuǎn)移，必然帶動?xùn)|部區(qū)域城市地位提升。開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃項目天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手春天的市場全國房地產(chǎn)形勢微妙，一線城市市場顯現(xiàn)頹勢；塘沽、泰達(dá)已經(jīng)進(jìn)入住宅市場的后高潮期；而漢沽區(qū)的開發(fā)熱潮才剛剛興起！催熟的市場初級的市場，非充分競爭的市場，被濱海新區(qū)概念催熟的市場。價格快速上漲，但品質(zhì)提升有限，百姓置業(yè)心理尚不成熟。樓盤數(shù)量有限，市場結(jié)構(gòu)檔次劃分模糊、供應(yīng)集中于中檔，發(fā)展進(jìn)程處于量的積累階段。需要有人來引導(dǎo)客戶置業(yè)觀念，定義好住宅的標(biāo)準(zhǔn)！開發(fā)環(huán)境研究市場基本評價天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手0500000100000015000002000000250000004-07年漢沽區(qū)土地出讓情況（平米）出讓面積2126209.12159867.0383660.79861449.2404年05年06年07年2007年漢沽區(qū)土地出讓建筑面積分析（平米）住宅用地,1193024.76商住用地,183069.5商服用地,255369.1住宅用地商住用地商服用地07年漢沽區(qū)總計出讓土地861449平米，漢沽區(qū)被納入濱海新區(qū)整體戰(zhàn)略規(guī)劃，土地交易活躍度升溫河?xùn)|板塊保持活躍，河西板塊受關(guān)注度逐步提升住宅和商住類產(chǎn)品占比84%，商服類配套設(shè)施比例增多，當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境得到改善。開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域土地市場天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手兩大板塊差異明顯以薊運(yùn)河為界，形成河西河?xùn)|兩大板塊，生活配套、客戶認(rèn)可度、樓盤價格差異明顯。供應(yīng)短期量小中期充足目前，漢沽在售項目基本大多進(jìn)入尾盤階段，市場供應(yīng)量較小，住宅市場的存量約為6萬多平米。即將開盤的弘澤天澤項目和鑫源花苑項目，總供應(yīng)量約在46萬平米。預(yù)計未來兩到三年內(nèi)，加上目前漢沽已出讓土地轉(zhuǎn)化為住宅產(chǎn)品上市，市場的總體供應(yīng)量在150萬平米左右，較為充足。市場需求潛力大隨著河西片區(qū)整體性拆遷改造力度的加大，以及投資過億的北疆電廠、漢沽津濱科技創(chuàng)新工業(yè)園等重大項目相繼落戶漢沽，市場住宅需求量也將大大增加。短期內(nèi)，漢沽區(qū)住宅市場基本處于供需平衡的狀態(tài)，市場競爭不會過于激烈。從在售樓盤和待開發(fā)土地持有者操作水平判斷，能夠與本項目形成競爭的僅有弘澤天澤項目。分析結(jié)論開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域住宅商品房市場天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手住宅銷售走勢住宅售價走勢房屋交易量走勢表3053000501001502002503003504月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份成交量月均價趨勢圖01000200030004000500060004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份均價自07年4月份以來漢沽當(dāng)?shù)胤績r呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，住宅市場受到濱海新區(qū)開發(fā)開放投資熱度增加，出現(xiàn)了一定程度的房價拉升，但沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，說明當(dāng)?shù)卣w區(qū)域市場環(huán)境較為穩(wěn)定。