上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司與被上訴人杭州盧球投資集團有限公司租賃合同糾紛一案

上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司與被上訴人杭州盧球投資集團有限公司租賃合同糾紛一案

上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司與被上訴人杭州盧球投資集團有限公司租賃合同糾紛一案

浙江省湖州市中級人民法院

民事判決書

浙湖商終字第385號

上訴人：杭州好客隆企業(yè)管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城區(qū)復興南街180號339室。

法定代表人：張榮林，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：劉為平、司揚，上海市錦天城律師事務所杭州分所律師。

被上訴人：杭州盧球投資集團有限公司，住所地：浙江省杭州市下城區(qū)慶春路42號7層702、703室。

法定代表人：盧桂華，該公司董事長。

委托代理人：黃盾，浙江廣明律師事務所律師。

上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司為與被上訴人杭州盧球投資集團有限公司租賃合同糾紛一案，不服德清縣人民法院德民初字第2901號民事判決，向本院提起上訴。本院于20XX年12月3日立案受理后，依法組成由審判員何玲玲擔任審判長，代理審判員陳靜、沙季超參加評議的合議庭進行審理，書記員史倩擔任記錄。經(jīng)過閱卷審核材料，詢問當事人，本案現(xiàn)已審理終結。

原審法院審理認定：20XX年9月20日，盧球集團公司與好客隆公司簽訂一份《德清莫干山盧球假日酒店租賃經(jīng)營合同》。合同約定，盧球集團公司將位于德清莫干山盧球商貿(mào)中心的盧球假日酒店租賃給好客隆公司經(jīng)營，期限自20XX年9月28日至20XX年9月27日止，租金為第一年200萬元，以后每年的租金在上一年的租金基礎上遞增8%，合同期內(nèi)租金遞增封頂為298萬元，租金支付方式為先支付租金后使用房屋，租金每半年付一次，付款時間為每半年的前一個月，首付的半年租金人民幣100萬元在簽訂合同時一次性付清，以后租金的付款時間為每年的2月28日前和8月28日前支付，好客隆公司未按約支付租金的，每逾期一日，按應交租金的千分之二向盧球集團公司支付違約金。合同簽訂后，盧球集團公司按約將假日酒店客房和1號樓五樓會議室交盧球集團公司經(jīng)營使用，好客隆公司按約交付了押金、租金。在合同中附有經(jīng)營目標責任書及財產(chǎn)清單這兩個內(nèi)容，該內(nèi)容是合同的組成部分，盧球集團公司、好客隆公司均在財產(chǎn)清單上簽字確認，財產(chǎn)清單的范圍并不包括一樓及二樓的棋牌室、美容美發(fā)廳、桑拿中心。因好客隆公司未向盧球集團公司支付第二期租金，經(jīng)德清縣人民法院德民初字第1214號民事判決、湖州市中級人民法院湖民二終字第16號民事判決，好客隆公司向盧球集團公司支付第二期租金1000萬元，違約金24萬元。20XX年5月4日，好客隆公司將租賃物交還給盧球集團公司，因好客隆公司未支付剩余租金，以致糾紛成訟。

盧球集團公司一審請求判令：1.好客隆公司支付盧球集團公司租金1383600萬元，違約金58萬元。

好客隆公司一審辯稱：盧球集團公司與好客隆公司已于20XX年5月4日解除了租賃合同，并達成了書面協(xié)議，協(xié)議約定，由于經(jīng)營虧空，終止租賃合同，于20XX年5月8日收回酒店，出租方同意歸還押金30萬元，租金全部兩清，不再追究，故請求駁回盧球集團公司的訴訟請求。

好客隆公司一審期間提出反訴稱：德清莫干山盧球假日酒店有限公司和德清莫干山盧球商貿(mào)中心有限公司(以下簡稱盧球商貿(mào)公司)于20XX年6月8日簽訂租賃合同，約定盧球商貿(mào)公司將其9號樓營業(yè)房出租給盧球酒店公司，租期自20XX年6月9日至20XX年6月8日。20XX年9月20日，盧球集團公司受盧球酒店公司委托，與好客隆公司簽訂一份《德清莫干山盧球假日酒店租賃經(jīng)營合同》。盧球集團公司按照盧球酒店公司的指令向好客隆公司收取押金30萬元人民幣及部分租金。后因盧球酒店公司未按約履行合同，使好客隆公司經(jīng)營長期虧損，導致無法支付租金。好客隆公司與盧球酒店公司于20XX年6月4日簽訂《終止協(xié)議書》，雙方約定終止租賃經(jīng)營合同，盧球酒店公司退還好客隆公司押金30萬元，好客隆公司之前所欠租金至20XX年4月30日止全部兩清。故要求判令盧球集團公司提起的租金之訴為越權無效之訴，盧球集團公司返還其代盧球酒店公司收取的押金30萬元。

