偉業(yè)顧問-塘沽開發(fā)區(qū)市場分析

環(huán)境分析宏觀分析Ⅰ宏觀經(jīng)濟分析分析&判斷三個動因三個結果一個預測天津市市場整體經(jīng)濟分析天津城市開展動因——城市定位更高經(jīng)濟增長第三極京津一體化開展城市化進程加速經(jīng)濟增長全面提速經(jīng)濟開展更快濱海拉動更強濱海經(jīng)濟功能帶動天津經(jīng)濟開展引擎三個動因中央直轄市環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心北方最大的沿海開放城市中國北方第一大港貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力以港口為中心的海陸空相結合立體交通網(wǎng)絡北方重要的經(jīng)濟中心，環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心城市“北方經(jīng)濟中心〞成為繼珠三角、長三角后中國經(jīng)濟增長第三極。動因一：各經(jīng)濟圈三類產(chǎn)業(yè)結構長三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2環(huán)渤海7.0：45.3：47.6共計4.8：50.4：44.8城市定位環(huán)渤海經(jīng)濟圈確定天津新型城市定位：區(qū)域范圍——京津唐、京津保雙三角勾勒超大格局，確定“大京津〞概念開展方向——核心城市有機疏散，與區(qū)域內(nèi)重新集中結合開展戰(zhàn)略——區(qū)域空間經(jīng)濟一體化，京津雙核、多中心京津區(qū)域統(tǒng)籌開展，兩地差異化開展，釋放天津城市開展空間;大北京、京津塘一體化的大背景下，天津整體城市迅速開展的大趨勢決定了天津房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提升的大走勢。動因一：城市定位2021年我國城市化率已達46%，處于加速開展階段，未來人口還會繼續(xù)增長數(shù)據(jù)顯示，2001-2005年，人口以每年800萬的速度增長；2005年以后，人口以每年1600萬的速度增長。中國人口的高速增長所帶來的旺盛需求也會使高通脹持續(xù)下去。城市化率變動趨勢不斷增長的人口及城市化率的提高是影響中國“高通脹〞的核心內(nèi)在因素China46%中國人口及城市化的快速開展是導致中國“高通脹〞持續(xù)約10年左右的時間的重要因素;在全中國城市化開展的大環(huán)境下，天津城市化速度顯著加快天津城市開展階段：動因二：經(jīng)濟開展

天津市自2003年開始經(jīng)濟增長速度始終在14%以上的高增長平臺上穩(wěn)定運行至2021年，天津市整體經(jīng)濟運行良好，人均GDP突破6.2萬元大關，且09年GDP全市完成總額高達7500.8億元，增速位居全國第二位整體經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定運行拉動天津市國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展的需求結構發(fā)生明顯變化，內(nèi)需特別是消費需求拉動作用上升，外需拉動作用減弱,成為天津經(jīng)濟持續(xù)增長的主因09年天津全市GDP完成7500.80億元，比上年增加1146.4億元，按可比價格計算，增長16.5%，增幅位于全國第二位，增幅與上年根本持平。人均GDP突破9000美元，比上年增長11.1%。動因二：經(jīng)濟開展

03年后，天津市總體固定資產(chǎn)投資額漲勢迅速08、09年投資增幅均超過40%，09年總值突破5000億元

09年固定資產(chǎn)投資額占同期GDP的67%，固定資產(chǎn)投資仍為拉動GDP主力。天津房地產(chǎn)開發(fā)一直保持穩(wěn)定增長，09年全年累計達654.72億元，環(huán)比增長幅度為3.8%；固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持16%的占比為19.2%比重；城建指標保持根本面穩(wěn)定開展；投資強勢增長，其主因為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，保障性住房建設規(guī)模擴大；動因二：經(jīng)濟開展濱海新區(qū)&開展動力天津開展拉動力！濱海新區(qū)的強勢帶動為天津開展提供了快速城市化和產(chǎn)業(yè)拉動的雙重動力；動因三：濱海拉動濱海新區(qū)的成型使塘沽由天津的沿海區(qū)逐步轉型成為天津經(jīng)濟開展支柱及城市經(jīng)濟支撐點；三個結果天津城市開展結果——津濱雙核開展濱海經(jīng)濟拉動力雙城并向開展城市化進程加速由點式開展向網(wǎng)狀鋪開城區(qū)外擴加速城市化進程加速由點式開展向網(wǎng)狀鋪開城市引力增強結果一：津濱雙城核開展雙城并舉&互動開展拉動城市開展的兩極！