論房地產(chǎn)成本管理的提升

第第頁論房地產(chǎn)成本管理的提升一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢掌握現(xiàn)狀

1.缺少組織架構(gòu)支撐，缺乏本錢管理意識。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展本錢菅理工作之前，本錢的意識和工作分散在各相關(guān)人員身上象由于缺乏有效的組織架構(gòu)來傳遞和支撐，缺乏統(tǒng)一的本錢意識和本錢掌握要求，致使本錢管理工作無法落到實處。

2.“流程”不清楚，“方法”不明確。合理的本錢管理流程應(yīng)包含目標本錢何時確定，己發(fā)生本錢如何掌握魯動態(tài)本錢如何獵取，當本錢消失異樣后如何調(diào)整等環(huán)節(jié)。但由于缺乏必要的本錢掌握流程規(guī)定、部門職責(zé)劃分和工作內(nèi)容設(shè)定售因此無法形成本錢爸理的流程體系。

3.資源無法共享，重復(fù)本錢投入太多。由于缺乏本錢管理體系，企業(yè)人員流淌頻繁，很多已開發(fā)的項目閱歷和學(xué)問無法積累沉淀下來，造成學(xué)問的流失，因此，每當再開發(fā)新項目時，全部工作仍“從零開頭、從頭做起”，造成資源的鋪張。

4.缺少有“綜合力量”的本錢管理人員。本錢管理崗位是房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理后分別出來的新的管理崗位。這個崗位需要協(xié)調(diào)方方面面的部門和專業(yè)的“綜合力量”，而這種“全本錢”管理的人是非常稀缺的“資源”。

5.資金管理水平不高，缺乏打算性。在項目立項時，只有本錢測算，沒有資金測算。在執(zhí)行過程中隹進度打算發(fā)生調(diào)整，使資金打算的管理很難落到實處?；诜康禺a(chǎn)項目的實施周期長，且實施過程不行逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對本錢掌握缺乏有效的實時跟蹤，造成資金使用本錢偏同。

6.招投標方式的局限造成虛假的本錢掌握。有些施工單位為爭取中標競相壓價，導(dǎo)致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅(qū)動下，選材以次充好，達不到美觀、平安、耐久的使用規(guī)范，降低了產(chǎn)品品質(zhì)，使得掌握的本錢與實際本錢有較大偏差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全本錢管理的進展之路

目前，在激烈的市場競爭中本錢管理已成為企業(yè)生存與進展的核心因素之一，對此，我公司非常關(guān)注本錢掌握，在本錢掌握和品牌建設(shè)上主動探究著一條進展之路。

1.科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)罝是本錢管理的基礎(chǔ)。在總部單獨設(shè)立了本錢管理部，以項目負責(zé)制的分工方式，傾力打造全能的本錢管理人才，落實專人進行全本錢的動態(tài)營控。每個項目公司及項目部都配罝本錢掌握部或特地的本錢管理人員，以總部垂直管控的模式對公司所屬項目發(fā)生的本錢與本錢管理進行系統(tǒng)內(nèi)的業(yè)務(wù)對接，以確保本錢的全程可控皆理。

1.1統(tǒng)一理念和方法，加強本錢意識房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金需求和資源整合量大、多變。在本錢掌握上，公司堅持全局觀念、整體觀念、系統(tǒng)觀念，拋棄以往分塊管理的模式。從架構(gòu)職責(zé)到落實責(zé)任，從本錢策劃到建立本錢目標掌握體系和本錢管理，實行整個公司一盤棋的方法，互相協(xié)作、互相影響，全方位的進行本錢掌握。如公司對某項目會所的建筑，為提升整體建筑立面效果，能與周邊環(huán)境渾然一體，項目設(shè)計人員提出調(diào)整外墻用材和欄桿節(jié)點。

1.2注意工程重要環(huán)節(jié)的管理，有效規(guī)避本錢風(fēng)險〔1〕加強合同管理有效規(guī)避后期本錢風(fēng)險。簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是本錢掌握的一個重點。從上一年度開頭，公司托付法律顧問結(jié)合公司多年來的開發(fā)閱歷，編制起草了多種的合同范本。經(jīng)過兩年多來的試運行，公司的合同范本不斷得到完善，各項條款設(shè)罝更具操作性，各項可能發(fā)生的糾紛隱患都在合同條款中予以明示，尤其在設(shè)計合同中，增加了由于設(shè)計失誤而造成的本錢和進度損失的責(zé)任，為本錢、質(zhì)量和進度的有效掌握奠定了基礎(chǔ)。〔2〕加強招標管理，對工程造價進行有效的把控。公司堅持遵循公正、公開、公正、誠信的原則實施工程招標。招標前，嚴格審査施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避開“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。

2.明確的產(chǎn)品定位和本錢目標是本錢管理的根據(jù)。

2.1確定本錢目標，明確產(chǎn)品定位。企業(yè)的利潤和品牌影響力是本錢掌握的目標。在房地產(chǎn)行業(yè)高性價比的房產(chǎn)品靠的是科學(xué)合理的本錢管理，確定的盈利目標需將大目標分解為每個本錢價值鏈的小目標的本錢皆理來實現(xiàn)，緊扣項目策劃隹支持投資決策#將企業(yè)全部經(jīng)營活動都納入本錢管理，通過明確的目標和產(chǎn)品的定位，來統(tǒng)一企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)，使每個流程中的每個專業(yè)人員依據(jù)目標充分發(fā)揮自己的.專業(yè)力量，整個本錢流程也就得到了有效的掌握和管理。

2.2實行限額設(shè)計，確保本錢可控。限額設(shè)計是將本錢目標通過工程語言進行的演繹，用技術(shù)手段對產(chǎn)品定位的詮釋。在工程設(shè)計階段，特殊是初步設(shè)計階段，實行限額設(shè)計，實行優(yōu)化設(shè)計的方法，既可到達掌握造價的目的，又可提高設(shè)計質(zhì)量，到達經(jīng)濟與技術(shù)的完善統(tǒng)一。

3.做好本錢優(yōu)化是本錢管理的關(guān)鍵。

3.1加強源頭管理。本錢掌握是個全過程的管理，前期策劃是價值鏈的源頭。策劃定位調(diào)整了，規(guī)劃設(shè)計就需調(diào)整，建安工程費用隨之改變。為此，公司非常重視前期策劃，不但托付監(jiān)理公司在項目前期就介入項目設(shè)計，同時還充分調(diào)動設(shè)計專家及公司全部工程技術(shù)人員的力氣，共同圖審，并對工程管理人員提出圖審要求，使圖紙上的本錢更加接近于現(xiàn)場的實際本錢，本錢管理從以“堵”為主的過程管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴笆琛睘橹鞯脑搭^管理。

3.2加強過程管理。有效把控設(shè)計售在造價掌握中是最有潛力可挖的。有些設(shè)計師往往為了滿意使用功能、平安性、舒適性和規(guī)范的要求，缺乏本錢掌握的主動性，導(dǎo)致設(shè)計過于保守。因此，在設(shè)計階段我們對設(shè)計單位提出本錢掌握的明確要求。

3.3加強動態(tài)本錢管理。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)投資額大，開發(fā)建設(shè)周朗長，材料及工程價格、費用標準以及政府規(guī)定征收的各種稅費時有變動。動態(tài)本錢笞理的核心是實時性；在實施過程中需準時訂正投資偏差，使工程項目總造價保持在預(yù)定的目標范圍內(nèi)。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在形勢下加強本錢掌握，應(yīng)更