房地產業(yè)全程策劃解碼

房產全程策劃解碼房地產可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步

第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應對策

第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析

第4操作環(huán)節(jié)：設計成功的可行性研究流程

第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算

第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究

使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。

中國房地產發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成

敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設計。

第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步

1．透視房地產可行性研究

房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在技術上能否實施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。從房地產項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達

420米、

88層的金茂大廈和高達

468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第二操作環(huán)節(jié)

可行性研究的誤區(qū)及相應對策

1、

項目精度標準

項

目

內

容

時間（月）

費用

允許誤差投資機會研究階段

1~3

0.2%~0.8%

30%~20%

初步可行性研究階段

6

0.25%~7.5%

20%~10%

詳細可行性研究階段

8~16

0.2%~1.0%

<10%

2、

常見誤區(qū)

誤區(qū)一：一個標準的效益分析如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。

誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。

在與這些項目的發(fā)展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的

房地產投資企業(yè)的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

課題組人員的業(yè)務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

3．相應對策

a

加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。b

提高從業(yè)人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。

c

建立可行性研究數(shù)據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析

分析角度一：社會經濟環(huán)免對房地產市場的影響房地產業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調，將房地產業(yè)當作國民經濟的‘噴頭產業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業(yè)帶動國民經濟的發(fā)展還是國民經濟的成長帶動房地產業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠洕l(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業(yè)的位置所帶來的后果。

分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996

年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。街區(qū)功能是使房地產實現(xiàn)其市場價值的外在動因。

****投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發(fā)經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。第四操作環(huán)節(jié)

設計成功的可行性研究流程步驟A

人員安排組合

項目

內容

人數(shù)

負責項目

費用

時間注冊房地產估價師

造價工程師

市場調查和分析人員

經濟分析專家

制作人員

社會學，環(huán)境等專家

步驟B：市場分析

a、宏觀因素分析

房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。

b、區(qū)域性因素分析

一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先

宏觀經濟對區(qū)域經濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次

區(qū)域經濟發(fā)展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經濟現(xiàn)狀往往要經過一段長時間以后才能對區(qū)域經濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三

國家特定的地區(qū)經濟使得某些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區(qū)、自由貿易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到沖擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區(qū)的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬

投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。步驟C:

市場預測

a

需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數(shù)據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

b

供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數(shù)據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況

c

預測方法

通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:

成本測算

在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講

成本構成包括以下四個部分：

A

土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。

B

設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結束所包括的費用。

C

市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。

步驟E：財務評價

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。

另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。步驟F：盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。

盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even

P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。

步驟G：動磁性分析

敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比

例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，

凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。

敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。步驟H：風險分析

風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書

A、可行性研究報告的主事內容

一般來講，專業(yè)機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。

1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：

a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

b、市場調查和分析；

C、規(guī)劃設計方案；

d、建設方式和建設進度；

e、投資估算及資金籌措；

f、項目財務評價；

g、風險分析；

h、可行性研究的結論；

i、研究人員對項目的建議；

j、相應的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

B、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。

1、概況：

（1）進行可行性研究的背景；

（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；

（3

）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；

（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；

（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的編寫人員名單；

（7）可行性研究的編寫依據；

（8）研究報告的假設和說明。

2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。

3、規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。

4、建設方式和建設進度：專業(yè)人員可對項目的建設方式的委托提出建議或由委托方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。

5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。

6、項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內含報酬率和動態(tài)回收期等。

7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。

8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。

9、有關建議：是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算

一些不大規(guī)范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

營銷開支概算，包括：

項目前研究及可行性研究的開支

項目策劃的開支

銷售策劃的開支

廣告開支

項目公司日常運作的開支

項目及企業(yè)的公關開支工程開支概算，包括：

用于工程勘探的開支

用于吹沙填土、平整土地的開支

用于工程設計的開支

用于建筑施工的開支

用于設施配套的開支

用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：

政府一次性收取的標準地價

用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：

外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產生的銀行擔保及管理費用支出

貸款引起的利息支出

各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究

現(xiàn)實化的可行性研究前握事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設立早期預警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。

消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業(yè)管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類

型的選擇、開發(fā)風險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地

產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅

館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產產品開發(fā)風險的選擇與房地產開發(fā)資金的

籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收

入償還抵押并產生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資

過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現(xiàn)金和兌

現(xiàn)性強的財產。房地產開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一

一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益

大小、經營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活

動。計劃一般應包括以下八大內容：

1、計劃概要（便于決策者快速瀏覽）

2、市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）

3、機會與問題分析

4、目標、銷售量、市場占有率、盈利水平

5、市場營銷策略

6、行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？

7、預計盈虧報表

8、控制措施

策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時

間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。

房地產估價程序首先,什么房地產估價?可以說,房地產估價是一項復雜的經濟活動,房地產估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務費。

要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。這套工作程序是進行房地產估價所必須經過的工作階段，反映了各階段之間的內在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。按照房地產估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質量。

下面開始具體介紹其操作環(huán)節(jié)

操作一、估價申請和業(yè)務受理1.估價申請進行房地產價格評估時，當事人應向有關的專業(yè)評估機構提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應寫明的事項包括：脈（室1）炊當事疤人的蜘姓名恢、住掉址、痰職業(yè)邀等（迎法人塔或其碌他組鹿織名付稱、休隸屬需關系叫、所民在地落址、核法定黑代表斷人姓蝶名、奔職務渣等）矮；

頁（鞏2）節(jié)評估欺標的南物的伶名稱銹、類粒型、來面積形、地靠理位弦置和鹿環(huán)境炮條件屠等；瘦（議3）盡申請復評估想的原育因和魄用途辜；杜（宜4）察房屋紐產權靠人、款土地江作用掌人的早領勘多人；樹

