南京明發(fā)濱江新城市場(chǎng)戰(zhàn)略提案

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南京明發(fā)濱江新城市場(chǎng)戰(zhàn)略提案目錄第一章南京總體市場(chǎng)研判一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景概況[小結(jié)]二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、南京房地產(chǎn)開發(fā)水平2、土地供應(yīng)特征分析：3、市場(chǎng)層次分級(jí)特征分析4、房產(chǎn)市場(chǎng)供需分析5、南京拆遷狀況6、市場(chǎng)需求特征分析

三、市場(chǎng)小結(jié)第二章江北區(qū)域市場(chǎng)分析一、江北區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景二、江北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、江北區(qū)域市場(chǎng)概述2、板塊分布：3、區(qū)域市場(chǎng)特征：三、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研判第三章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析一、地塊資源價(jià)值評(píng)析[小結(jié)]二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：三、戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)第四章市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：2、項(xiàng)目劣勢(shì)：3、項(xiàng)目機(jī)遇：4、項(xiàng)目挑戰(zhàn)：二、市場(chǎng)問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、市場(chǎng)問題點(diǎn)分析：2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：三、目標(biāo)市場(chǎng)定位四、首期市場(chǎng)核心消費(fèi)群描述

第一章南京總體市場(chǎng)研判一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景概況1、南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)2002年南京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)近五年最快增長(zhǎng)。全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1295億元，較上年增長(zhǎng)12.5%，增幅比全國(guó)高出約4.5%。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為62.4億元、612.6億元、620億元，分別增長(zhǎng)6.5%、12.5%、13.2%，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為4.8：47.3：47.9。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值22908元，比上年增長(zhǎng)11.2%。數(shù)值增長(zhǎng)(%)固定資產(chǎn)投資(億元)602.9529.7#基礎(chǔ)建設(shè)投資(億元)246.546.5#更新改造投資(億元)109.9920.2#房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)137.6224國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)129512.5#第一產(chǎn)業(yè)(億元)62.46.5#第二產(chǎn)業(yè)(億元)612.613.2#第三產(chǎn)業(yè)(億元)62011.2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)9157.0811農(nóng)村居民人均可支配收入(元)4578.56.2城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積(㎡)21.40.8[注]：#號(hào)表示其中。A）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，結(jié)構(gòu)更為合理。B）固定資產(chǎn)投資速度呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)C）人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)（30/m2人）還有差距，居住水平尚有較大發(fā)展空間。D）南京人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)2002年末全市戶籍總?cè)丝跒?63.28萬人，比上年末增加10.24萬人，自然增長(zhǎng)率為1.85%，其中市區(qū)480.35萬人。外來人口是南京人口增長(zhǎng)的主要原因。戶均人口2.92人，家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，晚育、少生及單親家庭比例持續(xù)上升。E）社會(huì)事業(yè)比較發(fā)達(dá)2002年，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額超過50%。人民群眾受教育程度明顯提高，連續(xù)三年被評(píng)為全國(guó)科技興市先進(jìn)城市，文化衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展，基本上適應(yīng)了群眾要求。2、現(xiàn)代化都市框架已經(jīng)拉開全市建成區(qū)面積已由原來的76.34平方公里擴(kuò)展為186.73平方公里，全市道路交通通行能力和水電氣保障能力大大提高，初步實(shí)現(xiàn)“還帳型”向適度超型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的轉(zhuǎn)變。A）城建規(guī)劃及建設(shè)繼續(xù)加大力度南京今后十年規(guī)劃的主目標(biāo)為“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間布局?！?002年以來，政府繼續(xù)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，道路交通、城市綠化、公用設(shè)施等建設(shè)有了較大改善。二橋竣工、三橋動(dòng)工、地鐵建設(shè)、河西新城區(qū)（奧體中心）初現(xiàn)端倪。B）2002年南京城市化水平達(dá)到60%，進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的階段C）南京確立“具有部分國(guó)際性功能的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市”，定位更趨務(wù)實(shí)D）構(gòu)建城市群，打造“一小時(shí)都市圈”2002年南京提出：以南京為核心，以鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、滁州、蕪湖、馬鞍山等城市為支撐，構(gòu)建“一小時(shí)都市圈”。通過城市與城市之間便捷的綜合交通網(wǎng)和現(xiàn)代化通訊設(shè)施相聯(lián)系，加強(qiáng)內(nèi)在的親和力和相互依托關(guān)系，共同形成一個(gè)完整的自然、經(jīng)濟(jì)、文化和基礎(chǔ)設(shè)施的機(jī)體。構(gòu)建城市群，進(jìn)一步發(fā)揮南京的經(jīng)濟(jì)中心作用，并通過中心城市傳遞經(jīng)濟(jì)吸引和輻射力，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。3、政策法規(guī)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，效果明顯2000年以來，南京通過出臺(tái)（土地政策與交易政策規(guī)范化、部分稅費(fèi)減免與取消、金融融貸支持、多級(jí)市場(chǎng)建立與規(guī)范、住房分配貨幣化全面實(shí)施、舊城改造等）一系列政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)異常活躍。2002年5月1日《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見》的出臺(tái)，更加激活了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。[小結(jié)]1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，2002年南京人均GDP為2600美元，增長(zhǎng)率為11.29%，按同比增速，未來兩年內(nèi)預(yù)計(jì)將會(huì)超過人均GDP3000美元的城市化大關(guān)，城市的涓流效應(yīng)將初步展現(xiàn)。2、南京人口結(jié)構(gòu)處于調(diào)整之中，人口結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)家庭集約化、人口分散化以及社會(huì)階層的橄欖型分布等表征。3、隨著南京新城市定位的確立，城市發(fā)展進(jìn)一步擴(kuò)大了城市的版圖，“一城三區(qū)”將成為城建熱點(diǎn)。4、南京已初步具備了居住郊區(qū)化和建設(shè)衛(wèi)星城的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市的分散作用已開始超過集聚作用，出現(xiàn)了城市人口向城外凈流出的發(fā)展趨勢(shì)。

二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南京房地產(chǎn)開發(fā)水平1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng)———→供應(yīng)平衡———→相對(duì)飽和———→過剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段——→家居——→環(huán)境——→服務(wù)管理——→文化生活方式買家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段——→認(rèn)家居——→認(rèn)環(huán)境——→認(rèn)服務(wù)管理——→認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源（土地）——→銷售——→設(shè)計(jì)——→資源整合——→全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司———→專業(yè)公司———→管理公司———→全能冠軍追求境界提升看得見摸得著———→看得見摸不著———→看不見摸不著但能感受得到南京發(fā)達(dá)城市注：藍(lán)色（左）虛線代表南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段；紅色（右）虛線代表發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段；南京目前還基本處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)——賣環(huán)境——認(rèn)環(huán)境——重視小區(qū)設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)管理公司——追求看得見摸不著的境界（比如景觀、環(huán)境等方面）的階段。南京作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力的前列城市，無論在開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)思路，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、操作模式，都明顯地表現(xiàn)出技術(shù)先導(dǎo)的用家市場(chǎng)階段房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，在全國(guó)省會(huì)中心城市中處于較高的檔次。已經(jīng)有了幾家在市場(chǎng)有較高知名度的企業(yè)，如棲霞、仁恒等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與開發(fā)商的日趨成熟，南京的房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入了一個(gè)尋找更能夠表達(dá)和賦予樓盤神韻（以人文、自然為特色）、并具時(shí)代感的生活方式為主題的概念市場(chǎng)階段。雖然南京房地產(chǎn)開發(fā)商開始熱衷于項(xiàng)目的概念開發(fā)、生活方式的營(yíng)造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場(chǎng)向概念市場(chǎng)的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、文化過渡）。主要表現(xiàn)在：——注重房屋的質(zhì)量、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光等因素，對(duì)物業(yè)附加值的考慮相對(duì)較少。——注重社區(qū)環(huán)境的園林綠化，注重樓房外立面的修飾，但社區(qū)的整體配套和物業(yè)管理等方面還需進(jìn)一步完善?！鐓^(qū)會(huì)所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)，沒能更好的發(fā)揮會(huì)所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營(yíng)造上的作用?！獦潜P開發(fā)過多地依重地理位置和自然環(huán)境，人文環(huán)境的塑造還缺乏手段和力度?！袌?chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，更注重市場(chǎng)炒作，而公關(guān)銷售活動(dòng)實(shí)效營(yíng)銷較少。2、居住發(fā)展趨勢(shì)住房有無面積大小選擇戶型較好綠化選擇地點(diǎn)配套完善選擇環(huán)境物業(yè)服務(wù)選擇社區(qū)參與管理客戶選擇趨勢(shì)——精神家園居住發(fā)展趨勢(shì)——————————————————→開發(fā)強(qiáng)度的趨勢(shì)——超大規(guī)模樓宇開發(fā)小區(qū)開發(fā)大規(guī)模主區(qū)開發(fā)

