宜居小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX縣XX宜居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重慶市豐都縣柏康.陽光上海城二期程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告%公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)。2010年1月公司在某某縣購買了9.88畝土地,擬開發(fā)某某縣XX鎮(zhèn)宜居小區(qū)商品房住宅項(xiàng)目2．2公司的組織機(jī)構(gòu)公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下：董事會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理職能部門經(jīng)營部門職能部門經(jīng)營部門融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部工程部材料采購部財(cái)務(wù)部辦公室2.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人XXX先生，生于XXX年，大專文化。秦先生長期從事建筑材料生產(chǎn)、管理工作，在建筑領(lǐng)域具有很高的專業(yè)水平和管理水平。先后任職于XX建設(shè)水泥廠、重慶XX水泥有限公司擔(dān)任法定代表人和執(zhí)行董事。2010年創(chuàng)辦重慶XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。第三章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性3.1項(xiàng)目背景3.1.1全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1998年住房體制改革標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育啟動(dòng)、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段。1998年到2002年是房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)和培育階段，住房市場化逐步被國民接受。1998-2002年，全國商品房銷售面積從1.22億平方米增加到2.68億平方米，5年翻了一倍多，平均年增長23.93%；2003-2007年是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段，在這5年里房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和房屋價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)都保持了高增長態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年平均增長率為30.03%。隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房價(jià)不斷高漲，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。從2007年底開始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮，2008年和2009年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長放緩，2008年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負(fù)增長。表42003-2009年全國房地產(chǎn)投資及銷售情況表年度投資額（億元）增長率銷售面積（億平方米）增長率20031010629.70%3.2220.15%20041315830.20%3.8218.63%20051591319.80%5.5846.07%20061938221.80%5.54-0.7%20072528030.20%6.9124.7%20083058020.97%6.2-19.70%20093411411.56%8.232.29%相關(guān)理論研究表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展要和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本相適應(yīng)才能夠理性運(yùn)行與發(fā)展。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的3%-8%較為正常，而2003-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到達(dá)了10.17%。7年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大大高于GDP增長率（見下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國民經(jīng)濟(jì)正常的增長軌跡。在這種情況下，國家出臺(tái)了一系列的穩(wěn)定房價(jià)的措施，特別是2007年下半年國家出臺(tái)第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購房門檻提高、風(fēng)險(xiǎn)增大，這一政策在2008年延續(xù)實(shí)施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。同時(shí)，隨著美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)的沖擊、經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，2007年底房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的調(diào)整跡象。2003-2009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖2003-2009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖盡管房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期，但從長期看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，其增長的長期趨勢不會(huì)發(fā)生改變。首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)并未發(fā)生改變。城市人口增長是房地產(chǎn)市場需求增長的主要?jiǎng)恿?，我國仍處于城市化的加速時(shí)期，根據(jù)《2001—2002中國城市發(fā)展報(bào)告》預(yù)測，2050年城市化率將達(dá)到75%以上。2006年和2007年我國城市化率分別為43.9%和44.9%，實(shí)際上雖然我們把在城市工作生活半年以上的農(nóng)村流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)為城市人口，但他們并沒有真正在城市定居，其數(shù)量至少達(dá)1.2億人。有學(xué)者估算如果扣除這部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%，而是33%。也就是說，如果2050年城市化率將達(dá)到75%，到2050年城市人口將以年均接近1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。其次，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變。一是為應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，中央及時(shí)采取了一系列積極的、有針對性的財(cái)政政策和貨幣政策，我國經(jīng)濟(jì)在世界各國經(jīng)濟(jì)增長中仍然處在前列，并有可能率先復(fù)蘇。二是30年持續(xù)快速發(fā)展為我國打下了應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)的堅(jiān)實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種優(yōu)勢條件沒有發(fā)生根本變化。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)。最后，從房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)變化來看，房地產(chǎn)市場依然保持了向好的總體趨勢。從市場主要指標(biāo)的年度變化看：2008年，房地產(chǎn)投資、商品住宅投資均為房改以來最高；施工面積和新開工面積同比都有所增長(新開工面積同比增長2.3%)；土地購置面積和竣工面積同比雖有減少，但仍處于近年波動(dòng)范圍之內(nèi)；盡管商品房均價(jià)增速逐月回落，出現(xiàn)下調(diào)趨勢，但房價(jià)一直保持了同比增長態(tài)勢，70個(gè)大中城市全年房價(jià)增長了6.5%；調(diào)整顯著的是銷售量，商品房銷售量同比下降19.7%，商品住宅銷售量同比下降20.3%。因此，從年度變化看，市場的主要指標(biāo)除銷售量外，其他主要指標(biāo)并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉(zhuǎn)折。從主要指標(biāo)的月度變化看：房價(jià)2008年從年初到年末形成下降趨勢，但2009年1—6月份房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長30%；投資在2008年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近10%；其他指標(biāo)中，2009年1—6月除完成土地購置面積同比下降26.5%、完成土地開發(fā)面積同比下降15.2%外，房屋施工面積同比增長12.7%，房屋竣工面積同比增長22.3%。除市場主要指標(biāo)外，衡量市場整體運(yùn)行情況的綜合指標(biāo)—國房景氣指數(shù)也開始顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。綜上所述，本次調(diào)整是政府抑制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展和國際金融危機(jī)雙重作用的結(jié)果。經(jīng)過這次調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)將回歸到理性增長的軌道上，2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與GDP增長率比較接近，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的新階段。3.1.2重慶市房地產(chǎn)市場狀況重慶房地產(chǎn)市場的走勢是整個(gè)中國房地產(chǎn)市場的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段，而且與全國房地產(chǎn)市場同步變化。近4年重慶房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)見下表：表52005-2008年重慶房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表項(xiàng)目年度2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）5177291629630084989669909970銷售面積（萬平米）2018222835532872銷售額（萬元）4307679505685096791258000006開工面積（萬平米）7487.368864.3710578.8411639竣工面積（萬平米）222522532368可以看出，近幾年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，除2008年銷售面積和銷售額出現(xiàn)了近幾年來的首次下降以外，其余各項(xiàng)指標(biāo)都表示出較快幅度的增長。