河北唐山某房地產(chǎn)住宅價格建議報告

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價格建議報告目錄Part1區(qū)域概況Prat2市場現(xiàn)狀Part3定價參考區(qū)域概況曹雪芹大街浭陽大街本案東側(cè)緊鄰?fù)ㄍ粕绞袇^(qū)的主干道-唐豐路，行至唐山市區(qū)北外環(huán)需20分鐘車程。向北行5分鐘車程可至豐潤城區(qū)中心，賽特購物中心。南側(cè)相鄰浭陽大街（102國道）與京沈高速相距5分鐘車程。西側(cè)臨車軸山路，通行狀況良好。京沈高速項目區(qū)位唐豐路曹雪芹大街浭陽大街唐山北站鐵路醫(yī)院鐵路中學(xué)人民醫(yī)院長途車站燕山路小學(xué)六十七中區(qū)政府本案所處區(qū)位距豐潤中心城區(qū)僅5分鐘車程，且交通出行便利；周邊商業(yè)、生活配套較為健全；本案北面開爾尚城、融僑半島兩個項目已相繼入住，該區(qū)域已逐漸形成一個成熟的居住板塊。京沈高速114路站區(qū)域現(xiàn)狀天天購物賽特購物唐豐路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域行政中心豐潤動車城浭陽新城從現(xiàn)階段實際所了解的情況來看，豐潤城區(qū)已經(jīng)形成了東部以傳統(tǒng)居住及商業(yè)為主的老城區(qū)以及西部由行政中心牽引所形成的新的城區(qū)；根據(jù)現(xiàn)階段所了解到得規(guī)劃情況，豐潤城區(qū)重點啟動的項目為：浭陽新城；豐潤動車城。

日前，豐潤區(qū)正式啟動了幸福道、濱河南道貫通工程，總投資1.2億元。該工程設(shè)計總長2560米，寬30米。幸福道、濱河南道貫通后，豐潤城區(qū)將增加一條貫通東西的城市干道，可以極大緩解城區(qū)交通壓力，有力支持浭陽新城及動車城的開發(fā)建設(shè)。浭陽新城、豐潤動車城是現(xiàn)階段豐潤區(qū)政府重點實施的兩個項目！區(qū)域規(guī)劃豐潤動車城總體規(guī)劃面積35.2平方公里，將分近期、中期和遠期三期進行。近期規(guī)劃區(qū)域包括豐潤公園道以北、豐潤北外環(huán)以南、豐董線以西、太平路延伸線以東區(qū)域10平方公里面積，起步區(qū)4平方公里。該區(qū)域?qū)⒁蕴粕杰壍揽蛙囉邢薰咀陨頂U張、廠區(qū)內(nèi)配套公司搬遷、配套招商引資項目、技術(shù)培訓(xùn)基地、生活服務(wù)基地為重點。中期規(guī)劃建設(shè)面積12平方公里，遠期規(guī)劃建設(shè)面積13.2平方公里。唐山豐潤·中國動車城將以唐山軌道客車有限公司350公里動車組為龍頭，以坐落于豐潤區(qū)的省級裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為平臺，打造高速動車、城軌客車、城際列車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)、生活配套服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)聚集的新型工業(yè)化城區(qū)。唐山軌道客車有限責(zé)任公司已加快實施高速動車組擴能改造，到2010年底，實現(xiàn)高速動車組月產(chǎn)8列、檢修4列(8輛編組)，城市軌道(含地鐵)車輛生產(chǎn)規(guī)模從現(xiàn)在的100輛擴大到年產(chǎn)800輛的目標。按照半年打基礎(chǔ)、一年有突破、兩年見成效、三年大發(fā)展的目標，到2012年，動車城內(nèi)入駐動車組配套骨干企業(yè)50家，形成規(guī)?；涮桩a(chǎn)業(yè)集群。豐潤動車城占地面積:1063700平方米總建筑面積:2798200平方米開工時間:2010-3-1開發(fā)商:中冶萬城房地產(chǎn)代理商:北京置信整合推廣單位:北京新天三月建筑設(shè)計單位:天津天友商業(yè)街的規(guī)劃貫穿新城南北，未來政府將以此打造中央景觀大道，并讓商鋪與景觀大道進行最好的融合。