房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑開發(fā)建設(shè)過程

第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理

房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個階段：項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段；招標(biāo)投標(biāo)（落實(shí)承發(fā)包）階段；施工（監(jiān)理）階段；市政公建配套階段。第一節(jié)

住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理是指在住宅建設(shè)項(xiàng)目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對住宅建設(shè)項(xiàng)目報建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖在圖5-1的各個工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進(jìn)行管理，即采用工程項(xiàng)目IC卡來對整個住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。

工程報建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計合同簽證設(shè)計審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報*施工合同登記初步設(shè)計審批*一般項(xiàng)目初步設(shè)計審批*住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設(shè)計審圖登記施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*住宅項(xiàng)目發(fā)包資格審查*設(shè)計發(fā)包*施工發(fā)包*初步設(shè)計審批*施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*市政公用事業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分類

二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作（一）

住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建2、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建的范圍凡在上海市進(jìn)行建設(shè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程勘察、設(shè)計發(fā)包前向政府報建部門辦理報建手續(xù)。3、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建的管理部門市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。區(qū)（縣）建設(shè)主管，分中心實(shí)施。4、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建的管理權(quán)限市建設(shè)工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在1500萬元以上的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報建管理。

各區(qū)（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報建管理；5、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建的內(nèi)容工程名稱；建設(shè)地點(diǎn)；總投資、總面積；當(dāng)年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預(yù)計開、竣工日期。6、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報建的程序住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位向報建管理部門領(lǐng)取《上海市建設(shè)工程報建表》和《上海市建設(shè)工程報建信息卡》。住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位填妥上述表格后隨帶建設(shè)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明文件的原件和復(fù)印件，報送市建設(shè)工程交易中心或各區(qū)（縣）建設(shè)工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設(shè)項(xiàng)目，市交易中心或分中心將當(dāng)場予以辦理手續(xù)，并發(fā)給項(xiàng)目IC卡。（二）

住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查1、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查的內(nèi)容住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包單位應(yīng)具備下列條件：（1）是否有法人資格或系依法成立的組織；（2）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的資金；（3）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的人員。（三）

勘察招標(biāo)發(fā)包

凡屬本市設(shè)計招標(biāo)范圍的建設(shè)工程項(xiàng)目（總投資額在500萬元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設(shè)工程和新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目），其工程勘察任務(wù)必須進(jìn)行勘察招標(biāo)。（四）

設(shè)計招標(biāo)發(fā)包

總投資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含100萬元）以上的市區(qū)廣場、主要道路兩旁和重要風(fēng)景區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元）的新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目。（六）

住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計審批

1、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計的審批機(jī)關(guān)實(shí)行分級管理，建委（局）是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計的審批機(jī)關(guān)。2、建設(shè)單位送審初步設(shè)計時，應(yīng)提交的文件資料（1）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求及設(shè)計方案審核意見；（3）設(shè)計單位提供的全套初步設(shè)計文件（應(yīng)加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章）；（4）批租地塊的《土地使用權(quán)有償出讓合同》復(fù)印件；（5）相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠化等相關(guān)部門評審，并以住宅（房地產(chǎn)）部門為主。有關(guān)部門可能根據(jù)整個小區(qū)周圍環(huán)境及國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。初步設(shè)計審批合格，將由相應(yīng)負(fù)責(zé)部門批復(fù)，其一經(jīng)批準(zhǔn)，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。（七）

住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計審查1、住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計審查、送審、內(nèi)容審查單位是具有設(shè)計審圖資質(zhì)的審圖公司。送審單位是承擔(dān)住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計的設(shè)計單位。內(nèi)容：（1）是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求；（2）提供審查的設(shè)計文件是否齊全和符合程序；（3）是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計文件進(jìn)行施工圖設(shè)計，施工圖設(shè)計文件是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計深度標(biāo)準(zhǔn)要求；（4）基礎(chǔ)處理是否妥當(dāng)，基礎(chǔ)最終沉降計算值、偏心距計算值、傾斜率計算值是否符合本市有關(guān)規(guī)定；（5）上部結(jié)構(gòu)設(shè)計是否安全等。

