某地醫(yī)藥物流中心可行性申請報告書

某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告-PAGE35-目錄總論一項目概況二承辦單位介紹三項目進展情況四本報告編制依據(jù)項目建設(shè)可行性綜合分析一項目建設(shè)的必要性二項目建設(shè)條件市場分析及產(chǎn)品前景一物流概念二物流在社會經(jīng)濟中的作用三我國具有廣闊的物流市場四物流是降低醫(yī)藥經(jīng)營成本、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵五某地醫(yī)藥物流中心項目前景第三章工程建設(shè)措施一建設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想與原則二項目總體規(guī)劃方案三建設(shè)方案四節(jié)能節(jié)水措施五環(huán)境保護措施六工程招標第四章投資估算與融資方案一投資估算二資金籌措與資金來源三投資計劃與資金安排第五章財務(wù)效益評價一財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)二銷售收入與稅金三總成本費用評價四項目財務(wù)效益分析五償貸能力分析第六章不確定性分析一盈虧平衡分析二信貸風(fēng)險及防范措施第七章總評價一財務(wù)總評價二社會效益評價三研究結(jié)論附表：1營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加評估表損益表3現(xiàn)金流量表附圖：1某地醫(yī)藥物流中心選址地塊方位示意圖項目總平圖3項目鳥瞰圖總論省市重點工程、行業(yè)龍頭項目“某地醫(yī)藥物流中心”是以政府為主導(dǎo)、藥監(jiān)為主管、醫(yī)藥為專營、廠商為主體、物流為主業(yè)的大規(guī)模、新理念、主題式、智能化、專業(yè)型的現(xiàn)代醫(yī)藥物流項目。一項目概況1.項目名稱某地醫(yī)藥物流中心2.建設(shè)單位（發(fā)展商）某地醫(yī)藥物流中心有限公司3.建設(shè)地點湖南省湘潭市芙蓉東路一側(cè)岳塘區(qū)西塘村與高新區(qū)茶園村交匯處的西北角地塊。4.項目簡介某地醫(yī)藥物流中心是湖南省食品藥品監(jiān)督管理局批準的湖南首家醫(yī)藥物流中心，被列為省、市物流重點項目。中心占地面積為135.68畝，總建筑面積為25.8萬平方米，總投資4.2億元人民幣。中心由四大功能區(qū)域構(gòu)成，即：醫(yī)藥交易、商務(wù)洽談區(qū)；物流配送、倉儲作業(yè)區(qū)；中藥飲片深加工區(qū)；商務(wù)公寓區(qū)組成。中心具備藥品交易、儲存、檢驗、養(yǎng)護、分揀、配送、運輸、中藥飲片加工、商務(wù)洽談、數(shù)據(jù)交換、電子商務(wù)、賓館餐飲等綜合服務(wù)功能，是一家高檔次、大規(guī)模、多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代化物流園區(qū)。三和醫(yī)藥物流中心的建筑群主要由醫(yī)藥商業(yè)廣場（交易大樓）、三和大廈（四星級賓館）、物流倉庫、大型停車場、藥品批（零）超市、中藥飲片深加工廠房及商務(wù)公寓樓組成。其中：1）醫(yī)藥商業(yè)廣場（交易大樓），有藥品展位1480個，可容納1000家以上的藥品生產(chǎn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等，中心的互連網(wǎng)技術(shù)，客戶間可實現(xiàn)資源共享、數(shù)據(jù)共用、信息互通。2）醫(yī)藥物流倉庫共三棟，由高位立體倉庫、多功能分揀區(qū)、整貨揀選區(qū)、零貨揀選區(qū)組成。庫存藥品容量可達100萬箱以上，日處理藥品定單4000份，具備藥品出入庫吞吐量5萬件/天的能力。倉庫系統(tǒng)由高層主體貨架、輸送系統(tǒng)、條碼信息識別系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、溫濕控系統(tǒng)等組成。3）三和醫(yī)藥大廈為四星級商務(wù)酒店。本大廈具有賓館、餐飲、娛樂、休閑等功能，并配備有大型醫(yī)藥交流多功能會議廳，主要為大型醫(yī)藥商務(wù)活動服務(wù)。4）大型停車場（處地下），有車泊位600個，適合于大型貨車及其它車輛停泊。5）藥品批（零）自選超市，主要為醫(yī)藥商家、零售連鎖店、醫(yī)療機構(gòu)服務(wù)。6）中藥飲片深加工廠房，用于中藥材、中藥飲片深加工，基本采用中藥加工粉成技術(shù)推出中藥顆粒產(chǎn)品。7）商務(wù)公寓樓（生活服務(wù)中心），主要服務(wù)對象為全國各醫(yī)藥廠、商代表及中心內(nèi)部員工。5.項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位數(shù)據(jù)備注1項目總占地平方米90498.7折合135.68畝2總建筑面積平方米258003建筑占地面積平方米36652折合54.65畝4建筑密度%40.55容積率2.56綠化率%30.57項目建設(shè)總投資萬元42021二承辦單位介紹項目承辦單位為湖南省湘潭市藥材有限責(zé)任公司，發(fā)展商為某地醫(yī)藥物流中心有限公司。湘藥公司是一個嚴格按照國家GSP標準設(shè)計、管理、經(jīng)營的現(xiàn)代化大型醫(yī)藥經(jīng)營（批發(fā)）企業(yè)，公司占地面積36300平方米，擁有28000平方米高標準經(jīng)營、倉儲建筑設(shè)施。其中陰涼庫12000平方米，冷庫800平方米。公司現(xiàn)有員工112人，其中高級物流師3人，執(zhí)業(yè)藥師2人，初、中級各類職稱人員71人，占員工總數(shù)為70%以上。該公司2004年銷售近2億元，是湘潭市的重點利稅大戶。該公司主要經(jīng)營中藥材、中成藥、中藥飲片、化學(xué)藥制劑、抗生素、生化藥品、生物制品、診斷藥品、一、二、三類醫(yī)療器械、醫(yī)用保健品等。經(jīng)營品規(guī)達12000多種，與全國近4000個藥品生產(chǎn)廠家、經(jīng)營公司、醫(yī)療單位建立了良好的商務(wù)關(guān)系。為了保證藥品質(zhì)量，公司配置了先進的藥品質(zhì)量檢測儀器和設(shè)立了質(zhì)量檢驗室，并嚴格按照GSP標準要求管理，建立健全了有效的藥品質(zhì)量管理體系，形成了三級質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。二00四年通過了國家食品藥品監(jiān)督管理局的GSP認證，獲得《GSP認證書》。公司擁有功能齊全的計算機信息管理系統(tǒng)，上游客戶和下游終端數(shù)據(jù)資料收集齊全。信息網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，為生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)、連鎖門店提供了時適、快捷的物流通道。公司合理適宜的銷售價格，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量，品規(guī)齊全的商品貨源，和諧真誠的售后服務(wù)，贏得了廣大客戶的充分信賴，也為某地醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。三項目進展過程（一）2003年7月18日，湘潭市委、市政府為加快湘潭市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展，把湘潭建設(shè)成“湘中南現(xiàn)代物流中心”，將“某地醫(yī)藥物流中心”列為湘潭市“三個中心”的物流中心重點項目之一。