前期物業(yè)管理生命周期四大階段72項(xiàng)工作

物業(yè)管理生命周期四大階段72項(xiàng)工作一級(jí)流程32^^點(diǎn)0^物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)72壩目_1_作開始時(shí)間完成時(shí)間可研階段1.1第1項(xiàng)工作完成項(xiàng)目11個(gè)方案1在地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)小組形成《甄選項(xiàng)目審定表》后10天內(nèi)，物業(yè)市場(chǎng)拓展專業(yè)完成《物業(yè)進(jìn)入可行性研究報(bào)告》，并提報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)小組。可研第5日可研第10日前期階段1.2第3項(xiàng)工作完成項(xiàng)目開動(dòng)會(huì)審定表2在地產(chǎn)項(xiàng)目公司獲取項(xiàng)目后30天內(nèi),完成物業(yè)新分公司注冊(cè)，資質(zhì)辦理，獲取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》。開始新分公司的日常財(cái)務(wù)螭工作?？裳械?50日口」研第190日3依據(jù)組織專業(yè)結(jié)構(gòu)、崗位專業(yè)結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建制作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，填制物業(yè)服務(wù)中心'研發(fā)小組人事任免審定表,發(fā)布人事任免決定，分別權(quán)限。（在集團(tuán)獲取項(xiàng)目30天內(nèi)）?？裳械?60日可研第180日13第4項(xiàng)工作完成平面和單體方案設(shè)計(jì)審定表4服務(wù)中心研發(fā)小組依據(jù)《設(shè)施管理咨詢建議彳壬務(wù)書》，針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司總平面和單體方案設(shè)計(jì)內(nèi)容（父通流線、景觀配套、總平面擴(kuò)初圖、單體布局）提出物業(yè)建議，并形成《設(shè)施管理咨詢方案表——總平面和單體方案設(shè)計(jì)物業(yè)建議分表》前期第5日前期第15日1.4第6項(xiàng)工作完成項(xiàng)目五個(gè)計(jì)劃，總平面與單體擴(kuò)^設(shè)^,設(shè)計(jì)第E對(duì)上昧,途5依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目公司五個(gè)計(jì)劃表10天內(nèi)完成項(xiàng)目《流程與標(biāo)準(zhǔn)化里程碑執(zhí)行表》。月第30日前期第50日6依據(jù)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)特征對(duì)比表、交房標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)建議，并形成《設(shè)施管理咨詢方案表總平面和單體擴(kuò)初設(shè)計(jì)物業(yè)建議分表》前期第50日覦月第60日一級(jí)流程32^^點(diǎn)物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)72助目工作開始時(shí)間完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)建議1.5第11項(xiàng)工作成立物業(yè)^務(wù)中心，搭建體驗(yàn)中心品鑒館7依據(jù)二個(gè)樣板間施工圖10天內(nèi)完成《設(shè)施管理咨詢方案表——樣板間物業(yè)建議》。前期第70日覦月第90日8在二個(gè)樣板間開工前10天內(nèi)，完成體3僉中心服務(wù)方案。前期第100日前期第no日9成立服務(wù)中心，發(fā)布體驗(yàn)中心人事任免及人力資源開發(fā)與交流決定，完成體驗(yàn)中心辦公物資的配備與人力資源的招聘、培訓(xùn)1。前期第100日靚月第no日10完成體驗(yàn)中心五書及計(jì)劃預(yù)算總規(guī)、年度計(jì)劃預(yù)算。前期第100日前期第no日11體驗(yàn)中心服務(wù)合同簽訂后,依據(jù)流程與標(biāo)準(zhǔn)化開展體驗(yàn)中心品鑒館服務(wù)。前期第100日前期第120日承接階段1.6第12項(xiàng)工作完成各專項(xiàng)招投標(biāo)12依據(jù)項(xiàng)目各專項(xiàng)招投標(biāo)的技術(shù)特征對(duì)比表和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提出物業(yè)建議，形成《設(shè)施管理咨詢方案表一招投標(biāo)物業(yè)建議分表》，反饋至地產(chǎn)收目專項(xiàng)采購(gòu)組。