中國(guó)揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可行性計(jì)劃書

PAGEPAGE63中國(guó)·揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可行性研究報(bào)告總論項(xiàng)目名稱及簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目名稱：中國(guó)·揚(yáng)州國(guó)際珠寶城二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：“中國(guó)·揚(yáng)州國(guó)際珠寶城”是由香港羅蘭斯寶集團(tuán)在揚(yáng)州市投資建設(shè)的一個(gè)集珠寶加工、經(jīng)營(yíng)、展示、拍賣、批發(fā)、國(guó)際交易為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽大道與揚(yáng)瓜路交匯處黃金地段?！皳P(yáng)州珠寶城”占地608畝，總建筑面積56.73萬平方米，投資10億港元，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)200多家，珠寶經(jīng)營(yíng)及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千商家；按照“資源集約化、經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交钡膰?guó)際經(jīng)營(yíng)理念，將珠寶原材料集散交易—珠寶加工—珠寶經(jīng)營(yíng)－珠寶展示－珠寶拍賣、交易－珠寶出口等各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此投資設(shè)廠，加工、生產(chǎn)、展示、銷售、拍賣，國(guó)際貿(mào)易等；充分挖掘珠寶產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，并與揚(yáng)州地域文化有機(jī)融合，將揚(yáng)州珠寶城打造成一個(gè)國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國(guó)珠寶專業(yè)大市場(chǎng)，形成象“虎門服裝”、“中山燈飾”、“順德家私”模式的產(chǎn)業(yè)集散中心——“揚(yáng)州珠寶”。如果說長(zhǎng)江是一條美麗的項(xiàng)鏈，那么，揚(yáng)州珠寶城無疑就是鑲嵌在項(xiàng)鏈上的一顆璀璨奪目的鉆石。珠寶城建成后，將會(huì)提供上萬個(gè)工作崗位，預(yù)計(jì)珠寶城年產(chǎn)值和交易額達(dá)80億元以上，約占全國(guó)年產(chǎn)值和交易額的8%以上，形成為中國(guó)最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地之一。第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)單位基本情況項(xiàng)目公司：揚(yáng)州珠寶城實(shí)業(yè)有限公司成立日期：2002年6月28日經(jīng)營(yíng)范圍：開發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷珠寶及相關(guān)配套產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理。企業(yè)類型：獨(dú)資經(jīng)營(yíng)（港資）注冊(cè)資本：1500萬美元注冊(cè)住所：揚(yáng)州市邗江區(qū)法人代表：鐘永森第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃概況項(xiàng)目位置：揚(yáng)州市邗江區(qū)江陽西路與揚(yáng)瓜路交匯處占地面積：608畝，即405536萬平方米建筑面積：56.73萬平方米（包括珠寶大酒店8萬平方米）建筑覆蓋率：35%容積率：1.4綠化率：30%規(guī)劃功能設(shè)置：序號(hào)名稱土地使用權(quán)面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）功能定位1珠寶大廈3.696.65鉆石、寶石、玉器、金銀制品等交易中心2珠寶文化廣場(chǎng)3.106.82百貨購(gòu)物廣場(chǎng)、古董、書畫、筆墨等交易中心3國(guó)際商務(wù)中心4.255.5國(guó)際品牌珠寶展示中心4珠寶市場(chǎng)步行街（一期）4.506.76原材料半成品、成品的展示、銷售集散地5珠寶市場(chǎng)步行街（二期）1.912.87同上6珠寶加工廠一區(qū)9.818.83珠寶產(chǎn)品加工區(qū)7珠寶加工廠二區(qū)2.812.53玉器加工區(qū)8珠寶加工廠三區(qū)1.681.52漆器加工區(qū)9員工高級(jí)公寓4.527.25珠寶城職工及管理人員公寓設(shè)計(jì)規(guī)劃說明：項(xiàng)目公司現(xiàn)已在揚(yáng)州市邗江區(qū)第一期購(gòu)買土地544畝，其中商業(yè)用地262畝，工業(yè)用地282畝，土地款已全額付清，商業(yè)及工業(yè)用地的國(guó)有土地使用證已全部辦好。第二期酒店用地64畝，屆時(shí)將按合同約定供地、付款。目前，工程的詳細(xì)施工規(guī)劃即將完成，施工的前期準(zhǔn)備工作正在緊張進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2004年1月珠寶大廈、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶加工廠區(qū)一區(qū)先期動(dòng)工，其他工程將按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度如期安排開工。全部工程為期三年半完工。該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市城區(qū)主干道江陽西路南側(cè)。整個(gè)珠寶城規(guī)劃分五個(gè)區(qū)：特大珠寶加工區(qū)、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶展示交易區(qū)、珠寶產(chǎn)業(yè)生活區(qū)、珠寶文化交流和酒店區(qū)。其整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)都是聘請(qǐng)香港、新加坡等地名家，按照國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能明確、完善，建筑風(fēng)格充份顯示行業(yè)主題，既金碧輝煌、又豪華氣派協(xié)調(diào)一致。建成后的珠寶城將成為揚(yáng)州市一道靚麗的風(fēng)景線。項(xiàng)目的代表性工程：特大的珠寶加工區(qū)：按珠寶加工種類由6大組團(tuán)56幢現(xiàn)代化高級(jí)廠房組成。珠寶市場(chǎng)步行街：其造型和用料均采用世界產(chǎn)玉區(qū)建筑風(fēng)格，經(jīng)名家精心雕琢而成，內(nèi)設(shè)緬甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。屆時(shí)，全世界的珠寶、玉石將匯集于此，讓人如同置身于珠寶大世界，世界珠寶玉石盡顯眼前，任君選購(gòu)。珠寶展示中心：外型為120×80米，內(nèi)設(shè)圓形、方形、八角形三大中庭，中庭錯(cuò)落有致，融會(huì)貫通，四樓的拍賣大廳金碧輝煌，雍容典雅，豪華氣派，萬千珠寶在此拍賣、展示和交易。珠寶大酒店：建筑面積8萬平方米，擁有530間豪華套房，是專為方便珠寶商賈集中經(jīng)商和進(jìn)行行業(yè)交流而設(shè)，并根據(jù)珠寶商常攜帶貴重物品的需要，特別配設(shè)全套一流的保安系統(tǒng)。整座酒店呈鉆石形。酒店面寬126米，落地大玻璃，無梁無柱，氣勢(shì)磅礴。大堂高43米，面積4000平方米，內(nèi)設(shè)音樂瀑布、小溪曲徑、亞熱帶森林園景，使整座酒店充滿現(xiàn)代浪漫氣息和回歸自然的感覺。建成后的國(guó)際珠寶城計(jì)劃配套有人民銀行驗(yàn)金點(diǎn)、珠寶鑒定中心、海關(guān)報(bào)關(guān)點(diǎn)，并有稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。還將有UPS快遞、24小時(shí)滾動(dòng)珠寶信息屏幕、全方位國(guó)際珠寶信息網(wǎng)、安全押運(yùn)、為珠寶商辦理出口的FA來源地證明、黃金經(jīng)營(yíng)權(quán)、珠寶進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)、代辦有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、暫住證等。珠寶城將不定期舉辦大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際珠寶研討會(huì)、交流會(huì)、珠寶專業(yè)培訓(xùn)會(huì)、珠寶拍賣活動(dòng)、專業(yè)人員資質(zhì)培訓(xùn)等。珠寶城還將配備現(xiàn)代化、高科技的防暴、防盜設(shè)施，引進(jìn)國(guó)際知名的物業(yè)公司進(jìn)行星級(jí)管理，配有世界一流專業(yè)保安設(shè)施進(jìn)行24小時(shí)全天候監(jiān)控，并有一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍為珠寶企業(yè)保駕護(hù)航，使入駐企業(yè)無后顧之憂。第四節(jié)可行性研究的基本思路本報(bào)告旨在對(duì)項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究。由于本項(xiàng)目是以珠寶為主體，集珠寶加工業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)于一體的房地產(chǎn)綜合性開發(fā)項(xiàng)目，有別于傳統(tǒng)的、單一的珠寶工業(yè)區(qū)的開發(fā)。在珠寶行業(yè)狀況、國(guó)家政策、市場(chǎng)等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國(guó)第一個(gè)國(guó)際級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的珠寶專業(yè)大市場(chǎng)。本報(bào)告以詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說服力的數(shù)字材料為依據(jù)。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍珠寶產(chǎn)業(yè)；何以在長(zhǎng)三角、在揚(yáng)州開發(fā)、建設(shè)國(guó)際珠寶城等疑問，順理成章地得出兩個(gè)結(jié)論：選擇長(zhǎng)三角開發(fā)建設(shè)國(guó)際珠寶城是市場(chǎng)的迫切需要；選擇揚(yáng)州是因?yàn)閾P(yáng)州綜合成本最低，綜合效益最好。本報(bào)告充分發(fā)掘揚(yáng)州在“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目有效資源、市場(chǎng)前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)方案作出初步投資估算。第五節(jié)可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：56.73萬平方米其中：加工廠房面積：128800平方米商業(yè)面積：286000平方米酒店面積：80000平方米公寓面積：72500平方米總投資：112696萬元人民幣（不包括酒店投入）自有資金投入：約25000萬元人民幣經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：稅后利潤(rùn)：68705萬元（未計(jì)算廠房、租金和酒店?duì)I業(yè)收益）全部投資凈現(xiàn)值：42207萬元（年折現(xiàn)率按8％計(jì)）全部投資內(nèi)部收益率：33.48%總投資利潤(rùn)率：60.96%盈虧平衡點(diǎn)為61%珠寶市場(chǎng)分析國(guó)際珠寶市場(chǎng)鳥瞰相對(duì)平穩(wěn)，各有升降，總體趨旺珠寶首飾在國(guó)際貿(mào)易中是一項(xiàng)大宗商品，其年?duì)I業(yè)額約2500億美元。雖然經(jīng)受伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)、中東沖突、非典沖擊，引致金價(jià)波動(dòng)，部分地區(qū)市況淡靜、銷售下跌，但2003年國(guó)際珠寶市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，且各有升降。以國(guó)家和地區(qū)來看，東南亞上半年市場(chǎng)復(fù)蘇受到打擊，下半年銷售趨于樂觀。由于美國(guó)市場(chǎng)正在復(fù)原，東南亞整體經(jīng)濟(jì)情況亦呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。泰國(guó)的鉆飾、印度的珠寶銷售均較去年同期有溫和上升。新加坡、印尼、馬來西亞受非典影響，上半年市場(chǎng)冷清，銷售下滑，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)反彈，可彌補(bǔ)下跌的損失。（中華珠寶網(wǎng)2003年10月28日《2003年東南亞珠寶零售市場(chǎng)大拼盤》）其他國(guó)家和地區(qū)均呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)。