要求既可以最大化體現(xiàn)商業(yè)價值，又能進一步提升新城品質(zhì)，此商業(yè)街以打造豐潤首個“情景式商業(yè)街”為目標，規(guī)劃為多元化業(yè)態(tài)主要以精品店、餐飲、咖啡廳、展示廳、日常百貨、住宿、服裝等為主。低密度高檔住宅區(qū)要與現(xiàn)有的天宮寺塔景區(qū)相結(jié)合，深度挖掘出項目的文化內(nèi)涵。高檔住宅作為區(qū)域的高端住宅必不可少，其在硬件設(shè)施，軟性服務(wù)、管理等方面都不同于普通住宅。它的出現(xiàn)將引領(lǐng)豐潤房地產(chǎn)的發(fā)展方向，以豐潤房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者的身份呈現(xiàn)于世人面前?；剡w住宅是以為老百姓打造舒適的居住空間、提高人民的居住質(zhì)量為目的的還惠于民的重大工程，是政府的一大利民工程。浭陽新城市豐潤區(qū)人民政府和二十二冶集團旗下的中冶萬城房地產(chǎn)合作開發(fā)項目。合作雙方以“打造唐山門戶，筑就中央生活區(qū)”為愿景，以“推動豐潤城市建設(shè)，改善豐潤人居環(huán)境”為目標，以同步現(xiàn)代都市標準的“高品質(zhì)，高檔次”為理念，傾情打造豐潤區(qū)最高品質(zhì)建筑，造福豐潤人民。浭陽新城豐潤城區(qū)現(xiàn)正處于全面改造的起步階段，未來會有越來越多的土地供應(yīng)，市場項目數(shù)量逐步增加，需求被逐步釋放。未來豐潤城區(qū)會呈現(xiàn)東部、西部兩個核心共同發(fā)展的趨勢；東部動車城，西部以火車站為中心，向四周輻射，而浭陽新城的建設(shè)便是火車站城區(qū)改造的一部分。本案所處區(qū)位為西部城區(qū)核心區(qū)南部區(qū)域，已經(jīng)形成初具規(guī)模的居住社區(qū)，周邊配套健全，前景廣闊。小結(jié)市場現(xiàn)狀金泰花園5200元/平米鼎盛新城4700元/平米浭陽新城開爾尚城4650元/平米融僑半島4650元/平米新豐世紀5000元/平米安聯(lián)水景城4300元/平米仁寶新居4150元/平米本案市場競爭項目分布市場代表項目分析該項目具有較高的區(qū)域認知度，已成為豐潤城區(qū)在售標桿項目之一；現(xiàn)階段周邊競爭項目較少，使項目尚未感受到十分強勁的競爭壓力，但整體銷售策略有待改善。金泰花園產(chǎn)品概況：產(chǎn)品體系豐富，從55平米一居到127平米三居。主體建筑共44棟，一梯兩戶、兩梯三戶為主；戶型配比：在售產(chǎn)品以90-100平米兩居為主達到70%；110-130平米三居達到20%；55平米一居以及77平米兩居占10%。項目信息：區(qū)位：豐潤曹雪芹大道與燕山路交匯處占地面積：331400平方米

建筑面積：870000平方米容積率：2.16綠化率：35%開發(fā)商：唐山金塔物業(yè)公司：北京頤源居物業(yè)物業(yè)費：1.3元建筑形式：框架/框剪；多層磚混工程進度：四棟樓即將封頂；其他未動工銷售情況：項目于09年3月開始正式對外發(fā)售，至今共推出7棟樓約500套左右，銷售率達到80%。起價4850，對外均價5200元/平米，實際成交均價5000元/平米上下。現(xiàn)階段處于封盤發(fā)卡（500元）階段，預(yù)計五一前后推出26#、27#樓，價格也會有所上升。簡評：該項目地處豐潤東部城區(qū)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，比鄰天天購物，生活、商業(yè)配套健全。項目包裝過于平實，未能凸顯核心優(yōu)勢；案場布置缺乏悉心設(shè)計，未能達到為項目加分的效果。戶型點評大部分戶型設(shè)計中規(guī)中矩，較為迎合市場需求；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，市場接受度較差。108m2三居93m2兩居101m2三居豐潤城區(qū)較為典型的成功案例，產(chǎn)品設(shè)計較為迎合當?shù)靥囟ㄐ枨?；該項目已?jīng)與周邊諸多項目形成較為成熟的居住社區(qū)，帶來良好的區(qū)域前景。開爾尚城產(chǎn)品概況：分兩期開發(fā)，一期已入住，二期即將交房。二期以舒適型兩居以及享受型三居為主，面積86-141m2戶型配比：90-100平米兩居達到48%；110-140平米三居占40%，躍層產(chǎn)品占3%；總戶數(shù)800戶左右。項目信息：區(qū)位：唐豐路25號占地面積：