雙城并行開展，形成啞鈴式開展模式；政策引導使城區(qū)人流不斷向濱海涌入；新區(qū)作用又不斷向原中心城區(qū)輻射；天津現(xiàn)狀：主城區(qū)與濱海新區(qū)相對獨立開展，各自承擔城市功能，人員流動性及城市功能的互補性弱開展趨勢：主城區(qū)與濱海新區(qū)緊密聯(lián)動，在雙中心地帶形成網(wǎng)絡式城市格局，人員交往密切，中間地帶形成雙中心過渡區(qū)域，調(diào)節(jié)城市功能結構；津濱津濱隨著規(guī)劃的落實和投資重心的傾斜，天津將逐漸由雙中心啞鈴狀過渡到網(wǎng)絡化多中心時代，天津城市化進程將進一步提速。結果二：城市外擴雙核城市化開展迅速蔓延，逐步形成網(wǎng)狀開展模式；天津市人口總量增長加快，其中外來流動人口越來越成為天津人口總量增長的主要來源，外來人口漲幅比例也在穩(wěn)步增長;市中心地區(qū)人口向外擴散趨勢明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地;城市吸引力提升、產(chǎn)業(yè)移民帶動勢必促使外來人口和新移民的巨幅增加。結果三：城市引力增強兩個預判天津城市開展預測——環(huán)境推動樓市城市外擴、全面改造推動樓市開展外地客群比例提升區(qū)域觀念逐步淡化客源多元泛化環(huán)境分析宏觀分析分析&判斷濱海開展高新拉動Ⅰ宏觀經(jīng)濟分析濱海新區(qū)經(jīng)濟分析濱海定位依托京津冀、效勞環(huán)渤海、輻射“三北〞，面向東北亞，將建設成為我國北方對外開放的門戶，高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的一句生態(tài)型新城區(qū)。濱海定位：濱海概念的提出，使其由天津經(jīng)濟推動力，向全面拉動華北經(jīng)濟引擎的核心過度！國際極城市極潛力極區(qū)域區(qū)域背景開發(fā)時間2009年GDP（億元）發(fā)展速度目前發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)結構主導行業(yè)深圳特區(qū)珠江三角區(qū)1980820110.7%“速度型”向“和諧、效益型”轉變高新技術、先進制造業(yè)為基礎，現(xiàn)代服務業(yè)為支撐高新技術、物流、金融上海浦東新區(qū)長江三角區(qū)1990400010.5%制造業(yè)為主向服務業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)模式轉型三產(chǎn)為龍頭，二產(chǎn)做支撐金融、貿(mào)易、高新技術濱海新區(qū)環(huán)渤海地區(qū)1993376023.5%

自主開發(fā)向國家戰(zhàn)略轉變先進制造業(yè)基地,研發(fā)轉化基地;國際物流中心,航運中心,先進制造業(yè)、物流業(yè);金融改革;高新技術濱海新區(qū)將從第二產(chǎn)業(yè)為主

向二三產(chǎn)業(yè)共同拉動的模式轉化！濱海開展濱海新區(qū)的開展模式不同于浦東和深圳，從而擁有更多的開展契機！濱海新區(qū)既有開發(fā)區(qū)一定的開展根底，又有眾多多強大規(guī)劃新區(qū)，將逐步開展成為多點經(jīng)濟拉動的開放式新區(qū)；一城：濱海新區(qū)核心區(qū)，包括天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和塘沽區(qū);雙港：涵蓋了海空兩港和南北港區(qū);三片區(qū)：西部臨空高新區(qū)，包括臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)和濱海高新區(qū)；北部生活旅游區(qū)，包括中新天津生態(tài)城、濱海旅游區(qū)和漢沽城區(qū)；南部重點開展石化產(chǎn)業(yè)，包括大港區(qū)、大港油田等;濱海規(guī)劃近期規(guī)劃3月5日召開的十一屆全國人大二次會議確定天津濱海新區(qū)最新的空間開展戰(zhàn)略、總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃，將原有“1軸1帶3城區(qū)〞的規(guī)劃概念升級為“1城2港3片區(qū)〞的新的開展戰(zhàn)略：老城區(qū)重在完善社會效勞、公共設施和城市綠化等，新城區(qū)那么側重高水平建設?！局行律鷳B(tài)城】中國未來城市“樣板〞【東疆港】重塑新型對外口岸濱海規(guī)劃重大工程【于家堡】未來的濱海中心商務商業(yè)區(qū)【響螺灣】濱海南端新城【MSD】現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)區(qū)〔3年內(nèi)建成100萬平米〕〔成立大金融城，未來建設900萬平米商務區(qū)〕濱海建設建設投資濱海新區(qū)三年建設規(guī)劃：已確定重大項目三年實施重點