同全國房地產(chǎn)市場一樣，銷售面積的下降并不意味著我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“衰退期”?？傮w來看，我市房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的偏離程度低于全國水平，2008年投資增長率甚至低于地區(qū)GDP增長率。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。進(jìn)入2009年，重慶房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。來自中國指數(shù)研究院西南分院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2009年重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)同比上漲101.89%。1~11月累計(jì)成交24.02萬套，2214.88萬平方米，同比分別上漲101.89%、96.67%，創(chuàng)下重慶歷史新高。在價(jià)格方面，全年呈現(xiàn)波動(dòng)上揚(yáng)的走勢。由于我市經(jīng)濟(jì)總量和人均收入的持續(xù)增長，改善性購房需求還有一定容量。更重要的是，我市“大城市帶動(dòng)大農(nóng)村”的格局決定了隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市房屋需求在未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表6），不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會(huì)對地方經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重打擊。表6重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年518307016.87%2006年630349218.04%2007年850412320.62%2008年991509719.44%為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。先后出臺(tái)了“國四條”、“拿地首付不低于50%”，營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止、開征物業(yè)稅等，這些措施將在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的過快增長。3.1.3某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況某某縣位于重慶市中心地區(qū)，三峽庫區(qū)腹地，呈西北—東南走向分布，南北長87km，東西寬54km，幅員面積2901km2。長江橫穿縣境47km，水上距離重慶主城區(qū)172km、陸上150km。東依XX土家族自治縣，南接XX縣、XX縣，西靠XX區(qū)，北鄰XX縣、XX縣。全縣轄31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)340個(gè)行政村，總?cè)丝?2萬人。全縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有氣候溫和、降水充沛、四季分明、季風(fēng)明顯及立體氣候明顯等特點(diǎn)。某地是著名的旅游名城，被譽(yù)為東方“XXXXX鄉(xiāng)”。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個(gè)4A級(jí)景區(qū)和國家級(jí)森林公園XXX山等眾多景點(diǎn)，年均接待游客百萬人次以上。目前全縣基本形成了民俗文化觀光區(qū)、XXX流域自然風(fēng)情旅游區(qū)、XX縣城旅游綜合服務(wù)區(qū)三大旅游景區(qū)。某地緊緊抓住三峽工程帶來的歷史機(jī)遇，在移民政策的扶持下利用自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)，大力發(fā)展特色工業(yè)和旅游業(yè)，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)增長的快車道。近年來，某地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程很快。城鎮(zhèn)化率已從2004年的15%增長到2009年24%，新增城鎮(zhèn)人口8萬人。3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.2.1有利于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》（以下簡稱“十一五”計(jì)劃）是近五年我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)的權(quán)威性文件。“十一五”計(jì)劃明確提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進(jìn)程的加快，我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。中央領(lǐng)導(dǎo)同志在發(fā)展西部社會(huì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)告中強(qiáng)調(diào)指出：“實(shí)施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，都是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應(yīng)該提上議事日程，進(jìn)行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實(shí)施”。重慶市“十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點(diǎn)放到縣城和部分基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO(shè)鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成為小城市，使之盡快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農(nóng)村地域性經(jīng)濟(jì)、文化中心的作用”。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將有利于推進(jìn)本地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3.2.2有利于在三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起重要作用隨著重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，交通條件的逐步完善和發(fā)展，四通八達(dá)的鐵路和高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷延伸；重慶在西部大開發(fā)中的龍頭作用、窗口作用、輻射作用的進(jìn)一步增強(qiáng)，三峽庫區(qū)必將成為重慶市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，與涪陵、萬州等形成渝東大中城市連綿區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集帶，從而帶動(dòng)三峽庫區(qū)和長江上游地區(qū)在西部大開發(fā)中率先發(fā)展，使城市化水平由現(xiàn)在的33%提高到2010年的50%，真正起到長江上游經(jīng)濟(jì)中心的核心作用。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，可以改善某某縣的人民住宅條件，促進(jìn)某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3.2.3有利于提高項(xiàng)目周邊土地的利用價(jià)值本項(xiàng)目位于某某縣XX鎮(zhèn)新城拓展區(qū)，土地正待開發(fā)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)，將帶動(dòng)周邊地區(qū)的土地開發(fā)，將使其他土地得到進(jìn)一步的綜合利用。從而改善某某縣的投資環(huán)境，帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使周邊土地的利用價(jià)值也得到相應(yīng)的提高。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4.1項(xiàng)目區(qū)域市場分析4.1.1某地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及原因分析某某縣是一個(gè)移民新興城市，受到三峽移民購房需求的拉動(dòng)，近年來，某地房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，即使在2008年重慶樓市低迷時(shí)期，某地樓市都表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。表7某某縣2006-2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表項(xiàng)目200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）117912191626096商品房銷售面積（萬平米）13.7111.5518.75商品房銷售額（萬元）11651907029108商品房竣工面積（萬平米）15.347.9214.71上表可見，某地樓市并未受到2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整的沖擊，其原因有以下幾點(diǎn)：1）房地產(chǎn)市場理性健康從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)性看，某地的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于全國和重慶整體情況。表8某地房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重情況表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）地區(qū)GDP（萬元）比例2006年117913994742.95%2007年219164797034.57%2008年260965746844.54%表9某地與全國、重慶對比表200620072008全國9.19%9.82%10.17%重慶18.04%20.62%19.44%某地2.95%4.57%4.5%按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例應(yīng)保持在3%-8%之間才能維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。全國和重慶市的指標(biāo)均高于上限8%，而某地還靠近下縣，平均比重僅為4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。說明某地房地產(chǎn)市場目前應(yīng)是處于健康發(fā)展階段，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。近3年來，某地房價(jià)也支持了這種結(jié)論：2007年為1800元/平方米，2008年為2300元/平方米，2009年為2600元/平方米，沒有經(jīng)歷樓市調(diào)整。2）購房剛性需求增長一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟(jì)適用房，一些經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭改善性購房需求旺盛。