房地產(chǎn)項目融資-房西苑在淄博第五屆房地產(chǎn)高層峰會上的報告

房地產(chǎn)項目融資——房西苑在淄博第五屆房地產(chǎn)高層峰會上的報告在演講之前先問大家?guī)讉€問題。各位老總想少花錢多辦事嗎？想不花錢也辦事嗎？想花別人的錢辦自己的事嗎？看來是不想。想少花錢多辦事的，去學會計師；如果想不花錢也辦事的，去學策劃師；如果想花別人的錢辦自己的事的，去學融資。所以我今天講的就是“花別人的錢，辦自己的事”。我的標題是“假如我是投資者”，這是什么意思呢？第一、我本人就是投資者。我一直是扮演著投資者的角色，12年前我從美國回來的時候，就是被一個海外的投資基金把我派回來，做中國的首席代表。實際上我就是投資者。第二、我希望大家今天站在投資者的立場上去替投資者打打算盤，如果你理解了投資者，你就知道該怎么融資，道理很簡單。我們今天講融資，什么叫融資呢？融資就是一個簡單的商品交易。其實他并不復雜，交易什么？就跟交易這個手表沒什么區(qū)別。既然是一個交易，那么交易肯定要有標的，交易什么？當然不是交易手表。交易的東西是“項目”。咱們房地產(chǎn)企業(yè)都是一個、一個項目來建設的，所以交易的是項目。交易的第二個特點是必須有買方和賣方。買方是誰呢？買方就是投資者，賣方就是融資者。其實這個關系就這么簡單，融資者作為賣方，也就是說如果你想賣掉這個手表，你要了解兩個問題。第一個問題：投資者是誰？他們在那兒？第二個問題：投資者的需求是什么？他們的行為模式是什么？如果你了解了這兩點，你就能真正懂得該怎么賣掉這個項目，道理很簡單。怎么了解買方？一個最簡單的方法就是換位思維。假設你自己是投資者，你會怎么打算盤，你會怎么做決定？這個原則已經(jīng)成為判斷任何項目的原則。我經(jīng)常幫別人做融資，我會問“假如你是投資者，你會怎么做？”你不妨算一下，就明白該怎么融資了。12年前我從美國回到中國的時候，我是被境外的一個投資基金把我派回來的。我在香港的時候，我問老板一個問題：“老板，你給個政策，到了中國什么樣的項目我該投？什么樣的項目不該投？”老板說：“你看著辦吧?！蔽艺f：“什么叫看著辦？這不叫政策?！崩习逭f：“你這樣，你就把自己當成投資者，假如你愿意把自己的錢（私房錢）扔進去，那我就跟著你，你自己扔一萬我后面跟著100萬，你自己扔100萬我后面就跟著一個億，只要你愿意自己下去，我就閉著眼睛跟你?！边@個話很深刻，他講的就是這個道理：你就把我的錢當成你的錢，你打打算盤，你覺得化得來，我就在后面跟著你。換句話說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”反之叫做：“己所不欲，勿施于人。”最后，交易還有一個最基本的原則，就是“雙贏”，如果有雙方都參加，那就要“雙贏”（投資者和融資者）；如果有多方參加，那要“多贏”。只有“雙贏”和“多贏”才能使合作永遠的進行下去，否則就要打架了。好了，現(xiàn)在我們進入主題。剛才我說要想了解融資，有兩個問題：第一個是投資者是誰？他們在哪兒？第二個問題是投資者在想什么？舌薪勾投資池者是誤誰呢捆？我棟把投夏資者諷分為遲三種領人：罰第一曉種人妙叫實奉業(yè)投霜資者堆；第醒二種涼人叫蠻金融己投資逝者；融第三招種人軍叫證梨券投喝資者漢。為姐什么識這么攜分？紗沒有西任何領一本派教科軟書是壩這么胃分的蝕，這隙是我攻分的見。但多我這禁么分邊是有親道理求，根士據(jù)這棚三種幕人的難商務叛模式旱，就即是根吵據(jù)他基們不拖同的坐掙錢朗的方予法來該進行陶區(qū)別愛的。變小垂實業(yè)扔投資振者的逐商務潑模式滴叫做遷“旦買雞漢賣蛋皺”姨，雞阿就是忌他要累買你悅的項種目，詳?shù)熬吞澥钱a(chǎn)迎品，下他賣全掉了芬產(chǎn)品兼就有憤了利匯潤。姥所以框我們?nèi)梢怨部闯鰢?，事貝業(yè)投勞資者賞是這覺個項馳目的脅最終井消費眠者。微他要廈等雞苦屁股疤下蛋她，他堵靠蛋細活著彼，而剝不是豪靠雞殺屁股帝。招替嘴金融懸投資屯者的斬商務喝模式測是同“譽買蛋超賣雞齡”構。蛋仇是一怪個半差成品陜，他善買進領一個西半成鴨品，靠要付犬孵出汗小雞咐，把列小雞外養(yǎng)大復，到打市場荒上把特大雞傷賣掉蓄再買蓮蛋。坐金融獅投資塵者掙旅的是矩孵蛋乏的工掃錢和單小雞通和大拜雞的勵差價倆。由獵此我首們可劉以看催出，貿(mào)金融拌投資腎者不融是這切個項顧目的飲最終矛消費到者，施他是夜一個舞二道精販子番。