物業(yè)管理項目負責人操作手冊

人力資源管理★人力資源管理框架圖熟悉管理服務(wù)區(qū)域，合理設(shè)計組織架構(gòu)和人員編制組織架構(gòu)編制各崗位說明書組織架構(gòu)編制各崗位說明書招聘到合適的人員，合理安排崗位根據(jù)能力，結(jié)合部門經(jīng)營情況確定薪酬招聘錄用簽定勞動合同，購買社會保險辭退不合格員工，末位淘汰率5%人力資源管理培訓開發(fā)培訓計劃的制訂、實施和效果檢查做好個人，幫助下屬進行職業(yè)生涯規(guī)劃做好在職輔導和對下屬的培養(yǎng)工作人力資源管理培訓開發(fā)培訓計劃的制訂、實施和效果檢查做好個人，幫助下屬進行職業(yè)生涯規(guī)劃做好在職輔導和對下屬的培養(yǎng)工作員工轉(zhuǎn)職工，職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升考核晉升員工月考核，職員工季度考核，年終考核考核晉升員工月考核，職員工季度考核，年終考核根據(jù)業(yè)績考核、等級考核，調(diào)整薪酬考勤，請假制度培養(yǎng)良好的員工關(guān)系，關(guān)心員工生活建設(shè)優(yōu)秀的團隊，培養(yǎng)合作精神員工關(guān)系根據(jù)員工滿意度調(diào)查，采取措施定期開展有特色的員工活動定期面談，處理好員工申訴★管理項目負責人人力資源工作的權(quán)限和程序序號工作內(nèi)容部門經(jīng)理權(quán)限工作程序辦理期限1部門組織架構(gòu)和職務(wù)說明書的制訂和調(diào)整。承辦根據(jù)本部門情況編制,送人力資源部經(jīng)理，抄送分管總助。變動后15日內(nèi)2人員編制的制訂與修改承辦根據(jù)實際情況制訂和更改部門編制主送人力資源部經(jīng)理,送人力資源部招聘管理員。'根據(jù)實際情況調(diào)整3人員招聘與錄用審核部門根據(jù)崗位空缺情況將招聘條件主送人力資源部招聘管理員抄送人力資源部經(jīng)理所有人員由人力資源部統(tǒng)一招聘調(diào)配。部門如有關(guān)系需要安排人員就業(yè)需通過公司統(tǒng)一考核同等條件下可照顧優(yōu)先錄用。根據(jù)崗位空缺情況4勞動合同審核所有員工到崗一個月內(nèi)須簽定勞動合同。審核《簽定勞動合同審批表》，主送招聘管理員.每月25日前5職員入冊承辦職員到崗一個月內(nèi)根據(jù)工作表現(xiàn)決定是否填寫《員工登記表》（俗稱大表）。如填寫需在《員工登記表》上加簽部門經(jīng)理意見（不簽名字），資料統(tǒng)一上交人力資源部薪酬福利管理員。每月20日前6職員轉(zhuǎn)正承辦新職員接受公司強化培訓與集團NEO培訓后具備轉(zhuǎn)正資格。根據(jù)職員表現(xiàn)確定轉(zhuǎn)正時間，在《萬科企業(yè)股份有限公司職員轉(zhuǎn)正審批表》填寫意見后（不簽名字）將資料上交薪酬福利管理員。每月20日前7職工轉(zhuǎn)正審核部門人事管理員填寫《轉(zhuǎn)正審批表》，部門經(jīng)理審核簽署意見，主送薪酬福利管理員。每月25日前8員工轉(zhuǎn)正審核員工主管上級填寫《轉(zhuǎn)正審批表》，部門經(jīng)理審核簽署意見，主送人力資源部。每月25日前9部門月培訓計劃審批主送內(nèi)部培訓管理員，抄送培訓組。每月3日前10在職輔導承辦按層階培訓體系的要求，針對部門基層員工的狀況進行在職輔導。11主管級人員任免承辦根據(jù)日常表現(xiàn)，部門經(jīng)理提出主管任免，主送人力資源部經(jīng)理。免職人員部門提出免職理由，主送人力資源部經(jīng)理。根據(jù)崗位空缺情況12主辦、員工班長級人員任免審批對擬升職人員進行培訓考核及班組內(nèi)滿意度測評，簽發(fā)人事任命，同時主送薪酬福利管理員，抄送人力資源部全體。免職人員部門經(jīng)理要進行面談，簽發(fā)免職決定，主送薪酬福利管理員，抄送人力資源部全體。根據(jù)崗位空缺情況13加薪承辦審核（員工加薪）根據(jù)工作業(yè)績，確定加薪后填寫《薪金調(diào)整表》，主送人力資源部經(jīng)理每月25日前14辦理保險審核審批《辦理社會保險審批表》，主送薪酬福利管理員.所有員工轉(zhuǎn)正后須辦理社會保險和人身意外保險每月10日前15加班匯總表考核匯總表審批根據(jù)實際情況審批后部門備案。制訂工資前15工資審批審批工資表簽字每月5日前17暫住證審批審批《辦理暫住證審批表》，主送招聘管理員.辦理月份15日前18考勤匯總表審批審批《考勤匯總表》，主送薪酬福利管理員.職員每月30日前，員工、職工每月5日前19崗位證書檢查檢查部門人員的持證上崗情況每月20請假審批員工15日內(nèi)病、事假、探親假管理人員、技術(shù)員7天內(nèi)的假主送薪酬福利管理員審核員工15日以上的病、事假管理人員、技術(shù)員7天以上的假主送薪酬福利管理員21員工面談承辦每年一次，面談內(nèi)容包括工作生活中的收獲及疑問、職業(yè)生涯規(guī)劃等內(nèi)容22處理員工申述承辦對員工申述的問題，三個工作日內(nèi)給予答復，答復的內(nèi)容包括事情調(diào)查結(jié)果、擬采取的措施等，鼓勵員工提出中肯意見。