以色列第一季度裸鉆出口增長(zhǎng)12.2%；緬甸海水珍珠將大幅增產(chǎn)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)量較去年增加50%；南非市值最大，產(chǎn)量第二的黃金公司黃金地公司第一季度純利增長(zhǎng)64%；秘魯金飾今年前4個(gè)月出口總額比去年同期增長(zhǎng)了10%；越南擴(kuò)大黃金進(jìn)口額度，且稱“只要國(guó)內(nèi)需要，進(jìn)口額度沒有任何限制（以上《中國(guó)寶石》2003年第二期）。坦桑尼亞黃金出口猛增，1997年僅1600萬美元，2002年即達(dá)到了3.87億美元，預(yù)計(jì)2003年底將達(dá)5億美元（21世紀(jì)珠寶網(wǎng)2003.11.4）。美國(guó)、歐洲是珠寶消費(fèi)的主要市場(chǎng)，去年美國(guó)盡管受中東局勢(shì)緊張影響，但感恩節(jié)和圣誕節(jié)期間的珠寶銷量仍不跌反升，這與當(dāng)?shù)厝艘曎?gòu)買珠寶首飾為生活文化有很大關(guān)系。據(jù)資料顯示，去年香港珠寶業(yè)出口額達(dá)190億港元，比前年上升17%。主要市場(chǎng)如美國(guó)、英國(guó)及法國(guó)，分別錄得25%、19%及17%的增幅，銷往中國(guó)內(nèi)地的珠寶亦上升23%。（《香港商報(bào)》）今年國(guó)際金價(jià)走高，目前已接近每盎司（31.1克）380美元。據(jù)全球最大的黃金生產(chǎn)商紐蒙特礦產(chǎn)公司預(yù)計(jì)：因供應(yīng)維持目前水平，而國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)美元可能進(jìn)一步走軟，未來12個(gè)月內(nèi)金價(jià)可能進(jìn)一步上漲。（21世紀(jì)珠寶網(wǎng)2003.11.3）而國(guó)際鉑金原材料價(jià)格再次上沖，鉑金首飾價(jià)格上漲，原料迅速?gòu)拿堪凰?50美元上升到770美元。而據(jù)南京市場(chǎng)反饋，鉑金飾品每克漲幅在10-15元。（21世紀(jì)珠寶網(wǎng)2003.11.6）以上可見國(guó)際珠寶市場(chǎng)總體趨旺的勢(shì)頭。虎視眈眈中國(guó)市場(chǎng)，爭(zhēng)先恐后搶灘登陸昔日被看成單純珠寶加工制造地的中國(guó)內(nèi)地，如今被國(guó)際珠寶首飾界視為潛在的最大消費(fèi)市場(chǎng)。接近200億美元年銷售額的巨大市場(chǎng)潛力，令世界珠寶業(yè)巨頭紛紛“搶灘”中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。自1982年我國(guó)恢復(fù)黃金飾品市場(chǎng)后，內(nèi)地黃金及珠寶首飾消費(fèi)迅速增長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)首飾消費(fèi)超過600億元人民幣，黃金消費(fèi)量則連續(xù)數(shù)年平穩(wěn)保持在200噸左右。來自德國(guó)慕尼黑國(guó)際展覽集團(tuán)的一項(xiàng)預(yù)測(cè)顯示，2010年中國(guó)有希望成為全球最具競(jìng)爭(zhēng)力的珠寶首飾加工和消費(fèi)中心，以及世界珠寶貿(mào)易中心之一，屆時(shí)珠寶首飾的年銷售額將超過180億美元。全球最大的鉆石經(jīng)銷商戴比爾斯早在上個(gè)世紀(jì)50年代就開始了與中國(guó)內(nèi)地的商務(wù)接觸。1984年和1988年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過旗下的銷售和市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，戴比爾斯深度介入中國(guó)新興打磨加工業(yè)和快速增長(zhǎng)的珠寶飾品制造業(yè)。20世紀(jì)90年代以來，戴比爾斯在中國(guó)加大了消費(fèi)營(yíng)銷方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務(wù)”和“鉆石信息中心”通過舉辦各種行業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)研討會(huì)、競(jìng)賽等方式，大大推動(dòng)了中國(guó)鉆石飾品消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。已有150多年歷史的法國(guó)著名珠寶鐘表巨頭卡地亞，目前已在北京、上海擁有三家精品店，并在中國(guó)內(nèi)地17個(gè)大中城市設(shè)立多家形象專柜。為進(jìn)一步拓展中國(guó)市場(chǎng)，去年卡地亞在上海設(shè)立了代表處。以在世界各地推廣大溪地珍珠為主要職能的大溪地珍珠國(guó)際宣傳協(xié)會(huì)，去年在上海和香港分別設(shè)立了辦事處。去年12月，協(xié)會(huì)在上海舉行大溪地珍珠小姐選拔活動(dòng)，以提高大溪地珍珠在中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)者中的知名度。香港知名珠寶首飾品牌周大福選擇了以特許品牌連鎖的方式開拓內(nèi)地市場(chǎng)。截至2002年7月，周大福在內(nèi)地各大中城市已開設(shè)了超過70間店鋪，未來幾年中營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量還將不斷增加。作為香港最大的黃金與其它貴金屬產(chǎn)品制造商之一，恒豐集團(tuán)先后在北京、深圳設(shè)立了子公司和行政總部，以開拓內(nèi)地金銀珠寶首飾零售市場(chǎng)。目前，恒豐在北京、上海、廣州等內(nèi)地許多重點(diǎn)城市開設(shè)了20余間專柜，向內(nèi)地消費(fèi)者推廣其“金至尊”和“銀河明星”兩大品牌。恒豐有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，未來5年集團(tuán)將通過開設(shè)連鎖專柜、發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)等方式，將內(nèi)地專賣店和專賣柜增至300間。（《市場(chǎng)報(bào)》·見中華珠寶網(wǎng)）作為全球第三大黃金需求市場(chǎng)，中國(guó)正在吸引世界的目光。全球最大的黃金推廣機(jī)構(gòu)世界黃金協(xié)會(huì)已經(jīng)把中國(guó)作為2003年全球推廣計(jì)劃的“重中之重”。世界黃金協(xié)會(huì)遠(yuǎn)東區(qū)董事總經(jīng)理鄭良豪9月12日出現(xiàn)在上海。他專程來為世界黃金協(xié)會(huì)啟動(dòng)“K－GOLD黃金消費(fèi)新概念”在中國(guó)的推廣活動(dòng)。這種以18K黃金為主要材質(zhì)的金飾，因?yàn)橛捕容^高、色澤美麗而備受各國(guó)年輕消費(fèi)者青睞?！爸袊?guó)對(duì)全球黃金行業(yè)的影響不可忽視，”鄭良豪說，重塑黃金的金融資產(chǎn)作用、擴(kuò)大全球黃金新形象的推廣，是世界黃金協(xié)會(huì)2003年全球策略的兩大重點(diǎn)，中國(guó)則是推廣計(jì)劃的“重中之重”。來自世界黃金協(xié)會(huì)的消息說，雖然自1997年至2002年，鉑金首飾消費(fèi)熱潮使得中國(guó)黃金首飾消費(fèi)大幅下滑四成以上，但2002年中國(guó)黃金需求仍高達(dá)202.3噸，成為僅次于印度和美國(guó)的世界第三大黃金需求市場(chǎng)。世界黃金協(xié)會(huì)認(rèn)為，2003年中國(guó)黃金市場(chǎng)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：開放步伐加快，市場(chǎng)體系逐步完善，投資需求上漲。2002年10月30日，上海黃金交易所開業(yè)，結(jié)束了延續(xù)50多年的黃金“統(tǒng)配統(tǒng)購(gòu)”。今年上半年，中國(guó)人民銀行又正式取消了有關(guān)黃金行業(yè)的26項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，其中包括取消黃金收購(gòu)許可，黃金制品生產(chǎn)、加工、批發(fā)業(yè)務(wù)審批，黃金供應(yīng)，黃金制品零售業(yè)務(wù)核準(zhǔn)等。這意味著，世界各地的相關(guān)企業(yè)只需在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買黃金，就可以自由地在中國(guó)投資黃金珠寶生產(chǎn)、批發(fā)和零售項(xiàng)目。世界黃金協(xié)會(huì)總裁詹姆斯·伯頓曾對(duì)此評(píng)價(jià)說：“現(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)完全是一個(gè)自由的市場(chǎng)”。巨大的需求正在吸引越來越多的國(guó)際黃金企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。同時(shí)出現(xiàn)在世界黃金協(xié)會(huì)“K－GOLD”推廣活動(dòng)上的香港知名珠寶品牌周生生和周大福，對(duì)內(nèi)地黃金消費(fèi)市場(chǎng)表示了濃厚的興趣?！爸袊?guó)內(nèi)地是個(gè)巨大的市場(chǎng)，這對(duì)每個(gè)商家都是無可抵擋的誘惑。”周生生董事兼副總經(jīng)理周允成說，“我們對(duì)在這里的發(fā)展前景非常有信心?！币獯罄Q(mào)易促進(jìn)會(huì)上海代表阿迪斯認(rèn)為，隨著中國(guó)黃金市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，會(huì)有越來越多的意大利珠寶商參與中國(guó)市場(chǎng)。倫敦金銀市場(chǎng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)穆立則表示，“中國(guó)完全有可能成為亞太地區(qū)的黃金中心”。另一個(gè)令國(guó)際黃金業(yè)界對(duì)中國(guó)趨之若鶩的因素，是正在醞釀之中的個(gè)人黃金買賣。據(jù)悉，世界黃金協(xié)會(huì)已與上海黃金交易所建立密切聯(lián)系，并設(shè)立了專門的顧問小組，協(xié)助金交所研究和開發(fā)包括黃金期貨在內(nèi)的投資產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一旦個(gè)人黃金投資放開，真正的投資類黃金產(chǎn)品面世，中國(guó)內(nèi)地黃金需求每年可增加100噸。這將刺激外資大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地的黃金珠寶市場(chǎng)。（21世紀(jì)珠寶網(wǎng)2003.9.26）據(jù)2003年10月22日出版的《2003中國(guó)國(guó)際珠寶展快訊》報(bào)道：世界白銀協(xié)會(huì)執(zhí)行總裁貝特曼先生指出，世界白銀協(xié)會(huì)一直關(guān)注中國(guó)白銀市場(chǎng)，目前積極開拓中國(guó)市場(chǎng)，已與中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)協(xié)商相關(guān)合作。他指出雖然目前中國(guó)人均白銀消費(fèi)遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平，但中國(guó)是一個(gè)有著巨大潛力的白銀消費(fèi)市場(chǎng)。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2008年，中國(guó)白銀消費(fèi)將會(huì)翻一番。中國(guó)珠寶市場(chǎng)回顧與展望我國(guó)珠寶首飾市場(chǎng)的歷史回顧珠寶玉石首飾不僅是悠久歷史文明與重要文化藝術(shù)的獨(dú)特載體，而且是珍貴的自然資源與先進(jìn)的技術(shù)工藝相結(jié)合的高級(jí)商品。珠寶首飾業(yè)是一個(gè)十分古老的行業(yè)，已有數(shù)千年的歷史，出土的文物中就有很多珠寶首飾。我國(guó)出土的商代“玉羽人”掛件，距今已有三千七百年的歷史。在我國(guó)出土的最早的黃金首飾，是在甘肅省玉門火燒溝遺址發(fā)現(xiàn)的商代金耳環(huán)，距今也有三千七百年的歷史。我國(guó)珠寶首飾業(yè)發(fā)展的歷史高峰是唐朝，金銀大量地使用。僅據(jù)《唐六典》記，唐時(shí)金加工方法就有十四種之多，即銷金、披金、鍍金、織金、砑金、拍金、泥金、縷金、捻金、戧金、圈金、貼金等，唐代利用這些加工技術(shù)生產(chǎn)了許多巧奪天工的首飾品。1983年在揚(yáng)州三元路發(fā)掘出一批精美的唐代首飾，其中有花形嵌金戒指、嵌飾戒指、素面戒指、馬蹄形掛飾等。唐代珠寶首飾業(yè)的發(fā)展也在當(dāng)時(shí)詩(shī)人們的詩(shī)句中得到了印證，如劉禹錫詩(shī)云：“日照澄洲江霧開、淘江女伴滿江隈。美人首飾侯王印，盡是江中浪底來?！毙轮袊?guó)成立半個(gè)世紀(jì)以來，珠寶首飾市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：1949年至1981年停滯、波動(dòng)發(fā)展階段1982年至1990年恢復(fù)發(fā)展階段1990年至2000年快速發(fā)展階段新世紀(jì)開始珠寶首飾業(yè)進(jìn)入一個(gè)更高層次上的發(fā)展新階段我國(guó)珠寶首飾業(yè)成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)群體是二十世紀(jì)八十年代以后才逐步形成的，且規(guī)模很小。1982年底統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)全國(guó)有金銀珠寶和玉雕產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)95個(gè)，擁有職工人數(shù)為20800人，年產(chǎn)值9509萬元。