糟呈卻證券樂投資倒者是扮“宴買雞拖賣雞鐮”喉，雞笨貴了研就賣鳳出。達如果逐金融參投資堆者是番二道以販子笛，他論就是奴投資蕩者。蹤半卸用一錯句冠漁冕堂老皇的碰話來梨講：鋼實業(yè)阿投資封者是衰企業(yè)艇家，堅金融渴投資東者是到資本時家，跨證券嗚投資私者是豪投機獸家。波在這造里我半絲毫庸沒有數(shù)貶低旗股民澆的意殊思，搖我在行這里庸要為得投機簡者平喝反，暖過去皂咱們預被共利產(chǎn)黨貸叫做秧投機販倒把榜分子攝，我墾就上惑過法餐庭，流也當電過投奸機倒寒把分哈子。鋼80捧年代贏我下快海，謊做了勺一個跑熱風執(zhí)機的技項目主，走冤了七昆道手鋼還沒和出庫太，最銳后給餡了山細東人赴。山笛東人痕賣不漸出去秤，把餡我們輛告了圖，法奴官一活上來習給我同們扣皺了一住頂帽壞子，涂“穴你們悼是投械機倒?jié)舶逊置钭右啊憋?。啞鎖描投機遮倒把變分子貨對社宅會作敢出了昌貢獻蛙，他座們把腿風險辣帶走律了，蹄資本疼市場嗽有風貓險。明上帝租在調(diào)歷整供坊求關反系的快時候誠鐵面潔無私摔，是罵誰用鳳他們悉的血養(yǎng)汗錢夫來填蜓滿溝與壑，連投資域倒把躬者就須是填旱溝壑墊的人烏，有舊了他偶們資既本市圓場就繳風平規(guī)浪靜寇。者拉吸閑話襪少說保，我索們介伍紹了侄這三戀種人完，我行們怎婆么對勵付他缺們呢哪？我達舉一津個例牢子，補假設物我們盒現(xiàn)在膚受理纏這個本項目鹿，無啦論這繳是一桂個項獨目也禾好，封一棟氏樓也修好，很都是責一個蠶待嫁棕的姑愧娘。趴這三烏種人琴分別昌扮演船不同頂?shù)慕浅Ｍ饶蛭鑼崢I(yè)漁投資濕者扮哭演的魯角色訓是你犬未來筆的丈時夫。儉既然販他要玩給你道當丈綿夫，斷他就社要認跟認真憑真的川考察成你，境用長存遠的針眼光吩考察宣你。哥他要狹跟你駕生兒示育女檔、白嗽頭偕古老，形把你底捆上承戰(zhàn)車死。但故是在因座的鍵人都惕知道希，婚野姻是田有風煩險的遲。問關我們敢在座夜的女狼同胞構們一怖個最悲簡單望的問包題：梯滿街非都是鋸男人泛，找惕個好啄丈夫鵲容易評嗎？膝你能兵找到變一個商好丈孫夫,綁如果巴你能佩嫁給郵一個蛾跨國縮公司伏.女粒人都賊知道擠，嫁內(nèi)一個追好丈航夫，乏下半拔輩子周吃喝志無憂粱。跨棍過公攤司會奪給你護來很工多好券東西矮，例衣如市粗場、舅技術餓、管眼理、沫資金咬、企喝業(yè)文猴化等鉤，但拼是你德將付魔出什廊么代伴價？到你要通付出英的代抹價是釣改姓滿從夫番。既良然他漢是一武個好剝丈夫宰，一跟定是恢一個夫強勢公的丈敘夫，或強勢圍就一積定要進控股勝，最宜后你漂就沒綢有控卷股權券了。挪過去事自己居掙的睜錢自痰己花珠，但賓是現(xiàn)廟在你休掙的肚錢要膽看別剪人的機顏色敞花，聰不但店董事丹長，旁甚至合部門簽經(jīng)理歡也換卵的干羨干凈霧凈了冤。使曉掙但是侍如果漂能換往來后畫半輩隨子吃拜喝不確愁，感這也靈值了趣，最封怕你躁找不母到一鮮個好蜓丈夫是，找兇了一耍個賴袖丈夫媽，賴便在自西己身可上，鐘吃軟繳飯，秋沒有包實力略，他估在你閱身上兔吸你扛的血漏，吃案你的熊軟飯支，最準后你改還甩噴不掉象。根觸據(jù)中鳥國的囑《企按業(yè)法君》，如股東政入資樸是不哲能撤斯資的焰，你思怎么適甩掉恨。所記以只武能在德家里弓打架剖，苦院一輩扮子了域。捏技襯假如趣你在掃融資竄的問畜題上菌交易燙不慎濫，找昂了一銅個壞走丈夫叼，那妹這個姑公司匆就毀位了。嘗只有載一個愛辦法葵，把眾它甩滾掉，辣就是暴找人幕把他的贖出良來，晌誰愿風意贖頸他呢百？天議曉得旅。所章以婚犧姻是愿有風備險的歐，你拾要找域到一翠個好祖丈夫亡的機卻會是自可遇亂不可苦求的雙，這菌是用哭你畢就生的貨幸福程進行壩一次撞豪賭區(qū)，而礙且機哀會只池有一丘次。央霜蹲既然完婚姻華是有洪風險芹的，推有沒陽有其文它的糟方法恒呢？綁有！但好丈嬌夫找蓋不到故，咱譽們可疤以找洽情人錘。情傭人是怠誰？框情人巨就是瞎金融出投資館者。仇金融及投資謎者會呢跟你欣同居毒，但突是不攔會跟估你結羽婚，票在同聯(lián)居的獨日子舒里，磁恩愛光如夫撲妻，嶄好好努過日換子。便但是殼你千狹萬不客要指討望這倡位情幼人會爹忠于紋愛情帳，總秒有一蒙天她雞會把望你賣須掉，矛令尋孫新歡戶。但員是你感要了渡解，鳳假如箭他不僻把你揮賣掉途，不舌另尋三新歡像，他霧跟你渡談上閣戀愛傲了，話把你豎領回誤家，朽和你橡結婚襯，他爹就成際了養(yǎng)征雞戶迫，他抗養(yǎng)雞行干什曲么？單李嘉襪誠有舒一句銳名言亡：千濱萬不更要和執(zhí)你的瓣企業(yè)顏談戀揭愛。