2023金科中梁公元2025項目報告

金科中梁·公元2025項目報告

金科地產(chǎn)集團股份有限公司2023年05月18日CON

TENTS項目情況區(qū)域分析操盤方介紹收益預測區(qū)位信息周邊配套地塊詳細指標進度計劃城市定位城市總規(guī)GDP指標產(chǎn)業(yè)結構人口指標房產(chǎn)政策板塊梯度相鄰板塊土地市場商品房市場典型競品公司基礎信息銷售規(guī)模及營收財務報表分析負債分析三道紅線重大負面輿情利潤收益敏感性分析PART-01項目情況項目情況｜區(qū)位信息PART--01所屬省份：江蘇省所屬城市：無錫市所屬區(qū)縣：江陰市所屬板塊：華士鎮(zhèn)板塊(僅配色示例)項目情況｜周邊配套PART--01周邊5公里無地鐵站及公交站；附近5公里內(nèi)有江陰市華士實驗小學(普通)、江陰市華士高級中學(環(huán)南路)(重點)，附近5公里內(nèi)有綠城·新世界商業(yè)廣場、新世界商業(yè)廣場東二區(qū)1層，神華寺、石佛寺；提示距項目1.36km有花圈店一處、1.97km有巷路里批發(fā)一處。交通配套名稱地鐵線直線距離(km)步行時間(min)車行時間(min)無----------商業(yè)配套名稱等級/檔次直線距離(km)步行時間(min)車行時間(min)購物中心綠城·新世界商業(yè)廣場-1.96337新世界商業(yè)廣場東二區(qū)1層-2.02347學校配套名稱學校質量直線距離(km)步行時間(min)車行時間(min)小學江陰市華士實驗小學普通1.04214中學江陰市華士高級中學(環(huán)南路)重點0.85184景觀名稱普通景點/4A景區(qū)直線距離(km)步行時間(min)車行時間(min)景觀神華寺-2.225011石佛寺-2.40408不利因素名稱等級/檔次直線距離(km)步行時間(min)車行時間(min)喪葬設施花圈店-1.36244巷路里批發(fā)-1.97338PART--01業(yè)態(tài)指標數(shù)值單位建筑用地面積57,947㎡容積率1.80總建筑面積129,931㎡其中計容建筑面積104,305㎡其中小高層（7F-11F）72,577㎡聯(lián)排別墅31,104㎡不計容建筑面積25,626㎡規(guī)劃戶數(shù)0戶機動車位數(shù)750個其中地面停車位-個地下停車位750個其中可售車位750個不可售車位-個項目情況｜地塊詳細指標數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺項目情況｜進度計劃PART--01節(jié)點計劃：項目2021-11-05開盤預售，2022-06-21封頂，2023-02-18竣備，2024-05-23交付排序節(jié)點名稱節(jié)點完成時間節(jié)點周期1項目起始2021-07-08T2取得方案批復2021-09-06T+603示范區(qū)開工2021-10-06T+904開盤預售2021-11-05T+1205大區(qū)開工2022-02-03T+2106主體結構封頂2022-06-21T+3487完成外立面落架2022-09-11T+4308取得竣工備案證明2023-02-18T+5909完成結轉2024-05-23T+105010實際交付2024-05-23T+1050附注：工期排布參照品牌房企標準工期數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺；PART-02區(qū)域分析城市簡介無錫，簡稱“錫”，古稱梁溪、金匱，是江蘇省轄地級市，國務院批復確定的長江三角洲地區(qū)中心城市之一、重要的風景旅游城市。城市定位長三角世界級城市群的重要中心城市國際級創(chuàng)新型智能制造先鋒城市國家歷史文化名城和風景旅游城市全國性綜合交通樞紐城市支柱產(chǎn)業(yè)高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業(yè)、電子信息及高檔家電業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、精細化工及生物醫(yī)藥業(yè)區(qū)域分析|城市宏觀|城市總規(guī)