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。根據(jù)《某地總規(guī)》的規(guī)劃，縣城人口規(guī)模2003-2007年為12萬人，2008-2012年將達(dá)到17萬人，增長率為41%。這部分新增人口極大地提高了商品房的需求量。3）人民收入穩(wěn)固上升，促進(jìn)了房地產(chǎn)消費(fèi)需求近年來，某地經(jīng)濟(jì)增長速度較快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，從而增加了房地產(chǎn)消費(fèi)支出。4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長2006年以前某地樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。近幾年，隨著一些實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商進(jìn)駐，推出了一些品質(zhì)較高的精品住宅，如第一江城、金都世紀(jì)等，滿足了較高收入階層的住房訴求，從而拉動(dòng)了市場需求。4.1.2未來房地產(chǎn)市場展望根據(jù)上述的市場需求分析，可以預(yù)計(jì)某某縣商品房的供給會(huì)持續(xù)上升。隨著交通規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，消費(fèi)者購房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會(huì)過度集中在縣城中心位置。同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場的主流。房屋價(jià)格仍將上升，但增長幅度應(yīng)有回落。4.2項(xiàng)目定位本項(xiàng)目秉承新古典主義的建筑風(fēng)格，高綠化率、全封閉管理、，低密度、低容積率，體現(xiàn)出以人為本的理念，力圖為業(yè)主打造一個(gè)舒適、溫馨的綠色家園。在某地房地產(chǎn)市場上處于中端地位。通過地塊物理屬性及市場屬性分析，我們將本項(xiàng)目定位為：中低產(chǎn)階級(jí)的溫馨家園。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是具有穩(wěn)定職業(yè)和收入的城市中低產(chǎn)階級(jí)；在發(fā)達(dá)地區(qū)務(wù)工，有著較高眼界的返鄉(xiāng)置業(yè)人員。這些目標(biāo)客戶的主要特征如下：1.年齡在25歲到45歲之間；2.家庭人口為3-5人；3.家庭年收入在1萬元以上；4.客戶來源于某地新縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；5.購買特征：以一、二次置業(yè)為主，向往城鎮(zhèn)的生活，追求高附加值產(chǎn)品；6.個(gè)性特征：追求品質(zhì)生活，向往和諧的生活氛圍，有較強(qiáng)的群體歸屬感及身份認(rèn)同；7.功能需求：1間主臥，1間老人房，1間兒童房或客房或書房。4.3項(xiàng)目區(qū)域市場競爭狀況某某縣城目前市場上與本項(xiàng)目形成競爭的樓盤主要有：西田花園、第一江城、桂花花園和金都世紀(jì)。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢，也存在自身的缺點(diǎn)。西田花園：該樓盤全部多層，磚混結(jié)構(gòu)，由于在性質(zhì)上仍屬于開發(fā)式移民建設(shè)，所以價(jià)格也定得比較低，目前售價(jià)約1,800元/m2。優(yōu)點(diǎn)銷售價(jià)格定位合理，銷售周期短，但尾盤價(jià)格拉升缺少房源。第一江城：該樓盤占地380畝，規(guī)模較大，地段位于比較熱鬧的濱江路地段?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項(xiàng)目成熟，二手房價(jià)格達(dá)到2,500元左右。該樓盤目前銷售的二期期房，市場銷售價(jià)格在3000元~4,300元/m2，最高房價(jià)4500元/m2。但該樓盤沿江而建，無法形成封閉小區(qū)，對居住環(huán)境、安全性和私密性造成一定影響。桂花花園：該樓盤一期已建成5棟，二期處于在建階段。二手房毛坯價(jià)格：電梯房3000元/m2以上，多層2,400元/m2以上。該樓盤地處中心區(qū)，且算封閉式管理，但建筑密度過大，小區(qū)綠化不成規(guī)模。二期樓盤銷售價(jià)格約在4000/m2以上。金都世紀(jì)：單幢27層電梯房，為某地樓層最高的商住樓。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無綠化。目前二手房均價(jià)在2,500~3,500元/m2以上。這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目在品質(zhì)方面比較接近，存在一定程度上的競爭。4.4項(xiàng)目定價(jià)目前，某某縣城電梯房價(jià)格平均在3500元左右。本項(xiàng)目是為封閉式社區(qū)，考慮到項(xiàng)目所處地理位置目前還相對偏僻，暫時(shí)交通不夠便利，因此，為取得市場競爭優(yōu)勢，定價(jià)略低于市場平均價(jià)格為宜，初步定價(jià)為2350元/平方米。4.5項(xiàng)目SWOT分析表10項(xiàng)目SWOT分析表項(xiàng)目優(yōu)勢（S）本項(xiàng)目劣勢(W)1.項(xiàng)目小區(qū)是目前某地新城較大規(guī)模（建筑面積1萬平方米）修建中低檔次居住小區(qū)，東臨XX鎮(zhèn)“鬼成”，南望長江的地塊，與XX鎮(zhèn)政府和名山小學(xué)相連。2．本項(xiàng)目具有封閉式小區(qū)特點(diǎn)，能很好的滿足人們的安全、舒適品位享受需求，給業(yè)主有更好的自豪感、安全感和歸屬感；3.項(xiàng)目住宅采用“五+一”地層建筑、民族風(fēng)味濃厚，對整個(gè)社區(qū)的檔次無疑又有了一個(gè)提升；4.項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分利用項(xiàng)目地貌的特征，項(xiàng)目的戶型格局、采光較為合理，符合人們對戶型日益增長的品質(zhì)追求。5.項(xiàng)目附近區(qū)域教育設(shè)施齊全，僅靠名山小學(xué)、XX鎮(zhèn)政府，能夠滿足業(yè)主子女的教育和方便政府辦事需求。1．項(xiàng)目地塊地勢低洼，平場填挖土石方量大，增加建設(shè)成本；2．長江二橋未建設(shè)開通；本項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)本項(xiàng)目威脅(T) 1．本地?zé)o同類型產(chǎn)品可比，增強(qiáng)有效的產(chǎn)品引導(dǎo)及推廣消除一定的市場競爭力；2．規(guī)劃實(shí)施的長江二橋可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價(jià)值、地段價(jià)值；1．其他建設(shè)項(xiàng)目的推出將分化本案的部分潛在客戶。第五章項(xiàng)目建設(shè)條件5.1項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于重慶市某某縣XX鎮(zhèn)新城。該地塊總面積9畝，共6590平方米，北接XX鎮(zhèn)政府，東臨國家級(jí)森林公園雙桂山，龍河。場地東西長約80米，南北寬約75米。備注：紅色圖案為項(xiàng)目地址，兩根紅線代表擬建長江二橋5.2項(xiàng)目綜合情況鉑坤·名山新城項(xiàng)目建設(shè)期限一年。用地面積6590平方米，建筑面積10643.57平方米，修建住宅110套。5.3項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)指標(biāo)如下：表12主要技術(shù)指標(biāo)序名稱單位數(shù)據(jù)備注1總用地面積m26590其中建筑物占地面積m22122道路廣場及其他占地m22438綠化占地m220302總建筑面積m2106443建筑密度%32%4容積率1.65綠地面積m220306綠地率%31%7居住總戶數(shù)戶1108總居住人數(shù)人33005.4項(xiàng)目建設(shè)條件1.本地區(qū)氣象條件和工程地質(zhì)條件①氣象條件重慶氣象臺(tái)裝置位置：北緯29°35'；東經(jīng)106°28'。溫度：年平均溫度18.3℃；極端最高溫度44.0℃；極端最低溫度－1.8℃。降雨量：歷年平均降雨量1081.7mm；最大小時(shí)降雨量65mm。濕度：歷年平均相對濕度79％；最熱月平均相對濕度76％；最冷月平均相對濕度81.3％。風(fēng)向：全年主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)；最大風(fēng)速28.4m/s；冬季風(fēng)向C頻率36％，北向頻率15％；夏季風(fēng)向C頻率31％，北向頻率10％。歷年平均風(fēng)速2.2m/s?；撅L(fēng)壓0.4KN/m2。②工程水文及地質(zhì)條件根據(jù)重慶川東南地質(zhì)工程勘察院編制的巖土工程勘察報(bào)告，本工程場地類別為II類，場地上特征周期為0.35s，地貌屬淺丘斜坡地貌，地基土分類為巖石地基，地基承載力特征值1710kpa，常年地下水位較深，變化幅度不大，無腐蝕性。本地區(qū)地震基本烈度6度，抗震設(shè)防烈度6度。2.建設(shè)條件本工程建設(shè)地點(diǎn)距縣城中心（直線距離）1.5公里，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。天然氣管道由西北方向引入；電力管網(wǎng)由西北方向引入；電訊（網(wǎng)絡(luò)、閉路電視）管網(wǎng)由西北方向引入。3.交通條件項(xiàng)目位于規(guī)劃中的名山新城新區(qū)，交通便利，特別是長江二橋的建設(shè)開通，將縮短與縣成中心距離。第六章項(xiàng)目建設(shè)工程方案6.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)1)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005；2)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）。3)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）；4)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；5)《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB50/5024-2002；6)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ50-052-2006；7)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98；8)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-88；9)《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2003年版）；10）《重慶市建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)》（2006年版）；11）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(2002年版)―房屋建筑部分》；12）國家和地方與本工程有關(guān)的其它現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)和條例。6.2設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及主要原則各專業(yè)在符合國家和重慶市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量忠實(shí)于原方案設(shè)計(jì)和滿足顧客提出的要求，并完善建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)施。