（二）2003年8月14日，湘潭市人民政府下發(fā)潭政辦函[2003]66號文《關(guān)于重點扶持某地醫(yī)藥物流中心等五個物流項目的通知》。（三）2003年8月29日，完成三和項目選址，并得到湘潭市規(guī)劃局批準。（四）2003年9月15日，完成制定準入關(guān)鍵步驟。湖南省藥品監(jiān)督管理局以湘藥監(jiān)函[2003]110號文件，批復(fù)同意籌建某地醫(yī)藥物流中心。（五）2003年10月17日，在湘潭市規(guī)劃局領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（六）2003年11月13日，湘潭市發(fā)展計劃委員會以潭計投[2003]397號下達“某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目工程基建投資計劃的通知”。（七）《關(guān)于某地醫(yī)藥物流中心先行用地的批復(fù)》文件，同意項目建設(shè)先行用地。（八）四本報告編制依據(jù)1.國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃；2.項目建設(shè)的批準/批復(fù)文件和同等效力的文件；3.國家批準的湘潭市城市總體規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；4.項目所在地自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；5.項目區(qū)位圖；6.項目總平布置圖；7.國家計委《投資項目可行性研究指南》；8.國家計委2001年第九號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標事項暫行規(guī)定》；9.國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；10.注冊咨詢工程師（投資）考試教材編寫委員會的《項目決策分析與評估》；11.國家現(xiàn)行的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標準；12.項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料。第一章項目建設(shè)可行性綜合分析一項目建設(shè)的必要性隨著中國加入WTO，我國醫(yī)藥市場已成為全球醫(yī)藥市場的有機組成部分，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)亦面臨更為激烈的競爭局面。要在競爭中贏得優(yōu)勢，占有更多份額，就必須進行多元化發(fā)展，尋找新的利潤增長點。作為“第三利潤源”的醫(yī)藥物流，正是醫(yī)藥行業(yè)利潤的新源泉。某地醫(yī)藥物流中心的應(yīng)運而生，既是醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的需要，也是國內(nèi)外醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展趨勢的使然。（一）項目建設(shè)是湖南醫(yī)藥市場的需要湖南省歷史上是全國藥品的傳統(tǒng)銷區(qū)。上世紀八十年代，湖南藥品銷售處在全國的上、中游水平，但到上世紀九十年代末至本世紀初，藥品銷售總額逐漸跌落至全國平均水平之下。究其原因，關(guān)鍵是“分散采購、自營配送”，藥品經(jīng)營長期俳徊在高費低效的圈子內(nèi)。本世紀初，經(jīng)濟發(fā)達省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫(yī)藥物流中心，采取“集約經(jīng)營，統(tǒng)一配送”方式，充分發(fā)揮物流中心中轉(zhuǎn)中心的作用，連接多種運輸方式，實行多式聯(lián)運，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。湖南人口眾多，藥品銷售額大幅度提升具有廣闊的前景。但藥品價格的居高不下，又限制了藥品銷量的增長。只有通過醫(yī)藥物流平臺，實現(xiàn)各類資源的優(yōu)化整合，降低費用，藥品價格才能實行符合經(jīng)濟規(guī)律的降低，銷量才會擴大。因此，三和醫(yī)藥物流項目的建設(shè)，是湖南醫(yī)藥市場發(fā)展的需要。（二）該項目建設(shè)是湘潭市委、市政府把湘潭打造成“湘中南現(xiàn)代物流中心”決策的需要。該項目的建設(shè)符合國家物流產(chǎn)業(yè)政策，符合湘潭市市委、市政府將湘潭打造成“湘中南現(xiàn)代物流中心”的戰(zhàn)略方針，得到了各級政府、各相關(guān)部門的支持。同時，該項目的建設(shè)加快了“城市東移”的進程，擴大了內(nèi)需，將促進湘潭市乃至湖南經(jīng)濟的發(fā)展。（三）是恢復(fù)湘潭“藥都”地位的基礎(chǔ)湘潭具有豐富的人文資源，湘潭在我國歷史上曾是四大“藥都”之一。上世紀四十年代，作為我國中藥材交易的重要集散地，交易量達到歷史鼎盛時期。上世紀九十年，湘潭市政府試圖恢復(fù)湘潭“藥都”地位，著力打造了湘潭國藥城，也曾盛極一時，影響周邊。但由于未形成統(tǒng)一的經(jīng)營格局，物流設(shè)施落后，系統(tǒng)管理滯后，在全國性醫(yī)藥市場整頓時被封殺。2003年湘潭市委物流工作調(diào)研組根據(jù)湘潭醫(yī)藥在全省的地位、湘潭人文背景、地理條件、資源狀況；依據(jù)全國中藥普查所顯示的湖南中藥品種數(shù)處全國第二的地位，多方論證后提出打造某地醫(yī)藥物流中心，以此為契機，重振“藥都”雄風(fēng)。二項目建設(shè)條件（一）區(qū)位條件某地醫(yī)藥物流中心選址在湘潭市新城區(qū)的芙蓉東路與茶園路交叉的西北角地塊。東臨湘潭市雙馬工業(yè)園，南傍高新區(qū)萬博國際物流園。湘潭處于長株潭金三角地區(qū)，也是長江以南四大中心城市—上海、廣州、重慶、武漢的唯一地理中心。區(qū)位地理優(yōu)勢明顯。三和醫(yī)藥物流中心項目區(qū)位確定，符合醫(yī)藥物流配送中心的選址條件。（二）用地條件某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)用地分屬湘潭市高新區(qū)茶園村、岳塘區(qū)板塘鄉(xiāng)西塘村。共占地135.68畝。用地為典型丘陵地貌，地形高差較大。用地以山地為主，兼有少量水塘和農(nóng)田。且山地多為荒山，林木較少。場址范圍內(nèi)無永久性建筑物。無古樹、古墓、古跡遺址或其它人文景觀遺址。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。用地工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件較好。場址上層土為第四紀洪積層，大部分為紅色塑粘土和黃色亞粉土，深層為沙礫巖和第三紀紅色砂巖，無溶洞等不良土質(zhì)，不會發(fā)生山崩、滑坡等地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）》湘潭為少震區(qū)和無震區(qū)。用地區(qū)域水文地質(zhì)條件簡單、地下水類型主要為松散巖類孔隙水、紅層裂隙水，地下水較低，富水性為中等。工程、水文地質(zhì)條件較好，不會對項目造成災(zāi)害性影響。（三）市政條件某地醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)市政配套外部環(huán)境良好。項目地800米處是湘潭市100KV變電中心站，物流中心生產(chǎn)、配送、生活用電供電線路短，且能滿足用電需求。項目周邊已形成環(huán)狀城市供水主管，且用地范圍內(nèi)可供井水和池塘水，能滿足項目施工及營運要求。