標桿房地產(chǎn)住宅項目推廣方案推廣攻略

謹呈：中山XX房地產(chǎn)有限公司2005年,XX與中山對話XX地產(chǎn)中山項目部2005年元月目錄1.目標與總戰(zhàn)略2.推廣攻略與項目形象4.上門（調(diào)動向往+目標客戶）5.成交（價值體驗+產(chǎn)品了解）6.費用預估2004——2005年度銷售目標1期5.3萬，在售3、4、5期34萬，預計06-09年推出占地：520畝總建面：約52萬ｍ2容積率:≤1.05開發(fā)周期：5-6年項目總體開發(fā)進程2期9.7萬，05年推出一期剩余249套多層3867.4小高層9435.1情花3313.5合院11489.7合計2.8萬平米3.9萬平米二期05年推出911套一期剩余2.8萬二期05年推出9.7萬情花2.41多層2.70小高層4.59合計9.7萬平米合院1.2萬平米二期06年推出2005年供應量合計12.5萬平米1160套2004年2005年供應量（萬平米）5.312.5供應總套數(shù)1160套銷售量（萬平米）2.4目標10.8銷售總套數(shù)220套1000套月均銷售套數(shù)74.383套以戶均面積110平米計年度銷售目標2005年1月銷售套數(shù)33套周均銷售套數(shù)10套月均銷售83套周均銷售套數(shù)20套銷售速度如何提升一倍以上?銷售率86%戶均面積108平米銷售速度提升的途徑供應充足，節(jié)奏合理上門量有效客戶消除成交障礙一期小高層3.26開盤A區(qū)情美+多層6.5開盤B區(qū)小高層8.13開盤B區(qū)小高層+多層8.13開盤C區(qū)情花+小高層10.1開盤合院3號2006年初開盤A區(qū)4-25-18-18-28-3情景美墅1248090套5-25-3多層11086.92116套B區(qū)4-15-4小高層19126.12183套6-16-2多層15907.25167套C區(qū)8-48-58-68-7情景花園1158096套7-17-2小高層26785.34259套年度供應節(jié)奏——2期開盤分區(qū)1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.30合院2號3.261期小高層6.52期A區(qū)8.132期B區(qū)10.12期C區(qū)1月合院3號1期小高層剩余92套情景美墅90套多層116套多層167套小高層183套小高層259套情花96套1期多層剩余40套1期情花剩余22套1期合院剩余95套供應量共249套，月均供應62套上半年供應量少，限制月均銷售80套的目標實現(xiàn)911套，月均供應130套下半年供應充足，具備實現(xiàn)市場最快銷售速度的基礎年度供應節(jié)奏2——5月供應合計6——12月供應合計可實現(xiàn)的最高目標設定1月實現(xiàn)2月—5月可實現(xiàn)33套供應量的90%月均55套合計220套6月—12月可實現(xiàn)全市最高銷售量月均80套合計560套年度銷售800套，8.6萬平米

月均銷售66套銷售問題分解1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.30合院2號3.261期小高層6.52期A區(qū)8.132期B區(qū)10.12期C區(qū)1月合院3號1期小高層剩余9435.1平米供應量情美12480平米多層11086平米多層15907平米小高層19126小高層26785平米情花11580平米1期多層剩余3867.4平米1期情花剩余3313.5平米1期合院剩余11489.7平米1-5月多層、情花——典型尾盤提速問題小高層——積累客戶、優(yōu)勢展示合院——給客戶一個購買理由

6-12月（全年整體問題）尋求項目有效客戶經(jīng)濟能力工薪白領中產(chǎn)外地人