上圖13個自然月中，出現(xiàn)了兩次較為明顯的波峰。07年4月，海尚豪庭作為當(dāng)?shù)厥讉€也是唯一準(zhǔn)高端項目，受到中高端購房者追捧，在銷售量逐步提升中于9月份形成波峰。當(dāng)年12月份受到河西片區(qū)西城領(lǐng)地項目開盤的影響又形成第二個波峰。08年春節(jié)期間銷售出現(xiàn)回落，但整體市場形勢并未改變。開發(fā)環(huán)境研究市場走勢分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手項目弘澤天澤天潤新苑建筑類別板樓、板塔結(jié)合、多層、高層、小高層、洋房、框架小高層、高層總建筑面積30000平方米18891.3平方米物業(yè)地址新開北路與東濱路交口大豐路、濱?；▓@以北開發(fā)商弘澤建設(shè)集團(tuán)津濱雅都置業(yè)容積率1.982.88戶型戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計水平較好，但亮點(diǎn)不突出面積配比優(yōu)勢明顯，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)，戶型內(nèi)部功能協(xié)調(diào)合理新型設(shè)備應(yīng)用無軟水系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境研究競爭對手分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場競爭對手第二章項目分析與定位本案天潤新苑本項目所處位置為漢沽城區(qū)的東北邊緣位置，相當(dāng)于塘沽工農(nóng)村。當(dāng)?shù)厝说某菂^(qū)意識強(qiáng)烈，認(rèn)為本地塊位置較偏，出行到區(qū)中心時間較長。東側(cè)是漢沽管理區(qū)規(guī)劃的高端商務(wù)服務(wù)中心，北側(cè)緊臨唐津高速，西側(cè)是正在開發(fā)建設(shè)的鑫苑住宅小區(qū)，南側(cè)與已經(jīng)入住的易居庭苑住宅小區(qū)一路相隔。大豐路兩側(cè)目前有正在興建商業(yè)建筑，還有已經(jīng)建成的漢沽水產(chǎn)品交易市場，商業(yè)氣氛逐漸顯露。地塊南側(cè)大豐路為唐津高速公路漢沽出口延長線，來往車輛較大，會產(chǎn)生噪音污染和交通隱患。地塊周邊缺少植被綠化，自然環(huán)境較差，有灰塵污染。項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解生活配套SOTW濱海新區(qū)概念區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢大型項目規(guī)劃入駐大拆遷產(chǎn)生剛性需求產(chǎn)品的成功，有望造就項目品牌和企業(yè)品牌共榮。炒作規(guī)劃概念改善區(qū)位印象以優(yōu)越內(nèi)景觀削弱環(huán)境影響吸引拆遷戶與新移民需求積極拓展團(tuán)購渠道東北部邊緣地帶地塊形狀不規(guī)整地塊隸屬唐山市，增加銷售難度生活配套不健全缺乏公交系統(tǒng)，通達(dá)性較差大豐路噪音污染，影響安全周邊生態(tài)環(huán)境較差特色小戶型低總價占領(lǐng)市場樹立區(qū)域內(nèi)最前沿產(chǎn)品形象城市重心南移支撐投資價值關(guān)注政策規(guī)劃動向及時調(diào)整營銷策略豐富營銷活動保持市場熱度與濱海新區(qū)的漢沽區(qū)一路之隔，車行交通順暢地塊規(guī)模大，提升項目品質(zhì)土地價格成本較低增加產(chǎn)品的附加值打造親民形象，樹立品牌價值全國政策調(diào)控形勢微妙本地客戶購房熱度低居民城區(qū)距離意識強(qiáng)開發(fā)商品牌知名度低項目理解項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解項目SWOT分析客源中超過9成為漢沽區(qū)本土，外來客源比例非常小。居住地客源中有8成在漢沽區(qū)當(dāng)?shù)氐拇笮蛧衅髽I(yè)，很少一部分為私營業(yè)主。工作區(qū)域超過9成為原有漢沽居民，家庭結(jié)構(gòu)較簡單。