不及現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模的千分之一。而到1990年，黃金首飾定點(diǎn)廠由1980年的10個(gè)，增加到96個(gè)。全年創(chuàng)造的產(chǎn)值為17億元，銷售收入14億多元，出口額2.4277億美元，其中黃金首飾1.5666億美元，占64.53%，比十年前1980年全國(guó)珠寶首飾的工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)了20.8倍，出口創(chuàng)匯量增長(zhǎng)了6.8倍。到九十年代末，全國(guó)金飾生產(chǎn)企業(yè)已有500多家，珠寶玉石首飾生產(chǎn)企業(yè)4000余家。我國(guó)珠寶首飾需求快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭在上個(gè)世紀(jì)八十年代末已見端倪，進(jìn)入九十年代則如火山噴發(fā)一般迸發(fā)出來。以珠寶首飾業(yè)銷售額為例，1990年我國(guó)珠寶首飾業(yè)黃金首飾企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值僅有17億多元，玉石雕刻企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值4.9億多元，珠寶業(yè)全部工業(yè)總產(chǎn)值才有20多億元，而到1993年我國(guó)珠寶首飾的銷售額便達(dá)到了241億元，短短三年便有十多倍的增幅。爾后也保持著較快的增長(zhǎng)，到2000年珠寶首飾總銷售額為890億元人民幣，是1990年的44倍多。九十年代珠寶首飾市場(chǎng)銷售額每年都保持了兩位數(shù)的遞增，一些珠寶首飾的消費(fèi)已躍居世界前列。（以上見中華珠寶網(wǎng)——中國(guó)黃金珠寶消費(fèi)論壇·市場(chǎng)篇）今天，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，珠寶玉石首飾已經(jīng)從過去的達(dá)官顯貴才能擁有的稀有奢侈物轉(zhuǎn)變成為人民群眾追求美好生活、表達(dá)寶貴情感的重要消費(fèi)品。鉑金飾品我國(guó)1996年銷量?jī)H為28.5萬盎司，1998年增長(zhǎng)到50萬盎司，僅次于日本，居世界第二位。2000年銷量猛增到110萬盎司，超過日本，居世界首位。2001年又大幅度增長(zhǎng)到130萬盎司，占全球總銷量的52%，成為全球鉑金飾品銷量第一大國(guó)。2002年約增長(zhǎng)10%左右。黃金飾品2001年銷量為213.7噸，較2000年增長(zhǎng)3%，成為全球繼印度、美國(guó)之后第三大黃金消費(fèi)國(guó)。2002年保持了微幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭。鉆石加工2001年全球鉆石加工出口額與2000年相比下降16%，而我國(guó)鉆石加工出口貿(mào)易反而上升了8.26%，達(dá)5.9億美元。我國(guó)鉆石加工貿(mào)易發(fā)展較快的主要原因是國(guó)內(nèi)有廣闊市場(chǎng)。鉑金鑲鉆飾品一直是珠寶市場(chǎng)的亮點(diǎn)，從1996年到2000年，鉑金、黃金、鉆飾品銷售額由44.45億元增加到112億元，年均增長(zhǎng)37.92%。2001年又增長(zhǎng)到146億元，同比增長(zhǎng)30.35%。估計(jì)2002年仍將增長(zhǎng)30%左右。珠寶鑲嵌飾品寶石鑲嵌飾品的發(fā)展開始于上世紀(jì)90年代初期，當(dāng)時(shí)以K黃金鑲嵌中低檔寶石為主，由于產(chǎn)品款式新穎，價(jià)格適中，頗受消費(fèi)者表睞。到90年代中期，逐漸發(fā)展成K白金、鉑金鑲嵌鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石為主，并很快占領(lǐng)珠寶首飾市場(chǎng)。寶石鑲嵌首飾到2001年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額已達(dá)355億元，平均每年以10%－15%的速度增長(zhǎng)。特別是鉑金鑲鉆飾品是近年珠寶首飾市場(chǎng)銷售亮點(diǎn)，形成一股“鉑金鉆石熱”。珍珠我國(guó)淡水珍珠年產(chǎn)量600多噸，占世界總產(chǎn)量的90%。海水珍珠年產(chǎn)量約20噸，亦占世界首位。（以上見《中國(guó)寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國(guó)珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》二、珠寶首飾市場(chǎng)的現(xiàn)狀及展望珠寶首飾行業(yè)對(duì)繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用。它的發(fā)展折射出老百姓生活從溫飽到小康的歷史軌跡。2002年，我國(guó)珠寶首飾銷售額達(dá)到1000億元，較前一年增長(zhǎng)19%，已成為世界上少數(shù)幾個(gè)珠寶年消費(fèi)額超過100億美元的國(guó)家之一。出口28億多美元，首飾用黃金230噸，鉑金飾品銷售總件數(shù)突破100萬件，用鉑金150萬盎司，鉆石年銷售額超過11億美元。我國(guó)已是世界公認(rèn)的最大的鉆石消費(fèi)市場(chǎng)和世界第二大鉆石加工國(guó)。黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有5000多家，銷售企業(yè)現(xiàn)有2萬多家，從業(yè)人員已達(dá)300萬人。（以上見中華珠寶網(wǎng)《中國(guó)珠寶市場(chǎng)成全球焦點(diǎn)》、《專家預(yù)測(cè)：我國(guó)有望成全球首飾加工和消費(fèi)中心》、《我國(guó)有望發(fā)展成珠寶貿(mào)易中心》、《我國(guó)珠寶市場(chǎng)最新透析》等文）今年10月21日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)孫文盛在“2003年珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展國(guó)際論壇”上發(fā)表了題為《中國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的利好環(huán)境》的書面講話。他指出：“近二十年來，我國(guó)珠寶玉石首飾業(yè)進(jìn)入發(fā)展最快的時(shí)期，寶玉石市場(chǎng)營(yíng)銷量迅速增長(zhǎng)，已經(jīng)成為世界上最大的翡翠和玉石市場(chǎng)，亞洲最大的鉆石市場(chǎng)。中國(guó)珠寶玉石首飾業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，方興未艾、前景廣闊。從上個(gè)世紀(jì)70到80年代以企業(yè)數(shù)量劇增為特征的規(guī)?；l(fā)展階段，到90年代以塑造企業(yè)形象為特征的人文化發(fā)展階段，進(jìn)入了21世紀(jì)以提升行業(yè)形象為特征的品牌化發(fā)展的新階段。人民群眾對(duì)寶玉石的認(rèn)識(shí)更豐富，愛好更濃烈，享用更普遍。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷改善，中國(guó)珠寶玉石首飾產(chǎn)業(yè)保持了健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。我們要在本世紀(jì)頭二十年，集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口更高水平的小康社會(huì)。隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活將更加殷實(shí)，珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的潛力和空間就將更加巨大。預(yù)計(jì)到2010年中國(guó)珠寶首飾業(yè)有望實(shí)現(xiàn)年銷售總額1800億元，出口總額達(dá)到70億美元?！比⑽覈?guó)珠寶首飾市場(chǎng)健康發(fā)展的政策保障我國(guó)政府一直鼓勵(lì)珠寶玉石首飾行業(yè)的發(fā)展，為此已經(jīng)出臺(tái)了不少有利的政策措施。按照我國(guó)加入WTO的承諾，積極地調(diào)整相關(guān)政策，總平均關(guān)稅從2001年12月的15.3%已調(diào)到2004年1月的10%左右。2000年10月，上海鉆石交易所正式成立；2002年10月，上海黃金交易所正式運(yùn)行；2003年8月，鉑金正式掛牌在上海黃金交易所進(jìn)行交易，標(biāo)志著中國(guó)珠寶首飾原料和制品從流通體制上步入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。2003年5月中國(guó)人民銀行停止執(zhí)行一批涉及黃金收購(gòu)生產(chǎn)加工批發(fā)零售和白銀進(jìn)口行政審批項(xiàng)目，標(biāo)志著黃金、白銀等貴金屬及其制品從管理體制上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的全面開放。在稅收調(diào)整方面，2002年1月1日起，對(duì)鉆石免征進(jìn)口關(guān)稅，加工環(huán)節(jié)出口的鉆石實(shí)行零關(guān)稅。鉆石消費(fèi)稅后移至零售環(huán)節(jié)，并減按5%的稅率征收。2002年9月，國(guó)家對(duì)進(jìn)口黃金（含標(biāo)準(zhǔn)黃金）和黃金礦砂免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。2003年5月1日起，對(duì)進(jìn)口鉑金免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對(duì)通過上海黃金交易所銷售的進(jìn)口鉑金，以及國(guó)內(nèi)鉑金生產(chǎn)企業(yè)自產(chǎn)自銷的鉑金實(shí)行增值稅即征即退；對(duì)鉑金首飾消費(fèi)稅按5%的稅率征收，并移至零售環(huán)節(jié)。這一系列稅收政策的調(diào)整，既是擴(kuò)大珠寶首飾業(yè)對(duì)外開放、履行我國(guó)對(duì)世貿(mào)組織和上海APEC會(huì)議承諾的重大舉措，也是中國(guó)珠寶首飾企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要保障。有利的政策促進(jìn)了珠寶玉石首飾的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。根據(jù)國(guó)家海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2003年1月至6月，中國(guó)各類鉆石進(jìn)口額5.42億美元，其他寶石進(jìn)口額2686萬美元，較去年同期分別增長(zhǎng)22.4%；從中國(guó)出口的珍珠及寶石金額達(dá)4.5億美元，較去年同期增長(zhǎng)29.8%。我國(guó)鉆石、鉑金、高檔寶石、翡翠等原材料不少依靠進(jìn)口。我們相信隨著改革的深入和行業(yè)的發(fā)展，珠寶玉石首飾的行業(yè)政策會(huì)更加寬松和有利。我國(guó)一直在努力培育和規(guī)范珠寶玉石首飾市場(chǎng)。國(guó)家已經(jīng)相繼制定了一系列標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，如《鉆石分級(jí)》、《珠寶玉石·鑒定》、《珍珠分級(jí)》及《金銀飾品標(biāo)識(shí)管理規(guī)定》、《首飾貴金屬純度的規(guī)定及命名方法》等等。地方發(fā)布制定有《云南翡翠飾品分級(jí)地方標(biāo)準(zhǔn)》、《上海黃鉑金飾品消費(fèi)爭(zhēng)議辦法》、《江西省金銀珠寶首飾標(biāo)簽標(biāo)注辦法》等。這些為規(guī)范市場(chǎng)和參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)奠定了良好基礎(chǔ)。（以上為孫文盛的書面講話）據(jù)悉，當(dāng)新的《黃金管理?xiàng)l例》頒布，中國(guó)人民銀行《商業(yè)銀行個(gè)人黃金投資業(yè)務(wù)管理辦法》正式實(shí)施以后，真正意義上的“炒金”就可進(jìn)行。即將出臺(tái)的《黃金管理?xiàng)l例》將取消實(shí)施了50多年的禁止民間買賣黃金的有關(guān)規(guī)定。因此，目前參與黃金投資交易的主體已經(jīng)不受性質(zhì)和身份的限制，除了國(guó)家另有規(guī)定者以外，只要是中國(guó)境內(nèi)的法人和自然人均可參與黃金投資買賣交易。目前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)9.2萬億元人民幣，從個(gè)人的投資狀況來看，國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)開放后欲積極介入者不在少數(shù)，金市將是一個(gè)充滿了魅力的新興投資市場(chǎng)。（《中國(guó)寶石》2003年第2期《個(gè)人如何炒金》）另?yè)?jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道：“從明年上半年開始，港澳永久居民可以個(gè)人的名義在廣東注冊(cè)經(jīng)營(yíng)黃金珠寶行業(yè)。與此同時(shí)，隨著各地對(duì)國(guó)務(wù)院取消行政審批權(quán)限中關(guān)于‘黃金行業(yè)審批制改為就地注冊(cè)制’等政策的進(jìn)一步落實(shí)，我省將有更多的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主向工商管理部門注冊(cè)登記加入金銀首飾經(jīng)營(yíng)行業(yè)?！