總體規(guī)劃：構建“一軸一環(huán)三帶、一體兩翼兩區(qū)”的國土空間開發(fā)格局：通過一軸一環(huán)，串聯(lián)三條發(fā)展帶；通過一體兩翼兩區(qū)，構建特大城市群，加快推進市域一體化；“一軸”：太湖長江發(fā)展軸（錫澄實力軸)“一體”：無錫市區(qū)“一環(huán)”：太湖灣科技創(chuàng)新帶（錫宜魅力環(huán))“兩翼”：江陰市、宜興市“三帶”：滬寧發(fā)展帶（大運河文化帶）、沿江綠色發(fā)展帶、寧杭發(fā)展帶“兩區(qū)”：錫澄協(xié)同發(fā)展區(qū)、錫宜協(xié)同發(fā)展區(qū)區(qū)域分析｜城市宏觀｜GDP指標PART--02無錫市的2022年GDP14,850.82億元，同比增長6.05%，近五年復合增長率5.36%;無錫市的2022年人均GDP19.84萬元，同比增長5.86%，近五年復合增長率2.63%。無錫市近五年GDP及增速情況無錫市近五年人均GDP及增速情況數(shù)據(jù)取自各城市公布統(tǒng)計年鑒/統(tǒng)計公報區(qū)域分析｜城市宏觀｜產(chǎn)業(yè)結構與投資規(guī)模PART--02無錫市2022年一產(chǎn)占比0.9%、二產(chǎn)占比48.3%、三產(chǎn)占比50.8%;無錫市2021年房地產(chǎn)投資額1,568.06億元，固定資產(chǎn)投資額3,985.20億元，其中房地產(chǎn)投資占比39.35%。無錫市近五年產(chǎn)業(yè)結構及走勢無錫市近五年固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02無錫市2022年戶籍人口519萬人，常住人口749萬人；2021年在校小學生46萬人。無錫市近五年人口指標及變化情況無錫市近五年小學生指標及變化情況區(qū)域分析｜城市宏觀｜人口指標數(shù)據(jù)取自各城市公布統(tǒng)計年鑒/統(tǒng)計公報PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜房地產(chǎn)政策政策類型類型政策內(nèi)容土拍政策土拍1、無錫市本級實行兩集中政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）；2、設定土地出讓最高限價，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，如仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競買的，將停止網(wǎng)上限時競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人；掛牌期每個競買人必須有一次有效報價。五限政策限價實行一房一價和“明碼標價”已實施價格備案的項目，不得調高備案價格。同一項目在一年內(nèi)分批報備的，后一批次備案價格不得高于前一批次。同一項目超過一年分批報備的，后一批次申報備案價格超過前一批次的，必須履行成本審核程序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理確定并申報商品住房價格，經(jīng)價格主管部門備案后須一次性公開每套準售房源價格，建筑面積三萬平方米以內(nèi)的樓盤不得分開報備。嚴格執(zhí)行明碼標價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式，誘騙消費者與其進行交易。實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得提高。3個月后如需重新調高的必須重新申報價格備案。限購1、限購范圍：梁溪區(qū)、濱湖區(qū)(不含馬山)、新吳區(qū)(不含鴻山)、惠山新城和錫東新城；2、限購詳情：本市戶籍：限購2套；非本市戶籍（2年以上社保，人才社保無要求）：限購1套；3、離異后2年內(nèi)，離異前家庭在無錫市本級有1套，在市區(qū)限購區(qū)內(nèi)可買1套新建商品住房；離異前家庭在無錫市本級有2套，在市區(qū)限購區(qū)域內(nèi)不得購買新建商品住房，二手房無限制。4、生育二個孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。5、其他區(qū)域無限購政策。限貸1、無房無貸，首付比例30%；2、已擁有一套住房且相應購房貸款未結清，首付60%。3、公積金貸款購房，首次首付比例20%；二次首付比例不低于40%。限售1、非本市戶籍擁有一套及以上住房限制對外出售；2、2017年5月20日24時之后取得不動產(chǎn)權證的住房，個人持有限售2年，法人持有限售3年；3、江陰、宜興限售政策同無錫市本級。數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜房地產(chǎn)政策政策類型類型政策內(nèi)容監(jiān)管政策預售條件1、形象進度滿足9F以上1/3，9F以下1/2，3萬平方米以下要求一次性報備。2、無錫市本級、江陰、宜興：疫情期間調整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可，每一批次銷售規(guī)模高層不少于2萬方、多層商品房不少于1萬方。放款條件放款對項目形象進度無要求。公積金新政職工家庭第二套自住住房公積金個人住房貸款利率,按照同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。支持合理住房需求，市區(qū)首次公積金貸款首付仍按不低于20%執(zhí)行，第二次公積金貸款，首付比例提高至不低于房屋總價的40%。資金監(jiān)管按預售款的20%進行重點資金監(jiān)管，監(jiān)管機構根據(jù)工程形象進度節(jié)點逐步降低重點監(jiān)管資金留存額度；提取比例：1、形象進度達到主體結構60%的，累計可以申請不超過重點監(jiān)管資金額度的50%；2、形象進度達到主體結構封頂?shù)?，累計可以申請不超過重點監(jiān)管資金額度的60%；3、形象進度達到內(nèi)外粉刷施工完成，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的70%；4、通過竣工驗收的，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的95%；數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02本項目屬于無錫市的-，板塊商品房價格區(qū)間為-元/m2。區(qū)域分析｜市場研究｜板塊梯度(僅配色示例)板塊分類價格段(元/m2)高成熟板塊31,947-35,506中高成熟板塊24,425-31,789一般成熟板塊17,491-24,365中低成熟板塊13,724-17,302潛力發(fā)展板塊10,669-12,712數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02本項目屬于無錫市的-中的華士鎮(zhèn)板塊，該板塊近一年板塊無土地成交