（八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍

根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍為：國家和本市重大建設(shè)工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈款、貸款的工程等。2、施工監(jiān)理招標(biāo)的管理部門上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動的管理。（九）施工監(jiān)理合同登記1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項(xiàng)目。2、施工監(jiān)理合同登記的管理部門：上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設(shè)項(xiàng)目IC卡（僅限應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位的項(xiàng)目）；監(jiān)理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復(fù)印件）；標(biāo)準(zhǔn)施工監(jiān)理合同本及復(fù)印件等。4、進(jìn)行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應(yīng)由住宅建設(shè)單位和施工單位共同前往辦理。（十）住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包1、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理部門

上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室。2、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的范圍總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目。3、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理權(quán)限市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在3000萬元及以上的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元及以上的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理；區(qū)（縣）招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬元以下的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元以下的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理。4、專業(yè)分包管理

凡本市地域內(nèi)建設(shè)工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)承包或分包的交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場公開交易。

（十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報1、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的范圍本市范圍內(nèi)除個人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設(shè)備安裝、管道敷設(shè)等新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程。2、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的管理部門由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)。申報的工程中含有人防工程的，建設(shè)單位應(yīng)將其中人防工程部分向上海市民防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理民防工程質(zhì)量核驗(yàn)監(jiān)督的申報。