皬V東省金銀首飾商會(huì)會(huì)長(zhǎng)甄偉鋼進(jìn)一步解釋，根據(jù)不久前簽署的CEPA，我省將進(jìn)一步放開黃金珠寶行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。確切地說，明年上半年開始，港澳永久居民便可自主入粵，以獨(dú)資或合資的形式注冊(cè)經(jīng)營(yíng)黃金珠寶業(yè)，包括黃金的生產(chǎn)、加工、零售、批發(fā)。而內(nèi)地個(gè)體私營(yíng)企業(yè)也將根據(jù)國(guó)務(wù)院今年3月份取消100多項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中關(guān)于取消金銀珠寶經(jīng)營(yíng)審批制的有關(guān)內(nèi)容，可自主向所在地工商部門注冊(cè)登記，從事金銀珠寶業(yè)的經(jīng)營(yíng)。今后從事金銀珠寶的零售、批發(fā)業(yè)務(wù)，將不再需要經(jīng)過人民銀行審批、領(lǐng)發(fā)金銀珠寶經(jīng)營(yíng)許可證；只要符合工商部門規(guī)定的企業(yè)注冊(cè)條件，便可就地注冊(cè)登記開業(yè)。”（中港珠寶網(wǎng)2003年11月4日《金銀珠寶經(jīng)營(yíng)徹底放開》）由以上的信息可以看到，珠寶首飾行業(yè)面臨著一個(gè)較大的發(fā)展機(jī)遇。具有實(shí)力的商家，自能慧眼獨(dú)具、披沙揀金，最終成為商戰(zhàn)贏家。珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲珠寶首飾業(yè)情況比較今年中國(guó)礦業(yè)報(bào)《財(cái)富珠寶》周刊編輯出版了《中國(guó)珠寶首飾企業(yè)名錄大全》。其中，廣東一省的珠寶首飾企業(yè)約1250家，主要集中在深圳、番禺。上海、浙江、江蘇三省市合計(jì)約900家，主要集中在長(zhǎng)三角周圍。固然，這并非一個(gè)完整全面的統(tǒng)計(jì)，但也可見出珠三角珠寶首飾業(yè)的發(fā)達(dá)。珠三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)首飾業(yè)集中在珠江三角洲地區(qū)，并形成了深圳和番禺兩個(gè)首飾加工基地。深圳毗鄰世界黃金珠寶首飾三大交易中心之一的香港。90年代初期，隨著香港珠寶首飾企業(yè)不斷遷入深圳，使深圳在珠寶業(yè)獲得巨大的推動(dòng)作用，在信息、技術(shù)、加工工藝等方面也得到顯著的提高和發(fā)展。深圳現(xiàn)有黃金珠寶企業(yè)800余家，從業(yè)人數(shù)10萬之眾。2002年生產(chǎn)各類首飾4000多萬件，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)215億元，比2001年增長(zhǎng)7.5%。出口值約為65億港元。首飾產(chǎn)量約占全國(guó)總產(chǎn)量的70%。番禺為廣州的一個(gè)區(qū)，現(xiàn)有珠寶首飾企業(yè)130多家，從業(yè)人員達(dá)4萬之眾，年加工黃金80多噸，年產(chǎn)值近40億元，年出口額約5億美元。這兩個(gè)首飾加工基地的形成，對(duì)我國(guó)珠寶首飾業(yè)發(fā)展起到了重要作用。廣東省另有四大玉器加工基地和市場(chǎng)——廣州市華林玉器街、四會(huì)馬田玉器街、揭陽陽美村和南海平州玉器街。（以上見《中國(guó)寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國(guó)珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》深圳現(xiàn)有珠寶交易中心三個(gè)，均經(jīng)營(yíng)珠寶銷售批發(fā)。中港國(guó)際珠寶交易中心——金寶城大廈，位于深圳市福田區(qū)華發(fā)南路，經(jīng)營(yíng)面積1萬多平米。一層為大型珠寶品牌推廣中心，二、三層為大型珠寶首飾交易中心，五層為珠寶商會(huì)所。（見“中港國(guó)際珠寶交易中心”介紹）水貝國(guó)際珠寶交易中心。位于深圳市羅湖區(qū)水貝工業(yè)區(qū)，擁有三層近萬平米的經(jīng)營(yíng)面積，商鋪預(yù)計(jì)超過200家。經(jīng)營(yíng)包括銀飾、珍珠、翡翠、寶石、貴金屬、首飾配件等近十個(gè)種類，并形成珍珠、翡翠專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。今年8月初招商以來，不到一個(gè)月的時(shí)間，一樓已全部被珠寶廠商認(rèn)購(gòu)，二樓三樓也分別被認(rèn)購(gòu)80%和50%。預(yù)計(jì)明年春節(jié)期間正式開業(yè)。（《深圳商報(bào)》2003年9月12日）佳寧娜國(guó)際珠寶交易廣場(chǎng)。位于深圳市羅湖區(qū)人民南路佳寧娜國(guó)際友誼廣場(chǎng)內(nèi)，系寸金之地，經(jīng)營(yíng)面積約6000平米，采用品牌專賣店形式整合經(jīng)營(yíng)。（《深圳商報(bào)》2003年9月12日）廣州市番禺區(qū)現(xiàn)擁有5個(gè)珠寶首飾加工工業(yè)園，（見中華珠寶網(wǎng)）另有一個(gè)在建的廣州威樂珠寶產(chǎn)業(yè)園，位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè)園于去年10月1日奠基，總體規(guī)劃600畝，首期開發(fā)338畝，該園類似于珠寶首飾保稅區(qū)，封閉監(jiān)管，均為工業(yè)用地。（見廣州威樂珠寶產(chǎn)業(yè)園投資指南）目前在建的廣州花都國(guó)際珠寶城為國(guó)內(nèi)最大的珠寶城項(xiàng)目。位于廣州市花都區(qū)新華工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地2300畝，將是一個(gè)集金銀珠寶生產(chǎn)、加工、展示、銷售、專業(yè)鑒定、人才培訓(xùn)、物資流通以及觀光旅游為一體的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地。（見中華珠寶網(wǎng)）長(zhǎng)三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀總體來看，長(zhǎng)三角珠寶首飾企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模及在全國(guó)所占的比重均低于珠三角，但其發(fā)展也自有特色。一、有幾家知名的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的珠寶首飾生產(chǎn)和銷售企業(yè)。如位于浙江省紹興市福全鎮(zhèn)的浙江日月首飾集團(tuán)，為全國(guó)經(jīng)濟(jì)效益500強(qiáng)企業(yè)。其“日月”品牌首飾已廣為人知，銷售年年攀升，去年銷售額逾12億元，其中黃金首飾8噸，鉑金首飾3.6噸。今年1-5月銷售5.7億元，較去年同期增長(zhǎng)1.99億元。上海老城皇廟黃金珠寶公司，年銷售額10億多元，在全國(guó)有120多家連鎖店。上海老鳳祥珠寶首飾公司今年元月銷售突破億元大關(guān)，達(dá)到1億零6百萬元，創(chuàng)日銷售歷史最高紀(jì)錄，與去年同期相比，零售增長(zhǎng)近1成，批發(fā)超過1倍。這幾家可說是我國(guó)珠寶業(yè)的骨干企業(yè)。（《中國(guó)寶玉石》2003年第一期、中華珠寶網(wǎng)2003年11月4日《我國(guó)珠寶首飾市場(chǎng)形勢(shì)分析》）二、我國(guó)淡水珍珠的養(yǎng)殖主要集中在浙江與江蘇，交易主要集中在諸暨的山下湖鎮(zhèn)與蘇州的渭塘鎮(zhèn)。諸暨的山下湖鎮(zhèn)2002年全鎮(zhèn)珍珠養(yǎng)殖戶達(dá)3000多戶，從業(yè)人員1.5萬人；珍珠養(yǎng)殖面積突破20萬畝，其中，本地養(yǎng)殖水面約8萬畝，在江蘇、安徽、江西、湖南、湖北、福建與海南的養(yǎng)殖水面突破12萬畝；珍珠產(chǎn)量達(dá)280噸，其中高檔珍珠25余噸，占全國(guó)高檔珍珠產(chǎn)量的80%；珍珠加工銷售企業(yè)343家，主要從事珍珠項(xiàng)鏈、飾品加工以及以珍珠為主要原料的美容品、營(yíng)養(yǎng)品和珍珠粉加工。2000年10月，占地50畝、總投資3500萬元的第五代珍珠市場(chǎng)投入使用，市場(chǎng)設(shè)攤1000個(gè)，精品房100間；2002年成交珍珠650噸，珍珠首飾20余萬件，成交額達(dá)到13億元。（2003年中國(guó)國(guó)際珠寶展快訊，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心錢平凡博士文《基于產(chǎn)業(yè)集群的我國(guó)淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方略》）位于蘇州城外的吳縣市渭塘古鎮(zhèn)，于1984年便創(chuàng)立了珍珠貿(mào)易市場(chǎng)。發(fā)展到今天資產(chǎn)已達(dá)八千萬元，占地面積三萬二千平方米，日均進(jìn)場(chǎng)交易人數(shù)八千人次。1996年珍珠城交易即達(dá)七百八十噸（占全國(guó)淡水珍珠三分之二）。一九九五年，經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)正式更名為“中國(guó)珍珠城”。珍珠產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、日本、韓國(guó)、俄羅斯、印度、巴基斯坦及港澳臺(tái)地區(qū)?！爸袊?guó)珍珠城”是中國(guó)主要的珍珠集散地，也是全國(guó)最大的聞名世界的珍珠專業(yè)市場(chǎng)。（《姑蘇晚報(bào)》見中華珠寶網(wǎng)）三、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)，尤其是廣大的農(nóng)村人口已有了較強(qiáng)的珠寶首飾消費(fèi)能力。在相關(guān)機(jī)構(gòu)多次進(jìn)行的單項(xiàng)品種和綜合性珠寶首飾消費(fèi)調(diào)查中，上海市民的消費(fèi)能力均排列首位，前面已有上海老廟黃金珠寶公司，老鳳祥珠寶首飾公司的銷售例證。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在10%以上。上海的金飾品企業(yè)從郊縣入手開拓農(nóng)村市場(chǎng)，已取得初步成效。老城隍廟黃金珠寶有限公司對(duì)開發(fā)郊縣農(nóng)村市場(chǎng)行動(dòng)較早，1997年市郊縣經(jīng)銷點(diǎn)的銷售額已占該公司當(dāng)年總銷售額5.1億元的30%。去年銷售額6.51億元，其中郊縣十家經(jīng)銷點(diǎn)的銷售額1.8億元，80%以上的購(gòu)買者為郊區(qū)農(nóng)民。設(shè)在上海豫園商場(chǎng)的老城隍廟黃金總店購(gòu)買黃金飾品的近50%是來自郊縣的農(nóng)民。老鳳祥首飾有限公司提出向農(nóng)村進(jìn)軍，各郊縣老鳳祥連鎖店正迅速建立起來。目前已建立起老鳳祥分號(hào)21家，各省市連鎖店正在籌建中。一些毗鄰的中小城市，黃金飾品銷售得更好，江蘇徐州市今年2月份黃金飾品銷售比去年同期增長(zhǎng)1倍以上，日銷黃金達(dá)10公斤，江蘇泰州天孚珠寶銀樓、南通海口供銷大廳等珠寶店，農(nóng)民購(gòu)買量都占到80%以上。（中華珠寶網(wǎng)2003年11月4日《我國(guó)珠寶首飾市場(chǎng)形勢(shì)分析》）四、長(zhǎng)三角珠寶首飾市場(chǎng)愈益趨于規(guī)范，這為市場(chǎng)穩(wěn)定健康地發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。上海珠寶首飾市場(chǎng)的規(guī)范成熟是人所共知的。鉆石交易所、黃金交易所設(shè)在上海，鉑金也于今年8月在上海正式掛牌交易正是國(guó)家對(duì)這種成熟市場(chǎng)的認(rèn)同。當(dāng)北京鉑金市場(chǎng)處于一種無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，對(duì)國(guó)際市場(chǎng)反應(yīng)遲緩，上海則有專門的行會(huì)根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)靈活調(diào)控價(jià)格、管理市場(chǎng)，使得北京同行羨慕不已。今年2月，中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)和國(guó)土資源部珠寶玉石首飾管理中心聯(lián)合召開“全國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)自律工作會(huì)議”，向全行業(yè)公布《珠寶玉石首飾行業(yè)自律公約》，江蘇、上海、浙江等省市率先積極響應(yīng)，并結(jié)合本省市的特色制定相關(guān)的措施和辦法。如9月23日，第一個(gè)金銀珠寶首飾“三包”規(guī)定——《江蘇省金銀首飾“三包”規(guī)定》（討論稿）被提上議事日程，公開討論，在全國(guó)開創(chuàng)了先河。（以上酷極珠寶網(wǎng)《國(guó)際價(jià)格動(dòng)蕩上海緊隨京城穩(wěn)當(dāng)》、《江蘇100億珠寶穿上“護(hù)身符”國(guó)內(nèi)首個(gè)首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長(zhǎng)的講話）五、尚無一家集產(chǎn)供銷綜合一體的珠寶市場(chǎng)平臺(tái)長(zhǎng)江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場(chǎng)大致分為兩類。一類為以產(chǎn)地為基礎(chǔ)的專業(yè)市場(chǎng)，如前文提及的浙江諸暨山下湖珍珠市場(chǎng)，蘇州渭塘中國(guó)珍珠城。另有較遠(yuǎn)的江蘇東海縣東海水晶城。