戶籍6-8萬占七成左右。家庭收入35－45歲為絕對主力。年齡項目理解項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解區(qū)域客戶特征（1）區(qū)域來源：（為漢沽一在售項目07年10月到08年3月積累到訪489組客戶）

目前區(qū)域內(nèi)的購房者為主要客戶群

（2）年齡構(gòu)成

購買客戶年齡基本在30-50之間項目理解項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解典型分析（3）家庭構(gòu)成

（4）購房用途（5）職業(yè)情況

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征決定了客戶結(jié)構(gòu)，缺少富人階層，本地改善為主。項目前期銷售將以本區(qū)域內(nèi)自住型客戶為主，后期隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大項目的引進(jìn)投資需求將會得到一定程度的釋放，投資者，天津、北京、濱海、山西。項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解典型分析主要客戶群次要客戶群外圍客戶群細(xì)分客戶家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)品需求細(xì)分企業(yè)高收入技術(shù)工人單身/已婚夫婦/小三口之家25-3570-80平米2房1廳80-90平米2房2廳企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)者成熟三口之家/三代同堂35-4590-100平米2房2廳110-120平米3房1廳120-140平米3房2廳公務(wù)員成熟三口之家35-4590-100平米2房2廳120-140平米3房3廳個體經(jīng)營者成熟三口之家30-4070-80平米2房1廳110-120平米3房1廳私營業(yè)主成熟三口之家35-4790-100平米2房2廳120-140平米3房3廳市區(qū)、外地及濱海投資客戶不確定35-4850-70平米1房1廳70-80平米2房1廳項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解目標(biāo)客戶定位

地塊規(guī)模大，呈不規(guī)則菱形，向陽面寬，南面比鄰大豐路。

地塊周邊在建住宅區(qū)較少，基本沒有進(jìn)入入住階段。

地塊位于漢沽城區(qū)東北部邊緣，位置相對較偏，受到一定大豐路噪音影響，公共交通和商業(yè)配套弱。小區(qū)中商業(yè)配套潛在優(yōu)勢顯著。

創(chuàng)造資源、置入引擎

做提升板塊價值的締造者

產(chǎn)品同中求異、異中求新項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解項目界定

超出客戶期望而取勝

我們的產(chǎn)品應(yīng)該：以綜合品質(zhì)（產(chǎn)品、形象）取勝

以經(jīng)濟(jì)戶型和靈活分割取勝

以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝

區(qū)域產(chǎn)品變化趨勢——市場對大面積、高價房接受度普遍不高，而對于60-90㎡的兩房兩廳戶型接受度較高。漢沽區(qū)整個市場購買力目前消費(fèi)水平具有局限性，消費(fèi)主流明顯趨于小戶型。項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解產(chǎn)品思考操作建議不利因素產(chǎn)品策略同質(zhì)競爭壓力巨大市場消費(fèi)需求較弱宏觀調(diào)控政策促使消費(fèi)者觀望態(tài)度依舊豪華型20%的大戶型精致兩房單身公寓兩代居室80%的小戶型新穎的外立面體現(xiàn)產(chǎn)品物超所值，進(jìn)而提升樓盤品質(zhì)注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的設(shè)計和裝飾，突出賣相，和同域競案形成差異多種產(chǎn)品形態(tài)組合，滿足不同消費(fèi)需求，以增大需求面。降低去化風(fēng)險，快速回籠資金。突破同質(zhì)競爭，迎合消費(fèi)需求。項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶——越來越關(guān)注環(huán)境、教育、生活空間我們的地段氣質(zhì)氣勢恢宏自然生態(tài)未來生活項目形象自然環(huán)境與文化品味、教育良好結(jié)合的小區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新，高附加值的小區(qū)自我配套完善、有鮮明生活主張的小區(qū)——創(chuàng)新生活理念的/自我配套完善的/都市的/格調(diào)的項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解形象定位溝通教育健康少費(fèi)多用外觀形式（園林建筑）內(nèi)涵（人文）

生物多樣性立體綠化園林風(fēng)格都市生態(tài)綠洲建筑生態(tài)人文生態(tài)環(huán)境生態(tài)人與自然和諧共存人與建筑和諧共存人與人和諧共存生態(tài)社區(qū)建筑風(fēng)格建筑材料項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解形象定位卓越大盤風(fēng)范，成就現(xiàn)代唯美生活

項目分析與定位SWOT分析客戶定位項目定位形象定位產(chǎn)品定位項目界定項目理解項目定位

作為區(qū)域中新興的居住板塊，多層、小高層在很長時間里仍將是市場認(rèn)同度最高的主流產(chǎn)品；隨著板塊的進(jìn)一步成熟，高層公寓產(chǎn)品的市場份額也將逐漸增大，成為新的利潤增長點(diǎn)。本項目規(guī)模較大，因此可以綜合多層，小高層，高層等物業(yè)形態(tài)，豐富產(chǎn)品類型，滿足市場對產(chǎn)品多元化的要求，打造創(chuàng)新青年公寓+舒適型人居的特色樓盤，早期以青年社區(qū)產(chǎn)品適應(yīng)市場，后期推出舒適型公寓產(chǎn)品，以實現(xiàn)搶占市場空白，快速去化，再利潤最大化。第三章案名及規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)建議未來星城案名釋義：“未來”