（十三）施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門市建設(shè)工程交易中心或市建設(shè)工程交易中心派出分中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。2、施工許可申辦的管理范圍凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建的建設(shè)工程施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程施工許可證手續(xù)。施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場，隨時備查。帶下三列資三料申三領(lǐng)建三設(shè)工三程施三工許三可證三：（1）建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三；（2）資三金入三賬憑三證；（3）通三水、三通電三、通三路以三及場三地平三整等三有關(guān)三證明三；（4）建三設(shè)工三程承三發(fā)包三合同三副本三和廉三潔協(xié)三議；（5）監(jiān)三理合三同（三應(yīng)當(dāng)三實(shí)行三監(jiān)理三的工三程）三；（6）建三設(shè)工三程質(zhì)三量和三安全三監(jiān)督三申報三材料三；（7）項(xiàng)三目施三工登三記卡三（中三標(biāo)單三位）三；（8）勘三察、三設(shè)計三、施三工中三標(biāo)（三交易三成交三）通三知書三；（9）住三宅新三開工三審核三通知三單；（10）《三住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三配套三建設(shè)三條件三審核三申請三表》三審核三意見三通知三單等三。根據(jù)三規(guī)定三，未三領(lǐng)取三建設(shè)三工程三施工三許可三證的三住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三，不三得進(jìn)三行施三工。第二三節(jié)三住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三招標(biāo)三投標(biāo)三管理一、三住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三招投三標(biāo)住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三招投三標(biāo)是三住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三發(fā)包三的一三項(xiàng)重三要方三式，三它可三分為三勘察三招標(biāo)三、設(shè)三計招三標(biāo)、三監(jiān)理三招標(biāo)三和施三工招三標(biāo)。（一三）住三宅建三設(shè)項(xiàng)三目勘三察、三設(shè)計三、監(jiān)三理招三標(biāo)住宅三建設(shè)三項(xiàng)目三勘察三、設(shè)三計、三監(jiān)理三招標(biāo)三有一三個共三同的三特點(diǎn)三，就三是其三費(fèi)用三在一三般情三況下三，各三投標(biāo)三者的三報價三基本三相似三，因三為國三家對三勘察三、設(shè)三計、三監(jiān)理三的收三費(fèi)都三有明三確的三指導(dǎo)三價。三因此三，招三標(biāo)單三位在三評標(biāo)三時，三不應(yīng)三將商三務(wù)標(biāo)三作為三主要三的評三分標(biāo)三準(zhǔn)，三而應(yīng)三以技三術(shù)標(biāo)三作為三評標(biāo)三時的三依據(jù)三。進(jìn)入市場參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進(jìn)入建筑市場直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補(bǔ)充條件招標(biāo)發(fā)包滿足發(fā)包條件3、施三工發(fā)三包方三式根據(jù)三現(xiàn)行三的做三法，三施工三發(fā)包三的方三式，三主要三可分三為：招標(biāo)三發(fā)包三（又三可分三為：三公開三招標(biāo)三、邀三請招三標(biāo)）三；議標(biāo)三發(fā)包三；直接三發(fā)包三三種三。4、施三工承三包（1）施三工承三包的三基本三概念施工三承包三是指三具有三資質(zhì)三證書三或者三承接三業(yè)務(wù)三許可三證的三建筑三施工三單位三在規(guī)三定的三業(yè)務(wù)三范圍三內(nèi)承三包建三設(shè)工三程施三工的三過程三。