玻（提5）咸委托刻評估歌的要季求。鬧除了諷評估德申請巾書（疾委托元書）麗以外能，申嗎請人幸還要產向房隙地產熱價格歲評估島機構盯提供章各種舊有關東證明愧資料固，如饒房屋撞所有隙權證默，土文地使憐用證箏，買員方單飲獨委斃托評烤估時玩房地今產權覺人出扛具的爆同意蛋評估誦的證插明，嫁設計侮和施紙工圖鉗紙，魄使用轉期維遭修、銅保險場及其接他費爪用資認料等公。感2.君業(yè)務綱受理幻波房地手產價欺格評暈估機垂構在鞭收到隆評估恢委托錫人的蕉申請方書和搏有關習證明吸及資則料后教，要塞在一收個有炕限的繭時間嫁內（猛如榆3天涼）作許出是豪否受帶理此溪項業(yè)久務的轟決策扶并通藏知申殺請人撥。估會價者染在作肯出接祥受委務托的星決策嶄前要魂對委艘托人黑和評遵估標借的物能的基需本情繁況進加行初謊步了鋸解，潛來界怕定有兔關估耽價的捐一些芒重要鄰問題鴉。這殃些問臨題主魚要包強括；密估價開目的豎、估梢價對世象、畢估價景的作悅業(yè)日甲期等使。漂（弱1）陰估價在目的嶄。房佛地產應價格葡評估巾作為瞧房地縮產業(yè)眼的一只項基旦礎工是作，尾可以密有多執(zhí)方面件的用屢途，反評估偶委托烏人也柜會因五為自埋己不生同的肚需要墊提出段不同毫的估痰價目役的。逐房地樂產估課價的扛目的櫻可以姻有很奴多，季如：迎房地白產買僚賣、創(chuàng)租賃逮、抵驚押、鳥補償恢、入旅股、跪清產儲、交吼換、紀訴訟毀、課少稅、臥投資擔決策只、統(tǒng)返計等質。由遞于估方價目冬的的蔽不同孕使價咸格類灣型也齊有所凡不同縮，如膠買賣蜜交易澤價格丹、抵饅押價窯格、狗租賃浮價格永、典愉當價耐格、需課稅促價格轎、征益用價億格等腳。不姐同的飯估價繼目的未，對真估價倆的精美度要建求不馳同，屬對市押場價猴格實感現(xiàn)的翅各種艷條件柿限定尖不同嘗，所殘采用伯的估豪價方武法也納有所叉區(qū)別受。因袖此估綿伙者濱對委可托人但估價騾目的李的明賽確把幸握是孟正確淹決策覽和做四好估蘭價工油作的弱前提懶條件圍。

盜（球2）幣估價性對象氣。作瞇為具載體要輝評估產的房顛地產炭到底賓是土民地還矮是建華筑物灰，或去是建爪筑物秧與土治地合成一，根或是蛾其中穩(wěn)的某趕一部咽分，梯這是飽受理首估價熟委托蓬時必滾須明隆確的蹤基本惡事項狹。除束I要絲對估搏價對衰象的愉大類校加以啊明確聰外，覆還要敏對估腔價對夜象的歲一些倒基本螞情況夏進行順初步救了解溉。若拔是土宅地，畝是生灑地〔觸無開或發(fā)成泡本）征、新棍開發(fā)裳地（胃有開往發(fā)成旗本）庫還是紡其上禍附有誦影響漿地價尼的附永屬建器筑物福；如功果是紅房地閃合一版的估見價對喉象，辟其建惕筑物棒是依征然保死存，解還是蒙將被釋拆除燥；若袍是單鉤純的淘房產聰估價繪，則胖要明子確建異筑物奧的含陽義，駛如為飄寫字美樓是蘇否包使括其跳中配滑備的獵設備齊，如丸為酒妥樓是陰否包舍括其另中的昂家具演等。良

寇（頁3）碼估價縱的作惱業(yè)日奪期。蝕所謂恰估價涌的作納業(yè)日改期，添是指盜從何鴨時開械始估腔價至希何時源完成剖估價眨作業(yè)骨，即匯進行晨估價恒的起法止日姐期。懂完成談估價示的日羞期一喝般是煩委托啦估價晚者提體出的植，估伐價者返應盡箱量滿扇足這冠一要細求。海但當劣估價萌難度順較大融而委閱托人冒提出晚的時濁間太宰短以辭致不帳能保沉證較及公平榨合理追地評熱估出泉價格喂時，巴估價劈者應紛向委茫托人覆說明堅原因蛇，商曠定一合個較潔合適遺的時絕間。送確定彩了完欺成估發(fā)價的倍日期片，估懶價人膊員必插須按象期保日質地踢完成針估價資，以撐確保宗自身盾的信槽譽。萌從理巧論上養(yǎng)講，許估價肝活動麥是受提委托斑而進館行的品活動濱，應寶嚴格觀按照斷委托鉤人的榜要求美去做婦。委眼托人餃常會碌出于設自身競或局支部利鐮益的抬考慮亦對估旦價者抓提出船諸多停具體乘要求家，估佳價者猶在進沒行估思價可勻行性穩(wěn)分析咽時，胸一方缸面要楊搞清般對方瞎的意綠圖，尺另一擾方面內要考削慮委敗托人誰的要不求是自否有頂背于篇估價旺行業(yè)下的行時為準異則，掘是否廢超越釘了自膛己的它業(yè)務勤能力齊，對作有異霉議的養(yǎng)要求肥，可微以通碌過溝減通與球協(xié)商安來謀喬求雙躁方達匹成共束識。美估價礙合同界簽訂嘗前，著雙方蠻應說臨明收割費標腦準和劫付款筐形式碗。如寨經審掌查分找析，紗不能理接受魚此項臭業(yè)務藏委托蠢，應真盡快歸通知急委托翠人并火說明復理由倆。估下價者醉決定宇接受行委托睛后，問可通糟知委溜托人晚填寫瘦正式昆的估脫價委謝托書亦并辦遍理有切關手手續(xù)，茂簽訂熊委托羅合同嚴。合掉同必劣須對奇估價伙的各滾種具衫體要餃求、趨委托米人提淺供的父有關姻證件紐與資女料、顯估價何費用緣、估防價時矮點、乒估價赴完成鞭日期禽等作庸出明棕確規(guī)鼠定。誠簽訂匆合同疏后，票估價轉者應鳥按合風同的毯時效開和質降量要按求，也編制術估價正計劃同，安碼排估戚價人屠員。們做好急必要猛的準頓備工滴作。嗓

鑄操作部二、鼠制定禁估價束作業(yè)祝計劃框

躁浸制定窩房地燭產價幼格評濾估作委業(yè)計像劃是桐為了秤使估叢價工今作有千條不紙紊、趴按時奶、高擋效完殊成，必計劃輸一經嶼確定浙，一軍般要舞按計微劃逐決段進徑行估午價工沾作。算在規(guī)譽模較些大的捕評估那項目甩中，像制定濕計劃遷對估姜價作蹈業(yè)的牲成敗妻與質僵量有劈著極悟為重禾要的杯作用霸。制幻定估元價作丙業(yè)計慧劃可既大體項包括網以下仔幾個扁內容娘：五1．債確定蟲估價仆作業(yè)收的具督體因蝶素

呢隔對于塌估價萄作業(yè)帶來說段，僅診僅指除明某撇塊土露地或許某幢浴房屋派是無只法開連展估玉價工雖作的袍。為跡了更雨好地牢完成每委托聞的業(yè)江務，棵必須潑對估停價對銅宋的饅各種嗓影響倍價格陽的具紡體因蔥素進毫一步防確認丟。倘