本地人外地人中山本地人外地人本地人總量大，購買力雄厚外地人總量少，中間層更少一期成功吸引的是北方文化外地人客戶群，但后續(xù)乏力；中山客戶基礎本項目一期業(yè)主XX城市風景外地人鎮(zhèn)區(qū)項目鎮(zhèn)區(qū)人雅居樂本地人空白產(chǎn)品豪配套洋本地人關注點外地人關注點核心問題：XX如何打開中山本地人市場？價格產(chǎn)品品牌地段配套環(huán)境實際&豪品牌鎮(zhèn)區(qū)人本地人產(chǎn)品豪配套洋A、配套與中山人對話B、檔次（風格）與中山人對話總體戰(zhàn)略：2005年，XX與中山對話年解決中山本地人需求問題面對中山市場，僅僅有好的產(chǎn)品是不夠的A、配套與中山人對話安排全新配套時間表1231-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月：2期會所設計方案展示7月底：學校合作簽約儀式十一：2期會所現(xiàn)場展示5月：學校引進方案明確4月：1期會所品牌酒樓入駐3期及以后整體規(guī)劃配套安排結(jié)合今年情況，盡早明確并在規(guī)劃上展示。十一：預留地塊果嶺展示品牌酒樓“丹桂軒”入駐售樓處二樓，滿足中山本地客戶對“檔次”的認可。室內(nèi)游泳池及早規(guī)劃設計，及早建成展示預留地塊高爾夫果嶺展示及活動B、檔次與中山人對話情景花園產(chǎn)品的面積放大。小高層及情花產(chǎn)品合拼的可能性。2期會所在社區(qū)中的使命2期會所配套功能建議：室內(nèi)恒溫泳池SPA水療\桑拿室多功能健身（操室、羽毛球）室收藏品展覽大廳大型兒童游戲室銷售社區(qū)中最高端產(chǎn)品——2期情景花園的重要價值點大氣高檔建筑外觀大氣的會所社區(qū)資源命名方向——洋+檔次1231.塞維納水公園3.蘇格蘭假日高爾夫2.盧浮公館2期組團命名情景美墅臻美苑情景花園美晨苑美樂苑美和苑美林苑美景苑推廣遼攻略對誰鋼說話濟？差異古化優(yōu)疫勢2房舅客戶純以技柔術、蠶中高販層管輝理人慰員為訂主，斯中小昌3房肚以公子務人晌員及超私企治業(yè)主宇為重暈要職恭業(yè)構戒成。大3原房客武戶及麥復式億客戶害職業(yè)電以中慨高層竄管理興人員完、私艙企業(yè)省主為肺主，多公務的員、鼓個體煌業(yè)主隊次之輩。目標端客戶客戶工薪白領中產(chǎn)受教怖育程儲度本地解人外地塔人受教億育程烈度高主要饞職業(yè)邁構成私企軋業(yè)主中高觀層管久理人垂員公務致員技術雜人員個體綢業(yè)主至次之普通卻話語亭系濤3鴉5歲把以下表占7爛0%受中脾山歡亭迎的仇說話球方式你好籌中山XX繭地產(chǎn)律，中脾國地遠產(chǎn)領蜘跑者50萬平輔米6A國際殲生活圣城院落嫌友鄰綱生活其實侵，生怒活可勢以更紋姿彩住新酬的，量住好哀的XX辦，合夕院美凳墅中秒國首惜度發(fā)到布藝術炕品不復在工稼場在勵現(xiàn)場暖冬負巨獻鐘，百底款三緣瑞房濃情浪歲末亭，X壁X真利情答宵謝20曠04腿/0撥120搏05帳/0核1領導瓶者地左位大氣晚、有零面子與中吃國一蜜線品途牌同魯步資源&能力稀有模仿成本不可替代優(yōu)勢級品牌發(fā)展商YES高YES品牌專業(yè)物管YES高YES南區(qū)(城市新區(qū)域,升值潛力)NO低西區(qū)大盤（50萬平米）No低大盤眾多內(nèi)環(huán)境——低密度、休閑輕松YES低自然環(huán)境優(yōu)勢項目中央花園、會所、社區(qū)商業(yè)街配套NO低NO建筑風格——獨特而豐富YES高NO創(chuàng)新建筑產(chǎn)品YES高NO規(guī)劃——有生命力的開放式社區(qū)Yes高需要教育客戶社區(qū)人文活動豐富YES高NO幼兒園、學校NO高視學校品牌而定未來高素質(zhì)居住人群YES高YES突破桂性優(yōu)場勢競爭筑優(yōu)勢Pa代ri霉ty扛同等踢優(yōu)勢差異筆化優(yōu)離勢—稼—F父B泥A特征院落合院50格萬平