，該板塊近一年商品房成交均價為-。區(qū)域分析｜市場研究｜相鄰板塊(僅配色參考)板塊成熟度近一年土地成交樓面價(元/m2)近一年商品房成交均價(元/m2)祝塘鎮(zhèn)潛力發(fā)展板塊近一年板塊無土地成交12,712長涇鎮(zhèn)潛力發(fā)展板塊近一年板塊無土地成交11,907新橋鎮(zhèn)潛力發(fā)展板塊近一年板塊無土地成交11,519周莊鎮(zhèn)潛力發(fā)展板塊近一年板塊無土地成交11,383華士鎮(zhèn)-近一年板塊無土地成交-數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02無錫市

的2022年土地供應面積

960.81

萬㎡，成交955.39

萬㎡，成交樓面價約10,204.01

元/㎡，較上年漲幅-10.58%；其中江陰市的2022年土地供應面積

110.42萬㎡，成交

110.42萬㎡，成交樓面價約7,252.29

元/㎡，較上年漲幅-33.56%；無錫市近五年土地市場量價情況江陰市近五年土地市場量價情況區(qū)域分析｜市場研究｜土地市場-無錫市及江陰市數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02華士鎮(zhèn)板塊的2022年土地供應面積

-萬㎡，成交-萬㎡，成交樓面價約-元/㎡。華士鎮(zhèn)板塊近五年土地市場量價情況華士鎮(zhèn)板塊近一年土地市場量價情況（按月）數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺區(qū)域分析｜市場研究｜土地市場-華士鎮(zhèn)板塊PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜土地市場-土地地圖地塊1-澄地2019-C-250.71KM拿地企業(yè)：中梁成交日期：2019-12-06成交樓面價：2,721元/㎡溢價率：23.18%用地性質：住宅用地容積率：1.8計容建筑面積：58,592㎡商辦規(guī)劃面積占比：-是否達地價上限：否數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02無錫市的2022年供應面積

372.35萬㎡、成交面積441.21萬㎡，成交均價

22,040.39元/㎡，較上年漲幅

4.05%，供求比

0.84。無錫市的2023年04月成交均價21,322.99元/㎡，同比漲幅

-8.86%，環(huán)比漲幅

-3.03%。無錫市近五年商品房市場量價情況無錫市近一年商品房市場量價情況（按月）數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺區(qū)域分析｜市場研究｜商品房市場-無錫市PART--02華士鎮(zhèn)板塊的2022年供應面積