23落實員工滿意度調(diào)查需整改的內(nèi)容承辦按公司每年兩次的員工滿意度調(diào)查情況進行整改，監(jiān)督整改計劃的落實情況24監(jiān)督部門各人員直屬上級的工作方法與狀態(tài)監(jiān)控定期了解部門內(nèi)部班長主辦、主管的工作方法與工作狀態(tài)并進行必要的指導與改進。25辭退各類人員已轉(zhuǎn)正并由部門提出辭退的，必須符合以下條件：1、試工期內(nèi)的；2、嚴重違反勞動紀律；（對于不屬于嚴重違反勞動紀律情況地，一般按先發(fā)過失通知書T警告通知書T辭退流程逐級處理）3、勞動合同到期。對于不符合以上情況的，部門經(jīng)理在辭退時必須提前一個月通知員工，否則要發(fā)一個月的代通知金及每年司齡一個月的補償金。對已轉(zhuǎn)正辭退的人員填《離職手續(xù)表》，簽字后主送薪酬福利管理員進行離職面談。26各類人員辭職審核審批《離職手續(xù)表》，進行離職面談，主送招聘管理員，抄送人力資源部經(jīng)理。主管人員離職主送人力資源部經(jīng)理?！锫殬I(yè)生涯規(guī)劃流程品質(zhì)管理★品質(zhì)管理框架圖財務(wù)和經(jīng)營管理★財務(wù)和經(jīng)營管理流程圖說明：1、嚴格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心，向全員灌輸成本理念。2、合理維護各類設(shè)備，降低運行成本。3、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟效益?！锕芾眄椖控撠熑素攧?wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序序號項目內(nèi)容權(quán)限主送附件/備注1付款單審核2停車場發(fā)票使用情況不定期抽查3拖欠款減免承辦總經(jīng)理4季度管理報告財務(wù)部分審批重大調(diào)整須經(jīng)財務(wù)部同意5日常經(jīng)營性費用2000元以下審批200—5000元審核相關(guān)職能部門50-1承辦相關(guān)職能部門審核分管總助審批1000阮以上承辦相關(guān)職能部門分管總助審核，總經(jīng)理審批65000元以下的非經(jīng)營性費用會務(wù)、培訓、員工活動、員工福利費承辦人力資源部審批儀器儀表品質(zhì)活動費承辦品質(zhì)管理部審批書報費、社區(qū)文化費用承辦總經(jīng)理辦公室審批75000元以上的非經(jīng)營性費用承辦相關(guān)職能部門審核，總經(jīng)理審批8工程勞務(wù)合同2000元以下審批200—5000元審核相關(guān)職能部門審批50-1承辦相關(guān)職能部門審核分管總助審批1000阮以上承辦相關(guān)職能部門分管總助審核，總經(jīng)理審批9交際費1000元以內(nèi)審批1000-20（元承辦相關(guān)職能部門審批2000元以上承辦相關(guān)職能部門審核總經(jīng)理審批10差旅費承辦總經(jīng)理審批說明：1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細帳、預收款明細帳、現(xiàn)金期記金備查簿、停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細臺帳、交際應酬費臺帳2、保管好部門歷任財務(wù)人員交接單★租售管理流程信息管理★管理項目信息報送方式和時限序號信息類別內(nèi)容描述經(jīng)理職責主送抄送報送時限報送方式1信息半月報部門主要工作完成情況及計劃描述審批2日、17日PM17:30前上載內(nèi)部網(wǎng)2信息快報重要性較高，部門正面事件審閱總經(jīng)理辦公室分管領(lǐng)導1個工作日內(nèi)郵件3突發(fā)事件體系文件規(guī)定的內(nèi)容審閱品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導總經(jīng)理辦公室1小時內(nèi)郵件電話4投訴信息各類服務(wù)、管理投訴審閱品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導總經(jīng)理辦公室1小時郵件5入住信息統(tǒng)一入住樓盤審閱當天網(wǎng)上公告6租售信息租賃、轉(zhuǎn)讓信息審閱租賃中心當天郵件7管理報告管理處季度管理報告或周工作簡報審批分管領(lǐng)導總經(jīng)理辦公室季度首月20日前上載內(nèi)部網(wǎng)8會議紀要部門級重要會議審批分管領(lǐng)導總經(jīng)理辦公室會議結(jié)束3日內(nèi)上載內(