病他萬段一要差是愛足上你建，和萬你結著婚顯，他悅就是巾北京患話的炎“坡四大舞傻違”蝴：炒哪股炒繁成了尊股東刃，炒減房炒蚊成了凳房東歲，泡券妞泡建成了廉老公綁，當紗顧問闖當成禽了老權總，盟這盟第方四句價是說貨我的民。這宏是他遠商務夜模式震的失提敗，代也是險生意扒上的吳失敗雀。遼階承既然阻我們帳知道稱了這飯位情兩人的礙德行激，怎剝么對鉤付他辨呢？墨很簡敞單，繼當你品打開堆門的族時候罵，門之外站糧著個慢漂亮柔的白稠馬王作子，釋但他教遲遲叼不愿版進門卷，眼喘光猶蜓豫不壩定，畏他在憲看什牧么？飲他在吧看后渠門在恢哪里殃？所敘以這蒜個時形候你最要勇暫敢的綁面對暴他說圣“期親愛窮的，戲進門冰吧，捎在我速們同粘居的敞日子莫里，律我們昂恩愛篩的過常日子侍，我寒現(xiàn)在蜂就告間訴你插，后跡門在滲那里晴，你利放心鏡好了漏。悄”核這位哪情人堵只要齒看到面后門斑在哪決里，促馬上硬就會漸擁你呈入懷堵。很男管剛才梢我說容了，牽實業(yè)闖投資拍者是世丈夫仆，金恢融投宇資者良是情廢人。本證券拆投資鴨者是許什么末人？嗚大家果猜猜永看？痕有些惠人猜證到了劫，笑化著不第敢說期。嫖誰客。飄你說賞顧客然像不爭像嫖獎客？若打一聞槍換逆一個蓄地段閉。嫖韻客最削重要含的特示點是扛“較不負某責任庸”脈，但教是這鉆恰恰扮又是棍他們禿的優(yōu)未點，王所有挨的股革民都殼在往聞你身烤上扔帥錢，輝但是構從來寧不過悔問你棵的家獸務事百，這蓮就是山為什進么很瀉多老登板把盆股民誕當成協(xié)“紡世界豆上最哀可愛惜的人著”最，因匪為他小們不尺負責茶任，氧他們歌總來燭是用墻腳投爛票，章而不肝用手巨。這單就是腥股民育的可貨愛之昆處。作好僚好了冤，我幼們現(xiàn)畜在把對所有伏的投取資者莖都總局結為護三種營人了輝，我碧們后漏面再役討論臂怎么線定位微。有曾趕我們芬找到瓣投資串者了基，但防是你欠具體慚怎么稍跟投憐資者懶談，廈你還返得找添對門反。投脾資者遞是有院分工褲的，映有的雀投資悄者是絲專門體投資藥基礎畫設施果行業(yè)章的，掌有的山投資肢者專蹈門投領資高趁科技翻的，轉叫恢“紀風險墻投資崇”約，有鼠的投術資者晨投資畝加工治業(yè)，宵有的穩(wěn)投資石房地懲產(chǎn)，牽等等峰。所骨以你墓要搞曬清楚耕投資撿者在活專業(yè)故上的曬分工撇，然告后你座才能錘找對絲門。躍遇論有很茅多企礦業(yè)請棗我?guī)投剿谑зY，腰我說伴你不巡用我浙幫，喬你自控己也爪可以孫融資薪。他丈說漫“皇不對吹，房陸老師移，我姻們沒暢有融零資的獵渠道燈。治”校我在叉這里蹤糾正拖一個鹽概念板，什廳么叫柏做融均資渠儉道？織旗桑上個堅禮拜握我給架清華夠大學擱講課還，也非是房配地產(chǎn)閑老板追的班厚，它匯的題榮目叫另做斯“盯融資擇渠道帖”茂。我紗說這鑄個題饅目我吩三分布中就百講完形，根旦本不飲用講屠，融引資哪筒有渠鮮道？四他說嫂“吊我不舉認識超投資摩者。懶”狠我告押訴你猴一個知渠道螞——踐上網(wǎng)劣，在仆百度必或g怒oo歸gl頓e上歌找投羅資基無金，叛馬上肥出來環(huán)好幾抱百個梢，這謎就是驚渠道諒。很學多老煙板說懶“傭我不郵認識復這個那投資若者抽”賺，說這實話械我也苗不認苦識。押渠道耗在哪凈里？闊你在躺網(wǎng)上糞可以撕找得雜到。寧厚使我在扶北京訪給一笛個公梳司融暢資，析融資柜了三脫千萬擊美金節(jié)，我拜怎么乞做的錦呢？蠅當然饞他付疫錢，陣我給放他商除務計匠劃書機，后窩面我傍可以腿給大到家介貢紹一月下我楊的商沃務計償劃書完，我臺的商淺務計提劃書嬌沒有滑文字寇，全醫(yī)是畫示，然胞后翻爭譯成率了英居文。里我在紫網(wǎng)上揉找，常我打通入立“瘡投資灑”缸兩個坊字，零打入此英文堪Ca區(qū)pi戰(zhàn)ta遮l，詳出來謙好幾獨千個輕投資鑰機構環(huán)，最冶后看椅中一校個投黨資機鼻構，氣叫做象“躲丹尼握爾大”肝。丹錢尼爾疏是美鳴國的忘有線座電視醬之父漁，丹密尼爾弄死了罷，留盲下一興筆巨旺款，丟成立維一個輩國際膛性的醋公司忘，叫交做投億資基友金。們投資網(wǎng)基金尺的政或策剛栽好符隔合我角這個望項目令，所候以我心就把復我的磁商務雅計劃伸書就滿發(fā)了版過去亞。三萌天以畏后，亮丹尼沫爾的貫常務富副總舞給我全打電斯話，紋約我輕在紐壁約見京面，予要和款我們迷談一癥下，候因為決他對久我的王計劃春書很勞感興鴿趣。個就這濕么簡尤單，應還要者什么津渠道半？潮陵優(yōu)現(xiàn)在膨關鍵蝦的問正題是骨，假恥如我州把投咳資者潤領到萄你面彼前，初你跟幼他說咳什么閱？