（四）規(guī)劃條件該項目自2003年籌建以來，湘潭市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)同志曾多次召集相關(guān)部門負責(zé)人對三和醫(yī)藥物流中心建設(shè)協(xié)調(diào)部署。2005年7月1日，就“三和”建設(shè)用地、征地、拆遷、稅收等問題，市政府召開專門會議，形成了會議紀要，確定了一系列的優(yōu)惠政策。市國土局、市規(guī)劃局、物流辦公室等職能部門多次現(xiàn)場辦公。目前，項目推進順利。（五）交通條件湘潭處于長株潭金三角地區(qū)，為湖南省的經(jīng)濟文化中心，也是長江以南中心城市上海、重慶、武漢、廣州的唯一地理中心。三和醫(yī)藥物流中心座落在長株潭核心圓點之內(nèi)，交通極為便利。公路—項目場址與京珠、上瑞高速直接相通，與107國道和320國道相連。鐵路—項目旁即為湘黔線，直接貫通京廣線。鐵路貨運條件成熟。水運—與長江直接相通的千噸級泊位港口距項目地4公里，航運便利。航空—項目地距黃花國際機場僅需30分鐘車程。因此，某地醫(yī)藥物流中心是一個既能貫穿東南西北，又可以進行海陸空運輸?shù)尼t(yī)藥物流優(yōu)勢項目。（六）環(huán)境保護項目建在湘潭市高新區(qū)茶園村、岳塘區(qū)西塘村，用地范圍以丘林為主，用地范圍及周邊無工廠，環(huán)境狀況良好。項目已被湘潭市環(huán)境保護局批準。1.設(shè)計規(guī)劃綠化率達30.5%，有利于當(dāng)?shù)刂脖换謴?fù)和加強。除道路外空隙地的綠化，花草、花壇的布置，有美化環(huán)境的作用。2.項目無有害廢水和氣體產(chǎn)生，不會對水質(zhì)（含地下水）和大氣造成污染。3.項目聲、熱污染源主要是中央空調(diào)系統(tǒng)及生活鍋爐。設(shè)計過程已充分考慮安裝和排氣口的位置，以減少熱污染；空調(diào)及鍋爐配置，擬采用符合GB12348-1990《工業(yè)企業(yè)廠界標準》Ⅱ類標準的設(shè)備，并采取隔音降噪措施，以保證外部環(huán)境噪聲低于60DB（A）。（七）技術(shù)設(shè)備條件醫(yī)藥物流必須有良好的技術(shù)設(shè)備作保障，才能為顧客提供最好的服務(wù)。目前，三和醫(yī)藥物流中心已進入技術(shù)設(shè)備選型、定型階段。1.軟件三和醫(yī)藥物流服務(wù)涉及上游、下游客戶；業(yè)務(wù)涉及藥品營銷、藥品配送、中藥加工、餐飲酒店等，需要采用先進、合理、可靠和快捷的信息技術(shù)和流程。擬外購、定制的相關(guān)軟件為：①企業(yè)資源計劃系統(tǒng)（ERP）：ERP是一個有效地組織、計劃和實施企業(yè)人、財、物管理系統(tǒng)。它通過IT技術(shù)，以現(xiàn)實企業(yè)在人、財、物管理上的集成、實時和統(tǒng)一。它將企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)流程劃分為幾個相互協(xié)同作業(yè)的支持子系統(tǒng)，如市場營銷、運輸配送、質(zhì)量管理、儲存保管、加工處理、工程技術(shù)等環(huán)節(jié)形成為一個緊密的供應(yīng)鏈，經(jīng)供應(yīng)方暫定的金蝶、SAP兩家電子數(shù)據(jù)庫處理后，快捷地提供相關(guān)資料和解決方案。金蝶國際軟件集團有限公司是中國軟件產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)廠商，也是全球軟件市場中成長最快的獨立軟件廠商之一。金蝶國際軟件集團有限公司目前已通過CMM4級認證，也是中國首獲ISO9001國際質(zhì)量體系認證的企業(yè)應(yīng)用軟件供應(yīng)商，有多個研究中心，在中國擁有39家以營銷與服務(wù)為主的分支機構(gòu)和750余家咨詢、技術(shù)、實施服務(wù)、分銷等合作伙伴。合作伙伴網(wǎng)絡(luò)遍及華東、華南、華北、華中、西南、西北、東北七大區(qū)域的220余個城市和地區(qū)，目前產(chǎn)品用戶總量達到52萬個，總安裝點19萬個，總客戶數(shù)量17萬家。協(xié)同化電子商務(wù)平臺，可以改善與客戶、伙伴的關(guān)系，優(yōu)化企業(yè)運作，并在其供應(yīng)鏈管理中獲得顯著效應(yīng)。SAP在中國已有350多家用戶，主要包括中國石化、紅塔集團等大型企業(yè)，藥業(yè)有太太藥業(yè)等。②物流專項服務(wù)軟件：位于上海市的上海博科咨詢股份有限公司所開發(fā)物流管理軟件為首選對象。博科在全國擁有以營銷、服務(wù)為主的分支機構(gòu)23家、代理商320家。公司的管理軟件實施成功率、物流軟件市場占有率都居同行業(yè)首位，是中國管理軟件世界的領(lǐng)導(dǎo)廠商。天運網(wǎng)軟件科技（深圳）有限公司所開發(fā)的物流軟件亦是選擇對象之一。該公司所開發(fā)的物流貨運管理信息系統(tǒng)、倉儲管理信息系統(tǒng)等，目前在國內(nèi)同行是處于領(lǐng)先地位。③條碼管理系統(tǒng)：廣州邦尼條碼是專注于條碼應(yīng)用領(lǐng)域的專業(yè)公司。為客戶提供條碼軟件與系統(tǒng)集成，擁有豐富的條碼自動識別不同行業(yè)方案的實施經(jīng)驗，能為企業(yè)提供健全的條碼技術(shù)支持與服務(wù)，以及為企業(yè)提供高效管理的決策信息和條碼工具。2.硬件①皮帶輸送機、專用提升機、出入庫系統(tǒng)、自動裝卸機、倉儲貨架等擬采用湖州多利物流機械設(shè)備有限公司生產(chǎn)的產(chǎn)品。該公司是目前生產(chǎn)物流設(shè)備較為齊全的企業(yè)，設(shè)備質(zhì)量較佳。②空調(diào)系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)等按設(shè)計要求定型采購。3.其它GPS系統(tǒng)：擬采用北京天鴻科技有限公司開發(fā)的GPS系統(tǒng)。該系統(tǒng)能為用戶提供全天候、全天時、具備全國一流品質(zhì)的衛(wèi)星導(dǎo)航信息和通信服務(wù)。具有車船定位、監(jiān)控調(diào)度、遇險報警、氣象監(jiān)測、水文測報等功能。從以上項目的必要性及項目所具備的建設(shè)條件分析，我們認為項目是可行的。市場分析及產(chǎn)品前景一物流的概念物流是指物品從供應(yīng)地向接受地的實體流動過程。根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結(jié)合。社會的一切生產(chǎn)經(jīng)營活動自始至終都包括著物流活動，任何企業(yè)都應(yīng)該重視對物流活動的管理。物流管理，是以企業(yè)物流活動為對象，為了以最低的成本向客戶提供滿意的物流服務(wù)，對物流活動進行的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制的一個過程。二物流在社會經(jīng)濟中的作用1.連接生成與消費社會經(jīng)濟活動由生產(chǎn)、消費和流通活動所形成，其中流通活動是連接生產(chǎn)和消費不可缺少的重要環(huán)節(jié)。我國擺脫短缺經(jīng)濟后，商品生產(chǎn)規(guī)模和消費規(guī)模迅速擴大。作為連接生產(chǎn)和消費的物流活動的合理化以及流通費用的節(jié)減，對于穩(wěn)定物價、促進生產(chǎn)和消費的協(xié)調(diào)發(fā)展將會起到重要作用。2.是企業(yè)降低成本、提高競爭力最現(xiàn)實的途徑長期以來，我國企業(yè)實行的是一種“大而全，小而全”的經(jīng)營體制，企業(yè)自己承攬了幾乎全部的物流業(yè)務(wù)活動，物流成本居高不下。合理的物流活動，通過降低汽車空駛率，提高倉庫利用率，解決物流作業(yè)效率低等物流問題，將大大降低企業(yè)物流成本，從而提高企業(yè)的競爭力。3.