山東萬力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司泰安市萬力電子產(chǎn)業(yè)園策劃建議書

PAGE可行性研究報告PAGEPAGE45第一章總論第一節(jié)項目概況與承辦單位一、單位名稱：山東萬力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司二、注冊資金：企業(yè)注冊資金捌仟陸佰萬元三、法人代表：四、法定地址：泰安市通天街25號五、項目承辦單位概況：山東萬力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2000年10月，現(xiàn)專門從事光接口數(shù)字編碼設備、網(wǎng)絡視頻會議設備、遠程圖像監(jiān)控設備、紅外熱成像測溫設備和工業(yè)自動化等設備的軟硬件和研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務的高新技術(shù)企業(yè)。公司自成立至今，本著“貢獻于文化、服務于社會”的經(jīng)營思想，引進先進的技術(shù)設備和管理經(jīng)驗，面向廣大客戶市場，努力開拓，積極進取，取得了長足的進步和可喜的業(yè)績。經(jīng)過近6年的創(chuàng)業(yè)，已可以卓有成效的完成上百種產(chǎn)品的開發(fā)、設計和制造。公司重視與省內(nèi)外同行廠家的技術(shù)交流，不斷引進新技術(shù)、新材料，使產(chǎn)品更臻完善。公司堅持“以質(zhì)量求生存、以信譽求發(fā)展、以管理增效益”的經(jīng)營方針，重質(zhì)量、重管理、重科技、積極開拓市場，以求得更好的發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量可靠、性價比高、交貨準時，服務水準高、信譽良好，目前已與多個大型集團建立長期合作關系。公司多年來致力于信息化、科技化電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展，凝聚了一支朝氣蓬勃、勇于進取的營銷團隊及研發(fā)人員。秉承“科技創(chuàng)新、智勝未來、團結(jié)進取、追求卓越”的企業(yè)精神，堅持“讓顧客滿意，讓員工成長，讓伙伴獲利”的企業(yè)宗旨，以優(yōu)良的品質(zhì)，優(yōu)秀的服務，獨特的外觀以及良好的信譽，贏得了消費者的認可和業(yè)界口碑。公司現(xiàn)有員工83人，其中總經(jīng)理獲得工商管理碩士資格，具有多年軟硬件研發(fā)經(jīng)驗；大學以上學歷66人，平均年齡29歲。2005年實現(xiàn)總收入6823萬元，資產(chǎn)總額達1.2億元。公司遠程數(shù)字圖像測溫編碼器及高清晰視頻會議終端均獲得實用型專利證書，山東萬力WL－2000MH型視頻會議系統(tǒng)軟件V1.0、“山東萬力”WL－820遠程圖像監(jiān)控軟件V1.0［簡稱820軟件］、山東萬力HW－08紅外圖像遠程監(jiān)測系統(tǒng)軟件V1.0［簡稱HW-08系統(tǒng)］及山東萬力WL-806變電站預警系統(tǒng)軟件V1.0［簡稱WL-806系統(tǒng)］均獲得計算機軟件著作權(quán)登記證書。管理體系符合GB/T19001-2000idtISO9001∶2000標準體系要求，獲得管理體系認證證書。六、編制單位：1、單位名稱:2、單位地址：3、工程咨詢等級：4、工程咨詢資格等級證書編號：5、發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)可行性研究的依據(jù)與范圍一、編制依據(jù)1、國家和山東省的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃2、國家和山東省有關的法律、法規(guī)和政策3、現(xiàn)行的有關技術(shù)規(guī)范、標準和定額4、國家計委關于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求5、泰安市新一輪城市總體規(guī)劃6、泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃7、項目承辦單位提供的有關基礎資料、數(shù)據(jù)8、項目承辦單位委托編制本項目可行性研究報告的委托書9、其它有關資料二、可行性研究的范圍1、項目提出的背景及建設的必要性2、市場預測及建設規(guī)模3、建設地點和建設條件4、總體規(guī)劃方案5、環(huán)境保護與節(jié)能6、項目實施方案與進度安排7、投資估算及資金籌措8、經(jīng)濟評價9、社會綜合效益分析第二章項目提出的背景與建設的必要性第一節(jié)項目提出的背景一、泰安市概況泰安市位于山東省中部的泰山南麓（東經(jīng)116°20′～117°59′,北緯35°38′～36°28′），北依山東省會濟南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河?？傉嫉孛娣e7762平方公里，人口543萬人，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣６個縣市區(qū)。泰城是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，既是國務院公布的首批對外開放旅游城市，也是山東的歷史文化名城。泰城建設先后榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”等光榮稱號，獲得山東省城市規(guī)劃建設管理三上臺階“齊魯杯”活動三連冠和后三年總評特別獎。隨著泰安市新一輪城市總體規(guī)劃的實施,以建設“藍天、碧水、青山、綠色家園”為目標，以基礎設施配套和園林綠化建設為重點，“一線、兩湖、三河、十路”建設工程和“廣告牌匾、沿街景觀城市污水”三項治理全面推進，泰城實現(xiàn)了城市環(huán)境綜合整治的根本性突破。泰安正逐步發(fā)展成為一個既有絢麗多彩的古老文化，又有壯美的現(xiàn)代文明，經(jīng)濟、科技、文化、金融、旅游為一體的現(xiàn)代化城市，將成為齊魯大地的一顆璀璨的明珠。二、項目提出的背景泰安市作為華東地區(qū)重要的對外開放旅游城市之一，近年來國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。隨著泰城城市化進程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積擴大到100平方公里，其中建成區(qū)面積65平方公里，人口達到65萬；2020年，泰安市區(qū)人口將達到135萬，用地規(guī)模147平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2010年的50%。要加快城市化進程，就要擴大城市人口的容積率，加快城市商業(yè)化建設進程，集中挖掘更多的潛在市場購買力。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，使人們對消費提出了更高的要求。泰安市岱岳區(qū)機關招待所，原神州賓館建成至今閑置十三年，原屬爛尾工程，環(huán)境臟、亂、差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，影響市容、市貌，與我市建設“藍天、碧水、綠色家園”的總體要求相差太遠，多年來岱岳區(qū)委、區(qū)政府雖然多方努力，但由于該項目多年來幾經(jīng)變更，遺留問題盤根錯節(jié)，加之地處通天街西側(cè)和財源街北的狹小區(qū)域內(nèi)，地理位置的局限性較大，一直沒有找到一個好的解決方案。2005年岱岳區(qū)政府為盤活閑置國有資產(chǎn)，與萬力電子公司經(jīng)過多次接洽、協(xié)商、雙方本著雙贏原則，以誠相待，共謀發(fā)展的目的，最終達成共識，擬依托公司的技術(shù)優(yōu)勢建設電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，構(gòu)建以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，以軟件、硬件、信息圖像產(chǎn)品為龍頭產(chǎn)品的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成一個集電子信息產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、服務餐飲業(yè)于一體的綜合現(xiàn)代化創(chuàng)業(yè)園。它不僅填補了我市沒有大規(guī)模軟件園區(qū)的空白，也必將進一步推動泰安市軟件科技和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。