nèi)部網(wǎng)、郵件9小區(qū)榮譽國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)及其它各種獎勵、稱號審閱總經(jīng)理辦公室分管領(lǐng)導獲得榮譽當日信息快報10工作計劃月工作計劃審批分管領(lǐng)導每月1日前信息網(wǎng)工作計劃管理系統(tǒng)11工作計劃完成情況上月工作計劃完成情況審批分管領(lǐng)導每月1日前信息網(wǎng)工作計劃管理系統(tǒng)12媒體采訪采訪要點、報道全文審閱總經(jīng)理辦公室分管領(lǐng)導采訪2個工作日內(nèi)郵件13媒體曝光即將或已發(fā)生的媒體負面報道審閱總經(jīng)理辦公室品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導事發(fā)1小時內(nèi)郵件電話說明：1、部門經(jīng)理是本部門信息管理第一責任人，對部門發(fā)出的信息負有直接責任.2、重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布；3、報送時限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。行政后勤管理★資產(chǎn)管理更改資產(chǎn)管理臺帳工作服領(lǐng)用權(quán)限序號項目內(nèi)容權(quán)限報送方式注意事項1各崗位服裝的領(lǐng)用和換新審批《物資領(lǐng)（借）用單》主送房管部后勤主辦抄送房產(chǎn)部主管和金色家園注明領(lǐng)取種類數(shù)量，工作服穿著人員；確保工作服按規(guī)定穿著滿2年2領(lǐng)用本崗位以上的工作服審核申請《物資領(lǐng)（借）用單》主送分管總助抄送房管部后勤主辦和主管，金色家園業(yè)務(wù)管理★管理項目負責人例行工作表序號工作內(nèi)容月季半年年1管理服務(wù)報告首月20日前2顧客懇談會半年一次3業(yè)委會會議每季至少一次4外包保潔巡查及評估報告5日前5保潔現(xiàn)場巡查和記錄每月一次6機電設(shè)備年檢計劃12月15日前7設(shè)備檢查及記錄每月一次8職員工面談半年一次9員工面談每年一次10B級查崗計劃12月31日前11安全消防檢查及記錄每月一次★設(shè)備設(shè)施管理分布位置熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況設(shè)備工作原理了解對設(shè)備設(shè)施修磷保養(yǎng)的要養(yǎng)要求設(shè)備操作保養(yǎng)應編寫作業(yè)指導書設(shè)備設(shè)施管理指導編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修計劃并監(jiān)督執(zhí)行★安全管理★保潔管理★綠化管理★客戶關(guān)系管理☆客戶服務(wù)流程☆客戶投訴處理流程★CI標識管理設(shè)計室聯(lián)系制作和驗收★裝修管理說明：1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計單位或有相應資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊的承建資格證.★會所管理★工程遺留問題處理說明：1、保修期以發(fā)出的《入伙通知書》上的入伙日期開始計算.★迎檢工作流程★業(yè)委會籌備和選舉流程★業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程★本體維修基金管理和使用★物業(yè)前期管理擬定入伙工作計劃時間表從職能部門接收各類資料編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說明書從職能部門接收各類資料編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說明書人力資源部《人事操作指南》品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī)財務(wù)管理部《財務(wù)制度匯編》和《出納操作手冊》總經(jīng)理辦公室《行政制度匯編》接管驗收各類物資的采購物業(yè)管理前期準備指定專人辦理各種證照入伙前工作準備指定專人辦理各種證照入伙前工作準備《入住指引》《入伙流程》《業(yè)戶手冊》、《常規(guī)服務(wù)項目表》防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚款式需填寫的入伙資料房屋設(shè)計平面圖、水真走向圖入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標識入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練★入伙前工作計劃表工作項目主