促進國民經(jīng)濟整體實力的增強從國民經(jīng)濟整體來看，物流費用在國民生產(chǎn)總值（GDP）當(dāng)中所占比重相當(dāng)高，全社會物流費用支出占GDP的比重，據(jù)專家估計多于20%，而降低一個點的物流成本，可以增加銷售利潤10%左右?？梢娢覈髽I(yè)在改善物流管理、降低物流成本方面還有很大的空間。物流活動的合理化，將會對整個社會的經(jīng)濟效益產(chǎn)生積極影響。三我國具有廣闊的物流市場我國的物流產(chǎn)業(yè)起步晚，目前尚處于初級發(fā)展階段，物流設(shè)施、物流方式落后，物流意識淡薄，與發(fā)達國家相比，我國物流業(yè)的總體水平滯后，主要表現(xiàn)在：成本高：我國的物流總成本大大高于發(fā)達國家，尤其在商品成本中，我國占到了60%，而美國和日本分別為36%和25%。庫存大：據(jù)統(tǒng)計，我國庫存商品沉淀資金近年基本占到GDP的50%，而發(fā)達國家一般不超過1%，發(fā)展中國家也不過5%。效率低：我國每年的物資損耗在3000億以上，主要原因是物流活動效率低，一件商品從生產(chǎn)到消費，要經(jīng)過十幾次的搬運、裝卸，長時間的儲存、保管等。周轉(zhuǎn)慢：專家分析，國內(nèi)一般企業(yè)資金周轉(zhuǎn)1.3次，日本可周轉(zhuǎn)8—9次。其它在流通方式、物流服務(wù)等方面，都大大低于發(fā)達國家水平，直接影響了我國國民經(jīng)濟的增長。發(fā)展物流業(yè)，已成為國家發(fā)展的一個重點。目前，我國的物流已呈現(xiàn)出健康、快速的發(fā)展勢頭。據(jù)統(tǒng)計：2005年一季度，我國全社會貨物周轉(zhuǎn)量達15246億噸公里，同比增長23%，增速比同期GDP的增長速度高出13.3個百分比；當(dāng)前，我國每一個單位GDP的物流需求系數(shù)（根據(jù)同期GDP總額與物流貨物總額計算）由去年一季度的1:2.6擴大到今年一季度的1:3.03。與物流需求增長相比，一季度我國物流用投資增長速度比同期全國社會物流貨物總額增幅低18.8個百分點。物流投資占全社會投資總額的比重，則在下降。專家指出，當(dāng)前國民經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的物流成本過大及物流不暢的重要原因，在于我國長期以來物流用投資規(guī)模相對較小，滯后于物流需求的增長。四物流是降低醫(yī)藥經(jīng)營成本、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵我國的醫(yī)藥市場，在長期的計劃經(jīng)濟指導(dǎo)下，導(dǎo)致企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、秩序亂、管理差、資金小、效益差等等。在向市場經(jīng)濟過渡時期，國家又缺乏宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)，加上準入條件的限制，市場進入和退出處于兩難的境地。到目前為止，我國醫(yī)藥市場過度分散的市場結(jié)構(gòu)競爭狀態(tài)、醫(yī)藥經(jīng)營成本過高的狀況，在根本上并沒有得到改變。據(jù)國家醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會對2003年參加調(diào)查的企業(yè)進行統(tǒng)計，平均流通費用率為12.68%，銷售凈利潤為0.6%，其中平均物流成本占銷售額的比重達10%以上，遠遠超過美國、歐盟、日本等醫(yī)藥事業(yè)發(fā)達國家的物流費用率（美國該項目指標僅為2.6%）。這說明，物流成本的降低，將直接提高企業(yè)的經(jīng)營利潤率。同時也反映，中國醫(yī)藥物流業(yè)的分散競爭市場結(jié)構(gòu)對我國醫(yī)藥經(jīng)濟運行效率會帶來諸多不利影響。其一分散競爭致使企業(yè)數(shù)量過多，扭曲市場機制調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場無序現(xiàn)象頻頻發(fā)生。其二分散競爭導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模小，難以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和經(jīng)營范圍經(jīng)濟，導(dǎo)致整個醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟水平的下降，造成整體行業(yè)成本和社會成本的提高。其三分散競爭導(dǎo)致企業(yè)間惡性價格戰(zhàn)，也是一些不正當(dāng)競爭行為的重要起因。其四分散競爭致使我國醫(yī)藥物流企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力不足，使技術(shù)創(chuàng)新與成本之比降低，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的動力不足。因此，要改變這樣一些現(xiàn)狀，就必須對現(xiàn)行醫(yī)藥市場結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。除引入市場優(yōu)勝劣汰的運行規(guī)律外，國家采取更為主動的調(diào)控措施，這就是大力發(fā)展醫(yī)藥物流中心，通過物流的降耗增效作用，以形成醫(yī)藥行業(yè)的規(guī)模化、集中化、優(yōu)勢化的運作模式。五某地醫(yī)藥物流中心項目前景某地醫(yī)藥物流中心有限公司為了其醫(yī)藥經(jīng)營的蓬勃發(fā)展，改善外部經(jīng)營環(huán)境、優(yōu)化供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)、重組業(yè)務(wù)流程、加快資金周轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展力、成為區(qū)域性的醫(yī)藥龍頭企業(yè)，正在實施物流中心項目。項目建成后，物流服務(wù)范圍輻射能力達全省14個地州市及臨省周邊城市，年銷售、配送可從10億元逐漸增加到60億元，并將為客戶提供較好的第三方物流服務(wù)。項目具有較好的前景和可操作性。1.國家政策為醫(yī)藥物流中心的打造提供了良好的外部環(huán)境。國家食品監(jiān)督管理局2005年文件強調(diào)“發(fā)展藥品現(xiàn)代物流，是深化藥品流通體制改革，促進藥品經(jīng)營企業(yè)規(guī)?；?、規(guī)范化和進一步規(guī)范藥品流通秩序的重要措施。對促進藥品生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高藥品生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)的管理水平和效益，將會起積極作用”。這實際上等于國家行業(yè)最高主管機構(gòu)肯定了醫(yī)藥物流發(fā)展的趨勢和作用。三和醫(yī)藥物流在這種大環(huán)境下，只要遵循物流發(fā)展的規(guī)律，發(fā)展前景是較好的。2.醫(yī)藥物流中心市場運作時機已經(jīng)到來。國家行政主管部門提出了用5年左右的時間，扶持5-10個面向國內(nèi)國外兩個市場、年銷售達到50億元的特大型醫(yī)藥流通企業(yè)，建立40個左右年銷售達20億元的大型企業(yè)，以期這些企業(yè)營銷額達到全國醫(yī)藥市場商業(yè)銷售額總量的70%。湖南目前藥品年銷售超20億元的企業(yè)還是空白的，這就為三和醫(yī)藥提供了一個發(fā)展契機。加上三和集團的醫(yī)藥商業(yè)已構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)及歷史銷售影響、市場占有份額，完全有能力擠進國家扶持對象的籠子。