——

項目充滿希望，發(fā)展空間無限

“星”

——

閃耀、明亮，指引人們回家

“城”

——

小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能完善，能夠滿足人們一切日常生活所需。案名、規(guī)劃建議案名1案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）御湖熙岸案名釋義：

“御”

——

傳達(dá)出項目自身的高品質(zhì)，以及入住小區(qū)業(yè)主身份的高貴特質(zhì)

“湖”

——

小區(qū)中央景觀水系帶，如同一條玉湖，勾勒出小區(qū)的立體景觀“熙岸”——

清風(fēng)吹拂水面泛起漣漪，陽光穿過樹葉灑向大地，小區(qū)中的每一名業(yè)主尊享這份寧靜與陽光。案名、規(guī)劃建議案名2案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）水墨溪林案名釋義：

“水墨”

——

清新自然的建筑風(fēng)格，依勢而建的整體布局，多而不繁的功能配套。

“溪林”

——

高綠化率，中央景觀，人車分流，紛繁而不喧鬧。案名、規(guī)劃建議案名3案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）項目基本情況項目基本情況單位數(shù)值地塊名稱

占地面積平方米

240232.52建筑面積平方米容積率萬㎡/公頃3.5綠化率％35建筑密度％25地價萬元/畝

一期：171.35畝二期：189.01畝案名、規(guī)劃建議地塊基本情況案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）方案物業(yè)形態(tài)主力產(chǎn)品優(yōu)勢劣勢方案一小高層高層小高層組合新穎、兼顧還遷因素優(yōu)劣互補(bǔ)、社區(qū)檔次高建筑密度相對高平面布局難度增加方案二高層高層建筑密度最低布局優(yōu)勢明顯產(chǎn)品單一、風(fēng)險增加檔次普通通過上述2組方案綜合比較可知，方案一更適合項目一期本身特性，整體優(yōu)勢更為明顯一期●整個二期社區(qū)由4個大區(qū)域構(gòu)成●各組團(tuán)半封閉圍合，形成內(nèi)庭院設(shè)計●大社區(qū)、小組團(tuán)，相互聯(lián)系又相對獨(dú)立●打破傳統(tǒng)社區(qū)“行列式”的格局，建筑形態(tài)各異，體現(xiàn)過渡性和多樣性●高端產(chǎn)品絕無簡單復(fù)制，彰顯個性與自由●戶型貴于精，而不貴于大二期IIIIIIIV案名、規(guī)劃建議產(chǎn)品類型建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）建議采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格。同時，由于本地氣候風(fēng)高揚(yáng)塵污染較重，建筑外立面顏色不宜過淺。案名、規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）利用顏色與建筑形式的漸變、中央景觀水系的勾勒，實現(xiàn)傳統(tǒng)中式園林中的移步換景，小中見大。案名、規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）減少草坪或水系等日后物業(yè)管理需要大量人力和資金維護(hù)的景觀及小品。人文主題景觀小品藝術(shù)雕塑，提高項目品位，豐富社區(qū)文化，追逐時尚的潮流。建議以大面積綠植為主,移栽成年耐活喬木，與花草灌木組合形成多層次綠化、立體化景觀。建議以中式園林景觀為小區(qū)綠化主體案名、規(guī)劃建議園林景觀建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）●多層次綠化，中央水景，形成立體化景觀●以樹木為景觀要點(diǎn)，突出植被的“原生”與“質(zhì)樸”形成現(xiàn)代園林原則統(tǒng)領(lǐng)下的本土風(fēng)貌●適度的水系設(shè)計兼顧美觀與休閑，強(qiáng)調(diào)居住者的可參與性案名、規(guī)劃建議園林景觀建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）N入口高層點(diǎn)式住宅（還遷房）小高層板式住宅小區(qū)業(yè)主專屬會所商業(yè)配套商業(yè)廣場葡萄長廊小區(qū)公建小區(qū)業(yè)主籃球場小區(qū)中央景觀大道案名、規(guī)劃建議建筑物分布建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）N入口小區(qū)入口景觀噴泉小區(qū)中央景觀水系帶景觀水池小高層板式住宅小區(qū)配套幼兒園、小學(xué)多層住宅洋房小區(qū)綠植隔離帶小區(qū)景觀水系案名、規(guī)劃建議建筑物分布建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）●以多個綜合綠化景觀、商服設(shè)施、鄰里中心功能的步行休閑區(qū)取代大面積的中心廣場，打造生活情趣社區(qū)，給街區(qū)更多的鄰里交流休閑空間●部分商服設(shè)施不與住宅組團(tuán)完全割裂，平衡各組團(tuán)居民的到達(dá)便捷性案名、規(guī)劃建議公共區(qū)域布局建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）●會所是預(yù)售階段的有力賣點(diǎn)，有效的直觀宣傳，發(fā)展商實力展示；●前期將作為銷售接待中心與產(chǎn)品樣板展示；●功能設(shè)置齊全、注重實用、搭配合理、配套完善；案名、規(guī)劃建議會所功能建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）●雙語幼兒園●私立學(xué)校（與重點(diǎn)學(xué)校合作開設(shè)分校）●社區(qū)診所●原生態(tài)葡萄長廊●美容院、快餐吧、健身房案名、規(guī)劃建議社區(qū)配套建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)勢：1）不用開窗也能享受大自然的新鮮空氣；2）避免“空調(diào)病”；3）避免室內(nèi)家具、衣物發(fā)霉；4）清除室內(nèi)裝飾后長期緩釋的有害氣體，利于人體健康；5）調(diào)節(jié)室內(nèi)濕度，節(jié)省取暖費(fèi)用；6）有效排除室內(nèi)各種細(xì)菌、病毒。