要內(nèi)容負責人完成時間完成情況備注與發(fā)展商溝通對接管理用房和保安住房經(jīng)理對接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置經(jīng)理對接保安宿舍水、電和排水排污問題設(shè)備主管對接垃圾收集點設(shè)備主管對接裝修款式設(shè)備主管跟蹤前期工程遺留問題的處理情況設(shè)備主管設(shè)備交接設(shè)備主管住宅交接設(shè)備主管公用設(shè)施交接設(shè)備主管再次遞交整改、返修清單設(shè)備主管簽定返修合同經(jīng)理列出所有分包方的聯(lián)系電話設(shè)備主管管理處食堂和員工宿舍的租用經(jīng)理技術(shù)員值班室裝修設(shè)備主管食堂和員工宿舍的裝修設(shè)備主管管理處的裝修經(jīng)理會議室的裝修經(jīng)理購置辦公設(shè)備及用品行政后勤辦公場所的布置行政后勤保潔外包人員到位經(jīng)理入伙前1月綠化人員、會所人員到位經(jīng)理入伙前1月購買綠化工具行政后勤管理人員到位經(jīng)理入伙前1月維修人員到位經(jīng)理入伙前2月安全管理人員到位經(jīng)理入伙前1月刻制管理處公章行政后勤辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、收費許可證、稅務(wù)登記證行政后勤辦理停車場營業(yè)執(zhí)照行政后勤制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）設(shè)備主管制作員工宿舍床50張設(shè)備主管購買文件柜行政后勤建立與政府部門聯(lián)系經(jīng)理購買證件懸掛鏡框行政后勤確定管理制度、崗位職責及工作管理流程經(jīng)理編寫各類設(shè)備操作作業(yè)指導書及規(guī)章制度設(shè)備主管購置管理處辦公設(shè)備（保險柜、電腦、打印機、白板）、用品、值班室辦公桌椅、培訓椅及電視機行政后勤購置保安用品行政后勤購置維修工具行政后勤購買維修材料行政后勤制作培訓室隔離展板、培訓桌設(shè)備主管管理處領(lǐng)取公司《人事操作指南》《行政制度匯編》、《財務(wù)制度、規(guī)定匯編》CI手冊客戶主辦領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班本、物資領(lǐng)用單）客戶主辦安裝人事、設(shè)備、財務(wù)軟件電腦室跟總辦對接安全員、保潔員服裝款式行政后勤鄰取各崗位人員服裝客戶主辦-1層建消防沙池設(shè)備主管員工崗前培訓、在職培訓客戶主辦為施工人員辦理臨時出入證客戶主辦電話安裝設(shè)備主管消防電梯橋箱臨時裝修設(shè)備主管制作公布欄行政后勤交通及設(shè)備房等各類表識的懸掛設(shè)備主管控制中心控制中心布置裝修工程部會所經(jīng)營確定會所經(jīng)營方案經(jīng)理擬訂會所酒吧酒水價目表經(jīng)理確定會所規(guī)章制度、公約及會員章程經(jīng)理宿舍購衣柜行政后勤購宿舍木桌子行政后勤購排氣扇、掛衣架行政后勤購熱水器行政后勤聯(lián)系飲水機行政后勤操作間制作操作臺、工具架設(shè)備主管停車場制作停車場標識工程部車位劃分及制作倒車架工程部停車場衛(wèi)生清掃行政后勤控制中心跟蹤控制臺的制作設(shè)備主管整理備用鑰匙并列清單設(shè)備主管中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試工程部中心各系統(tǒng)使用方法培訓工程部購置消防器材及工具行政后勤門禁系統(tǒng)的啟用工程部倉庫倉庫現(xiàn)場布置行政后勤制作貨架設(shè)備主管倉庫貨架分類標識制作倉管員宿舍宿舍衛(wèi)生打掃行政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾行政后勤安排排氣扇、掛衣架設(shè)備主管安裝宿舍熱水器及沖涼管道設(shè)備主管標識辦公室、培訓室各類標識的制作及張貼設(shè)計室設(shè)備房各類標識的制作及張貼設(shè)計室公共設(shè)施各類標識的制作及張貼設(shè)計室樓道內(nèi)各類標識的制作及張貼設(shè)計室地下車庫各類標識的制作及張貼設(shè)計室購買各類臨時掛牌、警告標識行政后勤入住入伙手續(xù)培訓品質(zhì)部領(lǐng)取公司各類入住表格資料員辦理水電抄表到戶、水電氣及電話、電線等申請表領(lǐng)取行政后勤入住現(xiàn)場宣傳展板設(shè)計設(shè)計室入住現(xiàn)場設(shè)計、布置設(shè)計室入住資料的分放資料員準備住戶入伙裝修手續(xù)的各類表格資料資料員住戶入伙資料裝袋資料員房屋驗收設(shè)備主管遞交整改、返修清單設(shè)備主管入伙前房屋的清潔行政后勤入住手續(xù)的辦理資料員業(yè)主資料的歸檔資料員★入伙流程★用水（電）指標辦理更改流程說明：1、在未辦理更改用水指標之前，統(tǒng)計水費差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔.2、重視住戶資料的收集和動員工作，盡量縮短資料收集時間.3、若住戶的資料確實無法收取，則應在征得業(yè)委員會同意的基礎(chǔ)上，對此部分用戶以商業(yè)用水的價格收取水電費。