搜（找1）園確定寺估價熄對象江的品王質特慚征及菌產權免狀態(tài)湖

固①處估價帽對象慚的品寨質特頃征。赤主題要指教估價浪對象走的外理在值赴稅。免估價湊對象快如果反是土屑地，封則需扣確定悶其坐意落、帝編號鋒、四勾至、芝面積掏、形秩狀、哥用途鏟等；傻如果綿是房險屋或仔其它郊建筑科物，帽則需慰確定酒其所該在地政（門憂牌號躺碼）際、類跳型、柿結構榨、占蠻地面術積、柿建筑糧面積通、使范用情白況等黎。此報類情學況可征根據潛業(yè)務倦需要上采用悟填寫園表格煩的方墨式獲儀得。邪

收②

倡產權擊狀態(tài)坑確定眼。通談過對潛產權巾狀態(tài)新的確看定，伍把握暢估價笑對象梢的內駁在情愿況。開房地丘產權扯利是衣一束懸權利取的集疏合，榴除所異有權釣外，括還有眾使用激權、兆抵押便權、信租賃授權等沸，權明利性卷質不鴨同，嚼其價壤格也鑰不一叢樣。未估價用者必加須確旋認是礎對所于有權次估價游還是虜對使膠用權仆或租以賃權否估價遷；是嬌對所開有政襪與使孝用權輛合一休情況幻下的左估價糟還是喚分離數(shù)情況增下的債估價歇；是曲在租角賃行消為發(fā)過生還島是沒視有發(fā)蒸生情愁況下雷的估真價；怪對使功用權暈估價村，使為用權伏年報包為多劑長，留已使犬用了材多少說年，愚還余煙下多耳少年維等。怨總之穩(wěn)，估辨價者澡必須拐在明小確了去房地葵產的去權利沾內容殖．權貞利的相發(fā)生鑒與存闖續(xù)時廚間等載產權恰狀態(tài)零后，就方能需對其撿進行籍估價懂。格

季（歪2）語確定結估價姥范圍漸

客涂房地航產的稿內容厭復雜芽，影魂響價蹄格的宵因素摟眾多她，一器般在卵估價小對象雨得到坡確認最以后容，還白必須堵確定默估價嫁的范卵圍。聚房地忠產估替價范余圍包艇括以夜下：槳4個章方面袖：

留①仁土地額估價詳。土餐地估篇價一耍是空夜地估忙價，恢二是抓地塊花上有鞋建筑洽物，總但視念為空圍地。景在地夜上建斗筑物烤預定過拆遷志的情松況下稼．往燃往采囑用這旅種方既式。結

票②輕建筑猜物估想價。質在土曲地與招建筑早物筑森成為與一體購的狀策況下晨，僅按就地協(xié)上的宗建筑嶺物進候行估溝價。廢

越③吩合并倆估價羊。對垂土地宣和地千上建爆筑物劉共同先估價供或對與其中幫一部放分估丸價。桌

道（甲3）針確定羨估價紹時點期

靠肯估價勉時點岔是對斜估價沉對象悲的房掩地產壁決定漏其估鞭價額夜的基偉準日逝期。午由于取房地執(zhí)產價程格是言隨時棕間等軋因素破的變蛾化而榆不斷威變動窗著的賴，因編此，慈只有泥估價幕時點叼確定擇以后員，估扭出的津價格跳才有搭意義倚，估批價時源間的始詳細蚊程度爬取決占于所兼要評眠估的癥房地腔產價銷格類躍型和鄰市場籃變動斤程度典。一并般說像來，肢買賣貝價格棗、租追賃價菌格比尼抵押格價格坦和課去稅價僅格所謎要求拒的時獻點詳夸

菠細，督通常缸至少景要指棋明月已，甚紙至要緣到日篇。時途點越歌詳細虜，對繡估價擇精度顛的要持求就董越高違，估凈價也喘就越幻困難詳。估猾價時卷點一貧般定本為委摩托估貍價的前當日旺或現(xiàn)許場調母查的撿當日引。當壩然為妹求取磁過去乎某個遮特定瓜時期煩的價俘格（祝如有部關訴鎖訟案熄件的召房地賢產價久格）信，也找可以污將過蛋去的擱某一蹄特定纏時與詞作為注估價騰時點移。訊

醒2．墓初選蹲估價唐方法陽和人榴員

蓄嬌明確鐮了估四價作既業(yè)的貪具體殼因素扣后，封應初縮步選井出擬渡采用罩適合律于該染估價合對象繭房地棕產的抹估價胳方法缺。初裳選估恢價方譽法的匯目的克，是脂為了攜使后身面的姥資料彈收集接與整隸理和混實地撒查勘蒙有的己放矢夜，避胖免不熔必要呈的重牢復勞凈動。榆根據選估價艘對象謀的目珍的、巴時點訴、日皆期及駕初選城的估蹄價方渾法可銷判斷宗委托乞任務哈的輕丑重、拍易難耐和緩怖急程溉度，銳從而急確定蜓投入漿多少察人力殊參加耍此項酸評信走任務蛋。評罷估人曲員的臉選定題和工誓作安根排以沈及評蔬估人抽員各預自分狐工負珠責的如工作殼范圍彼明確鼠以后胡，有咽利于青參與船人員梢協(xié)同疏動作型，相場互配焦合，爐提高孩工作仍效率脹。往

買3，瓦估價聚作業(yè)劇的工密作進除度安悲排

娘兩估價駝作業(yè)竟的時赤間性躍和實占務性捐都很神強，床必須敢注意臣時效獄。整頁個估續(xù)價工園作的率時間告可以映從接奶受委愈托之站日起密到交堪付估愚價報塌告止品。一井般委晨托人朱對估諷價完杜成的秤日期胞都有渠較高翻的要圈求，河并在氧簽訂戶委托活合同酬時作寶為重事要條預款寫謠進合謠同，絕能否起在約腰定時跌間內墓圓滿丘地完膛成估僚價任話務，勞不僅蟲關系劣對估饞價方斑的經造濟利封益，箱而且倡對估駐價方蹄的信國譽有桶著舉英足輕匠重的津影響召。因統(tǒng)此，舊要通堡過估予價作避業(yè)計嘉劃，衛(wèi)把估堵價作曠業(yè)的逢流程塵按程孕序規(guī)筐定好扇相應樣的時概間進撓度和拉時限隙，使騾操作盤的每倡個步敵驟既排科學胃有序垃，又速省時蒙省力養(yǎng)。銹

屬4.伐估價帝作業(yè)文計劃技中還引可對叢費用哥安排倚、估隱價作省業(yè)備顏忘錄度的編苗制等達有關脊事項裁作出騾明確再規(guī)定錢。制聚定估昨價作嘩業(yè)計耀劃的氧方法材可以鴉采用祥網絡味計劃惡技術肅，以贈便選摟擇最根優(yōu)方嘉案，燕并在糠計劃電執(zhí)行既過程江中有羞效地袍控制塘與監(jiān)尚督。話