工程項目量總投資建設目標道路交通工程117個1510億元打通區(qū)域鐵路、公路大通道，構筑區(qū)域一體化大交通體系，實現(xiàn)暢達濱海。能源集約化工程30個467億元電力、供熱、燃氣三方面多工程建設；水資源綜合利用工程46個195億元實施給水、排水、河道治理等環(huán)境綜合整治工程56個61.5億元進一步提升濱海新區(qū)的環(huán)境質(zhì)量；合計2492233億元——按照“加快建成一批、抓緊開工一批、積極籌備一批〞的思路，未來三年新區(qū)將重點實施道路交通、能源、水資源、環(huán)境綜合整治等四大系統(tǒng)工程。三年共建設工程工程309個，總投資約3000億元。其中三年內(nèi)完成投資2000億元，占總投資的67%。3000億元根底建設全面鋪開，為濱海開展提供強大保證、支持；濱海建設拆遷建設拆遷區(qū)域：塘沽區(qū)進一步加大城市改造力度：除于家堡、杭州道、藍鯨島、東西沽幾個大型拆遷區(qū)外郭莊子、水線路、文明里等多個片區(qū)也陸續(xù)啟動拆遷工程；09年拆遷批次拆遷區(qū)域拆遷時間拆遷戶數(shù)第一批次勝利嘍、向陽樓、團結樓2009年1月1265戶第二批次抗震里、富陽里、鴻運小區(qū)2009年3月1600戶第三批次于家堡周邊區(qū)域2009年5月2235戶

09年拆遷情況：拆遷工作共分三批次，總拆遷5100多戶，拆遷建筑面積41.8萬㎡，其中居民房屋拆遷建面32萬㎡。拆遷量大、還遷/貨幣兩種補償方式、居住需求放大；拆遷涉及6萬人，占到塘沽常駐居民的1/10；拆遷周期短，每年初確定當年拆遷規(guī)劃及細那么；拆遷點多，形成塘沽多點改造；城市綜合開發(fā)濱海已由原有塘沽老城區(qū)逐步邁入融經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化開展于一身的綜合開發(fā)期；濱海建設綜合開發(fā)商務金融區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)碼頭產(chǎn)業(yè)區(qū)宜居生活區(qū)塘沽老城多點、大規(guī)模拆遷城市橫縱開展以塘沽老城區(qū)為原點，城市橫縱開發(fā)；東南部開展金融商務以及碼頭產(chǎn)業(yè)區(qū)；東北部以泰達開發(fā)區(qū)開展根底為依托打造綜合配套經(jīng)濟區(qū)；西北片區(qū)承擔人口疏導功能，成為新興居住配套區(qū)域；城市改造、老城外擴、客戶北上；大事多政策強骨架開路網(wǎng)通規(guī)模化中新生態(tài)城、于家堡、響螺灣等眾多重大事件區(qū)域化經(jīng)濟背景、濱海新區(qū)政策的傾斜城市總體規(guī)劃使城市開發(fā)規(guī)模鋪開放大城市整體建設帶來大規(guī)模路網(wǎng)改造規(guī)劃及市場開展趨勢逐步形成規(guī)?；幼⌒问綖I海開展預判泰達CBD開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系2006年5月26日，國家出臺?國務院推進濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見?意見指出：天津濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的局部區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。意見指出：濱海新區(qū)的功能定位是依托京津冀、效勞環(huán)渤海、輻射“三北〞、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。國務院設立天津市濱海新區(qū),這標志著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動，是繼深圳、浦東之后的又一國家重點開展區(qū)域，濱海新區(qū)正面臨著前所未有的開展機遇。濱海新區(qū)功能定位開發(fā)區(qū)開展泰達CBD濱海新區(qū)總體開展布局為：“一軸、一帶、八個功能區(qū)〞沿京津塘高速公路和海河建設“高新技術產(chǎn)業(yè)開展軸〞，沿海岸線和海濱大道建設“海洋經(jīng)濟開展帶〞。在“軸〞、“帶〞的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。規(guī)劃建成八個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、化工區(qū)、中心商務商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。