4、用電指標的更改參照用水指標的更改的手續(xù)辦理。★印鑒證照辦理流程說明：1、申辦是指證照的首次辦理。2、變更是指證照的登記事項（如地址、負責人、名稱等）發(fā)生改變后需辦理的相應備案或換證手續(xù)。年檢是指在證照有效期內(nèi),根據(jù)頒證單位的要求和時限，進行一年一度的申報審核手續(xù)。4、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作.5、新部門成立，籌備人員應及時辦理正常經(jīng)營所需的全部證照；6、各部門應做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效期限及年檢日期，及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù).印鑒證照辦理指引表序號名稱證照主體頒證單位備注1營業(yè)執(zhí)照正副本管理處、停車場市工商局注冊分局必須申辦2申請刻制印章登記卡管理處、停車場區(qū)公安分局也可在公司印鑒卡上登記3公章管理處、停車場區(qū)公安分局必須申辦4業(yè)務(wù)專用章管理處區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦5收費專用章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要辦理6發(fā)票專用章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦7組織機構(gòu)代碼證、代碼卡管理處、停車場市技術(shù)監(jiān)督局必須申辦8、國稅登記證、登記表管理處市國家稅務(wù)局登記分局必須申辦9、地稅登記證、登記表管理處、停車場市地方稅務(wù)局登記分局必須申辦10、收費許可證、價目表管理處、停車場區(qū)物價局必須申辦11、機動車停車場許可證停車場市交通管理局必須申辦12衛(wèi)生許可iK會所或泳池）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站必須申辦13衛(wèi)生許可訊食堂）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站根據(jù)食堂規(guī)模及外賣情況申辦14統(tǒng)計登記證正副本及信息卡管理處、停車場市統(tǒng)計信息局必須申辦15二次供水設(shè)施清洗消毒合格證管理處市水務(wù)局有相關(guān)業(yè)務(wù)的部門必須申辦16房屋租賃許可證管理處轄區(qū)租賃所根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦17對講機執(zhí)照管理處市無線電管理委員會一機一證，凡配置對講機的部門均需申辦18電梯安全檢驗合格證管理處市技術(shù)監(jiān)督局所有電梯均須申辦，一般由電梯維護的專業(yè)公司代辦★物業(yè)接管驗收標準一、土建類1、封閉式小區(qū)應設(shè)通透式圍墻，且在入住前15天竣工；在設(shè)計時應考慮紅外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。2、物業(yè)管理各類用房（附件一）應在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿舍必須配備洗手間，裝修標準見住宅局制定的《物業(yè)管理用房裝修標準》（附件二）；3、小區(qū)道路出入、大廈車庫出入設(shè)道閘及崗亭4、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖；5、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站，按環(huán)衛(wèi)要求;住宅標準層應考慮垃圾桶的擺放位置;并配置垃圾桶；標準層垃圾收集點（站）應安裝水龍頭并設(shè)地漏；6、每層電梯廳設(shè)樓層號標志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設(shè)樓層號；7、設(shè)備房門上應有標識牌，各設(shè)備房應裝單獨鎖，墻面用ICI涂料，地面鋪瓷磚；8、高層所有防火門、消防通道門、強弱電井、電水表房用通鎖；應有標識牌;9、配電室、發(fā)電機房、變壓器室應比地下室排水溝高1米；10、配電室應設(shè)計有獨立值班室；11、高層消防樓梯應增設(shè)扶手；消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