世操作獻三、共資料潤的收監(jiān)集與擱整理菌

衣王資料央的收松集與鮮整理肺是估院價者競在計梅劃指捕導下嗎充分膨占有份和利春用信攻息資座源的允階段正，也鳳是為壘準確破估價目尋找懷依據虹、為緣現(xiàn)場阻查勘賤進行板準備包的階備段。爛

短資料鹽收集域的深咬度和社廣度持很大碰程度曉上取販決于躁在計妙劃階策段初憐選的油估價度方法豪，一脖般應聯(lián)圍繞柄著估群價方怒法所批賴以越計算恐的資案料數(shù)規(guī)據進閣行收級集。剃如對惕供出屋租用撞的寫胖字樓避擬選盈用收段益還叢原法仰來評蹦估其瓜價格摩，則臭需收徹集可拉供出企租的淋面積賊、出士租率訂或空灣置率麗、租舅金水倉平、溪分攤饒折舊圖、負扒擔利期息、拳運營沈管理濁費、濕稅收護等方臟面的頂資料冒。如盈某塊豐土地注擬選捐用假趁設開躺發(fā)法宰來評律估其鋤價格世，需恭收集溫規(guī)定腎用途納、容峰積率戶、覆毛蓋率寄、建金筑高睛度等隸方面打的資下料。熟

稼

拾資料均收集紛除了活來源那于評散估委序托人說提供仆的必益要資帖料和檢實地源查勘含所得飼資料急外，側估價包人員椒還可查以從桶估價稿機構害建立逐的資瘋料存公儲系目統(tǒng)小喉提取鎖有關洗資料紐，或掛到政甜府有癢關主地管部膊門去被查詢愛，或旱向其項他當國事者怨、咨木詢公沫司變導問。糧

煌房箏地產末估價混所需哨收集依的資在料主察要包冶括以剃下幾府部分厲內容發(fā)：貌

彎1．綠產權青資料票。產扒權資煉料是弦反映創(chuàng)房地迎產所加有權瞧歸屬刮及其葉變化誘情況阻的綜拐合資忽料，應包括病產權緒所有狂證、塞土地河所有長證、嘉地形亞圖、速平面堆位置乒圖。辛與房方地產吉權歸采屬及湊變更籃的有濱關資績料，坦如房越地產披登記出的原壁始記衡錄，犬接代調管產煉權資鹿料，哀落實挎政策冶資料鞠，房填屋買際賣、親租賃體、抵適押資袖料，軋征地女拆遷溫資料搞，私洋房改先造資帳料等至。

潤易2．驚房地盼產建倘筑開誘發(fā)資盡料。據主要雖包括柄建造臭開發(fā)漁的年服代，競主要盒結構拒材料以、內隊部設何計布霞局、小設備寨裝修存、建門筑造酒價等駕。在慮估價垮中，鼻有些鐘必需著的資肯料無崖法從布現(xiàn)場倦查勘脂中獲倚得，鐵可借貌助建屠筑開地發(fā)的匙原始遺資料妄來確夾定。類

剩3．風房地園產使連用資巾料。杏包括象房地膝產使教用年雕限、福程序沫、方說式，霧房地修產出夾租性救質、墓期限公、價掃格，歇房地叨產維行修保暗護及插現(xiàn)存莫的借慨用、布占用欄情況媽等。選

沉4．旗市場勢資料模。包我括房以地產于所處忙的地聽區(qū)環(huán)腫境、腔地理蘇位置令、繁爸榮程侵度、計交通篇狀況扒、客燒觀環(huán)驢境的敵優(yōu)劣觸，政泥府的龜城市楚規(guī)劃梢、政系策對對房地臟產征剃用、捉改擴賄建的態(tài)限制科及市獎場交怨易的荒限制壟，以鍬及相悼似房勿地產認市場燥行情俯，包沿括成順交價齡格、忌租賃趴條件緞、維趙修費品用、投使用燈收益迷及當鋪前市挪場供聯(lián)需狀你況等次。

廳估價呼程序搶的操截作四嫁、現(xiàn)秧場查割勘切

腦

偏現(xiàn)場道查勘鴿是指留房地遷產估鍬價人僚員親濁臨現(xiàn)廢場對靠估價身對象清的有則關內沖容進接行實較地考釀查，國以便師對待慌估房勻地產延的實貝體構哄造、恭權利喚狀態(tài)星、環(huán)播境條趣件等垮具體壩內容圣進行擋充分這了解污和客植觀確發(fā)認?？淘诂F(xiàn)百場查凡勘階府段，受評估攤委托饑人應竟負領指勒之犯責，運派員死領勘衰。色

康現(xiàn)場安查勘著的主鹿要內程容有園：欺

三1．跪對土燙地的政查勘便。評殿估人闖員對扁土地塑的查雙勘主誕要是掛了解級地塊滲的坐趣落位揮置、費土地馬使類性別、化面積利、地魂形、襲地貌機以及個地上印和地瘋下建咽筑物葬的情零況，綁地塊范與周桶邊地未塊的伴搭界礙情況科等。東2.鬼

對崇房屋庸的查紀勘。肉對房質屋查計勘的乖主要如項目雪有：韻

場（默1）著鑒定疫待估書房屋腎的地迅址、憲坐落別和房巨屋評光估范奪圍。礎房屋擺位置嚇的正央確性睛是房沃屋估赴價的中前提炭，必踏須認造真核每對清攔楚。胳對同卸幢異糟產的盾房屋霜你同榨一地領點內臨有多突幢房晴屋的本情況重，要濤認真批核實事房屋鳴的評瑞估范臘圍，嘗正確匪區(qū)分眠產權秩的獨詞有部村分、薪共有貸部分境或他何人所蓄有部彎分，磁以免今出現(xiàn)關誤估傘．發(fā)系生產營權糾嬌紛。飼

帝（售2）姓確認狗房屋好的結格構、繡裝修窮、設太備和峽面積者。房信屋契厚證上污一般拍都有軟關于縮房屋仙的結變構、許面積偵的記榮載，永但在桐實際問中由墨于種根種情矩況，羞如產橋權登沈記時打的疏細忽或掉房屋算所有惠者自輪行改第建裝慚修等是，都碼會使醬房屋元的結晴構、視面積衰與契糠證記捷載的擺情況內有差報異。清因此皆，現(xiàn)定場查劇勘時挪，應逃對房惹屋的議結構蔬和面心積等井情況污進一丹步核庫查，粗防止奪因契榮證與雷實地色不符膚而出爺現(xiàn)的渣估價禁失誤鉆。房今屋的滾裝修筍、設鳴備、宏層高靜和朝旅向是獄房屋道估價衰的基匪本內銷容，盞它的灰主要最項目稼是墻痕體、舅屋頂框、天莖花板櫻，地漏面、舞門窗泥、隔敬間、籮層高源、衛(wèi)拌生設制備和碎暖氣蓄設備縱等。條了解繳房屋銳裝修助情況皆是一獨件細瓣致繁濁鎖的兔工作顛。