我配們今桂天講夜的問識題是囑“溝你跟貪他說好什么挖？展”敢這不膠是渠艦道，色我這海個人墓從來銅不壟滿斷渠綁道，海如果墳你請拿我融劑資，簡我告狼訴你乞他的村什是多諸少，踢你自仁己打特惡，剩孤下的濫事情孟我不鈔管，拿我不碰掙中材間渠等道的防錢。搏橫喝關鍵鴿的問煮題是愛什么蔽？杯勿慧第一浸、你砍要找脈對門物；嚷全范第二哭、要撓準備眾好跟換投資午者說篩什么矩。坡錦回后面估重點匯講的于就是疤這兩花個問慧題。艱投資醉者不厭但有狡行業(yè)復上的虧分工吹，而喪且他摩還有學階段網(wǎng)性的貫分工播。假異如這肅個項亡目剛泥剛開納始，禾如果引從房蜂地產(chǎn)聯(lián)里來音講，刑就是黃一個訂策劃腎，有談一個鄰潛在串的比刪較低懷的價北錢，進說不撈定這霜個比取較低偽的價域錢你漿還沒咱拿到港，你見先出勁第一蜓期資徐金，爸附帶束著項懲目策前劃（腎包括卵畫圖毯、寫陸商務朱計劃籍書、演做效研果圖通），沖這些準是一減期的雜資金寸。一銜期資震金花孔完了苦，蛋組孵出呈小雞覺，你綢再去檔融二煌期的呢資金互，比握如說要把地惡拿下圖來，杜利用糟二期卷資金政把小崗雞養(yǎng)壤成大吳雞。奪再融恢三期霸的資蒼金，督就是僚項目佛建設測，小謝雞下賴蛋了稍，樓趨蓋成斧了?？啡缓竺啬阍侔讶ト谧o四期潛的資峰金。肝第五文期是項上市萄。牛施莖當然苦我做漿了一成個標棚準化曠的流摘程，悠有一指些企斤業(yè)要蠢上市甩，有釘些企紙業(yè)不以上市趴，但極是企圖業(yè)為紫什么波要上葛市呢液？我搏曾經(jīng)植跟很舉多民降營企賤業(yè)家行討論米過這圍個問聽題，沈很多次民營朵企業(yè)建家要珍上市煎，讓逐我?guī)透`助他換操作嚴，我讀問他畢們?yōu)樘剖裁窗鸵蠟氖校o如果拼你不玉缺錢雕，就逐不要馬上市聚。企抓業(yè)是營自己禍的，越上市洪就成餡了公抬家的艇，以塵前自受己的格錢愛掀怎么引花怎服么花箏，上蛋市就鞏變成南了公饞眾的肺企業(yè)啦，花脂每一嘗份錢皇都需候要公奉告，龜這日禍子不忍好過純。但匪為什道么很瘦多企壟業(yè)還撈要上蹈市呢齊？因繞為前齒面給誕你投膊資的忘人要鵲退出達，他涼們需伶要掙使錢，艷他們規(guī)等不窯到你供賣產(chǎn)祝品后屈再掙霉錢，作他們惠把股域權賣瘦掉。孫脖咸而且寨拿賣鈔產(chǎn)品萍來說喇，就筆算賣堤樓是壇暴利鍋，掙耐的錢粗都不貴如股附市上廳掙的褲多。酒我舉防一個甘非常翻簡單烈的例鞭子，艙我是胳攜程瘡旅行旺網(wǎng)的或創(chuàng)始屯股東糞，大詳家乘遞飛機忙的時振候飛膏機場息老給瓦你發(fā)蔥卡，乒那一漿套東悼西就聰是我頑們發(fā)獸明的踐。攜婚程在找美國族上市顯，上惡市的倚時候括我們狼的創(chuàng)澡始股伴東發(fā)機的股肯票的科價值您是一畜分美撥金。神但是耗攜程析的旅醉游網(wǎng)峰的估塊價最霉高的走時候董是1鐵04咸美金印。大道家想勻一下秀，長得了多雨少倍刑？1叔04仿00排倍。簡什么斃地方行比股偵市上亂掙錢澤更快閣？前吊邊這卷幫人資實際堅上要帳的不牽是賣蜓產(chǎn)品馳的錢懷，他央們要榨的是永股市依上掙詢的錢咐，買莊雞的棵錢太集少，鼠所以京這就逼是大言家理宿解的匠“黎為什塑么要晴上市轟？喜”般。謀乘擔還有仿一個迫資金欄就是未“膊抬轎推子號”往的資伯金，鍬“老抬轎它子氣”蛇的資土金用扮來干蹄什么艦？攜意程在貧美國佳上市荷的時雨候，抬找了筋兩個歸“買抬轎經(jīng)子浪”搞的資累金，掠那都丹是赫炕赫有姑名的屠資金返，這情兩個遠資金朋花五植千美巖金買吃我們爛每個鑼股東跳14搶%的河股權浸，為恐什么賤？我億們要垮用交賓易證銜明我唇們公存司的領股價策已經(jīng)軌超過可5美賴金，粒那就泊可以南自動下入市澡了。每所謂圣的悅“最抬轎要子戀”杯，就兇是他乎用交肌易來趴證明訂你的脆股價折已經(jīng)島超過即了5底美金皂。在偽美國著上市互是不宵需要穿批的定，你予只要違股價裙超過盤5美善金，標其他擔條件小也滿熄足了須，你春就自域動入影市了餐。所懼謂的旬“權抬轎營子受”存，就屋是這廈些人無專門澡的干晴這個營事。宋奇許好了授，我股們?yōu)闋I什么竟要畫趕這張介圖，漠這張敘圖告辜訴我訴們?nèi)趭^資是抱一個至過程攪。這勾個過誠程實艘際上霧有點懼像嶼“瘋擊鼓虜傳花狀”頓，最棍后花絞落誰慧家，敗誰就悠在為密你的月項目攪買單橋？最適佳的郊結果臂是股頑民買忙單，除大部允分人邁上不買了市抖，最弊后還胸…尿。更胳利第二眠個、圣“樣擊鼓卷傳花淚”悟的游蓋戲說絹明一溪個問蘭題，兩你不塌要指叼望你欠在幼玉兒園湖的時辮候籌滾集上括大學棄的錢渴。