盧球集團公司一審針對反訴辯稱：盧球集團公司與好客隆公司之間根本沒有簽訂過終止協(xié)議，好客隆公司主張的事實不能成立，請求駁回好客隆公司的反訴訴訟請求。

原審法院認為：盧球集團公司與好客隆公司簽訂的酒店租賃經(jīng)營合同其形式和內(nèi)容合法有效，雙方均應全面履行合同約定的義務。故對盧球集團公司要求好客隆公司支付租金、承擔違約金的訴訟請求，予以支持；好客隆公司主張其與盧球酒店公司簽訂了一份《終止協(xié)議書》，已經(jīng)終止了租賃經(jīng)營協(xié)議，并約定了租金兩清，退還好客隆公司30萬元押金等內(nèi)容，但其提交的《終止協(xié)議書》上僅有作為甲方的盧球酒店公司的一個蓋章，無經(jīng)辦人員簽字，而且蓋章與協(xié)議中任何一個文字沒有重合，好客隆公司也不能說明是與盧球酒店公司的何經(jīng)辦人簽訂該協(xié)議，且內(nèi)容是盧球酒店公司放棄了數(shù)百萬元的利益，在本案中，與好客隆公司簽訂租賃合同的是盧球集團公司，并非盧球酒店公司，因《終止協(xié)議書》的內(nèi)容和形式均存在瑕疵，故不予認定，對好客隆公司的反訴訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十四條的規(guī)定，判決：一、好客隆公司支付給盧球集團公司租金1383600元、違約金580000元，限判決生效后七日內(nèi)履行；二、駁回好客隆公司的反訴訴訟請求。如果好客隆公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費22472元，反訴案件受理費5800元，均由好客隆公司負擔。

好客隆公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：1.一審判決認定證據(jù)錯誤。好客隆公司作為反訴原告在一審期間二次共提交了十三組證據(jù)用于證明反訴請求，一審對《終止協(xié)議書》原件的審查和其余十二份證據(jù)的認定，完全違背了最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第65條中有關證據(jù)真實性、合法性、關聯(lián)性的審核認定原則，顯失公正。2.一審判決適用法律錯誤。盧球集團公司一方已于20XX年5月4日完全收回了酒店，盧球集團公司接收酒店從未提出過異議。盧球集團公司法定代表人盧桂華以盧球酒店公司的名義與好客隆公司簽訂《終止協(xié)議書》，雖然其代理人在庭審中辯稱沒有委托盧球酒店公司簽署《終止協(xié)議書》，但其行為符合合同法第四十九條關于表見代理的規(guī)定。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“無權代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務的，視為對合同的追認”。按上述司法解釋，即便盧球酒店公司無權以盧球集團公司的身份與好客隆公司簽訂《終止協(xié)議書》，但盧球集團公司接受酒店的行為已證實對該協(xié)議的認同和追認。因此，好客隆公司有理由相信盧球酒店公司蓋章的《終止協(xié)議書》是盧球集團公司的真實意思表示，是真實有效的。一審判決不按合同法和相關司法解釋判案，適用法律顯然錯誤。3.一審判決支持1383600元租金和580000元違約金缺乏依據(jù)，好客隆公司按原協(xié)議計算，抵扣押金后，盧球集團公司訴請的數(shù)額是虛假的。綜上，一審判決事實認定不清，適用法律錯誤，請求二審法院予以糾正。

被上訴人盧球集團公司二審辯稱：1.如果好客隆公司認為盧球集團公司已經(jīng)放棄租金，應提供盧球集團公司放棄租金的證據(jù)。2.好客隆公司提供了另一法人簽訂的終止協(xié)議書，此協(xié)議書不論是否真實，不影響本訴的審理。該協(xié)議書是20XX年6月4日的，盧球集團公司是20XX年9月26日起訴好客隆公司，且一審中好客隆公司就另一案件向浙江省高級人民法院提起申訴，從受理到20XX年4月的裁定期間，好客隆公司沒有提供《終止協(xié)議書》給浙江省高級人民法院，從這兩點來看，協(xié)議書是事后偽造的。《終止協(xié)議書》的公章和單位落款是脫開的，從常識判斷是偽造的。協(xié)議書為偽造，且不論是否偽造與本案也沒有關聯(lián)性。3.本案適用法律問題，表見代理是以被代理人名義行使的行為，但此協(xié)議是以自己的名義行使的行為，與盧球集團公司沒有關系。

二審期間，雙方當事人均未提供新的證據(jù)。

本院經(jīng)審查，發(fā)現(xiàn)一審判決中事實認定部分存在兩處錯誤：1.“原告按約將假日酒店客房和1號樓五樓會議室交原告經(jīng)營使用”系筆誤，本院更正為“原告按約將假日酒店客房和1號樓五樓會議室交被告經(jīng)營使用”；2.“被告向原告支付第二期租金1000萬元”系筆誤，本院更正為“被告向原告支付第二期租金100萬元”。本院對一審判決認定的其他事實予以確認。