雅（隆3）士確定等房屋虎的建勇造年賠份。淹確定饅房屋均的建蓋造年面份是霸房屋援評估悔不可舊缺少肉的組瘡成部振分，授是評灣定房荒屋折牙舊情甩況的嶺主要狐依據唐，必榮須予單以查擦明。贏

洞（訪4）辯評定雞房屋卵成新洞。房率屋成左新是孕影響擾房屋沫價格酷的重街要因撞素．喬評估慮人員鴨根據閥房屋吼的新稻舊程容度評凡定標夢準．舒采取鵝一聽躲、二是看、散三查筆、四削問、忠五測送的工怠作方親法鑒晨定房吊屋的槽成新娛。一暢聽，哈是聽粉取住返房或譽使用炭者對誰房屋硬使用動狀況苗和破賣損情填況的數(shù)反映匯；二盲看，貞是根柱據聽麗到的臥的反裹映，激結合膠所要已評定膚的結杰構、叉裝修梯、設右備部晚分，演查看應房屋促的下巷部、便墻體拿、屋濤面的立變形考和不男均勻岡沉降宿，以紫及梁瘋、往鑰變形份等情震況，矩做出戶直觀曬上的皂判斷要；三繳查，拳是對券房屋創(chuàng)承重避結構百部位梁、構股件本則身的疫剛度建、強荷度進疲行測街量檢很查，鋤看其腫是否延有潛嚷在的法危險酸；四墳問，瞧是就直查出年的問秘題詢帆問使百用各領，了肌解其攻有關科的情沃況；恥五測務，是下在條私件具鍵體時惑，用烘儀器膽測量片房屋背的結夫構變另化情撕況，而主要癥有地補基沉捧降、賓墻體角傾斜瓜、屋陡架變氣形、史裂縫煙等?；趶膶嵒痣H出喜發(fā)測棋定房利屋成始新程倡度，宮對解盆決建叛造年摟代不查明或蛛年代骨久遠倉但仍織有很儀大使踩用價蝴值房陳屋的準估價鞭問題壽，具貧有重敲要意脅義。竹

兩3．散勘丈觀繪圖拿?？毙恿⒗L垮圖是改指在方房區(qū)背全面抖查勘隸丈量壘的基賽礎上栗，將失房屋翅的形咐狀、多位置葡、層往次、依結構鴿、內虹部設信施、窗墻體侵歸屬透以及演附屬牛搭建穿等，昆按照吊一定扣比例疼如實輛反映逮到房翼屋平尚面圖平上，溫同時桿估價掠人員喚應認醬真逐雄項填粥寫“衡房地桿產查幕勘評班定表辰”，孟作為渠估價睬的依桐據。漆

俱4．旗拍照睛、錄守像。噸現(xiàn)場鞏查勘必中對喝重要留的評莖估項念目要革進行渠拍照配或錄鋤像。有拍照娃或錄耍像能顛直觀全地反勸映評扇估對它象的妄特征愛，尤細其是鉤文字輛敘述君未能走達到鄰對標多的物脊理想戴的描滅述目百的時悉，通絕過拍票照或奴錄像誰可以鄭彌補警其不源足。憶拍照肆、錄紗像對嗓那些學即將沉拆遷丈、有星可能筍發(fā)生需糾紛總房屋夢的評世估很桌有必慘要?；?/p>

車5．估對環(huán)肌境條命件的藏確認岡。環(huán)況境條店件也庫是影箭響房版地產沙價格李的重薦要因曠素，醒而環(huán)鈴境條債件往舒往不忘是契息書等統(tǒng)文字惠材料萄標明藝的，寺另外秋環(huán)境形條件肚的變濤動性印很大阿，所存以估鉛價人應員要衣親臨門現(xiàn)場壁，逐鉆步確歪認對陳待估舉房地狡產價把格有碑影響奸的各斥因素師的狀綠態(tài)，但通過灑實地辭調查亮，取從得對爺待信綱房地封產周燈邊環(huán)販境的逐客觀貸認識真。環(huán)旗境條雄件包湯括：連商業(yè)罰服務招、市原政設川施、村文化邁教育信、交喪通通擇訊、賞衛(wèi)生愚狀況聲、生跟態(tài)環(huán)魚境、甜娛樂臂設施裂、人馳文自撓然景間觀等客。架操作贏五、錯綜合硬分析批和估摧算給

基戴綜合臉分析闊和估鐵算是委房地書產估測價的首實質親性階部段．匠根據柱較完膀備的照資料供，估有價人疑員可絮選擇憑估價普方法竭，最什終估憑算出臂房地效產價井格。榜這一撞階段持的作名業(yè)包各括顛2項烤：

港1，嶺資料賊綜合息分析榴。資租料綜襖合分晉析的弦目的積是為幻了確督定房孝地產負估算垃的基忍本數(shù)跨據，直基本纖數(shù)據魚準確席與否畢對估玉算的陵最終劑結果片有直氧接影館響。庸如果召資料犬綜合呀分析戶不能益如實華反映屯房屋遞建筑擺的各憐類技嘉術數(shù)浩據，潔甚至憤發(fā)生守失誤途，則召會影胞響到流價格閑評估示的正污確性婦，致拘使當再事人巾蒙受顫不應夜有的秀損失虹，也茂會影閣響到防估價奶者的傭聲譽喉。

接臉資料鈔綜合記分析舌的重驚點是朽：（摟1）衡檢查幅資料件是否共為估現(xiàn)價所言必需雞的資聾料，扒即注攪意該擴資料躁是否汗與委先信房著地產怪的種闖類、汗委托姓估價辮的目啦的與碼條件磨相符叮；（晚2）位房屋韻產權桶的歸場屬是醉決定笛評估皆房屋父的價眉格的抬重要右因素危，一業(yè)定要平準確咐。

距2．錄價格糞形成循分析蒜。房釘?shù)禺a壁價格盒的形煎成，背一方聚面是攔基于枝它的扔實體杰因素允，另塊一方擾面是淚基于目它的淚影響帽因素話。房單地產材價格限的實奇體因砌素可仇以通鋪過確過認來沉把握白，而灘影響鴉因素稼則要鼻通過石有經牙驗的桑評估蓄人員遮加以購分析壯，以弊便把莫握各播因素倒對價脅格的降影響簽程度譜。房碼地產倉價格圖的諸多多影乳響因蛋素可新以劃躲分為裹區(qū)域謝因素燙和個你別因畜素兩灣大方群面。忘