第13項(xiàng)工作完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、獲取備案表13在項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證獲取后10天內(nèi)（開盤刖90日內(nèi)）啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)程序。（編制物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)進(jìn)行備案、公示）前期第150日前期第180日14依據(jù)項(xiàng)目物業(yè)^務(wù)招標(biāo)條件，編制投標(biāo)文件（《物業(yè)^務(wù)方案表》《人力資源與物資配備方案表》）；完成項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)、停車管理費(fèi)定價(jià)測(cè)算，核定取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期第160日前期第180日一級(jí)流程32^^點(diǎn)物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)72助目工作開始時(shí)間完成時(shí)間15在地產(chǎn)項(xiàng)目獲取建設(shè)工程施工許可證40天內(nèi)（開盤刖30日內(nèi)），物業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目公司共同完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，與地產(chǎn)項(xiàng)目公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。承接第20日速第60日16在開盤刖20天內(nèi)完成項(xiàng)目《刖期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主規(guī)約》文本制定及印刷。承接第20日褪月第60日17在項(xiàng)目開盤刖10日內(nèi)，物業(yè)完成物業(yè)^艮務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案，獲取《物業(yè)^務(wù)招投標(biāo)備案表》。承接第20日前期第60日18協(xié)助審定房屋銷售統(tǒng)一口徑100問,組織參與銷售及樣板房、水吧客服人員培訓(xùn)。19跟進(jìn)客戶在簽署購(gòu)房合同的同時(shí)簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《業(yè)主規(guī)約》；同步收集新業(yè)主資料。1.7第21項(xiàng)工作簽訂項(xiàng)目入伙審定表20在地產(chǎn)項(xiàng)目公司宣布項(xiàng)目開盤后30天內(nèi)，與項(xiàng)目公司責(zé)任人簽訂《項(xiàng)目入伙審定表》，由集團(tuán)出資建立流程與運(yùn)營(yíng)基金。承接第70日承接第100日21依據(jù)《刖期物業(yè)服務(wù)合同》《項(xiàng)目入伙審定表》，開展服務(wù)中心人事任免及人力資源開發(fā)與交流，完成服務(wù)中心人力資源的招聘配備。承接第70日承接第100日1.8第22項(xiàng)工作完成能源系統(tǒng)調(diào)試評(píng)估報(bào)告22協(xié)助完成項(xiàng)目《機(jī)電節(jié)能系統(tǒng)施工質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》《能源系統(tǒng)調(diào)試評(píng)估報(bào)告及運(yùn)行策略報(bào)告》1.9第28項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，進(jìn)行設(shè)備調(diào)試，23在客戶入伙刖60天內(nèi)，與地產(chǎn)公司確定客戶集中入伙方案，并填制《客戶入伙專項(xiàng)工作流程與標(biāo)準(zhǔn)化工作表》，完成項(xiàng)目入伙方案的培一級(jí)流程32^^點(diǎn)物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)72助目，作開始時(shí)間完成時(shí)間完成項(xiàng)目接管驗(yàn)收，督促工程遺留問題整改100%消項(xiàng)訓(xùn)及工作布置。24完成第六次溝通交底會(huì)，完成集體研發(fā)設(shè)計(jì)小組第十次審核會(huì)。入伙前60天25依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)劃，完成客戶入伙、一次裝管理等作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)表單、待簽協(xié)議的修訂。入伙前90天26依據(jù)《物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)化任務(wù)書》，完成物業(yè)用房的設(shè)計(jì)、裝修。