你蜘在幼虎兒園陰的時寨候才永這么濤小，色你籌杠集了經(jīng)上大安學的限錢還財剩下殃什么碰，別顧人把紐錢拿欺走了腐，你斥只剩晌下這裹么多富，別逗人占絡99淹%，戀你占掛1%冠，你鐵還跟物他玩狼什么窄？你矮在幼銜兒園殃的時唱候籌濾上小慶學的事錢，驚小學臥的時缺候籌剪集中蘿學的踐錢，慮中學偶的時鑰候籌鉗大學城的錢暢，在活整個它過程似中你盈可以兔控制雙主導外權，絲一步帶一步券地把哀資產(chǎn)竄放大壯，你鑼要把把融資瑞的計污劃作味為一戲個過密程來有設計皆。要陰想一塔次把鉤所有杠的錢遞都融害到了禁，除叼非你寒在銀允行借某錢，冠今天饒我們鼠不討廊論銀纏行的番事，嘉我們海考慮縱其他短的方鞋式融禮資，外除非融你在刺銀行查借錢柿，你黑通過撥其他課方式愈融資溜，就公會喪鐮失控濾股權耍。怎找么樣融既可慘以保始持控伸股權齒，可徒以一滴步把嶼項目殼做起掉來呢駁？這燥就是推我們霧后面旁要討日論的彎問題軍——袍融資瞞采取拾什么息模式波？錫火芬我們梁現(xiàn)在號有一鍵個原黑則的撈劃分宿，有雙四個狗模式碎。商扣務權惠益、率外部皆、內(nèi)繩部、皺融資浮，這寫兒有偽四個肅象限睜。一宮個是涉“須外部蜘權益幸融資避”己，就融是要退用你坊的股拔權交軟換外御部的姨資金滋，這云是第湊一種捎模式城。第祥二種跡模式原叫做露“慣外部皂的債番務融暑資豪”禽，在育銀行尚借錢反，或克者在盟社會植上借橋錢。討第三透種方佩式叫億“該內(nèi)部荷的權戴益融碑資鄙”丹，在繪股東住之間夢搞股枯權，憶比如要股東進分紅酒，股耽東放抱棄分麗紅，敵把錢恢再投雀進去蹦，每春個股娃東按測照自失己的講股權刻，補金齊資堡金繼洪續(xù)往品里投逼。第比四種燒叫坦“冊內(nèi)部榜的債兩務融幟資帽”養(yǎng)，就廚是左物手借依右手腐的錢政。塞屆片舉最施簡單寶的例住子，撇比如乒說具“陣折舊絞資金叮”嘆，折龍舊資狐金在占理論面上是凍用來呀做設篩備更丹新，轟用來噸投在臥其他竿的項稍目上榜，自編己借瑞了自厭己的領錢。良饅咬這四貼種方耕法中壞哪種儀最優(yōu)末？看暫你用龜哪種漠尺子飲衡量遣了，嫩如果麥用好“而風險嶄能力拾”由來衡濁量，緩順序茶是1喂-2只-3罷-4北，什烏么樣蟲的商肚務模傭式風講險最謙強，永外部陣融資疊，外抖部權繡益融旬資，桿因為湊你找束更多問的股擴東進禍來，宰天塌傲下來灣有更頂多人母頂著惰。但艱如果蘆自己鉆借自刪己錢看，所慨有的懸風險偽都在章你身擋上。禽所以層如果融從夜“浴風險滴”營的角葬度講炮，應拔該是顛1-此2-陶3-蘿4，鏈如果喪從宏“盆融資困成本事”瘋來考歇慮，墊它的縣順序漲剛好屬反過椅來，賠應該蹄是4毒-3舉-2遞-1玩。叼衡厘外部刻權益腔融資嶄的融手資成辱本是座最高星的，孔如果朋你要虹上市盤，它謠的上嶺市風似險的訴能力湯最強苦。但擾是只皆要往頌中間擁的腰墻部砍協(xié)一刀詢，就索只有潔80周%，近剩下游的2渴0%舟被分怖掉了恐，這體個融賭資成左本不退高。禽我在宇美國著的時敢候，享我的爐老師菊教我雨的順翠序就水是按傳融資世成本辜來，列他給標我的保原則姻是偏“歡先內(nèi)數(shù)后外作，先蒙債后葡股拌”杠，能故內(nèi)部紫解決創(chuàng)的就打內(nèi)部廚解決閘，能拆用債圖解決遵的不輕要用課股來熟解決問。為反什么召不要太用股捧來解揮決？綱因為笨我給便股權憂融資途的定槍義就蝦是凱“悔砍了場大腿型來換亭汽車快”塘。股流權是滴什么項？咱跡們在偷座的天如果狐是老壟板都睡會明珠白，術股權綠就是賞你的贊骨肉釀，你所要用抬你的茅股權惹來交豈換別高人的糕資金爺，你痰看別駁人坐腥車走失得快亦，你淡眼紅那，對饅不起氣，拿蘇腿來威砍，翠你上立了車孟，雖趙然跑呢得快相，但曬永遠撕下不梯了車袍了，并因為熄你少蒼了腿蠶。我突過去法經(jīng)常抽做這刮個，架經(jīng)常親砍大揀腿，監(jiān)砍的片血肉賴橫飛稻，不叮過那螞時候糠是砍宏別人栽的腿材，那告?zhèn)€時盛候我開是職竊業(yè)經(jīng)歪理人惑。后煩來自常己當茄了老劇板，霉才明恭白砍壇大腿隆有多腸疼，薄現(xiàn)在匪我寧合愿借毛債也綢不砍伙腿。科絡蜻權益昆融資敘，我越們把賠他分慧為三際種模沉式：獅努略第一既種叫賽“寄思路雄”散，有拼很多職的方黃式。毫我們新后面癥會討期論各呢種方秒式，贊只要坊你想朽得出左來。盲秒時第二太種是蠟“爸公務遞”蓬。氏到扁第三秧種叫學“妻資產(chǎn)蹈”醬或者榴“蛛合資鉤”鵲。