本院另查明：好客隆公司與盧球集團公司簽訂的《德清莫干山盧球假日酒店租賃經(jīng)營合同》另約定，好客隆公司向盧球集團公司交付押金30萬元，在合同簽訂時付清，該押金在合同租賃期滿后退還。該合同簽訂后，好客隆公司按約向盧球集團公司交付押金30萬元。

本院認為：本案二審爭議的焦點是上訴人好客隆公司與盧球酒店公司簽訂的《終止協(xié)議書》對被上訴人盧球集團公司是否具有約束力的問題。好客隆公司主張，根據(jù)《終止協(xié)議書》的約定，應認定盧球集團公司一方承諾退還押金30萬元，雙方租金全部兩清。本院認為，雖然盧球集團公司與盧球酒店公司的法定代表人為同一人，但在法律地位上，兩者為相互獨立之法人，并不因法定代表人的同一而產(chǎn)生混同，若不存在授權代理等特殊情形，盧球集團公司無須為盧球酒店公司的行為承擔責任。本案中，簽訂《德清莫干山盧球假日酒店租賃經(jīng)營合同》的雙方當事人是盧球集團公司和好客隆公司，盧球集團公司也是基于該租賃經(jīng)營合同向好客隆公司主張租金和違約金的；而好客隆公司提交的《終止協(xié)議書》的簽約主體是好客隆公司與盧球酒店公司，好客隆公司稱“盧球集團公司法定代表人盧桂華以盧球酒店公司的名義與好客隆公司簽訂《終止協(xié)議書》”，但好客隆公司既未提交證據(jù)證明該協(xié)議的簽約經(jīng)辦人是法定代表人盧桂華，也未能提交證據(jù)證明盧球酒店公司是代表盧球集團公司簽約。因此，即使《終止協(xié)議書》確為真實，盧球酒店公司在《終止協(xié)議書》中所承諾的“退還好客隆公司押金300000元整”、“好客隆公司以前所拖欠的租金至20XX年4月30日止全部兩清”等，也僅構成盧球酒店公司對好客隆公司的承諾，對盧球集團公司并不產(chǎn)生法律拘束力。關于好客隆公司所提出的盧球酒店公司的行為符合表見代理的構成要件且盧球集團公司予以了追認的辯解意見，本院認為，無論是表見代理還是無權代理中本人追認制度的適用，其前提條件須有無權代理行為的存在，在外觀上，無權代理人須以被代理人的名義實施法律行為。綜觀本案，盧球酒店公司是以自己的名義與好客隆公司簽訂《終止協(xié)議書》，根本不存在代理行為，故本案中并未構成表見代理，也不屬于無權代理后本人已予追認的行為。關于租金和違約金的計算問題。盧球集團公司訴請支付的是20XX年9月28日至20XX年5月4日期間的租金，根據(jù)《德清莫干山盧球假日酒店租賃經(jīng)營合同》約定，第二年的租金是在第一年租金的基礎上增加8%，故第二年的租金為216萬元/年，按219天計算，即租金為萬元[219天*216萬元/365天=萬元]，而盧球集團公司訴請的租金為萬元，故對于盧球集團公司訴請中超出的萬元租金，本院不予支持。關于違約金，盧球集團公司的訴請金額在租賃合同約定的合理范圍之內(nèi)，本院予以支持。關于30萬元押金是否應予返還的問題。經(jīng)查證，盧球集團公司已經(jīng)收取好客隆公司的30萬元押金，現(xiàn)雙方的租賃合同已解除，根據(jù)租賃合同約定，盧球集團公司應向好客隆公司返還30萬元押金。

綜上，原審判決程序合法，適用法律無明顯不當，但對部分事實的認定有誤，實體處理欠當，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷德清縣人民法院德民初字第2901號民事判決；

二、上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司支付給被上訴人杭州盧球投資集團有限公司租金萬元，違約金58萬元，限于本判決生效之日起七日內(nèi)支付；

三、被上訴人杭州盧球投資集團有限公司向上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司退還押金30萬元，限本判決生效之日起七日內(nèi)履行；

上述判決第二、三項相抵銷后，上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司應向被上訴人杭州盧球投資集團有限公司支付人民幣萬元，限本判決生效之日起七日內(nèi)履行。

四、駁回被上訴人杭州盧球投資集團有限公司在原審的其余訴訟請求；

五、駁回上訴人杭州好客隆企業(yè)管理有限公司在原審的其余反訴請求。

如果杭州好客隆企業(yè)管理有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債