（二）土地供應(yīng)特征分析：2000年3月，南京借鑒外地做法，開始對(duì)國(guó)有土地實(shí)行招投標(biāo)，價(jià)高者得。國(guó)土和規(guī)劃部門正在加緊制定區(qū)域規(guī)劃，以推出全新的土地轉(zhuǎn)讓方式以規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。今年聚寶山、上下五旗分別以9.11億、6.3億拍出，引人關(guān)注。由于城市居民住房長(zhǎng)期依托于公房市場(chǎng)，再加上居民住房消費(fèi)能力普遍低，投資商開發(fā)水平不高。因此南京的住房產(chǎn)業(yè)始終沒有出現(xiàn)過大漲大落的市場(chǎng)波動(dòng)，這跟南京的土地耗用能力不足有關(guān)，即民間土地儲(chǔ)備還是不少的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅半年來江北區(qū)域就批出土地達(dá)萬余畝，如果全部開發(fā)可容納人口大約在30-35萬人。另一方面，南京中心區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資源有限。原因是工業(yè)用地和軍用土地嚴(yán)重的影響了民用商業(yè)土地的發(fā)展，因此外擴(kuò)已經(jīng)是大勢(shì)所趨?，F(xiàn)在的南京可供利用開發(fā)的土地存量基本集中都市圈內(nèi)的西部、東北部、南部和江北地區(qū)。對(duì)于大部分戀城的南京人來說未來幾年內(nèi)離城而去的現(xiàn)象在所難免。（三）市場(chǎng)層次分級(jí)特征分析南京房產(chǎn)市場(chǎng)的城中、城東、河西、城南、城北、亞東及江寧等板塊，經(jīng)過市場(chǎng)盤整已形成同心圓分級(jí)層次，各層次各具特色，價(jià)格梯級(jí)明顯，吸引不同類型的住房消費(fèi)者。其中城區(qū)內(nèi)（含河西）為南京現(xiàn)階段中高端物業(yè)（4000元/㎡以上）主要聚集地；寧南、亞東等近郊為中端物業(yè)（3000-4000元/㎡）之所在；江寧、麒麟鎮(zhèn)、江北等遠(yuǎn)郊為中低端市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)的發(fā)散場(chǎng)所。

1、層次優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅城區(qū)●市場(chǎng)成熟●生活便利●人文優(yōu)勢(shì)●樓盤素質(zhì)●良好區(qū)位●主流市場(chǎng)●價(jià)格障礙●需求減縮●競(jìng)爭(zhēng)激烈●污染源隱患●經(jīng)濟(jì)支撐力強(qiáng)●市場(chǎng)認(rèn)同度高●城市經(jīng)營(yíng)●工業(yè)外遷●土地供應(yīng)下降●房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)●市場(chǎng)預(yù)期過高●市政利好不足●競(jìng)爭(zhēng)加劇近郊寧南●自然環(huán)境優(yōu)良●便利交通●相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)●樓盤形象良好●市場(chǎng)形象●市場(chǎng)導(dǎo)向●潛在市場(chǎng)熱點(diǎn)●相對(duì)環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)●城建規(guī)劃利好●市民心理瓶頸●江寧、河西競(jìng)爭(zhēng)●開發(fā)商預(yù)期差亞東●自然環(huán)境●相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)●樓盤形象良好●生活瓶頸●產(chǎn)業(yè)鏈單一●新城規(guī)劃●相對(duì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)●市區(qū)資源貧乏●產(chǎn)業(yè)支撐力不強(qiáng)●市民心理瓶頸城北●產(chǎn)業(yè)支撐●便利交通●相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)●市場(chǎng)形象差●污染源隱患●外來流動(dòng)人口●市區(qū)資源貧乏●消費(fèi)潛力大●市政規(guī)劃不足●市民心理瓶頸遠(yuǎn)郊江寧●自然環(huán)境優(yōu)良●中低價(jià)位●產(chǎn)業(yè)支撐力強(qiáng)●市場(chǎng)運(yùn)作成型●配套不足●市場(chǎng)形象差●經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不均橫●市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈●新城規(guī)劃●產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整●市區(qū)資源貧乏●市場(chǎng)關(guān)注轉(zhuǎn)好●大盤開發(fā)●輕軌等市政規(guī)劃不明朗●城市經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)不足●優(yōu)質(zhì)資源減少麒麟鎮(zhèn)●相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)●市場(chǎng)消費(fèi)力未被釋放●配套不足●市場(chǎng)形象差●新城規(guī)劃●城市擴(kuò)張●舊城改造龐大拆遷消費(fèi)●產(chǎn)業(yè)支撐力差●市政規(guī)劃江北●自然環(huán)境優(yōu)良●相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)●市場(chǎng)消費(fèi)力未被釋放●配套不足●市場(chǎng)形象差●城市擴(kuò)張●大盤開發(fā)●產(chǎn)業(yè)支撐力強(qiáng)●舊城改造龐大拆遷消費(fèi)●優(yōu)質(zhì)資源減少●市政規(guī)劃2、未來各層次間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系演變●城中板塊——高端物業(yè)、過渡型物業(yè)及投資型物業(yè)方向發(fā)展；●仙西板塊寧南板塊——中端物業(yè)、中高端物業(yè)方向發(fā)展河西新城●城北板塊楊莊板塊——中低端物業(yè)，逐步成為市區(qū)人口疏散的主要中低檔一居所物業(yè)承接地和市場(chǎng)卡子門（大明路）板塊●麒麟鎮(zhèn)板塊江北板塊——中低端物業(yè)、低端物業(yè)，逐步成為中低收入者的分流江寧板塊（部分高檔休閑渡假二居所物業(yè)）未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是同層次間的競(jìng)爭(zhēng)?。ㄋ模┓慨a(chǎn)市場(chǎng)供需分析自95年以來，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺、逐年遞增的態(tài)勢(shì)，特別是近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面。1、全市商品房供求特點(diǎn)A）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，從2001年起呈加速態(tài)勢(shì)2002年新開工面積

576.1萬平方米，增長(zhǎng)14.54%，其中住宅面積為467.1萬平方米，同比增長(zhǎng)12.3%；竣工面積為433.8萬平方米，增長(zhǎng)7.69%。2003年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資30.05億元，同比增長(zhǎng)79％。B）商品房市場(chǎng)持續(xù)供需兩旺2003年一季度商品房銷售面積

99.78萬平方米，同比增長(zhǎng)25.9％;交易額近34億元，同比增長(zhǎng)70％。C）自99年起商品房?jī)r(jià)格連續(xù)4年高速增長(zhǎng)[注]：此價(jià)格為包含江寧新區(qū)、亞東新城在內(nèi)的整個(gè)住宅市場(chǎng)的平均價(jià)格。2003年一季度全市住宅銷售均價(jià)（不含別墅）達(dá)到3220元/m2。D）、個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)消費(fèi)主體，按揭貸款額占商品房合同登記金額的38.2%，貸款購(gòu)房已被普遍接受2、二手房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rA）市場(chǎng)發(fā)展迅猛，交易件數(shù)首次超過商品房[注]：2002年二手房交易登記26849件，同比增長(zhǎng)72.81%；2003年一季度二手房交易登記7891件，比上年同期增長(zhǎng)

85％。[注]：2002年二手房交易金額44.33億元,同比增長(zhǎng)77.39%；2003一季度二手房交易金額14.99億元，比上年同期增長(zhǎng)130.8