-萬㎡、成交面積-萬㎡，成交均價

-元/㎡，較上年漲幅

暫無-數(shù)據(jù)缺失，供求比

-。華士鎮(zhèn)板塊的2023年04月成交均價-元/㎡，同比漲幅

暫無-缺失去年同期數(shù)據(jù)，環(huán)比漲幅

暫無-數(shù)據(jù)缺失。華士鎮(zhèn)板塊近五年商品房市場量價情況華士鎮(zhèn)板塊近一年商品房市場量價情況（按月）數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺區(qū)域分析｜市場研究｜商品房市場-華士鎮(zhèn)板塊PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜商品房市場-新房地圖星輝苑;星光苑3.86KM集團開發(fā)商：三巽控股/中梁/香港信豐實業(yè)最早開盤時間：-最新開盤時間：-近三月銷售均價：9,951元/㎡近三月月均去化：18套裝修情況：-容積率：2.45計容建筑面積：226,145㎡可售住宅面積：-住宅供應面積：148,726㎡住宅成交面積：64,098㎡水城花園4.27KM集團開發(fā)商：-最早開盤時間：-最新開盤時間：-歷史銷售均價：9,575元/㎡歷史月均去化：2套裝修情況：-容積率：1.09計容建筑面積：-可售住宅面積：65,857㎡住宅供應面積：-住宅成交面積：263㎡文澤苑3.90KM集團開發(fā)商：通銀實業(yè)最早開盤時間：-最新開盤時間：-近三月銷售均價：9,848元/㎡近三月月均去化：20套裝修情況：-容積率：2.2計容建筑面積：77,623㎡可售住宅面積：19,713㎡住宅供應面積：73,832㎡住宅成交面積：19,825㎡數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜商品房市場-二手房地圖碧桂園鳳凰公館0.19KM建成時間：2018在售單價：0.99-0.99萬元/㎡在售套數(shù)：1套在售面積：146㎡小區(qū)總套數(shù)：360套新華苑1.58KM建成時間：1998在售單價：0.83-0.83萬元/㎡在售套數(shù)：1套在售面積：108㎡小區(qū)總套數(shù)：939套龍東湖滬寧中康山莊3.45KM建成時間：2010在售單價：0.72-0.72萬元/㎡在售套數(shù)：1套在售面積：149㎡小區(qū)總套數(shù)：766套康馨園0.54KM建成時間：2007在售單價：0.81-0.81萬元/㎡在售套數(shù)：1套在售面積：148㎡小區(qū)總套數(shù)：162套華悅尚品2.19KM建成時間：2006在售單價：0.83-0.83萬元/㎡在售套數(shù)：1套在售面積：173㎡小區(qū)總套數(shù)：664套韻湖瀾山花園4.72KM建成時間：2018在售單價：0.60-0.95萬元/㎡在售套數(shù)：12套在售面積：1,113㎡小區(qū)總套數(shù)：2,047套數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺PART--02區(qū)域分析｜市場研究｜商品房市場-新房存量及去化周期截至2023年05月，板塊狹義庫存面積0.00萬㎡，狹義去化周期0個月；板塊廣義庫存面積0.00萬㎡，廣義去化周期0個月。板塊項目選擇：默認選擇首次取證時間在19年及以后的項目；典型競品選擇：默認選擇廣義去化周期超6個月的項目中平均流速最高的項目和成交均價與本項目最接近的項目；未售項目去化周期計算時選取的平均流速參照板塊內(nèi)已售項目的平均流速數(shù)據(jù)取自AUR投資分析平臺板塊名稱項目狀態(tài)A.計容建筑面積（㎡）J.可售住宅面積（㎡）B.住宅供應面積(㎡)C.住宅成交面積(㎡)D.狹義庫存D=B-C(㎡)E.廣義庫存E=J-C(㎡)近3月成交均價（元/㎡）F.近三月平均流速(㎡/月)G.狹義去化周期G=D/F（月）H.廣義去化周期H=E/F（月）華士鎮(zhèn)板塊在售000000-000未售000000-000合計000000-000PART-03操盤方介紹操盤方介紹｜公司基礎信息PART--03操盤方名稱金科地產(chǎn)集團股份有限公司股東背景民營企業(yè)注冊資金（億元）53.40法定代表人周達注冊地址重慶市江北區(qū)復盛鎮(zhèn)正街(政府大樓)實際經(jīng)營地址重慶市兩江新區(qū)龍韻路1號1幢金科中心成立時間-營業(yè)執(zhí)照到期日-董事長周達實際控制人黃紅云操盤方介紹｜銷售規(guī)模及營收PART--032021年合約銷售金額1,347.20億元,同比增長-15.1%；2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1,123.10億元,同比增長28.06%。近五年合約銷售額及增速近五年營收及增速近五年合約銷售額及增速操盤方介紹｜財務報表分析｜資產(chǎn)負債表PART--03主要財務指標（億元）2021202020192018數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比資產(chǎn)總計3,714-2.57%3,81218.52%3,21639.41%2,30746.6%其中流動資產(chǎn)3,191-3.93%3,32114.04%2,91236.51%2,13347.96%其中貨幣資金289-33.53%43520.86%36020.55%29960.27%應收款--------存貨2,281-2.79%2,3479.53%2,14233.21%1,60850%非流動資產(chǎn)5236.62%49061.45%30475.01%17431.73%負債合計2,936-4.56%3