75377平方米

建筑面積：

114573平方米容積率：1.52綠化率：37%開發(fā)商：唐山開爾房地產(chǎn)物業(yè)公司：開爾物業(yè)物業(yè)費：1元建筑形式：框架/框剪；多層磚混工程進度：一期已經(jīng)入住，二期準現(xiàn)房銷售情況：07年底開始對外發(fā)售，入市均價3700元左右；該項目分兩期開發(fā)，現(xiàn)階段全案已經(jīng)基本售罄，對外市場均價多層4500元/平米，高層4700元/平米；實際成交均價4350元/平米上下，余房20套左右，準現(xiàn)房發(fā)售。簡評：豐潤城區(qū)最具知名度項目之一，項目定位以滿足當?shù)馗叨丝腿簽橹?，戶型設(shè)計注重舒適性。產(chǎn)品包裝與項目契合度較高，住宅建筑品質(zhì)口碑較好，在豐潤城區(qū)的認可度較高。市場代表項目分析戶型點評86平米兩居基本做到南北通透，三居設(shè)計多考慮居住舒適性，市場接受度較高；141平米三居未規(guī)避契稅成本差異，部分銷售受阻；86m2兩居127m2三居141m2三居從規(guī)劃上來看，該項目為高品質(zhì)的成熟社區(qū)，市場上具有較高的知名度；本案進入市場的時期或會與該項目強銷期重合，因此鼎盛新城將是本案的主要競爭對手之一鼎盛新城產(chǎn)品概況：該項目產(chǎn)品體系豐富，涵蓋從70平米一居到260平米躍層類產(chǎn)品；產(chǎn)品定位高端，以一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)為主。戶型配比：在售產(chǎn)品以90-100平米兩以及110平米-130平米三居為主，分別占達到50%、45%；70平米一居占3%，躍層類產(chǎn)品占2%。一期共推出10棟，900戶左右。項目信息：區(qū)位：豐潤城西靜園公園南180米占地面積：

340000平方米

建筑面積：800000平方米容積率：2.5綠化率：35%開發(fā)商：鼎盛房地產(chǎn)物業(yè)公司：唐山鼎安物業(yè)物業(yè)費：1.2元建筑形式：12層、17層、24層到頂框架結(jié)構(gòu)高層小高層工程進度：即將動工銷售情況：項目于2010年4月8日對外發(fā)卡（2萬抵3萬），預(yù)計4月28日開始公開選房，預(yù)計對外均價3850/平米元左右。項目關(guān)注度較高，案場客流量充足，人氣旺盛。簡評：該項目自身占地廣，較易形成規(guī)模優(yōu)勢；社區(qū)規(guī)劃經(jīng)過成分考慮，整體性，品質(zhì)感突出。戶型產(chǎn)品設(shè)計以舒適型兩居以及享受型三居產(chǎn)品為主，頗為迎合高端市場需求。項目所處區(qū)位現(xiàn)階段來看交通資源較差，但未來隨豐潤整體西部城區(qū)的改造，該項目所處區(qū)域前景市場普遍看好。市場代表項目分析戶型點評項目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計，保證戶型的采光及舒適性；一居70平米戶型設(shè)計較大。120m2左右三居99m2兩居70m2兩居該項目已經(jīng)基本售罄，已經(jīng)與開爾尚城共同形成一個成規(guī)模的居住社區(qū)。該項目立面完全采用貼磚結(jié)構(gòu)，為項目增分不少，值得借鑒。融僑半島產(chǎn)品概況：該項目總體體量較小，共994戶，產(chǎn)品線涵蓋60-180平米戶型。其中60平米一居較少，僅30套左右，占3%；以90平米90-100平米兩居以及110-130平米三居為主，占總量的90%以上；其余為大平米四居產(chǎn)品。該項目選優(yōu)北歐式簡約風(fēng)格，立面完全貼磚，已經(jīng)正式入住。項目信息：區(qū)位：榮國南大路28號(唐豐路與豐韓路交匯處)占地面積：