泰達開發(fā)區(qū)位于規(guī)劃的核心區(qū)泰達開發(fā)區(qū)作為核心區(qū)納入濱海新區(qū)開發(fā)開放濱海新區(qū)功能布局開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系開發(fā)區(qū)開展形成階段發(fā)展階段調(diào)整階段實現(xiàn)階段1995—19971998—20012001—20072008—2010港口性貿(mào)易物流航運進出口深加工加工泰達開發(fā)區(qū)概念建立貿(mào)易型公司加工型企業(yè)入駐新型城區(qū)規(guī)劃建立居住區(qū)與工業(yè)區(qū)分割城市配套功能完善人口多樣性規(guī)模形成房地產(chǎn)高速發(fā)展核心區(qū)域布局形成金融業(yè)高速發(fā)展完善外來資本移民高增長高端物業(yè)、綜合體需求提升區(qū)域住宅價值高端形態(tài)顯著產(chǎn)業(yè)布局新城概念到處城市功能建立城市核心芯片功能產(chǎn)業(yè)中心需求產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)擴張產(chǎn)業(yè)人口居住型導入居住核心區(qū)域形成城市核心功能顯現(xiàn)居住/商務/購物/休閑濱海資源核心基地宜居物業(yè)/綜合體/MSD泰達開發(fā)區(qū)開展定位開發(fā)區(qū)開展狀態(tài)開發(fā)區(qū)開展泰達CBD努力建設高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地建設宜居的生態(tài)城區(qū)MSD概念規(guī)劃與開展狀態(tài)顯現(xiàn)開發(fā)區(qū)開展定位泰達MSD〔現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)區(qū)〕位于天津濱海新區(qū)核心區(qū)的天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)生活商務區(qū)內(nèi)，是濱海新區(qū)最為成熟的經(jīng)濟板塊。開發(fā)區(qū)完善的城市配套和先進制造業(yè)的蓬勃開展滋養(yǎng)了泰達MSD這片擁有數(shù)十棟國際甲級寫字樓及商業(yè)配套的高端商務區(qū)的快速成長。泰達開發(fā)區(qū)商務核心——MSD開發(fā)區(qū)開展濱海新區(qū)MSD泰達開發(fā)區(qū)最適宜居住的區(qū)域——泰豐公園及泰達時尚廣場區(qū)域住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地開發(fā)區(qū)自02年集中建設以來，已按照規(guī)劃逐漸形成幾大居住板塊；目前居住用地主要集中于泰豐公園、泰達時尚廣場、二三大街、華納高爾夫球場、濱海新區(qū)MSD等區(qū)域；目前大局部住宅片區(qū)已成規(guī)模，逐漸成熟，目前重點開發(fā)樓盤集中在泰達時尚廣場與濱海新區(qū)MSD東側；津濱輕軌以東區(qū)域尚未開發(fā)，僅有零星現(xiàn)狀住宅，目前商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套均開展成熟；金融、商業(yè)、綜合體集中在一至三大街，區(qū)域已經(jīng)建立MSD核心區(qū)域的初步形態(tài)開發(fā)區(qū)開展狀態(tài)泰達時尚廣場區(qū)域是天津開發(fā)區(qū)內(nèi)開發(fā)的具有城市功能的綜合區(qū)域，緊鄰天津十景之一——泰豐公園。是中國目前僅有的集體育健身、會展效勞、水舞奇觀、高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、休閑娛樂、酒店辦公于一體的國際化主題公園式城市功能綜合體。位于開發(fā)區(qū)行政、金融、貿(mào)易廣場區(qū)域、高校、文化、休閑的核心區(qū)。泰豐公園及泰達時尚廣場區(qū)域開發(fā)區(qū)開展泰達CBD小結濱海新區(qū)于家堡CBD解放路CBD響螺灣CBD泰達開發(fā)區(qū)天津市泰豐公園周邊泰豐公園及泰達時尚廣場區(qū)域是開發(fā)區(qū)核心區(qū)的一局部，更多承擔體育健身、會展效勞、城市綠肺、高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、休閑娛樂、酒店辦公功能，是開發(fā)區(qū)最適宜居住的區(qū)域；泰達開發(fā)區(qū)是濱海新區(qū)的重要組成局部，泰達開發(fā)區(qū)CBD是濱海新區(qū)CBD的核心組成局部；濱海新區(qū)是天津未來的重點開展區(qū)域，是北方對外開放的門戶；天津市——北方未來的經(jīng)濟中心。