軟化水處理的原理是離子交換。通過離子交換樹脂將形成硬度的鈣鎂離子置換為鈉離子，產(chǎn)水就是軟化水。應(yīng)用軟化水系統(tǒng)后能夠?qū)⒃械拟}鎂離子取代為鈉離子。處理后的水當(dāng)然含有鹽分，軟化是置換而不是去除。處理前后含鹽量沒有明顯變化。通常自來水都含有一定的硬度，尤其是在內(nèi)陸干旱缺水的地區(qū)。長期使用硬水洗浴會使肌膚毛孔堵塞、皮膚粗糙，硬水清洗的衣物毛巾纖維僵硬，浴缸等潔具會形成水垢，管道生銹。因此把硬水轉(zhuǎn)化成軟水，才能徹底解決上述問題，改善生活質(zhì)量，保護(hù)相關(guān)的設(shè)備和管道。

案名、規(guī)劃建議現(xiàn)代技術(shù)配套設(shè)備建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）大豐路

由于本項目地塊的地勢較大豐路一側(cè)低，建議局部樓體一層架空，架空層可作為車庫，不僅實現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)人車分流，提升小區(qū)整體的品質(zhì)和檔次，而且還最大限度的節(jié)約了成本。案名、規(guī)劃建議局部樓梯一層架空建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）●定位為規(guī)模大、功能全的復(fù)合式社區(qū)＆區(qū)域型商業(yè)中心；●塑造精品居住區(qū)稀有商業(yè)版圖；●以生活為元素，集購物、觀光、休閑、商務(wù)、餐飲和文化娛樂功能為一體；●采用商業(yè)廣場與步行街形式相結(jié)合，塊狀規(guī)劃；“店鋪室外化，中庭廣場化”的布局使鋪鋪臨街成為可能；●利用起伏坡地形成立體開放式廣場，即地面城市廣場、下沉休憩庭院和空中生態(tài)走廊；●在若干個建筑體塊中分別設(shè)置為購物、美食、休閑、娛樂、家居等業(yè)態(tài)多個特色主題廣場。案名、規(guī)劃建議商業(yè)部分建議案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）商業(yè)部分建議規(guī)劃設(shè)計建議案名規(guī)劃設(shè)計建議