漂米百款亞三房比較怨競爭企優(yōu)勢品牌物管建筑抹外觀產(chǎn)品吧附加越值多活力甚社區(qū)人文黃活動勢豐富高素穴質(zhì)人洋口學校越、幼肚兒園好處有品約味保值鈔沒風牙險下一恐代的稿好環(huán)績境鄰里房誠關系棗安全控放心如引紀進品透牌一疏流的拖學校苗,將件可以役形成演唯一旋硬性謎的比訓較競柄爭優(yōu)革勢同步繭XX忽地產(chǎn)糟，共創(chuàng)記中國劇高素附質(zhì)人財居示筑范城XX期城市論風景平面儉與軟角文：拘品牌腹創(chuàng)造案新的炒城市莊文化事件手與社哨區(qū)生帳活：財體現(xiàn)迎高素僚質(zhì)人個居——戶新城亂市，迫新文魂化目標邊與原貼則上門階段廟&通犁路聯(lián)動訂價值客戶仿必殺目標市場徐領導析者的糞影響薯力月均捐上門制客戶勝80煩0批巧次強大老的市啄場影男響力體現(xiàn)列高素語質(zhì)群吐體特泉征：文化妻性、銀高端仰性、裝公益披性體現(xiàn)稿人文愛社區(qū)抹特征雄,發(fā)揮悶社區(qū)歸資源短優(yōu)勢推廣累原則不同靜階段際對客奇戶群豎的一定弄側(cè)重產(chǎn)品廁線營根銷定蔬位明星金牛瘦狗問題高利拌潤率高銷奪售量合院估2號鬧帶裝未修家盲私40巴00揀+2環(huán)50顆0元情美翻48老00正元情花榴45寨00新元小高削層3釣50衫0元多層烘31授00戴元問題高利潤率高銷浪售量情花208套18%多層323套28%小高層534套46%合院95套8%合計1160套100%推廣幟主線玩客戶1-棚2月3月4月5月6月7月8月9月10自月11院月12晶月1.證30合院境2號3.勤261期街小高擁層6.使52期艘A區(qū)寬H羅+多恥層8.指132期首B區(qū)小高勻?qū)?腹多層10兔.12期遭C區(qū)情花劫+小拾高層1月合院悠3號全年艇主力與推廣薦客戶這——精中高很層管廁理人百員、悼私企數(shù)業(yè)主麻、公咐務員階段藍重點批：中高回層管追理人抓員、私企譽業(yè)主階段販重點誼：公悉務員紡、中高臟層管魄理人會員私企抖業(yè)主燙再度烏關注合院乒：重稱新包桑裝專纖項推殘廣。多層井：附幟帶推奴廣。建立柱愿景建立標桿【空中穿推廣似的四個謀階段勁】全城矚目,未來新生活描繪2005年3月－4月高素質(zhì)標簽，熱點話題2005年5－6月人文社區(qū)，真實體驗2005年7－9月從畫餅到深度認同價值提升，社區(qū)精神2005年10－12月實鄭踐體驗+價值第一賭階段（糞20芽05喬年3池月－銷4月子）占貼位建立糖愿景ST喜EP武1兵.艷城市濕氣度羊,一傳種城紛市文憤化的跟宣告奸…ST吊EP殼2等.寬值得榮向往照的“佛新城爪市”邁意象ST艙EP醋3糧.隸標榜頸高素關質(zhì)示層范生文活的拒事件ST呈EP謠4蓋.蘇生活丸環(huán)境座體驗通呆路奔:東大中踐山布艦局,弟巨幅龜廣告芬牌;旁平面則廣告共系列使生活濤渲染巴；進軟文是及新際聞輔圾助。NE傘W佛C氧IT差YNE伏W僑C稍UL范TU顏REST計EP唇1殊.輩一隨個城睬市的誘氣度暗,站督立文膊化的析高度軟文風配合撐：《品漢牌發(fā)沿展商賤，對廁一個效城市齡文化禮的使晨命》ST崗EP童2與.郵新藏城市賞、新雹文化堆意象呈--含--品味利、文牌明、市高素秀質(zhì)、焦人文服第一仍印象NE度W鳳C飲IT褲Y絹NE變W鄉(xiāng)豐CU夫LT柴URE街，蹤蝶是活勻力的檔源泉人，救是最漂美的敗風景家，近也是秘藝術柄品大社鵲區(qū)是倍生長壇的樹孩子衛(wèi)，有鋸很多扔朋友To居da售y，壟音樂駐會時鋒間品味煎摩卡坦，品掠味時帽光讀書碧，讀隊生活風琴稻、行比人，才轉(zhuǎn)回磚歐洲撕的假爽日時庸光自駕眨游的軌頭驢奸，住護在對巡壽面三妖樓……NE箱W雞C脖IT才Y洪N垃EW深C蟻UL潔TU秤RE3-迫4月感報版霉系列霞平面悅表現(xiàn)爭：圍繞史FB獲A之爺A項有品券味的保值緣瑞沒風稿險的下一蘆代的產(chǎn)好環(huán)酒境鄰里悟關系還安全店放心“X樹X社笑區(qū)在底中國皺”媒罪體平骨面展XX腥在中懼國各鬼城市戀社區(qū)頁軟性壩介紹XX奶在中壞國各斤城市混社區(qū)釘人居桑生活叨圖片靠展ST蘿EP平2雪.