宏觀中觀微觀城市快速擴張吸引力逐步提升濱海極點產(chǎn)業(yè)拉動綜合開展新興宜居板塊潛在競爭放大借勢突出差異化性價比彌補配套缺乏環(huán)境總結從城市開展角度評判，工程區(qū)域未來具有較為明確的快速城市化開展預期，但短期內(nèi)區(qū)域周邊配套的完善進程及產(chǎn)業(yè)區(qū)開展現(xiàn)狀決定區(qū)域開展階段以宜居型產(chǎn)品為主；市場分析天津市場分析分析&判斷Ⅱ房地產(chǎn)市場分析天津市市場分析谷底回調(diào)年中漸暖長線看漲08年市場成交量下滑，僅為03年后歷年成交量的半數(shù)；09年受整體經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升；天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過03年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長；供：08年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供給；求：08年天津市整體成交量大幅下滑，僅為03年后歷年成交量的半數(shù)；價：08年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲20%回落到年漲13%；比：08年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；天津市場走勢未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤〞

向“高通脹、保增長、適度利潤〞過渡的調(diào)整時期；高通脹保增長適度利潤低通脹高增長高利潤2007年2021年/2021年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整期現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟形勢：樓市預判08年市場成交量下滑，僅為03年后歷年成交量的半數(shù)；09年受整體經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升；天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過03年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長；供：08年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供給；求：08年天津市整體成交量大幅下滑，僅為03年后歷年成交量的半數(shù)；價：08年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲20%回落到年漲13%；比：08年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；天津市場走勢未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤〞

向“高通脹、保增長、適度利潤〞過渡的調(diào)整時期；高通脹保增長適度利潤低通脹高增長高利潤2007年2021年/2021年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整期現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟形勢：樓市預判【小陽春】【觸底】【拐點】傳統(tǒng)因素造成集中放量各項新政的作用疊加效能長期抑制的觀望氣氛開始松動城市藍印戶口的隱形刺激市場進入“中度振蕩〞期；〔價跌量增〕先期新政調(diào)整到位，褒貶效能顯現(xiàn)期；金融危機的延伸效應及“豬流感〞等因素，導致市場關注轉移天津藍印戶口釋放后，未來效應逐漸下降；【回暖】短線震蕩、中線看平、長線看漲宏觀維度下的天津樓市：樓市預判市場分析濱海市場分析分析&判斷Ⅱ房地產(chǎn)市場分析濱海新區(qū)市場分析供地漸熱板塊成型階段集中放量后，市場進入建設消化期，未來市場潛在供給加大土地市場濱海市場地塊位置成交價格（萬元）總出讓面積（㎡）成交時間用途使用年限規(guī)劃建面（㎡）樓面地價（元/㎡）第一大街北54000277722009-4-24綜合50年2916101852北海路西546791013322009-7-10居住70年1418653854居住&綜合性地塊分析開發(fā)區(qū)2021年土地供給達126.3萬㎡，2021年1、2月共成交152.5萬㎡，可見2021年土地成交量激增，多出現(xiàn)于濱海高新區(qū)，預期未來市場供給量加大09樓市火爆，成交大增，價格飆升，2021年企穩(wěn)成交量：開發(fā)區(qū)09年1月-2021年2月共成交39.62萬平米，09年開發(fā)區(qū)商品房市場飄紅，2021年伊始，成交量有所回落，市場隨調(diào)控政策的出臺實施，將逐漸企穩(wěn)，成交均價：09年成交均價自年中開始保持高位運行，在年末與10年初價位到達近年來極值。