應選用感應開關(guān)；12、控制中心面積應在20平方米以上，室內(nèi)應設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示.13、屋頂天臺門用防火門，天臺設(shè)水龍頭；14、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用）；15、高層大廈應考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離；16、電梯轎箱內(nèi)應安裝監(jiān)視探頭，電梯地板應鋪地毯，消防電梯內(nèi)要安裝防護板，電梯底坑內(nèi)應設(shè)爬梯；17、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設(shè)備,大廈大堂內(nèi)應配置沙發(fā)、家俱；二、給排水1、水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米；2、天面雨水管應直接排入地面雨水井、溝；3、水泵房控制柜應與水泵隔離；4、地面水池應設(shè)水位計；天面水池應設(shè)檢修爬梯、水池蓋應加鎖、透氣孔加防蚊網(wǎng)；5、應考慮空調(diào)的集中排水。6、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、閥門一側(cè)都應加裝活結(jié)，以便維修更換。7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭.三、電氣1、風機房控制柜應安裝在便于操作的位置；2、高、低壓配電房應設(shè)計絕緣工具壁柜；3、高、低壓配電柜前、后應配置絕緣膠板；4、所有設(shè)備房應有應急照明，通風設(shè)備；5、備用發(fā)電機房應安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏；6、電梯已辦理運行許可證；機房應安裝通風降溫設(shè)備；7、配電柜上標識清晰；8、所有電纜首尾端應接編號掛牌；9、地下車庫照明控制應采用分區(qū)、分組控制；10、公共部分應設(shè)計、安裝公用插座、公共電表；11、庭園照明宜采用自動控制（定時）；四、消防1、消防控制中心應安裝通風、降溫設(shè)備；2、地下室排風管應刷防火漆；3、大廈各樓層應設(shè)立消防緊急對講電話；4、辦公室、倉庫、主要出入、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應設(shè)內(nèi)線電話；五、其他1、規(guī)劃小區(qū)時應考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付使用前竣工.（參見附件一）2、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。3、小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應配置公園椅和果皮箱。4、地下室出入應設(shè)置防洪閘。5、所有機電設(shè)備機體應干凈無污跡，各類水泵機體及管道重新刷漆，水管標明水流方向，各類開關(guān)標識清楚。6、機電設(shè)備配件、專用工具等應隨同交付。7、水池、水箱應清理干凈，蓋板加鎖,連同真實水質(zhì)化驗報告一并交付。8、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。9、上下水及室外排水暢通.10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。11、應完成物業(yè)公司提出的預留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫幅廣告等掛勾。12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。13、兒童游樂設(shè)施：小區(qū)每5萬平方米至少設(shè)1處；大廈每座塔樓設(shè)一處。14、標識牌齊全。（見附件三）15、車庫內(nèi)有各類指引標志、標示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場防盜、道路導向等）、停車場反光鏡、標線。16、小區(qū)內(nèi)主要路、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。17、所有設(shè)備房，各單元進、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場所應設(shè)置滅火器.18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當。19、每戶設(shè)置一個信箱，每單元設(shè)置一個住戶意見箱、公布欄。