同時(shí)，應(yīng)針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)對方案進(jìn)一步深化。充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間和人與人之間的關(guān)系。設(shè)計(jì)總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，執(zhí)行“節(jié)能、省地、環(huán)?！钡膰?。采取具體措施和作法，滿足有關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。充分挖掘用地潛力，多利用地下空間，增加停車位。采取具體措施和作法，保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略要求。堅(jiān)持適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則，積極采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，做到技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理，形象美觀。合理利用地形設(shè)計(jì)小區(qū)布局及其他功能建筑物，以降低工程造價(jià)，方便用地的開發(fā)。6.3建筑方案概要（一）平面布局及功能分區(qū)該小區(qū)位置優(yōu)越，與雙桂山國家級(jí)風(fēng)景區(qū)相連，遠(yuǎn)處可眺望長江及某某縣城，再加上自身優(yōu)美的中庭環(huán)境，所以在戶型設(shè)計(jì)中通過合理布局利用，充分考慮對景觀的欣賞，打造出舒適的居住空間。同時(shí)在戶型平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)功能空間。做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關(guān)系。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。一般戶行為：入口為一玄關(guān)過渡空間，可放置鞋柜。由玄關(guān)處可直達(dá)客廳、餐廳和廚房，客廳另一端近臥室，這樣動(dòng)靜分區(qū)和家庭的私密性得以圓滿解決。臥室中除放置雙人床外可設(shè)置衣柜，臨窗可設(shè)置工作臺(tái)?？蛷d方正完整比例適當(dāng)，無其他房間的門朝向客廳，故客廳家具布置較為理想。在餐廳前面設(shè)置一個(gè)工作陽臺(tái)，洗衣、晾衣均在此進(jìn)行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。在本工程中，每戶均做到了“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局。每戶兩間居住空間和客廳朝向主要景觀。臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃（內(nèi)加防護(hù)欄桿），起居室至陽臺(tái)為落地玻璃門，從而擴(kuò)展了廳內(nèi)的景觀視野，提高了舒適度。（二）立面設(shè)計(jì)本小區(qū)建筑設(shè)計(jì)采用的立面及立面構(gòu)成手法塑造出現(xiàn)代與傳統(tǒng)緊密結(jié)合而成的協(xié)調(diào)感，以全新的思維及手法追求新時(shí)代的海派風(fēng)格。設(shè)計(jì)中力爭創(chuàng)造富有高貴典雅氣息的建筑新風(fēng)格，使該小區(qū)建筑從周圍環(huán)境中脫穎而出。立面采用現(xiàn)代建筑手法處理，以勻稱的體量，豐富的細(xì)節(jié)和悅目的色彩使該建筑群顯得簡潔、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，帶來室內(nèi)通明透亮的視覺效果，并使室內(nèi)外空間相互流通，也使整體立面顯得活潑而明快。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨(dú)特性予以鮮明的注釋。建筑色彩將以溫暖的米黃色為基調(diào)，搭配淡綠色透明玻璃窗及局部灰色及底部褐色仿石面磚墻面，體現(xiàn)一種清新，灑脫的居住文化。（三）剖面設(shè)計(jì)剖面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮。具體為：住宅層高3.0m；室內(nèi)外高差0.30~0.90m；樓梯每個(gè)梯段的踏步數(shù)不超過18級(jí)，也不少于3級(jí)；樓梯平臺(tái)上部及下部過道處的凈高。不小于2m，梯段凈高不小于2.2m。（四）建筑安全1.女兒墻完成面凈高應(yīng)≥1100，幼兒園等少兒活動(dòng)場所≥1200。2.面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5m2的有框門玻璃均應(yīng)采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。無框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113-2003表6.1.2-1選用。3.外墻飾面磚工程施工執(zhí)行《外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程》JGJ126-2000的有關(guān)技術(shù)要求。當(dāng)基層的抗拉強(qiáng)度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度時(shí)，必須進(jìn)行加固處理，加固后應(yīng)對樣板進(jìn)行強(qiáng)度檢測。找平層材料的抗拉強(qiáng)度不應(yīng)低于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度。4.安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。保護(hù)措施應(yīng)視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在視線高度設(shè)醒目標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護(hù)欄）等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護(hù)欄。5.樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應(yīng)小于900?？繕翘菥粋?cè)水平長度大于500時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為1050。住宅、會(huì)所、商場、幼兒園及少年兒童專用活動(dòng)場所的欄桿垂直桿件間的凈距不應(yīng)大于110。6.陽臺(tái)、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地0.10m高度不應(yīng)留空。臨空高度在六層及以下時(shí),欄桿高度不應(yīng)低于1.05m，臨空高度在六層以上時(shí)，欄桿高度不應(yīng)于1.10m，幼兒園等少兒活動(dòng)場所應(yīng)不小于1.2m。如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計(jì)算。7.低窗臺(tái)（窗臺(tái)凈高度低于0.8m或住宅窗臺(tái)低于0.9m時(shí)）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺(tái)高度低于或等于0.45m時(shí)，護(hù)欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺(tái)面起算；窗臺(tái)高度高于0.45m時(shí)，護(hù)欄或固定扇的高度可自地面起算（但護(hù)欄下部0.45m高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位。如有可踏部位應(yīng)從可踏部位起算）。陽光窗（凸窗）范圍內(nèi)設(shè)有供人坐或放置花盆等用時(shí)，護(hù)欄或固定扇的防護(hù)高度一律從窗臺(tái)面起算；8.住宅的公共出入口位于陽臺(tái)、外廊及敞開樓梯平臺(tái)的下部時(shí)，應(yīng)采取防止物體墜落傷人的安全措施。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目所有建筑均采用混合結(jié)構(gòu)。6.4公用工程建設(shè)方案（一）給水排水1.給水本工程水源為城市自來水，設(shè)進(jìn)水管1條，管徑為DN100mm，由西側(cè)接入。按照項(xiàng)目入住規(guī)模計(jì)算，最高日水量852.4m3,最大時(shí)水量102.6m3。1）室外采用生活和消防分供制給水系統(tǒng)，室內(nèi)采用生活和消防各自獨(dú)立的給水系統(tǒng)。2）室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，管徑為DN50~DN100mm。管道覆土深度3）除在本工程進(jìn)水管上設(shè)置總水表外，并在小區(qū)內(nèi)根據(jù)不同的用水性質(zhì)分別設(shè)置水表計(jì)量。4）給水管采用下行上給系統(tǒng)。5）二次加壓給水采用無負(fù)壓供水設(shè)備供水。2.排水1）本工程污水量：按生活給水量的90%計(jì)算，則最高日污水量835.2m32）雨水量：暴雨強(qiáng)度公式：q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒.公頃）。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期：P=3年。地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ=0.60。匯水面積：F=95943m2。雨水量Q=2320L/s。3）排水系統(tǒng)①排水采用生活污水和雨水分流制。②室外污水和雨水均通過暗管組織排水，污水排向小區(qū)的城市污水管道中。雨水以小區(qū)內(nèi)道路為分界線，分別排向本工程城市雨水管道（Q=1289L/s）和的排水渠后再進(jìn)入長江（Q=1023L/s）。③室外污水按匯水區(qū)域設(shè)2根排出管，雨水按匯水區(qū)域設(shè)3根排出管。④室內(nèi)的污水和雨水采用重力流組織排水；但采用重力流排水有困難的廢水排至地下室的集水池內(nèi)后，再采用潛水排污泵提升至室外雨水管道。⑤污水管管徑為d150mm,雨水管管徑為d150~d300mm。（二）強(qiáng)電1.電源及電壓根據(jù)開發(fā)商與供電局協(xié)議，本工程用電由區(qū)域開閉所提供一回10kV電源專線。建筑物外10kV供電線路型號(hào)規(guī)格由供電局確定。建筑物內(nèi)10kV配電線路采用（ZR）-YJV-10kV電力電纜。2.供電系統(tǒng)10kV配電采用單母線不分段運(yùn)行，由附近市政變電站引來的10kV電源經(jīng)小區(qū)10kV配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò),以備負(fù)荷調(diào)節(jié)之用。3.變電所本工程共設(shè)一個(gè)組合式變電所,變壓器總裝機(jī)容量為1286kVA。4.照明①商場照明采用格柵式高效熒光燈為主，輔以高效節(jié)能嵌燈，商場由配電箱集中控制。②餐飲、娛樂照明以白熾燈為主，輔以少量熒光燈和高效節(jié)能燈?？刂撇捎门潆娤浼锌刂婆c就地控制相結(jié)合的方式；③車庫照明采用簡式熒光吸頂(鏈吊)燈，由照明配電箱集中控制；設(shè)備用房照明采用防水防塵燈具。由各房間就地控制；④住宅室內(nèi)照明由住戶自理，公共走廊、樓梯間照明采用吸頂燈，由聲、光控開關(guān)控制，電梯間照明采用環(huán)形熒光吸頂，由蹺板開關(guān)就地控制；⑤應(yīng)急、疏散照明采用集中應(yīng)急電源型燈具，由消防中心集中控制或就地控制。⑥變配電所、消防控制室、電信機(jī)房、消防水泵房、樓梯間、前室、公共走廊、商場、車庫等場所設(shè)置應(yīng)急照明。⑦所有照明配電線路均采用BV-0.45KV/0.75KV型導(dǎo)線穿PVC管或鋼管在棚、墻內(nèi)敷設(shè)。5.