第二節(jié)項目建設的必要性一、電子信息產(chǎn)業(yè)是下一輪經(jīng)濟增長浪潮的主力軍2004年我國電子信息產(chǎn)品銷售收入達到了1606億美元，增幅保持在38%以上，比全國工業(yè)平均增速提高了21個百分點。產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)名列全國各工業(yè)行業(yè)之首。占全球的比重上升到13.4%，為美國的42.6%，超過了日本，為其1.17倍。另有統(tǒng)計顯示，“十五”期間在18號文件的推動下，我國軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展。全國軟件產(chǎn)業(yè)銷售收入由2003年的593億元，增長到2004年的2424億元，年均增速30%以上；出口額2000年為4億美元，到2004年達到28億美元。預計到2010年僅消費類電子產(chǎn)品國內(nèi)就可能形成超過10000億元的市場規(guī)模。以上資料表明，電子信息產(chǎn)業(yè)將是下一輪經(jīng)濟增長的主要力量。一個區(qū)域電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模將成為該區(qū)域經(jīng)濟能否可持續(xù)發(fā)展的關鍵。發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)與信息服務業(yè)面臨新的機遇期，有利于新型工業(yè)化經(jīng)濟的實現(xiàn)，電子信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新性，倍增性和滲透性決定了市、區(qū)兩級的傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展。電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于我市的經(jīng)濟發(fā)展具有獨特與重要意義：首先，起到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。我市的電子產(chǎn)業(yè)在市場化自然發(fā)展的情況下已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，證明發(fā)展該行業(yè)具有一定的發(fā)展空間和發(fā)展速度，具有形成新的支柱產(chǎn)業(yè)的可能性。其次，電子信息產(chǎn)業(yè)是新型工業(yè)化的核心產(chǎn)業(yè)，起到信息化改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的互相促進的作用，有利于該產(chǎn)業(yè)的迅速作大。再次，產(chǎn)業(yè)鏈比較長，有良好的產(chǎn)業(yè)帶動作用。項目建成有利于緩解大中專學生的就業(yè)壓力問題，同時因為電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資少，建設周期短，進入市場快，有利于較快的形成稅源。二、設立電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園是市區(qū)開發(fā)二次創(chuàng)業(yè)的需要1、開發(fā)區(qū)建設與招商方式的升級：設立電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我市與岱岳區(qū)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)和園區(qū)發(fā)展階段升級的必然趨勢與結(jié)果。我市與縣區(qū)的開發(fā)區(qū)建設還處于綜合性開發(fā)階段與功能性開發(fā)的起步階段，專業(yè)型開發(fā)園區(qū)還未實質(zhì)性建立。設立專業(yè)性園區(qū)有利于進一步招商融資，形成產(chǎn)業(yè)特色，支撐經(jīng)濟的長遠發(fā)展。2、有利于形成產(chǎn)業(yè)鏈招商與新產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)與信息服務產(chǎn)業(yè)鏈長，帶動性強，從現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，可帶動機械業(yè)、電工電器業(yè)、軟件業(yè)、嵌入式軟件業(yè)、電子材料業(yè)、系統(tǒng)集成業(yè)、電子信息產(chǎn)品流通業(yè)、通訊業(yè)、信息化管理咨詢業(yè)、應用服務外包業(yè)、信息化管理服務業(yè)等新型服務業(yè)行業(yè)的發(fā)展。3、有利于集群性發(fā)展：我市電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)性，資源共享性，協(xié)作性決定了其發(fā)展和集群性特征。電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)表明，該行業(yè)的發(fā)展具有一定的集群特征，絕大部分企業(yè)起步采用租賃房產(chǎn)進行經(jīng)營的方式?？梢约杏欣馁Y源來共享，而設施條件共享同時有利于吸引人材。4、作為岱岳區(qū)開發(fā)區(qū)的專業(yè)性園區(qū)，一區(qū)兩園、規(guī)劃發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)具有在市區(qū)發(fā)展的特點，為了增加岱岳區(qū)的稅源，為岱岳區(qū)在市區(qū)增加就業(yè)，發(fā)展新興行業(yè)，在市區(qū)設立專業(yè)園區(qū)很有必要。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶的企業(yè)一般會在岱岳區(qū)登記注冊，這為岱岳區(qū)吸引市區(qū)稅源起到了良好的作用。對于岱岳區(qū)來說，是行業(yè)性招商引資可行而創(chuàng)新的方式。同時也解決市區(qū)的學生就業(yè)，有利于招聘人材。三、有利于解決電子信息行業(yè)發(fā)展的制約因素（1）有利于解決信息產(chǎn)業(yè)不適合遠離城區(qū)，缺乏適應的辦公設施，缺乏專業(yè)園區(qū)等問題。我市電子信息企業(yè)分布在市區(qū)、開發(fā)區(qū)與城區(qū)，比較分散，給企業(yè)的發(fā)展帶來諸多不便，主要表現(xiàn)在物業(yè)獨立管理，交通費用多，遠離生活區(qū)，辦公成本高，專門設置管理人員與科室等諸多問題。（2）我市缺乏大型寫字樓，而電子信息行業(yè)的經(jīng)營場所與信息服務業(yè)的經(jīng)營場所具有寫字樓的特點，便于集中辦公，群聚發(fā)展。（3）信息服務業(yè)，信息咨詢業(yè)，系統(tǒng)集成業(yè)，網(wǎng)絡經(jīng)營業(yè)，信息化解決方案服務業(yè)等行業(yè)的經(jīng)營要求在市區(qū)開發(fā)業(yè)務，而在開發(fā)區(qū)的部分企業(yè)開展業(yè)務不太方便。（4）提供了適用于電子信息產(chǎn)業(yè)的地理位置與環(huán)境條件，比岱岳區(qū)其他開發(fā)區(qū)有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)的規(guī)模起步階段較小，業(yè)務對于地理位置的要求一般在市區(qū)，對于信息服務也更是如此。創(chuàng)業(yè)園周圍的環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)氣氛活躍，無疑給園區(qū)的各方面發(fā)展提供有利保障。（5）電子信息行業(yè)的起步發(fā)展階段主要是對內(nèi)招商，發(fā)展大量的中小企業(yè)，建立地方經(jīng)濟發(fā)展的存量行業(yè)資源，在全省具有同樣的規(guī)律。起步階段發(fā)展的基本要求是低成本，群聚性、專注性。國內(nèi)省內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都體現(xiàn)了這一點。專業(yè)園區(qū)的發(fā)展為大學師生創(chuàng)業(yè)，本地技術(shù)人員的創(chuàng)業(yè)提供了基礎條件。第三章電子信息行業(yè)市場分析第一節(jié)電子信息行業(yè)特性分析一、資源特性分析1、資金占用少。電子信息行業(yè)的注冊資本、設備投資、基本建設投資是最少的行業(yè)之一，我市電子信息行業(yè)的現(xiàn)有產(chǎn)品是資金最不密集的行業(yè)，產(chǎn)品研發(fā)周期短，投資見效快，因此資金回收快。