3.原有商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為三和醫(yī)藥物流中心奠定了基礎(chǔ)。某地集團所屬醫(yī)藥商業(yè)公司，其供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)較為完善，上游客戶幾乎包括全國知名的藥品生產(chǎn)廠家；下游客戶省內(nèi)囊括了全省的14個地州市，周邊省份延伸至江西、廣東、貴州等省際周邊城市，通過“三和醫(yī)藥物流”的優(yōu)化組合，上、下游供應(yīng)鏈與三和醫(yī)藥物流中心必將向戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系邁進。從而達到共贏的目的。因此說三和醫(yī)藥物流的發(fā)展?jié)摿薮蟆５谌鹿こ探ㄔO(shè)措施一建設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想與原則設(shè)計力圖體現(xiàn)以人為本的設(shè)計指導(dǎo)思想，體現(xiàn)現(xiàn)代醫(yī)藥物流理念，設(shè)計布局符合現(xiàn)代醫(yī)藥物流綜合要求的新型物流中心。二項目總體規(guī)劃方案（一）平面布置和功能劃分1.總平面布置平面布置原則：根據(jù)醫(yī)藥物流建筑的特點及人流物流流向分布，結(jié)合場地情況，合理劃分各功能區(qū)，協(xié)調(diào)組織好人流、車流，節(jié)約用地，滿足有關(guān)規(guī)定要求，力求營造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀的現(xiàn)代化醫(yī)藥物流中心。本項目用地較為規(guī)則，基本呈矩形。為統(tǒng)一布置，擬將整個院區(qū)平整至一個標高，方便組織施工及院內(nèi)人流、物流、車流。院區(qū)共設(shè)4個出口，臨芙蓉路及茶園路為主出入口，東北兩向設(shè)兩個次出入口，以保證人流、車流的進出入基本分開。本項目的功能區(qū)域為四大板塊，即：醫(yī)藥交易區(qū)、物流作業(yè)區(qū)、生產(chǎn)加工區(qū)、商務(wù)公寓區(qū)。本項目的建設(shè)內(nèi)容為發(fā)揮物流中心功能的所有建筑物、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施。2.道路、車位布置院內(nèi)設(shè)大于12米寬的主干道，8米寬的次干道。主干道作為院內(nèi)交通通道及消防通道。為滿足中心物流運輸、交易、商務(wù)活動的需求，院區(qū)內(nèi)設(shè)車泊位600個，可停放各型貨車及小車。3、管線敷設(shè)中心內(nèi)擬敷設(shè)各種管線：雨水管、污水管、給水管、消防水管、熱力管、電力管、照明管、供配電管、電信管線等。各種管線除熱力管線采用地溝敷設(shè)外，主要采用地下直埋式敷設(shè)。充分考慮園區(qū)管線與市政管線的連接。中心內(nèi)排水方式為分流制。地面采取有組織排除雨水，院區(qū)內(nèi)埋設(shè)地下雨水管道，集中后排入市政雨水管網(wǎng)。4.綠化布置中心綠化布置強調(diào)以人為本、舒適優(yōu)雅、美觀大方，與整個院內(nèi)環(huán)境相協(xié)調(diào)的設(shè)計思想。具體實施是利用建筑物周邊空地布置綠化帶，并在建筑物之間及其它部位分別形成大片綠地，結(jié)合屋頂花園及內(nèi)庭院，形成立體的綠化空間。中心采用草坪將露土全部覆蓋，沿路邊、圍墻邊種植對大氣含塵、含菌濃度不產(chǎn)生有害影響并有一定吸塵能力的喬木、灌木，在大片綠地上種植或搭配種植樹形優(yōu)美的樹種，并在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置花壇。中心建成后，綠色的大地托起造型優(yōu)美的建筑，在藍天白云的映襯下，展現(xiàn)的將是一座設(shè)施完備、功能齊全的現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心。（二）規(guī)劃設(shè)計方案描述本項目分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)廣場、三和大廈、物流倉庫及附屬設(shè)施。第二期建設(shè)中藥深加工設(shè)施、藥品自選商場、商務(wù)公寓樓及配套設(shè)施。（三）規(guī)劃平面圖選定主要參數(shù)主要參數(shù)為：占地面積90498.7平方米（合135.68畝），建筑面積25.8萬平方米，建筑物占地面積36652平方米，建筑密度40.5%，綠化率30.5%。三建筑方案（一）建筑方案描述1.醫(yī)藥商業(yè)廣場（交易大樓）為17層建筑物，建筑物面積52000平方米。2.三和大廈（四星級酒店）為21層建筑物，建筑面積52400平方米。3.物流倉庫為5層建筑物，共三棟，每棟19000平方米，三棟共57000平方米。4.5.商務(wù)公寓為12層建筑物，共三棟，三棟建筑面積56400平方米。共計9棟建筑物。（二）結(jié)構(gòu)方案1.工程概況本項目包括醫(yī)藥物流中心形成功能的所有建、構(gòu)筑物及配套輔助設(shè)施，建筑物分別為5、12、17、21層。2.結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)主體部分：選用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚泥結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。各層樓采用預(yù)制混凝土板結(jié)構(gòu)或現(xiàn)澆板。3.主要材料混凝土均采用<25（暫定）；鋼筋主筋：HRB400級（按計算配筋時）；HRB335級（按構(gòu)造與筋時）；箍筋：HBR400級；HRB335級；板鋼筋：HRB335級；HRB235級；砌體：采用MU10紅磚。四節(jié)能節(jié)水措施（一）節(jié)能措施本項目在施工及運營過程將高度重視節(jié)能，擬選用節(jié)能型衛(wèi)生潔具及配件，選用節(jié)能型燃料及設(shè)備，選用節(jié)能型變壓器。裝設(shè)低壓電力容器補償無功功率。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。以保證項目減少能源的消耗量。（二）節(jié)水措施本項目建設(shè)或運營過程將嚴格按《水法》的規(guī)定節(jié)約用水，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件，在給水入口設(shè)水表計量，選用節(jié)水型生產(chǎn)及生活設(shè)備以節(jié)約水資源。五環(huán)境保護措施（一）本項目在規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)以及運營過程中，堅持環(huán)境保護與項目建設(shè)同時建設(shè)同時設(shè)計、同時施工、同時高效使用的原則。堅持評價后再建設(shè)的程序，以保護當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。（二）廢水處理。施工過程中，產(chǎn)生的廢水將排入沉淀池，然后排入城市下水道。項目建成投入運營后，所產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水，將采取水、污分流集中處理方式。集中排放，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經(jīng)處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達到國家GB8978-82污水綜合排放標準中的一級標準。