,07714.18%2,69539.66%1,92942.92%其中流動負債2,4140.6%2,40019.4%2,01046.02%1,37663.27%其中預收款項1372.73%0-99.99%1,14750.37%76378%合同負債1,246-7.41%1,346-----非流動負債522-22.85%677-1.14%68523.83%5539.08%所有者權益合計7775.76%73540.93%52238.09%37868.85%其中歸屬于母公司所有者權益3895.41%36934.91%27418.06%23217.25%少數(shù)股東權益3886.12%36647.58%24869.93%146461.61%總資產(chǎn)3,714億，總負債2,936億，凈資產(chǎn)777.32億，少數(shù)股東權益388億，扣除少數(shù)股東權益后凈資產(chǎn)389.17億；資產(chǎn)負債率-，扣除預收賬款與合同負債的資產(chǎn)負債率67.98%，凈負債率64.23%；貨幣資金余額289億。截至2021年操盤方介紹｜財務報表分析｜現(xiàn)金流量表PART--03經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流142億，同比-2.09%；投資活動凈現(xiàn)金流-18億，同比89.51%；籌資活動凈現(xiàn)金流-273億，同比-360.96%；2021年度主要財務指標（億元）2021202020192018數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流145548.21%2268.4%13115.66%-85-235.89%其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流入1,84618.47%1,55828.88%1,20971.16%70687.8%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出1,70110.75%1,53628.44%1,19651.12%791152.22%投資活動凈現(xiàn)金流-171-42.7%-120-49.83%-8019.2%-99-75.26%其中投資活動現(xiàn)金流入12277.04%3-82.45%18104.75%96,707.69%投資活動現(xiàn)金流出18348.75%12325.42%98-9.03%10890.45%籌資活動凈現(xiàn)金流105-30.96%152-15.69%180-6.91%193121.99%其中籌資活動現(xiàn)金流入1,00125.33%79919.15%67048.69%45113.59%籌資活動現(xiàn)金流出89638.52%64731.93%49090.36%258-16.85%操盤方介紹｜財務報表分析｜利潤表PART--03營業(yè)收入1,123億，同比28.06%；營業(yè)成本1,032億，同比33.33%；凈利潤67億，同比-31.08%；扣除少數(shù)股東損益31億后，歸屬母公司凈利潤為36，同比-48.78%。銷售毛利率-%，同比-；銷售凈利率-%，同比-；2021年主要財務指標2021202020192018數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比營業(yè)總收入(億元)87729.41%67864.37%41218.63%3487.82%營業(yè)總成本(億元)77432.34%58563.21%35811.28%3227.58%營業(yè)利潤(億元)12241.86%8661.5%5375.88%3034.53%利潤總額(億元)12246.11%8359.98%5277.09%2931.87%凈利潤(億元)9752.67%6458.11%4075.93%2327.65%少數(shù)股東損益(億元)27292.66%7408.21%1-52.14%3-29.11%歸屬母公司凈利潤(億元)7023.88%5746.07%3993.86%2043.66%銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)操盤方介紹｜財務報表分析｜利潤走勢PART--03利潤走勢情況如下歸母凈利潤及增速毛利率及凈利率操盤方介紹｜發(fā)債情況-境內(nèi)-人民幣PART--03截至2023年05月18日，存續(xù)債券發(fā)行金額2,122,425.00(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00(CNY,萬元)；一年內(nèi)到期的境內(nèi)債總額0萬元。加權發(fā)債成本發(fā)債金額債券到期情況操盤方介紹｜發(fā)債情況-境外-港元截至2023年05月18日，存續(xù)債券發(fā)行金額為2,122,425.00注(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00注(CNY,萬元)；一年內(nèi)到期的港元債總額0萬元。PART--03加權發(fā)債成本發(fā)債金額債券到期情況操盤方介紹｜發(fā)債情況-境外-美元截至2023年05月18日，存續(xù)債券發(fā)行金額為2,122,425.00注(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00注(CNY,萬元)；一年內(nèi)到期的美元債總額0萬元。PART--03加權發(fā)債成本發(fā)債金額債券到期情況操盤方介紹｜三道紅線PART--03