東海號(hào)稱中國(guó)水晶之都，水晶儲(chǔ)量約30萬噸，儲(chǔ)量及質(zhì)量全國(guó)第一，毛澤東的水晶棺即選用東海水晶。水晶工藝品年交易額近10億元。水晶城經(jīng)營(yíng)面積3.5萬平方米，攤位5000余個(gè)，年成交額近5億元。（中新社江蘇新聞網(wǎng)2003年10月23日電）更遠(yuǎn)的還有山東招遠(yuǎn)市黃金珠寶首飾城。招遠(yuǎn)市年產(chǎn)黃金100萬兩，占全國(guó)黃金產(chǎn)量的六分之一左右，被譽(yù)為中國(guó)金都。該首飾城新近落成，在今年9月舉辦的黃金珠寶首飾展銷會(huì)上成交近億元。（酷極珠寶網(wǎng)2003年9月22日《招遠(yuǎn)黃金產(chǎn)業(yè)鏈深延30余家珠寶商落戶“中國(guó)金都”》）再一類為占據(jù)城市黃金地段的珠寶首飾銷售中心。除了聞名于世的上海南京路、城隍廟上鱗次櫛比的黃金珠寶店商家云集、品牌薈萃，還有在城隍廟新近落戶的上海最大鉆石城——東華美鉆金飾城，3000多平米的鋪面經(jīng)營(yíng)上萬件新潮時(shí)尚的鉆石首飾。（中國(guó)礦業(yè)報(bào)財(cái)富珠寶周刊）另外據(jù)南京市白下區(qū)的最新規(guī)劃，從文昌巷到大行宮口的太平南路段將建成珠寶一條街，其中日月大廈和長(zhǎng)安國(guó)際大廈的裙樓1-2層分別建成珠寶城，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)4000多平米，計(jì)劃引進(jìn)知名品牌珠寶商數(shù)量可達(dá)40家。（中華珠寶網(wǎng)2003年6月24日《太平南路崛起兩座珠寶城》）今年4月20日，號(hào)稱蘇北珠寶航母的淮安和氏天福國(guó)際珠寶城在淮安市中心開業(yè)。總投資3000多萬元，經(jīng)營(yíng)面積1000平米，是蘇北地區(qū)目前最大的黃金珠寶專業(yè)市場(chǎng)。（中華珠寶網(wǎng)2003年4月22日《首家國(guó)際級(jí)珠寶商城落戶淮安》）迄今為止，除了山東招遠(yuǎn)市，萊州市有兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)園在興建外，整個(gè)長(zhǎng)江三角洲尚無一家集產(chǎn)供銷綜合一體的珠寶產(chǎn)業(yè)園，以致于江浙兩省的珠寶商家遠(yuǎn)到番禺設(shè)立珠寶加工點(diǎn)。這種狀況可以說與長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及市場(chǎng)需求極不適應(yīng)。市場(chǎng)亟待一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的能薈聚國(guó)際國(guó)內(nèi)眾多知名品牌的珠寶產(chǎn)業(yè)園降生于長(zhǎng)三角。長(zhǎng)三角中心城市綜合及對(duì)比分析既然建立珠寶產(chǎn)業(yè)園是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，那么選擇建在何處最經(jīng)濟(jì)最能帶來效益就成為了關(guān)鍵。這就需要對(duì)長(zhǎng)三角相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)綜合及比較分析。長(zhǎng)三角中心城市經(jīng)濟(jì)分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料數(shù)據(jù)顯示：2002年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)15個(gè)城市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7590.66億元，比上年增長(zhǎng)21.9%。與全國(guó)平均水平比較，2002年全國(guó)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，增速為1996年以來最高水平。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)與全國(guó)相比較，總量占全國(guó)的比重由上年的16.7%上升到17.6%，從增速上看，高于全國(guó)平均水平5.8個(gè)百分點(diǎn)。2002年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)15個(gè)城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為6247.69億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。與全國(guó)平均水平比較，2002年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破4萬億元，達(dá)到40911億元，比上年增長(zhǎng)8.8%。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)與全國(guó)相比較，總量占全國(guó)的比重為15.3%，比上年提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速上高于全國(guó)平均水平2.6個(gè)百分點(diǎn)。2002年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)15個(gè)城市實(shí)現(xiàn)出口總額924.51億美元，比上年增長(zhǎng)25.1%。與全國(guó)平均水平比較，2002年全國(guó)實(shí)現(xiàn)出口總額3256億美元，同比增長(zhǎng)22.3%。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)與全國(guó)相比較，總量占全國(guó)的比重為28.4%，比上年提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)，增速上高于全國(guó)平均水平2.8個(gè)百分點(diǎn)。從以上三個(gè)方面可以看出，投資、消費(fèi)、出口的快速增長(zhǎng)使長(zhǎng)江三角洲地區(qū)活力四射，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展?！叭{馬車”中的出口尤為突出，成為拉動(dòng)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。（據(jù)和訊網(wǎng)2003年3月12日見搜狐網(wǎng)）最近中科院發(fā)布的《2003年中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》綜合排名評(píng)價(jià)也顯示，位于長(zhǎng)三角的上海、浙江、江蘇分別名列第一位、第五位和第六位。2002年滬蘇浙GDP總量已達(dá)23714億元，占全國(guó)GDP總量的23.2%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的35個(gè)城市，有10個(gè)在長(zhǎng)三角；全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市），長(zhǎng)三角占了一半。這里還聚集著近百個(gè)工業(yè)產(chǎn)值超過100億元的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)千家巨型企業(yè)。世界500強(qiáng)有400多家在此落戶。長(zhǎng)三角以凌厲的發(fā)展勢(shì)頭，直超中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿地帶的珠三角。已有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言，21世紀(jì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的基本單位既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是城市群。城市群之間的分工、合作和競(jìng)爭(zhēng)將決定未來世界經(jīng)濟(jì)、政治的格局。建設(shè)一個(gè)強(qiáng)大的城市群，將成為贏得本世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)一體化下激烈國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在，而長(zhǎng)三角正是這樣一個(gè)正在崛起的城市群。今年5月25日，11條連接長(zhǎng)三角各大板塊的軌道交通網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃浮出水面。未來5年內(nèi)，從長(zhǎng)江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬平方公里范圍內(nèi)，一個(gè)縱橫交錯(cuò)、通江達(dá)海的現(xiàn)代化快速交通網(wǎng)，將把“長(zhǎng)三角”15座中心城市、55座中等城市、1446個(gè)小城鎮(zhèn)全部納入“3小時(shí)都市圈”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為，長(zhǎng)江三角洲“3小時(shí)都市圈”的交通計(jì)劃，將極大推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化進(jìn)程，帶來生產(chǎn)力發(fā)展格局的重大變化。就在上海提出重新打造自己制造業(yè)中心的同時(shí)，江蘇省也在謀劃一項(xiàng)大行動(dòng)，這就是沿江開發(fā)戰(zhàn)略。按照這一部署，江蘇省將在南京、鎮(zhèn)江、常州、揚(yáng)州、泰州、南通6個(gè)直轄市區(qū)和擁有長(zhǎng)江岸線的15個(gè)縣（市），發(fā)展包括裝備制造產(chǎn)業(yè)集群、化工產(chǎn)業(yè)集群、冶金產(chǎn)業(yè)集群、物流產(chǎn)業(yè)集群在內(nèi)的四大產(chǎn)業(yè)帶。江蘇著力打造這一經(jīng)濟(jì)帶，無疑也是為了給自己在長(zhǎng)三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》見搜狐網(wǎng)）今年1-8月份長(zhǎng)三角15個(gè)城市的實(shí)際利用外資比對(duì)情況顯示，長(zhǎng)三角十五個(gè)城市實(shí)際利用外資合計(jì)為195.2億美元，為全國(guó)1/2多，上海、無錫、蘇州、南京分別列前四位。從實(shí)際利用外資額的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分別是南通、嘉興、揚(yáng)州、南京、無錫、寧波、嘉興、蘇州、鎮(zhèn)江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。揚(yáng)州排在第4位，上海反而為倒數(shù)第二。顯示揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)步顯著。（《現(xiàn)代快報(bào)》2003年10月11日深圳新聞網(wǎng)）另外，由蘇州大學(xué)蘇南發(fā)展研究院實(shí)施，國(guó)家教育部命題的“長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力比較”研究成果對(duì)外公布，長(zhǎng)三角地區(qū)15城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力最新排名顯示，根據(jù)綜合得分。揚(yáng)州排在第8位，這也是揚(yáng)州城市整體發(fā)展取得可喜進(jìn)步的具體表現(xiàn)。據(jù)介紹，排名共參照8個(gè)指標(biāo)體系，這8個(gè)指標(biāo)是：城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市資金實(shí)力、城市科技實(shí)力、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益、城市開放程度、城市服務(wù)設(shè)施水平、城市政府能力及其他。（據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》2003年8月9日見搜狐網(wǎng)）長(zhǎng)三角中心城市房地產(chǎn)分析從今年8月上海推出的樓盤價(jià)格看，高層以靜安區(qū)“國(guó)際麗都城”價(jià)格最高，均價(jià)12000元；小高層浦東新區(qū)苗圃路“維多利華庭”價(jià)格6500-8000元，為小高層之最，多層的徐匯區(qū)“西雅圖”項(xiàng)目為最高，均價(jià)7200元。9月10月上市住宅總量突破600萬平方米，而其中單價(jià)在5000元以下的樓盤供應(yīng)量約190余萬平方米，占到了總供應(yīng)量的30%，單價(jià)水平在5000-7000元價(jià)位段內(nèi)約240余萬平方米，占到38%；單價(jià)水平在7000元以上的供應(yīng)量約200余萬平方米，占到32%?？梢姡?000-8000元間的中高價(jià)樓盤仍是目前上海商品房市場(chǎng)主力軍。而閔行區(qū)及上海近郊中低價(jià)樓盤，基本單價(jià)則為4500-6000元不等，眾多買家踴入“淘房”，銷售異常火爆。（東邦上海房地產(chǎn)信息網(wǎng)）無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，成交量?jī)r(jià)齊升。