裙新再城市粱生活這意象檢--碰--高素擔質(zhì)社讓區(qū)參期照系一場竭高雅廚的音攔樂會珍，一出場優(yōu)碑雅的痕芭蕾列舞演康出，押一些楊新的鋼城市隸生活奮符號ST扎EP寄3優(yōu).桐新城慰市文化化的達標榜駱：3月迅12宏日童聲明合唱衣團“春慘天來殃了”缺大型葵音樂隙會音樂角廳（劑或五蔽星級議酒店革）唱響插新城米市文安化第攀一章廣告渡牌預固告音價樂會章及開恨盤信差息，伏客戶李可上晚門限涂額索酷取門奏票。直郵似專送搜目標職客戶鞋群貴賓脂票專叛送政舟府、仇協(xié)會稅領導請等社舊會名前流取票站處開成盤抽訊獎券族的發(fā)妄放春天開來了喝,大輩地重換生了語大型盞音樂苦會3.椒20竄中山樸音樂粱廳NE緣瑞W智C虹IT炕Y超NE任W腰CU戒LT女UR妄E如小粒高層頂同日膛開盤沫，為倚當日銹成交閃客戶贊準備咬一級己貴賓捷票，醫(yī)豪華檢專車詠送往協(xié)。開盤晝現(xiàn)場爸活動夏：開經(jīng)盤儀覆式—勾—音充樂會糊主打礎曲目陶表演首，開養(yǎng)盤抽趕獎。低密流度的提社區(qū)滿空間親和碎輕松斧的社界區(qū)氛懶圍休閑糕生活岔中的廟文化份氣質(zhì)ST扮EP催4戒.后新生掉活環(huán)哨境體稈驗4月美親和予的春肅天社區(qū)方風箏軟文化鵝節(jié)來自令濰坊顯，中軟國風結(jié)箏之謝最展指演放風陳箏大倍賽同期憲攝影族大賽在社庫區(qū)果勿嶺(秤預留億地塊攀)4月號的周切末,匯重溫部兒時掌的夢層想第一跪階段燭推廣驚渠道簽及推笨廣流輝程安區(qū)排主題嘩語首歲發(fā)—股—全賢部廣簽告牌主題規(guī)演繹均——毯廣告迅牌、頭報紙蛋平面遣、軟推性系洋列音樂山會及釋開盤燒——旋廣告纖牌、欲報紙逼、直蕉郵短輪信預誼告，瞞海報灶張貼顧發(fā)送千，票綢務互撈動，懸現(xiàn)場莫與演隱出地冬互動逐，后層期報電紙新馬聞炒悼作。社區(qū)劃風箏淡文化訪節(jié)—待—報鞠紙平?jīng)_面，鉆直郵少短信濕預告列；周粱末活描動日隊攝影充大賽檔；過令程報饅紙新耗聞，罵后期勵圖片懸展。第二嚇階段（昂20插05房誠年5軟月-濃6月咽）標迷桿關鍵首詞:音高蛙素質(zhì)磨標簽川，對猴號入昨座通普路烘:批巨幅烈廣告輔牌;鴨電震視、魄報紙結(jié)新聞云炒作恭;爹行業(yè)嬸商會餐、協(xié)濕會;月專家麗講壇ST袍EP心1盤.俱五一彩社區(qū)倆入伙伏系列用活動ST丈EP律2崗.才“中挖國經(jīng)獸濟學寄家論屯壇”營，堪目標貿(mào)客戶域鎖定ST媽EP假3蹦.福媒體他熱烈裳回應診,引界發(fā)熱僅點話銷題ST求EP史5杯.油第一奶副線高:高館端產(chǎn)好品情根景美軟墅發(fā)保布ST寸EP巧1炸.鋒一期船業(yè)主圣入伙斜——夜社區(qū)擱入籍求儀式這一樣刻，襖新時致間5.攤1程恭賀殖XX尾城市誼風景彎一期揚業(yè)主武入籍NE謠W辟CI胖TY瘦N朵EW朝C言UL柏TU偵RE——媽主題乓：給徒我你獲的時飼間，塔魔法虹產(chǎn)生魯了！——乖內(nèi)容美：入爛伙業(yè)籍主自激愿提絹供一諸個舊衛(wèi)時鐘竊、表東及關改于時情間的葛一句刃感言儉，獲漏贈價傘值1茂00屬元I肆LL下Y咖漢啡店孔消費墾券?？占〉降牧鲿r鐘碗及名壯言交多由藝孫術家細設計會制作女成現(xiàn)木代裝里置藝播術T饞IM般E熔WA梨LL械，十沫月開購盤時拴舉行估揭幕爭儀式伍，正濱式展升出?！鹉ХㄆG：所插有參暗與者撿的藝批術成姜就感糞，社睜區(qū)歸仙屬感——儀副產(chǎn)腳品：晝值得荷一看句的藝進術品陽；新小聞價仔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