槍括殖有些娃問題援你要愈明白里，你水要去還買地忘，與刑其繞耍一道方彎，愉不如界干脆壞融資繳，你我把你扯的資銷產(chǎn)做艷一個義價，門咱們合省得搖換錢鴨了，店就這園三種栽模式繩。械地聞如果敘你不煙愿意約砍大碎腿，少有第要二種讓模式蔥，叫廁“掉信用燒融資殃”雞。信沒用融匪資叫通“主寅吃旺卯糧懶”叉，信抄用融柱資的仙方法常很多論，為胡了理衡清大椅家的商思路濁，我蛾給他搶們畫紀了一據(jù)個矩龜陣表胸，這嬸個矩蘭陣表施說明功什么游呢？呼先看烈橫向旺，在樸融資萍的過宰程中休首先丈要考丈慮找校誰融輝資？誓誰能若給你扶錢？惹第一應個先艘打量額買方架，買總方能翠不能劃給你漆錢？午房地葛產(chǎn)行伐業(yè)經(jīng)劈常干擠這個埋，比捧如買控樓花團，這韻實際到上就孟是買豆方融和資，課我樓價還沒凡蓋好劍，我領叫用跪戶先豎交錢暮，這壤就是敗打買悄方的做主意羽。實垮際上殖在我冤們的篇社會州中，棚經(jīng)常羨有買盒方融喇資的鼓案例陶，最朗典型餡的案錫例是計“距補償縫貿(mào)易梅”雷，比重如說嘩日本爐人跑婚到中把國來怎買煤樸，鍛“趁我買續(xù)煤都”義，中畜國人尼說陸“給在地清底下鼓”賭，日介本人證說貓“肆挖呀厲”需，中豆國人嚼說攜“喂我沒辰錢挖預”趕，日往本人忌說童“敘我給干你錢澆，你閥來挖塔，最蘇后直旦接拿繞煤來換還我零”斯。實靜際上賓預收核樓款掉就是良補償念貿(mào)易蟻，用龍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饒”蝦。蔬播幸我們捎看一鴨個房壞地產(chǎn)種的愧“繁BO宜T走”左，這唇是我豬給中妨央黨濱校設滲計的誼。這腸是政嚷府機撤構，櫻也就得是中脖央黨蛋校。莫這也龜是一層個房籌地產(chǎn)算公司允，我衰不知泛道在膊座的謎有人日去過無北京翼的中廣央黨畢校學罵習嗎粥？中寒央黨志校那饒個地助方找淡個地忙方的劣吃飯幸不容著易，想找個慰地方仗住也枕不容野易。燃那個軟地方絞一片積荒涼虜，假器如誰授在那童里建離一個象三星責級酒槍店和榨吃飯革的地嚴方，型那個測地方堅一定生發(fā)財沃。要燙知道晨請政卡府官拖員吃設飯的徒人從島來不載打折謊，有雪多貴嶺請多哭貴。余現(xiàn)在陵當下咳就需吼要一始些服祖務設舍施，栽讓來百的人順有地僚方住翅，有耗地方漏吃飯稀。地襯是黨煎校的拾，土耕地的莖性質(zhì)菊是不賊能轉爬變的耐，所晃屬權鞭是不優(yōu)能轉麻移的客，一焦定要拌用在盞教育揀上，罪所以凍房地猜產(chǎn)公碰司想揚接這錘個項匆目，都房地落產(chǎn)公醬司成見立了兆一個桑項目驢公司虎，然明后項焦目公股司跟申政府妥機構捷，也哈就是客跟黨單校簽肯訂一的個協(xié)縱議，部就是瞎“輪BO廳T活”句協(xié)議希。代跪建是牢我替兆你建兩餐館灶，建姜設出焰來后己項目爭公司帆享有棒20傲年的衡經(jīng)營忌權。喘這叫基用主觸權來謙換質(zhì)蓄權，請我放校棄主敢權，栽我投煤資，汁但是瀉我放沾棄主貌權，翅我要暴質(zhì)權仍。協(xié)焦議一鞠簽，流然后透黨校丟就委今托代崖建，村當然察項目敲公司坐用不殲著自奶己建尿，他胡把項逼目大敏卸八捎塊分襖包，陳然后世建筑虎公司叮承建蜻，承選建之掙后項走目公撐司有亭20殘年的琴經(jīng)營閑權。怪客戶你來了叮，這肚20替年的鄉(xiāng)收入版都進楊入項孫目公聚司的擾腰包漁。2勝0年吵之后之，把奴這個丹項目管還給愚黨校菊，這鄙叫用和質(zhì)權妙來換濾主權亂。倦毫攜我曾滔經(jīng)給示鄭州仁的一翁個公敘司操忠作過晃一個舞項目愈，策確劃了雨一個剛項目伴。他話有兩心塊地綿，有霧的時鋪候你躍在融宇資的用過程賣中，構你不材要整壽天想艇著打趣別人寧的主口意，態(tài)你首竄先考接慮一刺下你稻能讓衛(wèi)出什重么？越在這移個過經(jīng)程中旦，我怖讓出失的是響股權準，地內(nèi)反正張拿不號到手坊，所譽以地圣上的扯結構齡也拿驅不到龍，我筋把手榨上的壘放棄鋤得到碼主權慢。鄭持州的義這家門公司供他有承兩塊欣地，蕩這兩歐塊地唐是特稿殊政蛾策方由式拿能到手已的，位比墻“作掛牌煎價升”晝要便騎宜。貧市區(qū)式有一豐塊地做，役“未掛牌最價妨”燙要1枯50羞萬元踐，現(xiàn)司在大印概1難00籍萬之清內(nèi)就洞拿下軋了，攝80謝-1賄00無萬可奪以那裹拿下達。郊例區(qū)還霧有一考塊地都，郊之區(qū)如茶果師“丹掛牌派價黃”夕要3發(fā)5萬蝶，他榮大概妖20宅萬就足拿下戴了。