二、三施工三招投三標(biāo)程三序（一三）施三工招三標(biāo)程三序政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見證開標(biāo)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件審核投標(biāo)申請者審核招標(biāo)文件審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標(biāo)通知書評標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)文件編制招標(biāo)補(bǔ)充文件組織現(xiàn)場踏勘、答疑分發(fā)招標(biāo)文件接受投標(biāo)報名進(jìn)行資格預(yù)審編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)登記成立評標(biāo)小組成立招標(biāo)工作小組監(jiān)督、見證評標(biāo)、定標(biāo)評標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段（二三）“三無標(biāo)三底招三標(biāo)，三有標(biāo)三底評三標(biāo)”三的實(shí)三施方三法上海三市在三施工三評標(biāo)三中試三行“三無標(biāo)三底招三標(biāo)，三有標(biāo)三底評三標(biāo)”三的評三標(biāo)辦三法，三其做三法如三下：1、公三開擇三優(yōu)選三擇施三工投三標(biāo)單三位假設(shè)三擇優(yōu)三選擇三了6家符三合其三各方三面要三求的三施工三投標(biāo)三單位三，分三別設(shè)三定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布三建設(shè)三工程三項(xiàng)目三的參三考工三程造三價編制三該項(xiàng)三目的三參考三工程三造價三，向三各個三參加三競爭三的施三工招三標(biāo)單三位公三布（三一般三公布三在招三標(biāo)文三件里三）。三設(shè)定三該項(xiàng)三目編三制的三參考三工程三造價三為b。3、施三工投三標(biāo)單三位自三主報三價設(shè)定三：a3（最高三）＞a4＞a6＞a1＞a2＞a5（最低三）去掉三一個三最高三的報三價a3和去三掉一三個最三低的三報價a5。設(shè)定三為：規(guī)定三：有三效區(qū)三間的三系數(shù)三在+三2%三～-三6%三間。三那么三不舍三去的三有效三區(qū)間三在（三1+三2%三）～三（1三-6三%）三范圍三里。三如果a3＞（三1+三2%三），那么三，決三定a3舍去三；如三果a5＞（三1-三6%三），決定a5不舍三去。4、計三算正三式確三定后三的算三術(shù)平三均值計算5家報三價的三算術(shù)三平均三值，三設(shè)定三為，三則：5、隨三機(jī)抽三取報三價算三術(shù)平三均值三的權(quán)三數(shù)規(guī)定三報價三算術(shù)三平均三值的三權(quán)數(shù)三范圍三在0.三60～0.三70這八三個數(shù)三之間三。由三評標(biāo)三小組三的組三長在三這八三個數(shù)三碼簽三中當(dāng)三場抽三取。三假如三抽取三的數(shù)三碼簽三為0.三65，那三么報三價算三術(shù)平三均值三的權(quán)三數(shù)是0.三65，而三參考三工程三造價三的權(quán)三數(shù)就三是0.三35了。6、計三算加三權(quán)平三均工三程造三價，c=三0.三65×+0三.3三5×b。7、隨機(jī)三抽取三加權(quán)三平均三工程三造價三的下三浮率假定三規(guī)定三的下三浮率三范圍三在1%～3%之間三。由三評標(biāo)三小組三的組三長在1.三0%、1.三1%、1.三2%、…三、3.三0%的數(shù)三碼簽三中當(dāng)三場抽三取。三假如三抽取三的數(shù)三碼簽三為2.三3%，那三么下三浮率三就是2.三3%。設(shè)三定期三望工三程造三價為d，則d=（1-三2.三3%）×c=三0.三97三7c，即為三在“三無標(biāo)三底招三標(biāo)，三有標(biāo)三底評三標(biāo)”三中的三評標(biāo)三標(biāo)底三。8、給三各個三施工三投標(biāo)三單位三的報三價打三分根據(jù)三招標(biāo)三文件三中評三標(biāo)辦三法的三規(guī)定三，假三如規(guī)三定的三商務(wù)三標(biāo)的三滿分三為6三0分三，報三價偏三離標(biāo)三底，三上浮三1%三，扣三2分三；下三浮1三%，三扣1三分。三據(jù)此三給各三投標(biāo)三單位三打分三。即三：三若為三正值三，選三用公式三計算三；若三為負(fù)三值，三選用三公三式計三算。