防雷1)防雷等級(jí)根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定6、7號(hào)樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑。2)防雷措施①為防直接雷，在6、7號(hào)樓建筑物屋頂沿女兒墻四周敷設(shè)一條水平避雷帶及在屋面敷設(shè)10×10m避雷網(wǎng)；在其余建筑物屋頂沿女兒墻四周敷設(shè)一條水平避雷帶及在屋面敷設(shè)20×20m避雷網(wǎng)，以防直擊雷；高度在30m及以下的建筑，屋頂避雷帶采用暗敷，其暗敷厚度不大于2cm；高度在30m以上的建筑，屋頂外墻避雷帶采用明敷，屋面避雷帶采用暗敷。②為防側(cè)接雷，在二類防雷建筑物高度30m以上各層四周邊梁鋼筋焊接成環(huán)行成水平避雷帶；30m以上外墻上的金屬欄桿、門窗等較大的金屬物體及豎向金屬管道均與防雷裝置相接；③為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連；④防雷引下線利用建筑物柱內(nèi)主筋，二類引下線平均間距分別為不大于18米m；三類引下線平均間距分別為不大于25米m；⑤高、低壓變、配電設(shè)備采用氧化鋅避雷器作過電壓保護(hù)；屋頂電梯、風(fēng)機(jī)配電箱和其它重要設(shè)備配電箱內(nèi)加裝SPD模塊，以防雷擊過電壓損壞設(shè)備。（三）弱電1.通信系統(tǒng)①本工程居住建筑電話全部采用市話直通，住宅每戶考慮1門電話，公建用房按0.01門/m2計(jì)算，另考慮15%裕量，約需電話160門。電話機(jī)房電源由變電所提供兩路~220V，50Hz電源，在機(jī)房經(jīng)雙電源自動(dòng)切換裝置后，由50kVA在線式UPS不間斷電源供給。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用；②引至本工程的通信電纜由小區(qū)西面部位穿管埋地引入。電話機(jī)房總配線架和居住建筑電話設(shè)備間之外的線纜由電信部門負(fù)責(zé)；③電話機(jī)房設(shè)局部等電位箱，接地裝置與大樓防雷接地裝置共用，接地電阻不大于1Ω。2.有線電視系統(tǒng)①本工程共有用戶終端數(shù)110個(gè)。系統(tǒng)采用分配模式，由前端設(shè)備、干線、放大器、分配器、支線及用戶終端等組成。系統(tǒng)采用750MHz全頻雙向傳輸，用戶電平要求67±4dB，圖象清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。②用戶分配網(wǎng)絡(luò)采用分配分支的分配型式，干線電纜選用SYV-75-9，支線電纜選用SYV-75-5，穿PVC管或鍍鋅鋼管暗敷；（四）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)住宅衛(wèi)生間通風(fēng)設(shè)換氣扇，由用戶自理。（五）消防1.設(shè)計(jì)原則：貫徹“以防為主，防消結(jié)合”的方針。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強(qiáng)制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。2.消防車道建筑的周圍，均設(shè)有環(huán)形消防車道。3.結(jié)構(gòu)防火該工程設(shè)計(jì)所采用的建筑構(gòu)件（承重墻、柱、梁、樓板和屋面板等）燃燒性能和耐火極限均達(dá)到規(guī)范規(guī)定的相應(yīng)等級(jí)要求。結(jié)構(gòu)柱、梁、板保護(hù)層厚度達(dá)到相應(yīng)設(shè)計(jì)耐火等級(jí)要求。4.消防給排水1）消防水源室內(nèi)外消防用水均貯存在本工程內(nèi)3#樓內(nèi)的消防水池內(nèi)。消防水池的有效容積為V=125m3。并從本工程西側(cè)的城市給水管道接入DN150mm進(jìn)水管一條，作為消防水池補(bǔ)水使用。2）室外消防給水系統(tǒng)室外采用生活與消防獨(dú)立的消防給水系統(tǒng),管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè),管徑為DN150mm。5．消防排水1)消防電梯坑底的側(cè)面設(shè)有集水池，池內(nèi)設(shè)消防潛水泵排出消防廢水。2)集水池有效容積3.6m3，潛水泵2臺(tái)，一備一用。6.化學(xué)消防各建筑內(nèi)根據(jù)其面積和火災(zāi)類別，在適當(dāng)位置配置一定數(shù)量的手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。第七章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）二級(jí)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）III級(jí)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）2類《建筑施工場界噪聲限值》（GB12623—90）7.1.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。根據(jù)某某縣環(huán)境監(jiān)測站的監(jiān)測結(jié)果，該區(qū)域環(huán)境空氣中NO2、SO2、PM10濃度均能滿足環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。噪聲監(jiān)測點(diǎn)能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中2、4類標(biāo)準(zhǔn)要求，聲環(huán)境質(zhì)量較好。長江大橋斷面和龍河金竹灘斷面各監(jiān)測因子均未超標(biāo)，水質(zhì)能滿足Ⅲ類水域水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)現(xiàn)狀較好。7.1.3施工期環(huán)境影響及防治措施①環(huán)境空氣：由于燃油動(dòng)力機(jī)械為間斷作業(yè)，使用數(shù)量不大，僅對施工區(qū)域近距離的環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生短期的不利影響。施工人員生活燃料使用清潔能源或液化氣，對環(huán)境空氣影響不大。在施工過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，切實(shí)控制施工揚(yáng)塵污染。②聲環(huán)境：施工噪聲對項(xiàng)目周圍環(huán)境有一定影響，易出現(xiàn)噪聲超標(biāo)。施工期應(yīng)采用較先進(jìn)、噪聲較低的施工設(shè)備和合理的施工方法，加強(qiáng)對施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能差而使機(jī)械噪聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。施工單位應(yīng)注意合理安排施工時(shí)間和機(jī)械設(shè)備的擺放位置，盡量避免出現(xiàn)施工噪聲擾民問題。③地表水環(huán)境：施工場區(qū)應(yīng)設(shè)隔油、沉砂池，施工期產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂后達(dá)標(biāo)排放或回用，施工機(jī)械產(chǎn)生的含油廢水經(jīng)隔油沉淀處理后達(dá)標(biāo)排放；在施工期工地會(huì)有一定量的生活廢水，施工人員利用附近公廁，減少生活污水的排放量，使施工期對地表水環(huán)境質(zhì)量影響降低到最低程度。施工方有責(zé)任做好污染防治工作，使這些問題不對區(qū)域環(huán)境造成影響，使施工期對地表水環(huán)境的影響降低到最低程度。④固體廢棄物：場地現(xiàn)已基本平整，僅局部去高填低，挖方量約為11萬m2，全部用于場地填平，不外運(yùn)，無棄方。管溝開挖后及時(shí)安裝管道以將泥土回填到位，對建筑棄渣收集至指定渣場處置，不能隨意堆放、傾倒。施工人員生活垃圾集中處理，不得亂倒，必須集中收集后送往指定垃圾處理場統(tǒng)一處理，廢渣經(jīng)以上方法處理后對環(huán)境影響很小。⑤水土流失：工程場地開挖時(shí)易造成水土流失，在施工期應(yīng)合理安排工期，地表開挖盡量避免暴雨季節(jié)，根據(jù)施工計(jì)劃，預(yù)先修建沉砂池、排水溝等，對于長時(shí)間裸露的開挖面，遇雨時(shí)應(yīng)用塑料布覆蓋，減輕降雨的沖刷，施工完成后應(yīng)盡快進(jìn)行路面硬化和綠化工作，把水土流失降低到最低限度。⑥交通影響分析：施工期大量工程車輛進(jìn)出施工場地，會(huì)加大該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。施工方應(yīng)合理規(guī)劃車輛進(jìn)出路線，安排專人指揮交通，以防止交通阻塞和噪聲污染，車輛上路前必須將泥土清理干凈，嚴(yán)禁車輪帶泥土上路和超高、超載運(yùn)輸。7.1.4營運(yùn)期的環(huán)境影響①廢氣：項(xiàng)目工程投入使用后，對大氣的污染主要為住宅廚房油煙、生化處理池產(chǎn)生的臭氣和汽車尾氣。各住戶均使用清潔能源天然氣，排放廢氣中的污染物對大氣環(huán)境影響很小，住宅樓油煙經(jīng)排氣道高空排放，對環(huán)境影響??；生化處理池產(chǎn)生的臭氣經(jīng)專用管道接入就近樓頂排放，對環(huán)境影響很??；車庫中尾氣排放量少，經(jīng)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)由專用管道至豎井高空排放，對環(huán)境影響甚微。②廢水：小區(qū)內(nèi)住宅生活污水可直接排入市政污水管，營業(yè)性餐飲污水需經(jīng)隔油、生化處理達(dá)一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管，小區(qū)各種污水經(jīng)市政管道最終匯集到某某縣污水處理廠處理。③噪聲：本項(xiàng)目投入建設(shè)期間，對噪聲值較高的部分設(shè)備，采取了極為嚴(yán)格的防治措施，且采取較為嚴(yán)格的隔聲、減震等措施。故正常情況下，對外部聲環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。④固體廢棄物：小區(qū)的主要固體廢棄物是生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)小型垃圾中轉(zhuǎn)站，位于南側(cè)，距離垃圾站15m的衛(wèi)生防護(hù)距離要求，生活垃圾實(shí)行分類袋裝化，每日由專人到居民區(qū)收集后運(yùn)至專門垃圾收集點(diǎn)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不危害環(huán)境。7.1.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)通過以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對環(huán)境的影響，同時(shí)盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。本工程作為高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的商品房小區(qū)，交通順暢，服務(wù)水平高，且管理完善，綠化面積大，將大大地減少噪聲、廢氣、交通振動(dòng)的污染。總體上，本工程道路運(yùn)營期間對城市環(huán)境影響較小。7.2節(jié)能措施7.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)①《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93；②重慶市《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ50-052-2006；③《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50/5024-2002;④《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004。⑤《節(jié)水型生活用水器具》CJ164－2002。