4.2萬平方米

建筑面積：9.9萬平方米容積率：2.2綠化率：30%開發(fā)商：唐山宏宇房地產(chǎn)物業(yè)公司：唐山宏宇物業(yè)物業(yè)費：1.0元建筑形式：6棟6F多層；8棟19F高層；2棟26F高層工程進度：現(xiàn)房銷售情況：項目于07年入市，08年階段售價較低，成交均價在3600元/平米左右；進入09年后成交均價在4000元上下浮動；現(xiàn)階段已經(jīng)正式入住，仍有余房待售（不足30套現(xiàn)房發(fā)售），成交均價4300/平米元上下。簡評：豐潤南部城區(qū)代表項目之一，項目規(guī)劃整體采用簡歐風(fēng)格，是豐潤區(qū)高品質(zhì)項目的代表之作。項目入市至今銷售周期較長，至今仍有余房待售。項目銷售過程較為缺乏價格導(dǎo)向，導(dǎo)致部分樓層部分戶型滯銷。市場代表項目分析戶型點評項目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)住宅戶型設(shè)計，通風(fēng)采光優(yōu)良；相較于97平米通透兩居而言，93平米純陽兩居銷售效率較慢。110m2三居97m2兩居93m2兩居豐潤枕城區(qū)六通過話包裝拿取得普良好屬銷售阻效果優(yōu)的成值功案造例，瀉值得綠借鑒佩；所處蠟區(qū)位刃具有豈良好妹的交丈通資崗源優(yōu)尾勢，梳同時床較為刃適宜桐居住穴。安聯(lián)·水晶臺城產(chǎn)品室概況段：產(chǎn)品申基本灶均為多南北洋通透晃兩梯沈兩戶筒板式晶結(jié)構(gòu)衡，戶只型設(shè)企計優(yōu)壺良；一居封產(chǎn)品欲為52平米距戶型勸，體閥量較超少；戶型屯配比好：90泛-1湯00平米治兩居移達到60劉%；11帽0-毅13痕0平米囑三居條占35敘%，躍賄層產(chǎn)腦品占3%；一賊居產(chǎn)平品占2%；共10巡壽00戶左納右。項目肚信息俘：區(qū)位襪：豐潤氣南新臺路10號，煩燕山多路西里側(cè)占地剖面積濕：42許93均2平方蒜米建筑塘面積被：10迷70襯50平方宗米容積俯率：2.餓46綠化憤率：35怎%開發(fā)醫(yī)商：安聯(lián)我集團犯唐山律福瑞辜祥房幼地產(chǎn)物業(yè)沸公司李：安心挨物業(yè)物業(yè)帶費：1元建筑山形式島：框剪脆結(jié)構(gòu)11添F到頂吵、17儉F到頂藥高層泄小高假層。工程彩進度怪：準現(xiàn)疫房，20也10年6月底緣瑞即將伐交房銷售新情況：08年下庫旬開紀始對滴外發(fā)岸售，舟入市散均價36傻00元左射右；該項繁目銷錫售至珍今周排期1年半和左右膛，已敘至尾基盤，儉現(xiàn)階族段對遭外均寨價43際00元/平米受，實際皂成交刮均價41榮50元/平米上下繩，余籠房30套左獵右，爐準現(xiàn)擴房發(fā)榜售。簡評悄：該項污目產(chǎn)殘品魅碑力化萌包裝老值得否借鑒跳；適閣度合丘理的壯包裝疑將產(chǎn)此品自腫身優(yōu)斤勢完昂全展籮示，界贏得肉較好肢的市漆場口稈碑，示提升辨了產(chǎn)天品的暑去化攤效率咐；產(chǎn)品腥定位引豐潤淋城區(qū)油高端意消費脈群體面，主戀導(dǎo)享廟受型隨的居開住需墓求。市場皂代表破項目抱分析戶型點評該項目均采用南北通通透板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計可圈可點；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，稍顯差強人意。92簡m2兩居13言0m2三居12盜3m2三居缺乏口有效贈的魅慰力化費包裝克，市濟場關(guān)沒注度螺及認京知度童一般裳；產(chǎn)品蹈戶型個設(shè)計鞭舒適獵性稍撿差，米同時際缺乏限價格績策略橋指引蒜。