（三三）施三工投三標(biāo)獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會、確認(rèn)有效標(biāo)遞交投標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)保函編制投標(biāo)標(biāo)書參加答疑會研究招標(biāo)文件、踏勘等取得招標(biāo)文件投標(biāo)申請參加資格審查成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策（四三）投三標(biāo)應(yīng)三注意三的幾三個問三題投標(biāo)三活動三是一三個系三統(tǒng)工三程，三每一三個環(huán)三節(jié)都三要認(rèn)三真對三待，三要做三到：三加強(qiáng)三信息三管理三，把三握投三標(biāo)機(jī)三會；三研究三投標(biāo)三決策三，化三解市三場風(fēng)三險；三解讀三投標(biāo)三須知三，防三止廢三標(biāo)產(chǎn)三生；三編好三投標(biāo)三文件三，造三價技三術(shù)并三重。同時三要注三意防三止導(dǎo)三致廢三標(biāo)原三因的三產(chǎn)生三，因三為投三標(biāo)標(biāo)三書列三為廢三標(biāo)，三一切三努力三將前三功盡三棄。三通常三廢標(biāo)三產(chǎn)生三的原三因有三：投三標(biāo)文三件沒三密封三、標(biāo)三書無三印鑒三、格三式不三對、三超時三送達(dá)三等。第三三節(jié)三房三地產(chǎn)三開發(fā)三工程三的監(jiān)三理通過三恰當(dāng)三的方三式和三途徑三，對三工程三質(zhì)量三、工三程進(jìn)三度、三工程三造價三、工三程設(shè)三計、三竣工三驗(yàn)收三等重三要環(huán)三節(jié)實(shí)三施必三要的三管理三和監(jiān)三督。一、三工程三監(jiān)理三概述（一三）工三程監(jiān)三理的三基本三含義建筑三工程三監(jiān)理三，是三指由三具有三法定三資質(zhì)三條件三的工三程監(jiān)三理單三位，三根據(jù)三建設(shè)三單位三的委三托，三依照三法律三、行三政法三規(guī)及三有關(guān)三的技三術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)、三設(shè)計三文件三和建三筑工三程承三包合三同，三在施三工質(zhì)三量、三建設(shè)三工期三和建三設(shè)資三金使三用等三方面三，代三表建三設(shè)單三位對三工程三施工三實(shí)施三專門三的監(jiān)三督活三動，三以求三用最三少的三人力三、物三力、三財力三和時三間獲三得符三合質(zhì)三量要三求的三產(chǎn)品三。（二三）監(jiān)三理工三作的三主體三及其三職能1、政三府監(jiān)三理政府三監(jiān)理三是指三各級三人民三政府三建設(shè)三行政三主管三部門三和國三務(wù)院三工業(yè)三交通三部門三對工三程建三設(shè)實(shí)三施階三段建三設(shè)行三為實(shí)三施的三監(jiān)理三，以三及對三社會三監(jiān)理三單位三監(jiān)督三管理三。政府三監(jiān)理三的主三要內(nèi)三容包三括：三制定三并監(jiān)三督實(shí)三施監(jiān)三理法三規(guī)以三及相三關(guān)的三建設(shè)三法規(guī)三；審三批建三設(shè)監(jiān)三理單三位資三質(zhì)；三歸口三管理三所轄三區(qū)域三的建三設(shè)監(jiān)三理工三作；三對工三程建三設(shè)項(xiàng)三目實(shí)三施直三接監(jiān)三理，三如建三設(shè)項(xiàng)三目是三否符三合國三家經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展總?cè)w要三求，三是否三符合三環(huán)境三保護(hù)三要求三等。2、社三會監(jiān)三理社會三監(jiān)理三是指三社會三監(jiān)理三單位三受建三設(shè)單三位的三委托三，對三工程三建設(shè)三實(shí)施三階段三建設(shè)三行為三實(shí)施三的監(jiān)三理。社會三監(jiān)理三單位三可以三是專三門從三事監(jiān)三理業(yè)三務(wù)的三工程三建設(shè)三監(jiān)理三公司三或事三務(wù)所三，也三可以三是兼三承建三設(shè)監(jiān)三理業(yè)三務(wù)的三工程三設(shè)計三、科三學(xué)研三究、三工程三建設(shè)三咨詢?nèi)龁挝蝗取Ｉ鐣O(jiān)理三的內(nèi)三容非三常廣三泛，三從投三資決三策咨三詢的三建設(shè)三項(xiàng)目三前期三準(zhǔn)備三階段三，到三工程三保修三階段三，貫三穿整三個工三程的三全過三程。（四三）工三程監(jiān)三理的三總?cè)稳齽?wù)工程三監(jiān)理三有四三項(xiàng)主三要任三務(wù)，三即建三設(shè)項(xiàng)三目的三三大三目標(biāo)三控制三與合三同管三理。三大三目標(biāo)三是費(fèi)三用控三制目三標(biāo)、三總工三期目三標(biāo)和三質(zhì)量三目標(biāo)三。通三過對三這三三大目三標(biāo)在三項(xiàng)目三實(shí)施三過程三中三的動三態(tài)控三制，三及時三跟蹤三糾偏三，有三利于三達(dá)到三預(yù)期三目的三。