入伙前120天27在客戶入伙刖70天內(nèi)，服務(wù)中心組織各方成立物業(yè)接管驗(yàn)收專項(xiàng)工作組,形成《物業(yè)接管驗(yàn)收專項(xiàng)工作流程與標(biāo)準(zhǔn)化工作表》。入伙前70天28客戶入伙前60天內(nèi)，依據(jù)《物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)項(xiàng)目共用部分開展物業(yè)接管驗(yàn)收，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)存在的問題填制《物業(yè)接管驗(yàn)收限期整改審定單》,督促完成100%消項(xiàng)。入伙前60天29客戶入伙刖60天內(nèi)，依據(jù)《物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)項(xiàng)目專有部分開展物業(yè)接管驗(yàn)收，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)存在的問題填制《物業(yè)接管驗(yàn)收限期整改審定單》，督促完成100%消項(xiàng)。入伙前60天30客戶入伙前30天內(nèi)，依據(jù)《物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》完成物業(yè)資料的接管驗(yàn)收。入伙前30天31辦理對(duì)項(xiàng)目材料部品樣板庫(kù)及備品備件移父物業(yè)公司的接管驗(yàn)收。32完成項(xiàng)目水、電用戶更名、過戶手續(xù)，與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。2.0第39項(xiàng)工作完成客33依據(jù)項(xiàng)目《客戶集中入伙方案》，完成入伙現(xiàn)場(chǎng)物資的采購(gòu)與配備。入伙前60天入伙前30天一級(jí)流程32^^點(diǎn)物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)72助目工作開始時(shí)間完成時(shí)間戶集中入住相關(guān)物資資料配備，博以項(xiàng)目入伙34在客戶入伙刖60天內(nèi)填制《成本預(yù)算集中和專項(xiàng)米購(gòu)執(zhí)行單》,完成專項(xiàng)服務(wù)外包集中或?qū)ｍ?xiàng)采購(gòu)（秩序維護(hù)服務(wù)、環(huán)境管理0員務(wù)等），簽署相關(guān)合約并落實(shí)人員物資進(jìn)場(chǎng)。入伙前60天入伙前15天35根據(jù)公司VI手冊(cè)，制作項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)VI系統(tǒng)（宣傳欄、標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌、導(dǎo)引系等）。｛火前10天36客戶入伙前30天，協(xié)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目公司完成共用設(shè)施成品保護(hù)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)精開荒保潔服務(wù)。入伙前30天入伙前5天37客戶入伙前30天內(nèi)，完成客戶入伙各項(xiàng)待繳費(fèi)用明細(xì)單的建立，完成物業(yè)相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備案。入伙前30天入伙前15天38客戶入伙前30天，完成服務(wù)中心所有崗位職員的招聘到崗，組織開展入伙相關(guān)培訓(xùn)。入伙前50天入伙前7天39客戶入伙前20天內(nèi)，依據(jù)客戶入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完成集中入伙現(xiàn)場(chǎng)的布置，相關(guān)客戶的預(yù)約，入伙資料裝袋，開展模擬入伙。入伙前20天入伙前3天使用階段2.1第40項(xiàng)工作第十一次審核會(huì)40項(xiàng)目入伙后60天內(nèi)，完成地產(chǎn)項(xiàng)目公司人力資源開發(fā)與交流；完成集體研發(fā)設(shè)計(jì)小組第十一次審核會(huì)。2.2第41項(xiàng)工作入伙率達(dá)75%以上，開展對(duì)客服務(wù)41落實(shí)帶客驗(yàn)房，為業(yè)主辦理相關(guān)入伙手續(xù)、一次裝手續(xù)；完成客戶基礎(chǔ)信息收集、錄入。入伙當(dāng)日42督促項(xiàng)目公司完成工程遺留問題100%銷項(xiàng)，并每天發(fā)送工程遺留問題整改銷項(xiàng)日?qǐng)?bào)表。一級(jí)流程物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)32^^點(diǎn)階段72項(xiàng)目，作開始時(shí)間完成時(shí)間43制定業(yè)主搬家入住指引規(guī)范,崗位落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)。44根據(jù)公司計(jì)劃，組紈適時(shí)開展社區(qū)文化活動(dòng)，保持與業(yè)主良好的互動(dòng),增強(qiáng)物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。45完成停車管理計(jì)劃及審批工作、實(shí)施停車收費(fèi)管理服務(wù)。46落實(shí)小區(qū)封閉式管理，保持園區(qū)良好的生活秩序。47以滿足業(yè)主便利生活需求為目標(biāo)，適時(shí)開展有償家政拓展服務(wù)。48制定寵物豢養(yǎng)管理規(guī)定,設(shè)置相關(guān)設(shè)施。49夏季適時(shí)開展泳池成本經(jīng)宮服務(wù)。50以滿足業(yè)主便利生活需求為目標(biāo)，適時(shí)開展有償家居維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。51依據(jù)國(guó)家假日節(jié)氣及項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓?xí)俗，適時(shí)開展節(jié)日、業(yè)主家中喜慶等關(guān)懷服務(wù)。2.3第58項(xiàng)工作完成設(shè)備運(yùn)行保障及消防演練52完成共用設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試、運(yùn)行策略的制定；落實(shí)機(jī)房管理標(biāo)準(zhǔn)化。53管理系統(tǒng)軟件上線30天內(nèi),完成系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入。54落實(shí)中央空調(diào)系統(tǒng)夏季運(yùn)行前換季維保、檢修，制定供冷季運(yùn)行策略。55洛實(shí)防汛物資采購(gòu)，防汛宣傳；開展雨季應(yīng)急預(yù)案演練,汛期重點(diǎn)區(qū)域安全防范。56落實(shí)中央空調(diào)系統(tǒng)冬季運(yùn)行前換季維保、檢修，制定供B爰季運(yùn)行策略。57落實(shí)掃雪融雪物資采購(gòu)，落實(shí)入冬前園林養(yǎng)護(hù)及防凍措施，共用設(shè)施一級(jí)流程物業(yè)管生命周期流程節(jié)點(diǎn)32^^點(diǎn)階段72項(xiàng)目_1作開始時(shí)間完成時(shí)間設(shè)備冬季防凍處理。58落實(shí)供排水、供電、燃?xì)?、供暖、電梯、治安等?yīng)急事件處理培訓(xùn)及演練。59組緲F展〃119〃消防月宣傳防肖防演練活動(dòng)。2.3第62項(xiàng)工作完成機(jī)電節(jié)能專業(yè)五個(gè)評(píng)估，節(jié)能審計(jì)報(bào)告60完成機(jī)電節(jié)能專業(yè)（暖通、給排水、供配電、弱電、電梯等系統(tǒng)）五個(gè)評(píng)估；61完供項(xiàng)目暖通系統(tǒng)（天棚、新風(fēng)系統(tǒng)）供暖李能源審計(jì)報(bào)告。62完成項(xiàng)目暖通系統(tǒng)（天棚、新風(fēng)系統(tǒng)）供冷季能源審計(jì)報(bào)告。63完成能源系統(tǒng)（月度）設(shè)施管理工程數(shù)據(jù)評(píng)估表，并出具運(yùn)行策略優(yōu)化提升建議；2.4第67項(xiàng)工作完成客戶滿意度調(diào)查評(píng)估、雌反饋、工吸居評(píng)估64每月執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)監(jiān)約評(píng)估，完成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與服務(wù)監(jiān)約評(píng)估報(bào)告。65每月收集項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程缺陷的統(tǒng)計(jì)收集，完成工程缺陷反饋數(shù)據(jù)評(píng)估表。66每年11月份完成第二方客戶滿意度調(diào)直評(píng)估，出具客戶滿意度調(diào)查評(píng)估報(bào)告。67完成本年度工作總結(jié)（五個(gè)評(píng)估），制定下年度績(jī)效任務(wù)規(guī)劃（五書）。2.5第70項(xiàng)工作完成項(xiàng)目公司流程與運(yùn)營(yíng)評(píng)估、監(jiān)約報(bào)告68依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目公司與施工單位的合同約定，組織維保期滿驗(yàn)收，簽署維保期滿驗(yàn)收單；對(duì)項(xiàng)目工程結(jié)算款及質(zhì)保金執(zhí)行一票否決權(quán)。69基于優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)（優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)）、同質(zhì)同價(jià)（良好標(biāo)準(zhǔn)）、低質(zhì)低價(jià)（及一級(jí)流程32^^點(diǎn)階