％。B）面積50-70平方米、單價(jià)12-25萬是成交主力C）結(jié)婚購(gòu)房和無房戶購(gòu)房是主要購(gòu)房動(dòng)因[二手房市場(chǎng)發(fā)展啟示]●從賣方市場(chǎng)來看，更多的消費(fèi)者通過賣掉原有舊房來購(gòu)買新商品房，為二級(jí)市場(chǎng)提供了充足的客源和資金。●從買方市場(chǎng)來看，大部分消費(fèi)者因市區(qū)過高的房?jī)r(jià)使其購(gòu)買不起新商品房，或者因?yàn)榻紖^(qū)太遠(yuǎn)、交通不方便、生活配套不完善、戀城情節(jié)重等原因不愿出城購(gòu)買而涌向二手房市場(chǎng)。●預(yù)示著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度已進(jìn)入新的階段，買方市場(chǎng)正在進(jìn)行著深刻的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)大眾化消費(fèi)、工薪階層消費(fèi)的浪潮已經(jīng)來臨。3、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房發(fā)展?fàn)顩r政府加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開發(fā)力度，給未來中低價(jià)商品房市場(chǎng)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。目前規(guī)劃有8大經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)片區(qū)，總占地480萬平方米，擬建309萬平方米，已開工87.5萬平方米，全部建成可安置44000多戶；2002年開工20萬㎡，竣工7萬，安置1251戶，排隊(duì)領(lǐng)號(hào)者已達(dá)上萬戶；2003計(jì)劃開工30萬㎡；房屋銷售價(jià)格在1500—1800元/㎡之間。

[經(jīng)濟(jì)實(shí)用房市場(chǎng)發(fā)展啟示]經(jīng)濟(jì)實(shí)用房市場(chǎng)的火爆，說明了中低收入者成為市場(chǎng)主流，此檔次的市場(chǎng)有價(jià)無市，進(jìn)一步證明了市場(chǎng)的供需失衡。（五）南京拆遷狀況2003年是南京市城建歷史上投入最大的一年，僅主城區(qū)拆遷量全年就高達(dá)100萬平米。以戶均拆遷面積60平米，產(chǎn)生新置商品房面積80平米，則僅主城區(qū)拆遷所產(chǎn)生購(gòu)房消費(fèi)面積140萬平米。19981999200020012002拆遷項(xiàng)目（個(gè)）145107121163146拆遷面積（萬㎡）58.8646.5557.279.47115.7拆遷戶數(shù)（戶）10637882884231305719126拆遷補(bǔ)償款（億元）11.619.7戶均補(bǔ)償款（萬元）6.36.07.848.8810.3[拆遷啟示]雖然戶均補(bǔ)償款連年攀升，但還是跟不上市內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的速度，而這些差遣戶多是收入低下，家庭儲(chǔ)蓄不高，因此其購(gòu)房選擇一是二手房，二是無奈的往近遠(yuǎn)郊分流。（六）市場(chǎng)需求特征分析1、按揭買房被越來越多的購(gòu)房者接受，投資買房逐漸成為時(shí)尚。市民賣舊買新，梯度消費(fèi)理念逐漸形成。

2、中低收入者是目前市場(chǎng)消費(fèi)的主體3、購(gòu)房者購(gòu)房目的特征4、以提高居住質(zhì)量為目的的二次置業(yè)已成為一個(gè)顯性市場(chǎng)需求5、大南京概念成為樓市新熱點(diǎn)隨著江寧、河西和亞東三大新區(qū)的全面建設(shè)以及江北資源的重新整合，南京已經(jīng)不再專指老城區(qū)，一個(gè)新的大南京的概念開始浮出水面。隨著城市交通的發(fā)展，越來越多的外地市民開始傾向于到南京買房定居。

6、需求整體呈上漲趨勢(shì)。收入水平的提高，城市建設(shè)、拆遷安置、外來人口的增加，直接帶來南京市住房有效需求的增加，從商品房銷售面積增長(zhǎng)狀況可以看出，銷售量基本呈穩(wěn)步的上升趨勢(shì)。

7、需求呈現(xiàn)出板塊效應(yīng)河西板塊的日漸成熟，已成為消費(fèi)者的新寵；江寧板塊以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引一批消費(fèi)者前往安家置業(yè)，目前江寧板塊商品房成交面積已占南京市場(chǎng)總面積的近1/3。

8、產(chǎn)品需求特征分析

A）套型需求分析三房型、二房型為房型市場(chǎng)需求主力，二廳型住房已成為廳型市場(chǎng)主力，有逐步取代一廳型住房的趨勢(shì)。B）面積需求分析購(gòu)房者對(duì)80—120平米之間套型需求達(dá)到57%，說明經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住房是市場(chǎng)需求主流。中青年尋求獨(dú)立，小戶型商品房倍受青睞。C）各功能間面積需求分析（單位：平方米）：客廳餐廳主臥室衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)廚房次臥室儲(chǔ)藏室保姆房24167781157D）影響消費(fèi)者戶型選擇的因素分布E）各功能間的重要性分析在選擇戶型布局時(shí)，把客廳實(shí)用性與合理性作為選擇戶型布局第一要素的消費(fèi)者占61%，把主臥室的實(shí)用性與合理性作為選擇戶型布局第一要素的占21%，這說明客廳與主臥室的實(shí)用性與合理性是選擇戶型布局的最主要因素。而占第二位因素的主要是衛(wèi)生間的實(shí)用性與合理性，38%的消費(fèi)者持此觀點(diǎn)，廚房的實(shí)用性與合理性是在第三位要素中比例最高的，占到30%?？傮w來看，消費(fèi)者在選擇戶型布局時(shí)，主要會(huì)依次通過比較客廳、主臥室、衛(wèi)生間、廚房的實(shí)用性與合理性來決定是否選擇該戶型。9、城市房產(chǎn)發(fā)展已呈現(xiàn)迅速郊區(qū)化趨勢(shì)從上表可以看出，市中心樓盤供應(yīng)量明顯減少，“一城三區(qū)”供應(yīng)量逐年增大，住宅郊區(qū)化已是必然趨勢(shì)。其成因如下：■□城市擴(kuò)大化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的必然結(jié)果?！觥跆荻认M(fèi)已然成型，中高收入者大部分已經(jīng)消費(fèi)，中低收入者需求已被釋放，成為市場(chǎng)主流?！觥蹩焖俳煌ňW(wǎng)及現(xiàn)代通訊技術(shù)的迅猛發(fā)展，家庭汽車的普及為定居郊區(qū)提供了便利性、可達(dá)性和時(shí)效性?！觥醭鞘挟a(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化外移所帶來的產(chǎn)業(yè)及就業(yè)的郊區(qū)聚集效應(yīng)，產(chǎn)生大量的就近消費(fèi)?！觥踅?jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活品質(zhì)的提高，促使都市居民崇尚健康、回歸自然的消費(fèi)傾向。[注]：本節(jié)部分?jǐn)?shù)據(jù)引用《南京房產(chǎn)交易市場(chǎng)2002年秋季市場(chǎng)需求研究報(bào)告》三、市場(chǎng)小結(jié)1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)四年供需兩旺，南京房產(chǎn)市場(chǎng)處于經(jīng)濟(jì)周期的上升通道?！衲暇┒际腥?gòu)架利于加快城市發(fā)展，為房產(chǎn)發(fā)展改來機(jī)遇●城市建設(shè)使房地產(chǎn)面臨新一輪大發(fā)展的契機(jī)●房地產(chǎn)開發(fā)熱將持續(xù)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升2、“一城三區(qū)”供應(yīng)量逐年增大，住宅郊區(qū)化已成為不爭(zhēng)的事實(shí)?！衲暇┩恋亟灰變r(jià)大幅上揚(yáng)，推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格高漲，中低收入者無奈出城購(gòu)房●地鐵建設(shè)帶動(dòng)房市遠(yuǎn)郊消費(fèi)，城市郊區(qū)化進(jìn)程加快3、二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）初步出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)，中高端市場(chǎng)日趨飽和，遭遇上升瓶頸。中端及中低端市場(chǎng)將是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下一個(gè)“增長(zhǎng)劑”。4、消費(fèi)客層重心下移（中低收入人群），市場(chǎng)逐步形成梯度消費(fèi)。目前，南京市中低收入人群集中之三級(jí)市場(chǎng)和郊區(qū)住宅市場(chǎng)的火熱，充分說明“關(guān)注普通人，面向大眾化”將成為樓市現(xiàn)在和將來關(guān)注重點(diǎn)?！裢鈦碣?gòu)房者成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大補(bǔ)充5、樓盤規(guī)模日趨擴(kuò)大。