三、三監(jiān)理三工作三的內(nèi)三容與三方法（一三）工三程投三資監(jiān)三理工程三投資三監(jiān)理三是對三工程三的投三資可三能性三、投三資量三、投三資分三配形三式和三方案三等作三具體三的研三究、三考證三和管三理。1、投三資監(jiān)三理的三內(nèi)容（1）投三資決三策階三段的三投資三監(jiān)理（2）設(shè)三計階三段的三投資三監(jiān)理（3）施三工招三標(biāo)階三段的三投資三監(jiān)理（4）施三工階三段的三投資三監(jiān)理3、投資三監(jiān)理三的方三法投資三監(jiān)理三的主三要技三術(shù)經(jīng)三濟(jì)分三析方三法有三：（1）方三案比三較法（2）盈三虧分三析法（3）回三歸分三析法（4）決三策樹三法（5）價三值分三析法（二三）建三設(shè)工三程進(jìn)三度監(jiān)三理工程三建設(shè)三進(jìn)度三監(jiān)理三是指三對工三程建三設(shè)項(xiàng)三目的三各建三設(shè)階三段的三工作三順序三和持三續(xù)時三間進(jìn)三行規(guī)三劃、三實(shí)施三、檢三查、三協(xié)調(diào)三及信三息反三饋等三一系三列活三動的三總稱三。建三設(shè)項(xiàng)三目進(jìn)三度監(jiān)三理的三總目三標(biāo)是三建設(shè)三工期三，通三過監(jiān)三理單三位的三咨詢?nèi)捅O(jiān)三督活三動，三確保三如期三完成三工程三。1、工程三進(jìn)度三監(jiān)理三的方三法（1）橫三道圖三法工序ABCABC周實(shí)際進(jìn)度計劃進(jìn)度（三三）建三設(shè)工三程質(zhì)三量監(jiān)三理工程三質(zhì)量三監(jiān)理三是指三建設(shè)三工程三在準(zhǔn)三備和三實(shí)施三過程三中，三監(jiān)理三單位三通過三對市三場調(diào)三查、三設(shè)計三、采三購物三資、三加工三訂貨三、施三工、三試驗(yàn)三和檢三驗(yàn)、三安裝三和試三運(yùn)轉(zhuǎn)三、竣三工驗(yàn)三收、三用后三服務(wù)三等一三系列三環(huán)節(jié)三中的三作業(yè)三技術(shù)三活動三的檢三查和三督促三，使三建設(shè)三工程三在性三能、三壽命三、安三全性三、可三靠性三、經(jīng)三濟(jì)性三等方三面都三達(dá)到三一定三的標(biāo)三準(zhǔn)的三活動三。質(zhì)三量監(jiān)三理貫三穿工三程建三設(shè)的三始終三，是三整個三建設(shè)三工程三的重三要組三織部三分。3、設(shè)工三程質(zhì)三量監(jiān)三理的三內(nèi)容工程三質(zhì)量三監(jiān)理三從內(nèi)三容上三看主三要包三括以三下三三個方三面：（1）對三原材三料的三監(jiān)理（2）對三混凝三土澆三灌的三試驗(yàn)三監(jiān)理（3）對三施工三程序三的監(jiān)三理（四三）建三設(shè)工三程成三本（三造價三）監(jiān)三理是防三止預(yù)三算超三概算三，決三算超三預(yù)算三的重三要手三段。1、建設(shè)三工程三成本三（造三價）三監(jiān)理三的任三務(wù)和三控制三方法在項(xiàng)三目建三設(shè)實(shí)三施過三程中三，工三程成三本（三造價三）監(jiān)三理的三任務(wù)三是按三預(yù)算三成本三階段三、分三部位三地進(jìn)三行成三本控三制，三不使三其一三個部三位或三一個三項(xiàng)目三超出三預(yù)算三規(guī)定三，否三則就三要進(jìn)三行比三較分三析，三找出三原因三。工程三成本三（造三價）三監(jiān)理三與傳三統(tǒng)管三理方三法的三重要三區(qū)別三是：三傳統(tǒng)三管理三是一三次撥三款，三竣工三后決三算，三對工三程的三預(yù)控三工作三難以三落實(shí)三，往三往是三虧盈三既成三事實(shí)三；而三工程三成本三（造三價）三監(jiān)理三則正三好彌三補(bǔ)了三傳統(tǒng)三管理三的缺三陷，三實(shí)行三工程三建設(shè)三過程三的預(yù)三先控三制，三發(fā)現(xiàn)三問題三及時三分析三處理三，并三采取三補(bǔ)救三措施三。1、招標(biāo)三承包三工程三的成三本（三造價三）監(jiān)三理（1）詳三細(xì)分三析中三標(biāo)者三的標(biāo)三書和三報價三，并三根據(jù)三合同三預(yù)算三，組三織雙三方簽三訂合三同，三并以三此作三為工三程結(jié)三算的三依據(jù)三。（2）工三程開三工后三，要三逐月三進(jìn)行三成本三分析三，具三體核三算實(shí)三際成三本與三計劃三價格三、投三標(biāo)報三價、三合同三預(yù)算三、施三工預(yù)三算之三間的三各分三部分三期工三程及三各階三段差三別，三進(jìn)行三比較三和盈三虧分三析。三如果三發(fā)現(xiàn)三問題三，應(yīng)三及時三采取三有力三措施三，確三保施三工過三程中三的實(shí)三際成三本始三終在三計劃三價格三幅度三之內(nèi)三，直三至工三程竣三工結(jié)三算。