商品住宅市場濱海市場開發(fā)區(qū)中心板塊泰達居住板塊紫云新港板塊塘沽中心板塊海洋高新板塊海河南岸板塊六大板塊：1、塘沽中心板塊2、紫云新港板塊3、高新上北板塊4、城西新河板塊5、海河南岸板塊6、開發(fā)區(qū)中心板塊7、泰達居住板塊板塊劃分板塊劃分根據(jù)區(qū)域整體結構特征和長期以來形成居住習慣，可以將塘沽及開發(fā)區(qū)劃分為六大板塊塘沽老城板塊塘沽新城板塊開發(fā)區(qū)板塊新河板塊新河、海洋高新板塊、開發(fā)區(qū)中心板塊是目前塘沽在售工程集中區(qū)域，北部及南部區(qū)域供給量較少1415161819172012345678913262521222324新港紫云板塊：21、紫云綠洲22、世紀祥和家園23、富貴嘉園片區(qū)市場片區(qū)板塊在售工程海洋高新上北板塊：1、首創(chuàng)國際城2、天津de小洋樓3、融科心貽灣4、盛星東海岸5、萬通上北新新家園6、貽成尚北二期境界7、藍山國際8、歐美小鎮(zhèn)塘沽老城區(qū)板塊：9、濱海名都10、隆盛樂活源11、碧海長住海河南岸板塊：24、貽成.泰和新都25、宏苑領海26、濱海浙商大廈1011新河板塊：12.遠洋城13.貽港城12泰達球場板塊：14、萬科金域藍灣15、萬通新城國際16.天保金海岸二期開發(fā)區(qū)中心板塊：17、津濱濱海國際18、萬通華府19、萬麗國際公寓20、弘澤制造高新上北板塊：產(chǎn)品：高層中檔公寓價格：高層6200-7300元/平米，洋房7500-8500元供給量：在售工程多，供給總量大，是塘沽目前主要的供給區(qū)域塘沽中心板塊：產(chǎn)品：在售全部為高層普通住宅價格：整體價格在8000元—10000元不等供給量：土地稀缺，在售工程有限，短期市場供給缺乏海河南岸板塊：產(chǎn)品：高層住宅為主價格：價格不高7500-8500元/平米，存在升值潛力供給量：板塊住宅供給少，存在大量寫字樓供給泰達居住板塊：產(chǎn)品：高層高檔住宅、公寓為主，容積率高價格：價格居中，8500-11000元不等供給量：在售工程少，潛在供給有限開發(fā)區(qū)中心板塊：產(chǎn)品：住宅較多，產(chǎn)品種類豐富，品質(zhì)高價格：價格較高，9600-17000元不等供給量：工程較多，存在大量潛在供給紫云新港板塊：產(chǎn)品：高層、小高層住宅，中檔住區(qū)價格：平均價格較低，6500-8000元供給量：在未來一段時間產(chǎn)品供給少板塊概況供給特征新河板塊：產(chǎn)品：小高、高層為主價格：7500左右供給量：工程少，存量大市場分析濱海市場分析分析&判斷Ⅲ開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析整體市場分析供地稀缺區(qū)域化呈現(xiàn)漲價幅度大客群多元化開發(fā)區(qū)土地市場地塊編號地址出讓面積（㎡）容積率成交價格（萬元）樓面地價（元/㎡）用途使用年限成交時間土地使用權人津開（掛）2009-005天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)第一大街北側2777210.5540001852綜合用地（酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)等）50年2009-4-24天津新世界環(huán)渤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司津開（掛）2009-016天津開發(fā)區(qū)北海路西側101332不大于1.4546793854住宅70年2009-7-10天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司津開（掛）2009-32天津開發(fā)區(qū)北海東路東、第二大街北297193.5202821950商服40年2010-2-10中國石油集團渤海鉆探工程有限公司

開發(fā)區(qū)08-10年土地成交情況明細08至今商業(yè)、住宅類土地共成交3宗，土地市場不活潑，現(xiàn)有工程開發(fā)多為泰達轉讓及合作開發(fā)，隨著MSD等城市新規(guī)劃確實定及推出，新的土地交易周期將逐漸顯現(xiàn)；成交地塊性質(zhì)綜合，住宅類土地成交僅一宗，體量在14萬左右，樓面地價明顯高于其他地塊開發(fā)區(qū)09年住宅市場走勢2021年商品房成交53萬平米，成交價格9742元/㎡，價格較之08年有較大幅度增長；隨著三區(qū)合并等政策利好信息的出臺，開發(fā)區(qū)市場成交量在10月份出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交價格有小幅增長開發(fā)區(qū)住宅市場開發(fā)區(qū)住宅市場開發(fā)區(qū)板塊在濱海市場的站位1213142015181342761129262710新港紫云板塊：26、東海云天27、富貴嘉園28、瑞灣國際匯館29、世紀金三角公寓塘沽老城區(qū)板塊：7、濱海名都8、隆盛樂活源9、城市名居海河南岸板塊：10、貽成.