2、技術(shù)含量較高。行業(yè)具有一定的技術(shù)密集度，是技術(shù)含量較高的行業(yè)。企業(yè)技術(shù)人員比重是在各個行業(yè)最高的，絕大部分電子應用產(chǎn)品使用了嵌入式軟件，有的產(chǎn)品在技術(shù)水平在國內(nèi)與國際上有領先的地位。3、人才要求相對較高，有利于吸納大中專畢業(yè)生就業(yè)，發(fā)揮我市學生與學校集中的優(yōu)勢。4、沒有環(huán)境污染，屬于綠色產(chǎn)業(yè)。5、能源消耗少。對于水、電、氣、油、煤等能源資源占用少。6、對于土地廠房的要求比較低，基本建設投資占用少。二、工藝流程與技術(shù)特性分析我市電子信息產(chǎn)業(yè)的工藝流程比較簡單，電子部分專業(yè)化生產(chǎn)為主，專業(yè)化程度比較高，機械部分、嵌入軟件部分、其他電子配套整機與產(chǎn)品多采用專業(yè)化協(xié)作為主。技術(shù)特性比較復雜，生產(chǎn)設備與儀器比較專業(yè)化。其產(chǎn)品的專業(yè)性行業(yè)性比較突出，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，開發(fā)周期快，更新?lián)Q代迅速，產(chǎn)品品種多，專業(yè)人員數(shù)量要求多。三、資本特性分析我市電子產(chǎn)品結(jié)構(gòu)資金占用少，技術(shù)含量高，有效地解決了資金的制約。絕大部分企業(yè)的注冊資本與原始資本比較少，資本收益比較高，企業(yè)積累比較快，流動資本占用比較少，基本采用租賃生產(chǎn)辦工場所的方式進行經(jīng)營。企業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資很少，有利于企業(yè)的創(chuàng)辦。四、規(guī)模特性分析從我市電子信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品特點來看，電力與煤炭行業(yè)的產(chǎn)品，單個企業(yè)規(guī)模不大，企業(yè)數(shù)量可以集中發(fā)展，通訊類產(chǎn)品可以形成較大的規(guī)模經(jīng)濟。五、發(fā)展特性分析創(chuàng)業(yè)群體面比較廣，既有大中專學校師生，又有一般投資者，起步比較快。六、產(chǎn)業(yè)鏈特性產(chǎn)業(yè)鏈的上游行業(yè)有機械制造業(yè)、電工電器業(yè)、軟件業(yè)、嵌入式軟件，電子材料制造業(yè)、信息服務業(yè)、中介服務業(yè)，咨詢服務業(yè)等。下游有系統(tǒng)制造業(yè)、機械制造業(yè)、電子信息產(chǎn)品流通業(yè)、通訊業(yè)、信息化管理咨詢業(yè)、應用服務外包業(yè)等新型服務業(yè)行業(yè)的發(fā)展。第二節(jié)泰安市電子信息行業(yè)狀況泰安市現(xiàn)有的電子信息企業(yè)22家，絕大多數(shù)企業(yè)集中在泰山區(qū)和岱岳區(qū)。其中軟件企業(yè)5家，嵌入式軟件企業(yè)8家，制造企業(yè)19家。到2004年底，共完成銷售收入4.2億元，2005年完成7億元，增幅70%。全市有65家電子信息商貿(mào)企業(yè)和一家大型的計算機與電子信息商品經(jīng)營市場，信息服務企業(yè)5家。我市電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點與趨勢：一是從行業(yè)地位來看，我市電子信息企業(yè)數(shù)量居全省第6位，位次提升很快。在全市的行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中是增長最快的行業(yè)，有優(yōu)先形成我市新的支柱產(chǎn)業(yè)的可能。二是從企業(yè)發(fā)展歷程看，絕大多數(shù)企業(yè)是最近幾年發(fā)展起來的民營企業(yè)，發(fā)展數(shù)量多，發(fā)展速度快，是我市大學、中專師生創(chuàng)業(yè)的主要方向與行業(yè)。三是從產(chǎn)品特色來看，制造業(yè)產(chǎn)品主要有兩類，一類是煤炭、交通林業(yè)與電力行業(yè)專業(yè)電子應用產(chǎn)品；另一類是圖像信息類為主的通訊產(chǎn)品。軟件業(yè)主要是煤炭、稅務、公安行業(yè)的專業(yè)應用軟件與企業(yè)管理與城市管理通用軟件。絕大部分企業(yè)的產(chǎn)品屬于科技含量較高的產(chǎn)品。四是從投資產(chǎn)體來看，主要是泰安大學師生與本地技術(shù)人員的創(chuàng)業(yè)投資。五是從增長趨勢來看，我市電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)度過了低速增長期，從數(shù)量與規(guī)模上進入了快速發(fā)展期。第三節(jié)建設規(guī)模本項目園區(qū)占地20畝，總建筑面積29522平方米，包括已建成的主體建筑電子大廈高19層，建筑面積16697平方米；已建成住宿、餐飲服務區(qū)建筑面積3308平方米；在現(xiàn)有基礎上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為3253平方米；地上停車場32個，地下停車場82個。第四章建設地點及建設條件第一節(jié)建設地點創(chuàng)業(yè)園位于原岱岳區(qū)機關招待所，地處繁華的商業(yè)地段，屬于泰山歷史文化軸線的人間鬧市人脈區(qū)域。在岱廟正南，地處泰山旅游中軸線，東臨泰城歷史悠遠的旅游步行街和商業(yè)街－通天街，西為泰安市主干道－青年路，南臨財源商業(yè)大街，北為泰城最為繁華的主要大街－東岳大街。第二節(jié)建設條件一、氣象泰安市地處東經(jīng)116°20′～117°59′，北緯35°38′～36°28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：1、氣溫泰安市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫12.5－13.5℃。7月份最高，平均在24.9－26.9℃之間，最高極端氣溫42.5℃；1月份最低，平均-2.5℃，極端最低氣溫-22.5℃。年積溫49222、降水由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。泰山頂氣象站年均降水量為1124.6毫米，比山下泰安氣象站多409.6毫米。年最大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達1800毫米。一年中，1月份降水量為最小，平均4.7－8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上(其中泰山頂降水量多達332.8毫米)，約占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下(泰山頂降水量47.2毫米)，降雪日數(shù)平均8.3天(泰山頂降雪日數(shù)年均27.3天)；平均初雪日為12月3日－10日，終雪日為2月26日－3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中泰山頂降水最大，為709.3毫米。3、季風由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風向多是東北風。風速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到東北風為主，其它季節(jié)以南到東南風為主。泰安每年有8級以上大風日數(shù)為18.5天。1978年6月30日，泰安曾記錄到瞬時12級大風。泰山頂因受高空氣流影響，8級以上大風日數(shù)平均每年為133.5天，最多達180天。大風最多月份為3－5月份，平均每月可有兩次大風，最少為8－9月份。二、地溫與凍土區(qū)內(nèi)年均地溫為14.4－16℃。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在0℃以下。1月份地溫均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃三、配套條件1、給排水項目區(qū)位于泰安市自來水公司供水服務范圍內(nèi)，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；利用城區(qū)已有雨、污干管，可就近排入。2、供電泰安市電力供應充足，用電有保證。3、燃氣和供熱城區(qū)敷設有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。