第二章江北區(qū)域市場(chǎng)分析一、江北區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景1、浦口區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況：2002年4月南京市政府撤銷南京市浦口區(qū)和江浦縣，合并為南京市浦口區(qū)。區(qū)劃調(diào)整后，浦口區(qū)行政區(qū)域面積902平方公里，人口52.24萬（戶籍人口48萬），下轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處，區(qū)政府駐地為珠江鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)交通便捷，津浦鐵路、312國(guó)道、104國(guó)道、寧連、寧通高速公路穿境而過。自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，有一代草圣（林散之）故居、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝森林公園，以及省級(jí)珍珠泉旅游度假區(qū)等。■□浦口區(qū)定位為：●現(xiàn)代化的科學(xué)城；●通過整合景觀生態(tài)要素和生態(tài)旅游網(wǎng)絡(luò)，建成南京市重要的旅游度假中心；●對(duì)蘇北、皖南輻射的門戶；●南京的城市副中心浦口區(qū)全區(qū)人口將由2000年的46.8萬人發(fā)展至2020年的112.3萬人，遠(yuǎn)景全區(qū)可容納190萬人。將成為南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、最主要的旅游風(fēng)景區(qū)、生態(tài)環(huán)境最佳的新市區(qū)、著名的大學(xué)區(qū)、江北主要的居住區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代物流集散的最具潛力的發(fā)展區(qū)。2、六合區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況：2002年4月南京市政府撤銷南京市大廠區(qū)和六合縣，合并為南京市六合區(qū)。區(qū)劃調(diào)整后，六合區(qū)行政區(qū)域面積1485.5平方公里，人口86.2萬，下轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處，區(qū)政府的駐地為雄州鎮(zhèn)■□六合區(qū)定位為：●以化學(xué)工業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地；●南京市輻射蘇北、皖北的交通門戶；●現(xiàn)代化濱江新城?！觥跄暇┤蠼紖^(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)浦口增長(zhǎng)%六合增長(zhǎng)%江寧增長(zhǎng)%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)53948719.872016719.9第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20038721.232317527.217460019.827200026.725500021.224436018.9社會(huì)固定投資額(萬元)18166532.727053938.456390637.9外商直接投資(萬美元)5077175.35072172.24001083.7工業(yè)增加值(萬元)11023419.114342222.462122422.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)26.6312.538.171322.4112.9職工平均工資(元)117747.9894508.9262017413.17職工人數(shù)(人)29017-12.5446793-4.4448206-4.79農(nóng)民人均純收入（元）4538.226.5940466.44648.726.23農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值（萬元）1673407.732814367.852644956.513、沿江功能分區(qū)南京把長(zhǎng)江兩岸約3—5公里的重點(diǎn)建設(shè)范圍分為六大功能區(qū)：①化工業(yè)區(qū):主要依托南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、南京鋼鐵集團(tuán)集約化發(fā)展重化工業(yè)，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)建設(shè)相當(dāng)比重的生態(tài)隔離林。②浦珠新市區(qū):包括浦口、珠江、南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)區(qū)等，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，引導(dǎo)房地產(chǎn)同步發(fā)展，促使高新區(qū)、泰山地區(qū)、珠江地區(qū)連為一體，成為江北商業(yè)、金融、信息、貿(mào)易、教育等城市服務(wù)綜合功能中心。③市生態(tài)區(qū):包括烏江、橋林、銅井、江寧鎮(zhèn)部分區(qū)域和江心洲、八卦洲等，按生態(tài)要求建成都市后花園。④工貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū):包括西善橋、板橋、江寧鎮(zhèn)部分區(qū)域，重點(diǎn)開發(fā)都市型產(chǎn)業(yè)和有競(jìng)爭(zhēng)力的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、城市生活物流業(yè)等。⑤現(xiàn)代都市區(qū):包括河西新城區(qū)和熱河南路、閱江樓、寶塔橋等街道，作為展示城市門戶的主要區(qū)域，重點(diǎn)進(jìn)行城市美化亮化和城市服務(wù)業(yè)建設(shè)。⑥港口經(jīng)濟(jì)區(qū):以南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，依托龍?zhí)陡鄣母劭谫Y源和龍?zhí)段锪鲌@，籌建出口加工區(qū)和保稅區(qū)，發(fā)展新型制造業(yè)支撐的港口經(jīng)濟(jì)。4、江北新市區(qū)發(fā)展展望南京全面實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，從城市的空間結(jié)構(gòu)布局來看，長(zhǎng)江將變成南京“城中河”，而江北則變?yōu)槟暇傲硪话搿??？缃l(fā)展是中外濱江大城市的共同選擇，象廣州海珠區(qū)、上海浦東新區(qū)、杭州濱江區(qū)等，都在城市發(fā)展中扮演增長(zhǎng)級(jí)的角色。南京實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，既給江北帶來前所未有的機(jī)遇，也給南京帶來巨大的拓展空間。從江北生態(tài)城、科學(xué)城、化工濱江新城概念來看，適宜人居的環(huán)境，集聚力超強(qiáng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以及眾多高校的人力資源優(yōu)勢(shì)，將使江北與江南形成互動(dòng)之勢(shì)、共同發(fā)展。A）跨江發(fā)展是南京必然的選擇長(zhǎng)江自古被作為天塹來看待，跨江發(fā)展有著極大的交通成本制約，加上歷年來的城市規(guī)劃中都將江北區(qū)沿江一帶作為工業(yè)區(qū)來定位，所以南京雖在地理上是一個(gè)濱江城市，但長(zhǎng)期以來城市背離長(zhǎng)江發(fā)展，形成濱江而不近江的城市格局。目前南京城區(qū)可以提供給居民的濱江成活岸線很有限，城區(qū)內(nèi)有條件塑造濱江風(fēng)貌特色的地段僅有三處——幕府山段、下關(guān)段和河西段。而東北部的紫金山脈、東南部的鐵路、軍事用地也形成城市發(fā)展上的門檻，城市拓展受到限制。南京作為長(zhǎng)江三角洲西翼中心、江蘇省會(huì)、和開放地帶與長(zhǎng)江中部地區(qū)交匯處，南京的區(qū)位有其巨大的比較優(yōu)勢(shì)，是南京市未來高速發(fā)展的前提。同時(shí)，南京高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得原有的南京市區(qū)無法適應(yīng)。在這樣的形勢(shì)下，南京市必將采取有效措施，疏散老城人口，降低人口密度，使南京進(jìn)入城市快速裂變、擴(kuò)張時(shí)期。南京核心區(qū)經(jīng)濟(jì)因發(fā)展空間狹小，不僅影響了南京整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制約了地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)鏈的形成，且在一定程度上限制了周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？缃l(fā)展一可以強(qiáng)化自身的綜合實(shí)力和集聚帶動(dòng)能力，二可以彌補(bǔ)輻射的斷層。國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展表明，跨江發(fā)展是中外濱江大城市的共同選擇。B）區(qū)劃調(diào)整，投入少效益大南京城區(qū)經(jīng)濟(jì)總量全省首位，但郊縣經(jīng)濟(jì)卻與蘇北同檔。不因傳導(dǎo)機(jī)制的缺乏而讓輻射能量遞減。市委書記李源潮說：“江北地區(qū)比江南地區(qū)的發(fā)展明顯滯后，一個(gè)很重要的原因就是缺少中心市區(qū)的集聚和輻射；發(fā)展資源分割，形不成合力。”2002年南京政府行政區(qū)域調(diào)整，撤縣并區(qū)，區(qū)劃調(diào)整的力度在南京歷史上是空前的，最直接的效果就是拓展了江北城區(qū)規(guī)模，拓寬了城市發(fā)展空間。江北擁有南京市1/3的土地和廣闊的輻射腹地，為南京打造大產(chǎn)業(yè)帶提供了空間，因此，南京從一個(gè)半內(nèi)陸城市向沿江城市過渡是必然的選擇。而以長(zhǎng)江為主軸，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，塑造一個(gè)開放的，具有沿江思維的中心城市，江北的發(fā)展是兩岸比翼齊飛不可缺少的一步。