泰和新都11、濱海浙商大廈89新河板塊：5.遠洋城6.貽港城5開發(fā)區(qū)板塊：12、萬科金域藍灣13、萬通新城國際14、天保金海岸二期15、津濱濱海國際16、萬通華府17、萬麗國際公寓18、弘澤制造19、清谷20、弘澤城21、公園六號22、華納豪園23、德圣公館24、宅城里25、萬科濱海東工程16211719海洋高新上北板塊1、首創(chuàng)國際城2、歐美小鎮(zhèn)3、盛星東海岸4、萬通上北新新家園海洋高新上北板塊海洋老城區(qū)板塊海河南岸板塊新港紫云板塊開發(fā)區(qū)板塊新河板塊2224232825價貨量速板塊項目名稱總量（萬㎡）存量（萬/㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）產(chǎn)品價格（元/㎡）總價區(qū)間（萬㎡）月銷套數(shù)泰達MSD周邊項目津濱濱海國際60.3（30套）18F高層洋房高層65一居80二居130三居洋房179-209四居高層11000洋房16700079-35060萬麗國際公寓90.1（20多套）27F高層40-501600064-8045華納豪園9.22.5高5549弘澤制造4.42多層高層別墅獨棟500—600，聯(lián)排340—440，洋房200-400，高層200洋房均價21000高層17000340-25002萬通華府211829F層高層120-260二~四居22000264-5727板塊合計49.622.9————————泰達球場板塊天保金海岸188100小高層100-140二/三居11000-14000110-19659萬科金域藍灣211.133F高層14523560德圣公館5.60.76F多層40-120一居1250050-15020公園六號102.3高層80-140二/三居15000120-210——萬通新城國際5017高層66一室/137、161三室小高11000高層13000-1500099-20055板塊合計274.6122.8——————————供給量較大，目前整體存量為248.9萬㎡高層為主，產(chǎn)品形態(tài)豐富單價均已突破萬元總款差價較大開發(fā)區(qū)市場開發(fā)區(qū)板塊重點工程供給巨大、價格較高、產(chǎn)品豐富、交叉競爭；一級市場：二級市場：土地市場供給缺乏，市場熱度不大；潛在供給將逐漸泛化至周邊區(qū)域，開發(fā)區(qū)板塊土地寸土寸金價值顯現(xiàn)；濱海新區(qū)設立確定價格標桿，隨著政策的不斷傾斜及拉力的顯現(xiàn)，未來價格成長性存在空間；城市豪宅的出現(xiàn)，全面拉升開發(fā)區(qū)市場的價值預期，城建加速及城市改造催生商品房市場需求；開發(fā)區(qū)市場整體分析綜述開發(fā)區(qū)市場客群按照購房總價不同，呈現(xiàn)明顯差異化總價100萬以上典型工程客戶特征：濱海新城西區(qū)客戶主要以塘沽開發(fā)區(qū)及外省市客戶為主，比例約1：1，外省市購置人群主要工作在開發(fā)區(qū)塘沽，多為私企業(yè)主，隨著產(chǎn)品面積、總價升級，置業(yè)主要目的是投資，純自主比例較低，人群高端特征明顯；金域藍灣金域藍灣09年成交客戶開發(fā)區(qū)塘沽比例占47％，天津其它區(qū)域客戶占26％，外省市客戶占27％，年齡在35—45歲之間，私營業(yè)主比例占40％，投資比例超過47％；總價350——400萬以上典型工程客戶特征：萬通華府產(chǎn)品總價300萬以上，一期認購客戶主要來源于開發(fā)區(qū)塘沽，和工作在本區(qū)域的外省人士及少局部外籍華人占50％，投資比例較高，占50％，客戶年齡主要在30—40歲之間居住需求人群希望3年后與家人同住于此；濱海湖濱海湖工程主要以雙拼別墅聯(lián)排別墅為主，認購客戶主要以開發(fā)區(qū)及外省市、北京客戶為主，置業(yè)目的主要以居住性需求和投資保值為主，職業(yè)特征為私企業(yè)主為主高端客群特征——購置客戶開發(fā)區(qū)2021—2021年客戶動態(tài)變化特征分析開發(fā)區(qū)在售工程客戶動態(tài)變化：客戶來源以開發(fā)區(qū)為主、塘沽區(qū)的逐步下降天津城區(qū)客戶及外籍、外地客戶上比例顯著，大致比例為4：3：3主要職業(yè)特征為從企事業(yè)單位企業(yè)中高層管理者為主力過渡到以私企業(yè)主和外資企業(yè)人群為主，外來資本移民特征顯著置業(yè)目的從改善型自住為主，過渡到投資為主客戶區(qū)域職業(yè)特征置業(yè)目的數(shù)據(jù)來源：高端客群特征——購置客戶萬通新城客戶分析金域藍灣客戶分析濱海湖客戶分析市場分析濱海市場分析分析&判斷Ⅲ開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