4、通訊泰安市通訊網(wǎng)絡已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信、廣電等通訊網(wǎng)絡部門均可供選擇并能保證項目通訊網(wǎng)絡需要。5、交通東岳大街、青年路等市際干道為本項目建立了便捷的對外聯(lián)系信道。四、工程地質(zhì)條件1、地形、地貌及地下水泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目場地屬丘陵地帶，地形起伏變化不大。2、工程地質(zhì)該項目未做地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項目建筑要求，地下水對鋼筋無侵蝕性。建議項目承辦單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為土建工程設計提供依據(jù)。第五章規(guī)劃設計方案第一節(jié)規(guī)劃設計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法實施細則》3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180－93）4、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220－95）5、《住宅設計規(guī)范》（GB50096－99）6、《泰安市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》7、山東泰安市有關城市建設技術(shù)要求8、甲方提供的地形圖和設計任務書9、國家與其它相關法律、法規(guī)、標準、規(guī)范等。第二節(jié)總體設計方案一、規(guī)劃構(gòu)思嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行的環(huán)境保護、勞動保護法規(guī)和現(xiàn)行防水、抗震規(guī)范。本著方便生產(chǎn)、節(jié)約用地、降低造價的原則，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營需要及地區(qū)條件，合理布置場區(qū)建筑物、構(gòu)筑物、道路及動力設施。在滿足生產(chǎn)工藝、環(huán)保、安全設計規(guī)范要求的前提下，總平面布置力求緊湊、合理、整齊、美觀，減少占地面積。規(guī)劃設計突出“以人為本”的原則，結(jié)合基地所處的環(huán)境和區(qū)位，合理布局優(yōu)化城市土地利用，在充分考慮現(xiàn)狀的基礎上，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，在兼顧經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的前提下，把實用、經(jīng)濟的原則與美觀的要求有機結(jié)合起來，強調(diào)規(guī)劃布局的完整統(tǒng)一，在有限的用地空間內(nèi)多方式合理組織內(nèi)部空間，創(chuàng)造舒適宜人的城市生活環(huán)境，滿足人們的生理需求及工作生活環(huán)境的需求。為各辦公樓的商品化開發(fā)、社會化管理和循序?qū)嵤﹦?chuàng)造條件。二、規(guī)劃原則以城市總體規(guī)劃為指導，妥善處理整體與局部、近期與遠期的關系，充分考慮街區(qū)遠期改造所需要的條件與影響，沿街統(tǒng)籌安排、優(yōu)化功能、合理布局，沿街建筑采用現(xiàn)代風格創(chuàng)造舒適、宜人、優(yōu)美的現(xiàn)代化城市街道空間環(huán)境，形成良好的城市空間面貌。三、規(guī)劃布局未來樓盤的競爭將主要是品質(zhì)的競爭，而大型辦公樓品質(zhì)的競爭則主要是辦公舒適度的競爭。本項目園區(qū)占地20畝，總建筑面積29522平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高19層，建筑面積16697平方米；已建成住宿、餐飲服務區(qū)建筑面積3308平方米；在現(xiàn)有基礎上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為3253平方米。項目建成后將形成總建筑面積為15000平方米的商業(yè)步行街；地上停車場32個，地下停車場82個。泰安品牌（電子）產(chǎn)品商業(yè)步行街位于泰山歷史文化軸線，岱廟正前屬人脈區(qū)域，與通天街、財源街、岱廟和諧融為一體，使旅游價值、經(jīng)濟效益的環(huán)境景觀相互映。本著休閑商業(yè)、景觀商業(yè)、生態(tài)商業(yè)和旅游商業(yè)的理念，依托泰山旅游的地位，建設立足泰安，面向山東，并服務全國和接軌世界的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。第三節(jié)建筑設計方案“建筑是凝固的音樂”，因此精品辦公大廈的建筑風格應該具有長久的藝術(shù)鑒賞價值。本項目建筑風格融時代特征、藝術(shù)特征、美學特征、自然特征為一體，以高質(zhì)量的辦公環(huán)境水準為目標，充分考慮辦公人員對室內(nèi)使用功能的要求，力求在室內(nèi)、室外環(huán)境、空間布局及建筑風格等方面突出創(chuàng)造性和超前性，創(chuàng)造精品品質(zhì)的高檔大型辦公樓。同時該項目又兼顧到住宿、餐飲等建筑用途，力求打造功能齊全的綜合創(chuàng)業(yè)園。①建筑形式要符合泰安市的總體規(guī)劃，建筑形式應具有現(xiàn)代氣息，同時力求節(jié)儉、高效，滿足業(yè)務工作需要即可。②建筑色彩應追求統(tǒng)一中有變化。建筑的整體形象為淺色，局部使用色彩亮麗的顏色，追求相應的變化。③建筑進深保持北方地區(qū)較為適宜的中等進深、中等寬面，戶內(nèi)格局方正規(guī)整(而非狹長怪異)；有良好的雙面采光、雙面通風條件。主力戶型更加定型化；面積緊湊而合理,功能空間無浪費；共攤面積使用率更高；空間設計更為人性化。道路方面考慮到新街景觀的重要性，在建筑設計上進行了重點的刻畫，盡量減少建筑對道路的壓迫感，同時設計應豐富城市景觀。內(nèi)部進行合理分隔，靈活布置。第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案一、設計依據(jù)1、建筑方案2、現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程及有關地方規(guī)范和規(guī)定：《建筑結(jié)構(gòu)可靠設計統(tǒng)一標準》GB50068－2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009－2001《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007－2002《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50010－2002《建筑抗震設防分類標準》GB50223－1995《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011－2001《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》GB18306－2001二、抗震設防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)規(guī)劃》，本工程位于山東省泰安地區(qū)，地震基本設防烈度6度，設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第二組。三、安全等級根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度涉及統(tǒng)一標準》本工程設計使用年限為50年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。四、設計荷載取值1、恒載及特殊設備荷載按實際計算。2、活荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。3、風荷載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》中全國基本風壓分布圖，泰安地區(qū)基本風壓0.4KN/m2,本工程地面粗糙按B類考慮。4、雪荷載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》中全國基本雪壓分布圖，泰安地區(qū)基本雪壓為0.35N/m2，雪荷載與房屋均布荷載不同時考慮。