針對傳統(tǒng)設(shè)計模式很難適應(yīng)生態(tài)節(jié)能建筑設(shè)計要求的現(xiàn)狀，借鑒國外先進(jìn)設(shè)計經(jīng)驗，建議本項目引入“整合設(shè)計”（IDP）理念，即在設(shè)計最初方案階段生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員就開始介入，提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設(shè)計中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)、給排水、建筑電氣與樓宇控制、室內(nèi)設(shè)計等各個專業(yè)，通過有機(jī)整合和密切協(xié)作，綜合采用成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品，形成一整套生態(tài)節(jié)能體系。

IDP四方面入手提高住宅舒適度熱工環(huán)境空氣質(zhì)量聲環(huán)境光環(huán)境高舒適住宅案名、規(guī)劃建議整合設(shè)計理念（IDP）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）

我們在深入研究國際先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上結(jié)合實際工程實踐，歸納總結(jié)出適合中國國情的十八大住宅生態(tài)舒適節(jié)能高新技術(shù)系統(tǒng)，以供參考：

衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)高效保溫隔熱外墻體系熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)置換式全新風(fēng)系統(tǒng)住宅主動通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng)能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng)高效太陽能利用系統(tǒng)PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng)綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)智能樓宇自控系統(tǒng)案名、規(guī)劃建議整合設(shè)計理念（IDP）案名規(guī)劃設(shè)計建議整合設(shè)計理念（IDP）第四章項目銷售策略通過對競爭物業(yè)細(xì)化比較，運(yùn)用權(quán)重系數(shù)比較法測算本項目當(dāng)前市場價格5605.7元/平方米項目銷售策略項目銷售價格項目銷售價格銷售周期推盤節(jié)奏區(qū)位級差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套。交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等；內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等；土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、各項規(guī)費(fèi)等。發(fā)展因素國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價格的走勢等。發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。

區(qū)位因素營銷因素品質(zhì)因素運(yùn)用比較常見的權(quán)重系數(shù)的加權(quán)比較法，對競爭物業(yè)和周邊物業(yè)具體細(xì)化比較，由此得出本項目產(chǎn)品的市場價格：住宅平均銷售價格：5605.7×（1+2%）=5718元/平米商業(yè)平均銷售價格：8500元/平方米商業(yè)平均租金價格：1.50元/平方米·天項目銷售策略項目價格定位項目銷售價格銷售周期推盤節(jié)奏啟動期發(fā)展期成長期成熟期解讀漢沽區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略路線圖塑造項目品牌效應(yīng)，打造區(qū)域精品社區(qū)理念領(lǐng)先、產(chǎn)品領(lǐng)先、技術(shù)領(lǐng)先以建筑典范見證一個城市的興起項目銷售策略項目銷售周期策略項目銷售價格銷售周期推盤節(jié)奏項目的啟動階段只推出少量的房型，起到試探市場的作用，依市場狀況制定推出時間及體量1前期用局部創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項目形象，引爆市場，而主流產(chǎn)品迎合市場需求，保證快速銷售2項目前期通過高性價比走量，平衡現(xiàn)金流，后期通過項目品牌、社區(qū)的高成熟度實現(xiàn)溢價，同時保證的銷售速度3推盤節(jié)奏項目銷售策略項目開發(fā)的產(chǎn)品節(jié)奏項目銷售價格銷售周期推盤節(jié)奏第五章營銷推廣策略靈活的策略調(diào)整針對目標(biāo)客戶群完善的營銷方案區(qū)域營銷操作水平現(xiàn)狀簡單的媒體推廣單純的門市坐銷模糊的營銷節(jié)點(diǎn)失控的銷售節(jié)奏缺失的策略主線我們的營銷水平要求營銷推廣策略項目營銷環(huán)境分析營銷策略媒介推廣策略營銷活動

媒體轟炸、門市接待、渠道延伸、事件活動、多維立體手段攻擊目標(biāo)群體重點(diǎn)推出本項目獨(dú)有的生態(tài)、科技特色，塑造與競爭項目的差異化，建立競爭優(yōu)勢恢