（三）廢渣、垃圾處理。施工時廢渣運出工地時，車輛經(jīng)過特設(shè)的洗輪池，不將泥土帶出工地。運營后，物流、生活垃圾經(jīng)分類清揀后由市政部門處理。六工程招標（一）工程設(shè)計招標工程設(shè)計采取邀請招標的形式進行，邀請三家符合資質(zhì)要求的設(shè)計單位參加投標。（二）建筑工程招標施工企業(yè)的確定采取公開招標的方式進行。采取二輪招標的辦法，首輪在招標單位中確定了3—5家進入第二輪投標。第二輪投標確定本項目的施工單位。（三）設(shè)備安裝工程招標采取公開招標的形式，二輪制確定安裝施工單位。（四）設(shè)備采購招標采取公開招標的形式，確定各類設(shè)備供應(yīng)商。（五）施工監(jiān)理招標按工程設(shè)計招標形式確定施工監(jiān)理單位。第四章投資估算與融資方案一投資估算本估算以湖南省湘潭市規(guī)劃設(shè)計院編制的《某地醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》及天地縱橫（廣東）專業(yè)機構(gòu)編制的《某地醫(yī)藥物流中心項目可行性研究報告》作參數(shù)依據(jù)，對本項目作投資估算。（一）評估依據(jù)1.中國人民銀行發(fā)布的現(xiàn)行貸款利率2.湘潭市規(guī)劃設(shè)計院《某地醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》3.專業(yè)銀行《固定資產(chǎn)投資項目評估辦法》（二）本項目的投資估算范圍為某地醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費用、動態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)流動資金。（三）投資估算依據(jù)1.土地出讓（征拆）價38萬元/畝；2.建筑工程按880元/平方米計算；3.建筑工程設(shè)備費、安裝費（安裝費按工程總建筑費用的1.86%計算）；4.輔助設(shè)施費用預(yù)計300萬元；5.物流設(shè)備費用2500萬元；6.信息軟件開發(fā)及信息設(shè)施1000萬元；7.道路、廣場綠化按100元/平方米計算；8.項目前期費用，包括可研、勘測、設(shè)計、規(guī)劃、測量、物流策劃、管理費等800萬元。9.報建費按60元/平方米計算；10.基本動態(tài)資金準備費用、預(yù)備費1422.5萬元；（四）工程靜態(tài)投資本項目工程靜態(tài)投資40592.5萬元，其中：建筑工程費22704萬元，工程設(shè)備、物流設(shè)備、輔助設(shè)備、信息軟件開發(fā)幾設(shè)備、設(shè)備安裝費9611.2萬元，工程其它費用8277.3萬元。1.土地征購、拆遷費用135.7畝×38萬元/畝=5156.6萬元；2.建筑工程費用25.8萬平方米×880元/平方米=22704萬元；3.工程設(shè)備（供冷供熱、供電供水、升降電梯、自動扶梯、鍋爐、安全設(shè)備等）費用5030萬元；4.物流設(shè)備（自動傳輸機、高層貨架、自動揀貨、條碼系統(tǒng)、加工設(shè)備等）費用2500萬元；5.輔助設(shè)施（如傳達室、污水處理設(shè)施等）費用300萬元；6.信息軟件開發(fā)及信息設(shè)備費用1000萬元；7.設(shè)備安裝費用42000萬元×1.86%=781.2萬元；8.9.項目前期費用800萬元；10.報建費用25.8萬平方米×60元/平方米=1548萬元。靜態(tài)投資費用表：序號項目金額（萬元）所占比例（%）1土地費用5156.612.72建筑工程2270455.933工程設(shè)備及安裝費5811.214.314輔助設(shè)施3000.745物流設(shè)備25006.166物流信息開發(fā)及設(shè)備10002.467綠化率772.71.98項目前期費用80029報建費15483.8合計40592.5100（五）工程動態(tài)投資本項目動態(tài)投資為1428.5萬元。全部由建設(shè)期銀行貸款利息組成。本項目擬由銀行提供固定資產(chǎn)貸款12400萬元，貸款年利率（1-3年期）5.76%，項目建設(shè)期為2年，兩年貸款利息為1428.5萬元。綜上所述，項目靜態(tài)投資和動態(tài)投資即為本項目總投資。本項目總投資為42021萬元。二資金籌措與資金來源本項目總投資42021萬元。其中，申請銀行貸款12400萬元，占項目總投資比例29.5%；某地醫(yī)藥物流中心有限公司、國內(nèi)藥品生產(chǎn)廠家、社會自然人投資29621萬元，占項目總投資比例的70.5%，可以滿足銀信部門出資要求和規(guī)定。某地醫(yī)藥物流中心有限公司目前已初具集團公司規(guī)模，其公司下屬有湘潭市藥材有限責(zé)任公司、湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、某地物業(yè)管理有限責(zé)任公司。其中湘潭市藥材有限責(zé)任公司是全國有著廣泛影響力的醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。該公司與全國近2000家生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷商建立了良好的商務(wù)關(guān)系，建成了遍布全省及周邊省份的銷售網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)營品種規(guī)格達5000余種，2004年銷售收入近2億元。自營物流已形成體系，有力地為將來三和醫(yī)藥物流中心向第三方物流發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項目發(fā)起人唐水平控股95%的公司，2004年所創(chuàng)利稅進入湘潭市同行前三名之列。以上兩公司在全省同行業(yè)中是有相當(dāng)?shù)匚坏钠髽I(yè)，也是本項目資金的重要來源。廠家融資：某地醫(yī)藥物流中心有限公司通過廣泛招商活動，現(xiàn)已與全國藥品知名生產(chǎn)廠家哈爾濱醫(yī)藥集團第六制藥廠、三精醫(yī)藥貿(mào)易有限公司、佳木斯制藥等醫(yī)藥企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)簽定投資合作意向書，投資額為6600萬元，預(yù)計廠家投資可達10000萬元。社會融資：總目標是10000萬元。本項目商業(yè)地產(chǎn)部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發(fā)展勢頭分析，最高值可以達到10000萬元，能夠達到社會融資的目標。三投資計劃與資金安排本項目投資42021萬元，建設(shè)期為兩年。根據(jù)項目進度安排，第一年投資到位15000萬元，其中：銀行貸款6000萬元，資本金及融資9000萬元；第二年投資27021萬元，其中銀行貸款6400萬元，資本金及融資20621萬元。綜上所述，某地醫(yī)藥物流中心項目的建設(shè)資金的合理組合，將有力地推動項目的健康穩(wěn)定地開展。第五章財務(wù)效益評價一財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)（一）項目計算期項目計算期擬為12年，建設(shè)期為2年，從第3年正式營業(yè)，正常營業(yè)期10年。（二）項目主、輔業(yè)本項目主要是以開展第三方醫(yī)藥物流為主業(yè)。目標是在降低營運成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)鏈各結(jié)點關(guān)系優(yōu)化，供應(yīng)商與物流中心以及下游客戶之間形成伙伴關(guān)系，爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。