20、商鋪廣告牌、燈箱應統(tǒng)一設(shè)計制作。21、停車場智能化系統(tǒng)完備。22、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理，無安全隱患和死角，管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保安巡更系統(tǒng)。23、泳池應設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標線，設(shè)立兒童戲水池。24、應將大廈（小區(qū)）水電費的用戶名稱改為萬科物業(yè)XX管理處。六、發(fā)展商應移交的資料（一）、產(chǎn)權(quán)資料1、用地批準資料。2、項目批準資料.3、施工許可證.4、用水、用電、用氣指標批文.（二）、技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。2、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖.3、單位工程竣工驗收證明書。4、地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。5、地下管網(wǎng)竣工圖。6、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。7、電纜鋪設(shè)記錄。8、線路及電力電纜試驗記錄。9、發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄.10、電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。11、電氣設(shè)備絕緣檢查。12、電氣設(shè)備送電驗收記錄。13、防雷接地電阻檢測記錄。14、防雷引下線焊接記錄。15、水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。16、通風機風量測量調(diào)整記錄。17、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄.18、環(huán)保達標驗收許可證.19、消防驗收許可證.20、房屋測繪驗收資料。21、房屋驗收記錄。附件一：有關(guān)物業(yè)管理用房面積的規(guī)定面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人數(shù)人均管理用房面積系數(shù)房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積（平方米）/1戶均人數(shù)：暫為3。75人/戶人均管理用房面積系數(shù)：暫為0。035平方米/人位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶?？⒐と掌冢涸谙蜃舭l(fā)鑰匙前15天.裝修標準:參見〈物業(yè)管理辦公用房裝修標準〉。有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件）面積:按10戶1平方米標準考慮。位置：與物業(yè)管理用房安排在一起.竣工日期：同物業(yè)管理用房.社區(qū)健康中心1平方米左右.管理處員工宿舍面積:住宅區(qū)總建筑面積的2%。.裝修標準：墻面ICI涂料，地面水泥砂漿找平?？⒐と掌冢涸谙蜃舭l(fā)鑰匙前15天。管理處員工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5萬：50平方米10萬：1平方米20萬：150平方米30萬：2平方米40萬：250平方米50萬：3平方米裝修標準：食堂，墻面ICI涂料、地面水泥漿找平。廚房，墻面ICI涂料，貼2米高瓷磚，地面防滑地磚。竣工日期：住宅區(qū)入住前15天.商業(yè)用房按總建筑面積的3%（多層）、2%（高層）的比例配備,此部分商業(yè)用房是劃給物業(yè)公司的。室內(nèi)活動中心（免費場所）住宅區(qū)活動中心面積5萬平方米：60平方米10萬平方米：1平方米10萬平方米住宅區(qū)以上每增加10萬平方米相應增加50平方米。室外體育活動場所如有規(guī)劃指標，按規(guī)劃指標，但不得低于以下標準：（1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設(shè)露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。（2）20萬平方米：設(shè)露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。（3）30萬平方米：設(shè)露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳池1個,籃球場1