仁寶作新居產(chǎn)品英概況莫：在售舅產(chǎn)品艷以90平米-1捐00平米脅兩居系為主透，占惑銷售挑總體懸的60躬%；11襖0-看13喘0平米評三居保體量富達到椒總體牙的30陡%；90平米勾以下象一居押兩居蘋占總神體體柏量的10渴%左右蒙。項目面信息接：區(qū)位最：豐潤孕南新崖路與友和平覽路之傍間，拌唐豐輩路東掠側(cè)占地衛(wèi)面積擦：4萬平窮方米建筑庭面積子：10萬平躲方米容積盆率：2.儉1綠化隔率：35箭%開發(fā)什商：唐山攔華北唯房地戴產(chǎn)全案努推廣語：金品址設(shè)計建筑醬形式仔：6層、19層到渾頂高禁層、草多層工程暫進度殺：出地哨面10層左敏右銷售朵情況：該項筆目一航期對秩外推梳出三幅棟主窩體建口筑，平共20譜0多套嘴；起價37習(xí)80元/平米磁，成饑交均價39扭00元/平米左右梅；銷淹售率凈達60緊%，預(yù)取計20哲11年3月交擺房。簡評閥：該項英目與故安聯(lián)付水晶損城處泊于相猴同區(qū)身位，睜但整起體品宗質(zhì)感犧相較浩于水牢晶城棗項目巧稍顯噸欠缺則；產(chǎn)眾品設(shè)劣計同養(yǎng)樣定狂位城稀區(qū)高惡端客螺群為霸主，康但較杰為缺饑乏吸蛙引該甘類客蛙群的欠利基輔訴求要；項目拔包裝卡推廣變力度虹不足漫，案寇場布倡置未效能體搖現(xiàn)產(chǎn)步品品盟質(zhì)。市場胖代表淡項目宴分析戶型點評主力戶型以南部通透板式結(jié)構(gòu)為主，通透性佳；部分主力戶型客廳均朝北，戶型整體采光性能不理想。13陣5m2三居10網(wǎng)8m2三居97秀m2兩居項目答規(guī)劃欺成為檢中國份第三扣代小易鎮(zhèn)，伸屬于簡造城波類項礎(chǔ)目，糟規(guī)模匠效應(yīng)芳突出韻；定位棄高端扎，吸競引極因少數(shù)獎高收漫入客畏群，吸高層換類為理該項帆目的剩附屬黃產(chǎn)品鄉(xiāng)居旺假日產(chǎn)品步概況遙：高層絨產(chǎn)品戚為83平米言兩居喚，10疾4-朝12憑6平米勞三居暈；兩謹居三濫居比住為1：3獨棟詠別墅62驅(qū)0-廢75牧0平米釘；雙兇拼26進0-玩29使0平米男；疊臟拼20固0-句22繞0平米者；空匠中別抗墅22儀0-削26燒0平米牲。項目伶信息傭：區(qū)位仙：豐潤朱唐豐曠路崔尊馬莊占地周面積牛：57橋2萬平子方米建筑肥面積河：99萬平盯方米容積思率：0.椒5綠化肺率：40但%開發(fā)溝商：大陸舊地產(chǎn)物業(yè)狗管理欲：大陸乳物業(yè)建筑蠻形式男：18層苦到頂煩高層輸，共13棟；丹聯(lián)排僵、獨插棟別館墅(均為塌框剪采結(jié)構(gòu))工程獲進度舉：部分淘基本還封頂銷售偵情況：該項懷目至手今開淋盤兩毛次，戶上一租次為09年10月，祝高層壯起價39勸00元/平米揭。共皂推出8棟，樸已全泄部售榴罄；20廣10年4月推年出剩推余高臣層公兔寓，蘭起價39伏80，均價42仔00元/平米左右防；首旁付40鋤%-眨-9捕9折，50感%-疑-9橡8折。淺剩余堆五棟助房源僑據(jù)統(tǒng)脾計已催銷售60寒%以上峰。簡評品：該項晉目位炭于唐挑山市濫區(qū)與膛豐潤挖城區(qū)罩之間除，距插唐山他北外刺環(huán)7公里乒，距喇豐潤嚷市區(qū)8公里斧；主致要目餐標定餓位兩掉區(qū)高搭端客短群；剖以別渾墅為琴主力博產(chǎn)品扭，打秒造田磁園式錫的樂裁活生內(nèi)活方掩式；項目戴整體碼性突美出，萄規(guī)模傻效應(yīng)勉彰顯柳，但毛所處絮區(qū)域飼為該秘項硬蘇傷，批兩城孝區(qū)客亭群對脾該項脹目抗釣性普而遍均劫較大胡；市場燥代表煩項目遠分析戶型點評83平米兩居即做到南北通透，市場上極為少見；104及126平米三居設(shè)計舒適性及實用性俱佳。83訴m2兩居12悉6m2三居10巧6m2三居小結(jié)項目名稱總建面（平米）去化量（平米）存量（平米）開爾尚城11萬11萬0融僑半島10萬10萬0安聯(lián)·水晶城10萬9.5萬0.5萬金泰花園87萬5萬82萬仁寶新居10萬2萬8萬鼎盛新城80萬080萬新豐世紀10萬010萬浭陽新城280萬0280萬合計498萬37.5萬460.5萬現(xiàn)階扇段豐珍潤城傻區(qū)主鍛力產(chǎn)家品均趁為南憂北通慣透板姓式結(jié)賺構(gòu)住從宅，膽以舒饞適享跑受型領(lǐng)產(chǎn)品艇最為仁迎合膨市場黃需求金；主減要為90淘-1完00平米靈兩居唉，11欺0-與13帽0平米來三居我；小晃戶型駛產(chǎn)品含供應(yīng)掛不足肉，該計類需緒求尚術(shù)未被扎完全新釋放飲。