最新三道紅線指標：2022指標剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率凈負債率現(xiàn)金短債比數(shù)值67.9864.230.59是否踩線否否是資產(chǎn)負債率及剔預資產(chǎn)負債率凈負債率現(xiàn)金短債比操盤方介紹｜重大負面輿情PART--03近期較為重大的負面輿情主要為輿情監(jiān)測輿情類型新聞標題新聞類型負面狂飆的貴州前首富，被1300億債務壓垮債務違約,停復牌,關注函,職位變動,退市風險負面2022年房企盈利能力報告——行業(yè)利潤率加速探底，近半數(shù)房企凈利潤虧損業(yè)績虧損/下降,其他新聞,財務向好負面4月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模有所回落二級市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)債務違約,發(fā)行上市,股價波動負面亞洲信用債每日盤點（5月12日）:美國基準利率大幅下行,碧桂園、萬達...其他新聞,發(fā)行上市,職位變動,問詢函負面縮減成本TOP50房企2022年裁掉了近20萬人其他新聞,招聘信息,職位變動,股份減持,裁員信息負面房訊九點|陽光城累計被凍結11.17億股業(yè)績虧損/下降,其他新聞,股權凍結,股權質押,資產(chǎn)凍結,問詢函負面金科地產(chǎn)收深交所問詢函要求說明收入大降、業(yè)績大虧損的主要原因及合理……業(yè)績虧損/下降,問詢函負面金科地產(chǎn)獲深交所問詢函要求說明存貨跌價計提合規(guī)性業(yè)績虧損/下降,問詢函負面A股平均股價11.02元75股股價不足2元股價波動PART-04收益預測收益預測｜項目利潤面積（㎡）/個數(shù)假設住宅103,682其中小高層（7F-11F）72,577均價（萬元/㎡）貨值（萬元）1.1281,286聯(lián)排別墅31,104均價（萬元/㎡貨值（萬元2.2870,918商辦-均價（萬元/㎡）貨值（萬元）--車位750均價（萬元/㎡）貨值（萬元）1612,000銷售收入（萬元）164,205土地成本金額（萬元）60,310四項成本金額（萬元）67,530總費用金額（萬元）6,441其中管理費用費率（%）1.26金額（萬元）2,074銷售費用費率（%）1.40金額（萬元）2,268財務費用金額（萬元）2,072稅金金額（萬元）17,355總成本（萬元）151,635凈利潤（萬元）12,569凈利率（%）8.34項目利潤表PART—04

收益預測｜敏感性分析-銷售均價根據(jù)測算，在中性情況下，項目凈利潤率8.34%，凈利潤為12,569萬元變化系數(shù)(%)銷售均價(元/m2)總投資額