析競品分析銷售速度快價格漲幅大潛在存量大開發(fā)區(qū)住宅市場項目名稱總量（萬㎡）存量（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間㎡產(chǎn)品價格元/㎡總價區(qū)間萬元月銷套數(shù)泰達MSD周邊項目弘澤制造4.42多層高層別墅獨棟500—600，聯(lián)排340—440，洋房200-400，高層200洋房均價21000高層17000340-25002津濱濱海國際6——洋房高層洋房80-150高層80-130——————萬通華府2218高層120-260二~四室22000264-5727泰達足球場周邊項目天保金海岸188100小高層100-140二/三室11000-14000110-19659萬科金域藍灣211.1高層145-147四室16000232--23560德圣公館5.60.7多層40-120一室1250050-15020公園六號102.3高層80-140二/三室15000120-210——萬通新城國際5017高層66一室/137、161三室小高11000高層13000-1500099-20055板塊合計307141.1——————————價貨量速主要競爭工程MSD板塊的稀缺性拉大城市豪宅的價格，潛在供給量大，將成為開發(fā)區(qū)價格標桿泰達球場板塊那么更以居住宜居為主，強化居住概念，天保金海岸將成為區(qū)域市場最大供給主體，市場存在強競爭因素開發(fā)區(qū)住宅市場次要競爭工程項目名稱總量（萬㎡）存量(萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間(㎡)產(chǎn)品價格（元/㎡)總價區(qū)間（萬元）月銷套東海云天100.8高層61-136一~三室730045-99近期集中簽約169隆盛樂活源122高層65-90一/二室1280070-9080歐美風情小鎮(zhèn)12045高層93-127二/三室————五期儲客合計14247.8——————————量貨價速泛競爭區(qū)域供給少，潛在供給48萬平米工程多為高層產(chǎn)品，產(chǎn)品密度高，戶型跨度大改善升級性產(chǎn)品，市場價格整體高于客戶預期典型個案項目位置濱海新區(qū)泰達時尚廣場建筑形態(tài)小高、高層開發(fā)商天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司占面112770㎡建面480000㎡容積率3.2綠化率53總戶數(shù)26棟3119戶物業(yè)費1.9元/㎡開盤時間06年4月在售產(chǎn)品信息在售樓座18~26#共9棟，其中4棟33F高層、3棟19F小高、2棟17F小高梯戶數(shù)高層2T3、小高2T2主力戶型高層137、161㎡三室、小高230、310㎡價格小高11000元/㎡，高層13000~15000元/㎡客戶信息客戶區(qū)域開發(fā)區(qū)、塘沽、外地（北京）購買目的辦戶口、投資客戶描述本項目客戶多為開發(fā)區(qū)工作白領階層，其中部分外地購房者多希望能夠通過購房獲得本地戶口，而另部分本地置業(yè)者多為經(jīng)濟較寬?？春帽緟^(qū)域升值空間通過購房進行投資在銷售現(xiàn)狀方面，工程根本進入銷售后期，市場存量約3萬平米左右；在產(chǎn)品推售方面，現(xiàn)階段主要以中大戶型產(chǎn)品銷售為主，產(chǎn)品跨度大，形成產(chǎn)品極差；在客戶需求層面，投資比例及藍印戶口政策的需求占比較大，自住及其他需求一般；萬通新城國際項目位置濱海新區(qū)泰達時尚廣場建筑形態(tài)高層開發(fā)商天津萬泰時尚置業(yè)有限責任公司占面60000㎡建面240000㎡容積率4綠化率35總戶數(shù)9棟1973戶物業(yè)費2元/㎡開盤時間07年4月在售產(chǎn)品信息在售樓座9#33F高層梯戶數(shù)2T4主力戶型145、147㎡三室價格16000元/㎡客戶信息客戶區(qū)域開發(fā)區(qū)、塘沽、外地（北京）購買目的自住改善居多客戶描述本項目客戶多為開發(fā)區(qū)地緣性客戶，認可萬科品牌和物業(yè)服務，希望通過購房對于現(xiàn)有居住環(huán)境進行改善升級，同時有較多山西等外地客戶有一定經(jīng)濟實力，看好本區(qū)域升值空間通過購房進行投資在銷售現(xiàn)狀方面，工程進入銷售清盤期，市場存量約0.8萬平米；在產(chǎn)品推售方面，工程以主力三居產(chǎn)品為主，產(chǎn)品整體品質(zhì)感優(yōu)勢較為明顯；在客戶需求層面，自住比例高，改善及升級型需求旺盛，整體社區(qū)入住率較高；典型個案萬科金域藍灣項目位置濱海新區(qū)第四大街與泰祥路交口建筑形態(tài)高層開發(fā)商天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司占面32000㎡建面100000㎡容積率2.49綠化率