炒（此l）常區(qū)域速分析援。所近謂區(qū)俱域分扔析，語就是倚分析碰待估槽房地甚產屆仆于何樓種地敵區(qū)，潛該地氧區(qū)有薯何種吵特征陵，該敲特征風對房廈地產陰價格鉛形成垮有何洪改I它響等況。因刑為房都地產蔬價格磨會隨硬其所宿處的罷地區(qū)扶特性講的不野同而話有很榜大差悟別，獲如不殃把握頸地區(qū)趟特征歉就無橫法獲闖得房拾地產正的適雜當價剛格。捧進行軍區(qū)域新分析驅時，跌主要僵應從薯房地毛產的擦用途觀分類陰著手茅，如嶄住宅夜區(qū)、衡商業(yè)答區(qū)、暑工業(yè)怖區(qū)等能。這劣種分刻類并腎非城執(zhí)市規(guī)慧劃上印的使躁用分捏區(qū)，波而是振實際們上的品使用拔分區(qū)縫。同宴時，憑房地堪產的撈價格放除受息所屬碎地區(qū)緩特性儲的影岔響外辜，類叛似地絕區(qū)及彈更廣庭泛的頃同一疤供需條圈的鍛特性念也會甲對其筐有重斗大影踏響。磚

倦牽因此逐，區(qū)型域分造析可志分為熄鄰近段地區(qū)稈和類赤似地咳區(qū)兩強部分喂。鄰睬近地漲區(qū)就偵是同伴類地拳區(qū)即畜待估厘房地扯產所暮屬的憐地區(qū)瘡類別氧，如衫住宅戲區(qū)、拾商業(yè)柳區(qū)、項工業(yè)釀區(qū)、鳴文化執(zhí)娛樂龜區(qū)等陽。估倦價時較首先櫻要判信定類者別；膽其次氣，區(qū)織域劃墊分的腰范圍戲不宜創(chuàng)過大浪；最崗后，患類別壟判定講要考剃慮未某來發(fā)腔展。傍

四類似忙地區(qū)周是指出與傳扁估房挑地產派所屬喉地區(qū)容相類偵似的公其他薄地區(qū)煉。類靜似地央區(qū)也特可以溉用多“截同一手供需癢圈泉”啄的概蠢念解爛釋。淡在躲“翻同一盯供需晉圈內康”傘，同縣類房彩地產剃可形球成替絡代關槍系，便因面誕對價占格形行成有播重大慮影響她。雪

咽（歡2）嫌個別伙分析塊。是田對待墊估房該地產縮的個昨別因尾素進沈行的慌分析載，是究判定倉房地田產最診有效皇使用使方向懼的工逮作過祖程，觸房地懇產價肆格就州是以奶該房針地產勿的最衫有效登使用執(zhí)方向昌為前偵提而冒形成死的。宴個別良分析增應當穩(wěn)正確朵掌握銹待估雕房地盆產的篇地塊古條件虛、街路道條狀件、覽臨近抱條件艘、環(huán)抗境條據件、擺行政絹條件反等方猾面的亮因素牙，再佳依據原鄰近寇地區(qū)胡的特鋒征，吧判斷嫌出最免有效眾使用攔方向險。

抓3．哀估價替方法專的選詳擇和殿價格對估算外。

蘋緊（者1）會選擇顆估價鬧方法皆。在斯計劃渴中初技選的源估價楚方法憤在這源個階驚段可浴以得末到最模后的峰確認幻并用療于計工算。散盡管代房地胸產估棍價方翅法比性較多外，但安最基現(xiàn)本的僵方法匪還是身成本稅估價難法、王市場集比較格法和芹收益衰還原騰法三蠢種。解在進仍行房掠地產躁估價倡時，六原則首上應扎并用窄王種狐方法貧。因島為三話種方迎法各賣有利藏弊，盆僅靠頌一種半方法被不易渣達到漢正常嫩價格說。有溫些房瘡地產黑不適妄用于付上述恥三種耀人法按，可娃根據肅具體鳳情況終加以透選擇牢。

到（竄2）械價格寫估算界。選盯定估嶺價方出法后檔，可營開始陵對房暴地產憐進行崗測算葡，其意具體華測算慌方法印本書趟其他鎖章節(jié)艦有專霧門論出述。把應該蘇注意載的是慶，房圍地產含評估夜測算亦時，超如有歪當?shù)爻匾?guī)定撒的測擁算標國準，漢應認示真采懸用，限如“境土地舞分等制定級宿標準諒”、健“房捉屋新租舊程耀度評對定標醉準”計、“擾房屋匹耐用效年限參”、溫“房歐屋代姑議書牌標準久”等錢。

化（痛3）浩價格汪調整漸。由嗚于資桿料的陸限制引和房枝地產幕價格榴的復爪雜性何，使怒三件劣方法貪估出柏的價淡格難腿以一脹致，婦因此碼需要刪進行像價格牧調整館。在于進行摟價格標調教湯之前凳，首深先要率對資爭料的夕運用灶等加幕以檢箱驗復脅核，盟其主匯要內練容是喚：資件例的明選擇戒及運避用是計否得屈當；湊各項利房地魄產估律價原住則的赤應用割是否漆得當蟲；一啦般性離因素穴分析淚及區(qū)卸域分漫析、鄉(xiāng)個別卵分析崗是否時適當敵；單盞位與臺總價甜的關娛聯(lián)是府否適煙當。宜其次羊，要撫對2少種估平價方侍法估它算出產的價慧格進耳行綜躺合，井綜合鞭的方襯法有躬三種肆：①鏡簡單通算術示平均肚。②窯加權絮算術逼平均佳。即狐賦予閑每個果價格份不同罷的權桑重，命然后腿再綜叛合出釘一個槳價格磚。通殖常對考于評斧估該晨房地貨產最任適用松可靠悉的估狐價方扇法所染算出慮的結摟果，雜賦予掌較大甩的權蠶重，顆反之塞則賦烏予較拳小的三權重遷。③柄以一東種估嘩價方刺法計冶算出瑞的結果果為控主，迷其他己估伙底方法專計算揭出的揪結果臟只供農參考悟。最源后，織估價佳人員祝要根蓋據自練己的旅經檢趣、時墨影響村價格足諸因擾素的葵分析煙以及墓市場筑行情騰，對朱綜合林測算撈出的儲結果麗再作休調整繩，以擾最后飯綜合區(qū)評估房決定幼出估寄價額撥。在策實際而工作掠中，輛最后須決定筑的估乏價額特，可泳能以風計算件出的庭價格川為主糾，也漠可能喘以估斤價人篩員的師其地聞判斷鳥為主拾，而招計算碼結果晌只作漆為參米考。顧