7.2.2建筑節(jié)能①總平面節(jié)能設(shè)計(jì)中盡量減少硬化（混凝土、石板等）地面，增加綠地和水域；建筑群的布置疏密有間，布置有利于自然通風(fēng)；建筑物的平面盡可能保證通風(fēng)良好，特別是板式住宅通風(fēng)條件相當(dāng)優(yōu)越。小區(qū)大部分住宅盡可能偏于南北朝向布置。②建筑單體節(jié)能將住宅主要活動(dòng)房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比例，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。門窗洞口的開啟位置有利于自然采光，也有利于自然通風(fēng)；原則上減少建筑物外表面積。選用合適的建筑體型系數(shù)，居住建筑滿足《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間排風(fēng)口的設(shè)置，避免強(qiáng)風(fēng)時(shí)的倒灌現(xiàn)象和油煙等對周圍環(huán)境的污染；單面采光房間的進(jìn)深適宜；屋面、外墻表面采用淺色處理；樓梯間采用可開啟式外窗;加強(qiáng)樓地面、分戶墻的保溫隔熱處理;住戶的空調(diào)機(jī)組室外機(jī)位置合理，滿足通風(fēng)要求，不易受陽光直射。③建筑物外圍護(hù)墻節(jié)能在滿足基本的承重、安全圍護(hù)、防水、防潮功能外，考慮以下幾點(diǎn)：采用保溫隔熱性能好的墻體材料，如燒結(jié)巖空心磚、加氣混凝土砌塊、陶?；炷疗鰤K、加保溫層的復(fù)合墻板等；采用外墻保溫體系（如聚苯顆粒保溫漿料保溫砂漿、擠塑聚苯板保溫板等），以滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定。④門窗節(jié)能除滿足基本的采光、通風(fēng)和安全圍護(hù)作用外，還應(yīng)從以下及各方面來考慮門窗的節(jié)能特性，以滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定：選用塑料窗框型材；采用傳熱系數(shù)低的外門窗玻璃（中空玻璃、低輻射中空玻璃、Low-E玻璃等）材料；門窗應(yīng)具有良好的密封性能。住宅外窗氣密性七層以下不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測方法》規(guī)定的3級(jí)，七層及以上不低于4級(jí)。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測方法》規(guī)定的4級(jí)。透明幕墻的氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級(jí)》規(guī)定的3級(jí)。⑤屋面節(jié)能利用屋頂植草、栽花、種植灌木、形成生態(tài)屋面；保溫層設(shè)置在防水層上，形成倒置式屋面；⑥對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)個(gè)別部位滿足“節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”有較大困難時(shí)，將在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑物全年耗電量的綜合性能指標(biāo)（或權(quán)衡）判斷，通過調(diào)整構(gòu)造，使該指標(biāo)能滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。7.2.3給排水節(jié)能①選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。②按用水部門設(shè)置水表進(jìn)行計(jì)量收費(fèi)。③游泳池用水經(jīng)處理后，循環(huán)使用，可循環(huán)利用率達(dá)85-90%。④水池（箱）設(shè)報(bào)警溢流水位，防止長時(shí)間溢流排水。7.2.4電氣節(jié)能（1）供配電系統(tǒng)節(jié)能①變配電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以縮短配電半經(jīng)減少線路損耗；②合理選擇變壓器的容量和臺(tái)數(shù)，以適應(yīng)由于季節(jié)性造成的負(fù)荷變化時(shí)能夠靈活投切變壓器，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減少由于輕載運(yùn)行造成的不必要電能損耗，③合理分配負(fù)荷，控制變壓器負(fù)載率在75%--85%之間，盡量使變壓器工作在高效低耗區(qū)內(nèi)；（2）減少線路損耗：①盡量選用電阻率ρ較小的導(dǎo)線；②盡可能減少導(dǎo)線長度，盡可能避免在設(shè)計(jì)中線路走彎，不走或少走回頭路；③變電所應(yīng)盡可能地靠近負(fù)荷中心，以減少供電半徑；④對于較長的線路，在滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護(hù)配合及電壓降要求的前提下，在選定線截面時(shí)加大一級(jí)線截面。（3）提高功率因數(shù)①設(shè)計(jì)中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備；電感性用電設(shè)備可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備(如配有電容補(bǔ)償?shù)臒晒鉄舻?；②在采用分散就地補(bǔ)償和高、低壓柜集中補(bǔ)償相結(jié)合的方式以提高功率因數(shù)。（4）變壓器、電動(dòng)機(jī)節(jié)能①選用SCR9節(jié)能變壓器；②選用高效率的電動(dòng)機(jī)；③采用變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)使其在負(fù)載率變化時(shí)自動(dòng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速使得與負(fù)載變化相適應(yīng)以提高電動(dòng)機(jī)輕載時(shí)的效率。（5）照明節(jié)能在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能.。①充分合理地利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)地結(jié)合，以節(jié)約了人工照明電能；②照明設(shè)計(jì)滿足《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的各種照度標(biāo)準(zhǔn)、視覺要求、照明功率密度，其主要場所的平均照度及功率密度值如下；樓梯、平臺(tái)75lx③在滿足照明質(zhì)量的前提下，一般房間(場所)優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈(如T5、T8管)及緊湊型熒光燈；④使用低能耗及性能優(yōu)的光源用電附件（電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等）；公共建筑場所內(nèi)的熒光燈選用帶有無功補(bǔ)償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器。⑤根據(jù)照明使用特點(diǎn)，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開關(guān)點(diǎn)；公共場所及室外照明采用程序控制或光電、聲控開關(guān)；走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所采用節(jié)能自熄開關(guān)。7.2.5節(jié)能效果評(píng)價(jià)采取以上節(jié)能措施后，能源利用率將得到提高。本項(xiàng)目可達(dá)到國家節(jié)能規(guī)定的要求，符合節(jié)約能源的總方針。第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防8.1國家有關(guān)法規(guī)1、《中華人民共和國行政處罰法》〔2007-02-02〕2、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》〔2007-02-02〕3、《中華人民共和國消防法》〔2007-02-02〕8.2項(xiàng)目實(shí)施中有可能對勞動(dòng)法造成的危害1、土方開挖：土方在開挖的過程中有可能出現(xiàn)崩塌，這也可能危害勞動(dòng)者的生命安全，必須盡可能避免對人造成傷害。2、機(jī)械傷害：施工過程中將使用各種大型機(jī)具，若操作不當(dāng)，也會(huì)造成對人的傷害。3、施工人員在現(xiàn)場的住房：若消防安全措施不到位，亦可能造成火災(zāi)，從而危及人員的安全。8.3安全措施1、組成：以業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位為主要成員的安全、消防領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，制定切實(shí)有效的安全管理?xiàng)l例，定人定期定時(shí)對安全消防進(jìn)行檢查，凡不符合安全生產(chǎn)及消防安全的作法隨時(shí)糾正，避免發(fā)生安全事故。2、嚴(yán)格對危險(xiǎn)品如炸藥、雷管等的管理，非危險(xiǎn)品操作人員不得接觸危險(xiǎn)品。存儲(chǔ)危險(xiǎn)品的庫房，應(yīng)有安全消防措施，并應(yīng)距人員集區(qū)、道路、房屋保持安全距離。3、對施工機(jī)具應(yīng)制定安全操作規(guī)程，操作人員應(yīng)持證上崗，杜絕無證操作。4、對現(xiàn)場施工人員的住房，應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定修建，應(yīng)有必須的消防通道及消防措施，嚴(yán)格對用電、用火的規(guī)定檢查，消除火災(zāi)隱患。5、對隨時(shí)會(huì)產(chǎn)生安全危害的作業(yè)應(yīng)采取必要的安全保護(hù)措施；如土方開挖時(shí)的護(hù)坡和支撐等，沒有安全措施不得施工。6、應(yīng)按工作需要或氣候特點(diǎn)發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)用品、清涼或消暑、防寒藥品和用具。第九章項(xiàng)目的管理及實(shí)施9.1組織機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)是否合理，不僅會(huì)影響工作效率，而且會(huì)對其員工的精神面貌、工作態(tài)度產(chǎn)生影響。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本原則有九條，分別是：組織的目標(biāo)性：使組織內(nèi)各部分于單位整體經(jīng)營目標(biāo)下能充分發(fā)揮能力而達(dá)成各自目標(biāo)；組織的成長性：考慮單位的業(yè)績經(jīng)營與持續(xù)成長；組織的穩(wěn)定性：隨著單位成長而逐步調(diào)整組織是必要的，但經(jīng)常的組織、權(quán)責(zé)、程序變更將使員工信心動(dòng)搖；組織的簡單性：組織的簡單將有助于內(nèi)部協(xié)調(diào)與人力分配；組織的彈性：保持基本形態(tài)，又能配合各種環(huán)境條件的變化；組織的均衡性：各部門業(yè)務(wù)量的均衡，將有助于內(nèi)部的平衡與分工；指揮的統(tǒng)一性：一人同時(shí)接受二位以上主管管理，將使其產(chǎn)生無所適從的感覺；權(quán)責(zé)明確化：權(quán)責(zé)或職責(zé)不清將使工作發(fā)生重復(fù)或遺漏、推諉現(xiàn)象，易使員工產(chǎn)生挫折感；作業(yè)制度化：明確的制度與標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)可減少摸索時(shí)間。當(dāng)然，在實(shí)際運(yùn)作過程中，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展和變化而不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)是管理跨距與專業(yè)化。