C）過江公交有待發(fā)展車輛數(shù)次/車/天發(fā)車起止時(shí)間單程時(shí)間（分鐘）客流量（總?cè)藬?shù)/天）發(fā)車間隔時(shí)間（分鐘）平峰高峰玉葛線2065：15—21：0060480015無漢江線20124：30—21：005096002010高新線21126：15—21：3060300085高東線20125：20—19：10602800107鼓珍線21126：30—19：0050201601510鼓揚(yáng)線41106：00—10：306520080206鹽葛線33125：30—23：0050—6022500104鹽工線10165：15—19：0039—455000105鹽浦線18165：00—21：0039—43530085合計(jì)20410893240二、江北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、江北區(qū)域市場(chǎng)概述2002年江北地區(qū)商品房總交易量約30萬平米，與江南房產(chǎn)開發(fā)紅紅火對(duì)照，江北房產(chǎn)顯得特別冷清。下關(guān)房?jī)r(jià)差不多在3500元/㎡以上，河西也已經(jīng)超過了4000元/㎡，就連江寧也要棄二奔三，沖向3000元/㎡，江北的房?jī)r(jià)還在1300-1800元/㎡。隨著江北撤縣建區(qū)，新規(guī)劃出臺(tái)，以及多種重大利好，江北房產(chǎn)開始悄然啟動(dòng)，個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)位已升至1500-2000元/㎡，其中華僑城最高價(jià)達(dá)到2200元/㎡?！褡≌袌?chǎng)概況：價(jià)格（元/平米）規(guī)?？腿喊l(fā)展前景珠江鎮(zhèn)1100—1800規(guī)模較小當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞫唐诓淮?、長(zhǎng)期看好浦口老城1300—1600舊城改造規(guī)模大當(dāng)?shù)鼐用駷橹髋f城改造拉動(dòng)需求橋北—高新區(qū)1500—2200潛在項(xiàng)目規(guī)模大當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎袇^(qū)居民為輔潛力巨大、交通制約六合區(qū)1300—1600中長(zhǎng)期潛力大當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳚摿ι锌赡壳埃表?xiàng)目除本地居民購(gòu)買以外，以其低廉的價(jià)格吸引了部分南京市民置業(yè)，其中，華僑城與碧云山莊公寓不過2200元/㎡、1600元/㎡，碧云山莊連排別墅2300元/㎡，與市區(qū)相比有著絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而橋北新村三期更是以1500元/㎡的價(jià)格一售而空。●商務(wù)辦公(含現(xiàn)代服務(wù)業(yè))目前該區(qū)域商務(wù)辦公樓多是企業(yè)自己建造，尚未形成市場(chǎng)?！裆虡I(yè)購(gòu)物(含娛樂餐飲業(yè))該區(qū)域商業(yè)用房處于剛啟動(dòng)時(shí)期，主要集中在浦口的珠江鎮(zhèn)，一般是多層住宅的沿街一樓部分。今年六合區(qū)葛塘街道新推項(xiàng)目永和購(gòu)物中心，是一家溫州開發(fā)商投資的專業(yè)商用物業(yè)，采取三年返租?！窬频昱c會(huì)展業(yè)會(huì)展業(yè)是與賓館業(yè)一樣能對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯帶動(dòng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，在宏觀上能拓展城市功能、提高經(jīng)濟(jì)活躍度和經(jīng)濟(jì)總量、增加稅收和就業(yè)崗位，微觀上能刺激和帶動(dòng)展覽區(qū)域內(nèi)賓館、餐飲、購(gòu)物、交通、保險(xiǎn)、通訊等多行業(yè)的發(fā)展。目前，江北區(qū)域較缺乏上檔次的酒店與會(huì)展業(yè)，如果聯(lián)合政府加以引導(dǎo)，其潛力可佳。并將其有利優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)，來提升江北區(qū)域的總體品位和效能。2、板塊分布：目前，江北房產(chǎn)可以大致分為濱江板塊、珠江板塊、高新區(qū)板塊、六合板塊。其中六合區(qū)主要為工業(yè)基地，房產(chǎn)開發(fā)除金牛湖、雄洲鎮(zhèn)有些零星個(gè)案，目前房產(chǎn)開發(fā)主要集中在大廠葛塘一帶，但江北房產(chǎn)并沒有形成整體規(guī)模，開發(fā)處于較低水平，分布零散，并以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕M(fèi)客群?！觥踔榻?zhèn)：擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過。建設(shè)中的老山大道，把幾所大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連成一片。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，迎來大開發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)?！觥跗挚诶铣牵?002年浦口房產(chǎn)實(shí)際投資1.29億元，完成住宅面積19.8萬平方米。由于老城改造，將會(huì)有20—30萬平米的拆遷量，2003年計(jì)劃投資3.6億元，開發(fā)住宅面積30萬平方米。至今年3月份，已有5家公司開工，開工面積20萬平方米，竣工面積13萬平方米（上年續(xù)建）。年前上海大華集團(tuán)斥資80億圈地4平方公里進(jìn)行老浦口舊城區(qū)改造，另有恒輝房地產(chǎn)、嘉泰隆房地產(chǎn)等在年內(nèi)開工，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的新熱點(diǎn)。■□橋北堡—高新區(qū)：該區(qū)域離市區(qū)交通最為便利，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊。浦東房地產(chǎn)的威尼斯水城、明發(fā)房地產(chǎn)的明發(fā)濱江新城、紅太陽(yáng)房產(chǎn)的旭日華庭、華僑房地產(chǎn)的華僑城等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目已經(jīng)在開始運(yùn)作。3、區(qū)域市場(chǎng)特征：[產(chǎn)品]□競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平普遍較高?！醅F(xiàn)推項(xiàng)目以多層為主，兼以少量小高層為輔?！醍a(chǎn)品套型結(jié)構(gòu)緊湊、功能合理，60-75㎡二房、90-100㎡小三房住宅最受消費(fèi)者歡迎。[價(jià)格]□消費(fèi)者總價(jià)承受能力以10萬、15-20萬兩檔為主?！蹩傮w均價(jià)在1500-1800元/㎡之間。[配套]□基本都有公共交通，但線路少、間隔時(shí)間長(zhǎng)，便利性較差?！踔苓吷睢⒔逃?、文化、體育等配套設(shè)施匱乏。[行銷狀況]□行銷以戰(zhàn)術(shù)推廣為主，普遍缺乏整體推廣戰(zhàn)略。□市場(chǎng)個(gè)案推出量小，銷售情況良好。[客群分析]□主要為本區(qū)域居民購(gòu)買（拆遷戶為主），江南購(gòu)買所占比例較少，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，南京市區(qū)居民將是江北市場(chǎng)（橋頭堡）購(gòu)買的主力軍；□購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是改善居所和養(yǎng)老。□首次置業(yè)將是江北購(gòu)房者最大特征。[市場(chǎng)綜合特征]□可依賴的市政交通、生活配套設(shè)施都比較匱乏，各項(xiàng)目均通過自我配套完善小區(qū)生活機(jī)能；□都采用先建房，后逐步配套的開發(fā)模式，不注重社區(qū)人氣的營(yíng)造；□江北目前項(xiàng)目整體規(guī)模偏小，大盤較少；□項(xiàng)目定位同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)位相近，多為普通公寓；□開發(fā)水平較低，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏特色項(xiàng)目；□區(qū)域購(gòu)買力有限，市區(qū)居民受交通制約對(duì)區(qū)域市場(chǎng)信心不足?！跸M(fèi)者大部分為當(dāng)?shù)鼐用?，收入水平低；□?gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求；□南京市區(qū)購(gòu)房居民以養(yǎng)老為主，大規(guī)模作為第一居所尚未形成；□部分市區(qū)居民出于對(duì)升值潛力的信心，以增值投資為目的。三、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研判●未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；●價(jià)位上漲幅度空間大，但市場(chǎng)抗性強(qiáng)；●一些大盤將涌現(xiàn)出市場(chǎng)，市場(chǎng)同期供應(yīng)量較大；●市場(chǎng)以中低檔樓盤為主，同質(zhì)化傾向明顯；●南京市城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，為江北區(qū)域提供巨大消費(fèi)潛力；●政府形象工程大建設(shè)，將大幅提升區(qū)域形象。