因此，從事第三方物流的年配送收入是某地醫(yī)藥物流中心的主要收入來源。本項目的輔業(yè)，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級酒店）投產(chǎn)運營的收入。它是對主業(yè)的主要補充，也是開展第三方物流基礎(chǔ)設(shè)施的鞏固。本報告以三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對財務(wù)效益和還貸能力進行測算。（三）營業(yè)收入?yún)?shù)1.物流配送收入以三和醫(yī)藥物流中心的物流設(shè)計能力以及三和集團藥品銷售成長率和國內(nèi)醫(yī)藥物流中心建成后發(fā)展期、成熟期為參照系，按年均40億元的配送能力預(yù)測，以3%的配送收入計算，每年獲得的配送營業(yè)收入為12000萬元。項目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長，至滿負荷運行達60億元。2.三和大酒店收入比照湖南華天大酒店最低效益為參考系。因三和大酒店將交與華天大酒店管理經(jīng)營并已達成合作意向書，其賓館入住率、餐飲等綜合收入均以華天大酒店集團所轄基本效益計算。（四）稅金及附加標準項目稅金及附加按照有關(guān)稅務(wù)規(guī)定計算項目營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加。營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營業(yè)稅的7%和3%計算。（五）物流成本費物流成本費目前國內(nèi)無統(tǒng)一列項，本《報告》所指物流成本費包括運營費用、人員工資、管理費用、折舊及攤銷費用、維護費用等等。（六）人員定編根據(jù)《物流行業(yè)機構(gòu)定員標準》結(jié)合國內(nèi)同類、同規(guī)?，F(xiàn)代醫(yī)藥物流企業(yè)及大酒店實際定員情況，本項目定編人數(shù)取定為500人，其中一線員工430人，管理人員70人。（七）年人均工資參數(shù)現(xiàn)湖南湘潭商業(yè)企業(yè)職工的人均工資為12000元/年，考慮人力費用逐年增長，，某地醫(yī)藥物流中心在整個經(jīng)營期內(nèi)人均工資綜合取定15000元/人·年，福利費按工資總額的14%提取。（八）三和醫(yī)藥物流中心經(jīng)濟運行時間按設(shè)計運行時間10年。（九）折舊年限標準1.主要設(shè)備：根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)制度管理規(guī)定，主要設(shè)備折舊年限為6年，按直線折舊法折舊，殘值率為5%。2.房屋、建筑物：按物流行業(yè)財務(wù)制度管理規(guī)定折舊為30～40年，根據(jù)項目設(shè)計運行期，取定房屋、建筑物折舊年限為30年，按直線折舊法折舊，殘值率為5%。3.遞延資產(chǎn)攤值：根據(jù)財政部有關(guān)規(guī)定。遞延資產(chǎn)攤值年限為5年。（十）稅率增值稅17%，城市建設(shè)維護費7%，教育附加費3%，營業(yè)稅5%，所得稅33%。（十一）銀行貸款利率本項目貸款擬按中央銀行規(guī)定的利率為基準，即固定資產(chǎn)貸款1-3年期基準利率5.76%；3-5年期基準利率5.85%；5年以上基準利率6.12%。鋪底中長期流動資金貸款基準利率5.58%。二銷售收入與稅金（一）營業(yè)收入由兩部分組成，即主、輔業(yè)收入。1.主業(yè)收入以市場效應(yīng)和投資人綜合效益測算按國內(nèi)醫(yī)藥物流中心發(fā)展規(guī)律，項目運營前5年，配送收入為快速增長期。后5年為平緩發(fā)展期。三和醫(yī)藥物流以投入運營第1年10億開始測算，呈曲線上升發(fā)展。（見圖）元）（年份）年份2008200920102011201220132014201520162017﹢50﹢50﹢50﹢40﹢10﹢5﹢5微增0毛利（萬元）年配送收入、年毛利測算表某地醫(yī)藥物流中心從2008年投入運營后，在經(jīng)營期內(nèi)，配送毛利收入總額為125595萬元，毛利年均為12559萬元。2.輔業(yè)收入（酒店收入）三和大酒店收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。住房收入：住房間數(shù)×打折房日均價×入住率（%）×全年天數(shù)360間×200元/間·天×50%×365天＝1314（萬元）餐飲收入：每天按餐飲收入1.5萬元計算，則： 全年餐飲收入＝1.5萬元/天×365天＝548（萬元）娛樂休閑、會務(wù)承辦等日均收入6000元，則：全年收入＝6000元/天×365天＝219（萬元）三和大酒店投入運營后，全年綜合收入可達2081萬元。3.三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)（藥品配送）、輔業(yè)（大酒店）全年收入毛利額預(yù)計可達到14640萬元。（二）稅金稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業(yè)稅、所得稅。由于第三方物流從事藥品配送是1（元）進1（元）出的行為，藥品銷售配送沒有增值，因此，稅金主要體現(xiàn)在營業(yè)稅方面。則：營業(yè)稅按5%，城市建設(shè)維護稅按7%，教育附加按3%，所得稅按33%為計算基數(shù)。年均營業(yè)稅836.7萬元；年均城市附加58.6萬元；年均教育附加25.1萬元；三項之和為920.4萬元。三總成本費用評估材料費包括燃料、消耗性材料等費用開支；人工費是員工工資、福利、獎金等開支；公益費指水、電費等開支；維護費指使用和維護固定資產(chǎn)所支出的維修費、保險費等；一般經(jīng)費是指財務(wù)會計科目中列支的差旅費、交通費等，按人頭均攤總數(shù)估算；特別經(jīng)費指折舊費和利息。（一）材料費用燃料。以日均60000萬件、400公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需1.2萬元，年燃料費430萬元。消耗性材料費。每年按18萬元取定。兩項為448萬元。此兩項歸至?xí)嬁颇拷?jīng)營費用。（二）人工費員工工資及福利年均855萬元。此項歸入會計科目經(jīng)營費用。（三）公益費以國內(nèi)同規(guī)模醫(yī)藥物流企業(yè)的年均水、電費用及結(jié)合地區(qū)差價為參照系，年均水、電按800萬元取定。此項歸入會計科目的經(jīng)營費用。（四）維護費1.保險費。按現(xiàn)固定資產(chǎn)綜合保險費率3.4‰計算，年投保100000萬元（固定資產(chǎn)及庫存藥品），年均保險費為340萬元。2.維護費。每年按120萬元取定。兩項為460萬元。此兩項歸入會計科目的管理費用。（五）特別經(jīng)費1.固定資產(chǎn)23004萬元按直線折舊法折舊，以30年計算，剔除留殘后，年均折舊為728萬元。2.主要設(shè)備9000萬元折舊，折舊年限6年，減去留殘，年均折舊1425萬元。上述兩項折舊費歸入會計科目的管理費用。3.利息計劃固定資產(chǎn)貸款12400萬元，貸款期內(nèi)年均應(yīng)支付利息714萬元。利息項歸入會計科目的財務(wù)費用。在三和醫(yī)藥物流運營高峰期（前5年），上三項每年合計為2867萬元。（六）一般經(jīng)費（七）經(jīng)營費用1.裝卸、搬運費。按日進出60000件，每件0.5元計算，全年為1080萬元。2.酒店直接經(jīng)營費用。按反證法，大酒店收入的60%為直接費用，則：2081萬元×60%＝1249萬元。以上兩項歸入會計科目經(jīng)營費用。（八）總成本費用合計年均為8759萬元。其中：1.年均固定成本7456萬元；2.年均變動成本1303萬元。