昨房地待產估競價程激序（符五）桿

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訂操作濤六、言撰寫扔估價戴報告彈書閣

疼焦經評升估測鴨算出優(yōu)對象龍房地渣產的源估價斑額后詞，應驅將估型價成廈果寫竊成估松價報攻告書宜。估槐價報擋告書耳是記脫述估鄭價成癢果的謀文件蘋，它瞇把估獲價過瞧程中豆有關走的數(shù)紡據、嚴辦法名、要禁點及戒最后中的結止果以光正式必的書紫面形受式反睛映出親來。鍵估價起報告葬書的遼形式采有自牲由式靜與定瞎型式煩兩種垂。定皮型式罩估價隙報告填書，厲是固淹定格希式、碑固定赤內容搜，估汪價人產員必嗓須按壩照規(guī)濾定的籮形式童填寫揚，不供得改獄動或剩填減步。自鈴由式吵估價根報告蠻書是滅根據薄估價按報告紅人的巾要求俘自由秒設定訓內容昏、長繩短篇匠幅不槐限的伏報告將書形倡式。哨不論息估價品報告揭的形覽式如郊何，摸均至央少要尊記載梢下列模事項標：此

曠1．到此項私評估當項目動的委嗎托者傲、聯(lián)擠系人淚、領喘勘人律、負陵責承粒接評板估人軌員的漏姓名飛。

逃2．朱估價析對象薦的詳之細地需址、章評估龍日期讀、報副告編堡號等脖。

斷3．港估價穿對象通的土類地面阿積、江建筑唱面積維和建蔑筑物笨類型猛等．祖

鴿4．挽估價謎對象羞具備吸的條適件分鞭析。所

扛5．抖評估愚依據摔。

搶6．歡評估騾結果餐。

蒸7、補附有肯關文松件及宋資料頂。

菠一份蜘規(guī)范感的房卵地產烏估價悠報告從書應節(jié)包含紹下列明具體極內容主：笨

獲1．鑄估價感委托姐人名混稱

罵應有馳委信念人的級全稱叫，有避時還堪應有雁地址量，以香確認蒜服務狼對象棋。恐

暮2.忽評估系對象瘋及目掙的

雄（柏l）吹待估風房地告產的撞名稱舒、類盡型，繼明確劍估價者對象溝；

急（攪2）敢估價貼目的枯；

栽（型3）鉆估價勤時點嚴。

蝕3．稻評估嘆日期誰

亭是反橫映估見價工戰(zhàn)作期各限的界起止念日期扔。被

襖4．貝評估玻對象汁的綜術合說何明

快（膏1）啄坐落革位置煌，包滲括地補點、姜區(qū)域彎、門率牌等宣；

偶（貴2）棵用途襯；

輸（置3）竹面積域、層袋次、誕朝向浩；

堪（扇4）給建筑年結構普與功塑能，雙還要釋描述紫建筑瀉內部?？臻g貸結構懂以及須各層窯各部贏分功卡能；埋

浙（圓5）喊裝修顯情況崗、設勻備情辭況、扁附屬桑設施倒情況提；

假（頓6）修建筑聞使用大情況醋，反膜映建吳筑的室新舊洋、完項好程行度及懇對使襪用功錯能的逮影響膚；

腫（暮7）文房地鵲產周俘圍環(huán)愈境；莫

腹（朵8）比評估信對象漫房地論產的不權利諷狀況伶。

譜5．水評估扎原則鳳

潔反藥映在肺評估天活動弱中的袖主要慨適用閥原則擴，以木及評銀估人案的立劫場。府

敞6、穴評估疊依據痰

虹（沫l）秋權屬富資料范；

予（隨2）壇工程什預、慮決算郵資料劃；

攔（海3）歪測繪保圖紙醋；

較（誤4）備各類魄定額湖和單逼價資芽料；旺

鞭（揮5）導各類菜折舊體、稅惠收、伴物價夾、城慰建收哈費管鎖理規(guī)丈定；疤

喘（賺6）差與評您估對罷象類電似的紡房地只產實姑例價殘格資閣料；滲

靠（揀7）掩規(guī)劃恨資料紀；

匠（蝶8）毯周圍撐環(huán)境挪資料炎。

秋7．右評估節(jié)方法邊選擇撓

馳8．返評估鎖計算械分析迎

致應介悟紹接做選定五方法取所進哥行的殲數(shù)據門確定奉、參木數(shù)測服算、雄公式妄選用信等理深由和泛計算君過程鴉，對真計算緊分析斑過程域作概錘括的品陳述蛛，關糠鍵要耍闡明葉作出謙最后淺估價拐結論堂的理賊由。莖

結9．姻房地嚷產價雕格評瘦估結鑒論

肉說明瞇每種瘡方法庭的計夜算結鍋果，截以及冒經最妙終調駐整修綁正后浮的正休式估街價結嘩論。物

維10握．評寬估小跟組成竄員和尊評估仔單位補資格環(huán)證書箏。

岸操作叉七、往交付脫估價淹報告覽書及恩收取諸估價醬服務兄費塊

叫統(tǒng)完成光估價死報告戲書后東，最老后要壞將估闊價報荷告書闖交付暫給委掠托估畢價者雅，并酒可就槍某些紗問題毯作口澤頭說斬明，林至此腿完成受了對延委托啊估價首者的猜估價厘服務堂。然朗后是幼按照償有關腹規(guī)定軌和收奸費標臟準向施委托能估價替者收躍取估罪價服殃務費癢。逢

窗第三串章：羽房產學市場瑞調研魔第一這節(jié)：趁房地滴產市神場預各測及訪步驟雕第一燈節(jié)：知房地瞎產市初場預洪測壓

備友運用醬科學攜的方乘法，曠對房穗地產四市場遷供求向關系飄及其滑發(fā)展寺趨勢裝和相堵聯(lián)系梯的各率種因瘦素加逗以分腸析和沉判斷紫，從佳而為趕國家和宏觀位調控否和企竹業(yè)制員定發(fā)擇展戰(zhàn)連略服天務，單以有繭效地賄提高嗚資源暖配置只的效端率。貌其主馳要步籍驟是泊：刺預（一餅）目酒標測鐮定舟

份市旨場預滅測目節(jié)標是匪指預蘋測的蔥具體起對象冰的項奇目和干指標畫，主竭要是累房地笑產市鉆場預透測的躁目的萄、房尺地產依商品鍵類型怨、地億域范交圍及么時間刻等。餐依（二柔）資抵料整宏理刻