第三章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析一、地塊資源價(jià)值評(píng)析1、基礎(chǔ)設(shè)施條件城市基礎(chǔ)設(shè)施條件有待加強(qiáng)，交通與路網(wǎng)系統(tǒng)基本形成，能源供應(yīng)與通訊設(shè)施成熟。2、自然景觀●基地規(guī)模及自身內(nèi)部的自然環(huán)境資源優(yōu)良，發(fā)揮的余地較大?！窕啬吓R長(zhǎng)江景觀視野良好，但西北、北邊二個(gè)方位視覺效果不佳，和其他方位相比落差感強(qiáng)烈。3、城市生活服務(wù)配套●周邊各類生活配套的實(shí)際可利用度與便利度較弱，方便性較差，生活半徑過長(zhǎng)，且整體配套的綜合品質(zhì)不佳?！裰苓吶粘５男蓍e、運(yùn)動(dòng)設(shè)施及場(chǎng)所缺乏?！襻t(yī)療配套、教育配套不佳，尤其是小學(xué)、幼兒園教育階段矛盾突出。4、區(qū)域整體面貌及市場(chǎng)認(rèn)知●基地風(fēng)水格局缺損。●偏離傳統(tǒng)的、成熟的社區(qū)中心、生活中心，地塊有孤僻感。●基地存在一定的噪音污染和有限的空氣污染。●聯(lián)系外部的便利程度不夠，出入行程的心理感受不佳?！裼械靥幑I(yè)生產(chǎn)環(huán)境中之感，直接的居住環(huán)境心理不佳?！裼捎诰o臨城市出口，外來流動(dòng)人口比例全市較高，社會(huì)治安環(huán)境惡劣?！窕刂苓吶丝诮Y(jié)構(gòu)復(fù)雜，文化素質(zhì)偏低，加之習(xí)慣的社會(huì)印象，基地人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境不佳的感覺強(qiáng)烈，在心理上貶低了基地的區(qū)位價(jià)值。5、交通環(huán)境長(zhǎng)江大橋?qū)⒁?guī)劃為市內(nèi)橋，加強(qiáng)了本區(qū)域與主城區(qū)的通達(dá)性、方便性，提升了基地與城區(qū)在緊密度上的心理感覺。6、周邊環(huán)境規(guī)劃中滬寧高速鐵路在本基地北端約4-500米處穿過，鐵路噪音給人不佳的心理環(huán)境。[小結(jié)]：基地現(xiàn)有的資源條件存在諸多高強(qiáng)度、高難度的行銷障礙點(diǎn)，只有充分挖掘、利用、擴(kuò)大僅有的利基點(diǎn)，創(chuàng)造新的利基點(diǎn)，一一解決存在的行銷障礙，才能擔(dān)負(fù)起項(xiàng)目發(fā)展之需。特別要強(qiáng)調(diào)的是，只有給基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，注入一種獨(dú)特的、強(qiáng)大的、美好的、人文主義的精神力量，賦予土地以高度的文化價(jià)值和生命的靈魂，才能使這塊飛地及飛地上承載的項(xiàng)目真正的“飛起來”！二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：1、同層次間的板塊競(jìng)爭(zhēng)■□本區(qū)域市場(chǎng)主要是承接南京城市郊區(qū)化的分流口，因此“仙西-麒麟鎮(zhèn)、江寧”無疑是最有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)今三個(gè)板塊間存在著一定的同構(gòu)化傾向、同業(yè)化傾向和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)（大學(xué)城、高新產(chǎn)業(yè)園）。江北只有結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，如：旅游、休閑配套，生態(tài)環(huán)境資源，大交通樞紐，豐富的土地資源，對(duì)蘇北、安徽的輻射力等，著力尋找出各自不同的發(fā)展重點(diǎn)和方向，以形成錯(cuò)位共進(jìn)發(fā)展格局。■□本區(qū)域是一個(gè)新興的市場(chǎng)，消費(fèi)客群的消費(fèi)力長(zhǎng)期被壓抑未被激發(fā)釋放，加上歷史的欠賬型消費(fèi)及大規(guī)模的城市化擴(kuò)張與拆遷，其消費(fèi)潛力巨大，將有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。2、區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目單位：萬元㎡單位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目計(jì)劃2003年計(jì)劃項(xiàng)目地址總投資建筑面積投資開工面積竣工面積佳寧房地產(chǎn)浦東路住宅樓90090006009004500浦東路4號(hào)院內(nèi)浦東二村400400040040004000浦東二村區(qū)房地產(chǎn)鐵橋小區(qū)12001200012001200012000浦口鐵橋小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房2000200005002000柳洲南路南京廣廈房地產(chǎn)鳳凰大廈8000350001000前期設(shè)計(jì)、方案招投標(biāo)南京吉泉村鎮(zhèn)開發(fā)住宅樓450010000015004000020000湯泉鎮(zhèn)內(nèi)高新金貿(mào)房地產(chǎn)泰山花苑24004100024004100014000泰山街道轉(zhuǎn)盤處紅太陽(yáng)房地產(chǎn)旭日華庭15000170000500050000大橋北路9號(hào)浦東建設(shè)發(fā)展浦東花園2500015000020000120000100000浦口區(qū)泰山鎮(zhèn)威尼斯水城5000004080000250000250000100000沿江、泰山鎮(zhèn)南京潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn)翠云新村20003000020003000030000星甸鎮(zhèn)明發(fā)房地產(chǎn)明發(fā)濱江新城2400001600000750000400000濱江大道嘉泰隆一期占地200畝浦珠中路恒輝房地產(chǎn)恒輝花園120000浦珠中路橋北房產(chǎn)200畝南京金盛田房地產(chǎn)城市花園200020000200020000珠江鎮(zhèn)河濱路西城花園100010000100010000珠江鎮(zhèn)西門碧云山莊800060000800060000珠江鎮(zhèn)象山路江浦昌盛房地產(chǎn)商住樓32004000032004000040000橋林鎮(zhèn)南京金禾房地產(chǎn)江城人家80006000080006000025000珠江鎮(zhèn)象山路環(huán)都房地產(chǎn)環(huán)宇家園28002200028002200022000浦口區(qū)珠泉路浦服房地產(chǎn)商城小區(qū)1200020000012002000018000浦珠中路236號(hào)盤城房地產(chǎn)住宅樓450460045046004600徐窯中心村謁民城鎮(zhèn)開發(fā)珠泉花園15001700015001700017000珠泉花園謁民城鎮(zhèn)開發(fā)雍雅園15001300015001300013000文昌路21號(hào)南京寧浦開發(fā)象山花園10001200010001200012000珠江鎮(zhèn)象山路恒宇房地產(chǎn)開發(fā)南苑公寓900011000025003500020000珠江鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村江蘇華僑房地產(chǎn)華僑城60008000060008000050000泰山街道雙垅村上海大華·復(fù)星8000001334000浦口街道總計(jì)3817850861040010737501283500566100■□潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特點(diǎn)供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目規(guī)模大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目定位同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)位相近，多為普通公寓；可依賴的市政交通、生活配套設(shè)施都比較匱乏，各項(xiàng)目均通過自我配套完善小區(qū)生活機(jī)能；區(qū)域消費(fèi)者心理認(rèn)同度低；本地購(gòu)買能力有限，市區(qū)居民受交通制約對(duì)區(qū)域市場(chǎng)信心不足。三、戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)1、南京整體市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，提供了結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)空白；2、梯度消費(fèi)的形成及中低收入者進(jìn)入主流市場(chǎng)，奠定里厚實(shí)的市場(chǎng)后勁；3、區(qū)域內(nèi)“歷史欠賬型消費(fèi)”未被激發(fā)出來；4、江北的旅游、休閑主導(dǎo)概念，以老山為代表的休閑渡假主導(dǎo)的南京第一休閑區(qū)，使得本區(qū)域具備形成江北乃至南京的娛樂業(yè)的中心的得天獨(dú)厚的有利條件。5、江北應(yīng)作為一個(gè)獨(dú)立的城鎮(zhèn)，將擁有自身的CDB（中心辦公區(qū)域），其交界范圍可能出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施，勢(shì)必使產(chǎn)業(yè)集聚力加強(qiáng)，提升整體區(qū)域形象。