從供反應(yīng)量大上來擇看，至現(xiàn)階吃段豐梳潤城愛區(qū)市滔場可軟統(tǒng)計寇供應(yīng)司量為49先8萬平晨方米閃，已間去化嶺量為37桑.5萬平溝方米禿，累紛計待拿供應(yīng)方量46謹0.散5萬平葉方米春。市佩場供樓應(yīng)可何謂充乒足，煎本案門面臨陶著較恒大的驚市場革壓力暫。定價傾參考第28頁市場挎價格概比對鄉(xiāng)豐過程確立盟競爭側(cè)項目累權(quán)重匯總南比較事打分耕體系切得出舞比較摘價格選取樣市場紋比對啦項目確定虎市場尺價格語比價謎體系定價姥流程第29頁由于爪房地購產(chǎn)產(chǎn)鋒品所謎獨具散的地物域性盲特點早，在復(fù)選取渡價格廣比對招項目同時，賀首選移為同伍區(qū)域常同質(zhì)序項目屯，以掀外圍松區(qū)域植同質(zhì)擺項目青作為師補充演參照擋對象雄。市場睜比對螞項目尼選擇同區(qū)哄同質(zhì)左項目同區(qū)血不同屬質(zhì)項壇目不同止區(qū)同紗質(zhì)項購目開爾初尚城鼎盛評新城仁寶模新居安聯(lián)·水景蟻城市場鑒比對延項目革的選臉擇說搏明第30頁權(quán)重稀確定騎原則包：影慘響度駕越大奸，權(quán)繞重越蔽大項目權(quán)重分配表項目權(quán)重備注開爾尚城40%同區(qū)同質(zhì)安聯(lián)·水景城30%同區(qū)同質(zhì)鼎盛新城15%不同區(qū)同質(zhì)仁寶新居15%同區(qū)不同質(zhì)合計100%項目建市場匯比較愁權(quán)重醒的確錢定影響拜因素犬構(gòu)成外部因素內(nèi)部因素環(huán)境交通配套規(guī)模產(chǎn)品斧設(shè)計風(fēng)格榆等裝修蛇狀況產(chǎn)品窩附加燦值建筑品質(zhì)社區(qū)福景觀規(guī)劃棉等工程壺形象進度開發(fā)撫商品牌璃形象升值化潛力生活膠氣氛人文板氣氛自然膨環(huán)境治安歸狀況區(qū)域覺印象公共少交通順暢弦情況生活粉配套商業(yè)耕配套教育體配套影響悟因素比較因素細化因素權(quán)重項目開爾尚城安聯(lián)·水晶城鼎盛新城仁寶新居比例打分得分打分得分打分得分打分得分外部因素50％環(huán)境升值潛力8%1008957.6856.8957.6生活氣氛3%1003952.851003952.85人文氣氛5%100510051055.251005自然環(huán)境8%1008100810081008治安狀況2%1002100210021002區(qū)域印象3%1003952.851003952.85交通公共交通5%10051005904.51005順暢情況4%1004953.8903.61004配套教育配套4%1004903.610041004生活配套5%1005954.75954.751005商業(yè)配套3%10031003952.851003自身因素50％規(guī)模5%954.75904.51256.25904.5戶型設(shè)計、通風(fēng)朝向、釆光等10%1001010010959.5858.5裝修狀況5%1005100510051005得房率10%10010100101001010010建筑品質(zhì)5%100510051005904.5社區(qū)景觀、規(guī)劃5%100510051005854.25工程形象、進度5%25012.522511.25100520010開發(fā)商品牌形象5%10051005954.75854.25合計100%107.25104.298.25100.3比價減體系反分析分項項目開爾尚城安聯(lián)·水晶城鼎盛新城仁寶新居各項目市場均價4350415038503900與本案對比得分107.25