昆根股據所瞇需資叢料來瓜源不毀同可燥分為即：一策是各艇級政逼府、鍵主管稻部門丈和綜化合管失理部皮門公棵布企戀業(yè)積亮累的減歷來獵的市灘場信勺息資余料。羅二是式調查北收集饅市場難動態(tài)街的原攻始材役料，漂用于咱及時什、迅末捷地違反映售市場喪動態(tài)辣，主記要方挑法有去典型積調查柱、個笛別走狹訪、特召開福座談六會或欣展銷惱會等勇等，槍從而慌準確姐掌握博目前阿人們篩對房劫地產鍬市場泡商品估要求愈的動刻態(tài)。診馬（三史）因優(yōu)素分按析棗

饒影繞響房痰地產縫市場錄運行蛾有主脅觀、象客觀魔多方傳面的決因素捐：主顆觀因處素有浪服務關態(tài)度萌、廣鉗告宣積傳、勝銷售皮方式商等；卻客觀紛因素卻有國直際國偵內局彎勢、妙社會危商品岔購買村力、另物價狼水平想、房籍地產駕商品采周期邀、消界費偏蠢好等贊。對印因素歉分析眼通常房應根迫據具移體情向況而哭作定論性、賢定量忽分析洗。跟蛋（四上）結舅果論懇證差

故對以預測援結構扭必須襪從技房術、抹經濟撇兩方段面論耳證其熱合理各性。加結合烏沒有貿考慮患或業(yè)琴已變雨化的園因素菊，并和借助概經驗矩、推楚理和典知識崖去判京斷和軍修正反預測臥結果煙。導究（五刊）編妙寫報鞋告家

柴通過戒理論擱檢驗迎、資巖料檢初驗、億專家紛檢驗陸之后褲，得鋪出新跑的預淋測結鑼果及宋主要迅結論馳，編恩寫預鴉測報期告。須報告鄭分兩鵝種：胞一是淹一般摔性報咱告，行其目然的是娃簡潔妻、明地確地至向各冒級管揮理、超決策主人員藍提供響預測蒼結果嶄和市活場活被動建皂議，臣并對湖預測小過程析和結易果加井以扼強要說泳明和線簡單仙論證頁；二介是?；@門性暖報告百，其謙讀者閣是市售場研屢究和慰咨詢禮人員端，要貍求詳慚盡地抓說明燒預測貢目標鳳、預門測方煌法、感資料效來源掙、預逼測過斧程。尤房地役產市胡場預健測方丘法主他要有塌：許

眉江經驗乒判斷餃法，吹包括盾個人抽判斷棗法、餡集合蠶意見貴法、辟專家浩征詢嗓法等績；旗

碑健預測哈調查洽預測布法，冶包括牛典型服調查羊、抽患樣調濤查、太全面務調查霸、銷摔售調恨查和份定期然交換謙情報黑預測晌法等鹿；點

著枕數(shù)學緊外推永預測關法，威包括填算術毀平均倡法、宣移動被平均日法、描最小化二乘結法、藏指數(shù)鉆平滑膊法等匹；館

沖扮季節(jié)暮變動握趨勢雹預測零法，隙包括去季節(jié)酒性變史動趨村勢預找測和孕季節(jié)灰性影狼響比葉例預恰測法迫等；嫌

旺鎮(zhèn)相關錦因素光預測歉法，僻包括犯一元換回歸染、多診元回代歸及記投入呼產出擊預測揀法等睡；辯

也裁商品眨生命弓周期槽曲線挪預測闊法、拾概率緞模型默預測緞法。矩

濕收（一償）集脾合意臘見法令

燭由歡預測炊人員皆召集訓企業(yè)銹經營誦管理即人員道根據玩已收許集到概的信勺息資紹料及蛾個人紋經驗仇，對委未來弓市場棉作出蝕判斷左預測闊，并微加以孩綜合應。該攏方法準特別奮適合邊于企雹業(yè)預僅測，濟適用坡內容呈有房巧地產間商品彎開發(fā)碧、市艘場容鍬量、籠房地動產商頁品成座交量蓮、市慨場占宮有率燕、房齊地產紡使用栗年限碰及開固發(fā)經錄濟效騰果的鄰預測控。壁

堵低（二熊）市朋場因移子法圍

廚是慕根據仿預測薄者的網經驗惹對市窩場的弓統(tǒng)計細觀察攀，選捕擇市勤場活沿動中外的客棵觀事千物作拴為因溉子來巷推測違市場客變量蝦的預謠測方澇法。許市場稿因子誕的選居擇要般根據賤預測央者及雜別人勉的預禾測經今驗和閑對市架場情肆況的懇認真攏觀察鋒、細忙致分薯析，顯以及恰對房蕉地產邁商品媽類型乏、結妨構等梁問題犬的深絨入了聲解。茅

嗓淚（三眼）市焰場調斥查法朽

想提獄廣泛孕運用麥現(xiàn)場東觀察京、實述驗調質查和讓訪問邪調查支等種列類方讀法，忘結合給房地蓄產商冰品特圣點，私選用嘴適當仁方式庫進行組預測毫。如肆運用急現(xiàn)象鄙觀察流方法矩，可湊以到杰房地否產交孕易所悉了解裳人們眉對住巷宅結貍構、或位置抗、面卻積、寨樓層賭、朝匯向等奮方面喘的問襲題；放通過恢實驗稈調查邪法來斤選擇本不同形的廣搏告宣棍傳方玉式或珠廣告慨詞等宗；運透用訪耗問調揀查法墻，將吳擬訂侍的調滴查事敗項當掩面、務勞或書表面詢優(yōu)問被坡調查妄者，醬以了玉解住重戶對君住宅蘿消費膜方式鑰（購均買、短租賃競或抵晉押等特）及火維修代管理哭、住澇宅環(huán)捧境等撤方面侮的直說接信油息，溫以此碎作為黨確定旅房地香產開脂發(fā)方鼠向和蛋規(guī)模劉的依棒據。艦

宗酸（四倚）畜

毒直線蝦方程表法奴

艙直線奸方程擾法是膨適合以于進疼行呈燥直線翅發(fā)展南趨勢聲的房僻地產吼市場滔的長美期預弱測，租其基蔬本原江理是送：矮

鉛教根據篩歷年恰房地季產市辮場成議交的宿實際蹲數(shù)據妨，分惜析未乏來一頑定時搭期內棋的房敘地產倡市場發(fā)發(fā)展功趨勢塊，并音假定姜今后寄仍在魂較長線時期嘆內延貴續(xù)該真態(tài)勢殘，從怕而預江測出虹今后屠一定絹時期糕的房揭地產泳市場承狀態(tài)錫。截

拘（罰四）棗結果戒論證榴

扔對午預測騰結構笛必須鑰從技哄術、銀經濟話兩方錯面論猜證其累合理司性。走結合螺沒有塞考慮鋪或業(yè)搭已變謠化的許因素廢，并他借助腹經驗核、推倉理和勞知識高去判仍斷和毫修正踐預測輩結果真。錘驢

璃（五癢）邏啊輯曲吐線預榨測法果

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