2003年1-6月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）商品房銷售面積75.33萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.83%，成交金額21.63億元，比去年同期增長(zhǎng)29.6%，其中住宅銷售面積70.68萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)12.32%，成交金額18.51億元，比去年同期增長(zhǎng)23.81%。全市均值達(dá)2716元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)180元/平方米，增幅為7.1%。（無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)）根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2002年第二季度，杭州市房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)排到了全國(guó)第三位。杭州是一個(gè)特殊的城市，這個(gè)半城山水半城湖的城市成了眾多浙江甚至全國(guó)富人向往的地方。在西湖邊買一套房子養(yǎng)老，是許多浙江老板的夢(mèng)想。于是，在杭州的樓盤中，出現(xiàn)了幾乎二分之一的外地顧客。在這樣的情況下，盡管大量杭州本地居民買不起，房?jī)r(jià)還是在飛漲。即便是在全國(guó)房產(chǎn)一路走低的97、98年，杭州的房?jī)r(jià)也一直沒有跌過。而在這個(gè)過程中，關(guān)心投資的溫州人卻發(fā)現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)。大約從3年前開始，一些高品質(zhì)樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。第一批進(jìn)入的溫州人在去年紛紛將手頭的房子出貨，杭州二手房交易量劇增。接下來一波輪到了杭州本地人。這些人在更新自己居住環(huán)境的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲得讓人吃驚，于是加入了炒房的行列，一般是買兩三套房子。這種炒房受到了當(dāng)?shù)劂y行的支持，只要付出首期，剩下的可以到銀行按揭。參加工作才5年的白領(lǐng)階層陳先生2002年初的時(shí)候，將自己兩年前20萬買來的住房賣掉之后，獲得了將近20萬的差價(jià)，此后，他發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)有利可圖。于是將手頭的現(xiàn)金分別付兩套房子的首付，現(xiàn)在兩套房子又都漲了近8萬元。據(jù)戴德梁行2003年調(diào)查報(bào)告指出，上海工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較上半年出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，新建廠房竣工和租售情況達(dá)到三年來最高峰。廠房租售情況變得相當(dāng)活躍，廠房空置率由8.6%下降到7.8%，年末，隨著各工業(yè)區(qū)加快項(xiàng)目的跟進(jìn)和完成，一批新的廠房將被建成。可以預(yù)見，上海的工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)和投資熱潮即將迸發(fā)。自去年以來，上海商鋪市場(chǎng)開始回升并一路走高。專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報(bào)率約為6%到8%，商鋪投資回報(bào)率可達(dá)8%到12%。品質(zhì)優(yōu)良的商鋪一般6年內(nèi)就能全部收回成本，以后就是純利了。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達(dá)20%以上。于是，商業(yè)房地產(chǎn)以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點(diǎn)。但上海市中心黃金地段的商鋪市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也開始加大，一些眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資者選擇了向社區(qū)和外埠轉(zhuǎn)移。而金豐·易居最近提供的一份調(diào)查報(bào)告很好地顯示了此種趨勢(shì)，有54.4%的上海受訪者對(duì)投資異地商鋪非常感興趣。統(tǒng)計(jì)同期顯示，上海人對(duì)于商鋪目前昂貴的價(jià)格表現(xiàn)出比較強(qiáng)的承受力，40%的人選擇5000元/平方米——10000元/平方米的商鋪；30%的人選擇10000元/平方米——15000元/平方米的商鋪；2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。南京、無錫的商鋪售價(jià)僅為8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁華地段商鋪售價(jià)也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，這為上海市民投資商鋪提供了新的選擇機(jī)會(huì)，同時(shí)也顯示出當(dāng)代置業(yè)的一種時(shí)尚——異地置業(yè)。（以上《解放日?qǐng)?bào)》2003年11月6日）異地置業(yè)是近年來出現(xiàn)的一種突破地域性的置業(yè)方式。在北京已售的高檔商品房中，有近50%的外地人，而北京人也開始到外地買起了房了。過去一年中外地的海景房紛紛闖入京城叫賣，如秦皇島的維多利亞海灣、大連的海昌欣城以及海南銀谷苑和三亞海景酒店，為京城人異地置業(yè)打開了亮麗天地。在上海2000-2002三年間，外地人置業(yè)占上海全部房產(chǎn)銷售面積的比重逐步上升，同時(shí)上海人也轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市如蘇州、昆山等地購(gòu)買房產(chǎn)。近些年來，交通工具日益多元化、便捷化、逐漸解決了異地置業(yè)交通上的問題，人們可以快速地國(guó)內(nèi)行走，空間大大縮短。區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、交通狀況改善、城市人口流動(dòng)增加和投資觀念更新引發(fā)了異地置業(yè)熱潮。以上海為龍頭，包括南京、寧波、杭州、蘇州、溫州、無錫、紹興、常州、揚(yáng)州等10多個(gè)城市的長(zhǎng)江三角洲都市圈正在加速融合，這種產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、資源共享的新格局打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局域性，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間迅速放大。（以上《金陵晚報(bào)》見南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）從城市規(guī)模來看房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是大城市具備較大的市場(chǎng)空間；大城市的另一特點(diǎn)是對(duì)周邊地區(qū)具有集聚作用。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，集聚作用主要表現(xiàn)在需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購(gòu)買力是不容忽視的重要因素。從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是市場(chǎng)潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求主要受到潛在需求方的購(gòu)買能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的影響。長(zhǎng)三角地區(qū)人均GDP、人均儲(chǔ)蓄均名列前茅，消費(fèi)水平和財(cái)富積累水平明顯強(qiáng)于其他城市，使得其房產(chǎn)開發(fā)投資潛力較大。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的素質(zhì)。比如空置消化能力和市場(chǎng)吸納能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大。（見《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》電子版2003年10月6日）揚(yáng)州市房地產(chǎn)狀況揚(yáng)州多年來房地產(chǎn)發(fā)展一直以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)。從去年到今年上半年，受土地拍賣、外來開發(fā)商的影響，產(chǎn)生一股追求高品質(zhì)、高檔次、高回報(bào)的潮流，高品質(zhì)的超級(jí)大樓盤不斷涌現(xiàn)，沿江開發(fā)和新城西區(qū)建設(shè)如火如荼。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，施工面積和新開工面積較之上年同期有較大的增幅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資13.18億元，施工面積213.52萬平方米，同比分別增108%、47.68%。今年1-5月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，面積48.6萬平方米，同比分別增長(zhǎng)42%、17%，交易總額達(dá)到21億元，比去年同期增長(zhǎng)31%。中高價(jià)的精品樓盤和規(guī)劃中將大力發(fā)展地段的商業(yè)房成為外地人在揚(yáng)州投資的首選。新近推出的海德公園和來鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一個(gè)是目前檔次較高的精品樓盤，一個(gè)是西部新區(qū)最有前途的商業(yè)中心，都吸引了大量的外地資本。來鶴臺(tái)復(fù)式商用房均價(jià)已達(dá)9000元/平方米。（揚(yáng)州熱線、房產(chǎn)信息、揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)）附揚(yáng)州市樓盤調(diào)查一覽表?yè)P(yáng)州市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)惠政策揚(yáng)州是一個(gè)令人充滿懷舊情思的地方。她仿如一位遺世獨(dú)立的絕代佳人，楚楚動(dòng)人，裊裊娉婷。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。自隋唐以來，揚(yáng)州就逐漸成為我國(guó)東南沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，唐代大詩(shī)人李白《送孟浩然之廣陵》有千古麗句：“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。”徐凝亦有“天下三分明月夜，二分無賴是揚(yáng)州”的佳句。到了清代中葉，隨著手工業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸特別是鹽業(yè)的發(fā)展，揚(yáng)州也更加繁盛起來。揚(yáng)州江都人，清代著名學(xué)者汪中在《廣陵對(duì)》上說：“廣陵一域之地，鬻海為鹽，使萬民食其業(yè)；上輸少府，以寬農(nóng)畝之力；及川渠所轉(zhuǎn)，百貨通焉?！睋P(yáng)州邗江槐泗鎮(zhèn)人，清代鴻儒阮元在《揚(yáng)州畫舫錄》序言中描繪揚(yáng)州“土沃風(fēng)流，會(huì)達(dá)殷振；翠華（皇帝）六巡，恩澤稠疊；士日以文，民日以富?！鄙蟼€(gè)世紀(jì)90年代以來，隨著揚(yáng)州港的建成，高速公路的通車，潤(rùn)揚(yáng)大橋的架設(shè)，以及寧啟鐵路的鋪筑，古城揚(yáng)州加速開放、開發(fā)，同中國(guó)乃至整個(gè)世界更加緊密地聯(lián)系在一起。揚(yáng)州正以其2500年的歷史魅力，博大精深的文化底蘊(yùn)，宏偉而具有前瞻性的發(fā)展規(guī)劃，獨(dú)具感召力的投資優(yōu)惠政策，愈益吸引著海內(nèi)外的廣大投資者?？梢韵胂螅磥淼膿P(yáng)州將如蘇中水鄉(xiāng)出浴之美女，一洗歷史塵垢，再次以其驚艷之靚麗，令世人稱奇贊嘆。揚(yáng)州市發(fā)展規(guī)劃江澤民同志的題詞“把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城”，指明了建設(shè)揚(yáng)州的方向和目標(biāo)。揚(yáng)州作為“南京都市圈”１００公里范圍內(nèi)的節(jié)點(diǎn)城市和“附中心城市”，未來將建成地區(qū)綜合性服務(wù)中心和現(xiàn)代制造業(yè)基地，并將以文化旅游名城和生態(tài)園林城市的優(yōu)勢(shì)，全力打造最適合人居住的具有國(guó)際影響的城市。據(jù)了解，“南京都市圈”規(guī)劃期限為２００２—２０２０年，近期規(guī)劃為２００２年到２００５年?！岸际腥Α卑暇P(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖，以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)，最終形成高度的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。揚(yáng)州市正爭(zhēng)取成為“南京都市圈”內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地、區(qū)域物流中心樞紐、會(huì)展“附中心城市”，同時(shí)也爭(zhēng)取興建都市圈內(nèi)第二或第三機(jī)場(chǎng)，并希望在“南京都市圈”規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)中實(shí)現(xiàn)。