第四章市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、區(qū)域市場(chǎng)背景●本區(qū)域起步較晚，政府撤縣并區(qū)后，加大了投資力度，成為南京最具潛力的板塊，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)；●本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，持續(xù)七年保持10%以上的增長(zhǎng)速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，使占經(jīng)濟(jì)總量80%的國(guó)有企業(yè)中的虧損面逐步減小，經(jīng)濟(jì)效益向好的方向發(fā)展；●以住房需求為代表的市場(chǎng)需求增加，梯級(jí)的消費(fèi)特征日趨明顯，消費(fèi)信心、消費(fèi)力上升，消費(fèi)觀念與消費(fèi)品味不斷提高，但居民消費(fèi)層次與消費(fèi)能力不協(xié)調(diào)。2、行業(yè)背景●南京房地產(chǎn)業(yè)始終都處于供需兩旺，有豐富的時(shí)常潛力。目前房?jī)r(jià)升量的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)是需求拉動(dòng)和投資推動(dòng)兩個(gè)方面共同作用的結(jié)果，屬于良性發(fā)展階段；●房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率日益明顯、日趨重要，相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，促使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展更加有序，規(guī)范，并推動(dòng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平，競(jìng)爭(zhēng)層次向更高的方向發(fā)展；●市場(chǎng)格局在目前的六大板塊的基礎(chǔ)上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看將歸集成城區(qū)、城郊、郊區(qū)三大板塊。值得關(guān)注的是城區(qū)板塊的融合趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，特別是地鐵工程的實(shí)施將加速這一進(jìn)程，促使未來的市場(chǎng)演變?yōu)槌抢?、城外兩大陣營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。3、項(xiàng)目本身●土地成本低，利潤(rùn)空間大；●基地條件良好，地勢(shì)平坦；●親臨長(zhǎng)江，環(huán)境景觀優(yōu)越；●占地規(guī)模大，有利于營(yíng)造良好的居住環(huán)境，同時(shí)也有利于創(chuàng)造規(guī)模效益；●基地內(nèi)水系豐富，有利于創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。4、企業(yè)方面●企業(yè)具有良好的社會(huì)關(guān)系和廣泛政府資源；●有良好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與品牌效應(yīng)；●企業(yè)決策者的開拓精神和市場(chǎng)意識(shí)很強(qiáng)。[小結(jié)]：本項(xiàng)目最大的資源優(yōu)勢(shì)在于三點(diǎn)：一是土地成本具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二是長(zhǎng)江及項(xiàng)目?jī)?nèi)水資源；三是項(xiàng)目規(guī)模大和開發(fā)商的雄心勃勃。單就江北板塊來講，其最大特點(diǎn)在于環(huán)境資源和價(jià)格水平比城區(qū)項(xiàng)目有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。值得注意的是，上述所列優(yōu)勢(shì)中，大都是共性優(yōu)勢(shì)，即為其他競(jìng)爭(zhēng)性樓盤所共有，只有規(guī)模大是項(xiàng)目的天生優(yōu)勢(shì)。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：1、宏觀背景方面●全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期內(nèi)不會(huì)有大的提高，且社會(huì)財(cái)富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯；●江北區(qū)域的發(fā)展尚處啟動(dòng)時(shí)期，政府的投資力度后續(xù)乏力；●區(qū)域內(nèi)缺少基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐，人氣不足，形成不了城市生活必要的生活工作關(guān)系鏈；●南京人均收入水平偏低，在房地產(chǎn)快速發(fā)展放量供應(yīng)的狀況下，市場(chǎng)有效需求后勁不足。2、市場(chǎng)方面●南京人戀城情節(jié)尚重，人居生活模式走向成熟板塊；●項(xiàng)目所在區(qū)域非南京房地產(chǎn)主流市場(chǎng)；●區(qū)域板塊總體市場(chǎng)口碑差，消費(fèi)者心理認(rèn)同度低；●項(xiàng)目地理距離主城區(qū)不算遠(yuǎn)，但因長(zhǎng)江之隔，心理距離較遠(yuǎn)；●雖然交通條件具備，但交通系統(tǒng)效率不高，大橋經(jīng)常堵車；●市場(chǎng)總量占全市的比重偏低，與整個(gè)城區(qū)的融合度不夠，未形成熱點(diǎn)市場(chǎng)，對(duì)其它區(qū)域的吸引力、擴(kuò)散力較弱。3、項(xiàng)目方面●項(xiàng)目目前的交通不太便利；●政府對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃空白，因此主入口及功能區(qū)域劃分難以確定，處理不當(dāng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成制約；●項(xiàng)目基地低于長(zhǎng)江大壩，一、二層景觀視線受擋；●項(xiàng)目基地位處灘涂區(qū)，地基投入大，且造成行銷障礙。[小結(jié)]：通過分析劣勢(shì)，我們可以將他分為剛性劣勢(shì)與柔性劣勢(shì)兩種。而宏觀背景因素屬于剛性不可改變因素，其他都是可變因素，因此對(duì)項(xiàng)目的研究應(yīng)立足規(guī)避和緩解剛性劣勢(shì)，改造柔性劣勢(shì)從而為項(xiàng)目尋找個(gè)性化突破。（三）項(xiàng)目機(jī)遇：1、宏觀背景：●房地產(chǎn)業(yè)作為南京城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年市場(chǎng)異常活躍；●城市擴(kuò)張與舊城改造為南京住房業(yè)發(fā)展帶來千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇；●行業(yè)機(jī)制環(huán)境的改善為住房消費(fèi)市場(chǎng)注入生機(jī)；●人均居住指標(biāo)偏低的說明南京住房市場(chǎng)潛在需求空間很大；●市場(chǎng)發(fā)育階段尚處于發(fā)達(dá)地區(qū)的中期水平，因此綜合開發(fā)水平和產(chǎn)品供應(yīng)都有拓展提升的空間。2、市場(chǎng)方面：●今年本區(qū)域大量的拆遷（浦口區(qū)：集體土地征用量約為40萬平米，約3000戶；六合區(qū)：拆遷量為18萬平米左右），為項(xiàng)目提供了龐大的消費(fèi)群體；●市場(chǎng)供求漸趨平衡，人均居住面積基本滿足最低的需求，雖然市場(chǎng)不缺乏供給，但少有真正理想的高品質(zhì)個(gè)案出現(xiàn)；●年輕購(gòu)房階層置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變已帶來即期需求，六七十年代出生的白領(lǐng)已到婚育年齡，取消福利分房后更多年輕家庭加入住宅消費(fèi)行列，新移民置業(yè)及投資需求，以上這一切預(yù)示著總體市場(chǎng)具有全齡化、多元化、跨區(qū)域的趨勢(shì)；●區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)交易活躍，供需基本平衡，但需求增長(zhǎng)正在加快與擴(kuò)大。市場(chǎng)供給的品種結(jié)構(gòu)及水平與需求層次及消費(fèi)能力吻合，表現(xiàn)為市場(chǎng)交易活躍，且空置率較低。3、區(qū)域板塊：●熱銷市場(chǎng)在地區(qū)集中，因此城區(qū)各板塊價(jià)格不斷攀升，為江北板塊在產(chǎn)品和價(jià)格上創(chuàng)造了比較優(yōu)勢(shì)；●市區(qū)項(xiàng)目普遍規(guī)模小，密度高，無法構(gòu)建良好的社區(qū)環(huán)境；●現(xiàn)階段江北比較優(yōu)秀的項(xiàng)目不多，同質(zhì)化特征比較明顯，為本項(xiàng)目快速確立市場(chǎng)地位創(chuàng)造了有利的機(jī)會(huì)；●區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展水平與目前的南京市房地產(chǎn)發(fā)展水平有一定差距。整個(gè)市場(chǎng)行銷推廣水準(zhǔn)不高，稍加努力，便成明星個(gè)案；●南京高新區(qū)的擴(kuò)園將會(huì)引起社會(huì)廣泛關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目本身也是聚人氣的利好。[小結(jié)]：機(jī)遇是顯而易見的，然而也必須認(rèn)識(shí)到許多機(jī)遇都基本是共享的，就項(xiàng)目本身來說獨(dú)有性機(jī)遇不多。但我們也發(fā)現(xiàn)江北板塊的區(qū)域形象和項(xiàng)目品牌都尚未形成比較成熟的市場(chǎng)趨勢(shì)，這為本案登堂亮相，快速確立市場(chǎng)地位創(chuàng)造了時(shí)機(jī)。