（3）逐三步建三立檢三查制三度和三程序三，進(jìn)三行定三量工三作，三制定三切實(shí)三可行三的措三施（三負(fù)責(zé)三人、三執(zhí)行三人等三），三從而三保證三計劃三的實(shí)三施和三目標(biāo)三的實(shí)三現(xiàn)。（4）根三據(jù)工三期計三算工三程造三價的三監(jiān)理三程序三，應(yīng)三先根三據(jù)建三設(shè)單三位提三出的三工期三計算三造價三，編三制二三或三三個不三同工三期的三進(jìn)度三計劃三方案三，詳三細(xì)計三算每三個方三案的三造價三，然三后求三得最三低造三價的三工期三即為三最優(yōu)三工期三。第四三節(jié)住宅三配套三建設(shè)三管理一、三住宅三區(qū)市三政、三公用三配套三設(shè)施（一三）住三宅區(qū)三市政三、公三用配三套設(shè)三施的三內(nèi)容三和設(shè)三置要三求1、住三宅區(qū)三市政三、公三用配三套設(shè)三施分三類住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施綠化環(huán)境設(shè)施市政公用設(shè)施雨水管網(wǎng)污水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設(shè)施二、三住宅三區(qū)公三共建三筑配三套建三設(shè)內(nèi)三容和三設(shè)置三要求（二三）住三宅區(qū)三公建三配套三建設(shè)三的內(nèi)三容和三設(shè)置1、住宅三區(qū)公三建配三套建三設(shè)的三內(nèi)容主要三包括三：教三育系三統(tǒng)的三中、三小學(xué)三，幼三兒園三、托三兒所三；交三通系三統(tǒng)的三公交三站點(diǎn)三、郵三政所三等；三建設(shè)三系統(tǒng)三的物三業(yè)用三房、三管養(yǎng)三段、三煤氣三營業(yè)三所、三環(huán)衛(wèi)三分所三（道三班房三）、三公共三廁所三及小三區(qū)公三園前三期征三地；三地區(qū)三系統(tǒng)三的街三道辦三事處三、派三出所三以及三居委三會；三社區(qū)三服務(wù)三的托三老所三、活三動中三心等三；商三委系三統(tǒng)的三街坊三級部三分商三業(yè)網(wǎng)三點(diǎn)；三小區(qū)三及居三住區(qū)三級的三商業(yè)三用房三、體三育場三（館三）、三圖書三館、三敬老三院、三民政三福利三用房三、文三化娛三樂中三心等三。2、住三宅區(qū)三公建三配套三建設(shè)三的設(shè)三置居住三區(qū)公三建配三套費(fèi)三用基三本上三都納三入住三宅成三本，三但投三資方三式具三體有三兩種三：一三種是三開發(fā)三商按三規(guī)定三交配三套費(fèi)三，除三經(jīng)營三性項(xiàng)三目由三開發(fā)三商按三規(guī)劃三要求三直接三投資三建設(shè)三外，三其他三公建三項(xiàng)目三由主三管部三門立三項(xiàng)統(tǒng)三一安三排建三造。三二是三開發(fā)三商經(jīng)三批準(zhǔn)三不交三配套三費(fèi)，三所有三公建三項(xiàng)目三都由三開發(fā)三商直三接投三資，三包干三建設(shè)三。居委三會雖三然是三群眾三性組三織，三但是三它和三居民三的日三常生三活密三切相三關(guān)，三因此三，目三前其三用房三仍實(shí)三行開三發(fā)商三無償三轉(zhuǎn)交三的方三式進(jìn)三行，三居委三會擁三有使三用權(quán)三。三、三居住三區(qū)綠三化環(huán)三境建三設(shè)居住三區(qū)綠三化能三充分三發(fā)揮三植物三在防三塵、三遮陽三、隔三音、三降溫三、防三災(zāi)等三方面三的綜三合功三能，三達(dá)到三改善三住區(qū)三小氣三候的三目的三，創(chuàng)三造人三與自三然和三諧共三存，三貼近三自然三的自三然環(huán)三境。（二三）總體三要求居住三區(qū)是三人居三環(huán)境三最直三接的三空間三，應(yīng)三充分三體現(xiàn)三“以三人為三本”三，以三創(chuàng)造三舒適三、安三全、三健康三、寧三靜、三平衡三的生三態(tài)環(huán)三境為三目標(biāo)三。總?cè)w要三求是三：1、力三求自三然活三潑的三風(fēng)格三，創(chuàng)三造景三觀各三異、三豐富三多彩三的人三工植三物群三落。2、合三理的三地形三設(shè)計三。進(jìn)三行地三形設(shè)三計是三為了三豐富三景觀三，為三植物三生長三創(chuàng)造三條件三。3、從三居住三的特三定功三能出三發(fā)，三做到三因地三制宜三，綠三化不三影響三居室三的通三風(fēng)、三采光三。4、高三層、三小高三層住三區(qū)的三綠化三規(guī)劃三設(shè)計三還必三須充三分注三意鳥三瞰效三果，三滿足三住在三高樓三上的三居民三俯視三欣賞三園林三構(gòu)圖三的色三彩美三、藝三術(shù)美三，給三人以三賞心三悅目三的享三受。5、充三分運(yùn)三用我三國傳三統(tǒng)園三林設(shè)三計手三法。（三三）配三植建三議1、居三住區(qū)三的綠三化建三設(shè)應(yīng)三堅持三喬木三為主三的原三則，