揚(yáng)州市的沿江開發(fā)戰(zhàn)略促進(jìn)“大揚(yáng)州”城鎮(zhèn)體系的形成，揚(yáng)州城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)凝聚力進(jìn)一步加強(qiáng)。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長(zhǎng)江，北至寧通高速公路（揚(yáng)州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。遠(yuǎn)期至２０２０年，規(guī)劃范圍為揚(yáng)州市區(qū)及儀征、江都兩市全部行政區(qū)域，面積３２１５平方公里。沿江開發(fā)戰(zhàn)略促使揚(yáng)州發(fā)展為以現(xiàn)有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)布局合理的濱江特大城市群體。東西約５０公里，南北約２０公里，城鎮(zhèn)人口規(guī)模２０１０年１４０萬左右，２０２０年２００萬人左右。市域沿江地區(qū)形成一級(jí)中心城市一個(gè)，二級(jí)中心城市２個(gè)，重點(diǎn)中心鎮(zhèn)８?jìng)€(gè)。到2010年，沿江地區(qū)GDP達(dá)1000億元左右，年均增長(zhǎng)14%以上，占全市GDP70%以上，2005年和2010年人均GDP分別達(dá)3000美元和6000美元以上，率先實(shí)現(xiàn)全面小康和基本現(xiàn)代化，城市化水平達(dá)70%以上。遠(yuǎn)期到2020年，沿江地區(qū)建成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)走廊和城市走廊，使揚(yáng)州成為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的現(xiàn)代化濱江大城市。揚(yáng)州市沿江交通網(wǎng)縮短了揚(yáng)州與上海的“地理距離”，沿江開發(fā)中大交通的體系一旦形成，長(zhǎng)江航運(yùn)－公路轉(zhuǎn)運(yùn)－鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)將產(chǎn)生聯(lián)合運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、采購(gòu)、制造、配送、經(jīng)營(yíng)、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。趁此時(shí)機(jī)進(jìn)一步挖掘現(xiàn)代物流的潛力，推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。揚(yáng)州城區(qū)按照“西進(jìn)南下”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開始建設(shè)“西區(qū)的西區(qū)”——新城西區(qū)。按照發(fā)展規(guī)劃，揚(yáng)州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現(xiàn)代氣息的生態(tài)現(xiàn)代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿(mào)、居住功能為一體。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程?hào)|至賈七路，西至西北繞城公路，全長(zhǎng)3.85公里，道路規(guī)劃寬110米，將是揚(yáng)州東西向的主干道，是西部連接潤(rùn)揚(yáng)大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。該區(qū)東至賈七路，北至寧啟鐵路、揚(yáng)冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約10平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。揚(yáng)州市優(yōu)惠政策美國(guó)著名項(xiàng)目分析家沃德先生說過一句名言：好的政策勝過好的市場(chǎng)。這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。一、揚(yáng)州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：1、外商投資興辦國(guó)家鼓勵(lì)類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施的獨(dú)資或合資合作項(xiàng)目，注冊(cè)資金在100萬美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門依法征稅。前3年，由同級(jí)財(cái)政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅征收額相等的財(cái)政補(bǔ)貼；第4至8年，給予所得稅征收額50%的財(cái)政補(bǔ)貼。2、對(duì)在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項(xiàng)目申報(bào)和項(xiàng)目建設(shè)前期手續(xù)時(shí)，區(qū)級(jí)各種規(guī)費(fèi)均減半征收。對(duì)新辦的生產(chǎn)型項(xiàng)目，除國(guó)家和省市必須收取的規(guī)費(fèi)、基金外，由區(qū)級(jí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等一律按30%征收。3、對(duì)被列入國(guó)家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎(jiǎng)勵(lì)、撥款總額，區(qū)政府按10%的比例予以匹配獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進(jìn)行項(xiàng)目投入的，由同級(jí)財(cái)政或相關(guān)基金按項(xiàng)目當(dāng)年財(cái)務(wù)發(fā)生數(shù)一次性給予1%的補(bǔ)貼。4、在建設(shè)區(qū)新辦集貿(mào)市場(chǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)，工商管理費(fèi)實(shí)行兩年免交，三年減半收取。新建、擴(kuò)建的重點(diǎn)市場(chǎng)，或固定資產(chǎn)投資1000萬元以上的其它服務(wù)性項(xiàng)目（除房地產(chǎn)以外），自開業(yè)之日起，一年內(nèi)新增的所得稅，由同級(jí)財(cái)政或相關(guān)基金給予等額補(bǔ)貼，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)減半征收。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上繳地方稅收超100萬元的，地方綜合規(guī)費(fèi)在上年基數(shù)上，保證與營(yíng)業(yè)收入增幅同步，由征收部門實(shí)行定額征收。5、對(duì)進(jìn)“兩園”注冊(cè)資本在2000萬美元以上且一年內(nèi)實(shí)際外資到帳達(dá)50%以上的項(xiàng)目、經(jīng)省以上科學(xué)技術(shù)行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)項(xiàng)目（產(chǎn)品）、世界知名企業(yè)投資興辦的項(xiàng)目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實(shí)行一事一議，制定個(gè)案性政策措施。6、進(jìn)“兩園”企業(yè)除市級(jí)和市級(jí)以上規(guī)費(fèi)外，區(qū)鎮(zhèn)級(jí)費(fèi)用一律免收；市級(jí)和市級(jí)以上費(fèi)用由區(qū)政府及相關(guān)部門幫助爭(zhēng)取減免。任何單位和個(gè)人都不得進(jìn)入“兩園”向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費(fèi)。（見政府相關(guān)政策文件）二、揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策：1、企業(yè)所得稅免三減五2、區(qū)級(jí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等均減按30%征收3、免征一年區(qū)級(jí)綜合基金4、所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費(fèi)5、成片開發(fā)面積達(dá)200畝以上的項(xiàng)目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項(xiàng)目，實(shí)行一事一議、制定個(gè)案性政策成本及風(fēng)險(xiǎn)控制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的運(yùn)行成本一、稅收工業(yè)企業(yè)實(shí)行增值稅制，稅率為進(jìn)銷差額的17%，一般約為銷售收入的3.5%，視增值情況而定。二、運(yùn)行費(fèi)用電費(fèi)：非工業(yè)、普通工業(yè)0.65元/度左右；大工業(yè)0.45元/度左右；水費(fèi)：生活用水1.40元/噸；工業(yè)用水1.68元/噸；經(jīng)營(yíng)用水2.21元/噸。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水，應(yīng)繳納水資源費(fèi)0.01元/噸，水利工程水費(fèi)0.04元/噸。人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)：14元/人.年。其它如治安等收費(fèi)：約10-50元/人.年。三、建筑物費(fèi)用建廠成本：?jiǎn)螌虞p鋼結(jié)構(gòu)：450-600元人民幣/平方米框架結(jié)構(gòu)：600-700元人民幣/平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房房租：8-12元人民幣/月.平方米四、水接入費(fèi)用：600元/立方米（對(duì)外商投資企業(yè)減半征收：300元/立方米）第二節(jié)土地成本該項(xiàng)目已第一期購(gòu)得土地544畝，其中商業(yè)用地262畝。以揚(yáng)州市國(guó)土資源局土地交易中心掛牌出讓價(jià)購(gòu)得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出讓金。揚(yáng)州市國(guó)土局土地交易中心于2003年10月16日推出13幅土地向社會(huì)公開拍賣，全部成功拍出。其中6幅地塊與該項(xiàng)目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。6幅地塊最高拍賣成交價(jià)為3120元/平方米，最低拍賣成交價(jià)為1470元/平方米。即均高出該項(xiàng)目用地掛牌出讓價(jià)1～3倍不等，以保守的評(píng)估估算，該項(xiàng)目用地的土地價(jià)值目前已升值了2倍，即約2000元/平方米，土地總價(jià)值已近3.5億元人民幣。（附6幅拍賣土地成交資料）風(fēng)險(xiǎn)控制該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)已進(jìn)入尾聲，部分工程已開始報(bào)建。項(xiàng)目公司的工程部門按照價(jià)格低、質(zhì)量?jī)?yōu)的原則已與多個(gè)施工單位進(jìn)行了接觸和談判，目前，單項(xiàng)工程已達(dá)成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。項(xiàng)目公司將以規(guī)范的運(yùn)作，標(biāo)準(zhǔn)化的管理及嚴(yán)格的成本控制與核算，高質(zhì)量地完成工程建設(shè)。從今年6月以來，項(xiàng)目公司的招商部門即開始與中國(guó)內(nèi)地、港澳臺(tái)及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當(dāng)好的反饋。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，制定了詳盡的招商宣傳計(jì)劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。近日，又新設(shè)計(jì)出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達(dá)了進(jìn)駐的意向。結(jié)論：揚(yáng)州在長(zhǎng)三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項(xiàng)目招商具備極大優(yōu)勢(shì)。綜合來看，在長(zhǎng)三角地區(qū)，揚(yáng)州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項(xiàng)目是可行的。第七章投資估算及資金籌措第一節(jié)項(xiàng)目投資估算一、本項(xiàng)目建筑面積為56.73萬㎡，其中：商業(yè)可售面積28.6萬㎡；工業(yè)配套（管理人員公寓）可售面積7.25萬㎡。加工廠房可售面積12.88萬㎡本項(xiàng)目自營(yíng)面積為8萬㎡，其中：珠寶大酒店8萬㎡。二、投資估算詳見投資估算匯總表表中土地成本以土地使用證上的金額為準(zhǔn)，詳見各地塊土地使用證。