（四）項(xiàng)目挑戰(zhàn)：●規(guī)模大、周期長(zhǎng)，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)；●項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)不但存在著與本區(qū)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的壓力，而且也要與城區(qū)市場(chǎng)叫板，爭(zhēng)奪消費(fèi)群，因此產(chǎn)品定位與推廣有一定難度；●為改善項(xiàng)目條件所增加的成本投入，帶來的效益減少壓力；●需求層次停留在基本功能滿足的改善型需求上，市場(chǎng)主流換屋族中，本區(qū)域吸引江南區(qū)域消費(fèi)者以中老年人為主，購(gòu)房者年齡均線高出其它城區(qū)；●市場(chǎng)格局由交通節(jié)點(diǎn)與交通干線劃分，價(jià)格水平與交通的關(guān)聯(lián)度極高；●在現(xiàn)有的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，用發(fā)展的眼光看待與分析本區(qū)域市場(chǎng)，特別是市場(chǎng)潛力，該地區(qū)在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)大的發(fā)展格局中，所占的比重偏低；●整體市場(chǎng)需求量、年去化量一定時(shí)期內(nèi)增長(zhǎng)不大，年消費(fèi)量300萬平方米將成為近一段時(shí)期的上限；●雖然市場(chǎng)價(jià)格處于上升通道，但本區(qū)域在2500元/m2的價(jià)位將是主流住宅市場(chǎng)的心理界限，作為整體市場(chǎng)的均價(jià)指標(biāo)較難突破，并被消費(fèi)者實(shí)際接受；●做為市場(chǎng)主體另一重要組成的需求者，其市場(chǎng)成熟度相對(duì)供給者而言，還存在相當(dāng)大的差距，在不同市場(chǎng)層面、不同產(chǎn)品層面上，這種差距表現(xiàn)得各不相同，但對(duì)市場(chǎng)發(fā)展、項(xiàng)目行銷的影響是相當(dāng)大的；所以，項(xiàng)目發(fā)展的成功與項(xiàng)目行銷推廣的水準(zhǔn)有很大的關(guān)系，進(jìn)而對(duì)聯(lián)系供、需二方的市場(chǎng)第三方主體——代理商，在市場(chǎng)把握、項(xiàng)目研發(fā)及行銷推廣的實(shí)際操作與執(zhí)行水平各方面，提出了更高的要求；●行業(yè)處于上升期，發(fā)展環(huán)境好，發(fā)展前景廣闊；但是，相對(duì)穩(wěn)定與明顯的效益水平，加之相對(duì)低的進(jìn)入門檻，使行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者日益增多，競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈；●市場(chǎng)化程度的提高，加劇了競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)主體之一的供給者更加成熟，表現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)的跳躍式。雖然中間過程由于學(xué)習(xí)被超越，但真正的超越還需要扎實(shí)的基礎(chǔ)，特別是產(chǎn)品基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已由量變到質(zhì)變，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)由外表深入到內(nèi)涵；●市場(chǎng)供給方面，短、中期內(nèi)將有巨量上市。上市的覆蓋面廣，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，將會(huì)出現(xiàn)“同質(zhì)化“現(xiàn)象。[結(jié)論]：區(qū)域市場(chǎng)短中期內(nèi)，無論是在質(zhì)還是在量的方面，皆無法承受本案之發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目定位于此，存在巨大的行銷瓶頸。項(xiàng)目發(fā)展之市場(chǎng)基礎(chǔ)，須突破區(qū)域消費(fèi)巢臼，尋求更大有效容量的支撐，且長(zhǎng)期的潛在供給壓力很大。二、市場(chǎng)問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（一）市場(chǎng)問題點(diǎn)分析：1、江北區(qū)域發(fā)展短期優(yōu)勢(shì)不明顯南京加強(qiáng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化，積極拓展與上海、杭州開展交流與合作，將導(dǎo)致南京的實(shí)際政經(jīng)行為均向東、南傾斜。2、南京化工園建設(shè)降低了生態(tài)居住環(huán)境價(jià)值本項(xiàng)目所處沿江工業(yè)園、化工園的外圍區(qū)，使得環(huán)境及空氣質(zhì)量低下，難以塑造高檔生活區(qū)。特別是“非典”疫情的發(fā)生，使人們更看中生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量，缺乏對(duì)健康的考慮，無疑在水岸形態(tài)性上顯得相對(duì)孤立，降低了的價(jià)值性。3、交通問題成為江北發(fā)展最大障礙A）城市功能的體現(xiàn)，首先是交通功能的完善由于大量商務(wù)車行的需求，加上現(xiàn)狀部分道路尚未辟筑到位及大橋收費(fèi)問題，由此帶來了大橋高峰時(shí)段經(jīng)常出現(xiàn)車流堵塞現(xiàn)象。而軌道交通方面，政府尚無實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。B）過橋收費(fèi)問題制約房產(chǎn)發(fā)展從上海的浦東發(fā)展看（五橋兩隧道全部取消收費(fèi)），江北地區(qū)的功能發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)多軌道捷運(yùn)系統(tǒng)的迫在眉睫。C）交通問題帶來心理落差，短期難以改變4、生活配套設(shè)施發(fā)展速度過慢政府的規(guī)劃目前仍停留在圖紙上，還未進(jìn)入實(shí)施階段，這嚴(yán)重阻礙了近期的房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：1、城市規(guī)劃調(diào)整,機(jī)遇突顯2、江北大拆遷帶來大開發(fā)浦口今年大規(guī)模進(jìn)行老城區(qū)改造，大橋兩邊、泰山新村和高新區(qū)的環(huán)境年內(nèi)將煥然一新，已規(guī)劃拆遷總量超過50萬平方米。浦口老城改造已引來大批實(shí)力雄厚的開發(fā)商，如浦東、紅太陽(yáng)、嘉泰隆等房地產(chǎn)公司。今年的預(yù)計(jì)開發(fā)規(guī)模將達(dá)到1萬畝，開工建設(shè)面積80萬平方米。3、升值空間大，價(jià)格吸引力強(qiáng)江北的開發(fā)與江寧的開發(fā)有著驚人的相似，目前制約地產(chǎn)開發(fā)及老百姓投資決策的因素，主要是交通和文化。江寧以其優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，及期初低廉的地價(jià)吸引了眾多開發(fā)商的目光，同時(shí)政府的“撤縣并區(qū)”也為之提供了利好。反觀江北，同樣也是區(qū)劃調(diào)整，具有獨(dú)特的濱江優(yōu)勢(shì)，而且目前地價(jià)在15-40萬/畝左右，房?jī)r(jià)在2000元/㎡以下，這一局面給江北樓盤帶來了巨大的機(jī)會(huì)，更是以其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取市場(chǎng)空間。4、總投資超過百億元的大交通格局開始形成，規(guī)劃中地鐵3、4號(hào)線，江北輕軌線也將貫通大江北東西●浦口橋北堡地區(qū)將以其交通樞紐中心的作用，成為江北的重要中心區(qū)。5、江北產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，給后續(xù)就業(yè)提供基礎(chǔ)6、江北將成為南京城市郊區(qū)化發(fā)展的強(qiáng)有力承接者，其住宅市場(chǎng)成為平衡南京市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的砝碼。7、工薪階層、低收入者到江北置業(yè)，既是消費(fèi)者承受能力的無奈，也是南京城市郊區(qū)化發(fā)展的必然。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位對(duì)于一個(gè)面積達(dá)160萬平方米的大盤而言，其客層絕不是單一的、或區(qū)域的，它需要站在全市域的視野來考察此項(xiàng)目。1、目標(biāo)市場(chǎng)定位總思路■跳出區(qū)域市場(chǎng)，立足大江北是出發(fā)點(diǎn)之一；■充分衡量基地承載力，確立中低檔市場(chǎng)需求為主，中檔偏上市場(chǎng)需求為強(qiáng)力補(bǔ)充是出發(fā)點(diǎn)之二；■以首次置業(yè)與二次置業(yè)換屋族做核心與主流的多元市場(chǎng)為目標(biāo)，是出發(fā)點(diǎn)之三。由此，我們?cè)趥鹘y(tǒng)二維市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上，結(jié)合新景祥客戶網(wǎng)絡(luò)庫(kù)構(gòu)筑起一個(gè)符合市場(chǎng)發(fā)展方向，擁有雄厚市場(chǎng)基礎(chǔ)，順應(yīng)市場(chǎng)潮流的更廣闊的三維市場(chǎng)空間。2、目標(biāo)市場(chǎng)定位A）郊區(qū)化帶來梯度消費(fèi)：首先是郊區(qū)化進(jìn)程加速，帶來郊區(qū)居住浪潮；如產(chǎn)業(yè)外遷、城市擴(kuò)張及通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住宅郊區(qū)化提供了可能。其二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)，帶來近遠(yuǎn)郊軸線的發(fā)展。再而是梯度消費(fèi)已成型，房?jī)r(jià)分層次供需形成，江北區(qū)域是中低收入者無奈中的必然選擇。B）江北新市區(qū)規(guī)劃的城市化中所產(chǎn)生的龐大消費(fèi)群；C