五、材料1、混凝土：C20：基礎墊層：C15。2、墻體材料：符合墻改政策和節(jié)能要求的地方材料。3、鋼筋：HPB235鋼筋fy=210N/mm2HRB335鋼筋fy=300N/mm24、型鋼、鋼板：Q235六、基礎選型因尚未完成地質(zhì)勘探，基礎形式待定。第五節(jié)給排水設計方案一、設計依據(jù)1、《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015－20032、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084－20013、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067－974、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ40－905、甲方提供的有關資料6、相關專業(yè)提供的有關資料二、設計范圍本地塊內(nèi)商業(yè)部分、附屬設施的生活給水、排水、雨水、消防系統(tǒng)設計。三、給水設計1、用水范圍根據(jù)項目的特點，本著整個基地供水系統(tǒng)一步到位的設計原則進行總用水量測算，用水主要是職工生活用水和道路、綠化噴灑用水。2、水源、水質(zhì)本項目水源引自市政供水管網(wǎng)，各種指標完全符合飲用水標準，并能滿足本項目的用水需要。3、消防措施室內(nèi)按規(guī)范規(guī)定設置室內(nèi)消火栓，室外在主要交叉路口和樓層內(nèi)設立消火栓，具體位置和數(shù)量與消防管理部門協(xié)定。4、管網(wǎng)敷設場內(nèi)管網(wǎng)沿主要道路敷設，管徑小于或等于DN70時，采用PE管，熱熔連接，大于DN70時，采用承插式鑄鐵管，石棉水泥接口；管道埋深按管頂最小覆土不小于0.7米實施。四、排水方案采用雨水、污水分流處理制：1、雨水沿場區(qū)主干道埋設排水管，雨水通過排水溝匯入附近的雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。排水管的線路布置，要遵循分散就近排放的原則。2、生活污水生活污水量與生活用水量基本相同。管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當位置設置化糞池，污水經(jīng)過化糞池處理后排至污水管道，化糞池離建筑物的距離不小于5.0米，經(jīng)污水處理系統(tǒng)進行處理達標后排放。3、管道敷設要求排水管道均按管頂最小覆土不小于0.7米，沿室外地勢坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度(DN200、DN250為0.007，DN300為0.003)。第六節(jié)變配電及通訊設計方案一、設計依據(jù)1、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057－94（2000年版）2、《住宅設計規(guī)范》GB50096－1999（2003年版）3、《城市住宅建筑設計規(guī)范》DBJ10－6－984、《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16－925、建設單位提供的資料二、變配電系統(tǒng)高壓由市政10KV高壓網(wǎng)引來，埋地引入，埋深0.7米。變電所宜采用電纜直埋的方式。電纜通過主干道時，宜穿鋼管保護。三、防雷接地系統(tǒng)1、各箱式變工作接地、保護接地合一，采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻要求不大于4歐姆。2、各樓房及單體防雷接地、保護接地合一，在入戶處對N線做重復接地，接地電阻要求不大于4歐姆。四、電信系統(tǒng)主體建筑設電話站，從電話站以放射方式通過電纜引至各建筑物。電纜穿鋼管敷設，埋深0.8米。五、消防系統(tǒng)場地內(nèi)不同區(qū)域都有完善的室內(nèi)外消防體系。消防通道，疏散寬度施救面都予充分考慮。第七節(jié)管線綜合布置方案本工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜等五種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵循如下原則：1、壓力流管讓重力流管；2、給水管盡量在污水管上面；3、易彎曲管讓不易彎曲管；4、臨時性管線讓永久性管線；5、工程量小的管線讓工程量大的管線。第八節(jié)衛(wèi)生防疫與環(huán)境貫徹“以人為本”、“尊重自然”、“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)越的辦公大廈，是本項目建設追求的目標。1、生活垃圾實行分級清運的方式，辦公人員將垃圾袋投入垃圾箱，由市政統(tǒng)一運出。2、室內(nèi)廢、污分流，室外廢水與經(jīng)處理后的污水分流，排入市政污水管。3、噪聲控制：為了減少噪音源的干擾，公用設施盡可能的布置在噪音非敏感區(qū)，與商場保持一定的緩沖距離。4、吊裝排風機采用減震吊架吊裝于板底。5、為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好,能源主要采用電，并合理布置集中綠化和一般綠地，營造怡然自得的都市氛圍。第六章環(huán)境保護與節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護一、建設地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目建設周圍環(huán)境狀況良好，水體、空氣、山體和植被具有較強的自凈化能力，且周圍無污染企業(yè)。項目建成投入使用后，除產(chǎn)生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。該項目建成后對進一步改善當?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源與污染物本項目為綜合業(yè)務樓，只有部分生活污水及生活垃圾產(chǎn)生。為確保建筑物本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污水必須采取適當?shù)闹卫泶胧?、環(huán)保治理措施(1)生活污水：采用化糞池對生活污水進行先期處理，然后再通過污水處理系統(tǒng)處理，達標后排放。(2)生活垃圾：按照規(guī)定分類回收，由衛(wèi)生保潔人員運到垃圾中轉(zhuǎn)站，然后分類外運到垃圾處理場。(3)綠化：良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。本項目把建筑周圍綠化有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。三、環(huán)境影響評價本項目屬綜合業(yè)務樓，無污染物排放，產(chǎn)生的少量生活污水和生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達到環(huán)保要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié)節(jié)能本項目擬采用以下節(jié)能措施：1、所有設備一律選用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能型設備。電器設備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。4、采用新型節(jié)能墻體材料、并推廣采用新技術(shù)、新工藝，以節(jié)能降耗。除上述措施外，綜合業(yè)務樓管理機構(gòu)應加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免不必要的浪費。第七章建設實施及工程進度安排一、組織機構(gòu)為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設實施、銷售經(jīng)營等實行全過程負責。在項目建設過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員，設立施工管理部、財務部、辦公室等機構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。二、工程進度安排本項目可行性研究報告批復后，將盡快著手進行前期準備工作，及時委托社會信譽度高的設計單位編制初步設計和施工圖設計，并提前進行場地平整工作，上述各項工作預計可3個月內(nèi)完成，2006年7月份可望開工建設。本項目的建設擬采用滾動開發(fā)方式，建設期1年。施工進度計劃表序號項目名稱2006年2007年2008年1可研報告編制與審批2勘察設計3初步設計與施工圖設計4建筑工程施工5配套設施6竣工驗收三、實施措施1、工程招標制項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購，均應按要求進行招標。依據(jù)項目單位的實際情況，招標的組織形式應實行公開招標。招標的具體內(nèi)容由項目審批部門核準。2、工程監(jiān)理制由于本項目工程量大，建設標準要求高，建設工期緊，建議在工程建設監(jiān)督方面，應盡量按國家有關規(guī)定選擇有資質(zhì)和實力監(jiān)理單位，采取委托全過程監(jiān)理方式。3、項目法人制根據(jù)有關要求，本項目的建設必須實行項目法人責任制和責任追究制，由項目法定代表人對建設的全過程和工程質(zhì)量總負責。4、項目合同制建設單位應按照中標結(jié)果和建設內(nèi)容與勘察設計單位、施工單位、設備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設備供應商簽訂相關合同，認真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責、權(quán)、利及約束機制。5、工程審計制實行工程項目開工、竣工審計制度，較大的工程可委托審計機構(gòu)實行項目跟蹤審計，并國家和省有關規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應經(jīng)項目單位內(nèi)部審核后，委托有相應資質(zhì)的審計機構(gòu)復審。6、竣工驗收備案制工程竣工后建設單位必須及時組織工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規(guī)定向有關部門備案。第八章資估算和資金籌措第一節(jié)投資估算一、估算依據(jù)1、山東省建筑工程綜合定額；2、山東省安裝工程綜合定額；3、泰安市材料預算價格；4、同類工程造價情況；5、現(xiàn)行投資估算的有關規(guī)定。二、估算說明1、投資方通過協(xié)議方式購得部分已經(jīng)建設完成項目，購置款3200萬元；2、前期費用主要考慮購入原大廈款項、場地費用（三通一平）、考察調(diào)研費用、可行性研究費用等，暫按購入價款加建安工程費的10%估算；3、工程監(jiān)理等其它費用按建安工程費用1%估算；4、各類規(guī)費按泰安市現(xiàn)行商業(yè)建筑行政性收費規(guī)定執(zhí)行，暫按282.72元/平方米考慮；5、憑借承辦方建立的良好信譽，通過向銀行貸款方式融資，暫考慮借款3000萬元用于本項目的開發(fā)建設，根據(jù)中國人民銀行公布的3-5年期基本建設貸款利率規(guī)定，本次貸款采用借款當年發(fā)放，一次還本，按月單利計息方式，年利率由名義利率5.85%上浮30%后折算即7.88%。則貸款利率與利息總額計算如下：實際利率=[1+5.85%*(1+30%)/12]12-1=7.88%利息總額=3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064萬元三、總投資估算該項目總投資共計15948萬元，財務費用1064萬元，不含財務費用部分投資為11384萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費用3685萬元，基礎設施建設費580萬元，建筑安裝工程費4266萬元，開發(fā)期規(guī)費835萬元，其它費用48萬元，不可預見費542萬元。詳見總投資估算表。附表1總投資估算表單位：萬元序號項目金額備注1前期費用36853200萬元+建安工程費用的10%2基礎設施建設費5802.1綠化802.2道路1202.3水、電、暖、天然氣管線工程費用2602.4其他1203建筑安裝工程費用42663.1商業(yè)建筑1523新建面積×1600元/平方米3.2已建成建筑裝修2401已建成面積×1200元/平方米3.3停車場342114個×3萬元/個4銷售費用1186取銷售收入5%5管理費用2426開發(fā)期稅費8357其他費用48取建安工程費用的1%8不可預見費5429財務費用106410房地產(chǎn)開發(fā)建設總投資124481+2+3+4+5+6+7+811開發(fā)建設總投資15948其中：房地產(chǎn)開發(fā)建設投資12448流動資金3500第二節(jié)資金籌措一、資金籌措1、企業(yè)投資6000萬元；2、向金融部門貸款3000萬元；3、其余款項通過預售、預租方式籌措。二、資金使用根據(jù)建設項目實際情況和資金籌措情況，本項目計劃一年內(nèi)全部完工，基礎配套設施建設同步穿插進行。（詳見項目用款計劃表、投資使用計劃與資金籌措表）附表2項目用款計劃表單位：萬元序號項目合計123456…101前期費用368536852基礎設施建設費5802002001803建筑安裝工程費426642663.1商業(yè)建筑152315233.2已建成建筑裝修240124013.3停車場3423424銷售費用11861301901901009696…965管理費用242263838202020…206開發(fā)期稅費8358357其他費用4824248不可預見費542686757505050…509財務費用1064120236236236236…10流動資金35002000150011合計15948935427552201406402166…166附表3資金使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計123456…101總投資15948935427552201406402166…1661.1自營資產(chǎn)投資1.2自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費1.3經(jīng)營資金35000200015001.4開發(fā)產(chǎn)品投資124489354755701406402166…166其中：不含財務費用113849234519465170166166…166財務費用10641202362362362362資金籌措15948935427552201406402166…1662.1資本金600060002.2預售收入4354354200020002.3預租收入2594755201406402166…1662.4其他收入2.5借款300030002.5.1固定資產(chǎn)投資長期借款300030002.5.2經(jīng)營資金借款第九章財務評價第一節(jié)銷售收入估算一、基礎數(shù)據(jù)根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并結(jié)合市場需求情況分析、建設用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設規(guī)模為：園區(qū)占地20畝，總建筑面積29522平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高19層，建筑面積16697平方米；已建成住宿、餐飲服務區(qū)建筑面積3308平方米；在現(xiàn)有基礎上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為3253平方米；地上停車場32個，地下停車場82個。二、銷售及租賃計劃1、經(jīng)營園與商業(yè)樓：計劃兩年內(nèi)全部銷售完，銷售計劃如下：（1）經(jīng)營園：2006年預售50%，2007年全部銷售完；（2）商業(yè)樓：2006年銷售50%，2007年全部銷售完；2、電子大廈及住宿、餐飲服務區(qū)：由于該項目地理條件優(yōu)越，建筑設計合理，預計出租率可達100%。從第二年起開始營業(yè)。三、銷售及租賃價格的確定根據(jù)投資估算、成本分析結(jié)果和通過市場需求預測，確定銷售價格如下：1、經(jīng)營園與商業(yè)樓銷售均價：9800元/㎡2、電子大廈租賃價格：2元/（㎡·d）；3、住宿、餐飲服務區(qū)租賃價格：3元/（㎡·d）；4、車位租賃價格：10元/（個·天）；四、銷售及租賃收入估算1、經(jīng)營園與商業(yè)樓：第一年交納35%，余款第二年繳齊；2、電子大廈、服務區(qū)及車位：當年交納全部租賃款。詳見銷售收入估算表。銷售收入估算表單位：萬元序號項目合計1234…101銷售收入93271632466430312租賃收入144000160016001600…16002.1電子大廈10818120212021202…12022.2住宿服務3213357357357…3572.3車位369414141…41合計237271632626446311600…1600第二節(jié)財務分析一、主要數(shù)據(jù)的確定1、稅費率：所得稅率按33%計算；營業(yè)稅及附加按5.55%考慮；房產(chǎn)稅按租金收入的12%提取。2、基準收益率：設定為10%。3、計算期：建設期1年，本項目營運期暫定9年。二、財務分析與評價如下：1、收入及成本：本項目收入合計23727萬元，產(chǎn)品總開發(fā)費用15948萬元。2、利潤與稅金：本項目房產(chǎn)稅1728萬元，營業(yè)稅金及附加為1320萬元，利潤總額8645萬元，所得稅2854萬元，稅后利潤為5791萬元，投資利潤率36%。詳見稅金及附加估算表、損益表。銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計1234…101銷售收入93271632466430312經(jīng)營稅金及附加519912581702.1營業(yè)稅467822331522.2城市維護建設稅33616112.3教育費附加142752.4地方教育費附加5122租賃收入與稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計123…101租賃收入1440016001600…16002稅金8018989…892.1營業(yè)稅7208080…802.2城市維護建設稅5466…62.3教育費附加1822…22.4地方教育費附加911…13房產(chǎn)稅1728192192…192損益表單位：萬元序號項目合計12345…9101經(jīng)營收入2372716326264463116001600…160016001.1商品房銷售收入93271632466430311.2租金收入1440001600160016001600…160016002開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本416915271599228120116…1161153自營部分經(jīng)營費用4出租部分財務費用5自營部分折舊、攤銷7948786786786786786…7867916經(jīng)營稅金及附加1320913472598989…89897房產(chǎn)稅1728192192192192…1921929利潤總額8645-77233403166413417…41741310彌補以前年度虧損-772-77211應納稅所得額864525683166413417…41741312所得稅28548471045136138…13813613稅后利潤579117212121277279…27927714法定盈余公積金5801722122828…282815公益金290861061414…141416任意盈余公積金290861061414…141417加：年初未分配利潤18年末未分配利潤463113771697221223…2232213、盈利能力分析：全部投資內(nèi)部收益率：稅前21%，凈現(xiàn)值2240萬元；稅后13%，凈現(xiàn)值375萬元，均大于銀行貸款利率和基準收益率，因此在財務上是可行的。詳見全部投資現(xiàn)金流量表。全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計12345…9101現(xiàn)金流入2755816326264463116001600…160054311.1售房收入93271632466430311.2租房收入1440001600160016001600…160016001.3自營收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值3313311.6回收經(jīng)營資金350035001.7凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出20786932539053461587585…5855832.1開發(fā)投資

（不含財務費用）113849234519465170166…1661662.2經(jīng)營資金3500200015002.3自營部分經(jīng)營費用2.4出租房經(jīng)營費用2.5經(jīng)營稅金及附加1320913472598989…89892.6房產(chǎn)稅1728192192192192…1921922.7所得稅28548471045136138…1381363稅后凈現(xiàn)金流量6772-76932359117010131015…101548484稅前凈現(xiàn)金流量9626-76933206221511491153…11534984累計稅前凈現(xiàn)金流量-7693-4487-2272-11233046429626計算指標：內(nèi)部收益率（FIRR）：財務凈現(xiàn)值（FNPV）：基準收益率（i）：稅前21%224010%4、清償能力分析：申請貸款3000萬元，約定每月償還利息，本金在第五年末償還，資金來源主要是預售及預租收入，經(jīng)測算銷售及租賃收入除少部分用于投資外，其余用來還款是足夠的。詳見資金來源與運用表。資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計123456…9101資金來源365581063262644631160016001600…160054311.1商品房銷售收入93271632466430311.2房產(chǎn)租金收入1440016001600160016001600…160016001.3自營收入1.4自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款1.5房地產(chǎn)投資借款1.6短期借款300030001.7自有資金600060001.8其他1.9回收固定資產(chǎn)余值3313311.10回收經(jīng)營資金350035002資金運用248509445414136978233821585…5855832.1自營資產(chǎn)建設期利息2.2房地產(chǎn)投資（含利息）124489354755701406402166…1661662.3經(jīng)營資金3500200015002.4自營部分經(jīng)營費用2.5自營部分財務費用2.6經(jīng)營稅金及附加132091347259898989…89892.7房產(chǎn)稅1728192192192192192…1921922.8所得稅28548471045136138138…1381362.9應付利潤2.10房地產(chǎn)借款本金償還300030002.11償還其他應付款3盈余資金1170811872123934777-22211015…101548484累計盈余資金－118733104244502128003815…686011708第三節(jié)盈虧平衡分析本項目總收入為23727萬元，總投資為15948萬元，營業(yè)稅金及附加為1320萬元，房產(chǎn)稅1728萬元。銷售及租賃總面積29522平方米。BEP=15948/（收入-營業(yè)稅金及附加-房產(chǎn)稅）=15948/（23727-1320-1728）=77%產(chǎn)量（銷售）=9517×77%=7328平方米產(chǎn)量（租賃）=20005×77%=15404平方米當銷售面積大于7328平方米，租賃面積大于15404平方米時，投資方即可獲得利潤。第十章社會綜合效益評價一、市場前景分析信息行業(yè)是一個不斷創(chuàng)新，具有職業(yè)的生命力，能影響和向其他行業(yè)擴展的行業(yè)。隨著經(jīng)濟全球化進程的不斷加快和我國加入世貿(mào)組織、融入世界經(jīng)濟體系，我國信息產(chǎn)業(yè)著眼于在更大范圍、更廣領域和更高層次上參與國際合作與競爭。十六大明確指出：要優(yōu)先發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，堅持以信息化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化促進信息化，努力走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子。電子信息產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的樞紐產(chǎn)業(yè)。信息技術(shù)是現(xiàn)代高新技術(shù)的核心，對于高新科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有顯著的帶動作用，其他高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都要依賴于信息技術(shù)的突破和綜合運用，電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)發(fā)展狀況決定著其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量與速度。