土地上各建筑物的造價(jià)如下：A:珠寶市場(chǎng)步行街為：1500元/㎡B:珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心為：2500元/㎡C:員工高級(jí)公寓為：750元/㎡D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為：650元/㎡財(cái)務(wù)費(fèi)用按借款總額20000萬元、年利率6％、期限3年計(jì)算。暫不考慮珠寶大酒店的投資。三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷進(jìn)度的初步安排詳見項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷進(jìn)度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對(duì)外銷售。2003年、2004年只有投入，2005年、2006年、2007年才有資金回籠，故在資金籌措方面2005年才考慮銷售資金回籠因素。第二節(jié)資金籌措及落實(shí)情況一、公司的投資計(jì)劃與資金籌措詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。項(xiàng)目的全部建設(shè)資金由項(xiàng)目公司自有資金25000萬元（含注冊(cè)資本金）、股東借款9659萬元、銀行貸款20000萬元及銷售物業(yè)回籠資金58037萬元等四部分組成，其中，銀行貸款20000萬元，約占項(xiàng)目總投資的17.75％。三、由于本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)運(yùn)作模式，銷售回籠的資金又投入到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)銷售后的利潤(rùn)再投入應(yīng)視為新增資本金的投入。本項(xiàng)目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設(shè)中的資金為58037萬元，按投資回報(bào)均攤分配原則，其中應(yīng)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為：58037×68705÷（151401＋37873）=21067(萬元)故本項(xiàng)目總共投入的資本金應(yīng)為:25000+21067=46067(萬元)占項(xiàng)目總投資的比例為:46067÷112696=40.88%在回籠資金之前的2004年12月底之前總共投資為：15159＋39500=54659（萬元）其中資本金所占比例為：25000÷54659＝45.74%以上兩項(xiàng)均超過金融部門公認(rèn)的30％的水平。四、公司自有資金及股東借款合計(jì)34659萬元（含購(gòu)?fù)恋乜睿⒂?004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時(shí)間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購(gòu)?fù)恋兀?）、2004年04月底到位：2000萬元（3）、2004年06月底到位：3000萬元（4）、2004年08月底到位：4500萬元（5）、2004年10月底到位：5000萬元（6）、2004年12月底到位：5000萬元注：結(jié)算地價(jià)包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費(fèi)、契稅第八章經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié)項(xiàng)目未來收入來源:一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見經(jīng)營(yíng)總收入預(yù)測(cè)表經(jīng)營(yíng)總收入預(yù)測(cè)表序號(hào)分類銷售面積（萬平米）銷售單價(jià)（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場(chǎng)6.82×80%6800371002珠寶大廈6.65×80%6800361763國(guó)際商務(wù)中心5.5×80%6800299204珠寶市場(chǎng)步行街（一期）6.763500236605珠寶市場(chǎng)步行街（二期）2.873500100456員工高級(jí)公寓7.252000145007合計(jì)151401注：（1）、車位是服務(wù)配套，暫不計(jì)算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營(yíng)收入暫不考慮。（2）、考慮到未來本項(xiàng)目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心20％的物業(yè)由公司保留，不對(duì)外出售，所有廠房均不對(duì)外出售，因?yàn)槲磥?～5年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補(bǔ)一些地價(jià)，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屢見不鮮。（3）、本可行性分析的經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)時(shí)間期截止2007年，在2007年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計(jì)；剩余20%物業(yè)(成本價(jià)值約2.5162億元詳見剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表)留給本公司自用和部分出租,租金收入也暫且不計(jì)入經(jīng)營(yíng)總收入當(dāng)中，但剩余物業(yè)的價(jià)值在項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算中將予以考慮。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表（單位：萬元）項(xiàng)目04年05年06年07年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場(chǎng)比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國(guó)際商務(wù)中心比例————————10%30%60%100%金額————————299289761795229920珠寶市場(chǎng)步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場(chǎng)步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————30146027100410045員工高級(jí)公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計(jì)——2393429918200504451332986151401538526456332986二、本項(xiàng)目建成后將成為全國(guó)乃至世界著名的珠寶生產(chǎn)、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時(shí)全國(guó)甚至世界各地的珠寶商將會(huì)云集揚(yáng)州，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國(guó)際珠寶展示交易會(huì)。預(yù)計(jì)年交易額將達(dá)50～80億元，本公司也將從中獲取較大收益，如交易額的提成，即使按交易額的2％～3％收取，一年也有上億甚至幾億的收入，由于這方面的經(jīng)營(yíng)收入目前難以準(zhǔn)確量化，在本經(jīng)濟(jì)效益分析中暫且不計(jì)，但其美好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景是不能輕易忽略的！三、本項(xiàng)目建成后由本公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，總建筑面積48.73萬㎡,一年的物業(yè)管理費(fèi)收入有幾千萬元,在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。四、本公司自己經(jīng)營(yíng)珠寶業(yè)務(wù)所產(chǎn)生利潤(rùn)在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。本項(xiàng)目收入來源雖然很多，但在本經(jīng)濟(jì)分析中主要以可量化的物業(yè)銷售收入為主。第二節(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和揚(yáng)州市的地方稅收政策交納有關(guān)稅金。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加見下表：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入的5%75702城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的3%2273教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%764合計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5.2％7873第三節(jié)項(xiàng)目利潤(rùn)估算1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入：151=401\*Arabic401萬元2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加：78=73\*Arabic73萬元3、項(xiàng)目可運(yùn)用資金：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入－項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金,即為143528萬元。4、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如下表所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額約30832萬元稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元)稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1經(jīng)營(yíng)收入1514012總成本費(fèi)用1126963稅金及附加78734利潤(rùn)總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤(rùn)30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價(jià)值(詳見剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表)37873萬元，稅后利潤(rùn)總額應(yīng)調(diào)整為:30832＋37873＝68705萬元(2)根據(jù)揚(yáng)州有關(guān)政策規(guī)定，外商獨(dú)資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算出項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)（1）、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（見財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）注：年貸款利率按中國(guó)人民銀行2002年2月21日起執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，取I=5.85%。一般來講，年折現(xiàn)率一般高出同期銀行年貸款利率2個(gè)百分點(diǎn)，即為I折=7.85%，計(jì)算時(shí)取I0=8%。（2）、內(nèi)部收益率的計(jì)算當(dāng)NPV=O時(shí)=>試算得出FIRR假設(shè)I=33%，則FNPV=453>0；假設(shè)I=34%，則FNPV=-489<0由內(nèi)插法求出FIRR=33%+（133%－134%）*453/（453+|-489|）=33.48%即：內(nèi)部收益率為33.48%內(nèi)部收益率的評(píng)價(jià)：FIRR=33.48%；I=5.58%，I=8%FIRR與同期貸款利率I比較：FIRR=33.48%>5.58%,說明項(xiàng)目可以盈利。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=33.48%>8%,說明項(xiàng)目盈利水平大大超出社會(huì)平均盈利水平。二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定折現(xiàn)率I0=8%，據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，NPV=42207萬元>0評(píng)價(jià)：FNPV=42207萬>0，說明項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（即I0=8%）獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目開發(fā)方案可行。三、投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/投資總額）×100%=68705/112696=60.96%四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng)