住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理課件

第六章

住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理第一節(jié)

住宅工程竣工備案制度從事建設(shè)工程各有關(guān)方面承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，工程竣工后，由建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，驗收合格方可交付使用，并應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件報建設(shè)行政主管部門備案。上海新開工的建設(shè)工程實行竣工備案制度。至此，由政府質(zhì)監(jiān)機構(gòu)對建設(shè)工程竣工直接發(fā)合格證的管理模式被由建設(shè)單位自己組織竣工驗收報政府建設(shè)行政主管部門備案的管理模式所替代。二、住宅工程竣工備案管理的特點（一）住宅建設(shè)工程竣工備案往往不能一次完成，需要分期分批地進行（二）住宅建設(shè)工程竣工備案后，需要完成相應(yīng)的配套設(shè)施，經(jīng)審核許可后方能交付使用三、住宅工程竣工備案制度的實施（一）主管部門和驗收條件1、主管部門上海市建設(shè)和管理委員會是本市建設(shè)工程竣工驗收備案主管部門，上海市建筑業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本市建設(shè)工程竣工驗收備案管理工作。各區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)、縣立項工程的竣工驗收備案管理工作。上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站和各區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，分別受市和區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門委托，具體實施建設(shè)工程竣工驗收備案工作。3、竣工驗收主體由建設(shè)單位組織實施。4、竣工驗收條件（1）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到竣工標(biāo)準(zhǔn)；（2）施工單位完成對工程質(zhì)量自檢，并提出工程竣工報告；（3）勘察、設(shè)計單位確認(rèn)施工單位的工程質(zhì)量達到設(shè)計要求，并提出工程質(zhì)量檢查報告；（4）監(jiān)理單位對工程質(zhì)量完成檢查并確定合格，提出工程質(zhì)量評估報告；（5）有完整的竣工檔案資料（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求；）（6）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款，有證明；（7）施工單位與建設(shè)單位簽訂了工程質(zhì)量保修書；（8）規(guī)劃部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行了檢查，出具認(rèn)可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）；（9）公安消防、環(huán)保等部門出具許可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）；（10）要求整頓的質(zhì)量問題全部整改完畢。（二）竣工驗收程序和方法1、竣工驗收程序（1）建設(shè)單位收到施工單位報告、勘察設(shè)計報告、監(jiān)理單位報告，組織施工單位、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、其他單位的專家組成驗收組，制定驗收方案；（2）在竣工驗收7日前，向備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗收備案表、建設(shè)工程竣工驗收報告，并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗收時間、驗收地點、驗收組名單；（3）備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）審查，符合要求的，發(fā)給兩表；不符合要求的，通知整改，重新確定驗收時間。2、建設(shè)單位組織竣工驗收方法（1）由參與各方匯報介紹工程合同履約情況和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況；（2）驗收組審閱檔案資料；（3）驗收組實地查驗；（4）驗收組形成驗收意見。意見不一致時，協(xié)商解決；否則由建設(shè)行政主管部門或質(zhì)監(jiān)站裁決。3、建設(shè)單位編寫工程竣工驗收報告（1）按照《建設(shè)工程竣工驗收報告》（樣本）填寫；（2）應(yīng)附文件；4、備案（1）自竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向備案部門（質(zhì)量監(jiān)督站）備案。（2）提交備案文件（3）備案部門收到建設(shè)單位備案文件和質(zhì)量監(jiān)督報告后，在備案表上簽署文件收訖。備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份由備案部門存檔。第二節(jié)

住宅項目竣工交付使用許可制度一、住宅項目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用（一）住宅項目竣工交付使用許可制度的有關(guān)概念1、住宅項目竣工住宅項目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件的內(nèi)容全部建成，達到入住居民使用的條件，經(jīng)過竣工驗收合格的，稱為住宅項目竣工。只有住宅項目達到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。2、住宅工程竣工驗收住宅一項或數(shù)項工程已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，在施工單位預(yù)先完成自檢自驗并認(rèn)為符合正式驗收條件的基礎(chǔ)上，向建設(shè)單位辦理正式驗收并移交手續(xù)，建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等各有關(guān)方面對住宅項目技術(shù)資料和實物進行檢查驗收，稱為住宅工程竣工驗收。3．住宅項目竣工交付使用許可住宅工程竣工驗收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公建配套項目也已完成，達到入住居民的使用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交付使用許可審核申請，住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進行綜合檢驗。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅，按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》，稱為住宅項目竣工交付使用許可。二、新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容（一）《交付使用管理辦法》實施的適用范圍及主管和協(xié)調(diào)部門2、主管部門和協(xié)管部門新建住宅交付使用審核及發(fā)證的主管部門是市房地局和各區(qū)（縣）房地局。協(xié)同管理部門是各級計劃規(guī)劃、市政、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、水務(wù)、工商、公安、財貿(mào)、郵電、教育、衛(wèi)生、民政和園林等部門。（二）

住宅竣工交付使用申請的條件和管理原則新建住宅工程竣工驗收合格并備案后，已達到入住居民生活基本條件，可以交付使用的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門提出交付使用許可審核的申請。這里提出了兩個申請交付使用的前提條件：一是住宅工程項目包括的各個單體及相應(yīng)的配套設(shè)施已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗收合格；二是已達到滿足入住居民生活基本條件需要。新建住宅經(jīng)審核合格，取得《住宅交付使用許可證》后，方可交付使用。（五）審核時間的規(guī)定及限制措施《新建住宅交付使用許可證》是住宅開發(fā)建設(shè)單位交付使用住宅項目的依據(jù)，有了該證，方可到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房注冊登記、入戶手續(xù)，居民才能入住。三、住宅竣工交付使用許可證的申辦建設(shè)單位提交資料提出申請經(jīng)辦人員審核提交的文件和資料請建設(shè)單位填寫交付使用申請表發(fā)出受理通知書與建設(shè)單位確定現(xiàn)場踏勘時間不符合符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)不符合發(fā)整改通知開具交付使用驗收意見表部門負(fù)責(zé)人審核主管局長審核核發(fā)許可證不符合登記歸檔分送房地局、公安局第三節(jié)

住宅交付時的“兩書”提供一、“兩書”制度的含義與特征（一）《新建住宅質(zhì)量保證書》的含義與特征《新建住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面的形式承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的承諾。1、承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的主體是經(jīng)批準(zhǔn)的有行為能力的開發(fā)企業(yè)，有法律規(guī)定的對自己生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)的責(zé)任、能力和資格。（二）《住宅使用說明書》的含義與特征《住宅使用說明書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)的住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等，以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項。具有以下特點：1、編制和提交《住宅使用說明書》的主體是建設(shè)單位，不是設(shè)計、施工或物業(yè)管理公司。2、《住宅使用說明書》既是建設(shè)單位為方便住戶安全使用住宅而編制提交的指導(dǎo)性文書，也是向住戶發(fā)出的建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的前置條件的詳細(xì)說明，是《住宅質(zhì)量保證書》的配套性文件。3、建設(shè)單位對《住宅使用說明書》介紹和說明的真實性、正確性和科學(xué)性負(fù)責(zé)。第四節(jié)

物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理一、物業(yè)管理早期介入（一）

早期介入的含義1、物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商和業(yè)主委員會委托，對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)的公共設(shè)施進行全面管理服務(wù)的經(jīng)營活動。2、物業(yè)管理早期介入的概念物業(yè)管理的早期介入是指在住宅項目開始設(shè)計時起，由擬在竣工驗收后接管物業(yè)進行管理的企業(yè)主要管理人員、工程人員、維修人員參與介入，或請有關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)上述人員對規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境布局、市政配套、設(shè)備安裝等方面，就質(zhì)量和使用功能從物業(yè)管理角度提出意見和建議，為今后用好、管好物業(yè)打下基礎(chǔ)。早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理項目設(shè)計啟動項目竣工驗收出售業(yè)委會成立（二）早期介入內(nèi)容1、設(shè)計階段2、基礎(chǔ)驗收之前3、建筑結(jié)構(gòu)封頂前4、設(shè)備安裝5、竣工驗收時二、竣工驗收后物業(yè)交接（一）

竣工驗收后物業(yè)交接的概念1、住宅項目物業(yè)交接的概念住宅項目的物業(yè)交接是指開發(fā)單位在住宅經(jīng)竣工驗收并交付使用許可后進行選聘物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理服務(wù)合同，將物業(yè)交給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的活動。三、前期物業(yè)管理服務(wù)（一）前期物業(yè)管理的含義前期物管理是指住宅出售后至主委會成立前的物管理，它是物全程管理的重要一。一般情況下，符合下列條件之一，住宅開就會同所在區(qū)房地管理部召開主大會或主代表大會，成立主委會：（1）公有住宅出售建筑面達到30%以上；（2）新建商品住宅出售建筑面達到50%以上；（3）住宅出售已兩年。在主委會成立前，房地開企與物管理公司定的委托合同，稱前期物管理服合同；而在主委會成立后所定的合同稱物管理服合同，前者合同的主體是開商

與

物

管

理

公司，后者是主委會與物管理公司。（二）前期物業(yè)管理與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別“前期物業(yè)管理”與“物業(yè)管理早期介入”的區(qū)別主要有以下兩點：1、早期介入的物業(yè)管理公司不一定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定物業(yè)管理的委托關(guān)系，可以咨詢、等服形式提出建和意；而前期物管理活必在與房地開企確定了委托關(guān)系后方可行，此，物管理公司已依物的管理服2、早期介入的物管理公司是從物管理者的思角度，從是否有利于日后物管理服等具體上提出改意

或

建

，

是

否接受提出的意或建行改，有待開商決定。早期介入能否行

，

介

入

的

機

、介入的程度均取決于開商，因而物管理的早期介入有助功能；而在前期物管理中，物管理公司被開商全委托，行物管理服，承擔(dān)相民事法律任。（三）前期物管理的主要內(nèi)容辦公室項目1項目2項目3……經(jīng)理室財務(wù)室辦公室項目1項目2項目3……工程部維修部經(jīng)理經(jīng)營部財務(wù)部保安部保潔部大產(chǎn)證銷售合同入伙通知業(yè)主使用人驗看物業(yè)交付鑰匙，業(yè)主交管理費物業(yè)公司、業(yè)主監(jiān)督檢查裝修，裝修竣工業(yè)主與裝修隊簽訂合同合同經(jīng)物業(yè)公司備案業(yè)主入住四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)涵1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的概念以房地產(chǎn)為標(biāo)的產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。籍是屬關(guān)系的各種簿冊料的稱。房地籍是房地屬關(guān)系和史情況的各種簿冊料。房地料包括在房地屬申登、確及上等程中得的各種、檔、卡、冊及相關(guān)料。些檔案料集中反映了房地的屬、座落、位置、用地面、房地界、房屋建筑面、構(gòu)、數(shù)、建筑源、用途、有無定

他

利、是否受到限定等基本狀況。3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原則（1）房屋、土地權(quán)利主體一致原則（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍屬地管理原則（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證