四項目財務(wù)效益分析根據(jù)以數(shù)據(jù)測算，某地醫(yī)藥物流中心經(jīng)營期內(nèi)財務(wù)效益指標為：年均毛利14640萬元；年均總成本8759萬元；年均稅費920萬元；年所得稅1637萬元；年均稅后凈利潤為3323萬元。利潤分配、法定盈余公積金按稅后凈利潤10%提取，公益金按稅后凈利潤的5%提取，剩余利潤分配原則為：60%償還貨款本金，20%作為企業(yè)發(fā)展基金，20%用于股東分紅。五償貸能力分析（一）還貸來源（二）貸款回收期（不含建設(shè)期）（2008年未考慮發(fā)展速度）經(jīng)測算，貨款綜合還款期為5年，2008年開始還貸至2012年，還清全部固定資產(chǎn)貸款和配套流動資金貸款。每年償還貸款為2480萬元。第六章不確定性分析本報告對項目的不確定性分析包括盈虧分析和敏感性分析。從醫(yī)藥物流行業(yè)的情況反映，影響醫(yī)藥物流企業(yè)項目效益的主要因素為配送量、總投資兩個敏感性因素。能有效地保證年配送目標的完成，則在固定總投資不變的情況下，前述效益能得到保證，反之不然。一盈虧平衡分析BEP（%）＝CF/（S－Cv－T）×100%上式中BEF——指生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點CF——年均固定總成本，本評估為7456萬元；S——年均配送收入毛利，本評估為14640萬元；Cv——年均可變總成本，本評估為1303萬元；T——年均營業(yè)稅金及附加，本項目評估為920萬元；經(jīng)測算，本項目以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點為60%。以上數(shù)據(jù)說明本項目具有較大的贏利空間，抗風(fēng)險能力較強。二信貸風(fēng)險及防范措施項目主要風(fēng)險：本項目在湖南有較好的發(fā)展空間，但綜合運營成本和贏利水平最終取決于市場需求狀態(tài)及湖南的經(jīng)濟發(fā)展水平。國際國內(nèi)醫(yī)藥物流的興起，周邊省、市的醫(yī)藥物流的沖擊，有可能對本項目的正常運營和盈利產(chǎn)生影響，項目如能順利建設(shè)，將直接減少這種負面影響，也就能如期發(fā)揮項目效益，為按期還貸提供客觀保證。防范貸款風(fēng)險措施：1.與信貸銀行簽訂《銀企合作協(xié)議》，加強銀企合作關(guān)系。銀信部門直接參與本項目資金運用及支付的監(jiān)督。2.提供合法、足額、有效的抵押擔(dān)保，并辦妥相關(guān)抵押登記手續(xù)。3.加強貸后管理?？捎摄y信部門成立客戶管理小組，實行專項貸款管理，本中心將全力予以配合，以確保貸款回籠資金歸集率達到100%。第七章總評價一財務(wù)總評價（一）收入與成本費用1.項目計算期項目計算期間為12年，建設(shè)期兩年，從第三年開始營業(yè)，正常營業(yè)期10年。2.營業(yè)收入項目建成后正常營業(yè)年份藥品配送最低10億元，最高60億元。均值常數(shù)為40億元/年，年均配送毛利為12559萬元。項目酒店收入為2081萬元/年。主、輔業(yè)毛利額為14640萬元/年。稅后凈利潤為3323萬元/年。3.稅金及附加營業(yè)稅及附加年上交920萬元。所得稅1637萬元。年上交稅費合計2557萬元。4.盈利能力（1）營業(yè)利稅根據(jù)銷售配送、營業(yè)利潤計算、評價指標如下：投資利潤率=12.99%（所得稅前）=8.70%（所得稅后）投資利稅率=14.90%（2）財務(wù)現(xiàn)金流量從現(xiàn)金流量表（附表3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計稅后凈現(xiàn)金流量在第11年出現(xiàn)正值，計算期內(nèi)稅后累計凈現(xiàn)金流量為22468萬元。根據(jù)現(xiàn)今流量表計算的評價指標如下：指標名稱所得稅后所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率8.13%10.94%財務(wù)凈現(xiàn)值340.09萬元8721.33萬元投資回收期10.10年9.24年以上數(shù)據(jù)表明，財務(wù)內(nèi)部收益高于基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，投資回收期在項目計算期以內(nèi)。該項目在財務(wù)上是可行的。二社會效益評價本項目的建設(shè)順應(yīng)可我國醫(yī)藥物流業(yè)的發(fā)展需求，抓住了機遇，占領(lǐng)了醫(yī)藥市場尤其是中南區(qū)域的制高點，對拉動內(nèi)需，開挖第三利潤源，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，擴大生產(chǎn)經(jīng)營，增加就業(yè)崗位，解決部分社會就業(yè)問題，維護社會穩(wěn)定有重要意義。項目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對社會有著十分積極的影響。三研究結(jié)論本項目在經(jīng)濟上是可行的，社會效益是良好的，因此，本項目的建設(shè)是可行的。三和項目鳥瞰圖三和項目效果圖目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設(shè)期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機構(gòu) 922404211.2基建項目部的主要職責(zé) 923031711.3運營管理 931573811.4人員來源、要求及培訓(xùn) 942246412工程進度安排 96591412.1建設(shè)工期 962284512.2工程實施進度安排 962104613投資估算與資金籌措 981057913.1投資估算 987504投資估算包括建設(shè)項目的全部工程，主要內(nèi)容有：主體建筑工程、道路硬化工程、綠化工程、其他費用及基本預(yù)備費。 982228213.2資金籌措 99914314財務(wù)評價 1022440214.1評價依據(jù)及方法 1022305114.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1022712114.3營業(yè)收入及總成本費用估算 1032457314.4利潤總額估算 1052324714.5盈虧平衡分析 1051046914.6財務(wù)評價 1061707015綜合效益評價 1072716916招投標管理 1082113616.1編制依據(jù) 108137416.2招標原則 1082030916.3招標方案 109568916.4評標要點 1101213017結(jié)論及建議 1111788317.1結(jié)論 111672417.2建議 112目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設(shè)期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機構(gòu) 922404211.2基建項目部的主要職責(zé) 923031711.3運營管理 931573811.4人員來源、要求及培訓(xùn) 942246412工程進度安排 96591412.1建設(shè)工期 962284512.2工程實施進度安排 962104613投資估算與資金籌措 981057913.1投資估算 987504投資估算包括建設(shè)項目的全部工程，主要內(nèi)容有：主體建筑工程、道路硬化工程、綠化工程、其他費用及基本預(yù)備費。 982228213.2資金籌措 99914314財務(wù)評價 1022440214.1評價依據(jù)及方法 1022305114.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1022712114.3營業(yè)收入及總成本費用估算 PAGER