義但是尸他拿等下這服快地厭以后比沒錢渴建，嘉一直牲在找萄合作稅伙伴磁，最智后我比給他港找的扭“跡陽光饑10段0譽”挎，我悅給筑“蠅陽光炭10銳0車”恐設計拾的是蠶“冠翹翹潤板送”焰的合殺作方琴案。鳴“腹陽光額10值0蝦”南看中出的是暴市中嘴心的習地，促最后仇怎么菜辦？卷但是鄉(xiāng)那塊騙郊區(qū)屢的地擱是老傅板的閉家鄉(xiāng)葡，所負以那冷塊地閃非干燭不可紐。我圖給哭“益陽光惠10漫0雞”龍設計養(yǎng)的是航你7恢我3槽，然事后用桑地的秀差價窗投資破郊區(qū)冊那快斑地，墻那塊捧地是遙你3鵝我7眾，這許個數(shù)赴量模面型是邁個呈“沒翹翹瞧板參”需。開囑始我遷提的嶄是我醉2你誤8，可然后椒“泡陽光假10真0擾”字說不仇行，泛開始辰的時踢候弦“撲你7件我3患”天，最鈴后談戰(zhàn)到業(yè)“架你2那我8蒜”假。假第如我噴把這討個改愧成3象0，鐮那邊翁就變慕了，拒這邊役就7悔0，每那邊冒就3遮0了沒；如固果把鼠這邊彩變成肢20即，這江邊變塘成8手0了京，這猾邊就伍是2摔0了索，這本是一賺個均“巡翹翹抬板兵”—雨—勺這邊賽多那務邊就蔑少。姐最后樣談判弦的結筑果就研像一威個藏“碌翹翹歉板導”恰，他虧跳不斯出去閘，這污邊一辨跳，隊馬上銷下面分的收漂益就旅沒了詳。我抄只是枕說這支個例脫子，寺就是吳說你雨首先雹必須咳要要煤考慮躲你能信放棄惑什么罰，然行后再榴拿放謝棄的撓東西綿跟別喉人交林換什喉么東注西？摘剛才叮我們劃看到兼，假乒如渠量道是項好的緊，面芝對投嶼資者野，你絕說什銷么？而一個營最重故要的齊問題非，核謙心的塌問題燦，你提要把窯“救商務扎模式乘”亭設計慧出來基，你評怎么不跟他澤合作籃？所凍以說突，設伍計商際務模拿式是貝最重森要的跳環(huán)節(jié)穗，也依是技敲術含悼量最拜高的恢環(huán)節(jié)計。商才務模光式一估般來涂講分虧成三期個部嘆分。枯房地連產(chǎn)的趙商務卵模式農(nóng)比較恥簡單現(xiàn)，有樣的時待候高?？萍伎莸纳涛膭漳１际礁矎碗s梯。我監(jiān)是做毒風險大投資強的，脂我投侍的都聲是高翻科技劃的項君目，賭所以甩更復伯雜，飲房地跑產(chǎn)相議對簡碌單一匹點。天所有常的商鐵務模劉式都文分三耍個模管式：恢技術丑模式胡、運躺營模拿式、栗合作踐模式毯。趙第一糊種是勉技術名模式巷，技祥術模趁式的砍核心伍是川“泄性價敬比由”席。不視是說嘴技術例越尖劇越好灰，我叔們要斗考慮余經(jīng)濟莊、可懶行、概實用禾，最盡后的料綜合障指標六就是抹“破性價筐比闊”登。特材別是箱咱們掉房地摩產(chǎn)行芬業(yè)，寄房地逃產(chǎn)行重業(yè)是禾一個眨最保牌守的險行業(yè)嶺，任遇何的惜高新鍵技術乳，其述他行很業(yè)都借可以宋先采如用，嘗最后攤才是房房地意產(chǎn)行疫業(yè)。燕因為浩房地冊產(chǎn)行蜂業(yè)不斃能后高悔，露你把壩高新船技術亂裝上計去，星以后攜失敗劇了，怠你總迫不能胡把樓假拆了須吧。們所以舟最重遣要的啦是怪“省穩(wěn)定泊”砍，技登術指按標是掏其次漫的?？潭说暗诙L種是悔運營幣模式勞，運丟營模帝式最樓重要喬的是換“敗盈利么點疑”犯。以模前我裝接了倒很多鴉IT含業(yè)的壓項目穿，我圓是投昏資者涌，天返天在魯看別違人的哄商務黃計劃病書。逆很多置商務擋計劃新書從驅頭看汗到尾止，怎淘么燒拒錢我策明白螺，但駁是怎啟么掙儀錢我單不明繭白。芬你要嘉把拜“飄怎么砍盈利合？歲”遍說明羨白，正這就淡是運菊營模確式。找第三豐種是屋合作為模式肅，合寺作的迷模式斧的核底心是半“頑雙贏值”盜。你臉怎么穿設計乳出添“雅雙贏昏”東的模豐型？商我先做給大末家介洲紹一急個技簽術模蔥式，阿就是鳴我的帝公司宣的技枝術模奸式。消從高票壓線婦出來蔥，通啄過變擇壓器乘，變蒙壓器釣后面活接著毫22需0-剩38獲0V頑的民書用電憲網(wǎng)。漂每一般棟樓虧設一盟個感“償集中悼器溫”樸，天某天看夾著電吳表，綿每一脊個表尿多少津字，神然后純把所永有的擠集中弟器用夠一個己轉換業(yè)器接新進互恩聯(lián)網(wǎng)珍。在筒互聯(lián)季網(wǎng)的站任何林一點歌，在祝小區(qū)鞏的物優(yōu)業(yè)管窩理公鄙司里淘也，稿銀行銳也好粉，供擊電公幫司的廁抄表基中心謎也好懂，只燕要接誘進互宋聯(lián)網(wǎng)荒，你暮就可峽以知缺道集襪中器匆收集殃的所盟有的候數(shù)據(jù)蠻。你前知道府集中源器的艷密碼輝，打蠻開集籍中器減，就鐵把所隙有的闊數(shù)字魔都D塊ow較n下訂來。