管理跨距（控制界限）受單位主管直接有效地指揮、監(jiān)督部屬的能力限制，最適當(dāng)?shù)墓芾砜缇嘣O(shè)計(jì)并無一定的法則；專業(yè)化則是在可能的范圍內(nèi)由各單位人員擔(dān)任單一或?qū)I(yè)分工的業(yè)務(wù)活動(dòng)，可加強(qiáng)單位面對多變競爭環(huán)境的適應(yīng)能力。因此業(yè)主成立以公司領(lǐng)導(dǎo)為主的項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)，配備足夠的管理人員。組織機(jī)構(gòu)圖公司領(lǐng)導(dǎo)層公司領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目經(jīng)理銷售部財(cái)務(wù)部工程部安全消防部后勤部1、以公司主要領(lǐng)導(dǎo)為項(xiàng)目經(jīng)理，統(tǒng)一管理項(xiàng)目的實(shí)施。2、該項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)處理日常文字打印，公文交接等事務(wù)。3、設(shè)立財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)處理現(xiàn)場預(yù)決算和小額財(cái)務(wù)費(fèi)用的報(bào)銷經(jīng)賬。4、設(shè)立工程部，主要控制項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度，施工質(zhì)量和工程量的確認(rèn)等，可吸納監(jiān)理單位監(jiān)理工程師共同組成。5、設(shè)立安全消防部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中的安全規(guī)章的制度，檢查落實(shí)工作，并對消防工作和現(xiàn)場的保衛(wèi)防盜防火負(fù)責(zé)，其主要責(zé)任人為項(xiàng)目經(jīng)理。6、設(shè)立后勤部，主要負(fù)責(zé)施工人員的生產(chǎn)生活必需品的采購供應(yīng)及發(fā)放工作。7、設(shè)立銷售部，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售。9.2項(xiàng)目的監(jiān)督和評(píng)價(jià)9.2.1實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督1、項(xiàng)目的監(jiān)督機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目業(yè)主人員組成，主要監(jiān)督資金到位和運(yùn)用情況，確保?？顚Ｓ煤凸こ痰捻樌麑?shí)施。2、項(xiàng)目的監(jiān)督可采取現(xiàn)場查勘、資料抽查等監(jiān)督方式。3、工程監(jiān)督實(shí)行工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，報(bào)請政府派出機(jī)構(gòu)質(zhì)量監(jiān)督站，并委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會(huì)監(jiān)理公司進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，結(jié)合專家組共同把好工程建設(shè)質(zhì)量關(guān)。9.2.2監(jiān)督方式監(jiān)督分為兩種：經(jīng)常性監(jiān)督：即對項(xiàng)目活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如計(jì)劃的可行性、計(jì)劃的實(shí)施情況、資金的到位情況、建設(shè)質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施和投資效益的發(fā)揮。階段性監(jiān)督：即定期對項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，如項(xiàng)目相關(guān)政策的制定與實(shí)施，配套資金的落實(shí)。設(shè)備的安裝和使用等。對項(xiàng)目中的不足之處進(jìn)行修改和完善。第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目的運(yùn)作周期，從項(xiàng)目前期工作到實(shí)現(xiàn)全部銷售，為縮短工期建設(shè)期，部分工作交叉進(jìn)行。根據(jù)謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)，在項(xiàng)目滿足所有建設(shè)條件下，按照正常的建設(shè)速度，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)2011年3月獲得樓房的預(yù)售許可證，2011年12月全部工程竣工。2011年12月全部銷售。10.1項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)業(yè)主的建設(shè)計(jì)劃，在滿足資金供應(yīng)的前提下，項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃進(jìn)度見下表：項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃進(jìn)度年月

工程內(nèi)容2010年2011年2012年91011121234…11121234可行性報(bào)告資金落實(shí)工程招標(biāo)土建施工竣工驗(yàn)收房屋銷售第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算11.1.1投資估算的編制依據(jù)1）建設(shè)部《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2003年版）2）《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定》3）重慶市關(guān)于建設(shè)工程各項(xiàng)費(fèi)用的相關(guān)文件4）建筑、結(jié)構(gòu)和公用工程各專業(yè)單位提供的設(shè)計(jì)圖紙和數(shù)據(jù)5）國家相關(guān)稅收法律、法規(guī)和政策6）一期工程建設(shè)的相關(guān)情況7）一二期工程共同發(fā)生的費(fèi)用，按照用地面積分?jǐn)偅诜謹(jǐn)傁禂?shù)為0.62。11.1.2建設(shè)投資估算1）建筑安裝工程費(fèi)用本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用為1,064.36萬元，詳見表：重慶市豐都縣柏康.陽光上海城二期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE77建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本總成本（萬元）備注平均A棟5層住宅B棟5層住宅C棟5層住宅D棟5層住宅合計(jì)建筑面積*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.571主體建筑工程費(fèi)917.89295.00247.38247.42187.16976.96◆基礎(chǔ)工程費(fèi)130.9042.0735.2835.2826.69139.32◆結(jié)構(gòu)及粗裝修536.00172.26144.46144.48109.29570.50◆門窗工程63.8020.5017.1917.2013.0167.91◆公共部位裝修31.6210.168.528.526.4533.65◆外立面裝修155.5850.0041.9341.9431.72165.592主體安裝工程費(fèi)82.1126.3922.1322.1316.7487.39◆室內(nèi)水暖氣電62.1119.9616.7416.7412.6666.11◆設(shè)備及安裝費(fèi)15.004.824.044.043.0615.97◆弱電系統(tǒng)5.001.611.351.351.025.32合計(jì)1000.00321.39269.51269.55203.911064.363）項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用主要計(jì)算依據(jù):①.土地費(fèi)用,本項(xiàng)目地塊屬于出讓土地性質(zhì)，共6590平方米，公司已經(jīng)一次性支付了全部土地出讓金和合同契稅等稅費(fèi)347萬元。②.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)原國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的計(jì)價(jià)格〔2002〕10號(hào)文規(guī)定估算。③.建設(shè)單位管理費(fèi)，根據(jù)渝財(cái)建〔2003〕71號(hào)文計(jì)取計(jì)取。④.工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)“發(fā)改價(jià)格【2007】670號(hào)文件規(guī)定按計(jì)取。⑤.工程造價(jià)咨詢費(fèi)根據(jù)“渝價(jià)〔2006〕49號(hào)”文件規(guī)定計(jì)取。⑥.工程招標(biāo)代理費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號(hào)文規(guī)定并參照市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。⑦.城市建設(shè)配套費(fèi)按2011年重慶市人政府令第253號(hào)和渝府發(fā)〔2009〕110號(hào)文執(zhí)行。其城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)縣（自治縣）人民政府確定。按某地現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為160元/m2估算。⑧.環(huán)評(píng)費(fèi)按照某某縣政府有關(guān)規(guī)定，按1元/m2計(jì)?、?其他未標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用按表列備注進(jìn)行估算。估算結(jié)果，工程建設(shè)其他費(fèi)用782.14萬元,其中:土地成本347萬元,前期工程成本145.68萬元,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本245.60萬元,小區(qū)配套工程成本25.28萬元,開發(fā)管理間接費(fèi)18.28萬元；具體見工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表。工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)量單位工作量單價(jià)(元)金額