同時，電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造與升級、推動經(jīng)濟增長方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程中也發(fā)揮著積極的作用。通過對以上前景分析，我們認為該項目注重以信息為先導的知識經(jīng)濟發(fā)展方向，可以促進泰安市經(jīng)濟的待續(xù)、全面、高速發(fā)展。加之設計方案新穎，地理位置優(yōu)越，交通條件便利，對于需求群體具有較強的吸引力。二、社會效益分析1、本項目建設實現(xiàn)功能：（1）為入駐園區(qū)的企業(yè)申請國家各部委的優(yōu)惠政策和項目資金；（2）為入住園區(qū)的企業(yè)申請享受地方政府財力支持；（3）培育功能培育功能就是將“孵化器”原理引入到“創(chuàng)業(yè)園區(qū)”來，為處于種子期的高科技企業(yè)實施扶持。主要措施有兩點：第一，“園區(qū)”以山東萬力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司為依托，申請成立電子信息高科技企業(yè)孵化器。入住“園區(qū)”符合條件的小企業(yè)，根據(jù)“泰政發(fā)（2005）6號”文的有關規(guī)定，享受政府財政的專項資金支持。第二，成立“萬力擔保投資有限責任公司”，對入住“園區(qū)”的企業(yè)提供發(fā)展資金支持。（4）服務功能成立服務中心，為入住“園區(qū)”的企業(yè)提供工商注冊、財務、保險、銀行、專利申請等各種社會性業(yè)務的辦理，使企業(yè)能夠全心地投入到產(chǎn)品研發(fā)和經(jīng)營上來。2、建立軟件產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)、學、研、高”四位一體的大型的教育研發(fā)生產(chǎn)基地。采取“三步走”的措施：第一步，成立大型的軟件培訓學校。學校培訓出合格人才后，一部分向社會輸送；一部分進入“園區(qū)”軟件生產(chǎn)基地就業(yè)。第二步，成立軟件生產(chǎn)加工基地（企業(yè)），直接向社會接單經(jīng)營，逐步形成全國大型的軟件（中間件）加工中心。第三步，成立高技術(shù)軟件研發(fā)中心，從事具有國際水平的高技術(shù)軟件的研發(fā)。軟件基地的建立是“泰安市電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)”最為重要的部分，要求形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，逐步成為全國最大的軟件人才培養(yǎng)基地；并利用基地的人數(shù)優(yōu)勢打造中國最大的軟件基礎件（中間件）加工基地和研發(fā)基地。3、原項目屬爛尾工程，環(huán)境臟、亂、差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，影響市容、市貌，與我市建設“藍天、碧水、綠色家園”的總體要求相差太遠，多年來岱岳區(qū)委、區(qū)政府雖然多方努力，但由于該項目多年來幾經(jīng)變更，遺留問題盤根錯節(jié)，加之地處通天街西側(cè)和財源街北的狹小區(qū)域內(nèi)，地理位置的局限性較大，一直沒有找到一個好的解決方案，本項目的建設將有效解決此問題。4、解決部分勞動力就業(yè)本項目建成后，將增加就業(yè)人員3000人，解決部分勞動力就業(yè)，較好的解決了市內(nèi)的勞動就業(yè)壓力。5、社會效益經(jīng)濟指標（1）社會效益：創(chuàng)業(yè)園全部完工入駐后，可實現(xiàn)年銷售收入6億元，利稅1.1億元。形成電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集群優(yōu)勢和進一步發(fā)揮泰安市大學與人才集中的優(yōu)勢，將起到積極的促進作用。（2）企業(yè)效益：該項目建成后按市值計算的總價值約為2.2億元，投入產(chǎn)出比為1：1.375，總資產(chǎn)增值率為37.5%。企業(yè)經(jīng)濟實力將有較大的提高。因此，本項目的建設在社會效益上是必要的、可行的。第十一章可行性研究的結(jié)論一、建設規(guī)模及建設內(nèi)容園區(qū)占地20畝，總建筑面積29522平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高19層，建筑面積16697平方米；已建成住宿、餐飲服務區(qū)建筑面積3308平方米；在現(xiàn)有基礎上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為3253平方米。項目建成后將形成總建筑面積為15000平方米的商業(yè)步行街；地上停車場32個，地下停車場82個。二、投資估算及資金來源該項目總投資共計15948萬元，財務費用1064萬元，不含財務費用部分投資為11384萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費用3685萬元，基礎設施建設費580萬元，建筑安裝工程費4266萬元，開發(fā)期規(guī)費835萬元，其它費用48萬元，不可預見費542萬元，流動資金3500萬元。所需資金由山東萬力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司投入6000萬元，申請金融部門貸款3000萬元。三、項目建設期本項目建設期為1年。四、項目效益分析項目建成后，可實現(xiàn)收入23727萬元，房產(chǎn)稅1728萬元，營業(yè)稅金及附加為1320萬元，所得稅2854萬元。該項目的建設符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，交通方便。項目建成后，將拉動本區(qū)域及周邊地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動作用，其經(jīng)濟效益和社會效益顯著。詳見主要技術(shù)經(jīng)濟指標。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位數(shù)量備注1總用地畝201.1總建筑面積平方米29522其中電子大廈平方米16679經(jīng)營園平方米6264商業(yè)樓平方米3253住宿、餐飲服務區(qū)平方米33082容積率2.183綠化覆蓋率24%4建設總投資萬元159485工程費用萬元48466其它費用萬元487預備費萬元5428建設期利息萬元10649銷售收入萬元2372710稅后利潤率36%11動態(tài)分析稅后財務凈現(xiàn)值萬元37512動態(tài)分析稅后內(nèi)部收益率13%目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章項目總論 5§1.1項目背景與概況 5§1.1.1項目名稱 5§1.1.2項目承辦單位 5§1.1.3編制依據(jù) 5§1.1.4項目提出的理由 5§1.1.5項目擬建地點 7§1.1.6項目預期目標 7§1.1.7項目建設條件 7§1.2研究結(jié)論 8§1.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 8§1.4存在問題及建議 9§2.1投資環(huán)境分析 11§2.1.1國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策 11§2.1.2某市（含安寧市，下同）及區(qū)域經(jīng)濟社會情況 11§2.2市場分析 12§2.2.1我國醫(yī)療消費市場宏觀背景 12§2.2.2某市醫(yī)療市場現(xiàn)狀 13§2.2.3某醫(yī)務人員的薪資調(diào)查情況及醫(yī)務人才的問題 15§2.2.4關于醫(yī)保定點問題 15§2.2.5醫(yī)院消費新口味測試 16§2.2.6醫(yī)院的假設（定位）建議 16第3章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 18§3.1建設方案 18§3.1.1方案描述 18§3.1.2指標 19§3.2項目現(xiàn)狀概況 20§3.2.1地點與地理位置 20§3.2.2占地面積 20§3.2.3現(xiàn)有土地狀況 21§3.3項目建設條件 21§3.3.1地形、地貌 21§3.3.2工程地質(zhì)、水文條件 21§3.3.3環(huán)境條件 21§3.3.4區(qū)域性規(guī)劃 21§3.3.5交通條件 22§3.3.6社會環(huán)境 22§3.3.7法律環(huán)境 22§3.3.8公共設施，給排水、煤氣、道路等 22§3.3.9施工條件 23第4章機構(gòu)設置 24\l"