櫻電腦然不用咱24橡小時餅開著艱，集僻中器撫24肝小時壽要開芒著。混大家扁看到搖這個越商務基模式輛，大漸家發(fā)州現(xiàn)沒炊有？輛我的衛(wèi)技術低模式饞是最唐先進肚的。益我剛竟才說由我的稿技術傭叫多“日電力杏載波可”稀，什澇叫做系“課電力怕載波五”愿？電奪網(wǎng)就哀是我爆的互驢聯(lián)網(wǎng)蛾，我鞏沒有看全部溪用電常網(wǎng)，綱前邊底我用唉電網(wǎng)弟，后劃邊我泳直接蛙用的奴互聯(lián)她網(wǎng)，培這是量一個錫技術季組合觸。我筆能不逮能全趟部都苗用電拐網(wǎng)？狠當然傷可以嚼！但撐我會窗碰到制很嚴勵峻的裳問題射，如少何通夜過變茄壓器濁？我僻的數(shù)蘋據(jù)要先過變暫壓器雄，便交壓器炒是一厭個燒偽熱的玻大火讀爐，鳴我們碗可以沃想一侄下，掛我們倒的數(shù)壟據(jù)過卵變壓柄器，天考糊酬了怎中么辦砌？能池不能享過變耐壓器突？能突！這躺個技既術我感已經(jīng)分研究案出來殺了，渠技術茂人員李給我蘭的時墳候我硬沒有礦采納質(zhì)，我導把它咸給槍而斃了麗，為焰什么朝？因砍為突樣破變檔壓器伶的成徑本太導高，壓這筆東帳劃峽不來云，而解互聯(lián)育網(wǎng)是軍現(xiàn)成星的，室我干逢嗎不場用？重雖然漢我的式技術丟不是濱最高約精尖膀的技洽術，溉但是搶它是嚼一個司組合增的技技術，泛是酬“癢性價飛比須”閉最好鞭的技室術。趨前邊汽為什滿么用杏電力持線路互？因禍為電艙力線給是現(xiàn)憑成的妖，而注且入態(tài)戶率養(yǎng)最高桶；但蝕是后咱面光仔纖高款速公崗路是顆國家躺鋪好視的，嘴你不做用白厚不用舞。所遷以最傲后的水技術模并不漫一定染是最富高、脆精、傲尖的調(diào)技術貪指標訴，我梢舉這廈個例隱子就妄是為定了說央明這袍個問娛題。艘低溫茂空調(diào)忍也是材這樣步，現(xiàn)千在咱捆們不皂是要雅提倡泥節(jié)能駝嗎？草低溫艇空調(diào)店用的節(jié)是腳視下的躍恒溫哭層儲歐存的各熱量響?，F(xiàn)攀在咱逢們用險的空儀調(diào)，輔比如從在夏茄天，婚室外當?shù)臏睾甓纫讯?jīng)是丈35動度，深你還州要把手室內(nèi)超的熱州氣往漿外運駐，等走于把卻這個他很重弓的東爪西從展地面巾拎起嚇來舉注過頭底頂，羞你在掘耗能撿。能包不能崇節(jié)能獎呢？奮利用于大氣陜溫度競和地口下的思溫差衛(wèi)。因俊為夏甚天地復下比香上面單涼，壩冬天痛地下漢比上困面暖日，所慚以冬桂天把懸冷氣嗎往地煤下排仔，夏亞天則職剛好畫相反否。這任就是暑利用衫了這儉個道租理。嶼這是鬧整個礙技術鄙模型駐，這冤是凍闖土層景，用裹地下旱水傳摘熱，奪而且跌我們梅不耗罰地下烤水，勇用完垮了以寫后再滅灌回鏟去，蒙這個榜就是壇空調(diào)暖。這幕是一紋個技宅術模凍型，撤水從漸地下巖抽上膠來的牢時候犯是5輔0度昨，經(jīng)窄過據(jù)“此冷熱魯交換初”蠶后變打成了訊25膛度，瞧中間三的1炮5度彎被交訊換掉惱，壓辜縮機臣把冷塞氣壓足縮出立來，刺變成染高壓扣氣體鵝，高山壓氣瓜體經(jīng)保過交忍換變夫成高市壓液棕體，梅高壓弓液體仿忽然袖減壓磨，他催就吸紀熱，借所以訓這些習管子險上布泡滿了糖雪和托霜，陣再用和輸出拼的風鳳到這貪個屋減里，業(yè)然后賞房間笛再回疾放到擇這里被。這歷里是匹三個誓交換娛：第兄一個賓是水側交換糊，第托二個腳是氟簽利昂怒交換夏，第向三個想風交燃換。什整個集系統(tǒng)辯都是榆自動確的，愉關鍵牛是控上制膨旬脹閥忽，溫推度夠畏了，宿閥被集打開剪，溫月度降坊下去趕的時文候，去閥被緊關閉因。舉溉的這洞些例猶子都博說明黎一個求什么佩問題俱呢？挺說明扔技術戒組合糞最重乘要的柏是如探何能屋夠辰“申節(jié)能處”獨，如禽何節(jié)裳約成迅本。沈第二但個問減題，杜商務欄模式磚。商醋務模慰式最稿重要稀的是煙“崗怎么尚掙錢償？鹽”糖。術咱們波再舉惑一個丙例子涌。大泄家都野看到圓了，罷這個軍設備穴是一突個污倘水處篇理設豆備，檢很小典，就滋這么頑高，勢一米引多高燙。它遲一頭暢插進敞了污謊水池淺，一棗頭對狹著清壽水池稱，只架要馬聯(lián)達一拴開，格污水儲就被宗抽出叨來，壘排到探清水帽池，揀就變拼成清躺水了掌?？砂蛞郧搴牡绞捕访闯唐炊饶馗瑁窟@塘個公緣司的罷老板茄為了賓賣設浸備，蘇找電觀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