(萬元)工程量及單價(jià)說明2.1土地成本萬元527.00347.29根據(jù)國地出合同繳交地價(jià)2.2前期工程成本M2145.682.2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)M2-5.92[計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)]◆測繪費(fèi)用M2106441.501.60按建筑面積1.5元/平方米。按土地面積0.14元/平方米◆施工放線M242,954.001.18按每棟2954元，參照其他單位◆竣工測量費(fèi)M2106442.752.93參照其他單位估算價(jià)格綜合估算.建筑面積測量為0.3元/平方米，高度和間距測量：300元/幢◆建筑物沉降觀測M2106440.200.212.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)M2-27.73◆規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)費(fèi)M2106441.001.06按建筑面積：1元/m2◆總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及(曬)圖紙費(fèi)M26,590.000.750.490.75元/M2◆概念設(shè)計(jì)M2106440.200.21總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（定點(diǎn)費(fèi)）按土地面積2元/平方米?！粢?guī)劃設(shè)計(jì)M2106445.005.32◆建筑設(shè)計(jì)費(fèi)㎡1064410.0010.64[計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)]，參照其他單位執(zhí)行10元/平米（建筑面積）◆施工圖技術(shù)審查費(fèi)㎡106443.003.19建筑面積*3元/m2◆施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)M2106443.003.19建筑面積*3元/m2，包括總圖（市政、給排水）施工圖設(shè)計(jì)◆圖紙審查費(fèi)M2106441.481.57按建筑面積：1.48元/平方米◆環(huán)境設(shè)計(jì)M2203010.002.03按綠化用地面積:10元/平方米，2.2.3技術(shù)類咨詢費(fèi)用8.48技術(shù)咨詢費(fèi)用◆工程咨詢費(fèi)元、%1064.361.000.11按建筑面積:1元/平方米。。渝價(jià)[2000]352號(hào)、計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)◆工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)元、%10641.000.11[渝價(jià)[2010]69號(hào)]

概算審查費(fèi)、編制標(biāo)底審核等咨詢費(fèi)、跟蹤審計(jì)費(fèi)、決算編制費(fèi)◆招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)元、%10640.000.00發(fā)改辦價(jià)格【2003】857號(hào)、計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)，按中標(biāo)價(jià)0.2％◆合同簽證管理費(fèi)元、%1064-按中標(biāo)價(jià)計(jì)：合同印花稅：合同價(jià)的萬分之三，甲乙方各付一半◆環(huán)保評(píng)審費(fèi)（環(huán)評(píng)報(bào)告編制及評(píng)審費(fèi)）元、%10642.500.27按中標(biāo)價(jià)計(jì)：計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)?！魳?biāo)底編制審查費(fèi)元、%10640.000.00按中標(biāo)價(jià)：標(biāo)底價(jià)的3‰◆工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)元、%10641.50%發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)◆地震安全評(píng)價(jià)M2106447.528.00參照其他單位估算2.2.4報(bào)批報(bào)建費(fèi)M237.36◆白蟻防治費(fèi)M2106441.001.06建筑面積×1.2元/m2渝價(jià)【2003】489號(hào)◆人防易地建設(shè)費(fèi)M21064425.0026.61按建筑面積:25元/平方米。渝價(jià)（2010〕230號(hào)，按建設(shè)項(xiàng)目地面規(guī)劃設(shè)計(jì)房屋總建筑面積計(jì)收文件25元/M2◆消防審查費(fèi)M2106441.501.60按建筑面積：3元/平方米計(jì)算◆防雷監(jiān)督費(fèi)、檢測、設(shè)計(jì)審查費(fèi)M2106440.800.85暫估，監(jiān)督費(fèi)0.8元/平方米。檢測避雷針55元/支，計(jì)500支3萬元◆排污費(fèi)萬元106444.004.26暫估價(jià)◆噪音費(fèi)月121,600.001.921600元/月估算◆房產(chǎn)測繪費(fèi)M2106441.001.06合同正在辦理中,按1元/平方2.2.5建設(shè)監(jiān)管收費(fèi)M2-8.53◆工程監(jiān)理費(fèi)M2106443.503.73發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)，可按建筑面積計(jì)◆預(yù)結(jié)算編審費(fèi)M2106441.001.06工程造價(jià)的1‰，也可按建筑面積計(jì)◆工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)M2106441.701.81工程造價(jià)的1.7‰，參照市場價(jià)格按渝價(jià)【2001】345號(hào)◆安全監(jiān)督費(fèi)M2106440.810.86工程造價(jià)的0.6‰，包含在工程費(fèi)中◆建筑市場管理費(fèi)M2106441.001.06工程造價(jià)的1.28‰，也可按建筑面積計(jì)2.2.6三通一平費(fèi)M2-57.67◆臨時(shí)用電M2106442.002.13臨時(shí)電KVA,參照估算◆臨時(shí)用水M2106441.001.06占地面積,參照估算◆場地平整M265908.005.2735~180元/平米◆臨時(shí)圍墻建造費(fèi)M3165180.002.97臨時(shí)圍墻可按長度米計(jì)算，每米35~50/米，也可按立方米計(jì)算套定額。圍墻長度*圍墻高度1.8m*圍墻厚度24墻（24厘米）。單價(jià)：按180元/M3◆臨時(shí)施工道路M22,437.6915.003.66按占地面積:15元/平方米◆施工用電M21064415.0015.97按建筑面積:15元/平方米◆施工用水M21064420.0021.29按建筑面積:20元/平方米◆其它費(fèi)用M2106445.005.32按建筑面積:5元/平方米2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本245.602.3.1室外給排水系統(tǒng)M2-26.61◆室外給水系統(tǒng)M21064425.0026.61總建筑面積*20元/平方米◆雨污水系統(tǒng)M210644-總建筑面積*15元/平方米2.3.3室外電氣及高低壓設(shè)備M2-42.57雙回路系統(tǒng)，不需發(fā)電機(jī)◆高低壓配電設(shè)備及安裝M21064440.0042.572.3.4室外智能化系統(tǒng)M2-6.12◆停車管理系統(tǒng)M2106440.550.59露天停車場、地下室、架空層停車場管理◆小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)M2106440.500.53◆小區(qū)周界紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)M2106440.200.21◆小區(qū)門禁系統(tǒng)M2106443.804.04◆電子巡更系統(tǒng)M2106440.100.11◆電子公告屏M2106440.250.27◆管理中心M2106440.350.372.3.5市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)M210643.57160.00170.30按建筑面積:160元/平方米2.4小區(qū)配套工程成本M225.28暫按建安工程費(fèi)2.4.1綠化建設(shè)費(fèi)M22030-7.11用地面積元/平方米，一般按綠化用地35元/平米◆公共綠化M2203035.007.11重要公共部位的綠化2.4.3道路廣場建造費(fèi)M224384.88按道路面積每平方35元計(jì)算,道路按寬5Ｍ*道路長度◆普通車行道M2243820.004.88道路面積：含瀝青路面及砼路面車行道◆硬質(zhì)鋪裝車行道M2-硬鋪裝車道面積計(jì)：消防等使用的硬鋪裝車道◆硬質(zhì)鋪裝廣場及人行道M2-按鋪裝面積計(jì)算2.4.4室外照明M2106441.501.60建筑面積2.4.5室外環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程M21064411.71建筑面積：兒童游樂設(shè)施、指示、標(biāo)識(shí)牌、垃圾桶、座椅、陽傘◆小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程M210643.575.005.32用地面積5元/平方米◆小區(qū)市政配套工程M210643.576.006.39用地面積6元/平方米◆小區(qū)水岸整治M2-用地面積0元/平方米2.5開發(fā)間接費(fèi)萬元、%18.28直接投資額*2%2.5.1管理費(fèi)萬元、%1,8281.0%18.28[渝財(cái)建[2003]71號(hào)]，按總投資的0.8%。建標(biāo)（1996）628號(hào)、財(cái)建(2002)394號(hào)2.5.2財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元、%05.4%0.00按銀行最新貸款基準(zhǔn)利率為5.4%中長期貸款:一至三年（含）期年利率為5.4%合計(jì)萬元-782.143）預(yù)備費(fèi)由于本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較短，約1年，因此不做漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算。按照建設(shè)部的規(guī)定，基本預(yù)備費(fèi)安工程費(fèi)用和其他費(fèi)用按5%計(jì)取，為92.27萬元。6）項(xiàng)目建設(shè)工程靜態(tài)投資估算匯總經(jīng)匯總計(jì)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1938.77萬元，詳見表15。表15項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算匯總表序號(hào)成本項(xiàng)目平均單位成本投資估算匯總成本（萬元）成本占比（元）A棟5層住宅B棟5層住宅C棟5層住宅D棟5層住宅合計(jì)建筑面積*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.571建安工程成本1000.00321.39269.51269.55203.911,064.3654.9%1.1主體建筑工程費(fèi)917.89295.00247.38247.42187.16976.9650.4%1.2主體安裝工程費(fèi)82.1126.3922.1322.1316.7487.394.5%2工程建設(shè)其他費(fèi)用734.85236.17198.05198.08149.84782.1440.3%2.1土地成本326.29104.8787.9487.9566.53347.2917.9%2.2前期工程成本136.8743.9936.8936.8927.91145.687.5%2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本230.7574.1662.1962.2047.05245.6012.7%2.4小區(qū)配套工程成本23.767.636.406.404.8425.281.3%2.5開發(fā)間接費(fèi)17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.1管理費(fèi)17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.2財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00-----0.0%3不可預(yù)見費(fèi)86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.1基本預(yù)備費(fèi)86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.00-----0.0%開發(fā)成本1821.54585.42490.93491.00371.421938.77100.0%11.3資金籌措以及安排項(xiàng)目總投資1938.77萬元，計(jì)劃資金籌措：自